KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtukoosseis Tartu Maakohtu kohtunik Margit Jõgeva Otsuse tegemise aeg ja koht 6. september 2024. a, Tartu kohtumaja Tsiviilasja number 2-23-1367

§ 1018lg-st 1, § 1023 lg-st 1 tulenev nõue hageja vastu summas 7312,86 eurot.

1. Kostja on ainuisikuliselt tasunud korteri püsikulud korteri soetamisest kuni hagiavalduse esitamiseni nagu haldustasu, hooldustasu, sise- ja välikoristus, remondifond, palgakulud, üldküte, üldelekter, üldvesi, prügivedu, rõdude renoveerimine kogusummas 10 590,23 eurot. Tulenevalt KrtS § 40 on tal hageja vastu nõue summas 5295,10 eurot.
2. Kostja palub tasaarvestada kostja rahalised nõuded hageja vastu kogusummas 70 355,81 hagejale tasutava hüvitise nõudega summas 78 500 eurot ning tasaarvestuse tulemusel määrata hagejale tasutavaks hüvitiseks 8144,19 eurot.
3. Kostja palub kohtuotsuses määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise kord. Kostjal tuleb tasuda hüvitis summas 8144,19 eurot 6 kuu jooksul arvates kohtuotsuse jõustumisest ning märkida, et Tartu Maakohtu kinnistusosakond ei või omandi üleandmise kandeid teha enne, kui kostja hüvitise (8144,19 eurot) maksmise kohustus on hagejale täidetud. HAGEJA VASTUS VASTUHAGILE (dtl 145-148)
4. Hageja ei nõustu kostja poolt esitatud korteri hindamisaktiga. Hageja poolt tellitud hindamisakti kohaselt on korteriomandi väärtuseks 165 000 eurot.
5. Hageja ei aktsepteeri kostja kulusid ega tasaarvestuse avaldust ja ei ole kindel ka kulude arvutuskäigu õigsuses.
6. Kuna kostja kasutab kaasomandit selle soetamisest 12.04.
7. a kuni käesoleva ajani ning ei ole võimaldanud hagejale tema taotlusel ligipääsu korterisse, siis on kostja saanud seeläbi kasutuseelise ning hagejal on tulenevalt AÕS § 71 lg 2 kasutuseelise hüvitamise nõue kostja vastu alates
8. aprillist
9. a kuni käesoleva ajani.
10. Võrreldava eluruumi keskmise üürihinna järgi samas piirkonnas Tartus võib arvestada kasutuseelise suuruseks vähemalt 600 eurot kuus, mis alates korteri soetamisest 12.04.
11. 3 aasta aprillist kuni 16.12.
12. a, s.o. 6 aasta ja 8 kuu eest on 48 000 eurot, mida hageja nõuab kostjalt.
13. Luminor Panga vastusest nähtuvalt ei ole kostja pärast augustit
14. a Luminor panga poole pöördunud, et ta vabastataks kaaslaenu taotlejast. Samuti ei ole hageja arvates teostatavad kostja väited, et Põlva korteri müügist kaalub ta laenusumma ja hüvitise tasumist, sest kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt kostjale korterit Põlva linnas ei kuulu.
15. Kostja ei ole võimeline kandma üksi laenukohustust, kuna tema maksevõime on puudulik ja on alust arvata, et kostjal ei ole huvi lahenduste leidmiseks ja hüvitise tähtaegseks tasumiseks, mistõttu ei lahendaks vastuhagis esitatud nõue tegelikult olukorda.
16. Hageja palub jätta kostja vastuhagi rahuldamata ja rahuldada hageja hagi. Kui kohus otsustab vastuhagis toodud kaasomandi lõpetamise viisi kasuks, siis palub hageja rahuldada kasutuseelise nõue kostja vastu summas 48 000 eurot. KOSTJA VASTUS HAGEJA SEISUKOHALE (dtl 212-214, 312-314)
17. Kostja palub arvestada enda poolt esitatud kinnisvara hindamise akti, kuna see on esitatud hiljem.
18. Kostja vaidleb vastu hageja kasutuseelise nõudele. Hageja ja kostja ei ole sõlminud kaasomandi kasutamiseks kasutuskorra kokkulepet ning hageja ei ole soovinudki enda kaasomandi osa kasutada, samuti ei ole kostja teinud hagejale mingeid takistusi kaasomandi osa kasutamiseks. Paljasõnaline on ka hageja väide, et võrreldava eluruumi keskmise üürihinna järgi samas piirkonnas Tartus võib arvestada kostja kasutuseeliseks vähemalt 600 eurot kuus.
19. Vale on hageja väide, nagu kostjal ei oleks suurt huvi lahenduste leidmiseks ja hüvitise tähtaegseks tasumiseks. Korteri näol on tegemist kostja koduga, mida ta ei soovi kaotada. Kostjal on pooleli läbirääkimised erinevate pankadega, alternatiivselt on kostjal võimalik müüa tema emale kuuluv korter Põlvas, vastav kokkulepe emaga on olemas, eelkõige hüpoteetilises olukorras, kus pankade poolt finantseeringut ei tule.
20. Juhul kui kohus otsustab lõpetada kaasomandi hageja taotletud viisil, palub kostja tasaarvestada täitemenetluses hagejale väljamakstava hüvitise kostja rahalise nõudega hageja vastu kogusummas 29 924,81 eurot (laenumaksed summas 16 838,20 eurot, laenuga seotud kindlustusmaksed summas 478,65 eurot, korteri sissemakse ja notaritasu summas 7312,86 eurot ja tasutud korteri püsikulud korteri soetamisest kuni hagiavalduse esitamiseni summas 5295,10 eurot) hagejale väljamakstava hüvitisega selliselt, et peale väljamakstava hüvitise võrdseteks osadeks jaotamist kostjale väljamakstav hüvitis suureneb 29 924,81 euro võrra ning hagejale väljamakstav hüvitis väheneb 29 924,81 euro võrra. KOHTU PÕHJENDUSED
21. Hagejale ja kostjale kuulub korteriomand asukohaga xxxxxxxxxxx, xxxxu linn kaasomandina võrdsetes ühe kahendiku (½) suurustes mõttelistes osades (registriosa nr 4492403).
22. Tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg-st 1 on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg 1 järgi jagatakse asi kaasomandi lõpetamisel vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Kui kaasomanikud asja jagamise viisi suhtes kokkulepet ei saavuta, otsustab kohus AÕS § 77 lg 2 alusel hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanike vahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
23. Pooled ei vaidle selle üle, et kaasomand tuleks lõpetada, kuid vaidlus on selles, millisel viisil seda teha tuleks.
24. Hageja on soovinud kaasomandi lõpetada viisil, mille kohaselt kinnisasi müüakse avalikul enampakkumisel ning müügitulem jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele. Kostja oma vastuhagis on palunud kinnisasja jätmist kostja omandisse, kohustusega 4 hüvitada hagejale tema kaasomandi osa väärtus, samuti on kostja vastuhagis esitanud protsessuaalse tasaarvestuse.
25. Kohus arvestades kohtule esitatud asjaolusid ja hinnates tõendeid kogumis rahuldab hagi ning jätab rahuldamata vastuhagi.
26. Kostja selgituste kohaselt sooviks ta korterit endale ja vajadusel saaks ta müüa ema korteri, et hagejale maksta omandikaotuse eest. Samas ei ole kostja kohtule esitanud tõendeid enda maksevõimekuse kohta ega ka tõendeid selle kohta, et tal on võimalus hagejale hüvitist maksta. Kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt on kostjal olnud võlgnevused Korteriühistuxxxxxxxxx ees perioodil 01.01.
27. a - 01.09.
28. a ja perioodil 11.11.
29. a - 01.06.
30. a (dtl 194196, 197-199), samuti võlgnevus Luminor Bank AS-ga sõlmitud laenulepingu alusel (dtl 363, 365).
31. Seega arvestades kohtule esitatud asjaolusid ja tõendeid kogumis, leiab kohus, et käesolevalt oleks õiglasem kinnisasja müümine avalikul enampakkumisel, kuna kostjale oleks kohustuse panemine maksta hageja osa välja rahas kostjat rohkem koormavam kui kaasomandi lõpetamine selle müümisel avaliku enampakkumise teel. Kinnistu müümine avalikul enampakkumisel vastab kaasomanike huvidele võimaldades kaasomandi eseme müümisel saada selle eest võimalikult kõrget hinda. Teisel kaasomanikul on võimalus avalikul enampakkumisel osaleda ja soovi korral kinnisasi endale tervikuna omandada.
32. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 65 kohaselt loetakse eseme väärtuseks selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Vara turuväärtuse tõendamiseks on hageja esitanud Pindi Kinnisvara OÜ arvamuse (dtl 151-189), mille kohaselt on korteriomandi turuväärtus seisuga 12.09.
33. a 165 000 eurot. Kostja on esitanud LVM Kinnisvara OÜ arvamuse (dtl 38-94), mille järgi on korteriomandi turuväärtus seisuga 21.11.
34. a 157 000 eurot.
35. Poolte vahel vaidlust korteri turuväärtuse üle ei ole, kuna hageja nõustus
36. aprilli
37. a eelistungil kostja poolt esitatud arvamusega, et korteri turuväärtus on 157 000 eurot.
38. Arvestades eeltoodud põhjendusi, leiab kohus, et kaasomand tuleb lõpetada hageja poolt taotletud viisil, s.o kinnistu müümisega avalikul enampakkumisel ning Mxxxxx Vxxxxxxx hagi ExxxxxxBxxxxxxxx vastu kaasomandi lõpetamiseks kuulub rahuldamisele.
39. Kostja on vastuhagis soovinud kaasomandi lõpetamise tulemusena kohtuotsusega tekkivat hageja rahalist nõuet tasaarvestada oma solidaarkohustuste täitmisest tulenevate nõuetega. Kostja tasaarvestavaks nõueteks on pooles osas tasutud laenumaksed summas 16 838,20 eurot, laenuga seotud tasutud kindlustusmaksed summas 478,65 eurot, korteri sissemakse ja notaritasu summas 7312,86 eurot ja korteri püsikulud korteri soetamisest kuni hagiavalduse esitamiseni summas 5295,10 eurot.
40. Tasaarvestuse mõiste sätestab võlaõigusseaduse (

) § 197 lg 1, mille kohaselt, kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist.

§ 197

lg 2 esimese lause järgi lõpevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. 39. Pooled ei ole menetluses vaielnud selle üle, et nad on sõlminud pangaga laenulepingu, millest tulenevate kohustuste osas on nad panga suhtes solidaarvõlgnikud (

§ 65

).

§ 69

lg 2 järgi läheb solidaarkohustuse täitnud võlgnikule üle võlausaldaja nõue teiste võlgnike vastu (solidaarvõlgniku tagasinõue), välja arvatud talle endale langevas osas.

§ 69

lg 1 kohaselt peavad solidaarvõlgnikud omavahelises suhtes täitma kohustuse võrdsetes osades, kui seadusest, lepingust või kohustuse olemusest ei tulene teisiti. Kostja on tasaarvestusavalduse esitatud vastuhagis (dtl 133-139, 312-314) ja ka kohtumenetluses märkinud, et tema on täitnud panga ees kohustusi ka hagejale langevas osas. 5

1. Kohus leiab, et kohtule esitatud Swedbank AS konto väljavõtetega (dtl 108-109) on kohtus leidnud tõendamist, et kostja on teinud korteri ostmiseks sissemakse Tartu notar Tiina Tombergi juures 11.04.
2. a 14 000 eurot ja tasunud notaritasu 13.04.
3. a 625,73 eurot. Luminor Bank AS 18.09.
4. a tõendist (dtl 105-107) nähtub, et kostja kontolt on tehtud ülekanded Smart Kindlustusmaakler AS kontole perioodil 01.03.
5. a -17.09.
6. a kokku summas 957,31 eurot. Luminor Bank AS tõendist (dtl 98) nähtub, et perioodil 10.04.
7. a - 12.09.
8. a on tasutud laenu põhiosa ja intressi makseid kostja pangakontolt kokku summas 31 732,61 eurot.
9. Hageja ei ole kostja poolt vastavate maksete tegemist vaidlustanud ja vaidlust ei ole ka selle üle, et laenu põhiosa-, intressi- ja kindlustusmakseid makstes täitis hageja poolte solidaarset kohustust.
10. Kohus leiab, et kuna hageja ei ole tõendanud, et pooled oleks kohustuste täitmiseks kokku leppinud teisiti, siis on kostjal õigus nõuda hagejalt kui solidaarvõlgnikult tagasi laenulepingu alusel täidetud kohustused pooles osas, st laenu põhiosa-, intressi- ja kindlustusmakse pooles osas kokku summas 16 344,95 eurot (31 732,61:2 + 957,31:2).
11. Riigikohus on selgitanud, et käsundita asjaajamise sätted ei võimalda isikule peale suruda soovimatuid teenuseid ja kohustada teda nende eest tasu maksma, st luua sisuliselt leping, mida isik ei ole soovinud (vt Riigikohtu
12. mai
13. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-23-16, p 12;
14. juuni
15. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-11, p 33). Samas võib soodustatu avaldada oma tahet

§ 1018

lg 1 p 2 tähenduses või kiita asjaajamise heaks

§ 1018lg 1 p 1 tähenduses ka kaudse tahteavaldusega Ts

ÜS § 68 lg 3 mõttes (vt Riigikohtu

1. oktoobri
2. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-61664/48, p 27;
3. aprilli
4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-181-15, p 38;
5. oktoobri
6. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-12, p 14) ning TsÜS § 68 lg-s 4 sätestatud juhul ka vaikimisega.
7. Kohus on seisukohal, et kostjal on hageja vastu tulenevalt

§ 1018

lg-st 1 nõue tema poolt korteri ostmiseks tasutud sissemakse ja notari tasu osas, sest korteri ostmise tulemusena omandas hageja osa korteriomandist ning seega oli kostja asjaajamine hageja huvides ja vastas hageja tegelikule tahtele. Seega esinevad

§ 1018

lg 1 p-des 1-3 loetletud asjaolud ning põhjendatud on kostja nõue hageja vastu summas 7312,86 eurot (14 000:2 + 625,73:2).

1. Kaasomandis oleva asja valdamist ja kasutamist võivad kaasomanikud AÕS § 72 lg 1 kohaselt reguleerida kokkuleppel või kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas.
2. Kostja väitel on ta tasunud poolte kaasomandis oleva korteri püsikulud korteri soetamisest kuni hagiavalduse esitamiseni nagu haldustasu, hooldustasu, sise- ja välikoristus, remondifond, palgakulud, üldküte, üldelekter, üldvesi, prügivedu, rõdude renoveerimine kogusummas 10 590,23 eurot. Kostja taotleb hagejalt vastavate kulutuste hüvitamist pooles osas summas 5295,10 eurot.
3. Kohus leiab, et kuna kohtule esitatud asjaoludest nähtuvalt ei ole hageja korteris elanud, siis võib eeldada, et pooltel oli kokkuleppe, et kõik korteri jooksvad kulud maksab kostja. Sellise kokkuleppe olemasolu kinnitavad muuhulgas kohtule esitatud hageja vastuväited maksekäsu kiirmenetluses 08.10.
4. a ja 13.06.
5. a (dtl 319-321, 322-324), kus hageja kinnitab, et korteris ta ei ela ning arved on jätnud tasumata kostja, kelle kohustuseks see oli. Vastupidist kostja tõendanud ei ole. Kostja on tasunud tema enda poolt tarbitud teenuste eest ning seega ei ole põhjendatud kostja nõue, et hageja peaks maksma poole korteri püsikulude eest.
6. Seega on kostjal hageja vastu põhjendatud nõue summas 23 657,81 eurot (16 344,95 + 7312,86). 6
7. Kuna kohus rahuldab hagi, siis kohus hageja kasutuseelise nõuet kostja vastu ei analüüsi, sest hageja on palunud kasutuseelis kostjalt välja mõista juhul, kui kohus rahuldab vastuhagi (dtl 145-148).
8. Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hagi ja lõpetab hageja ja kostja kaasomandi enampakkumise teel, kinnisasja müügist saadud raha arvelt tasutakse esmalt enampakkumise läbiviimise kulud, seejärel täidetakse Luminor Bank AS, hageja ja kostja vahel sõlmitud laenulepingust nr 09220338963 tulenevad kohustused ja peale nimetatud kohustuste täitmist jagatakse alles jääv raha võrdselt hageja ja kostja vahel. Hagejale peale enampakkumise tulemust jäävast rahast arvestatakse kostja kasuks 23 657,81 eurot. Kohus jätab rahuldamata kostja vastuhagi. MENETLUSKULUDE JAOTUS
9. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 esimese lause kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma.
10. Kohus leiab, et antud juhul on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte enda kanda, kuna kaasomandi lõpetamine on eelduslikult mõlema poole huvides (vt ka Riigikohtu
11. septembri
12. a otsus tsiviilasjas 3-2-1-70-10, p 14). Poolte seisukohtadest nähtuvalt oli mõlema poole tahteks kaasomand lõpetada. Kohtupraktikas on asutud korduvalt seisukohale, et kaasomandi lõpetamine on lõpptulemusena kõigi kaasomanike huvides ning menetluskulud on põhjendatud ja õiglane jätta TsMS § 163 lõike 1 alusel poolte endi kanda (TsMS I komm