Obsah (10)

§ 208§ 115§ 127§ 218§ 101§ 221§ 220§ 77§ 217§ 103

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Pärnu Maakohus Kohtunik Kadri Mälberg Määruse tegemise aeg ja koht 9. veebruar 2024, Pärnu Tsiviilasja number 2-22-16838 Tsiviilasi E.R.i hagi A.K. vastu kahju h

§ 208

mõistes.

§ 208

lg 1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Lisaks

§ 208

lg-s 1 sätestatud põhikohustusele on müüja oluliseks kohustuseks anda müüdud asi üle kindlaksmääratud seisundis, eeskätt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele faktiliste omaduste poolest ehk lepingu esemeks olev asi peab olema vaba puudustest, mis vähendavad kinnisasja väärtust. 15. Hageja on esitanud kostja vastu müügilepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõude. 16. Riigikohus on märkinud, et

§ 115

lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel võib võlausaldaja lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt Riigikohtu 8. jaanuari 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 15): - võlgnik on lepingut rikkunud (

§ 115

lg 1); võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (

§ 115

lg 1); võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (

§ 127

lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (

§ 127

lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (

§ 127

lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (

§ 127lg 4).

1. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt ka Riigikohtu
2. veebruari 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 19): - puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (

§ 218

lg 1); puudus ei tulenenud ostjast (

§ 101

lg 3); ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (

§ 218

lg 4); sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (

§ 221

lg 2); ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (

§ 220

lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (

§ 221

lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (

§ 221lg 1 p 2).

18. Müügilepingu rikkumisel põhineva ostja kahju hüvitamise nõude rahuldamise esimene eeldus on müüjapoolne lepingu rikkumine. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. VÕS §-de 100, 101 ja 218 lg 1 järgi on just asja lepingutingimustele mittevastavus aluseks müüja võimalikule vastutusele. Seega tuleb asja lahendamiseks esmalt välja selgitada, kas kostja (müüja) on rikkunud poolte vahelist müügilepingut sellega, et andis hagejale (ostjale) üle lepingutingimustele mittevastava asja, nagu hageja väidab. 19. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele 7 2-22-16838 lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. 20. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hageja ostis kostjalt 21.01.2021 Xxxxxxxxxxx asuva korteriomandi. Poolte vahel on m.h vaidlus, kas pooled leppisid müügilepingus kokku, et korteriomand peab olema seisundis, mis võimaldab alustada hagejal siseviimistlustöödega, et korteriomand oleks elamiskõlbulik sügiseks 2021. 21. Kohtule esitatud müügilepingust nähtuvad järgnevad poolte kokkulepped: (

1. i)lepingu punkti 2.1. järgi kinnitas kostja, et korteriomandi eriomandi esemeks olev eluruum on täielikult väljaehitamata ning vajab täielikku siseviimistlust; (
2. ii)kostja poolt on kinnistu aadressiga Xxxxxxxxxxx, ehitatud maakütte torustik koos põrandakütte torustikuga, mille toimimise ta garanteerib. Torustiku toimimist pole kontrollitud. Võimalikud puudused, vead likvideeritakse kostja kulul; (iii) kostja kinnitas, et elamu, milles paikneb korteriomand, kõik katusetalad, laotud siseseinad, kogu sisekonstruktsioon jms on ostjale (hagejale) olnud visuaalselt vaatlusel vaadeldav kahel korral. Elamu mõõtmed, uste, akende, korstna asukohad ning mõõdud vastavad elamu projektis olevatele andmetele. Elamu katuse ematalal on piki puutoimet pragu, millel kostja hinnangul ei ole selles asukohas märkimisväärset koormust. Algselt projektis olev elamu plekk-katus on asendatud kivikatusega, elamu kaks katuse äärekivi on fassaadi poolt ja samuti elamu tagant purunenud; (
3. iv)Samuti kinnitas kostja, et korteriomandile ei ole mingeid talle teada olevaid varjatud puudusi ega vigasid, millest ta ei ole ostjale (hagejale) teatanud või mida ostja (hageja) ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel (I kd tl 8); (
4. v)hageja kinnitas lepingu punktis 2.2, et ta on tutvunud korteriomandi ja elamuga, milles paikneb korteriomand, ning ostab korteriomandi olemasolevas füüsilises ja õiguslikus seisukorras (I kd tl 8 pöördel). Kohtu hinnangul ei saa müügilepingus sätestatud kokkulepetest välja lugeda, et pooled oleksid kokku leppinud, et korteriomand peab olema seisundis, mis võimaldab alustada hagejal siseviimistlustöödega, et korteriomand oleks elamiskõlbulik sügiseks 2021. Kostja on välja toonud, et hageja teadis, et vaidlusalune korteriomand on ehitatud n-ö buumiajal, mistõttu pidi hageja olema teadlik, et esineb arvestatava tõenäosusega külgnev risk, et selle ehituskvaliteet võis jätta soovida. Kostja on nimetatud teadmisele vastu vaielnud, kuivõrd müügikuulutuses avaldatud kohaselt oli tegemist 2016 aastal ehitatud hoonega. Kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt oli korteriomandi müügikuulutuses küll märgitud ehitusaastaks 2016 (I kd tl 112), kuid kohtu hinnangul on tunnistaja K.S. ütlustega ja K.S. poolt hageja pojale 06.01.2021 tutvumiseks edastatud ehitusprojektiga tõendatud, et hageja pidi enne müügilepingu sõlmimist olema teadlik, et vaidlusalune korteriomand ei ole ehitatud 2016, vaid oluliselt varem ning on pikalt seisnud. Kuigi lepingupooled ei leppinud kokku korteriomandi ehituskvaliteedis, pidi majakarp kohtu hinnangul siiski vastama keskmisele kvaliteedile. 22.

§ 218

lg 1 kohaselt müüja vastutab lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Kinnistul asuva elamu lepingutingimustele mittevastavuse tõendamiskoormis lasub hagejal. Kui kostjale saab lepingu rikkumist ette heita, siis kostja müüjana ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ta omakorda tõendab, et hageja ostjana lepingu sõlmimisel asja mittevastavusest teadis või pidi teadma (

§ 218lg 4).

23. Kuna pooltevaheline leping on kehtiv, siis tuleb kohtul kõigepealt tuvastada, kas müüja on täitnud oma müügilepingust tuleneva kohustuse kohaselt, s.t kas kostja pool hagejale müüdud korteriomand vastas lepingule. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12 tehtud otsuses avaldanud, et müügieseme vastavust lepingutingimustele hinnatakse lepingu enese ning

§-de 77 ja 217 alusel.

§ 77

lg 1 sätestab, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust 8 2-22-16838 või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga.

§ 217

lg 1 järgi ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas ja lg 2 p 1 sätestab, et asi ei vasta muuhulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi.

§ 217

lg 2 p 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Seega, seadusest tuleneb, et teistsuguse kokkuleppeta peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti keskmise kvaliteediga müügieseme ja vastutab kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24).

1. Hageja väidete kohaselt kostja poolne lepingurikkumine seisneb selles, et kostja poolt hagejale üle antud korteriomand ei vastanud müügilepingu tingimustele, st sellel esinesid järgmised varjatud puudused: - Põrandakütte torustiku leke; Välisseinad on ehitatud 5 cm kitsamast plokist, kui ehitusprojektis ettenähtud; seinad on laotud ilma plokiliimita, kasutatud on tavalist müürisegu; korsten on projektis ettenähtust madalam ja korstna ümbruses puudus isolatsioonivill; vundamendi soojustamiseks kasutatud soojusisolatsiooniplaadid ei ole niiskuskindlad; kogu majal puudub betoonvöö, müürivöö puittala kinnitatud tuhaplokki naeltega, mille tulemusel vajusid maja seinad ülevalt laiali; katuseharjatihend ja harjakivid paigaldatud ebaõigesti, katusekivide alumised read kinnitamata; seinte alumiste ja ülemiste plokiridade vuugid asetsevad kohakuti läbi kolme rea, plokkide vuugid suures ulatuses täitmata, plokid laotud ilma liimita; maja alumise korruse põrand ei ole seotud välisseinte vundamendi ega seinaga; sissepääsu ees paiknev varikatud tugipostide külge kinnitamata.
2. Kuna hageja heidab kostjale mitmeid erinevaid puuduseid korteriomandil, siis käsitleb kohus eraldi kõiki väidetavaid puuduseid.
3. Hageja heidab kostjale ette, et põrandakütte torustik lekkis. Hageja on välja toonud, et nimetatud puudus avastati 02.09.2021, kui kahel korral survestati põrandaküttesüsteemi, mille käigus tuli välja, et süsteem rõhku ei hoia ja on katkine. Kostja oma vastuväidetes märgib, et hageja poolt hagiavalduses märgitud puuduste kõrvaldamise maksumus kõnealust puudust ei hõlma. Kohus on seisukohal, et kohtule ei ole esitatud tõendeid nimetatud puuduse olemasolu kohta, küll aga on poolte vahel sõlmitud müügilepingus pooled küll kokku leppinud, et kostja kinnitab, et kostja poolt on kinnistu aadressiga Xxxxxxxxxxx, ehitatud maakütte torustik koos põrandakütte torustikuga, mille toimimise ta garanteerib. Torustiku toimimist pole kontrollitud. Võimalikud puudused, vead likvideeritakse kostja kulul. Käesoleval juhul ei ole hageja nimetatud puuduse kõrvaldamiseks kahju hüvitamise nõuet esitanud, mistõttu kohus nõustub kostjaga, et hageja poolt puuduste kõrvaldamise maksumus kõnealust puudust ei hõlma.
4. Hageja heidab kostjale ette, et välisseinad on ehitatud 5 cm kitsamast plokist, kui ehitusprojektis ettenähtud. Hageja väidab, et avastas nimetatud puuduse 28.08.2021 ehitusprojektiga lähemalt tutvudes, et seinad peaksid olema laotud 25 cm laiusest plokist. Kohapeal kontrollides selgus, et kasutatud on 20 cm laiust ploki külg materjali kulu kokkuhoiu eesmärgil. Kostjat teavitati sellest 07.09.
5. Kostja vastuväidete kohaselt ei ole tegemist varjatud puudusega seetõttu, et hageja ostetud korteriomandi välisseinad olid hagejale kahel korral selle korteriomandi tutvumisega väliselt vaadeldavad. 21.11.2023 toimunud kohtuistungil üle kuulatud tunnistajate ütlustega ning hageja poolt kohtule esitatud 9 2-22-16838 auditi (I kd tl 27-39) ja fotodega (I kd tl 41-83) on kohtu hinnangul tõendatud, et välisseinad olid hagejale korteriomandiga tutvumisel ilma igasuguse katteta ning seetõttu vaadeldavad, mistõttu ei saa olla tegemist varjatud puudusega. Ühtlasi ei ole kohtu hinnangul usutav hageja väide, et hageja sai nimetatud puudusest teada 28.08.2021, kuivõrd varem ei olnud tal võimalik ehitusprojektiga tutvuda. Tunnistaja M.R.i ütlustega on tõendatud, et maakler K.S. edastas ehitusprojekti tunnistajale tutvumiseks 06.01.2021 (I kd tl 188 pöördel). Tunnistaja M.R. 21.11.2023 kohtuistungil avaldas, et sai küll maaklerilt projekti, kuid projekti saamisel vaatasid üksnes ruumide paigutust ja ei tutvunud projektiga põhjalikult. Mistõttu oli hagejal kohtu hinnangul võimalik ehitusprojektiga tutvuda ka enne korteriomandiga tutvumist ning müügilepingu sõlmimist, kuid hageja enda soovil ta seda ei teinud.
6. Hageja heidab ette, et korsten on projektis ettenähtust madalam ja korstna ümbruses puudus isolatsioonivill. Hageja avastas nimetatud puuduse 28.08.2021 ehitusprojektiga lähemalt tutvudes, et korsten peaks ulatuma 0,8m üle katuseharja. Kohapeal asjaolu kontrollides selgus, et korsten asetseb allpool katuseharja. Korstent lähemalt vaadeldes selgus, et lõõritoru ümber korstnaplokkide sees puudub tootja poolt ettenähtud isolatsioonivill. Kostja vaidleb nimetatud puudusele vastu ning leiab, et tegemist ei ole varjatud puudusega, kuna hagejal oli enne müügilepingu sõlmimist olemas elamu projekt ning hagejal oli võimalik see puudus ehitusprojekti ja hageja ostetud poolelioleva majakarbi võrdlemise teel enne müügilepingu sõlmimist avastada. Kohtule esitatud auditi punkti 2 kohaselt ei vasta korstna ehitus tootja sertifikaadile, kuna on jäetud paigaldamata lõõri ümber isolatsioonivill. Korsten on ehitatud katuseharjast madalamale, eirates ehitusprojekti ja Päästeameti nõuet, mille järgi peab korsten ulatuma 0,8m katuseharjast kõrgemale. Vastavalt tootja juhistele on tuleohutuse tagamiseks ettenähtud kivivill ümber suitsulõõri toru, mis on paigaldamata (I kd tl 29 pöördel-30). Kohtule ei ole väidetud ega esitatud tõendeid selle kohta, et koostatud audit oleks ebaõige või mitteusaldusväärne. Kohtu hinnangul on nimetatud puuduste näol tegemist puudustega, mida hageja ei saanud mõistliku ülevaatamise käigus avastada ning korstna projektist ettenähtust madalama ja korstna ümbruses isolatsioonivilla puudumise näol on tegemist mittevastavusega

§ 217mõistes.

Hageja on välja toonud, et nimetatud puuduse kõrvaldamise maksumus on 7020 eurot (I kd tl 38 pöördel).

1. Hageja heidab ette, et vundamendi soojustamiseks kasutatud soojusisolatsiooniplaadid ei ole niiskuskindlad. Hageja avastas nimetatud puuduse suvel 2021, et ehitusprojekti järgi peaks vundament olema soojustatud niiskuskindla materjaliga EPS 200F, kuid kohapeal kontrollides selgus, et kasutatud on ebasobivat vundamendile mitte ettenähtud soojustusplaati. Hageja tõendab nimetatud puuduse olemasolu asjatundja arvamusega (I kd tl 31). Kostja leiab, et tegemist ei ole varjatud puudusega ainuüksi seetõttu, et hagejal oli võimalik puudus ehitusprojekti ja poolelioleva majakarbi võrdlemise teel enne müügilepingu sõlmimist avastada. Kohtule esitatud piltidelt nähtuvalt ei olnud vundamendi soojustus maja ülevaatamisel nähtav, mistõttu loeb kohus kõnealuse puuduse tõendatuks ning märgib, et kuna asja tavapärase ülevaatuse käigus ei olnud nimetatud puudus nähtav, s.o tegemist on varjatud puudusega. Hageja on välja toonud, et nimetatud puuduse kõrvaldamise maksumus on 7640 eurot (600 eurot sokli lammutamine ja prahi utiliseerimine + 1080 eurot vundamendi lahti kaevamine + 5960 eurot uue sokli ehitus koos viimistlusega) (I kd tl 38 pöördel).
2. Hageja heidab ette, et kogu majal puudub betoonvöö, müürivöö puittala kinnitatud tuhaplokki naeltega, mille tulemusel vajusid maja seinad ülevalt laiali. Hageja avastas puuduse 20.04.2021, kui oli võimalik katusekonstruktsioonidele ligi pääseda. Kohtule esitatud auditist tuleneb järgnev: Kogu majal puudub betoonivöö viimase rea seinaplokkidel, samuti ei ole lõpetatud seinte ladumist U-plokiga või siis tehtud lisa ankurdust, et müürivöö oleks kinnitatud maja seina külge tugevalt. Müürivöö puittala on kinnitatud naeltega pehmesse tuhaplokki, kui arvestada kõiki koormusi ja lisaks ka veel kivikatuse raskust siis on see 10 2-22-16838 puudulikult tehtud ja väga ohtlik (I kd tl 31 pöördel). Kohus on seisukohal, et nimetatud puuduse esinemine on tõendatud. Siiski ei ole tegemist varjatud puudusega, kuna seinad olid korteriomandi ülevaatuse käigus nähtavad.
3. Lisaks heidab hageja ette, et katuseharjatihend ja harjakivid paigaldatud ebaõigesti, katusekivide alumised read kinnitamata. Hageja avastas nimetatud puuduse 26.02.2021, kui vihmavesi majja lekkis. Poolte vahel sõlmitud müügilepingus on müüja avaldanud ja ostja on kinnitanud, et on teadlik, et Elamu katuse ematalal on piki puutoimet pragu, millel müüja hinnangul ei ole selles asukohas märkimisväärset koormust. Algselt projektis olev elamu plekk-katus on asendatud kivikatusega, elamu 2 (kaks) katuse äärekivi on fassaadi poolt ja samuti elamu tagant purunenud (I kd 8-8pöördel). Kohtule esitatud auditi punktist 5 tuleneb järgnev: Katuseharjatihend ja harjakivid on valesti paigaldatud, mille tõttu tuiskab lumi talviti katuse alla. Lepingus märgitud kahe katusekivi asemel oli neid üle kümne. Katusekivide alused read on roovituse külge kinnitamata. Katusekile on müüja poolt saadetud eksperdi sõnul temale tundmatu ja katusel mitte kasutatav materjal, selletõttu on see materjal pragunenud ega täida oma eesmärki. Hoida niiskust majast eemal (I kd tl 33). Kohus on seisukohal, et nimetatud puuduse esinemine on tõendatud. Hageja käis maja vaatamas talvel jaanuari kuus ning tunnistajate ütlustega on tõendatud, et korteriomandiga tutvumisel oli väljas lumi, mistõttu ei olnud katus ning katusekivide seisukord kohtu hinnangul vaadeldav ning nimetatud puudus nähtav, s.o tegemist on varjatud puudusega. Hageja on välja toonud, et nimetatud puuduse kõrvaldamise maksumus on 5112 eurot (I kd tl 31 pöördel). Kohtu hinnangul ei ole hageja siiski konkreetselt nimetatud puuduse kõrvaldamise maksumust välja toonud, kuivõrd nimetatud summa sisaldab kogu katuse kivi eemaldamist ja tagasi paigaldamist koos vajalike tihenditega.
4. Hageja heidab ette, et seinte alumiste ja ülemiste plokiridade vuugid asetsevad kohakuti läbi kolme rea, plokkide vuugid suures ulatuses täitmata, plokid laotud ilma liimita. Samuti, et maja alumise korruse põrand ei ole seotud välisseinte vundamendi ega seinaga. Kohus leiab, et tegemist ei ole varjatud puudusega, kuna seinad olid katteta ning korteriomandi ülevaatuse käigus nähtavad.
5. Hageja heidab ette, et sissepääsu ees paiknev varikatud tugipostide külge kinnitamata. Varikatus on alla vajunud ca 25 cm, pinges ja katuse raskuse all murdumisohtlik. Hageja poolt esitatud Google maps
6. aasta piltidel olemasolevad tugipostid on eemaldatud. Hageja avastas nimetatud puuduse kevadel 20.04.2021, kui oli võimalik normaalsetes tingimustes katuse alla ronida. Kohtule esitatud auditi punktist 9 tuleneb järgnev: Sissepääsu ees olev varikatus, mis on ka maja katuse osa, oli tugipostide külge kinnitamata ja rippus ca 20 cm alla vajunult vaid roovide toel. Postidel on
7. aastal olnud kivivooderdus, mis toestas ka varikatust, kuid see on eemaldatud. /…. / Katuse viimane sarikas ja tala ei toetanud metallraami peale ja oli selle tõttu 20 cm alla vajunud (I kd tl 37). Kohus loeb kõnealuse puuduse tõendatuks, kuid siiski ei ole tegemist varjatud puudusega, kuna sissepääsu ees paiknev varikatus oli korteriomandi ülevaatuse käigus nähtav.
8. Eeltoodust nähtuvalt on kostja kohtu hinnangul rikkunud lepingut, müües hagejale korteriomandi, millel esinesid järgmised varjatud puudused: - põrandakütte torustik lekkis (puuduse kõrvaldamise maksumus teadmata); korsten on projektis ettenähtust madalam ja korstna ümbruses puudus isolatsioonivill (puuduse kõrvaldamise maksumus 7020 eurot); vundamendi soojustamiseks kasutatud soojusisolatsiooniplaadid ei ole niiskuskindlad (puuduse kõrvaldamise maksumus 7640 eurot); katuseharjatihend ja harjakivid paigaldatud ebaõigesti, katusekivide alumised read kinnitamata (puuduse kõrvaldamise maksumus teadmata). 11 2-22-16838 Eeltoodust nähtub, et tõendamist leidnud varjatud puuduste tõendatud kogumaksumus on 14 660 eurot.
9. Alljärgnevalt asub kohus analüüsima, kas kostja vastutav puuduste kui lepingurikkumise eest. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt Riigikohtu otsus nr 3 2-1-156-11 p 19 ja nr 3-2-1-100-15, p 21): - puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal hagejale (

§ 218

lg 1), puudus ei tulenenud hagejast (

§ 101

lg 3), hageja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (

§ 218

lg 4), sõlmitud ei ole kostjate vastutust piiravat kokkulepet või ei saa kostjad sellele tugineda (

§ 221

lg 2) ning hageja on teatanud puudusest kostjatele mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (

§ 220

lg 3), puudus tekkis kostjate tahtluse või raske hooletuse tõttu (

§ 221

lg 1 p 1) või kui kostjad puudusest teadsid või pidid teadma, kuid ei avaldanud seda hagejale (

§ 221lg 1 p 2).

36. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-100-15 (p 35) osundanud, et seadusest (eelkõige

§ 77

lg 1, § 217 lg 2 p-d 1 ja 2, § 218 lg 4, §-d 220 ja 221) nähtub, et teistsuguse kokkuleppeta peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti keskmise kvaliteediga müügieseme ja vastutab kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud. Müüja teadmatus puudustest vabastab teda vastutusest üksnes juhul, kui ostja sellest teadis. Müügilepingu puhul ei ole müüja vastutuse hindamisel ostueseme puuduste (lepingutingimustele mittevastavuse) eest tähtsust, kas rikkumine on vabandatav

§ 103mõttes.

Müüja teadmine asja puudustest omab tähtsust vaid juhul, kui ostja ei teavita müüjat puudustest mõistliku aja jooksul. Kui ostja teavitab puudustest mõistliku aja jooksul müüjat, ei oma vastutuse osas tähtsust see, kas müüja ise puudustest teadis või mitte. 37. Esiteks analüüsib kohus, kas müügilepingu eseme varjatud puudused olid olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (

§ 218

lg 1).

§ 218

lg 1 esimene lause sätestab, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Kõik puudustega detailid (põrandaküte, korsten, vundament, katusekivid) olid korteriomandisse/kinnistule paigaldatud enne korteriomandi müümist hagejale. Seega on tõendatud, et kõnealused puudused olid olemas enne asja müüki ja üleandmist/riisiko üleminekut ostjale. 38. Teiseks analüüsib kohus, kas puudused tulenesid ostja tegevusest (

§ 101

lg 3).

§ 101

lg 3 sätestab, et võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Kohtule ei ole esitatud ega tõendatud selliseid asjaolusid, mis annaksid alust arvata, et põrandakütte, korstna, vundamendi ja katusekividega seotud rikkumised oleks põhjustatud hageja tegevusest või hagejast tulenevast asjaolust. Seega leiab kohus, et puudus ei tulenenud ostja (hageja) tegevusest. 39. Kolmandaks analüüsib kohus, kas ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma (

§ 218lg 4).

Kostja kinnitas lepingus, et lepingu esemel ei ole mingeid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud või mida ostja ei saa märgata eseme ülevaatusel (p 2.1). Ostja ei pea puudusi otsima ning nende 12 2-22-16838 avastamiseks kontrollima asja või selle osade töökorda, kõrvaldama asja seisundi tuvastamiseks takistusi või otsima puudusi, mida ei ole võimalik tajuda pelga asja välise, visuaalse vaatluse käigus (vt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-114-05).

§ 218

lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas ei ole leidnud tõendamist, et hageja oleks olnud teadlik või pidanuks teadma müügieseme mittevastavusest lepingutingimustele. Hagejal ei olnud kohustust kinnisasja puudusi enne müügilepingu sõlmimist otsida või nende avastamiseks kaasata kinnisasja ülevaatusele ehitusspetsialist vm asjatundja. Seega ei vabane kostja müüjana vastutusest

§ 218lg 4 alusel.

40. Neljandaks tuvastas kohus poolte poolt esitatud asjaoludele tuginedes, et sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet (

§ 221

lg 2).

§ 221

lg 2 sätestab, et müüja ei või tugineda kokkuleppele, millega välistatakse või piiratakse ostja õigusi seoses asja lepingutingimustele mittevastavusega, kui müüja teadis või pidi teadma, et asi lepingutingimustele ei vasta ja ta sellest ostjale ei teatanud. 41. Viiendaks analüüsib kohus, kas ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama (

§ 220lg 1).

Pooltevaheline müügileping on sõlmitud 21.01.

1. Hageja on soovinud puudustest teatamist tõendada tunnistaja M.R.i ütlustega. Kostja on leidnud, et M.R.i ütlused on ebausaldusväärsed ning tuleb kõrvale jätta. M.R. oli enne ülekuulamist tutvunud toimiku materjalidega ja asja sisuga kursis. Samuti on M.R. hageja pojana hagejale lähedane isik ning vaidlusega seotud kinnistul elava isikuna on ilmselgelt tema huviks ja eesmärgiks see, et hagi saaks rahuldatud. Kohus ei jäta käesoleval juhul tunnistaja M.R.i ütlusi kõrvale, kuid on seisukohal, et tunnistaja ütlusi tuleb vaadata koosmõjus teiste asjas esitatud kirjalike tõenditega. Hagiavaldusele lisatud kirjavahetusest nähtuvalt edastati esimene teavitus seoses korteriomandil lasuvate puudustega hageja poolt kostjale 26.02.2021 (I kd tlk22). Seega on hageja kostjat esmakordselt teavitanud müügiesemel esinevatest puudustest ligikaudu 1 kuu pärast müügilepingu sõlmimist. Kõikidest hagiavalduses nimetatud puudustest on hageja kostjat teavitanud hiljemalt septembris 2021 (I kd tll 16-18, 20). Puudub vaidlus, et kostja on teated kätte saanud. Arvestades asjaolu, et käesoleval juhul oli tegemist varjatud puudustega, leiab kohus, et hageja on teatanud puudustest müüjale mõistliku aja jooksul pärast puudustest teadasaamist.
2. Kokkuvõtvalt on kohus seisukohal, et käesolevas asjas on leidnud tõendamist, et kostja on rikkunud müügilepingust tulenevaid kohustusi ja vastutab rikkumise eest, kuna kostja poolt müüdud korteriomand ei vastanud osaliselt keskmisele kvaliteedile müügieseme üleandmise hetkel. Korteriomandil esinesid varjatud puudused müügilepingu mõttes.
3. Järgmisena analüüsib kohus, kas hagejal on seoses kostjapoolse rikkumisega tekkinud kahju ning kas tekkinud kahju on põhjuslikus seoses rikutud kohustusega. Riigikohus on
4. mai 2015 lahendi nr 3-2-1-36-15 p-is 22 märkinud, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Seega tuvastatakse kahju olemasolu rikkumisele eelneva ja sellele järgneva varalise olukorra võrdlemise kaudu. Varaline diferents

§ 127

lg 1 mõttes eeldab varalise olukorra võrreldavat halvenemist – kahjustatud isik peab olema sattunud kahju tekitaja käitumise tõttu halvemasse olukorda võrreldes olukorraga, milles ta oleks olnud, kui rikkumist ei oleks toimunud.

§ 127

lg 4 järgi tuleb hüvitada üksnes selline kahju, mis on kahju tekitaja käitumise tagajärg. Põhjusliku seose tuvastamisel tuleb kohaldada nn conditio sine qua non põhimõtet. Selle põhimõtte kohaselt loetakse ajaliselt eelnev sündmus hilisema sündmuse põhjuseks, kui ilma esimese sündmuseta poleks ajaliselt hilisemat sündmust toimunud. Kui 13 2-22-16838 kahjulik tagajärg oleks ikkagi saabunud, pole isiku käitumine kahju põhjuseks (RKTKo nr 32-1-173-12, p 18; RKTKo nr 3-2-1-42-16, p 19). Kohtu hinnangul on põhjendatud kulude suurus ja koosseis järgmine: - korstna lammutuse ja uue ehituse kulu koos läbiviikude ja veeplekkidega katusel 7020 eurot; sokli lammutamise, vundamendi lahtikaevamise ja uue sokli ehituse kulu 7640 eurot; varjatud puuduste kindlakstegemise (auditi) kulu 1500 eurot. Seega on põhjendatud kahju kogusumma 16 160 eurot. Kohus leiab, et nimetatud kulu on põhjuslikus seoses kostja rikkumisega. Kui kostja müüdud korteriomandil oleks nõuetekohane korsten ning vundamendi soojustus, ei peaks hageja kandma kulusid seoses korstna ja vundamendi ümberehitamisega. Kui vaidlusalusel korteriomandil poleks olnud eelnimetatud varjatud puuduseid nagu kostja lepingus kinnitas, poleks hagejal olnud vajalik varjatud puuduste kindlakstegemiseks ekspertiisikulusid kanda. Kostja vastuväidete osas seoses ekspertiisikulude kahju nõudena esitamise kohta märgib kohus, et kohtu hinnangul on kahju nõue kooskõlas viimaseaja kohtupraktikaga ning lubatav. Seega on tõendatud, et korteriomandil lasunud puudustega seonduvalt on hageja kahju kokku 16 160 eurot ning rikkumise ja kahju vahel esineb põhjuslik seos. 44. Järgmisena selgitab kohus välja, kas kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (

§ 127lg 2).

Riigikohus on selgitanud, et

§ 127

lg 2 võimaldab jätta tähelepanuta rikkumise negatiivsed tagajärjed, mis on küll põhjuslikus seoses rikkumisega, kuid on mõistliku inimese seisukohast vaadates erakordsed. Seda põhjusel, et selliste tagajärgede ärahoidmine ei saanud eeldatavasti olla kohustuse eesmärgiks ning seega ei olnud rikkujal neid tagajärgi ka võimalik ette näha. Hüvitatav kahju tuleb kindlaks määrata, arvestades

§ 127

lg 2 järgi rikutud kohustuse kaitse-eesmärki (vt viidatud sätte kohaldamise kohta Riigikohtu

1. detsembri 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-106-11, p 12;
2. septembri 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-06, p 13). Kolleegium rõhutas lisaks, et rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamine peab vastama pooltevahelisele mõistlikule riskijaotusele. Kohus leiab, et hageja nõutav hüvitis ja selle koosseis on kooskõlas rikutud kohustuse (kohustusega anda lepingueelsetes läbirääkimistes tõele vastavat infot) kaitseeesmärgiga. Rikutud kohustus pidi tagama, et hagejal ei ole vaja asuda korteriomandil juba teosatud töid parandama, et tagada selle vastavus vähemalt keskmisele kvaliteedile.
3. Järgmisena selgitab kohus välja, kas kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (

§ 127lg 3).

Riigikohus on

1. veebruari 2014 lahendi nr 3-2-1-178-13 p-is 12 selgitanud, et kahju ettenähtavuse puhul on oluline selgitada, kas lepingut rikkunud pool pidi arvestama lepingurikkumise korral selliste tagajärgedega, s.o sellist liiki ja sellise suurusega kahju tekkimisega. Kahju ettenähtavust tuvastades tuleb arvestada üldjuhul seda, kas lepingut rikkunud pool nägi või pidi asjas esile toodud asjaoludel kahju ette nägema, kuid majandus- ja kutsetegevuses lepingut rikkunud poole puhul saab lähtuda ka sellest, mida pidi ette nägema sellel majandus- või kutsealal tegutsev keskmine mõistlik isik. Kohus leiab, et tekkinud kahju pidi kostjale olema ettenähtav. Kostja pidi lepingu sõlmimisel aru saama, et kui eramul esineb varjatud puudusi ja kostja antud vastavasisuline kinnitus on ebaõige, võib hagejal tekkida kahju, mis seisneb puuduste tuvastamise ja kõrvaldamise ning nõude maksmapanekuga seotud kuludes.
2. Kohus leiab, et kahju hüvitamise nõude rahuldamise eeldused on täidetud ning kahjuhüvitis summas 16 160 eurot tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Kohus rahuldab kahjunõude osaliselt. Ülejäänud osas jätab kohus hageja hagi rahuldamata. 14 2-22-16838
3. Lisaks põhinõudele on hageja esitanud ka viivisenõude.

§ 101

lg 1 p-st 6 tulenevalt võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. Hageja palus viivise välja alates hagiavalduse esitamisest kuni nõude tasumiseni määras 0,022 eurot päevas. Kohus on seisukohal, et hageja viivisenõue tuleb jätta rahuldamata, kuivõrd hageja ei ole selgitanud ja välja toonud, et poolte vahel oli kokkulepe nimetatud määras viivise nõudmiseks. Menetluskulud

1. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.
2. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Tsiviilasja hind on 60 516,07 eurot. Rahuldatud nõuete hind tsiviilasja hinna kontekstis on 16 160 eurot, mis moodustab tsiviilasja hinnast 27%. Seega leiab kohus, et menetluskulud tuleb jätta 27% kostja kanda ning 73% hageja kanda.
3. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
4. Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte vahel leidis aset intensiivne vaidlus ning pooltevahelised erimeelsused näivad olevat ületamatud, mida kinnitab ka menetluses kompromissile mittejõudmine. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. /allkirjastatud digitaalselt/ Kadri Mälberg Kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 06.06.2024 otsuse RESOLUTSIOON:
5. Muuta E.R.i apellatsioonkaebuse hinda ja määrata selleks 44 236,07 eurot.
6. Võtta asja juurde E.R.i
7. aprillil 2024 esitatud dokumentaalsed tõendid (moodulkorstna paigaldusjuhend, Päästeameti juhendmaterjal küttesüsteemide tuleohutuse kohta, EPS-isolatsiooniplaatide kasutusjuhend ja Saint-Gobain Eesti AS-i esindaja
8. aprilli
9. a e-kiri). 15 2-22-16838
10. Tühistada Pärnu Maakohtu
11. veebruari
12. a otsus tsiviilasjas nr 2-22-16838 osas, millega maakohus jättis E.R.i hagi A.K.i vastu kahjuhüvitise 6702,80 euro ja sellelt arvutatava viivise ning kahjuhüvitiselt 16 160 eurot arvutatava viivise saamiseks rahuldamata, samuti menetluskulude jaotuse osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega hagi käesoleva punkti esimeses lauses nimetatud osas rahuldada ning jaotada menetluskulud vastavalt kohtuotsuse tervikresolutsiooni sõnastuses märgitule.
13. Jätta muus osas, s.o hagi rahuldamine 16 160 euro saamiseks ja hagi rahuldamata jätmine 33 170,60 euro ja sellelt arvutatava viivise saamiseks, maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, arvestades ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.
14. Rahuldada E.R.i ja A.K.i apellatsioonkaebused osaliselt.
15. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud poolte endi kanda.
16. Sõnastada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmiselt: 7.
17. Rahuldada E.R.i hagi osaliselt. 7.
18. Mõista A.K.ilt E.R.i kasuks välja kahjuhüvitis 22 862,80 eurot, käesoleva otsuse kuupäeva (
19. juuni 2024) seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 4072,78 eurot ja alates
20. juunist 2024 põhinõudelt (22 862,80 eurot) viivis võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni. 7.
21. Jätta maakohtus kantud riigilõivust 41% A.K.i kanda ja 59% E.R.i kanda, ülejäänud menetluskulud jätta poolte endi kanda. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud poolte endi kanda. 7.
22. Määrata E.R.ile hüvitatava menetluskulu suuruseks 631,40 eurot ja mõista see summa A.K.ilt E.R.i kasuks välja. Väljamõistetud menetluskuludelt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni kulude hüvitamiseni tasuda võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist. 16