Obsah (7)

§ 35§ 42§ 313§ 11§ 302§ 101§ 296

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-08-69725 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Otsuse tegemise aeg ja koht 20.09.2010, Tallinn Kohtukoosseis Iko Nõmm, Mare Merimaa, Gaida Kivinurm Tsivii

§ 35

lg 1 kohaselt loetakse tüüptingimuseks lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuste kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu.

§ 42

lg 1 järgi on tüüptingimus tühine, kui see lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades kahjustab teist lepingupoolt ebamõistlikult, eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud või kui tüüptingimus ei vasta headele kommetele. Riigikohtu selgitustel on

§ 35

lg 1 ja

§ 42

lg 1 sätestatud tüüptingimuse tühisuse regulatsiooni eesmärgiks kaitsta ebamõistlikult kahjustavate lepingutingimuste eest lepingupoolt, kelle suhtes on kasutatud eelnevalt välja töötatud ja läbi rääkimata lepingutingimust, mis esitatakse poolele sellistel asjaoludel, et tal pole võimalik läbirääkimisi pidada ja tingimuse sisu mõjutada.

§ 35

lg 2 mõtte kohaselt peab kandma lepingutingimuse võimaliku tühisuse riski

§ 42

sätestatud alustel see lepingupool, kes esitas läbirääkimata tingimuse teisele poolele sellistel asjaoludel et viimasel polnud võimalik tingimuse üle läbi rääkida ja selle sisu mõjutada (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-150-06).

1. Kostja sõnul ei ole talle kunagi varem esitatud arveid selliste väidetavate kõrvalkulude eest, mis sisaldusid vaidlusaluses aprillikuu arves, mille sai kostja alles koos hagiga. Kostja väitel tasus ta 01.04.2007 esitatud üüriarve 12.04.2007, ta on tasunud lisaks üürile tsentraalvee ja elektri eest vastavalt esitatud arvetele ajani, mil vabastas üüripinna. 2007.a aprillikuu kõrvalkulude väidetavale võlale ei viita hageja üheski kostjale esitatud hilisemas arves, vaid alles 24.10.2008 esitatud hagis. Kostjaga varem sõlmitud lepingu puhul kõrvalkulusid temalt ei nõutud ega ole nende tasumises kokkulepitud ka käesolevas lepingus.
2. Lepingu p.2.7.5 (lepingu lk 8 allkirjastamata kostja poolt) kohaselt lisateenuste (kõrvalkulude) eest on üürnik kohustatud tasuma vastavalt tegelikele kulutustele. Vaidlusaluse arve väljatrükist ei nähtu kostja poolt väidetavate teenuste tarbimise ulatus ja selle arvestamise alused, samuti ei teadnud kostja talle kõrvalkulude arvestamisest. Et kostjale varasemas lepingus kommunaalkulusid ei arvestatud, kinnitab ka tunnistaja. Kostja väitel ütleski ta lepingu üles seetõttu, et lepingu pikemas tähtajas kui 1 aasta ja kõrvalkulude tasumises ta hagejaga kokku ei leppinud, tasumiseks arvestatud summad ilmnesid alles arvete saamisel ja see ei olnud talle vastuvõetav.
3. Pooled kinnitavad, et kostja on lepingu hageja halduri juuresolekul allkirjastanud. Hagejaga seotud tunnistaja W ütlusi selle kohta, et ta tõlkis ja selgitas kostjale lepingu sisu, kõrvalkulude olemust ja arvestust, ei hinnanud kohus piisavalt usaldusväärseks, kuna on vastuolus teiste tõenditega. Kohtule esitatud üürilepingu
4. lehekülg, mis kajastab vaidlusaluseid lisateenuseid (kõrvalkulud) ja üüritasu ning kõrvalkulude eest tasumist ning tagatisraha (deposiit), on kostja poolt allkirjastamata. Kostja allkirjata on ka lepingu
5. lehekülg, mis kajastab vastutust ja sanktsioone.
6. Kohtu hinnangul on kõrvalkulusid käsitlevad lepingutingimused tühised, kuna oluliselt on rikutud tasakaal kostja suhtes, sest tingimuste osas ei ole läbi räägitud. Kohus leidis, et kostjal võla olemasolu väidetavalt aprillis 2007.a osutatud kõrvalteenuste eest, mille osutamiseks ei olnud pooled kokku leppinud, ei ole tõendatud ja hageja nõue tuleb jätta 3 rahuldamata. Hageja käitumine, kus ta pärast ligi pooleteise aasta möödumist lepingu ülesütlemisest ja ruumi vabastamisest kostja poolt, kohtumenetluse käigus tõstis üüri ja palub selle kostjalt välja mõista, on kohtu hinnangul vastuolus heade kommetega.
7. Kostja väitel hageja üürileandjana ei ole vastanud kostja avaldusele üürilepingu lõpetamiseks. Hageja ei ole vastupidist tõendanud. Hageja haldur on 15.09.2007 väljastanud kostjale teate lepingu lõpetamise võimalikkusest tähtaja möödumisel või poolte kokkuleppel. Hageja tunnistaja W ütluste kohaselt puudusid temal volitused lepingute sõlmimiseks või lõpetamiseks, sellega tegeles volikirja alusel Q. Kostja avalduse edastas ta üürileandjale, kuid ta ei tea, kas hageja kostjale kirjalikult vastas.

§ 313

lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada,et ta lepingu täitmist jätkab.Eelneva alusel leiab kohus, et kostjal oli mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks. Hageja on kinnitanud üürilepingu lõpetamise avalduse kättesaamist ja kostja soovist vabastada üüripind detsembris

1. Kuna hageja üürileandjana ei vastanud kostja üürilepingu lõpetamise avaldusele ega seda ka ei vaidlustanud, siis oli kostjal igati mõistlik eeldada, et üürileping lõpeb poolte kokkuleppel ja kostja vabastab üüripinna 2007.a lõpus. Hageja viide lepingu ülesütlemise õigusvastasusele, on asjakohatu. Hageja nõue kostjalt üüri ja kõrvalkulude saamiseks pärast lepingu ülesütlemist ja ruumi vabastamist on alusetu, põhjendamata ja tõendamata ning tuleb jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjendused
2. Hageja palub tühistada Harju Maakohtu 25.09.2009 otsuse ja teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada. Menetluskulud jätta kostja kanda.
3. Tunnistaja W ütlustest selgub, et „kui küsitakse, siis antakse tutvumiseks üürileping üürnikule.“ /.../ „üürnik ei olnud väga huvitatud lepingu sisust ning et ta sai lepingu tingimustest aru“ /.../ „Kostja ei öelnud mulle, et ta ei saanud lepingust aru.“ /.../ „kostja tõlget ei nõudnud“. Tunnistaja selgitab veel pikalt, et ta selgitas ja tutvustas kostjale lepingu sisu (16.06.2009 protokolli lk 4 ja 5). Protokollist nähtub, et kostjal oli võimalus üürilepinguga tutvuda ning üürilepingut tõlkimiseks saada. Kostja ise ei soovinud lepingu tingimusi läbi rääkida. Ometi selgitati ja tõlgiti talle lepingu sisu. See on asjas tõendatud tunnistaja ütlusega, ometi ei võtnud kohus seda arvesse. Seega on kohus põhjendamatult lähtunud ja subjektiivselt eelistanud vaid kostja ütlust. Kohus ei hinda tunnistaja W ütlusi selle kohta, et ta tõlkis ja selgitas kostjale lepingu sisu, kõrvalkulude olemust ja arvestust piisavalt usaldusväärseks, kuna see on vastuolus teiste tõenditega. Nendeks tõenditeks peab kohus kostja poolt allkirjastamata üürilepingu lehekülgi nr 8 (kõrvalkulud, deposiit) ja nr 12 (vastutus ja sanktsioonid). Hageja sellega ei nõustu. Kostja oli teadlik tingimustest, mis sätestavad kõrvalkulud ja sanktsioonid. Kohtu mainitud lepingu lehekülgedel allkirja puudumine ei tõenda seetõttu, et kostja ei saanud kõrvalkulude maksmisest teadlik olla. Lepingu teiste (allkirjastatud) lehekülgedel sisalduvate tingimustega on tõendatud vastupidine. Üldjuhul sõlmitakse lepinguid selliselt, et poolte allkirjad kajastuvad lepingu viimasel lehel.

§ 11

, mis sätestab lepingu vormi, lõike 4 kohaselt kirjalik leping loetakse sõlmituks, kui lepingupooled on lepingudokumendi allkirjastanud või vahetanud kummagi lepingupoole poolt allkirjastatud lepingudokumendid või kirjad. Ka lepingu punkt 2.19.

1. märgib, et leping jõustub sõlmimisega, s.o poolte poolt alla kirjutamisega. Arusaamatuks jääb, kuidas muudavad need kaks puuduva allkirjaga lehekülge tunnistaja ütlused ebausaldusväärseks. Kohus on ebaõigelt jõudnud selle järelduseni ja tõendid (allkirjastatud leping) ei toeta seda järeldust. Kostja ei ole asjas väitnud, et tal oli puudulik või osaline leping (st puuduvad 2 4 allkirjastamata lehekülge) ja seetõttu ei saanud ta lepingust aru. Seega on kohus tuginenud otsuses asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud.
2. Asjaolu, et kostjal polnud võimalik tüüptingimuste üle läbi rääkida, on asjas tõendamata. Kostja on seda tagantjärele vaid paljasõnaliselt väitnud, see küsimus ei tõusetunud enne kohtumenetlust - seega ei ole kostja ütlused usutavad. Kui kostja hakkas esimesi kõrvalkulude arved saama 2007.a, siis ei vaidlustanud kostja kõrvalkulude arveid, vaid tasus need. See nähtub ka kostja 22.12.2008 vastuse lisa 1 tabelist, et kõrvalkulusid on makstud. Tunnistaja W ütlustega on tõendatud, et kõrvalkulude tasumist selgitati lepingu sõlmimisel ja juhiti tähelepanu ka lepingu lõpus sisalduvale kulude jaotuse tabelile (lepingu Lisa 3), mis on ka kostja poolt allkirjastatud – „selgitasin et kõrvalkulud tasutakse eraldi arve alusel.“ (16.06.2009 kohtuistungi protokolli lk 4) ning „kostjale rääkisin, kuidas ja millistel alustel käib kõrvalkulude arvestus, selleks oli lepingu lõpus ka tabel, samuti oli lepingus kirjas, kuidas toimub kõrvalkulude jagamine. Kostjal lepingu selgitamisel küsimusi ei olnud.“ (16.06.2009 kohtuistungi protokolli lk 5). Seega juhul, kui kostjal oleks vastuväiteid olnud või ta oleks soovinud kõrvalkulusid läbi rääkida, oli tal selleks võimalus. Kostja ei sõlminud lepinguid esimest korda ja tema puhul ei ole tegemist ka tarbijaga, vaid pikaajalise ettevõtjaga, kes on korduvalt sõlminud üürilepinguid. Seega pidi kostja üürilepingu sõlmimisel ka ise tähelepanelik ja hoolas olema ning kindlasti oleks hagejaga võimalik olnud soovi korral lepingutingimusi muuta ning läbi rääkida.
3. Üürilepingu kehtivuse hindamisel tuleb analüüsida, kas kostjal oli õigus leping erakorraliselt üles öelda ja kas ülesütlemisel on täidetud selle sisulised ja vormilised nõuded. Kohus ei ole seda otsuses analüüsinud ning on jätnud arvestamata ja põhjendamata kostja väited sisunõuete rikkumise kohta. Kostja ülesütlemise põhjust lepingus erakorralise ülesütlemise alusena sätestatud ei ole. Seega ei esinenud kostjal lepingulist alust ülesütlemiseks. Samuti ei vasta kostja ülesütlemisavaldus sisunõuetele, mistõttu on see tühine.
4. Kohus on vääralt kohaldanud

§ 313lg 1.

Kuna

§ 313

lg 1 on üsna abstraktseks aluseks, peab asi olema selgelt põhjendatud ja eelkõige tõendatud, tagamaks lepingu õiglase lõpetamise võimaluse. Mõjuv põhjus on asjas kostja poolt täielikult tõendamata ja kostja toodud ülesütlemise põhjendused ei saa olla aluseks

§ 313lg 1 kohaldamiseks, mistõttu on kohus seda normi valesti kohaldanud.

1. Kohus leidis, et hageja ei ole tõendanud ülesütlemisavaldusele vastamist, kuid tegelikult hageja vastas avaldusele lihtkirjalikult 15.11.
3. Hageja ei ole kohtumenetluse käigus alusetult üüri tõstnud, et see oleks vastuolus heade kommetega.
4. Kohus leidis, et kostja väitel on ta tasunud aprillis 2007.a kõrvalkuludest tsentraalvee ja elektri eest. Kostja ei ole seda väidet iseenesest ühegi dokumentaalse tõendiga tõendanud, kuid iseenesest sellega kostja tunnistab kõrvalkulude maksmise kohustust. Samas leidis kohus, et aprillis 2007.a osutatud kõrvalkulude osutamises polnud pooled kokku leppinud ja seega tuleb hageja nõue jätta rahuldamata. Kohus leidis, et arvest ei nähtu väidetavate teenuse tarbimise ulatus ja selle arvestamise alused. Kostja seda asjaolu ei vaidlustanud ja seda asjaolu menetluses ei arutatud. Soovi korral oleks üürnik saanud tutvuda üürileandja juures kõrvalkulude arvestuse kuludokumentidega ja raamatupidamisprogrammis sisalduva arvestusmetoodikaga või menetluse käigus selle hagejalt välja nõuda. Seda aga ei vaidlustatud.
5. Kostja ei ole lepingut kehtivalt üles öelnud. Kuna leping kehtis hagis märgitud nõudeperioodil, tuleb kostjal selle perioodi eest lepingukohast üüri ja kõrvalkulusid maksta. Kostja omavoliline üüripinnalt lahkumine ei mõjuta tähtajalise lepingu kehtivust ega kohustust maksta igakuiselt üüri ja kõrvalkulude eest. 5 Vastus apellatsioonkaebusele
6. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu põhjendused
7. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud ja maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 3 alusel menetlusõiguse normide rikkumise ja materiaalõiguse väära kohaldamise tõttu tühistada. Ringkonnakohus jagab apellandi seisukohta, et maakohus on TsMS § 436 lg-t 1 ja § 442 lg-t 8 rikkudes jätnud hageja faktilised väited käsitlemata ja nende kinnituseks esitatud tõenditele põhjendamatult hinnangu andmata. Kohus on rikkunud menetlusõiguse norme määral, mis toob kaasa otsuse tühistamise ja tsiviilasi tuleb seetõttu saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks.
8. TsMS § 436 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Kohtuotsuse seaduslikkus ja põhjendatus tähendab muuhulgas seda, et kohus peab poolte esitatud asjaolude pinnalt välja selgitama vaidlusaluse õigussuhte tegeliku sisu ja paigutama selle asjakohaste õigusnormide alla (TsMS § 438 lg 1). Kolleegium ei nõustu maakohtu poolt vaidluse ajaolude pinnalt tehtud järeldusega, et poolte vaheline üürileping on

§ 313lg 1 alusel lõppenud.

Nimetatud sätte kohaselt on tähtajalise üürilepingu ülesütlemine võimalik üksnes mõjuval põhjusel. Millist põhjust maakohus otsust langetades silmas on pidanud, lahendist ei selgu. Kostja poolt esile toodud põhjust, et teda ei rahuldanud kokkulepitud üüri suurus ning et ta ei soovinud täita maksekohustust kommunaalteenuste eest, ei saa lugeda lepingu ülesütlemise mõjuvaks põhjuseks. Nimetatud asjaolud annavad

§ 302

kohaselt põhjust üüri suuruse vaidlustamiseks või põhjendamatute arvete tasumisest keeldumiseks.

1. Kostja vastuväide, et hagi tuleb jätta rahuldamata põhjusel, et kostja ei ole lepingut sõlmides tutvunud lepingu tingimustega, ei ole tõsiselt võetav. Kostja ei ole selgitanud asjaolusid, mis takistasid kostjal uurida enne lepingu sõlmimist lepingu sisu ja tähtaega. Nõustuda tuleb hagejaga, et kostja otsus jätta nimetatud asjaolud asjatundmatusest, hoolimatusest või usaldusest kolmanda isiku W vastu tähelepanuta, oli kostja valik, mille eest ei saa hageja vastutada. Üürilepingu allkirjastamisega on kostja väljendanud tahet leping kokkulepitud tingimustel sõlmida ja seetõttu on üürileping kehtiv ning kostjal tuleb seda täita.
2. Asjaolu, et lepingus puuduvad kostja allkirjad lk-del 8 ja 12 (tl 18 ja 22) ei muuda sõlmitud lepingut vastavas osas sisutuks. Kostja ei ole tuginenud väitele, et ta on jätnud lepingu lk-d 8 ja 12 sihilikult allkirjastamata, vaid on väitnud, et tema eesti keelt ei valda ning ei ole seepärast lepingut sõlmides selle sisuga üldse tutvunud. Seega on kostja lepingut sõlmides nõustunud kõigi hageja poolt talle etteantud tingimustega s.h ka nendega, mis asuvad lepingu lk-del 8 ja
3. Kostja ei ole väitnud, et tema poolt hagejaga sõlmitud kokkuleppes nimetatud tingimusi ei olnud või, et kõrvalkulude ja lepingu rikkumise eest ettenähtud vastutuse osas lepiti kokku lepingu lk-del 8 ja 12 sätestatust erinevates tingimustes. Vaidlust ei ole selles, et kostja on allkirjastanud lepingu lisa nr 3, mis näeb üksikasjaliku tabelina ette pooltevahelise hoolduskulude teostamise ja sellel eest tasumise kohustuse jaotuse (tl 31 ja 32).
4. Maakohtu seisukoht, et lepingus toodud tingimused on tüüptingimused põhjusel, et leping on eestikeelne või seetõttu, et kostja ei ole soovinud lepingu sisuga tutvuda, on ekslik. Kostja ei ole esile toonud ühtegi mõistlikku põhjust, mis annaks alust väita, et kostjal ei olnud võimalust lepingu tingimuste üle läbi rääkida või lepingu tingimusi mõjutada. Lisaks sellele ei ole kostja seisukohtadest ega maakohtu otsusest võimalik järeldada, miks ei peaks kaubanduskeskuses äripinna üürimisel võtma üürnik osa äripinna hoolduse kulude kandmisest või mis muudab kokkulepitud hoolduskulude jaotuse (tl 31 ja 32) kostja jaoks ebamõistlikult koormavaks. Vaidlust ei ole selles, et hageja on pärast lepingu sõlmimist talle lepingu tingimustele tuginevaid arveid osade kuude eest tasunud. 6
5. Kuna maakohtu otsus rajaneb lepingu kehtivuse osas ekslikul eeldusel, on maakohus jätnud tähelepanu pööramata vaidluse lahendamisel tegelikult tähtsust omavatele asjaoludele. Hagejal kostja suhtes õiguskaitsevahendi kasutamise keelamine eeldab piirangu ulatuse suhtes selguse loomist. Maakohus on jätnud

§ 101lg 1 kohaldamisel faktilised asjaolud tuvastamata ja rikkunud sellega Ts

MS § 438 lg-t 1. Nii ei ole menetluses kontrollitud kostja väidetava võlgnevuse olemasolu ja suurust s.h üüri suurendamise õiguspärasust ega viivise arvestuste paikapidavust. Tähelepanu ei ole pööratud hageja kohustusele esitada kostjale arveid, mida hageja ei ole enda väitel teatud vaidlusealuste kuude osas teinud. Samuti ei ole selgitatud, kas ja millal on hageja pärast kostja üüripinnalt lahkumist leidnud kostja asemele uue üürniku. Uue üürniku leidmise korral on kostjal võimalik olenevalt faktilistest asjaoludest tugineda

§ 296lg-tele 1 või lg 3 ning üüri ja kõrvalkohustuste maksmisest osaliselt vabaneda.

1. Ringkonnakohtul ei ole võimalik maakohtu otsuses olevaid eelmärgitud menetlusnormide rikkumisest tingitud puudusi kõrvaldada ning asuda esimesena vaidluse lahendamiseks olulisi asjaolusid tuvastama ja esitatud tõenditele sisulist hinnangut andma. Tagamaks pooltele õigust kohtuotsust vaidlustada asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas, peab esmalt oma seisukohad avaldama esimese astme kohus. Eeltoodu põhjal tuleb tsiviilasi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2. Menetluskulude jaotus kuulub otsustamisele vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele. Iko Nõmm Mare Merimaa Gaida Kivinurm 7