19.03.2009 on hageja teinud tasaarvestuse avalduse, mille kostja on kätte saanud. Vastavalt üürilepingu p-le 2.8.5.2 on üürileandjal õigus tagatisraha realiseerida, kui üürnik ei täida nõuetekohaselt oma lepingust tulenevaid või sellega seoses tekkivaid rahalisi kohustusi üürileandja ees. Kostja ei vaidle viivisarvele nr 2900504 vastu. Seega on hageja tehtud tasaarvestus kehtiv viivise võlgnevuse osas 3068 kr. Hageja nõuab kostjalt üürilepingu täitmist ning hageja ei ole üürilepingut üles öelnud. Samuti ei ole kostja üürilepingut erakorraliselt üles öelnud. Ülesütlemise avalduseks ei saa lugeda 21.07.2008 avaldust, milles kostja teeb hagejale ettepaneku lõpetada üürileping kokkuleppel ning hageja on sellele vastanud. Üürilepingu lõpetamise kokkulepet poolte vahel sõlmitud pole.
lg 1 kohaselt võib üürnik äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning
Seega ei saa kostja tugineda üürilepingu lõppemisele seoses suuliste pöördumistega hageja poole. Kui kostja leidis, et augustis 2008.a rikub hageja üürilepingut, tulnuks tal esitada üürilepingu ülesütlemiseks avaldus vastavalt
Kuna
tingimused ei ole täidetud, ei saa lugeda üürilepingut ülesöelduks ka kaudse tahteavaldusega. Kuna puuduvad tõendid selle kohta, et hageja oleks kehtivalt üürilepingu üles öelnud, ei saa hageja tasaarvestatavat nõuet käsitada kahju hüvitamise nõudena (
lg 3), vaid hageja esitatud nõue on kvalifitseeritav täitmise nõudeks ja täitmisega viivitamise tõttu tekkinud viivise nõudeks. Isegi juhul, kui hageja on nõudnud kahju hüvitamist, ei saa 3
lg 1 sätestatud vorminõude tõttu.
lg 3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt kokkulepitud üüri ja kommunaalteenuste tasu kuni ajani, mil kostja ei saanud enam ruume kasutada uue üürilepingu tõttu, s.o kuni 01.11.2008. Alates 01.11.2008 ei pea kostja hagejale üüri maksma. Hagejal oleks õigus nõuda kuni üürilepingu ülesütlemiseni saamata jäänud üüri. Kuna üürilepingut üles öeldud ei ole, siis hageja ei saa kostjalt kahju hüvitamisena nõuda üürilepingust tuleneva üüri ja uue üürnikuga sõlmitud üürilepingust tuleneva üüri vahe tasumist (
Seega ei ole hageja tasaarvestus 15 340 krooni kehtiv. Asjas puudub vaidlus, et hageja on kostja juhatuse liikme nõusolekul müünud maha ruumidesse jäänud köögimööbli 10 000 krooni eest. Nimetatud summa osas ei ole kumbki pool nõudeid esitanud. Hageja lepinguline esindaja on kohtuistungil avaldanud, et hageja ei teosta enam kostja vara suhtes pandiõigust ning kostjal on võimalik asjad ära viia. Tagatisrahast tuleb lugeda tasutuks viivisarve nr 2900504 tasaarvestamata osa 1254,90 krooni ja tasumata üür ja kommunaalkulud 14 085,10 krooni (arved nr 2807004, 2807103 ja osaliselt arve nr 2808005). Seega on tasaarvestuse tagajärjel 19.03.2009 kostja võlgnevus hageja ees põhinõude osas 29 783,10 krooni. Kostjal on tasumata arved: arve nr 2808005 osaliselt summas 2456,85 krooni; arve nr 2808103 summas 2961,78 krooni; arve nr 2809005 summas 9204 krooni; arve nr 2809103 summas 2613 krooni ja oktoobri üür 9204 krooni ja kõrvalkulud 3343,47 krooni, kokku 29 783,10 krooni. Hageja nõuab kostjalt välja viivist TsMS § 367 tulenevalt, kuid mitte rohkem kui üks kroon alla põhivõlgnevuse maksimaalse summa. Üürilepingu p 2.10.3 kohaselt on pooled kokku leppinud viivise määras 0,25% tähtaegselt tasumata summast iga viivituses oldud kalendripäeva eest. Seisuga 12.06.2009 on viivis 17 367,13 krooni. Alates 13.06.2009 kuulub väljamõistmisele viivis põhinõudest 0,25% päevas kuni põhinõude tasumiseni, kuid mitte rohkem kui 29 782,10 krooni. Apellatsioonkaebus Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada hagi rahuldamata jäetud osas ning uue otsusega mõista täiendavalt välja kostjalt põhivõla osa 14 085,10 krooni ja seisuga 12.06.2009 täiendav viivis 11 097,52 krooni ning alates 13.06.2009 viivis 0,25% päevas põhinõudest (43 868,20 krooni) kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte rohkem kui 43 868,20 krooni. Menetluskulud jätta kostja kanda. Maakohus on oma otsuses oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme, eksinud materiaalõiguse normide kohaldamisel ning ei ole hinnanud asjaolusid ja kogutud tõendeid igakülgselt ja täielikult ning jätnud tähelepanuta hageja olulised väited. Hageja nõudeks oli üürilepingust tuleneva põhivõla 43 868,20 krooni ja viivise väljamõistmine. 23.03.2009 ja 12.06.2009 kohtuistungitel võttis kostja nõude õigeks. 23.03.2009 istungi protokollis on kirjas kostja ütlus: „Tunnistame oma võlga 43 868,20 krooni ja viivise osas ja võtame selle nõude õigeks“. Protokollist nähtub, et kohus selgitas nõude õigeksvõtu tagajärgi. 12.06.2009 istungi protokollist nähtub, et kohus selgitas, et kuna eelmisel kohtuistungil on kostja lepinguline esindaja hagi õigeks võtnud, siis ta jätab tunnistaja ülekuulamise taotluse rahuldamata. 4
lg-st 3 tulenevalt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu. Samuti ei vabasta üüriarve mittekättesaamine üürnikku üüri maksmise kohustusest (p 2.8.3.2). Järelikult tuleb kostjal jätkuvalt maksta üüri ja kõrvalkulusid. Kuna leping on kehtiv ja kostja oma üüri ja kõrvalkulude maksmise kohustust ei täida, siis on selge, et hageja nõue suureneb iga kuuga. Kostja oli küll maksnud tagatisraha kahe kuu üürisummas, kuid tagatisraha eesmärgiks ei ole lepingu ega seaduse järgi iga hinna eest igakuiseid üürivõlgnevusi tasaarvestada, vaid tagada lepingu lõppemisel teatud nõuete tagamiseks vahendite olemasolu. Nagu näha, ei ole isegi peale tasaarvestuse tegemist lõppenud hageja nõuded kostja vastu. Kui ka hageja ütleb kostja lepingurikkumise tõttu lepingu üles, tuleb kostjal arvestada kahjuhüvitise nõudega saamata jäävas üürisummas kuni lepingu kehtivuse lõpuni 01.06.2012
Üürileandjal on lepingu alusel üksnes õigus tagatisraha realiseerida. Kostja peab arvestama, et tal tuleb taastada tagatisraha selle esialgse lepingu eritingimustes kokkulepitud suuruse hiljemalt 5 päeva jooksul arvates tagatisraha realiseerimisest vastavalt lepingu punktile 2.8.5.3. Seda kostja teinud ei ole, võlgnedes seega hagejale jätkuvalt 18 408 krooni. Ka seetõttu ei ole põhjendatud kohtu poolt tagatisraha haginõudest maha arvestamine. Oluline ei ole, kuidas ta nimetas tasaarvestatud saamata jäänud üüri 15 340 krooni perioodi eest november 2008–märts 2009, st kas kahjuks või üüri nõudeks. Fakt on see, et hagejal on õigus nõuda saamata jäänud üüri selle perioodi eest ja kostjal on kohustus maksta üüri aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast olenevatel põhjustel (
Kui hageja otsustas haginõuet mitte suurendada ja tasaarvestada tagatisrahaga hilisem periood, mis ei puutu haginõudesse, siis oli hagejal selleks igati õigus, kuna leping on kehtiv, nõue oli olemas ja tegemist oli üürilepingust tulenevate nõuetega. Kohus on jätnud hageja väited selle kohta, et ta ei tasaarvestanud kahju, vaid üüri maksmise nõuet, üldse otsuses märkimata ega põhjenda, miks ta seda ei arvesta. Kohus on põhjendamatult ja alusetult lugenud hageja tasaarvestust 15 340 krooni kehtetuks. 5
lg.3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõike oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Kostja on protsessis väitnud, et ta soovis seoses majandustegevuse soikumisega ja pankrotieelse seisundiga üürilepingut lõpetada juba 2008.a. kevadel, ega tasunud juulikuust alates enam hagejale üüri ja kõrvalkulusid. See lükkab ümber tema väited selle kohta, et kostja takistab teda 2008.a. augustist üüripinda kasutada ehk et ta ei kasuta üüripinda üürileandjast olenevatel põhjustel. Kolleegium rõhutab siinkohal, et maakohtus tunnistas kostja kohustust tasuda üüri ja kõrvalkulusid kuni 01.11.2008 ning selle kohustuse täimata jätmise aja eest viiviseid lepingus kokkulepitud viivisemääras, ja kaebust ta maakohtu otsusele ei esitanud. Hageja, tasaarvestades tagatisrahaga 15 340 kr. ulatuses oma nõude kostja vastu üüri tasumiseks aja eest novembrist 2008 kuni märtsini 2009 nn. üürivahe ulatuses, on seega juba
lg.3 kohaselt arvestanud kostjalt nõutavast üürist maha asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Järelikult on hageja õiguspäraselt tagatisrahaga tasaarvestanud kostja üürilepingust tulenevad kohustused (mis ei kuulunud käesolevas hagis esitatud nõude esemesse), mistõttu maakohtu otsus hagi osaliselt rahuldamata jätmise osas ei ole õige ja põhjendatud. 7
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.