Obsah (17)

§ 312§ 275§ 9§ 13§ 325§ 329§ 327§ 326§ 334§ 26§ 291§ 335§ 271§ 28§ 113§ 197§ 450

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL (osaotsus) Kohtu nimetus Harju Maakohus Kohtunik Ants Mailend Otsuse tegemise aeg ja koht 28. oktoober 2022.a, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-21-16695 Tsiviil

) § 33 lg 2 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 järgi tühine. Kõnealuse kokkuleppe tühisus on jõustunud kohtuotsusega tuvastatud - Tallinna Ringkonnakohtu 26.11.2020 otsus tsiviilasjas 2-16-19317, p 54 (dtl 604). Üürilepingu kehtivusaja lõppemist ei saa seada sõltuvusse tühise kokkuleppe täitmisest. Sarnaselt ringkonnakohtu lahendis tuvastatuga on kohus seisukohal, et vaidlusalune üürileping muutus pärast esialgse tähtaja möödumist tähtajatuks (ringkonnakohtu otsuse p 64-71, dtl 605). 16. Kinnisasja üürimiseks sõlmitud tähtajatu üürilepingu saab kumbki pool üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud (

§ 312lg 1).

Nendele nõuetele Scanweldi 20.05.2021 ülesütlemisavaldus vastab. Kõik X põhjendused ülesütlemise tühisuse kohta lähtuvad väitest, et tegemist oli eluruumi üürilepinguga. Kohus alustab selle väite õigsuse kontrollimisest. 17. Lepingu p 1.1 kohaselt on üürile antud 4000 m2 suurune maatükk Taga-Liivaku kinnisasjast (dtl 128). Hoone, mida X väidetavalt eluruumina kasutab, ehitati sellele maatükile alles pärast üürilepingu sõlmimist. Lepingu sõlmimise ajal ei saanud seega olla tegemist eluruumi üürisuhtega. Lepingu muutumine eluruumi üürilepinguks ei saanud leida aset iseeneslikult, selleks pidid lepingu pooled muutma lepingut. Eluruumi üürilepingu õiguslik regulatsioon on muu üürisuhtega võrreldes üürileandja jaoks piiravam, õigussuhet on mandatoorsete normidega reguleeritud üürniku kasuks (

§ 275ja selle seaduse 15.

peatüki erinormid eluruumi üürilepingute kohta). Üürileandja jaoks ei ole seega eelduslikult ebaoluline, kas ta annab oma vara teise isiku kasutusse üürilepingu või eluruumi üürilepingu alusel. Vastavasse õigussuhtesse astumine peab toimuma tahteavalduste vahetamise teel (

§ 9lg 1), mitte üürniku ainuisikulise tegevuse tulemusel.

18. X ei ole tõendanud, et üürileandja oleks teinud tahteavalduse lepingu muutmiseks eluruumi üürilepinguks. Asjaolust, et OÜ Aabla Koda tegi hoone ehitamisel töid (X 08.06.2022 avalduse p 1.8, dtl 894; vt ka 19.09.2022 istungiprotokolli lk 8, dtl 1216), ei saa vastavat tahteavaldust järeldada. Pole teada nende tööde täpne sisu ja järelikult ka mitte asjaolud, millest järelduvalt OÜ Aabla Koda võis nõustuda eluruumide rajamisega üüritud kinnisasjale. Lepingu p 10.1 järgi pidi lepingu muutmine olema vormistatud kirjalikult. Kirjaliku muutmiskokkuleppe olemasolu pole X väitnud. X pole esitanud asjaolusid, millest tulenevalt ta oleks põhjendatult saanud järeldada, et Scanweld on nõustunud lepingu muutmisega teistsuguses vormis (

§ 13

lg 3; kohus arutas seda pooltega 19.09.2022 istungil, protokolli lk 8, dtl 1216). Lepingu ülesütlemisavaldusest sellist nõustumist järeldada ei saa (X 03.10.2022 avalduse p 1.2, dtl 1196. Vt ka Scanweldi 03.10.2022 avalduse p 8-18, dtl 1189).

§ 13

lg 3 eesmärk on välistada pahauskne tuginemine muudatuse vormipuudusele olukorras, kus muudatusega nõustumist saab järeldada poole käitumisest lepingu kehtivuse ajal ja kus eksitamise eesmärk on saavutada teise lepingupoole vastusoorituste jätkumist.1 Lepingu ülesütlemisega teist lepinguosalist selliselt eksitada ei saa.

1. X poolt rajatud hoone (registrikood 120314139) on ehitisregistri andmetel saun (08.08.2022 eksperdiarvamuse lk 9, dtl 1026; X 21.11.2021 hagiavalduse lisaks 12 olev 12.11.2018 eksperdiarvamus, dtl
2. Scanweldi 29.12.2021 avalduse p 2.4, dtl 470 ja 23.05.2022 avalduse lk 6, dtl 861 ja 15.06.2022 avalduse p 19, dtl 944). Ehitisregistri andmete järgi on hoone kasutamise otstarbe kood 12744.2 Nimetatud koodi all tähistatakse ehitusseadustiku § 50 lg 3 ja lg 7 p 1 ning majandus- ja taristuministri 02.06.2015 määruse nr 51 lisaga kehtestatud loetelu kohaselt ehitisi, mille kasutusotstarve on „elamu, kooli vms abihoone“. Kood 12744 on koodi 12700 („muud mitteelamud“) alljaotus. Elamute koodiks on 11000 ja selle koodi alljaotused. Vaidlusaluse hoone õiguslik staatus ei ole seega elamu (kood 11000). Ehitisregistri andmete järgi on hoone püstitamiseks antud ehitusluba 01.11.
3. Ehitusloa andmed hoone kasutusotstarbe kohta ühtivad eespool märgituga. Elamispinda on hoones ehitusloa kohaselt 0 m2, eluruumide arv on 0, hoones on ainult mitteeluruumid. Vaidlusalusel hoonel peab selle mõõtmetest tulenevalt olema ehitusluba (ehitusseadustiku § 38 ja selle lisa 1). Hoone kasutamiseks on vajalik kasutusluba (ehitusseadustik § 50). X püsitatud hoonel kasutusluba puudub. Hoone kasutamine kasutusloata on õigusvastane (ehitusseadustiku § 139). Hoone faktiline kasutamine selle õiguspärasest kasutusotstarbest erineval viisil ei saa iseenesest mõjutada lepingu sisu, muutes lepingu eluruumi üürilepinguks. Kui näiteks keegi asuks omavoliliselt kasutama üürile antud garaaži elamiseks, mis eluliselt pole võimatu, ei muutuks garaaži kui mitteeluruumi üürileping eluruumi üürilepinguks. Nii on see ka käesoleval juhul.
4. X ebamäärasest väitest selle kohta, et OÜ Aabla Koda tegi hoone ehituse sisetöid (p 18 eespool), ei saa järeldada tahteavaldust üürilepingu muutmiseks eluruumi üürilepinguks. Eelmises punktis selgitatu kohaselt ei ole X poolt rajatud hoone kasutusotstarbeks eluruum. Mitteeluruumi rajamisse panustamisest ei saa järeldada nõusoleku andmist eluruumi rajamiseks.
5. Seega - lepinguga anti X kasutusse maatükk, mitte eluruum. Lepingu muutmine eluruumi üürilepinguks on tõendamata ja vastuolus ehitamise õigusliku regulatsiooniga. X tuginemine eluruumi üürilepingu sätetele on järelikult alusetu. Alljärgnevalt selgitab kohus, et X seisukohad ja nõuded oleksid alusetud ka juhul, kui tegemist siiski oleks eluruumi üürilepinguga.
6. Alusetu on X väide, et lepingu ülesütlemise avaldusest ei nähtu lepingu ese, mistõttu ülesütlemine olevat vastuolus

§ 325lg 1 p-ga 1 ja sama sätte lg 5 järgi seega tühine 1 2 Vt ka P.Varul jt.

Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, 2016, lk

1. Hoone registriandmed on nähtavad siit: https://livekluster.ehr.ee/ui/ehr/v1/building/120314139 (X hagiavalduse 21.02.2022 terviktekst p 3.1, dtl 575). 20.05.2021 ülesütlemisavalduses on selgesti nimetatud üürilepingu andmed (dtl 60). X pole menetluses tuginenud sellele, et temale pole olnud selge, millist õigussuhet vaidlusaluse avaldusega lõpetada sooviti. Teisiti ei saagi olla, sest käesolevas tsiviilasjas menetletakse X nõudeid, milles vaidlustatakse üürilepingu ülesütlemine ja taotletakse sama õigussuhte jätkumist. X ei esitanud arusaadavat selgitust ülesütlemisavalduse väidetava puuduse kohta ka 19.09.2022 kohtuistungil, kus küsimust arutati (istungiprotokolli lk 8, dtl 1216). Kohus leiab, et üüritud asja on ülesütlemisavalduses piisavalt kirjeldatud.
2. Alusetu on X väide, et ülesütlemine on tühine

§ 325

lg 1 p 4 ja lg 5 järgi, kuna teates pole selgitatud ülesütlemise vaidlustamise korda ja tähtaega (X hagiavalduse 21.02.2022 terviktekst p 3.1). Faktiväide vastava selgituse puudumisest ülesütlemisavalduses vastab tegelikkusele, kuid kõnealune puudus ei takistanud Xl kuidagi oma õigusi käesolevas vaidluses kaitsmast ega tekitanud temale muul viisil negatiivseid tagajärgi. X esitas ülesütlemise vaidlustamiseks ja üürilepingu pikendamiseks hagi

§ 329sätestatud tähtaja piires ja X nõudeid saab takistusteta menetleda.

Sellises olukorras ei ole õiguslikult põhjendatud ega hea usu põhimõttega kooskõlas tugineda lepingu ülesütlemise tühisusele. Ülesütlemise vaidlustamise korra selgitamata jätmise õiguslikuks tagajärjeks peaks olema see, et vaidlustamise korra rikkumisest (hilinenud vaidlustamine) ei saa järeldada vaidlustamisõiguse lõppemist ja puudustega vaidlustamist tuleks menetleda. Teatamiskohustust rikkunud üürileandja ei tohiks tugineda vaidlustamise korra tingimusele, millest ta pole üürnikku teavitanud või on teavitanud valesti. Kohus on seejuures teadlik kohtupraktikas esinenud teistsugusest arvamusest,3 kuid ei nõustu sellega. Kohus ei saa õigust kohaldada masinlikult, normi eesmärki arvestamata. Kohus arutas eelnimetatut pooltega 19.09.2022 istungil (istungiprotokolli lk 9, dtl 1217). 24. X on alusetult leidnud, et lepingu ülesütlemine oli välistatud tsiviilasja 2-16-19317 menetlemise tõttu

§ 327lg 2 alusel (X hagiavalduse 21.02.2022 terviktekst p 3.2).

Nimetatud tsiviilasjas ei tuginenud Scanweld üürilepingule ja kohus tuvastas, et Scanweld sai üürilepingu olemasolust teada alles pärast kinnisasja valduse üleandmise nõudmist (Tallinna Ringkonnakohtu 26.11.2020 otsuse p 23 ja 70. Vt ka Scanweldi 23.05.2022 avalduse p 2.4, dtl 863). Seega pole

§ 327

lg 2 tingimused kõnealuse tsiviilasja menetlemise kaudu kitsalt tõlgendatuna täidetud. Ka ei ole nimetatud normi võimalik tõlgendada viisil, mis sisuliselt üldse välistab tähtajatu üürilepingu korralise ülesütlemise

§ 312lg 1 järgi.

Kui üldpõhimõttena on üürile andjal õigus öelda tähtajatu üürileping (sealhulgas eluruumi üürileping) üles kolmekuulise etteteatamisega, siis X tõlgendusega nõustumisel tooks igasugune üüritud asjaga seotud kohtumenetlus sisuliselt kaasa tähtajatu üürilepingu muutumise mitmeaastaseks tähtajaks (menetlemise aeg + 3 aastat) sõlmitud lepinguks.

§ 327

lg 2 selline tõlgendamine tooks kaasa viidatud normi vastuolu Eesti Vabariigi põhiseaduse §-s 32 sätestatud omandiõiguse kaitstuse põhimõtetega. 3 Tartu Ringkonnakohtu 09.02.2015 otsusest tsiviilasjas 2-12-25794, milles leiti teisiti (otsuse p 12 ja 13). Kõnealuse lahendi asjaoludest ja põhjendustest ei ole võimalik tuletada sisulisi õigustusi

§ 325samataoliseks kohaldamiseks käesoleva vaidluse lahendamisel.

X tuginemine

§ 327

lg-le 2 on ühtlasi välistatud sama paragrahvi lg 3 p 2 järgi, sest Xl on üürivõlgnevus (vt p 31 allpool). 25. X nõue üürilepingu pikendamiseks on alusetu ja tuleb jätta rahuldamata. X pole esitanud kontrollitava täpsusega sisulisi õigustusi oma taotlusele, kuigi kohus on korduvalt selgitanud vajadust täpsemate põhjenduste esitamiseks (23.02.2022 määruse p 3, dtl 579; 11.04.2022 määruse p 2, dtl 839; 11.04.2022 istungiprotokolli lk 4, dtl 846; X 23.05.2022 avaldus, dtl 883; 26.05.2022 määruse p 4, dtl 886).

§ 326

lg 2 kohaldamine on raske sekkumine lepinguvabaduse ja omandiõiguse kaitstuse põhimõtetesse, mida saaks õigustada ainult väga erandlikel asjaoludel. Lubatavad asjaolud peaksid mõistlike kahtlusteta näitama poolte õiguspäraste huvide tasakaalu säilimist ka sellise erakorralise sekkumise järgselt. Kui X esitatut lugeda piisavaks, võiks üürnik alati saavutada lepingu pikenemise kolmeks aastaks, mis selgesti pole

§ 326lg 2 eesmärk.

Käesoleval juhul ei saagi esineda õigustust lepingu pikendamiseks. X ja tema perekond ei saa kasutada vaidlusalust hoonet koduna ega muuks otstarbeks – hoonel puudub kasutusluba ja selle kasutamine on ebaseaduslik (vt p 19 eespool). X tuginemine

§ 326

lg-le 2 on ühtlasi välistatud § 328 lg 1 p 1 järgi, sest Xl on üürivõlgnevus (vt p 31 allpool).

1. Kokkuvõttes on kohus arvamusel, et X otsib sisulise õigustuseta pahauskselt ettekäändeid Scanweldile kuuluva kinnisasja valduse tagastamisest hoidumiseks. Üürileping on Scanweldi 20.05.2021 avaldusega kehtivalt üles öeldud ja selle kehtivusaeg lõppes 02.09.
2. Xl puudub õigus Scanweldi kinnisasja valdamiseks ja kinnisasi tuleb anda Scanweldi valdusesse.

§ 334

lg 1 järgi pidi X kinnisasja valduse Scanweldile tagastama lepingu kehtivuse lõppedes. Scanweldil on õigus nõuda valduse üleandmist ka AÕS §-i 80 alusel. Scanweld on seostanud oma valduse tagasisaamise nõude üürile antud maatüki joonisega (hagiavalduse 21.02.2022 tervikteksti nõudepunkt 1 ja lisa 1, dtl 546 ja 555), mille õigsuse üle puudus poolte vahel vaidlus kuni X 08.06.2022 avalduseni (avalduse p 1.24 ja lisa 5, dtl 898 ja 936). Scanweldi nõudes nimetatud joonis on sama, mille X esitas käesolevas tsiviilasjas kohtule 21.11.2021 hagiavalduse lisana 12 (dtl 755). X väitis 16.06.2022 istungil, et tema poolt 08.06.2022 esitatud joonis on allkirjastatud üürilepingu lisana ja lubas esitada allkirjastatud dokumendi kohtule (istungiprotokolli lk 2, dtl 951). Põhjendusi esitamata jättis X lubaduse täitmata. Kohus loeb eespool nimetatust tulenevalt tõendatuks, et üürilepingu alusel X kasutusse antud maatükk on kujutatud Scanweldi poolt viidatud joonisel. Kohus rahuldab Scanweldi nõude tema poolt esitatud sõnastuses ja lisab joonise käesoleva otsuse juurde. X nõuded 20.05.2021 ülesütlemisavalduse tühisuse ja üürilepingu kehtivuse tuvastamiseks jäävad rahuldamata.

1. Scanweld on taotlenud otsuse täitmise korra kindlaksmääramist nii, et kinnisasja valdus tuleb anda üle 14 päeva jooksul otsuse jõustumisest (hagiavalduse 21.02.2022 tervikteksti p 23). Taotletu ei riku X õigusi võrrelduna olukorraga, kus valdus tuleks anda üle kohe pärast otsuse jõustumist. Juhindudes TsMS § 445 lg-st 1, määrab kohus kinnisasja valduse tagastamise kindlaks vastavalt taotletule.
2. Lepingu p 6.1 kohaselt on kahe aasta üür kokku 200 000 krooni (dtl 129). Sama punkt näeb ette, et lepingu pikenemisel on esimese järgneva aasta üür 20 000 krooni. Viidatud punktis on sõnaselgelt räägitud võimalusest lepingu pikenemiseks mitmeks üheaastaseks perioodiks. Täiendav üürikokkulepe on seostatud sõnaselgelt ainult esimese üheaastase lisaperioodiga. Poolte kokkuleppel muust üürisuhtest selgelt eristatud tähtajaga piiratud üürikokkulepe ei saanud lepingu pikenemisel teiste tingimustega võrdväärselt kehtima jääda. Pärast täiendava aasta möödumist muutus vaidlusalune üürileping üüri osas tahtlikult lahtiseks jäetud tingimusega lepinguks

§ 26tähenduses.

1. 13.03.2006 on X tasunud OÜ-le Aabla Koda 200 000 krooni selgitusega „üürileping 13.03.2006“ ja 30.11.2006 sama summa selgitusega „vastavalt lepingule“ (X 21.02.2022 avalduse lisa, dtl 557). X käsitleb neid makseid üüri tasumisena (avalduse 2.1.1, dtl 565). Scanweldi väitel on üür tasutud ainult esimese 2-aastase perioodi eest (17.10.2022 avalduse p 4.4, dtl
2. Üüri mittesaamisele tugines Scanweld juba varem – 22.10.2020 hagiavalduse p 8, dtl 119 ja 25.10.2021 hagiavalduse p 1.4.2, dtl 5). Arvestades üüritasu kokkuleppe sõnaselget sisu (p 28 eespool) ja seda, et üürieseme võõrandamise maksumuseks oli lepitud kokku summa 200 000 krooni (lepingu p 9.2), pole usutav, et mõlemad 2016.a X poolt OÜ-le Aabla Koda tasutud summad olid tehtud üüri tasumiseks. Õiguslikult ei saanudki olla tegemist üüri tasumisega, sest raha ülekandmise ajal oli üüri maksmise kohustus selge ainult 200 000 krooni ulatuses ja võimalus täiendava üüritasu maksmise kohta oli lepitud kokku ainult täiendava 20 000 krooni ulatuses. X 23.03.2022 avaldusest järeldub, et üks 200 000 krooni suurustest maksetest oli tehtud kinnisasja omandamiseks (p 1.3, dtl 833). Selle tehingu tühiseks osutumine ei muuda makset üürimakseks. Raha tasumise eesmärk ja sellega seotud õigussuhe tuleb teha kindlaks tegelike tahteavalduste kaudu, mitte X hilisema tõlgenduse alusel.
3. Üürileping läks Scanweldile üle

§ 291lg 1 järgi.

Kinnisasja võõrandamise kohta sõlmitud tühistel kokkulepetel pole puutumust Scanweldiga. Tühise kokkuleppe alusel OÜ-le Aabla Koda tehtud makseid ei saa käsitleda üürimaksetena. Scanweldile ei saanud tekkida kohustusi ka X ühepoolse otsustuse alusel väidetavalt tasutud üüri ettemaksuga seoses. Kui ettemaks oleks tehtud kokkuleppe alusel, oleks lepe üürilepingu osa ja selle tagajärjed oleksid siduvad ka Scanweldile. Üürisuhtest välja jäävate rahaliste kohustuste üleminek OÜ-lt Aabla Koda Scanweldile on põhjendamata ja tõendamata. Xl võis 200 000 krooni ülekandmisest tulenevalt tekkida nõudeõigus OÜ Aabla Koda vastu, kuid nimetatu ei puuduta X ja Scanweldi vahelist üürisuhet.

1. Kokkuvõttes ei ole X tõendanud, et ta oleks maksnud üürilepingu alusel üüri perioodi eest, mis on järgnenud üürilepingu 2-aastase tähtaja möödumisele (kuupäevale 13.03.2008 järgnev periood). X on kasutanud Scanweldile kuuluvat kinnisasja enam kui 14 aastat selle eest üürileandjale midagi maksmata ja peab õigeks selle olukorra jätkumist. Kohtu arvates pole Xl õigus.
2. Olukorras, kus puudub kokkulepe üüri suuruse kohta, pole võimalik üüri suurendada. X hagi 1000 eurot suuruse üüri kehtestamise vaidlustamiseks jääb seetõttu rahuldamata.
3. Scanweld nõuab tasu üürilepingu eseme kasutamise eest perioodil algusega 01.01.2017 kuni kinnisasja valduse üleandmiseni. Kohus nõustub Scanweldi väitega, et hagi aluseks oleva perioodi osas pole poolte vahel sõlmitud kokkulepet üüritasu suuruse kohta. Kokkulepe üüritasu suuruse kohta oli sõlmitud kuni 13.03.2009 (vt p 28 eespool).
4. X on alusetult väitnud, et Scanweldi tasunõue on aegunud (21.02.2022 avalduse p 1.1.3, dtl 564). Hagi esitati 22.10.2020 (käesoleva tsiviilasjaga liidetud tsiviilasi 2-20-15499, dtl 117). Üüri maksmise kohustus on korduv TsÜS § 154 tähenduses ja sellise kohustuse aegumistähtaeg algab sissenõutavaks muutumise kalendriaasta lõppemise järgselt (23.02.2022 kohtumääruse p 6, dtl 580). Korduv on ka üüritud asja tagastamisega viivitamise korral ettenähtud tasu maksmise kohustus (

§ 335). Scanweldi esitatud rahaline nõue ei saanud hakata aeguma enne aastat 2021.

35. Üürileping on olemuslikult tasuline (

§ 271) ja sellisena on vaidlusalune leping ka sõlmitud.

Kuna vaidlusaluse perioodi kohta üüritasu kokkulepe puudub, tuleb tasu määrata kindlaks sellise vara tavalise üüri järgi turutingimustest lähtudes. Seda nii lepingu kehtivuse ajal (01.01.2017-02.09.2021) kui ka selle järgneva perioodi eest (alates 03.09.2021 kuni kinnisasja valduse tagastamiseni) -

§ 28lg 2 ja § 335.

Scanweld esitas oma nõude arvestusega, et vastav tasu on 1000 eurot kuus (21.02.2022 hagiavalduse tervikteksti nõudepunktid 3 ja 5 ning põhjenduste p 27 ja 31, dtl

1. 31.08.2022 avalduses esitas Scanweld põhjendusi nõuete rahuldamiseks ka väiksemas ulatuses, käsitledes neid ekslikult alternatiivsete nõuetena – dtl
2. Vt ka 01.09.2022 määruse p 2, dtl 1115). X on eitanud Scanweldi väite õigsust, kuid pole nimetanud summat, mis tema arvates sellise vara kasutamise eest turutingimustel maksmisele kuulub (kohus selgitas seda 23.02.2022 määruse p-s 5, dtl 579). X taotlusel ja mõlema poole nõusolekul küsis kohus kasutustasu turuväärtuse kohta eksperdiarvamuse Virgo Laansoolt. Arvamuse kohaselt oli vaidlusaluse vara turutingimustest lähtuv kasutusväärtus 2017.a 598 eurot kuus, 2018.a 616 eurot kuus, 2019.a 635 eurot kuus, 2020.a 655 eurot kuus, 2021.a 675 eurot kuus ja 2022.a juuni lõpu seisuga arvestatuna 750 eurot kuus (08.08.2022 eksperdiarvamus, dtl
3. Eksperdi vastus ei sõltu sellest, kumb eespool punktis 26 nimetatud maakasutuse joonistest on õige – arvamuse lk 4, dtl 1021). Pooled said võimaluse esitada eksperdile täiendavalt küsimusi 19.09.2022 kohtuistungil (istungiprotokolli lk 3-6, dtl 1211). Pooled ei ole esitanud kohtule midagi sellist, mis annaks põhjuse kahelda eksperdiarvamuse usaldusväärsuses. Kohtul pole põhjust eelistada Scanweldi poolt kinnisasjade üüripakkumiste kohta esitatud tõendeid ja põhjendusi eksperdiarvamusele (Scanweldi 30.12.2020 avalduse p 7 ja lisad 2-5, dtl 183; Scanweldi 31.08.2022 avalduse p 5-10, dtl 1093; Scanweldi 03.10.2022 avalduse p 3-7, dtl 1187). X ei ole üldse esitanud faktiväiteid ega tõendeid sellise vara üüri turutingimuste kohta (vt 11.04.2022 istungiprotokolli lk 3, dtl 845). Hoone kasutamise õiguslikku lubamatust (otsuse p 19 eespool) ei pidanud ekspert arvestama – X on üürilepingu eset kasutanud ja vaidluse õigeks lahendamiseks tuli selgitada välja faktiliselt saadud hüve väärtus rahas. Pooled nõustusid kohtu arvamusega, et turutingimuste kohta hinnangu andmine eeldab käesoleval juhul eriteadmisi. Olukorras, kus Virgo Laansoo eksperdiarvamus ei ole tõendina kõlbmatu, saaks selles esitatud järeldusi lükata ümber vaid teiste asjatundjaarvamustega, mida aga asjas esitatud pole. Kohus loeb vaidlusaluse vara turutingimustest lähtuva kasutusväärtuse Virgo Laansoo eksperdiarvamusega tõendatuks.
4. Vastavalt eespool selgitatule mõistab kohus Xlt Scanweldi kasuks perioodi 01.0131.12.2017 eest välja 7176 eurot (598 x 12), perioodi 01.01-31.12.2018 eest 7392 eurot (616 x 12), perioodi 01.01-31.12.2019 eest 7620 eurot (635 x 12), perioodi 01.0131.12.2020 eest 7860 eurot (655 x 12), perioodi 01.01-31.12.2021 eest 8100 eurot (675 x 12), perioodi 01.01-30.09.2021 eest 6750 eurot (750 x 9), kokku 44 898 eurot. Juhindudes TsMS §-st 369, mõistab kohus Xl Scanweldi kasuks välja 750 eurot kuus perioodi eest algusega 01.10.2022 kuni kinnisasja valduse üleandmiseni. Menetluses pole esitatud andmeid, millest järelduvalt oleks vaidlusaluse vara turutingimustest lähtuv kasutustasu muutunud pärast 30.06.2022 (eksperdiarvamuse kontrollkuupäev). Perioodi 01.01.2017-02.09.2021 osas on tasunõude aluseks

§ 271

, sellele järgneva perioodi osas

§ 335

. Scanweldi hagi kinnisasja üüri ja kasutuseeliste hüvitamise saamiseks perioodi 01.01.2017 – 30.09.2022 eest jääb vastavalt rahuldamata summas 24 102 eurot (69 x 1000 – 44 898). Kohus arvestab seda hiljem menetluskulude jaotamisel. 37. Scanweld nõuab viivise väljamõistmist

§ 113

lg 1 teises lauses sätestatud määra alusel perioodi 01.01.2017-22.10.2020 eest arvestatud põhivõlalt 45 677 eurot alates 08.04.2020 kuni võla tasumiseni. Vastavalt eespool (p 36) selgitatule rahuldas kohus perioodi 01.01.2017-22.10.2020 eest arvestatud põhivõlanõude summas 28 547,83 eurot (7176+7392+7620+655x9+655/31x22), s.o. 62,5% ulatuses nõutust. X ei ole esitanud vastuväiteid viivisenõude arvestuse aluseks olevatele faktiväidetele ega arvestuste õigsusele. Seega lähtub kohus viivisenõude lahendamisel hageja arvestustest. X väide viivisenõude hilise esitamise ja pahausksuse kohta (19.09.2022 avalduse p 4, dtl 1140) on alusetud. Scanweld esitas viivisenõude 22.10.2020 hagiavalduses ja nõuab viivist arvestatuna alates 08.04.2020 seoses 01.04.2020 kohtuväliselt esitatud nõudega (hagiavalduse p 9, dtl 119 ja lisa 7, dtl ja 139; 21.02.2022 hagiavalduse terviktekst p 16, dtl 549). Nõude esitamisega ei ole põhjendamatult venitatud. Muid põhjendusi pahausksuse väite sisustamiseks pole X kohtule esitanud. Eespool selgitatu kohaselt mõistab kohus Xlt Scanweldi kasuks välja perioodi 08.04 – 22.10.2020 eest arvestatud viivise summas 1049,58 eurot (1679,34 x 62,5%). Koos punktis 36 käsitletud sissenõutavaks muutunud põhivõlaga mõistab kohus kokku välja 45 947,58 eurot (44 898 + 1049,58). Perioodi eest algusega 23.10.2020 mõistab kohus Xlt Scanweldi kasuks

§ 113

lg 1 teises lauses sätestatud määra alusel arvestatava viivise arvestatuna põhinõudelt summas 28 547,83 eurot kuni võla tasumiseni. Põhivõla eest, mis on arvestatud perioodilt algusega 22.10.2020, ei ole Scanweld viivise väljamõistmist nõudnud.

1. Käesolev kohtuotsus tehakse osaotsusena vastavalt TsMS §-le
2. Kohus lahendab X nõude üüritud kinnisasjale tehtud parenduste eest hüvitise saamiseks (p 4 eespool) hiljem. Kõnealuse nõude olemasolu, suurust ja sissenõutavust ei saa teha kindlaks enne üüritud asja tagastamist Scanweldile (vt p 12 eespool). Kuna X nõue pole sissenõutav, ei saa seda esialgu ka tasaarvestada (

§ 197lg 1.

Vt p 8 eespool). Seega ei saa kohus teha käesolevat osaotsust tasaarvestuse reservatsiooniga (

§ 450lg 2 ja 4).

Kui X nõue muutub sissenõutavaks pärast käesoleva osaotsuse jõustumist, saab X vajaduse korral esitada tasaarvestusele tuginedes sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi (täitemenetluse seadustiku § 221 lg 1 ja 2).

1. Menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise lahendab kohus asja lõplikul lahendamisel.
2. Kohus märgib ära tsiviilasja hinna esitatud nõuete kaupa: 1) Üüritud kinnisasja valduse tagastamise nõude hagihind on 12 000 eurot (12x
3. TsMS § 128); 2) Scanweldi rahaliste nõuete hagihind on 87 010,5 eurot (45 677 + 1679,34 + 45 677x8% + 36 x
4. TsMS § 124 lg 1, 129 lg 1 ja § 133 lg 2); 3) Üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamise nõude hagihind on 12 000 eurot (12x
5. TsMS § 128); 4) Üürilepingu kehtivuse tuvastamise nõude hagihind on 12 000 eurot (12x
6. TsMS § 128); 5) Üürilepingu pikendamise nõude hagihind on 12 000 eurot (12x
7. TsMS § 128). Kohus kontrollib järgnevas menetluses seni tasutud riigilõivude piisavust ja lahendab täiendava riigilõivu tasumise nõudmise vajadusel hiljem määrusega. (allkirjastatud digitaalselt) Ants Mailend Kohtunik Osaotsus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 15.03.
8. a otsusega nr 2-2116695.