Obsah (4)

§ 334§ 115§ 127§ 132

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja Kohtunik Moonika Tähtväli Otsuse tegemise aeg ja koht 05.07.2024, Tallinn Tsiviilasja number 2-23-141563 Tsiviilasi Rendin OÜ

§ 334

lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele.

§ 334

lg 2 kohaselt vastutab üürnik üüritud asja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. 22. Seega vastutab üürnik üksnes puuduste eest, mis on tekkinud ajal, mil ruumid olid tema kasutuses, ning mis ületavad asja lepingujärgsel kasutamisel harilikult tekkivat kulumist, kahjustusi ja muutusi. Lepingulise kahjuhüvitise nõude aluse annab üürileandjale

§ 115

lg 1, mille kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Üldjuhul võib sellise nõude

§ 115

lg 2 järgi esitada alles pärast täitmiseks antud täiendava tähtaja möödumist, sellest erand on sätestatud

§ 115

lg-s 3.

§ 127

lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud (

§ 132lg 3).

6 23. Riigikohtu praktika järgi võib

§ 115

lg 1 ning § 127 ja § 128 alusel võlausaldaja lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt nt Riigikohtu 25. novembri 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-130-15, p 11): • võlgnik on lepingut rikkunud (

§ 115

lg 1); • võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (

§ 115

lg 1); • võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (

§ 127

lg 1, § 128); • kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (

§ 127

lg 2); • kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (

§ 127

lg 3); • rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (

§ 127lg 4).

1. Hageja tõi esile, et kostja on tagastanud eluruumid kahjustustega, mida ei saa pidada normaalseks kulumiseks, sest köögi sein on niiskusest kahjustunud, köögitasapinnal on puudus, tualetipoti prill-laud on pragunenud, elutoa sein on vigastatud, aknapale on rikutud ja öökapi lamp on katki. Lisaks olid korterist kaduma läinud mõned pirnid ja ventilatsiooniagregaadi filtrid olid välja vahetamata.
2. Hageja nõuab, et kostja hüvitaks: 25.
3. Köögiseina taastamiskulud summas 428,63 eurot ja köögi töötasapinna taastamiskulud summas 313,90 eurot, mis hõlmab materjalide ja taastamistööde kulusid. Üürisuhe väitel oli köögisein pundunud ja kraanikausi juures olev töötasapind saanud füüsilise kahjustuse. Hageja toob välja, et köögiseina esialgne olukord on fikseeritud akti fotodel (dtl 58, 61-63, 86-87) ja niiskusest kahjustunud köögisein on fikseeritud akti fotodel (dtl 95-97, 115-117). Kahjustatud köögi tasapinna esialgne olukord on fikseeritud akti fotodel (dtl 61-63, 86) ning üürisuhte lõpus (dtl 93, 94). 25.
4. Kostja leiab, et köögi tasapinna kahjustus on õnnetusjuhtum või juhuslik hävimine. Köögi kraanikaussi on kasutatud tavapärasel viisil ning köögitasapind on hoitud puhta ja kuivana. Pragu silikoonil ei märganud kordagi. Köögi kraanikausi taguse pritsmeseina niiskuskahjustuse puhul võis olla tegemist ehituspraagiga (kehvasti paigaldatud silikoon, valede ehitusmaterjalide kasutamine, halvasti tehtud remont). Niiskus saab läbi seina imbuda väga pikaajalise kasutamise käigus ja niiskusest põhjustatud kahjud tekivad ja muutuvad nähtavaks pikema aja jooksul. Ka ei ole võimalik kasutada kraanikaussi sedasi, et vesi ei pritsi. Silikoon võis olla aastatega kulunud. Ei ole välja toodud, et silikooni oleks vahetatud enne kostja korterisse kolimist. Sellise niiskuskahjustuse puhul oleks üürileandja pidanud pöörduma kindlustusandja poole. Kostja ei ole ehitus-, kindlustus ega ka kahjuhindamisespetsialist, et hinnata silikooni seisundit või seda, kas vesi läheb kuskilt läbi või mitte. Hinnatud oli niiskuskahjustust, mida polnud silmale näha. Kostja ei nõustu hüvitama selliseid puudusi, mis on küll nähtavaks tulnud kostja üürimise perioodil, kuid mille tekkimine kostja korteris elamise ajal ei ole kindlalt tõendatud. Kahjunõuet koostades tuleb võtta arvesse korteri ja selle sisustuse puhul selle vanust ja eelnevat kulumismäära. Ka eluruumi ja sisustuse üldises kasutusjuhendis pole välja toodud, et tuleb jälgida silikooni seisukorda. 25.
5. Kohus, hinnates köögiseina algset seisukorda ja seisukorda korteri tagastamise ajal, leiab, et ei ole võimalik tuvastada selliseid kahjustusi, mille parandamise maksumust oleks alust nõuda kostjalt. Eluruumi tagastamise järgsed fotod on tehtud väga lähedalt, teistsuguse pildistamise nurga alt ning teistsuguse valgusega kui korteri kasutusse andmise eelselt tehtud fotod ning nendelt ei ole võimalik tuvastada, et kostja on köögiseina kahjustanud. Niisamuti ole võimalik tuvastada, et kostja oleks kahjustanud köögi tasapinda. Köögi tasapinnast tehtud fotodelt (dtl 61-63) ei nähtu kraanikausi ümbrust ja kraanikausist on tehtud foto kaugelt (dtl 86) võrreldes fotodega, mis on tehtud üürisuhte lõpus (dtl 93, 94). Ka ei ole kohtu hinnangul tegemist sellise kahjustusega, mis takistab asja edasist kasutust. 25.
6. Aknapale taastamiskulud summas 111,84 eurot, mis hõlmab materjalide ja taastamistööde kulusid. Üürisuhe väitel olid aknapalele tekkinud augud ja värvikahjustused triibud (dtl 104- 7 106), üürisuhte alguses fikseeriti aktis, et korteri seinad on oluliselt määrdumata, oluliste kahjustusteta (dtl 39, 52). 25.
7. Kostja sõnul oli rõduukse aknapalet juba korterisse sisse kolides kahjustatud. Kuna kahjustus jäi kardina taha, siis see ei häirinud. Kardina taha jäävat osa pole üürileandja üleandmise-vastuvõtmise aktis olevatel fotodel näidatud. Rõduust on avatud ja suletud tavapärasel viisil. Kuid rõduukse külge paigutatud ribikardin takistas rõduukse avamist täies mahus. Rõduust sai avada ainult osaliselt. Vale kardinavaliku ja kardina paigutuse vastutus peaks olema üürileandjal. Kostjale ei antud täiendavaid juhiseid rõduukse kasutamiseks Kostja unustas suurpuhastuse käigus ära puhastada kardina taha, seinale tehtud hariliku pliiatsi jäljed. Hariliku pliiatsi jälgi oli võimalik ka spetsiaalse vahendiga ära puhastada. Üürileandja kostjal hariliku pliiatsi jälgi ise likvideerida ei lasknud. Sein ei vajanud pahteldamist ja värvimist. 25.
8. Kohus leiab, et aknapalede olukord ei ole üürilepingu sõlmimisel fikseeritud samaväärse detailsusastmega nagu selle lõppemisel. Foto on üürisuhte alguses tehtud kaugelt üldfotona ruumist ega nähtu, mis olukord on akna juures või kardinate taga. Samas on kostja nõus hüvitama seinapaneeli värvimise eest 29,70 eurot ja see summa tuleb kostjalt hagejale välja mõista. 25.
9. Lauavalgusti soetamiskulud summas 28,50 eurot. Hageja toob välja, et üürisuhe väitel oli kahjustatud laualamp. Esialgne olukord on fikseeritud (dtl 47) ja aktis on märge, et öökapivalgusti 2 tk puudusteta (dtl 39). Lambi olukord üürisuhte lõpus on fikseeritud (dtl 102, 103). 25.
10. Kostja sõnul sai ta enda kasutusse ühe terve ja teise, juba teibiga parandatud öökapi lambi. Kuna parandatud lamp lagunes kinnituskohast lahti, kuid soov oli seda ikkagi kasutada, siis teipis kostja selle vana teibi juurest uuesti üle. Kuna öölampi oli eelnevalt juba korra parandatud, siis läheb see loomuliku kulumise alla. Tegemist võis oli pikka aega kasutuses olnud öölambiga. Kui lepingus pole kõiki puuduseid üles märgitud, siis see ei tähenda, et neid puuduseid ei oleks varasemalt olemas olnud. 25.
11. Kohus leiab, et öökapilampide olukord ei ole üürilepingu sõlmimisel fikseeritud samaväärse detailsusastmega nagu selle lõppemisel. Fotod üürilepingu sõlmimisel on tehtud kaugelt ja vaatega lampidele, nende sisemine olukord ei paista. Tagasisaamisel aga on fotod tehtud lambi sisemusest. Seetõttu ei ole tõendatud, et kahjustused tekkisid üürilepingu ajal ja olid tekitatud kostja poolt üürisuhte ajal. 25.
12. Prillaua asendamiskulu summas 109 eurot, mis hõlmab materjalide ja taastamistööde kulusid. Hageja väitel oli üürisuhte alguses prill-laud puudusteta ja see on fikseeritud aktis (dtl 39), üürisuhe väitel oli prillauale tekkinud mõra (dtl 119-121). 25.
13. Kostja sõnul on WC-potti kasutatud tavapäraselt, sellel pole seistud ega tahtlikult mõra tekitatud. Korteris vannitoa remonti teinud töömehed aga korterit heaperemehelikult ei hoidnud. Kui remont valmis oli, siis vannituba ja WC olid väga räpased ja vajasid suurt puhastust. Pole teada, kelle või mille tagajärjel WC-poti prill-laud on kahjustada saanud. WC-poti prill-laud on ka pisikese mõraga kasutuskõlblik. Kui tegemist on õnnetusega, siis on arusaamatu, miks kindlustus ei kata prill-laua vahetust nagu valamu puhul kattis. Ei saa välistada, et WC-poti prill-laual oli pragu, mis ajaga kasvas ning kulumine prao näol ilmnes ja muutus ajaga nähtavaks. Ei ole võimalik hinnata sellist kahju teket. WC-poti prill-lauda on kasutanud ka teised üürnikud. Üürileandja fotod üleandmise-vastuvõtmise aktis on madala kvaliteediga ja nende põhjal on keeruline hinnata tegeliku kahju suurust. 25.
14. Kohus leiab, et ei ole tõendamist leidnud kostja poolt WC-poti prill-laua kahjustamine tema üürisuhte ajal. WC-poti prill-laua olukord ei ole üürilepingu sõlmimisel fikseeritud samaväärse detailsusastmega nagu selle lõppemisel. Üürilepingu sõlmimise aktis on fotodel tualetipoti kaas suletud ning ei ole võimalik tuvastada, milline oli prillaud üürisuhte alguses. Ka nõustub kohus kostjaga, et poti prill-laud on ka pisikese mõraga kasutuskõlblik, st tegemist on hariliku kulumisega, mida hüvitama ei pea. 8 25.
15. Ventilatsiooniagregaadi filtrikomplekti kulu summas 34 eurot. Hageja selgitas kohtule, et üürileandja ja kostja on väljaspool kirjalikku üürilepingut leppinud kokku, et üürnikul tuleb filtrid vahetada iga kuue kuu tagant. Kostja teatab oma vastuses, et on nõus hüvitama ventilatsiooni agregaadi filtrikomplekti (30 eurot). Kohus leiab, et pooled ei ole lepingus vastavas kostja kohustuses kokku leppinud, tõendeid selle kohta, et vastav kokkulepe on saavutatud lepinguväliselt, hageja ei ole tõendanud ja sellist kokkulepet ei nähtu ka kohtule esitatud tõenditest. Samas on kostja nõustunud hüvitama filtrikomplekti kulu 30 eurot ja kohus mõistab nimetatud summa kostjalt hagejale välja. 25.
16. Köögitasapinna valgusallika asendamiskulu summas 32,72 eurot, mis hõlmab materjali ja vahetamistöö kulusid ja seitsme lambipirni soetamiskulud summas 41,47 eurot; eelnimetatud töödega seotud jäätmete utiliseerimise tasu summas 54 eurot. Hageja sõnul olid tagastamisel välja vahetamata jäetud üks läbi põlenud köögi kapialune töötasapinna valgusti (dtl 99) ning kolm elutoa valgusti pirni (dtl 101). Puudu oli kaks söögilaua valgusti pirni (dtl 98) ning kaks elutoa laevalgusti pirni (dtl 101). Hageja selgitas kohtule, et kuigi eluruumi üleandmise aktis ei ole välja toodud pirnide ja valgusallikate arv, kuid fakt, et akti ajal olid eelnimetatud lambid varustatud töötavate pirnidega, on dokumenteeritud üleandmise akti juurde lisatud piltidega, mis asuvad üleandmise akti lehekülgedel 14, 15, 16 ja 21 (dtl 51, 52, 53, 58). 25.
17. Kostja väitel olid elutoa lambil juba sissekolimise päeval pooled lambipirnid puudu. Köögilambil oli puudu üks lambipirn. Elutoa lambile mahutus suurem hulk pirne, kuid kuna ka pooled pirnid andsid tuppa piisaval hulgal valgust, siis korteris elades pirnide puudumine ei häirinud. Ka köögilamp andis ilma ühe puuduva lambipirnita piisavalt valgust. Köögilaua kohal asuvalt lambilt eemaldasime ühe läbi läinud pirni, et sinna uus asemele leida. Paraku õiges mõõdus pirni kostja ei leidnud, seega oli hiljem köögilaua kohal asuvatelt lampidelt puudu 2 lambipirni. Hageja väidab, et piltidelt on näha, et lambid põlevad täisvõimsusel. See ei ole tõestus lampide olemasolule, sest ka pooled lambipirnid andsid piisaval hulgal valgust tuppa. Lisaks üürileandja kasutas samu fotosid ka korteri müügikuulutuses, mistõttu võisid üleandmise-vastuvõtmise aktis olla ka 7 aastat vanad fotod. Kostja oma vastuses teatab, et on nõus hüvitama köögi tasapinna valgusallika (5 eurot) ja E14 valgusallika (6,84 eurot). 25.
18. Kohus tuvastas, et hageja viitab, et puudu oli kolm elutoa valgusti pirni (tõendina lisa 4 lk 9) ja kaks elutoa laevalgusti pirni (lisa 4 lk 9). Hageja viitab samale lambile kahel korral ja kord sellele, et puudu oli 2 pirni ja kord 3 pirni. Seega ei ole ka hagejale endale selge, millistest lampidest mitu pirni puud oli. Kohus leiab, et ka lambipirnide tegelikku arvu ei ole võimalik esitatud tõendite põhjal kindlaks teha ja seda möönab ka hageja, et eluruumi üleandmise aktis ei ole välja toodud pirnide ja valgusallikate arvu. Piltide järgi, mis alguses on tehtud, ei ole võimalik tuvastada, palju neid pirne lampides üldse oli. Fotod on tehtud üldplaanis ja pildistatud ei ole lampide sisemist osa. Samas on kostja nõus hüvitama köögi tasapinna valgusallika (5 eurot) ja E14 valgusallika (6,84 eurot). Seega mõistab kohus kostjalt välja 11,84 eurot. 25.
19. Pooled ei vaidle, et hageja ei kutsunud korteri tagastamisel ülevaatuse juurde kostjat. Kohtu hinnangul oleks see aga võimaldanud osa puudustest kohe kõrvaldada - nt hariliku pliiatsi jäljed eemaldada, hüvitada osaliselt valgusallikate maksumuse. Ka ei olnud tegemist uue korteriga ja seetõttu nõustub kohus kostjaga, et korter ei saanud olla ka ideaalses seisukorras. Kostja on välja toonud, et esimestel kuudel ilmnesid korteris puudused (vett lekkis vannis käies) ja vajalik oli vannitoa remont. Hageja ei vaidlusta, et korterit kasutasid remondi ajal töömehed, kostja sel ajal korteris ei elanud. Samas ei ole fikseeritud, milline oli korteri olukord hetkel, kui see jäi remondimeeste kasutusse. Välistada ei saa ka seda, et just nende korteri kasutamise ajal nt põhjustati pragu prill-laual. Kostja on välja toonud, et pärast remonti pidi kostja tegema WC-le suurpuhastuse. WC-potist oli alla valatud ka vedelikku, mis oli WC-poti seestpoolt ära määrinud. Ka ei ole hageja kohtule välja toonud, mis asjaoludel ei hüvitanud kindlustus köögi tasapinnale tekkinud täket kui samas 9 kindlustus korvas valamu purunemise. Samuti nähtub poolte kirjavahetusest, et üürileandja selgitas, et ta pöördub kahjunõude osas üürilepingu kindlustusandja poole. Mainis, et kostjal ei ole vaja midagi teha ja ütles, et selleks kindlustus ongi. Seejärel üürileandja väitis, et kindlustus ei kata neid kahjusid. Kostja selgitas, et võttis telefoni teel ERGO kindlustuspakkujaga ühendust, kes nimetas väljatoodud kahjusid harilikuks kulumiseks ning tõi välja, et osa kahjudest võivad tuleneda ehitusvigadest. Kohus nõustub, et kui kindlustusandja ei pidanud põhjendatuks väljatoodud puuduseid hüvitada, siis võib tegemist olla ka ehitusvigadega s.t neid ei pea kandma kostja üürnikuna. 25.
20. Kõike eelnevat arvestades mõistab kohus kostjalt välja 71,54 eurot.
21. Menetluskulud 26.
22. Tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 163 lg 1 kohaselt, hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus leiab, et antud juhul tuleb menetluskulude jaotusel lähtuda TsMS § 163 lg 1 võimalusest ja jätta menetluskulud poolte enda kanda. Kui hageja oleks kutsunud kostja korteri ülevaatusele, siis oleks võimalik, et see oleks aidanud hoida ära kohtuvaidluse. Samas on kostja nõus osalistelt tekkinud kulud hüvitama ja kohus rahuldab hagi osas, milles kostja on kahju hüvitamisega nõustunud. 26.
23. TsMS § 178 lg 1 kohaselt menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Moonika Tähtväli kohtunik