KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Krista Kirspuu, Ulvi Loonurm, Indrek Soots Otsuse tegemise aeg ja koht 23.08.2024, Tallinn Tsiviilasja number 2-23-10709 Ts

§ 1037

lg 1 alusel õigus nõuda kostjalt kasutuseeliseid alates 05.07.2023 kuni valduse hagejale üleandmiseni.

1. Hageja arvestuse ja tõendite (dtl 20-24) alusel oli keskmine kinnistu ruutmeetri üürihind juulis 2023 oli 14.2m2, millest johtuvalt saab hinnata kinnistu üürihinnaks hagi esitamise aja seisuga 629 eurot (44.3m2x14.2m2). Seega nõuab hageja alates 05.07.2023, so alates kinnisasja vabastamise tähtpäevale järgnevast päevast kasutuseelist 629 eurot kalendrikuus.
2. Kostja on esitanud üürihinnale üldsõnalise vastuväite, kuid ei ole sealjuures esitanud omapoolset põhjendatud üürihinda ning oma vastuväidet kinnitavaid tõendeid. TsMS § 5 lg 2 kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda ja pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.
3. Kohus küsis kostjalt 18.01.2024 kohtuistungil selgitust sellele, et kostja ei ole oma vastuväitele tõendeid esitanud, millele vastuseks selgitas kostja, et ka hageja ei ole esitanud tõendeid, et maja on sama luksuslik, nagu keskmise üürihinnaga välja üüritud majad (dtl 91, ajamärge 00:18:53).
4. Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et hagi rahuldamata jätmine ei ole põhjendatud olukorras, kus hageja esitab oma nõuet kinnitavad tõendid, kuid kostja tugineb vaid üldisele vastuväitele ning ei vaidlusta sõnaselgelt hageja esile toodud asjaolusid ega esita oma vastuväiteid kinnitavaid tõendeid (Riigikohtu otsus tsiviilasjas 2-19-7379 ja seal viidatud praktika). Kostja ei ole oma vastuväite toetamiseks mistahes tõendeid esitanud.
5. Kohus loeb hageja esitatud tõendite (dtl 20-25) alusel tõendatuks, et kostja rikkumise teel saadu harilik väärtus, mis on võrdsustav asja üürihinnaga, on alates 05.07.2023 629 eurot kuus.
6. Kohus rahuldab hageja kasutuseeliste hüvitamise nõude alates 05.07.
7. Hageja nõuab kasutuseelist arvestusega 629 eurot kuus.
8. Alates 05.07.2023 kuni kohtuotsuse tegemise ajani 19.02.2024 on hagejal õigus nõuda hüvitist kokku summas 4733,93 eurot, mis kujuneb järgmiselt: perioodil 05.07.2023 kuni 31.07.2023 summas 547,83 eurot (629 / 31 *27), perioodi 01.08.2023 kuni 31.01.2024 summas 3774 eurot (629 * 6) ja perioodi 01.02.2024 kuni 19.02.2024 eest summas 412,10 eurot (629 / 29 * 19).
9. Põhjendatud on ka hageja edasiulatuv kasutuseelise hüvitamise nõue alates 20.02.2024 kuni valduse hagejale üleandmiseni vastavalt TsMS § 369 sätestatule ja kohus rahuldab nõude.
10. Hageja nõuab kostjalt varalise kahju hüvitist kohtueelsete õigusabikulude näol summas 615 eurot, mis vastab lepingulise esindaja 4,1 töötunnile koos käibemaksuga (150 eurot/h). Hagejale osutatud kohtueelne õigusabi seisnes asjaolude analüüsimises ja nõudeavalduse koostamises ning esitamises kostjale. 4

§ 113lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Kostja apellatsioonkaebus

1. Kostja palub maakohtu otsuse tühistada osaliselt, osas, milles hagi rahuldati ja saata asi tühistatud osas uueks arutamiseks maakohtule.
2. Maakohus on ekslikult tuginenud kitsalt vaid AÕS § 80 omaniku õigusele asja väljanõudmiseks, tuvastamata hageja poolt väidetud ebaseadusliku valduse paikapidavuses ning jättes tähelepanuta valdaja vastuväited asjaga seotud kulutuste tegemise kohta ning AÕS § 88 lg 1 kohaldamise võimaluse.
3. Vaidlusalust kinnisasja koormavad kitsendused (ühishüpoteek). Seega, vastustaja õigus kinnisasjale ei ole piiramatu, kui vastustaja ei ole kinnisomaniku kohustusi täitnud ning seda on teinud apellant vastustaja eest. Tänaseni ei ole vastustaja kinnisasja omandamisega seotud osamakseid kordagi ise tasunud, vaid seda on teinud apellant tema eest. Lisaks on ühishüpoteegiga koormatud tänaseni apellandi õe kinnisasi, mille vabastamist on apellandi õde korduvalt taotlenud vastustajalt, kuid tulemusteta.
4. Apellant leiab, et maakohus oleks pidanud tuvastama, et apellant on õigustatud kinnisasja kasutama, kuna on vastustaja eest kinnisasja korras hoidnud, tasunud kinnisasjaga seotud ostuhinna tasumise kohustust ning laenumaksete tasumisega hoidnud ära kinnistu sundtäitmisele pööramise. Vastustajal endal vajalikud sissetulekud ja finantsvõimalused puudusid. Eeltoodu tõttu oli apellant ka õigustatud poolte kokkuleppel kinnisasja valdama ja kasutama. Juhul, kui kinnisasi nõutakse erandkorras välja apellandi valdusest ja kasutusest, siis tuleb lahendada ka apellandi poolt tehtud kulutuste ja panuste tegemine ning apellandi õe kinnisvara tagatisena kasutamine.
5. Põhjendamatult on kohus jätnud kinnisasjaga soetusväärtuse (ostuhinna) tagasimaksmisega seotud kohustustest apellandi ja tema sugulased (õe) vabastamata. Kohus on jätnud maakohtus apellandi poolt esitatud sellekohased vastuväited ja viited laenukohustuste täitmise osas tähelepanuta ja täielikult arvesse võtmata antud asja lahendamisel. Apellandi seisukohtadega mittearvestamise tõttu ning kinnisasja omandiga seotud õigussuhteid tervikuna hindamata ja arvesse võtmata jätmise tõttu on apellandi õigusi kohtumenetluses oluliselt rikutud.
6. Apellant on kuni apellatsiooni esitamiseni tasunud igakuiselt edasi kinnisasja ostuhinna tagasimaksmisega seotud osamakseid ning kandnud kõik kinnisasjaga seotud kulud. See vastab poolte vahelisele kokkuleppele ning sellega on loetud kasutusõigus hüvitatuks. Turuhinna alusel uue tasu leidmine on põhjendamatult meelevaldne ega vasta poolte vahelise õigussuhte iseloomule ega poolte tegelikele panustele. Maakohtu poolt apellandile määratud kasutustasu vastustaja kasuks on ebaõiglane ning võimaldab vastustajal alusetult rikastuda apellandi arvelt.
7. Poolte vahelise kinnistu senise kasutamise kokkuleppe erakorralise ülesütlemise tõttu vastustaja poolt, on apellandil õigus nõuda vastustajalt tagasi kinnistule tehtud ja vastustaja asemel täidetud rahaliste kohustuste (omandi eest osamaksed) täitmise alusetu rikastumise 5

§1041

ja § 1042) sätete alusel ja solidaarvõlgnike (

§ 69) sätete alusel tehtud kulutusi koos valduse tagastamisega.

1. Maakohus tegi apellandi jaoks üllatava lahendi ega selgitanud kohtumenetluse käigus, kuidas ta kavatseb õigussuhet kvalifitseerida ja milliseid väiteid ja taotlusi peavad pooled täiendavalt tõendama. Antud juhul on kohus jätnud selgituskohustuse täitmata ning võtnud arvesse üksnes ühe osapoole tõendeid, millest tulenevalt ei olnud apellandile kui menetlusosalisele tagatud õigus esitada taotlusi ja tõendeid (TsMS § 199 Vastus apellatsioonkaebusele
2. Vastustaja vaidles esitatud apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata ning menetluskulud teise poole kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
3. Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osaliselt, osas, milles hagi rahuldati, anti menetluskulude jaotus ning määrati kindlaks hüvitamisele kuuluvate menetluskulude suurus ja saata tühistatud osas asi uueks arutamiseks maakohtule. Maakohtu otsus on jõustunud osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja kasutuseeliste hüvitamise nõude perioodi 01.09.2020-04.07.2023 eest summas 17 166,20 eurot, kohtueelsete õigusabikulude hüvitamise nõude, neilt arvestatud viivis ja jäeti rahuldamata hageja kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramise taotlus. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada.
4. Asja materjalidest nähtub: -Hageja on kinnisasja XXX, registriosa nr XXXXXXX omanik (dtl 7); -Poolte vahel oli kooselu, mis hageja väidetel lõppes 2015.a; -Kooselu lõppedes jäi kostja kinnisasjale elama, kostjal on käesoleva ajani vaidlusaluse kinnisasja valdus; -Kostja väidete järgi sõlmiti kinnistu ostmiseks ning sellele elamu rajamiseks seltsinguleping; -Kostja väidete järgi tegi ta kinnistu ostmiseks sissemakse, pooled sõlmisid pangaga laenulepingu, milles hageja on laenaja ja kostja on kaaslaenutaotleja, laenulepingust tulenevaid osamakseid tuleb tasuda seniajani; -Kostja väidete järgi on laenulepingust tulenevaid kohustusi täitnud tema selliselt, et kandis krediidiasutusele tasumisele kuuluva osamakse summa hageja kontole või tasus osamakse otse pangale. Hageja väidete järgi nõudis kostja temalt osamaksete tasumist esmalt endale sularahas, siis tegi saadud summast sissemakse oma kontole ja seejärel kandis summa hageja kontole; -Kostja väitel on tema alates kinnistu ostmisest kinnistut hooldanud ning sinna investeeringuid teinud; -Hagejale kuuluv kinnisasi on koormatud hüpoteekidega, kostja väitel on laenulepingu täitmise tagamiseks kaaskoormatud ka kostja õele kuuluv kinnisasi; -Hageja esitas kostjale nõude valduse vabastamiseks 04.04.2023 ja nõudis valduse üleandmist 04.07.
5. Samas nõudes teatas hageja kasutuseeliste nõudmisest alates 01.01.2015 kuni 04.07.2023 summas 60 000 eurot (dtl 10-12).
6. Apellatsioonkaebuses leiab kostja mh, et maakohus mõistis ebaõigesti kostjalt kinnisasja valduse välja. Selleks, et tuvastada, kas kostjal võib esineda õiguslik alus kinnistu valdamiseks, tuli tuvastada, kas poolte vahel oli sõlmitud seltsinguleping nagu väitis kostja.
7. Maakohus leidis, et kostja väide poolte vahel seltsingulepingu sõlmimise kohta tõendamist ei leidnud. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on põhjendatult asunud seisukohale, et püsivat ühise majapidamisega abieluvälist kooselu (vabaabielu) ei saa iseenesest lugeda seltsinguks asjaõiguslikus mõttes, sest kinnistu ainuomanikuks on hageja. Maakohus on jätnud siiski kontrollimata aga selle, kas poolte vahel võis olla oli sõlmitud seltsingulaadne leping ühisvara loomiseks poolte sisesuhtes. 6

§ 581

mõttes); · pooltel oli eset soetades või parendades ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise väärtuse (ühisvara) kestvaks loomiseks (vt Riigikohtu

1. detsembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-109-14, p 19).
3. Pooled ei vaidle selle üle, et poolte vahel oli abieluväline kooselu ning asjast nähtuvalt ei vaielda ka selle üle, et nimetatud kooselu jooksul omandati kinnistu. Kostja väitel tegi ta vaidlusaluse kinnistu omandamiseks sissemakse, pooled sõlmisid krediidiasutusega laenulepingu kinnistu omandamiseks, laenulepingus oli laenajaks hageja, kaaslaenusaajaks kostja, kostja väidetel on ainult tema tasunud laenulepingu järgseid osamakseid. Kostja väidetel on ta kinnistut hooldanud ja parendanud, sh ehitanud sinna hoone. Laenulepingu täitmise tagamiseks on kostja väidete järgi kaaskoormatud kostja õele kuuluv kinnistu hüpoteegiga.
4. Maakohus tuvastas küll hageja kasutuseeliste nõuet lahendades, et teatud perioodi jooksul on kostja laenulepingust tulenevaid laenu tagasimakseid teinud, kuid ülejäänud kostja väited on jäänud täielikult tähelepanuta.
5. Kostja väitel oli pooltel kinnistut omandades ja seda parendades ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise väärtuse kestvaks loomiseks. Hageja on eitanud seltsingulepingu sõlmimist asjaõiguslikus mõttes. Asjas on jäänud aga tuvastamata, kas poolte sisesuhtes soovisid pooled ühise kooselu jooksul vaidlusaluse kinnistu näol ühisvara luua. Selle tuvastamiseks tuleb mh hinnata ka poolte väidetavate panuste suurust, sh seda, miks on laenulepingus väidetavalt kaaslaenusaajaks (st ka kohustuste võtjaks laenulepingu järgi) kostja ning millistel asjaoludel seati väidetavalt laenulepingu täitmise tagamiseks kostja õele kuuluvale kinnistule hüpoteek. Ringkonnakohus peab siinkohal vajalikuks esile tuua, et kostja on hagiavaldusele esitatud vastusele väidetavalt lisanud laenulepingu ja selle muudatused, kuid toimikus selliseid dokumente avada ei õnnestu. Seega ei ole võimalik aru saada, kas kostja need tõendid esitas, millise menetlusliku otsustuse maakohus nimetatud dokumentidega seonduvalt tegi ning, kas neid otsuse tegemisel on üldse arvestatud.
6. Kui asjas leiab tuvastamist, et kinnistu on poolte sisesuhte mõttes poolte ühisvara, siis ei saa ka väita, et kostja kasutas kinnistut täielikult aluseta.
7. Juhul, kui asjas leiab tõendamist, et pooled soovisid kooselu jooksul luua sisesuhtes ühisvara vaidlusaluse kinnistu näol, peaks kaaluma seltsingusuhte likvideerimise sätete kohaldamist, sest kostja on soovinud tehtud panuste tagastamist ning kostja õde on soovinud väidetavalt tema kinnistule poolte poolt sõlmitud laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise tagamiseks seatud hüpoteegi kustutamist. Kui laenujääki krediidiasutusele ei ole võimalik koheselt tagastada, saab esmajoones kõne alla tulla kinnistu võõrandamine ja sellest saadud raha jaotamine

§-de 602-604 kohaselt (vt Riigikohtu

1. detsembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-109-14, p-d 20, 21). See tähendab esmalt kinnistu omandamisega seotud võimalike kohustuste (esmajoones võimalike tasumata laenumaksete) mahaarvamist tulemist (

§ 602

), seejärel panuste tagastamist tulemi arvel (

§ 603) ja lõpetuseks ülejäägi 7

§ 592lg 1, § 604).

Kui laen on tagastatud, siis saab nõuda ka samaaegselt krediidiasutuselt hüpoteegi (hüpoteekide) kustutamist.

1. Kohus peab üldjuhul juhtima poolte tähelepanu õigussuhte võimalikule kvalifikatsioonile ja võimaldama neil avaldada selle kohta arvamust ning esitada asjaolud ja tõendid (vt nt TsMS § 348 lg-d 1-3, § 351, § 392 lg 1 p-d 1 ja 3, § 400 lg 5, § 401 lg 1, § 436 lg 4) (vt ka Riigikohtu
2. novembri
3. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-112-16, p 16 ja seal viidatud kohtupraktika). Seejuures on kohtul kohustus osutada õigusnormidele, mida võidakse asjas kohaldada, arvestades, et sellest sõltuvad poolte võimalikud seisukohad ja see, kas ja mida peavad pooled menetluses tõendama (vt Riigikohtu
4. mai
5. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-05, p 19).
6. Kuna maakohus on jätnud kostja vastuväited olulises ulatuses tähelepanuta, sellest tulenevalt on jäänud õigussuhte võimalik kvalifikatsioon kohtu poolt avaldamata ning tõendamiskoormis selgitamata, on ka asja lahendamiseks vajalikud asjaolud olulises ulatuses tuvastamata. Asjas võib nõuetekohase eelmenetluse läbiviimisel lisanduda oluliselt uusi asjaolusid ning tõendeid, seega tuleb tsiviilasi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Asja uueks arutamiseks saatmine samale maakohtule on põhjendatud muuhulgas sellega, et ringkonnakohus ei saa hakata esimesena tuvastama vaidluse lahendamiseks olulisi asjaolusid ja esimesena hindama sisuliselt tõendeid. Tagamaks pooltele õigust kohtuotsust vaidlustada asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas, peab esmalt oma seisukohad avaldama esimese astme kohus.
7. Menetluskulud jätab kohus asja uuel arutamisel sõltuvalt vaidluse lahendamise tulemusest. /allkirjastatud digitaalselt/ 8