Obsah (7)

§ 663§ 657§ 662§ 652§ 654§ 171§ 178

KOHTUMÄÄRUS Kohus Kohtukoosseis Määruse tegemise aeg ja koht Kohtuasja number Kohtuasi Tallinna Ringkonnakohus Peeter Pällin, Kairi Piirisild ja Neve Uudelt 11.10.2024, Tallinn 2-23-3070 F.O ja I.E av

) § 172 lg 1 kohaselt menetlusosaliste endi kanda. Määruskaebus ja menetluse edasine käik

1. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ning teha uue määruse, millega jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud avaldajate kanda. 4.
2. Määruskaebuse väidete kohaselt ei ole maakohus arvestanud asja lahendamisel hagita menetluse erisusi. Maakohus ei selgitanud välja, kas korterelamu remondi- või hooldustööde tegemine on kohustuslik. Hääletusprotokolli kohaselt ei ole trepikoja remonditöödes osalemine kohustuslik. Protokolli kohaselt lepitakse tööde jaotus kokku ning korteriomanikud, kes ei osale remonttöödes, hüvitavad oma osalemata jätmise maksega remondifondi tunnitariifi alusel (25 eur/h). Hüvitise arvutamise aluseks on korteriomaniku kaasomandi osa suurus. Seega võisid korteriomanikud valida, kas nad osalevad remonttöödes või mitte. Otsus nr 2 sisaldab põhimõttelist otsustust selle kohta, kas tööd ostetakse sisse või tehakse ise. Tegemist on seitsme korteriga majaga. Otsus võeti vastu 6 poolt ja 1 vastuhäälega. KrtS ei kohusta ega ei keela korteriomanikel kaasomandi eseme säilimiseks ja korrashoiuks vajalike tööde (remonttööd, välja arvatud need tööd, mis nõuavad erilube, litsentsi ja pädevust (gaasitööd, elektritööd jms) tegemist ise vastavalt oma oskustele. Samadel alustel on korteriühistus korraldatud trepikoja koristamine ja heakord. Korteriomanikud koristavad ning hoolitsevad heakorra eest vabatahtlikkuse alusel. Selle teenuse hind on samuti kokku lepitud. Hinna aluseks on haldusfirmadelt võetud hinnapakkumised. Korteriomanik, kes ei korista ning heakorra eest ei hoolitse, kompenseerib oma mitteosalemise korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele rahas. Trepikoja remonttööd on vajalikud kortermaja säilimise tagamiseks. 4.
3. Maakohus jättis tähelepanuta asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-s 5 sätestatu. AÕS § 72 lg 5 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt kaasomandis oleva asja valdamist ja kasutamist kõigi kaasomanike huvides. Korteriomanikul on korteriomandi eriomandi korrashoiu kohustus, samuti kaasomandi alalhoiu kohustus ning eri- ja kaasomandi eseme kasutamisel teiste korteriomanike kahjustamisest hoidumise kohustus. Seega on korteriomanikel muu hulgas kaasomandi osa alalhoiu kohustus. Kuna trepikoda kuulub kõigile korteriomanikele mõttelise osana, siis on selle korrashoiu kohustus kõigil korteriomanikel. Kaasomandi eseme korrashoid on kõigi korteriomanike huvides ja kaasomanik peab lähtuma KrtS § 30 lg 2 sätestatust. 4.
4. Avaldajate nõue on alusetu, kuna koosoleku kokkukutsumise korda ei ole rikutud. Avaldajad ei ole avalduses välja toonud asjaolusid, mis annaksid aluse nõuda 29.01.2023 4 2-23-3070 hääletusprotokolli otsuse 2 ja 4 kehtetuks tunnistamist. Hääletusprotokolli otsused 2 ja 4 on vastu võetud poolthäälteenamusega. 4.
5. Maakohus on jätnud tähelepanuta KrtS § 13 lg 1 sätestatu. KrtS ei keela remonditööde tegemist korteriomanikel ja seega võivad korteriomanikud vastavalt oma võimalustele ja oskustele need tööd ise teha. Hääletusega (hääletusprotokolli otsus 2) soovis korteriühistu välja selgitada, millised korteriomanikud on valmis trepikoja remonti teostama. Korteriühistu teostab ehituse kvaliteedi omanikujärelevalvet ise. Korteriühistu üks liikmetest Janne Turkulainen on erialalt ehitusinsener, kellel on ehituse järelevalve pädevus. Remondiks vajalikud materjalid (värvid, pahtlid, pintslid jne) ostab korteriühistu remondifondi laekunud summade eest. Rahas mõõdetakse töö väärtust. Tunnitöö väärtus on saadud erinevate ehitusfirmade kodulehtedel olevate hinnakirjade alusel. Hääletusprotokolli otsus nr 4 võeti vastu 5 poolt ja 1 vastuhäälega, 1 ei hääletanud. 4.
6. Kui avaldajad väidavad, et remonttööde tegemine oma jõududega on vastuolus hea usu põhimõttega, ning puudutatud isik väidab vastupidist, peab kohus, tulenevalt hagita menetluses kehtivast uurimispõhimõttest (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (

) § 5 lg 3, § 477 lg-d 5 ja 7) selgitama välja tegeliku olukorra.

1. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja küsis sellele avaldajate seisukohta.
2. Avaldajad vaidlesid määruskaebusele vastu ning palusid selle rahuldamata jätta.
3. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle

§ 663lg 5 kohaselt lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

1. Puudutatud isik esitas 18.04.2024 taotluse võtta asja juurde puudutatud isiku põhikiri, mis kehtis vaidlustatud otsuste vastuvõtmise ajal, ning põhikiri, mis kehtis enne vaidlustatud otsuste vastuvõtmist. Puudutatud isik esitas tõendina foto Tallinna linna projekti- ja tegevustoetuste registri eelarve leheküljelt, millega soovis tõendada, et Tallinna linn arvestab korteriühistu majandamisel ja juhul, kui korteriühistu taotleb linnalt toetust, omafinantseeringuna ka korteriühistu liikmete vabatahtlikku tööd ning selle rahalist väärtust.
2. Avaldajad vaidlesid tõenditele vastu ning palusid jätta need asja juurde võtmata. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
3. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud määrus on seaduslik ja põhjendatud ning avaldaja määruskaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks. Maakohtu määruse resolutsioon tuleb jätta

§ 657

lg 1 p 2 1 alusel koosmõjus §-iga 659 muutmata, kuid täiendada maakohtu põhjendusi. Määruskaebus jääb rahuldamata. 11.

§ 662lg 3 kohaselt võib määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi tõendeid.

Ringkonnakohus võtab vastu puudutatud isiku määruskaebemenetluses esitatud põhikirjad ja foto. 12.

§ 652

lg 1 p 1 järgi võtab ringkonnakohus kaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtu tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kui puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus vaidluse lahendamiseks oluliste faktiliste asjaolude 5 2-23-3070 tuvastamisel menetlusõiguse norme rikkunud. Kolleegium nõustub maakohtu määruse põhjendustega ja järgib neid, mistõttu neid

§ 654lõike 6 järgi ei korrata.

1. Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
2. Maakohus leidis õigesti, et seadusest tulenevalt ei ole korteriühistu pädev vastu võtma sellist otsust, nagu puudutatud isik praegusel juhul tegi. KrtS § 12 lg 1 sätestab, et korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi käesolevas seaduses sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu. KrtS § 34 lg 2 järgi korteriomandite kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu. Kaasomandi osa tavapärase valitsemise mõiste avab KrtS § 35 lg
3. Maakohus järeldas õigesti, et kaasomandi osa valitsemisel ei saa korteriomanikule panna kohustusi panustada füüsilist tööd maja remondiks. Ringkonnakohus täpsustab, et korteriomanikku ei saa füüsilisele tööle suunata selliste maksete nõudmisega, mida seadus ja majanduskava ei võimalda. 14.
4. Puudutatud isiku 29.01.2023 otsuste sisustamisel tuleb lähtuda tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 75 lg 2 toodud tõlgenduspõhimõtetest. Kui tahteavaldust, mis ei ole tehtud kindlale isikule, on suunatud avalikkusele, tuleb seda tõlgendada nii, nagu mõistlik isik seda mõistma pidi. Kuigi korteriühistu 29.01.2023 otsuse p-st 2 ei saa teha järeldust, et remonditööde tegemine tehakse korteriomanikele kohustuslikuks (kuidas saakski ühistu sellist otsust jõustada), tuleb seda punkti vaadata koos punktiga
5. Viimane sätestab, et need korteriomanikud, kes remonditöödel ei panusta, peavad tegema makseid, mille arvestamise kord ja tõenäoline suurus jäävad ebamääraseks. 14.
6. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega, et KrtS ja puudutatud isiku majanduskava ei võimalda puudutatud isiku 29.01.2023 otsuse p-s 4 nimetatud makseid nõuda. Täiendavalt tuleb märkida, et selliste maksete nõudmine on välistatud ka KrtS § 40 lg 1 ja lg 2 järgi. 14.
7. KrtS § 40 lg 1 järgi teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg 2 järgi korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. Kohtupraktikas on selgitatud, et KrtS § 40 lg 2 järgseid erandeid tuleb sisustada kitsalt (RKTKm 22.04.2021, 2-18-12753, p 13.1). 14.
8. Praegusel juhul sätestas 29.01.2023 otsuse p 4 sellise kohustuste jaotuse, mis ei vastanud KrtS § 40 lg-s 2 nimetatud põhimõtetele. Maksete kogumise täpsem alus jäi otsuses ebamääraseks, mistõttu ei saa veenduda, et maksete jaotus on ettenähtav, õiglane ja võrdsetel alustel. Et 29.01.2023 otsuse p-dest 2 ja 4 tulenes, et korteriomanik, kes korteriühistu määratud alustel maja remondiks füüsiliselt tööd ei tee, peab tasuma seaduse ja majanduskavaga vastuolus olevaid makseid, tunnistas maakohus põhjendatult kehtetuks mõlemad otsuse punktid. Menetluskulud 6 2-23-3070
9. Menetluskulud jäävad määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu

§ 171lg 1 alusel puudutatud isiku kanda.

Tulenevalt menetluskulude jaotusest tuleb need

§-de 174 ja 175 sätete järgi rahaliselt kindlaks määrata avaldajate esitatud menetluskulude nimekirja alusel. 15.

1. Avaldajate ringkonnakohtu menetluses esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt olid avaldajate lepingulise esindaja ringkonnakohtu menetluses teostatud toimingute kulud kokku 297 eurot (ilma käibemaksuta). Lepinguline esindaja tegi järgmisi toiminguid: tutvumine määruskaebusega ja sellele seisukoha koostamine 2 tundi, puudutatud isiku esitatud tõendite kohta seisukoha koostamine 0,66 tund ning menetluskulude nimekirja koostamine 0,33 tundi. Lepinguline esindaja osutas teenuseid tunnihinnaga 99 eurot (ei sisalda käibemaksu). 15.
2. Kolleegiumi hinnangul on avaldajate lepingulise esindaja toimingutega seotud menetluskulud mõistlikud ja põhjendatud, samuti on põhjendatud juristist esindaja tunnitasu määr. Seega tuleb puudutatud isikul ringkonnakohtu menetluskulud avaldajatele 297 euro ulatuses (3 tundi × 99 eurot = 297) hüvitada. 15.
3. Menetluskulude jaotuse osas saab praeguse määruse peale esitada määruskaebuse (

§ 178

lg 1).

§ 178

lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise määruse edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. (allkirjastatud digitaalselt) Peeter Pällin, Kairi Piirisild, Neve Uudelt 7