Obsah (4)

§ 40§ 15§ 43§ 13

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Neve Uudelt, Mati Maksing, Siret Siilbek Määruse tegemise aeg ja koht 09.08.2024, Tallinn Kohtuasja number 2-22-135842 Kohtuasi Tallinn, Majaka

) § 15 lg 2 järgi vastutavad korteriomandist tulenevate kohustuste täitmise eest korteriomandi ühised omanikud solidaarselt. Ühine omand on asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lg 1 järgi kahele või enamale isikule üheaegselt kuuluv omand. Ühine omand on kaasomand või ühisomand (AÕS § 70 lg 2). Kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand (AÕS § 70 lg 3).

§ 40

lg 1 järgi teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.

§ 40

lg 2 järgi võib korteriühistu põhikirjaga korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades ette näha sama paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. 5.

1. Avaldaja põhikirja p 3.2.4 järgi on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt, üks kord kuus, mitte hiljem kui juhatuse poolt määratud tähtaja jooksul, maksed kommunaalteenuste eest, mis tulevad läbi elamu kommunikatsioonide (s.o vesi, küte, soe vesi, kanalisatsioon). Põhikirja p 3.2.5 kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt, üks kord kuus, juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, sihtotstarbelised maksed elamu majandamise jooksvate kulutuste katteks. Maksete suuruse määramisel lähtutakse korteri üldpinnast, mis on korteriühistu liikme valduses (sh prügivedu, elamu ja selle juurde kuuluva maatüki korrashoidmine, üldelekter, maksed kütte-, vee-, kanalisatsiooni ja elektriavariide likvideerimiseks, eraldised reservfondi, võetud laenude tasumine, töötasud ja muud ühistu tegevusega seotud kulutused). 5.
2. Puudutatud isikud olid alates 21.10.2020 korteriomandi kaasomanikud ja vastutasid korteriomandist tulenevate kohustuste täitmise eest avaldaja ees solidaarselt

§ 15lg 2 ja avaldaja põhikirja p-de 3.2.4 ja 3.2.5 alusel.

Seega on avaldajal õigus nõuda puudutatud isikutelt solidaarselt ajavahemikus 21.10.2020–30.09.2022 tekkinud majandamiskulude tasumist. 5.

1. Puudutatud isik I sai korteri kaasomanikuks 21.10.
2. Avaldaja nõuab juba alates
3. a septembris tekkinud majandamiskulude tasumist. Kohtule esitatust nähtuvalt müüsid NF, VM ja ED 12.10.2020 puudutatud isikule I 2255/4300 suuruse mõttelise osa korteriomandist.

§ 43

lg 1 järgi lähevad korteriomandi võõrandamisel korteriomaniku õigused ja kohustused omandajale üle alates omandi ülemineku hetkest. Sama sätte lõikes 2 on toodud, et korteriomandi võõrandamisel vastutab selle omandaja korteriühistu ees käendajana võõrandaja korteriomandist tulenevate sissenõutavaks muutunud kohustuste eest. Omandaja vastutus on piiratud korteriomandi väärtusega. Seega vastutab puudutatud isik I avaldaja ees enne korteriomandi mõttelise osa omandamist ajavahemikus 01.09.2020–20.10.2020 tekkinud võlgnevuse eest käendajana. Käendaja vastutab võlaõigusseaduse (VÕS) § 145 lg 1 järgi solidaarselt endiste omanikega. Seega on avaldajal õigus nõuda puudutatud isikult I võlgnevuse tasumist ka ajavahemiku 01.09.2020–20.10.2020 eest

§ 43lg 1, VÕS § 145 lg 1 ja avaldaja põhikirja p-de 3.2.4 ja 3.2.5 alusel.

5.7. Puudutatud isik II oli korteriomandi kaasomanik kogu avaldaja nõude aluseks olevate majanduskulude tekkimise ajavahemiku jooksul. Seega vastutab puudutatud isik II avaldaja ees korteriomandiga seotud kohustuste täitmise eest solidaarselt teiste kaasomanikuga

§ 15

lg 2 ja avaldaja põhikirja p-de 3.2.4 ja 3.2.5 alusel, muu hulgas ajavahemikus 01.09.2020– 20.10.2020 tekkinud kohustuste eest. 4 2-22-135842 5.

1. Puudutatud isiku I vastuväide, et ta ei ole korteriomandit kasutanud, ei vabasta teda majandamiskulude kandmise kohustusest. Korteriomanik peab kandma korteriomandil lasuvad kohustused sõltumata sellest, kas ta korteriomandit kasutab. Ka puudutatud isiku I väide, et ta oli juba 19.01.2021 nõus sõlmima puudutatud isikuga II asjaõiguslepingu ja korteriomandi valduse talle üle andma, ei oma avaldaja nõude seisukohalt tähtsust. Avaldaja nõue kuulub rahuldamisele sõltumata puudutatud isikute vahelistest suhetest. 5.
2. Puudutatud isiku II vastuväide, et teda ei ole arvetel maksjana nimetatud, ei vabasta teda majandamiskulude kandmise kohustusest. Korteriomandi (kaas)omanikud peavad olema teadlikud oma kohustustest ka juhul, kui korteriühistu arvetel on kohustatud isikute andmete märkimisel eksitud. Tulenevalt solidaarkohustuse olemasolust ei saa puudutatud isiku II suhtes esitatud nõude rahuldamata jätmise aluseks olla ka asjaolu, et puudutatud isik II on temale kuuluva kaasomandi osa suurusele vastavad eraldi väljastatud majandamiskulude arved tasunud. Avaldaja nõue puudutatud isiku II vastu ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Puudutatud isik II ei ole tõendanud, et tal oleks olnud avaldajaga kokkulepe solidaarkohustusest kõrvalekaldumiseks (st kokkulepe, et puudutatud isik II vastutab avaldaja ees vaid temale kuuluva kaasomandi mõttelise osaga seotud kulude eest). Määruskaebus
3. Puudutatud isik II esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määrus tühistada osas, milles avaldus puudutatud isiku II suhtes rahuldati, ja teha uus määrus, millega jätta avaldus puudutatud isiku II suhtes rahuldamata, puudutatud isikul II maakohtu menetluses tekkinud menetluskulud avaldaja kanda, rahuldada avaldus üksnes puudutatud isiku I suhtes ja jätta avaldajal maakohtu menetluses tekkinud menetluskulud puudutatud isiku I kanda. Ringkonnakohtu menetluses puudutatud isikul II tekkivad menetluskulud palub puudutatud isik II jätta avaldaja kanda. Alternatiivselt palub puudutatud isik II saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. 6.
4. Määruskaebuse kohaselt lähtub maakohtu määrus üksnes tõdemusest, et puudutatud isikud I ja II vastutavad avaldaja nõutava kohustuse täitmise eest solidaarselt. Maakohus jättis välja selgitamata solidaarvõlgnike omavaheliste kohustuste jaotuse. VÕS § 69 lg 1 järgi peavad solidaarvõlgnikud omavahelises suhtes täitma kohustuse võrdsetes osades, kui seadusest, lepingust või kohustuse olemusest ei tulene teisiti. VÕS § 69 reguleerib solidaarvõlgnike omavahelist suhet ehk nn sisesuhet. Solidaarvõlgnike sisesuhte regulatsiooni eesmärk on välja selgitada, kuidas jaguneb vastutus solidaarkohustuse täitmise eest üksikute solidaarvõlgnike vahel. Solidaarvõlgnikel on sisesuhtes osavastutus ja mõni solidaarvõlgnikest võib kohustuse täitmise eest ka mitte vastutada. VÕS § 69 lg 1 teisest poolest tuleneb, et solidaarvõlgnike omavaheline vastutus võib jaguneda ka teisiti kui võrdsetes osades, kui see tuleneb kohustuse olemusest. 6.
5. Maakohus pidanuks

§ 15lg 2 hea usu põhimõttest tulenevalt jätma kohaldamata.

Avaldaja väljastas kaasomanikele eraldi arveid juba alates

1. aastast, mistõttu avaldaja käitumine tekitas kaasomanikel mulje, et nad vastutavad avaldaja ees eraldi. Puudutatud isiku II vastu nõude esitamine oli ootamatu. Avaldaja ei teavitanud puudutatud isikut II teise kaasomaniku võlgnevusest enne kohtusse pöördumist. Tõele ei vasta, et avaldaja saatis puudutatud isikule II 12.08.2022 nõudekirja. Avaldaja on oma õiguseid kuritarvitanud. 6.
2. Avaldaja käitumist, kus ta väljastas juba alates
3. a kaasomanikele eraldi arveid, saab pidada kaudseks tahteavalduseks, millega avaldaja ja puudutatud isiku II vahel tekkis kokkulepe, et puudutatud isik II kannab ühistu ees kulusid üksnes temale kuuluva kaasomandi mõttelise osa eest.

§ 13

lg 1 järgi võivad korteriomanikud kokkuleppel korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid korteriomandi- ja 5 2-22-135842 korteriühistuseaduses sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab. Riigikohus on selgitanud, et kokkulepe võidakse saavutada kaudsete vastastikuste tahteavalduste kaudu, kusjuures kaudne on selline tahteavaldus, millest vastavalt tahteavalduse tegemise asjaoludele võib välja lugeda avalduse tegija tahte tuua kaasa õiguslik tagajärg (RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045, p 15). Avaldaja seisukoht määruskaebuse kohta

1. Avaldaja leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata. 7.
2. Määruskaebuses viidatud võlaõigusseaduse sätted reguleerivad solidaarvõlgnike omavahelisi suhteid. Puudutatud isikute sisesuhted ja asjaolu, et üks kaasomanikest on osaliselt korteriomandiga seotud majandamiskulude kohustust täitnud, ei oma tähtsust. 7.
3. Avaldaja nõude esitamine ei olnud vastuolus hea usu põhimõttega. Nõue on esitatud aegumistähtaega järgides. Puudutatud isik II ei ole esile toonud asjaolusid, mis annaksid alust arvata, et avaldaja on oma nõudeõigust kuritarvitanud. Asjaolu, et avaldaja saatis arved kahele kaasomanikule eraldi, ei muuda solidaarnõude esitamist hea usu põhimõtte vastaseks. Puudutatud isikule II ei saanud arvete eraldi saatmisest jääda muljet, et avaldaja temalt majandamiskulude võlgnevust ei nõua. Ebatäpne on puudutatud isiku II väide, et arveid esitati eraldi juba
4. aastast, kuna avaldaja nõue puudutab alates
5. a septembrist tekkinud võlgnevuse tasumist. Avaldaja esitas 12.08.2022 mõlemale puudutatud isikule nõudekirja, milles teavitas neid võlgnevusest. Enne nõude esitamist ei olnud ka puudutatud isik II ise avaldajalt arvete tasumise kohta informatsiooni küsinud. Avaldaja eeldas, et puudutatud isikud I ja II jagavad omavahel informatsiooni. Puudutatud isiku I seisukoht määruskaebuse kohta
6. Puudutatud isik I leiab, et maakohtu määruse muutmiseks alus puudub.

§ 15

lg 2 järgi vastutavad korteriomandist tulenevate kohustuste täitmise eest korteriomandi ühised omanikud solidaarselt. Seega on korteriühistul õigus nõuda kommunaalmaksete võla tasumist solidaarselt mõlemalt kaasomanikult. Puudutatud isik I on tasunud avaldajale pool maakohtu määrusega puudutatud isikutelt solidaarselt väljamõistetud summadest. Menetluse edasine käik

1. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
2. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks. Määruskaebus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel koosmõjus TsMS §-ga 659 rahuldamata ning maakohtu määrus muutmata. Ringkonnakohus nõustub TsMS § 654 lg 6 kohaselt koosmõjus TsMS §-ga 659 maakohtu määruse põhjendustega ega korda neid.
3. Maakohus kohaldas avalduse lahendamisel

§ 15

lg-t 2, mille järgi korteriomandi ühised omanikud vastutavad korteriomandist tulenevate kohustuste täitmise eest solidaarselt. Solidaarselt võlgnetava kohustuse maksmapanekut reguleerib VÕS § 65 lg 1, mille järgi võlausaldaja võib nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt solidaarvõlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neist. Lahendades avaldaja nõuet puudutatud isikute I ja II kui 6 2-22-135842 solidaarvõlgnike vastu ei pidanud ega saanudki maakohus hakata lahendama solidaarvõlgnike omavahelisi nõudeid. Seetõttu ei ole asjakohane määruskaebuse viide VÕS § 69 lg-le 1, mis reguleerib solidaarvõlgnike omavahelisi suhteid (s.o solidaarvõlgnike sisesuhet). VÕS § 69 lg 1 järgi peavad solidaarvõlgnikud omavahelises suhtes kohustuse täitma võrdsetes osades, kui seadusest, lepingust või kohustuse olemusest ei tulene teisiti. Juhul, kui üks solidaarvõlgnik on täitnud võlausaldaja nõude temale solidaarvõlgnike sisesuhtes langevast osast suuremas ulatuses, tekib sellel solidaarvõlgnikul tagasinõue teise solidaarvõlgniku vastu. Solidaarkohustuse võlausaldaja (antud juhul avaldaja) ees vastutavad solidaarvõlgnikud, sõltumata omavahelisest vastutuse jaotusest või võimalikest tagasinõuetest, vastavalt VÕS § 65 lg-le 1. 12. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 138 lg 1 järgi tuleb õiguste teostamisel toimida heas usus. Ringkonnakohus nõustub maakohtu hinnanguga, et avaldaja nõude maksmapanek

§ 15

lg 2 alusel puudutatud isikute I ja II vastu solidaarselt ei olnud vastuolus hea usu põhimõttega. Korteriomandi kaasomanike vastutus korteriomandist tulenevate kohustuste täitmise eest on seadusest tulenevalt solidaarne. Asjaolu, et korteriühistu vormistas kaasomanikele arveid eraldi, kaasomanike seadusest tulenevat solidaarvastutust ei muutnud. Arvete eraldi vormistamine ei anna korteriomandi kaasomanikule alust eeldada, et teisele kaasomanikule väljastatud arvel olnud summa saab nõuetekohaselt tasutud, või et selle summa tasumata jäämisel ei nõua korteriühistu tasumist teiselt kaasomanikult. Korteriühistu tegevus, kus arveid esitatakse kaasomanikele eraldi, ei ole piisav järeldamaks, et korteriühistu soovis kaasomanike solidaarvastutuse regulatsioonist kõrvale kalduda. Seega ei ole arvete eraldi vormistamisest võimalik järeldada ka seda, et avaldaja ja puudutatud isiku II vahel oleks olnud kokkulepe, et puudutatud isik II vastutab avaldaja ees vaid temale kuuluva kaasomandi mõttelise osaga seotud kulude eest. Ringkonnakohtu hinnangul on põhjendatud ka avaldaja seisukoht, et korteriühistu võib üldjuhul eeldada, et korteriomandi ühised omanikud jagavad omavahel korteriomandi valitsemisega ja korteriomandist tulenevate kohustuste täitmisega seotud informatsiooni. Osundatud käsitlust toetab

§ 15

lg-st 3 tulenev põhimõte, et kui korteriomanikud ei ole määranud endale korteriomandist tulenevate õiguste teostamiseks ühist esindajat, loetakse korteriühistu poolt ühiste korteriomanike suhtes tehtud tehing kehtivaks ka siis, kui see on tehtud üksnes ühe korteriomaniku suhtes.

1. Asja materjalide hulgas on avaldaja 12.08.2022 puudutatud isikutele I ja II adresseeritud nõudekiri (dtl 94). Puudutatud isik II märkis määruskaebuses, et ta ei ole avaldaja nõudekirja saanud. Puudutatud isik II ei ole eelnevas menetluses nõudekirja saamist vaidlustanud, samuti ei ole puudutatud isik II oma uut väidet (ega selle hilisema esitamise põhjuseid) põhistanud. Ringkonnakohus jätab puudutatud isiku II väite nõudekirja saamata jätmise kohta TsMS § 652 lg 4 alusel tähelepanuta. Nõudekirja saamata jäämine ei muudaks ka kohtu järeldust, et nõude esitamine avaldaja poolt, arvestades menetlusosaliste esile toodud vaidlustamata asjaolusid, ei olnud vastuolus hea usu põhimõttega.
2. Puudutatud isik II lisas 13.02.2024 seisukohale dokumendid (seisukoha lisad 1–5), millega soovib tõendada puudutatud isiku II ostueesõiguse teostamise ja korteriomandi omandamisega seonduvaid raskuseid. Ringkonnakohus leiab, et osundatud asjaolusid ei ole vaja tõendada, sest kohus ei lahenda siinses asjas puudutatud isikute I ja II omavahelisi suhteid. Seetõttu jätab ringkonnakohus puudutatud isiku II 13.02.2024 seisukohale lisatud dokumendid asja materjalide juurde võtmata.
3. Eeltoodud põhjendustel jätab ringkonnakohus määruskaebuse rahuldamata. 7 2-22-135842 Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
4. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb määruskaebemenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 alusel jätta puudutatud isiku II kanda.
5. Ringkonnakohus määrab kindlaks avaldaja ja puudutatud isiku I menetluskulude rahalise suuruse (TsMS § 174 lg 1). Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud TsMS § 175 lg 1 järgi välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. 17.
6. Avaldaja 26.01.2024 menetluskulude nimekirja kohaselt tekkisid avaldajal seoses määruskaebuse menetlemisega õigusabikulud 275 eurot. Avaldaja lepingulise esindaja toimingud hõlmasid määruskaebusega tutvumist, konsulteerimist kliendiga, määruskaebuse kohta seisukoha koostamist, puudutatud isiku II menetluskulude nimekirja analüüsi ja seisukoha koostamist puudutatud isiku II menetluskulude kohta ning avaldaja menetluskulude nimekirja koostamist. Lepingulisel esindajal kulus toimingutele kokku 2,75 tundi. Lepingulise esindaja tunnitasu määr oli 100 eurot (ilma käibemaksuta). Ringkonnakohus leiab, et avaldaja lepingulise esindaja toimingud on olnud vajalikud ja neile kulunud aeg põhjendatud. Menetluskulude nimekirjas loetletud toimingud on kooskõlas tsiviilasja materjalidega. Avaldaja lepingulise esindaja tunnitasu määr 100 eurot ei ületa sarnase õigusteenuse tavapärast hinda ja on kooskõlas kohtupraktika, esindaja kvalifikatsiooni ning asja mahu ja keerukusega. Seega on avaldaja põhjendatud menetluskulud 275 eurot. Eelnevast tulenevalt tuleb puudutatud isikult II avaldaja kasuks välja mõista menetluskulude hüvitis 275 eurot. 17.
7. Puudutatud isiku I 20.06.2024 menetluskulude nimekirja kohaselt tekkisid puudutatud isikul I seoses määruskaebuse menetlemisega õigusabikulud 122 eurot (sh käibemaks). Puudutatud isiku I lepingulise esindaja toimingud hõlmasid määruskaebuse analüüsi ning määruskaebusele vastuse koostamist ja kohtule esitamist. Ajakulu lepingulise esindaja toimingutele oli kokku üks tund ning lepingulise esindaja tunnitasu määr oli 100 eurot (millele lisandub käibemaks). Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku I lepingulise esindaja toimingud on olnud vajalikud ja neile kulunud aeg põhjendatud. Menetluskulude nimekirjas loetletud toimingud on kooskõlas tsiviilasja materjalidega. Puudutatud isiku I lepingulise esindaja tunnitasu määr 100 eurot (millele lisandub käibemaks) ei ületa sarnase õigusteenuse tavapärast hinda ja on kooskõlas kohtupraktika, esindaja kvalifikatsiooni ning asja mahu ja keerukusega. Seega on puudutatud isiku I põhjendatud menetluskulud 122 eurot. Eelnevast tulenevalt tuleb puudutatud isikult II puudutatud isiku I kasuks välja mõista menetluskulude hüvitis 122 eurot.
8. TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot (TsMS § 178 lg 2). (allkirjastatud digitaalselt) 8