KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Maris Kuurberg, liikmed R.V Soots ja Neve Uudelt Määruse tegemise aeg ja koht 04.11.2024, Tallinn Kohtuasja number 2-19-5506 Kohtuasi

) § 368 lg 1 sätestab, et hageja võib esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. 20.2.

1. Seega tuleb avaldaja esmane alternatiivne nõue rahuldada ja korteriomanikele tuleb tagada ühine võimalus XXX elamu(te) pööninguosade kasutamiseks. Vastav tahe on korteriomanike (v.a puudutatud isiku I) tahe (mh tulenevalt
2. a kokkuleppest). Puudutatud isik I ei ole esile toonud selliseid põhjendusi, mis kaaluks üles ülejäänud korteriomanike huvi kaasomandi eset ühiselt vallata. Küll aga on teised korteriomanikud esile toonud, et päevakorras on pööningupindadest uute korteriomandite moodustamine ja nende võõrandamine – viidatud huvi kaalub kahtlemata üles ühe korteriomaniku huvi vaidlusalust kaasomandi eset ainuvallata. 20.2.
3. Kuivõrd kohus jõudis esmase tuvastusnõude analüüsi käigus järeldusele, et
4. a kokkulepe ei ole tänaste korteriomanike suhtes kehtiv, puudub vajadus ka eraldi sätestada, et „XXX korteriomanike vahel puudub kehtiv kokkuleppe (kasutuskord), mis reguleeriks XXX elamu pööningukorruse kasutamist ja valdamist ning välistaks mistahes korteriomaniku õiguse kasutada ja vallata XXX elamu pööningukorruse mistahes osa.“ Viidatud nõude osa on hõlmatud rahuldatud nõudega ja omab sisuliselt sama eesmärki. 20.
5. Kuivõrd kohus rahuldas avaldaja esmase alternatiivse nõude, ei analüüsinud kohus avaldaja teist alternatiivnõuet.
6. Puudutatud isiku I vastuavalduse osas märkis maakohus järgmist. 21.
7. Vastuavaldus tuleb jätta rahuldamata. Maakohus viitas vastuavalduse lahendamisel KrtS § 9 lg 2 p-dele 1 ja 2, § 13 lg-tele 2 ja 3, § 14 lg-le 1 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg-le
8. 21.
9. Puudutatud isiku I esmase nõude eesmärk on seada kinnistul paiknevate elamute keldrija pööningupindadele erikasutusõigused korteriomanike kasuks. Kohus jõudis eelnevalt järeldusele, et elamute pööningukorrused jäävad korteriomanike ühisvaldusesse ning ei pidanud seega vajalikuks ülaltoodud põhjendusi käesoleva nõude lahendamisel korrata. Seega ei ole põhjendatud ega võimalik vastuavaldust nimetatud osas rahuldada. Kuivõrd kohus puudutatud isiku I kasuks erikasutusõigust ei sea, ei ole võimalik rääkida ka vastusooritusena erikasutusõiguste seadmisest. Teised korteriomanikud ei ole avaldanud soovi erikasutusõiguste saamiseks vastuavalduses toodud viisil. Sellises olukorras ei ole põhjendatud ega võimalik n-ö sunniviisiliselt kaasomandis olevate pindade osas korteriomanikele erikasutusõigusi seada (RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 15). Praeguse olukorra säilitamine (käesolevast määrusest tulenevate erisustega) ei ole kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega. Seega jättis kohus vastuavalduse esmase nõude osas rahuldamata. 10 2-19-5506 21.
10. Puudutatud isiku I alternatiivse nõude eesmärk on
11. a kasutuskorra kokkuleppe kajastamine eriomandi sisuna kinnistusraamatus kõikide korteriomandite registriosade esimestes jagudes.
12. a kokkuleppe puhul ei ole tegemist erikasutusõiguse kokkuleppega, mistõttu ei ole seda võimalik kajastada eriomandi sisuna kinnistusraamatus kõikide korteriomandite registriosade esimestes jagudes.
13. a kokkulepe on mh kaasomandi kasutuskorra kokkulepe, mida ei saa pidada erikasutusõiguse kokkuleppeks KrtS § 14 mõttes (vt RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 17). Isegi kui käsitada viidatud kokkulepet erikasutusõiguse kokkuleppena, ei saaks ikkagi kannet teha, kuna 1) ei ole täidetud vorminõue – selline kokkulepe peab AÕS § 120 lg 1 koosmõjus KrtS § 3 lg-ga 3 olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis (RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 17, esimene lõik); 2) see ei ole sõlmitud tänaste korteriomanike poolt – varasem erikasutusõiguse kokkulepe saab olla kinnistusraamatusse kande tegemise alus üksnes juhul, kui selle on sõlminud isikud, kes on kande tegemise ajal nende korteriomandite omanikud, mida see erikasutusõigus puudutab (vt RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 17, esimene lõik). Seega jättis kohus vastuavalduses esitatud alternatiivse nõude rahuldamata.
14. Maakohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda (

§ 172lg 1).

Määruskaebus

1. Puudutatud isik I esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse osas, milles maakohus rahuldas avaldaja avalduse, jättis puudutatud isiku I vastuavalduse rahuldamata ning menetluskulude jaotuse osas. Puudutatud isik I palub teha asjas uue lahendi, millega jätta avaldaja avaldus rahuldamata, rahuldada puudutatud isiku I vastuavaldus ja mõista avaldajalt välja puudutatud isiku I menetluskulud.
2. Puudutatud isik I palub asja läbivaatamist istungil. Vastavalt

§ 462

lg-le 2 palub puudutatud isik I, et kohtulahendis ei avaldataks tema isikukoodi ega aadressi ning tema nimi asendataks tähemärkidega. Kuna Siuh OÜ on võõrandanud oma korteriomandi, siis tuleb Siuh OÜ asendada uue omanikuga PrimsaOne OÜ (registrikood 16746204).

1. Kohus ei saanud rahuldada avaldaja alternatiivnõuet ja tuvastada, et pööningukorrus on ühiskasutuses, st kõikidel korteriomanikel on ühine valdus, kuna eksisteerib kehtiv 01.04.2002 kokkulepe pööninguosa kasutuseks, mis on allkirjastatud ka praeguste (enamike) korteriomanike poolt, kelle suhtes on kokkulepe kehtiv. Kuna 01.04.2002 sõlmitud kasutuskorra kokkuleppe on siduv selle osapooltele, ei saa kohus otsustada, et vaidlusalune pööninguosa on kõikidele korteriomanikele üldkasutatav. Seadus ei näe ette, et kui kokkuleppe mõni osapool muutub, siis kokkulepe muutub kehtetuks ka teiste kokkuleppe osapoolte suhtes. Kuna avaldaja on ise sõlminud 01.04.2002 kasutuskorra kokkuleppe, siis on see tema suhtes kehtiv ning ta saa esitada nõuet tuvastamaks, et pööning on üldkasutuses. Kokkuleppe kehtivus avaldaja suhtes on tuvastatud ka tsiviilasjas nr 2-17-
2. Ka tsiviilasjas nr 2-17-5713 esitas avaldaja nõude anda pööning kaasomanike kasutusse ning see nõue jäeti rahuldamata. Lisaks on kohus eksinud 01.04.2002 kokkuleppe tänastes osapooltes. Kuigi peale avaldaja ei ole teised korteriomanikud kohtusse pöördunud, on kohus menetluses ebaõigesti tuvastanud teiste korteriomanike tahte. Isik võib kohtusse pöörduda vaid enda õigust kaitseks. Teised korteriomanikud nõuet kohtusse esitanud ei ole. Seega on kohus ületanud volituste piire.
3. Seoses puudutatud isiku I vastuavaldusega ei ole maakohus välja selgitanud, kas ja millistel tingimustel (sh vastusooritus) oleksid teised kaasomanikud nõus puudutatud isiku I poolt korteri nr 5 pealse pööningu ainukasutusega, nagu Riigikohus käesolevas asjas selgitas. 11 2-19-5506 Maakohus on väitnud meelvaldselt, et korteromanike ühine tahe on, et XXX pööningukorrust oleks võimalik kasutada kõikidel korteriomanikel ühiselt. Menetlusosaliste seisukohad ja menetluse edasine käik
4. Avaldaja palus jätta määruskaebuse rahuldamata. Kõik korteriomanikud on toetanud avaldaja avaldust. Maakohtu määrus on kooskõlas kõigi korteriomanike huvidega. Vastuavalduse menetlemisega seotud menetluskulud tuleb jätta puudutatud isiku I kanda. Teised menetlusosalised seisukohti ei esitanud.
5. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle

§ 663lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT 29.

§ 659

ja § 651 lg 1 koosmõjust tulenevalt ei kontrolli ringkonnakohus maakohtu määruse õigsust osas, mille peale ei ole edasi kaevatud. Määruskaebuse on esitanud puudutatud isik I, kes on vaidlustanud maakohtu määruse osas, milles maakohus rahuldas avaldaja avalduse ja jättis puudutatud isiku I vastuavalduse rahuldamata. Seega on maakohtu määrus jõustunud resolutsiooni p 1 osas, s.o osas, milles maakohus jättis rahuldamata avaldaja primaarse avalduse puudutatud isiku I tahteavalduse asendamiseks korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks (

§ 466lg 3).

30. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb tuleb

§ 667

lg 2 alusel tühistada osas, milles maakohus rahuldas avaldaja avalduse ja jättis puudutatud isiku I avalduse tervikuna rahuldamata. Ringkonnakohus teeb asjas uue määruse, millega jätab avaldaja avalduse alternatiivnõuete osas osaliselt läbi vaatamata ja osaliselt rahuldamata. Ringkonnakohus jätab osaliselt läbi vaatamata ka puudutatud isiku I vastuavalduse esmase nõude, s.o osas, milles puudutatud isik I taotleb teistele korteriomanikele erikasutusõiguse määramist. Ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse osaliselt ja saadab tsiviilasja uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule puudutatud isiku I nõude osas, milles puudutatud isik taotleb asendada korteriomanike nõusolek pööningu erikasutusõiguse seadmiseks vaid korterile nr 5 ja vastavate tahteavalduste saamiseks. Ringkonnakohus jätab muutmata maakohtu määruse osas, milles maakohus jättis puudutatud isiku I vastuavalduse alternatiivnõude osas rahuldamata. 31. Ringkonnakohus lahendab esmalt puudutatud isiku I taotluse asja lahendamiseks istungil.

§ 667

lg 3 esimene lause sätestab, et määruskaebus lahendatakse kirjalikus menetluses, kui kohus ei pea vajalikuks kohtuistungit korraldada. Ringkonnakohus ei pea istungi korraldamist vajalikuks, kuna see ei ole asja lahendamiseks vajalik ega menetlusökonoomia põhimõttest lähtudes mõistlik. Ringkonnakohus saab kaebuse lahendada toimiku materjalide põhjal. Seetõttu jätab ringkonnakohus puudutatud isiku I taotluse istungi korraldamiseks rahuldamata.

1. Käesolevas asjas on menetlusosalistel vaidlus elamu pööningukorruse kasutamise üle. Menetlusosalised vaidlevad selle üle, et kas puudutatud isiku I korteri peal asuv pööninguosa peaks olema kõigi korteriomanike vallata ja kasutada võiks peaks puudutatud isikul I olema erikasutusõigus nimetatud pööninguosale. Avaldaja esitatud avalduse eesmärk on, et pööninguosa oleks kõigi korteriomanike kasutada ja vallata. Puudutatud isiku I avalduse eesmärgiks on saada erikasutusõigus elamu pööninguosale, mis on olnud tema ainukasutuses 12 2-19-5506
2. a kokkuleppe järgi.
3. aasta kokkuleppe alusel andsid toonased korteriomanikud korteri nr 5 peal oleva pööninguosa puudutatud isiku I kasutusse. Puudub vaidlus, et kuna nimetatud kokkulepe ei ole kantud kinnistusraamatusse, siis ei ole see hetkel kõigi korteriomanike suhtes kehtiv (vt AÕS § 79 lg 2, RKTKm 17.04.2008, 3-2-1-12-08, p 9).
4. Ringkonnakohus peab vajalikuks välja tuua, et avaldaja on varem tsiviilasjas nr 2-17-5713 esitanud 10.04.2017 maakohtule avalduse, milles palus kohustada puudutatud isikut I vabastama ebaseaduslikult hõivatud katusekorruse ruumid ja andma need kaasomanike kasutusse. Nimetatud tsiviilasjas tuvastas maakohus, et
5. a kokkulepe kehtib avaldaja ning puudutatud isiku I, E. V.Z, H.I , Z.V ja F.J suhtes ning ei kehti Universal Capital OÜ, Z.R ja R.V suhtes. Maakohus märkis, et avaldaja ja teised korteriomanikud, kelle suhtes kokkulepe kehtib, peavad sellest kinni pidama kuni teistsuguse kokkuleppe sõlmimiseni või kokkuleppe tühistamiseni. Seetõttu rahuldas maakohus avalduse osaliselt, kohustades puudutatud isikut I mitte tegema takistusi tema kasutuses oleva pööningukorruse kasutamiseks Universal Capital OÜ-le, Z.R-ile ja R.V-le . 11.11.2019 otsusega jättis Riigikohus avaldaja avalduse rahuldamata osas, milles avaldaja palus kohustada puudutatud isikut I vabastama tema hõivatud katuseruumid ja andma need avaldaja, E. V.Z, H.I , Z.V ja F.J kasutusse. Lisaks jättis Riigikohus avaldaja avalduse läbi vaatamata osas, milles avaldaja palus kohustada puudutatud isikut I vabastama tema hõivatud katuseruumid ja andma need Universal Capital OÜ, Z.R ja R.V kasutusse. Riigikohus märkis, et avaldaja nõudis, et puudutatud isik I annaks katusekorruse ruumid kõigi kaasomanike kasutusse. Avaldust rahuldades tegi maakohus lahendi, mida Universal Capital OÜ, Z.R ja R.V ise ei ole taotlenud, kuna nimetatud isikud ei ole avaldanud soovi katusekorruse ruumide kasutamiseks. Riigikohus märkis, et maakohus oleks pidanud olukorras, kus avaldust ei olnud võimalik rahuldada avaldaja taotletud viisil, jätma avalduse tervikuna rahuldamata. Riigikohus tõi ka välja, et avaldaja taotles kaasomandis olevate katusekorruse ruumide vabastamist, mis ei ole käsitatav kasutuskorra muutmise avaldusena ning et menetlusosalised ei esitanud maakohtu määratud tähtaja jooksul kasutuskorra kokkuleppe muutmise või tühistamise avaldust (KrtS § 9 ja § 13 lg 2).
6. Avaldaja esitatud avalduse osas märgib ringkonnakohus järgmist. 34.
7. Avaldaja esitas esmalt nõude, milles palus asendada kohtulahendiga puudutatud isiku I nõusolek
8. a jaanuari korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks. Maakohus jättis avalduse vastava nõude osas rahuldamata (resolutsiooni p 1). Avaldaja maakohtu määrust vaidlustanud ei ole ning seega on maakohtu määrus vastavas osas jõustunud (

§ 466lg 3).

34.

1. Avaldaja palus esmase alternatiivse nõude kohaselt tuvastada, et kõikidel korteriomanikel on õigus kasutada ja vallata elamu pööningukorrust. Samuti on avaldaja palunud tuvastada, et korteriomanike vahel puudub kehtiv kokkuleppe (kasutuskord), mis reguleeriks elamu pööningukorruse kasutamist ja valdamist. Maakohus rahuldas avaldaja esimese alternatiivse nõude osaliselt (resolutsiooni p-d 2 ja 3) ning tuvastas, et kõikidel korteriomanikel on õigus vallata elamu pööningukorrust seaduses sätestatud tingimustel, st selliselt, et kõikidele korteriomanikele on tagatud kaasomandi hulka kuuluva pööningukorruse ühine valdus AÕS § 72 lg 3 mõttes. Nõude osas tuvastada, et korteriomanike vahel puudub kehtiv kokkuleppe (kasutuskord), mis reguleeriks elamu pööningukorruse kasutamist ja valdamist, maakohus resolutsioonis seisukohta ei võtnud. Siiski nähtub maakohtu määruse põhjendustest, et maakohus on viidatud nõude sisuliselt rahuldanud, leides, et
2. a kokkulepe on muutunud korteriomanike vahetumise tõttu terves ulatuses kehtetuks. Maakohus märkis, et viidatud nõue on hõlmatud rahuldatud nõudega, sest omab sisuliselt sama eesmärki. 13 2-19-5506 34.2.
3. Ringkonnakohus märgib esmalt, et ei nõustu maakohtuga, et
4. a kokkulepe muutub korteriomanike vahetumist tõttu kehtetuks. 01.04.2002 on toonased korteriomanikud sõlminud kaasomandi kasutuskorra kokkulepe, millega andsid korteri nr 5 peal asuva pööninguosa korteri nr 5 omaniku kasutusse. Sellisele kokkuleppele seaduses vorminõuet kehtestatud ei ole (RKTKm 08.05.2013, 3-2-1-45-13, p 26). Kaasomanike kokkulepped kaasomandis oleva asja valdamise ja kasutamise kohta kehtivad esmajoones üksnes nende kaasomanike suhtes, kes on kaasomanikud lepingu sõlmimise ajal (RKTKm 17.04.2008, 3-21-12-08, p 9).
5. a kokkulepe kehtib selle sõlminud korteriomanike suhtes, kuniks seda ei ole muudetud ega lõpetatud. KrtS § 13 lg 2 kohaselt kohaldatakse korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks, muutmiseks ja lõpetamiseks vajalike tahteavalduste nõudmisele ning muudatuste kinnistusraamatusse kandmisele KrtS §-s 9 sätestatut. Erialakirjanduses ja kohtupraktikas on selgitatud, et kui kaasomanike kokkulepe on olemas, ei saa kaasomanik, kes on ise kokkuleppes osalenud, nõuda kohtus selle muutmist, välja arvatud siis, kui asjaolud on muutunud (AÕS I komm

§ 3

lg 1 kohaselt menetleb kohus tsiviilasja, kui isik pöördub seaduses sätestatud korras kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. Kui üks korteriomanik rikub teiste korteriomanike ühisvaldust ja -kasutusõigust, on nõudeid esitama õigustatud teised korteriomanikud VÕS § 71 järgi osavõlausaldajana (RKTKo 24.03.2016, 3-2-1-175-15, p 12). 34.2.3. Kuna korteriomandite kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud, siis

§ 3

lgst 1 tulenevalt on nõudeõigus kasutada ja vallata elamu pööningukorrust ka kõigil korteriomanikel ühiselt. Kuivõrd praegusel juhul oleksid avalduse kaasomandi eseme (pööningukorrus) kasutamiseks ja valdamiseks pidanud esitama kõik korteriomanikud, siis on maakohus avaldaja avalduse vastava nõude osas ebaõigesti rahuldanud. Lisaks kehtib 01.04.2002 kokkulepe endiselt selle osapoolte suhtes ning kokkuleppe osapooled peavad sellest kinni pidama kuni teistsuguse kokkuleppe sõlmimiseni või kokkuleppe lõpetamiseni. Korteriomanikud, kes on 01.04.2002 kokkuleppe osapooled, ei ole esitanud nõuet 01.04.2002 kokkuleppe lõpetamiseks ja/või selle tuvastamiseks, et kõikidel korteriomanikel on õigus kasutada ja vallata elamu pööningukorrust. 34.2.4. Riigikohus on selgitanud, et olukorras, kus avaldust ei ole võimalik rahuldada avaldaja taotletud viisil, tuleb jätta see rahuldamata, ning on teinud selles osas ise uue lahendi, millega on jätnud asjaomase avalduse läbi vaatamata (RKTKm 11.11.2019, 2-17-5713, p 12). Eeltoodust tulenevalt tühistab ringkonnakohus maakohtu määruse osas, millega maakohus 14 2-19-5506 rahuldas avaldaja avalduse esmase alternatiivnõude osas ning teeb asjas uue määruse, millega jätab avaldaja avalduse selle nõude osas läbi vaatamata (

§ 423lg 2 p 2 ja § 477 lg 1).

34.

1. Teise alternatiivnõude järgi palus avaldaja tuvastada, et
2. a korteriomanike kokkulepe on
3. a korteriomanike kokkuleppega kehtivalt lõpetatud. Riigikohus on selgitanud, et olukorras, kus madalama astme kohus on rahuldanud hageja esmase nõude ja kostja otsuse selles osas vaidlustab, liiguvad kõrgema astme kohtu menetlusse kaasa ka rahuldatud nõuetele järgnevad alternatiivsed nõuded. Seega peab ringkonnakohus esmase alternatiivse nõude rahuldamata jätmise korral ise lahendama avaldaja järgneva alternatiivse nõude (vt RKTKo 09.06.2021, 2-18-2243, p-d 26, 27). Ringkonnakohus leiab, et avaldaja teine alternatiivne nõue tuleb jätta rahuldamata. Kuna puudutatud isik I ei ole nõus
4. a kokkuleppe lõpetamisega, siis tuleks teistel vastava kokkuleppe osapooltel esitada kohtule avaldus
5. a kokkuleppe lõpetamiseks.
6. a korteriomanike kokkulepe (mis ei ole seejuures allkirjastatud kõigi praeguste korteriomanike poolt, st sellelt ei puudu mitte üksnes puudutatud isiku I allkiri) ei asenda
7. a kokkuleppe osapoolte nõuet
8. a kokkuleppe lõpetamiseks.
9. Puudutatud isiku I vastuavalduse osas märgib ringkonnakohus järgmist. 35.
10. Puudutatud isiku I esmaseks nõudeks on kohustada korteriomanikke andma tahteavaldus pööningute ja keldrite erikasutusõiguse tekkimise kokkuleppe sõlmimiseks selliselt, et korteriomanike vahelise kokkuleppega antaks osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse. 35.1.
11. Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul võivad korteriomanikud korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-s sätestatust erinevalt juhul, kui nad sõlmivad vastava kokkuleppe (KrtS § 13 lg 1). Selline kokkulepe eeldab kõikide korteriomanike sellekohast tahteavaldust. Juhul kui mõni korteriomanikest ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda kokkuleppe sõlmimiseks vajaliku (puuduva) tahteavalduse andmist KrtS § 13 lg 2 kohaselt KrtS § 9 lg 2 alusel. Korteriomanike vahelise kokkuleppe liigiks on mh ka erikasutusõiguse kokkulepe (KrtS § 14), mis annab korteriomanikule ainuõiguse vallata ja kasutada lisaks eriomandi esemele veel mingit osa kaasomandi esemest teisi kaasomanikke täielikult või osaliselt välistavalt (vt RKTKm 20.06.2022, 2-19-43, p 11; RKTKm 07.04.2021, 2-18-15391, p 11; RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 14). 35.1.
12. Seega võivad korteriomanikud sõlmida kokkuleppe, millega antakse korteriomanike ainuvaldusse mingid ruumid või kinnisasja muu osa (pind). Kui korteriomanikud sõlmivad sellise kokkuleppe, tekib sellise ainuvalduse saanud korteriomanikul valdusse saadud pinna osas erikasutusõigus KrtS § 14 mõttes (vt RKTKm 07.04.2021, 2-18-15391, p-d 11 ja 13; RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 14). Erikasutusõiguse kokkuleppe puhul tuleb eristada võlaõiguslikku tehingut, mis kehtib kokkuleppe sõlminud poolte (korteriomanike) vahel ja on vormivaba, ning selle kehtivust eriõigusjärglase suhtes, mis KrtS § 13 lg 3 kohaselt nõuab eriomandi sisuna kinnistusraamatusse kandmist. Viimasel juhul peab kokkulepe olema ka notariaalselt tõestatud (KrtS § 3 lg 3 koos viitega AÕS §-le 120) (RKTKm 01.06.2022, 2-1916450, p 16). 35.1.
13. Selleks, et avaldust erikasutusõiguse määramiseks vajalike tahteavalduste saamiseks rahuldada, peavad olema täidetud KrtS § 9 lg 2 p-des 1 ja 2 toodud eeldused, s.t olemasoleva olukorra säilitamine peab olema kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ning muudatusega ei kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kohus peab 15 2-19-5506 KrtS § 9 lg 2 kohaldamisel hindama kõiki asjaolusid ja tegema kaalutlusotsustuse avaldaja soovitud erikasutusõiguse kasuks või kahjuks. Selleks, et eelnimetatud kokkulepe kehtiks ka korteriomanike eriõigusjärglaste suhtes, tuleb kokkulepe KrtS § 13 lg 3 kohaselt kanda kinnistusraamatusse eriomandi sisuna kõikide korteriomandite registriosade esimestesse jagudesse (vt RKTKm 07.04.2021, 2-18-15391, p 16; RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 14, 15; RKTKm 20.06.2022, 2-19-43, p 11). Arvestades, et KrtS-is sätestatud korteriomandi erikasutusõiguse regulatsioon on erinormideks AÕS-s sätestatud kinnisasja kasutuskorra regulatsiooni suhtes (vt RKTKm 07.04.2021, 2-18-15391, p 10), on asjakohane lähtuda erikasutusõiguse määramisel diskretsiooniõiguse teostamisel ka põhimõtetest, mis kehtivad kaasomandis oleva kinnisasja kasutuskorra määramisel. Eelnev tähendab, et lähtuda tuleb hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada mh kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaoludega ning vajaduse korral tuleb eelistada ka vähemuse huvisid (vt RKTKm 20.06.2022, 2-19-43, p 11; RKTKm 23.02.2011, 3-2-1-172-10, p 12). 35.1.
14. Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku I avaldus tuleb esmase nõude osas jätta osaliselt läbi vaatamata (

§ 423lg 2 p 2 ja § 477 lg 1).

Ringkonnakohus märgib, et puudutatud isiku I avaldus erikasutusõiguse määramiseks kõigile korteriomanikele ei ole õiguslikult võimalik, sest tulenevalt

§ 3

lg-st 1 saab kohtusse pöörduda üksnes enda õiguste kaitseks (vt RKTKm 20.06.2022, 2-19-43, p 14; RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 14; TlnRnKm 05.09.2022, 2-20-8160, p 15.4; TlnRnKm 22.11.2022, 2-20-5609, p 10). Eelnev tähendab, et puudutatud isik I saab nõuda tahteavalduste asendamist üksnes endale erikasutusõiguse saamiseks. Puudutatud isik I ei saa nõuda erikasutusõiguse määramist teistele korteriomanikele. Kui korteriomanikud, kelle vastu on avaldus esitatud, soovivad samuti saada kaasomandi osa enda erikasutusse, peavad nad esitama ise vastava avalduse. 35.2. Mis puudutab puudutatud isiku I nõuet asendada korteriomanike nõusolek pööningu erikasutusõiguse seadmiseks vaid korterile nr 5 ja vastavate tahteavalduste saamiseks, siis tuleb see saata maakohtule uueks läbivaatamiseks, kuna selle nõude lahendamiseks vajalikke asjaolusid ei ole üldse maakohtus uuritud. Riigikohus on samas asjas 07.12.2021 tehtud lahendis (2-19-5506, p 15) juba selgitanud, et maakohus ei olnud tulenevalt

§ 477

lg-st 5 seotud puudutatud isiku vastuavalduse taotlusega määrata ka teiste korteriomanike kasuks erikasutusõigused. Riigikohus selgitas, et maakohtul on kohustus välja selgitada, kas ja millistel tingimustel oleksid korteriomanikud nõus andma puudutatud isikule erikasutusõiguse tema soovitud pinnale. 35.2.

1. Seega on maakohtul asja uuel lahendamisel kohustus välja selgitada, kas ja millistel tingimustel oleksid korteriomanikud nõus andma puudutatud isikule I erikasutusõiguse tema soovitud pinnale. Asja materjalidest nähtuvalt on seisukoha vastuavalduse osas esitanud üksnes Siuh OÜ, V.Z, F.J, Z.R , R.V ja Z.V , nõustudes avaldaja 27.04.2022 seisukohaga vastuavaldusele. Seega puudub korteriomanike H.I ja G.F seisukoht vastuavalduse osas. Maakohtul on õigus määrata korteriomanikele tähtajad selleks, et nad saaksid esitada oma seisukohad ja võimalikud alternatiivsed taotlused neile hüvede määramise kohta puhuks, kui maakohus leiab, et puudutatud isikule I tuleb anda erikasutusõigus. Kohus võib ka ise teha asja lahendamiseks ettepaneku, mis hõlmab mh vastusooritust, mis oleks teiste korteriomanike jaoks kohtu hinnangul õiglane (RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 15). 35.2.
2. Asja uuel lahendamisel tuleb maakohtul arvestada ka sellega, et senine puudutatud isik Siuh OÜ ei ole enam XXX-1 korteriomandi omanik. Kinnistusraamatu andmetel on XXX-1 (registriosa nr XXXXXXX) korteriomandi omanik PrismaOne OÜ (registrikood 16746204) (20.06.2024 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 27.06.2024). Asja uuel läbivaatamisel on 16 2-19-5506 maakohtul võimalik asendada senine puudutatud isik Siuh OÜ puudutatud isikuga PrismaOne OÜ ning anda PrismaOne OÜ-le võimalus esitada vastuavalduse kohta kohtule oma seisukoht. 35.2.
3. Kuna maakohus jättis puudutatud isiku I vastuavalduse lahendamisel olulised asjaolud välja selgitamata, saadab ringkonnakohus avalduse selles osas maakohtule uueks läbivaatamiseks (vt ka TlnRnKm 05.09.2022, 2-20-8160, p 15.4; TlnRnKm 22.11.2022, 2-205609, p 10). 35.
4. Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku I vastuavalduse alternatiivnõude jättis maakohus õigesti rahuldamata. Alterntiivnõue oli kohustada praeguseid korteriomanikke andma tahteavaldus XXX, Tallinn neile kuuluvate korteriomandite esimessse jakku esimesele vabale järjekohale 01.04.2002 korteriomanike kokkuleppe, millega anti puudutatud isikule I XXX, Tallinn korteri 5 pealse pööninguosas kasutus, sissekandmiseks. Kuna
5. a kokkuleppe puhul ei ole tegemist erikasutusõiguse kokkuleppega ning see ei ole sõlmitud kõigi tänaste korteriomanike poolt, siis ei ole alternatiivnõuet võimalik rahuldada. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu määruse põhjendustega ning ei korda neid (

§ 654lg 6, § 659).

36. Ringkonnakohus rahuldab puudutatud isiku I taotluse isikuandmete avalikustamise piiramiseks ning määrab, et määruse avalikustamisel tuleb asendada puudutatud isiku I nimi tähemärkidega ning mitte avalikustada puudutatud isiku I isikukoodi ega aadressi.

§ 462

lg 2 esimese lause järgi asendatakse andmesubjekti taotlusel või kohtu algatusel jõustunud kohtuotsuses andmesubjekti nimi initsiaalide või tähemärgiga ning ei avalikustata tema isikukoodi, sünniaega, registrikoodi ega aadressi. Eelnimetatud taotluse saab esitada iga andmesubjekt, kelle andmeid kohtulahendis kajastatakse, enda andmete osas ning taotlust ei pea põhjendama. 37. Menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise otsustab

§ 173

lg 3 teise lause ja

§ 174lg 6 kohaselt maakohus.

Ringkonnakohus leiab, et vaatamata sellele, et menetlus teatud nõuete osas lõpetatakse, tuleb menetluskulud kõikide nõuete kohta jaotada asja tervikuna lahendamisel (TlnRnKm 24.11.2022, 2-21-19043, p 16). 38.

§ 696

lg-st 3 tulenevalt ei saa Riigikohtule esitada määruskaebust ringkonnakohtu sellise määruse peale, millega ringkonnakohus saadab hagita asja menetluse jätkamiseks tagasi maakohtule, st ei tee ise menetlust lõpetavat lahendit (vt RKTKm 28.05.2014, 3-2-146-14, p 11). Käesoleva määruse peale saab esitada määruskaebuse osas, milles ringkonnakohus jätab avalduses ja vastuavalduses esitatud nõuded rahuldamata ja läbi vaatamata. (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Maris Kuurberg R.V Soots Neve Uudelt 17