KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Anu Maria Brenner Otsuse tegemise aeg ja koht 30. august 2024, Tallinn Haldusasja number 3-24-1209 Haldusasi Menetlusosalised X, X

) §-ga 18, §-ga 181 ega §-ga

1. 8.
2. Katastriüksus on olnud kinnistusraamatu andmetel alates 03.11.2000 üld- ja ärimaa, mis on valdavas osas olnud ja on siiani haljasala ning pargi maa, mille servas asub endine büroohoone. Alates 22.12.2013 on katastriüksuse sihtotstarbeks olnud üldmaa 80% ja ärimaa 20%. Alates 18.12.2019 on katastriüksuse üldmaa sihtotstarve muutunud sihtotstarbeta maaks, kuid proportsioon on jäänud samaks – sihtotstarbeta maa 80% ja ärimaa 20%. Sellest lähtuvalt palusid kaebajad määrata katastriüksuse sihtotstarbeks 80% ulatuses üldkasutatav maa ja 20% ulatuses ärimaa. 2

-le, mis jõustus 12.10.

2. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata. 9.
3. Puudub vaidlus, et sihtotstarve määratakse kohaliku omavalitsuse üksuse haldusaktiga ning et katastriüksuse sihtotstarbe muutmine on kohaliku omavalitsuse ülesanne. Vastustaja vaatas kinnisasja sihtotstarbe kehtivale õigusele vastavuse üle omal algatusel, sest sihtotstarve ei vastanud tegelikkusele ega olnud kooskõlas kehtiva õigusega. Maa-amet võttis
4. aprillil kasutusele maakatastri uue menetluskeskkonna (Minu Kataster). Selle keskkonna vahendusel saavad maaomanikud algatada menetlustoiminguid. See on ka maamõõtjatele vajalik töövahend. Uude menetluskeskkonda viidi vanast süsteemist üle kõik andmed. Koos andmete ülekandmisega uude süsteemi viidi läbi katastri andmestiku kontroll ja parandamine, eesmärgiga tõsta andmete kvaliteeti. Maa-amet teavitas e-kirjaga vastustajat andmete üleviimise käigus leitud katastriüksustest, millele määratud sihtotstarve ei olnud enam kehtiva õigusega kooskõlas (vt vastustaja 06.06.2024 menetlusdokumendi lisa 1). Teiste hulgas vajas sihtotstarbe muutmist ka kaebajatele kuuluv kinnistu (katastriüksus xxxxxxxxxx). Kuna maakatastri pidamise eesmärk on tegelikkuse kajastamine (

§ 11lg 1), peavad andmed vastama tegelikkusele.

9.2. Katastriüksustele sihtotstarvete määramisel tuleb järgida õigusaktides sätestatut, katastriüksuse tegelikku kasutust, planeeringuga kehtestatut ning ehitise olemasolul selle kasutusotstarvet (

§ 18lg 1).

Neid nõudeid on vastustaja sihtotstarbe korrastamisel arvesse võetud. Haldusmenetluses selgitas vastustaja välja, et EHR andmetel asub kinnisasjal ehitis nimetusega „olmehoone“ (EHR kood xxxxxxxx), mille peamine kasutamise otstarve on büroohoone (kood xxxxxx; vt vastustaja 06.06.2024 menetlusdokumendi lisa 2). Muud kasutusotstarvet kinnisasjal asuva hoone kohta EHR-s ei kajastu. Seega asub kinnisasjal äriotstarbelise kasutusega hoone, millel ei ole muud jaotust (nt osaliselt tootmine või osaliselt elamu või osaliselt üldkasutatav hoone) (

§ 18lg 1 p 3).

Kinnisasi jääb kehtiva üldplaneeringu järgi alale, mille juhtotstarve on „kaubandus-, teenindus- ja büroohoone maa“ (vt vastustaja 06.06.2024 menetlusdokumendi lisa 3). Võttes arvesse, et kinnisasi asub tiheasustusalal ja üldplaneeringu järgi kaubandus-, teenindus- ja büroohoonemaal ning kinnisasjal asub „olmehoone“, mis peamise kasutusotstarbe järgi on büroohoone, sai kinnisasjale määrata ärimaa sihtotstarve (

§ 181lg 2).

9.

1. Vastustaja möönab, et haldusmenetluses on kaebajate ärakuulamisel tehtud lubamatuid möödalaskmisi (infovahetus on olnud konarlik ja puudulik), ent see ei saa praegusel juhul olla vaidlustatud haldusakti tühistamise aluseks. Kaebajatel ei saa sellest olla tekkinud õiguspärast ootust neile sobiva, ent lubamatu sihtotstarbe määramisele. 9.
2. Kinnistu kõlvikuline koosseis ei oma kinnisasja sihtotstarbe määramisel iseseisvat tähtsust, kuivõrd sihtotstarbe määramisel tuli vastustajal lähtuda

§ 18

lg 1 p 3 järgi asjaolust, et kinnistu on hoonestatud ning hoonestatud kinnisasja sihtotstarbe määramisel lähtutakse hoone kasutusotstarbest. 9.5. Vastustajal ei olnud võimalik kinnisasjale ühtegi muud sihtotstarvet määrata.

§ 181lg 12 kohaselt on „sotsiaalmaa“ maa, millelt ei taotleta kasumit.

Sotsiaalmaa sihtotstarbe alaliik „üldkasutatav maa“ on avalikult kasutatav üldjuhul hoonestamata maa, millel võivad paikneda üksnes abihooned, sh haljasala ja pargi maa, supelranna, rahvapeo, laste mänguväljaku ja muu selline maa. Kõnealune kinnisasi on tegelikkuses ümberringi aiaga piiratud ning võõrastele ligipääs kinnisasjale puudub. Seega ei ole kinnisasi avalikult kasutatav ja omakorda seetõttu ei ole kinnisasi kasutuses üldkasutatava maana ning sihtotstarvet „üldkasutatav maa“ sellele määrata ei saa.

§ 182lg 1 järgi loetakse maatulundusmaa 3

§ 181

lg 13 järgi ehitusõiguseta maa, millele ei ole võimalik või otstarbekas sihtotstarvet määrata. Vastustaja on õigesti selgitanud, et sihtotstarbeta maa sihtotstarbe määramise eelduseks on hoonestamata kinnistu. Praegusel juhul puudub vaidlus selle üle, et katastriüksusel asub hoone, mis EHR-i andmetel on olmehoone ning mille kasutusotstarve EHR-s olevate andmete kohaselt on büroohoone. 9.7. Vastutajale saab kahtlemata ette heita ebapiisavat selgitamiskohustuse täitmist, aitamaks kaebajatel aduda asjaolu, et sihtotstarbeta (ehitusõiguseta) kinnistule ei ole kaebajatel võimalik midagi ehitada, rajada ega püstitada ega ka tulevikus oodata, et nad sihtotstarbeta katastriüksusele hiljem ehitusõiguse saaksid. 9.8.

§ 2

punktist 9 tulenevalt tähendab katastriüksuse sihtotstarve avaliku võimu poolt antud luba kasutada maaüksust teatud otstarbel või eesmärgil. Kaebajatel ei saa tekkida õiguspärast ootust, et neile antakse luba kasutada kinnisasja õiguslikult ainuvõimalikust sihtotstarbest erinevalt. Katastriüksuse sihtotstarbe määramisel ei saa vastustaja piiramatult kasutada kohaliku elu küsimuse iseseisva otsustamise ja korraldamise pädevust, kui seadus näeb ette, milline sihtotstarve teatud juhul tuleb määrata. KOHTU PÕHJENDUSED

1. Kohus leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata.
2. Menetlusosaliste vahel on vaidlusaluseks küsimuseks, kas vastustaja on õiguspäraselt muutnud kaebajatele kuuluva katastriüksuse sihtotstarbe 100% ärimaaks.
3. Katastriüksuse sihtotstarve on õigusaktidega lubatud ja nendes sätestatud korras määratud katastriüksuse kasutamise otstarve või otstarbed (

§ 2p 9).

Katastriüksuse sihtotstarbe määramise pädevus on kohalikul omavalitsusel (

§ 18lg 1).

Kui tegemist on detailplaneeringu koostamise kohustusega alaga, siis määratakse sihtotstarve kehtestatud detailplaneeringu alusel (

§ 18lg 1 p 2).

Kui aga on detailplaneeringu koostamise kohustuseta alaga, siis määratakse kinnistu sihtotstarve üldplaneeringu alusel (

§ 18lg 1 p 1).

Krundi sihtotstarbe muutmise eelduseks ei ole kinnistu omaniku nõusolek; kinnistuomaniku soov oma kinnistut kindlal viisil kasutada on kahtlemata üks huvidest, mida KOV peab sihtotstarvet määrates kaaluma; olukorras aga, kus kehtiva ÜP-ga on juba määratud alale teistsugune maakasutuse juhtotstarve, on see oluline avaliku huvi väljendus; juhul, kui maaomanik ei ole nõus ÜP-ga määratud juhtotstarbega, siis on tal võimalik ÜP-d selles osas vaidlustada (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 15.12.2022 otsus nr 3-20-1310/52, p 20). 13. Vaidlust ei ole järgmistes asjaoludes: 1) kaebajate katastriüksusel asub üks olmehoone ning rohkem hoonestust kinnistul ei ole (vt kaebuse lisa 5); 2) EHR andmetel asub kinnisasjal ehitis nimetusega „olmehoone“ (EHR kood xxxxxxxx), mille peamine kasutamise otstarve on büroohoone (kood xxxxxx; vt vastustaja 06.06.2024 menetlusdokumendi lisa 2); 3) kehtiva Rapla valla üldplaneeringu kohaselt on vaidlusaluse kinnistu juhtotstarve kaubandus-, teenindus- ja büroohoonemaa (vt vastustaja 06.06.2024 menetlusdokumendi lisa 3); 4) Maaameti 05.03.2024 e-kirja lisas on toodud lubamatu sihtotstarbega kinnistute nimekiri, mille 4

§ 181lg 2).

Sihtotstarbeta maa on ehitusõiguseta maa, millele ei ole võimalik või otstarbekas sihtotstarvet määrata (

§ 181lg 13).

Seega nähtub eeltoodust, et sihtotstarbeta maa sihtotstarbe saab määrata katastriüksusele, millel ei ole ehitusõigust. Olukorras, kus kaebajate kinnistul asub olmehoone, ei saa rääkida ehitusõiguseta maast, mistõttu ei vastanud kaebajate katastriüksuse sihtotstarve õigusaktides sätestatule. Veelgi enam, katastriüksusele ei määrata sihtotstarbeta maa sihtotstarbega samaaegselt teisi sihtotstarbeid, välja arvatud maatulundusmaa sihtotstarve (

§ 182lg 3).

Kaebajate katastriüksusele oli aga määratud sihtotstarbeta maa sihtotstarve 80% ulatuses ja ärimaa 20% ulatuses. Seega ei vastanud katastriüksuse sihtotstarve

§ 182

lg-le 3, nagu on viidatud ka Maa-ameti 05.03.2024 e-kirjas (vt vastustaja 06.06.2024 menetlusdokumendi lisa 1). Sellest johtuvalt pidi vastustaja muutma kaebajate katastriüksuse sihtotstarvet. 15. Asja materjalist nähtuvalt on vastustaja sihtotstarbe muutmisel võtnud arvesse katastriüksuse tegelikku kasutust, kehtivas üldplaneeringus katastriüksusele määratud juhtotstarvet ning ehitise kasutusotstarvet (

§ 18lg 1; § 181 lg 2 ja lg 13).

Haldusmenetluses on kaebajad teinud 20.03.2024 ettepaneku määrata katastriüksusele sihtotstarbeks 80% üldkasutatav maa ja 20% ärimaa (vt kaebuse lisa 4). Vaidlusaluses korralduses on selgitatud, et paraku ei ole lubatud määrata üldkasutatava maa otstarvet maale, millel asuv olmehoone on kehtiva üldplaneeringu andmetel kaubandus-, teenindus- ja büroohoone maal (vt kaebuse lisa 7). Kohtumenetluses on vastustaja täiendavalt selgitanud järgmist: „Vastustajal ei olnud võimalik kinnisasjale ühtegi muud sihtotstarvet määrata.

§ 181lg 12 kohaselt on „sotsiaalmaa“ maa, millelt ei taotleta kasumit.

Sotsiaalmaa sihtotstarbe alaliik „üldkasutatav maa“ on avalikult kasutatav üldjuhul hoonestamata maa, millel võivad paikneda üksnes abihooned, sh haljasala ja pargi maa, supelranna, rahvapeo, laste mänguväljaku ja muu selline maa. Kõnealune kinnisasi on tegelikkuses ümberringi aiaga piiratud ning võõrastele ligipääs kinnisasjale puudub. Seega ei ole kinnisasi avalikult kasutatav ja omakorda seetõttu ei ole kinnisasi kasutuses üldkasutatava maana ning sihtotstarvet „üldkasutatav maa“ sellele määrata ei saa.

§ 182

lg 1 järgi loetakse maatulundusmaa hulka ka need maa-alad, mida ei kasutata põllumajandussaaduste tootmiseks või metsa kasvatamiseks, kuid millel on põllu- või metsamajanduslik potentsiaal. Kõnealusel kinnisasjal tegelikkuses põllumajandusliku tootmisega ei tegeleta ja seda varianti ei saa ärimaa kasutuses oleva hoone juurde sihtotstarbe määramisel aluseks võtta. Kinnisasjal asub hoone, mille kasutusotstarve on „büroohoone“. Hoonet ei kasutata põllumajandussaaduste tootmiseks või metsa kasvatamiseks ja sellel ei ole põllu- või metsamajanduslik potentsiaal.“ Kohus on veendunud, et nendest põhjendustest lähtuti ka vaidlusaluse korralduse andmisel, mistõttu võtab kohus need selgitused asja lahendamisel ka arvesse (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 29.11.2012 otsus nr 3-3-1-29-12, p 20). 16. Kohus nõustub vastustajaga, et üldkasutatava maa sihtotstarvet kaebajate katastriüksusele osaliselt määrata ei ole võimalik, kuivõrd maa tegelik kasutus ei vasta

§ 181lg 12 punktile 2.

Kaebajad ei ole vastu vaielnud vastustaja väitele, et tegemist ei ole avalikult kasutatava maaga. Samuti ei ole kaebajad vastu vaielnud asjaolule, et kinnistut ümbritseb aed, mistõttu avalikkuse juurdepääs katastriüksusele on piiratud. 17. Kaebajate õiguspärast ootust ei ole rikutud. Kehtiv Rapla valla üldplaneering on vastu võetud 01.03.2011 ning nagu eelnevalt on selgitatud, siis kaebajate kinnistu juhtotstarve on kaubandus-, teenindus- ja büroohoonemaa. Asjaolu, et kinnistusraamatus on varasemalt (kuni 17.12.2019) olnud kinnistu sihtotstarve üld- ja ärimaa, ei saanud tekitada kaebajatele õigustatud 5

§ 182

lg 3, mis välistas katastriüksusele määrata sihtotstarbeta maa sihtotstarbega samaaegselt teisi sihtotstarbeid. Seega ei saanud kaebajatele tekkida õiguspärast ootust, et katastriüksusele, mis üldplaneeringu järgi on kaubandus-, teenindus- ja büroohoonemaa ning millel asub olmehoone, säiliks sihtotstarbeta maa sihtotstarve.

1. Ka ei ole rikutud proportsionaalsuse põhimõtet. Vastustaja otsus muuta sihtotstarvet ei ole kaalutlusotsus. Olukorras, kus katastriüksusele on määratud sihtotstarve ei vasta kehtivale õigusele, oli vastustaja kohustuseks sihtotstarvet muuta ja viia see kooskõlla kehtiva õigusega.
2. Eeltoodust lähtuvalt leiab kohus, et kaebus rahuldamisele ei kuulu ning see tuleb jätta rahuldamata.
3. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul on otsus tehtud kaebaja kahjuks, mistõttu jäävad menetluskulud kaebaja kanda. Vastustaja menetluskulude taotlust esitanud ei ole, mistõttu jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud tema enda kanda (HKMS § 109 lg 1).
4. Kohus asendab avaldatavas kohtuotsuse kaebajate nimed ja kinnistu andmed tähemärgiga (HKMS § 175 lg 3). (allkirjastatud digitaalselt) 6