← Eesti

3-21-2814/43

Obsah (6)§ 2§ 12§ 11§ 17§ 14§ 6

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Monika Laatsit, liikmed Villem Lapimaa ja Virgo Saarmets Otsuse tegemise aeg ja koht 01.03.2024, Tallinn Haldusas

) §-des 15 ja 17 ettenähtud hüvitised. Kaebaja esitas 16.10.2020 vastuväited ja 19.11.2020 toimus Maa-ametis nende arutelu. Selle tulemusel esitas Lahe Kinnisvara Hindamine OÜ 01.12.2020 täiendatud hindamisaruande, kuid hindamise tulemus ei muutunud. Kaebaja esitas 01.12.2020 uued vastuväited, millele Maa-amet vastas 04.12.2020 kirjaga. Kaebaja tellis ja esitas 01.03.2021 Maa-ametile Kaanon kinnisvarabüroo OÜ 09.02.2021 võrdleva hindamisaruande, mille kohaselt on kinnisasja hüvitusväärtus 109 000 eurot, kaasnevat kahju või saamata jäänud tulu ei esine. Kaebaja esitas 01.03.2021 täiendava seisukoha, leides, et õiglane tasu oleks 184 000 eurot. Maa-amet korraldas 18.03.2021 kohtumise ning teatas siis 14.04.2021 kirjaga, et on nõus võtma aluseks Kaanon kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruande, ja tegi pakkumuse võõrandada Katariina kinnisasi riigile 130 936 euro eest, mis sisaldab kinnisasja omandamise tasu 109 000 eurot, motivatsioonitasu ja asjaajamishüvitist. Maa-amet pakkus siiski välja ka võimalikud vahetusmaad. Kaebaja esitas 28.04.2021 vastuväited ja pidas õiglaseks hüvitiseks 184 000 eurot. Maa-amet selgitas 18.05.2021 kirjas tasu maksmise põhimõtteid ning tegi 09.06.2021 kirjaga uue ettepaneku maade vahetamiseks, mille kaebaja lükkas 20.07.2021 seisukohas tagasi. Maa-amet selgitas 06.08.2021 kirjas, miks võetakse kaebajale hüvitise määramisel aluseks Kaanon kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruanne. 06.09.2021 toimunud kohtumisel jäid pooled eri arvamustele. Kaebaja esitas 13.09.2021 täiendavad vastuväited, millele Maa-amet vastas 24.09.2021 kirjaga. Kaebaja vastuväited on ära kuulatud ja neid on võimaluse piires arvestatud, ettepanekute arvestamata jätmist on Maa-ameti kirjades põhjendatud. Menetluse käiku ja erimeelsusi arvestades ei ole otstarbekas läbirääkimisi jätkata, võttes arvesse mh Rail Balticu ehitamise tähtaegu. 2. Titan Engineering Osaühing esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse 05.11.2021 käskkirja p-de 2.2 ja 2.3 tühistamiseks ning vastustaja kohustamiseks otsustada uuesti kaebajale makstava sundvõõrandamise tasu ja täiendava hüvitise suurus. Õiglane tasu Katariina kinnisasja riigile võõrandamiseks oleks 184 000 eurot (sh hüvitusväärtus 124 000 eurot ja saamata jäänud tulu 60 000 eurot). Menetleja ei selgitanud nõuetekohaselt välja õiglase hüvitise määramiseks vajalikke asjaolusid. Oluliselt on rikutud uurimispõhimõtet ning

§ 2lg 1, § 11 lg 2 ja § 12 lg 3 nõudeid.

Arvestatud pole kinnistu võimalikku ehitusõigust ja kaebajale riigi tegevuse tõttu tekkinud kahju. Kui kaebaja 2001. a-l kinnisasja omandas, ei olnud sellel mingeid konkreetseid piiranguid. Hiljem ei saanudki kaebajal erinevate avaliku võimu tegevusest tulenevate takistuste tõttu kinnistu arendamisega seoses kulusid tekkida, kuid see ei tähenda, et kaebajal ei saanud tekkida kahju saamata jäänud tulu näol. Kaebaja omandas kinnistu selle arendamiseks ja sinna elamute ehitamiseks. Tulnuks arvestada võimalusega jagada kinnistu kaheks ja ehitada elamud mõlemale krundile. Väär on seisukoht, et sellest tulenev lisandväärtus sisaldub juba Kaanon kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruandes märgitud kinnisasja väärtuses (109 000 eurot). 2

(10)3-21-2814 Kaebaja esitatud tõendid ja vastuväited jäid tähelepanuta. Nõustuda ei saa seisukohaga, et tasu määramisel tuli lähtuda hindamisaruandest ja muid asjaolusid ei saanudki arvestada, sest see oleks vastuolus haldusorgani uurimiskohustusega (vt ka

§ 12

). Hindamisaruanne on vaid üks tõend, mis ei saa ette määrata kinnisasja väärtust (vrd eksperdiarvamus puude tuvastamise menetluses). Tasu määramine on kaalutlusotsus ja vastustaja rikkus kaalutlusreegleid. Kaebajale tagati õigus olla ära kuulatud üksnes formaalselt. Käskkirja ei ole nõuetekohaselt põhjendatud. Käskkirjaga rikutakse kaebaja omandipõhiõigust.

§ 11

lg 5 alusel määratud kinnisasja väärtuskuupäev (28.08.2020) ei ole õiguspärane, menetluse kestust arvestades oleks pidanud seda ajakohastama.

§ 17

lg-d 1 ja 2 rikuvad kaebaja õigusi ja tekitavad täiendavat kahju, sest tagatud ei ole menetluskulude õiglane hüvitamine. Kui norme ei saa tõlgendada põhiseaduspäraselt, tuleb need tunnistada põhiseadusega (PS) vastuolus olevaks.

  1. Vastustaja ja kaasatud haldusorgan palusid ühises vastuses jätta kaebus rahuldamata, jäädes haldusmenetluses avaldatud seisukohtade juurde.
  2. Tallinna Halduskohus rahuldas kaebuse 22.12.2022 otsusega osaliselt, tühistas 05.11.2021 käskkirja p 2.
  3. osas, millega otsustati maksta kaebajale täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest 140 eurot, ja kohustas vastustajat otsustama uuesti täiendava hüvitise määramine asjaajamisega kaasnevate kulude katteks. Muus osas jättis halduskohus kaebuse rahuldamata. Halduskohus jättis kohtuasja lahendamisel kohaldamata ja tunnistas PS §-ga 32 vastuolus olevaks

§ 17lg-d 1 ja 2 vaidlustatud käskkirja andmise ajal kehtinud sõnastuses.

Halduskohus mõistis vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulu 1114,72 eurot ja jättis muud menetluskulud poolte endi kanda. Vaidlust ei ole selle üle, et Katariina kinnistu sundvõõrandamine on õiguspärane. Vaidlus käib üksnes hüvitise suuruse üle. Kinnisasja sundvõõrandamise menetlus algas 20.07.2020 ja selle käigus on koostatud kaks hindamisaruannet: Maa-ameti tellimusel koostatud Lahe Kinnisvara Hindamine OÜ hindamisaruanne, mille järgi on hüvitusväärtus 97 000 eurot (hindamistulemuse täpsus +/-10%), ning kaebaja tellimusel koostatud Kaanon kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruanne, mille järgi on hüvitusväärtus 109 000 eurot (hindamistulemuse täpsus +/-20%). Asja lahendamisel tuleb lähtuda

-e redaktsioonist, mis kehtis 05.11.2021. Alusetu on kaebaja etteheide, et vastustaja ei arvestanud hüvitise määramisel kaebaja pakutud arvutuskäiguga ning ei põhjendanud piisavalt kaebaja seisukohtadega mittearvestamist. Maaamet selgitas kaebajale 18.05.2021 ja 06.08.2021 kirjades, miks

§ 12

lg 2 järgi ei saa määrata tasu kaebaja esitatud arvutuskäigu järgi, vaid lähtuda tuleb

§ 12lg-st 2 ning tasu tuleb määrata ühe seal kirjeldatud hindamismenetluse põhjal.

Maa-amet tellis hindamise nõuetekohase pädevusega hindajalt. Kaebaja tellis ise lisaks veel ühe eksperdihinnangu ja Maa-amet võttis arvesse selle, mis oli kaebaja jaoks soodsam. Kaebaja sai osaleda hindamismenetluses ja tema esitatud andmeid võeti arvesse hindamisaruande koostamisel. Hindamisaruannete koostamisel on lähtutud Eesti varahindamise standardite seeriast EVS 875 ja hindamise heast tavast.

-e seletuskirjas on selgitatud: „Tasu peab üldjuhul tuginema turupõhisel tasul, mis määratakse kutselise hindaja poolt koostatavas hindamisaruandes. Hindamisaruande koostamisel lähtub kutseline hindaja hindamise heast tavast ja vara hindamise standarditest. Avalikes huvides kinnisasja omandamise, sealhulgas sundvõõrandamise aluseks oleva hüvitusväärtuse määramisel, tuleb hindajal juhinduda vara hindamise standardi EVS 875-12:2016 osast 12 „Hindamine hüvitamise eesmärgil“. Nimetatud standard näeb ette ka saamata jääva tulu ja otsese kaasneva kahju hindamise. Sõltuvalt maa omandamise eesmärgist on hindamise lähteülesande koostamiseks vaja kokku 3

(10)3-21-2814 leppida põhimõtted selle kohta, milliseid konkreetse projekti iseloomust tulenevaid võimalikke hinnatavaid kahjusid on võimalik arvesse võtta. Hindamine hüvitamise eesmärgil näeb ette vajaduse teise eriala ekspertide kaasamiseks. On ilmne, et iga võõrandatava kinnisasjaga ei kaasne kahjude hindamist, kuid tõendatud kahju korral tuleb hindamisel sellega arvestada.“ Seega näeb viidatud standard ette ka saamata jääva tulu ja otsese kaasneva kahju hindamise. Kaanon kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruanne vastab kehtestatud nõuetele. Kaebaja omandas Katariina kinnistu 2001. a-l arendustegevuseks ja pidi tehingut tehes selgitama välja kinnistuga seotud piirangud, mis tulenesid kehtivatest planeeringutest. Selliseid kinnisasja omandamise ajal kehtinud piiranguid ei pea kinnisasja sundvõõrandamisel kaebajale hüvitama (vt ka Riigikohtu 15.06.2021 otsus nr 5-21-3, p 34), mistõttu ei pidanud vastustaja vaidlustatud käskkirjas neid asjaolusid eraldi analüüsima. Kaebaja seisukoht, nagu peaks haldusorgan sundvõõrandamise tasu määramisel „üle hindama“ kutselise hindaja hinnatud kinnisasja väärtuse, lähtudes tasu saaja seisukohtadest, ei ole kooskõlas

§ 12

lg-ga 2 ning

-s sätestatud sundvõõrandamise tasu määramise põhimõtetega. Kaebaja peab esitama kõik andmed hindajale. Kaebaja ei väida, et hindamisse tulnuks kaasata mõne teise valdkonna eksperte. Kaebaja etteheited Kaanon kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruandele ei ole põhjendatud. Kaebaja leiab esiteks, et kinnistu oleks võimalik jagada kaheks eraldi krundiks ja ehitada kaks eraldi elamut, mistõttu oleks tulnud lisada kinnisasja hüvitamisväärtusele 10 000 – 15 000 eurot. Samas Kaanon kinnisvarabüroo OÜ 19.02.2021 hindamisaruandes on võetud arvesse, et kinnistu parim kasutus on üksikelamu krunt, kuid võimalik on ka kinnistu jagamine ning arendamine annaks parimal juhul lisaväärtust 10 000 – 15 000 (lk 20–21). Võrdlustabelist (lk 24) nähtub, et hindaja on arvestanud kinnistu jagamise võimalust ja sellest tulenevat täiendavat väärtust ning teinud võrdlustabelis kohanduse. Seega on õige vastustaja seisukoht, et see tegur sisaldub juba hindamistulemuses (s.o 109 000 euro hulgas). Seda on selgitatud ka Kaanon kinnisvarabüroo OÜ 19.02.2021 kirjas. Teiseks leiab kaebaja, et põhjendamatult on jäetud arvestamata kruntide võimaliku jagamise tulemusel ning neile kahe eramu ehitamisel ja nende realiseerimisel tulevikus teenitav saamata jäänud tulu 60 000 eurot.

§ 14

lg 1 kohaselt tuleb aga saamata jäänud tulu hindamisel arvestada eelkõige tõenäosust, millega ja millises suuruses oleks tulu saadud, kui sundvõõrandamist poleks esinenud. Selleks tuleb hinnata kahju kannataja seni teenitud kasu või tema tehtud investeeringuid. Lugemaks saamata jäänud tulu tekkinuks, peaks olema näidatud usutav tõenäosus, et see kasu oleks saadud ja see tekib nt kinnisasja omaniku ettevalmistuste tõttu. Sellest seisukohast lähtus ka Kaanon kinnisvarabüroo OÜ (vt 19.03.2021 selgitus). Kaebaja ei ole tõendanud, et ta oleks astunud selliseid samme või teinud toiminguid, sh investeeringuid, millest tulenevalt oleks põhjendatud hüvitada saamata jäänud tulu. Kaebaja kinnistu on elamumaa, millel ei ole kehtivat detailplaneeringut või väljastatud projekteerimistingimusi, samuti puudub kehtiv ehitusluba. Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga liitumise kulud, mis on seni kantud, sisalduvad hindamisaruandes. Kuna kaebaja ei ole teinud reaalseid ettevalmistusi arendustegevusest tulu saamiseks ja tulu saamine ei ole asjaolusid arvesse võttes tõenäoline, on hindaja ja vastustaja jätnud selle õiguspäraselt arvestamata (vt ka Riigikohtu 05.03.2021 otsus nr 3-16-345, p 24). Kaanon kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruandes välja toodud hindamistulemus (turuväärtus) sisaldab võimalikku arenduspotentsiaali, sellest saadavat tuluootust, riske jms asjaolusid. Neid asjaolusid tuleb arvestada, lähtudes hindamise standardite seeriast EVS 875. Kaanon kinnisvarabüroo OÜ hindaja on selgitanud, et kuna kaebaja ei ole teinud ühtegi kulutust seoses võimaliku tulevase kinnistu jagamise ja kahe elamu ehitamisega, ei saa saamata jäänud tulu arvestada, sest selle tulu tekkimine on prognoosimatu. Lisaks selgitas hindaja, et kaebajal on võimalik kinnistu eest saadud raha eest omandada uus sarnane kinnistu ja realiseerida seal seni täielikult 4

(10)3-21-2814 teostamata arendustegevus; kaebaja ei ole teinud selliseid ettevalmistusi, millest oleks põhjust järeldada, et ta oleks oma tegevusest saanud täiendavat kasu, mis tal jääb nüüd omandamise tõttu saamata. Vaidlus on ka selle üle, kas väärtuskuupäev (28.08.2020) on määratud õigesti.

§ 11

lg 5 sätestas kuni 31.12.2021, et tasu määratakse esimese hindamistoimingu tegemise kuupäeva seisuga. Lahe Kinnisvara Hindamine OÜ tegi esimese hindamistoimingu – kaebaja kinnistu ülevaatuse – 28.08.2020 ning sellest kuupäevast lähtusid ka Kaanon kinnisvarabüroo OÜ ja vastustaja. Kaebaja arvates on väärtuskuupäeva ja käskkirja andmise vaheline ajavahemik liiga pikk, sest on üldteada, et kinnisvara hinnad on vahepeal tõusnud. Selles osas lähtus vastustaja õigesti Tallinna Ringkonnakohtu 27.07.2021 otsusest nr 3-21-1598. Vastustaja ei saanud eirata

§ 11

lg-t 5 ja lähtuda üksnes

§ 2lg-s 1 sätestatud põhimõttest.

Vastustajal ei olnud selles küsimuses kaalumisruumi. Puudub alus algatada selles küsimuses põhiseaduslikkuse järelevalve menetlust. Alates 01.01.2022 kehtib

§ 11

lg 5 järgmises sõnastuses: „Tasu määratakse selle kuupäeva seisuga, millal kutseline hindaja või menetluse läbiviija määras menetluses esimest korda kinnisasja väärtuse. Menetluse läbiviija võib põhjendatud juhul väärtuse määramise kuupäeva ajakohastada.“ Kui kohus peaks kaebuse rahuldama, tuleb vastustajal asja uuel läbivaatamisel kohaldada

§ 11lg 5 uut redaktsiooni, mis on paindlikum.

Seega pole tegemist praeguse vaidluse lahendamisel asjakohase sättega.

§ 11

lg 5 v.r ei ole siiski PS-ga vastuolus, sest tagab õigusselguse ja võrdse kohtlemise ning välistab turuhinnaga manipuleerimise. Läbirääkimised võivad võtta aega ja põhimõtteliselt võivad hinnad muutuda ka kinnisasja omanikule ebasoodsamas suunas. Väärtuskuupäeva määramine on poliitiline otsus ja kaebaja õigusi ei riivata ülemäära. Ka turuhinnast väiksem hüvitis võib olla PS-ga kooskõlas. Puudub alus arvata, et

§ 11lg 5 muutmise põhjus on kuni 31.12.2021 kehtinud normi vastuolu PS-ga.

Pealegi venis haldusmenetlus eeskätt kaebaja, mitte vastustaja tegevuse tõttu, mistõttu ei oleks väärtuskuupäeva ajakohastamine põhjendatud ka praegu kehtiva

§ 11

lg 5 järgi.

§ 17

on PS-ga vastuolus osas, milles see ei näe ette kinnisasja võrdleva hindamisaruande tellimisega kaasnevate kulude hüvitamist. Selles osas tuleb jätta

§ 17

kohaldamata, algatada põhiseaduslikkuse järelevalve menetlus ja kaebus rahuldada. 5. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium leidis 06.06.2023 otsuses nr 5-22-15, et

§ 17

oli enne 02.01.2023 kehtinud redaktsioonis PS-ga vastuolus osas, milles see ei näinud ette kinnisasja võrdleva hindamisaruande tellimisega kaasnevate kulude hüvitamist. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES 6. Titan Engineering Osaühing palub apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu 22.12.2022 otsus osas, millega halduskohus jättis kaebuse rahuldamata, ning teha uus otsus, millega rahuldada kaebus täielikult, või saata asi halduskohtule uueks arutamiseks. Kaebajale ei ole makstud kinnisasja sundvõõrandamise eest õiglast hüvitist. Kaebaja selgitused ja vastuväited on jäetud tähelepanuta. Haldusorgan peab kinnisasja väärtust sisuliselt hindama, arvestades kõiki seadusest tulenevaid võimalusi ja konkreetse juhtumi asjaolusid, mitte piirduma

§ 12lg-s 2 nimetatud hindamisaruande formaalse heakskiitmisega.

Hindamisaruanne on vaid üks menetluses kogutud tõend, mis ei saa automaatselt ja lõplikult ära määrata kinnisasja õiglast turuväärtust. Vastustaja ei kaalunud üldse alternatiivseid võimalusi kinnisasja väärtuse kindlakstegemiseks. Kaebaja ei ole väitnud, et vaidlustatud haldusakti andmisel aluseks võetud hindamisaruanne tulnuks jätta täielikult tähelepanuta, vaid on toonud välja asjaolud, millega pidi õiglase hüvitise määramisel täiendavalt arvestama. Vaidlustatud haldusakti aluseks olnud hindamisaruande õigsust oleks tulnud kontrollida teiste

§ 12lg-s 2 nimetatud metoodikate abil. 5

(10)3-21-2814 Kinnisasja hüvitusväärtuse määramisel jäid ekslikult arvestamata kaebaja tõendid sama piirkonna kinnisvaraarenduste kohta ja kaebaja kinnistu sobivus arendustegevuseks (kinnisasja jagamine kaheks ja kummalegi kinnisasjale ühepereelamu rajamine). Täiesti jäi arvestamata kaebaja välja toodud võrdlus Kurve kinnistuga. Seega on valesti arvestatud tulu, mis kaebajal jääb sundvõõrandamise tõttu saamata. Halduskohtu arusaam saamata jäänud tulust ei ole kooskõlas Riigikohtu praktikaga (nt lahendid asjades nr 3-3-1-13-06, p 18 ja nr 32-1-173-12, p 20). Ebaõigesti jäi arvestamata ka
  1. a lõpus avaldatud maa korralise hindamise tulemus, mis on Kaanon kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruandes kajastatud tulemusest erinev (vahe on umbes 60 000 eurot). Maa korralise hindamise metoodika oli vastustajale teada juba enne vaidlustatud haldusakti andmist ja selle põhjal oleks saanud arvutada ka kaebaja kinnistu turuhinna. Põhjendamatult jäi arvesse võtmata, et hindamisaruande täpsus oli +/-20%. Seega võis kaebaja kinnistu väärtus olla 20% kõrgem. Halduskohus ei võtnud arvesse, et Katariina kinnistut soetades ei olnud kaebaja teadlik sellele kohalduvatest võimalikest piirangutest.
  2. a-l kehtestatud Harju maakonnaplaneeringust ei nähtu, et potentsiaalselt rajatav raudtee võib oluliselt mõjutada Katariina kinnisasja. Maakonnaplaneeringu jooniselt ei ole võimalik tuvastada, et trassikoridor läbib Katariina kinnistut. Pealegi ei saa planeeringut käsitada kinnisasja seadusjärgse kitsendusena. Rae valla arhitekt ei välistanud Katariina kinnistu jagamist kaheks detailplaneeringu alusel. Kutseline hindaja on nõustunud, et kinnistu on sobilik üksik- ja paarismaja ehitamiseks. Seda oleks pidanud arvestama ka saamata jäänud tulu hindamisel. Detailplaneeringu ja projekteerimistingimuste puudumine ei tähenda, et kaebajal ei teki saamata jäänud tulu. Täiendavaid arendustegevusi seoses taristuga ei saanud teha ehitusloa puudumise tõttu. Sisuliselt heidetakse kaebajale ette tegevusetust võimaliku tulu teenimiseks, kuid selle välistas avaliku võimu tegevus.
  3. Vastustaja ja kaasatud haldusorgan paluvad ühises vastuses jätta kaebaja apellatsioonkaebus rahuldamata. Nad jäävad varasemate seisukohtade juurde ja nõustuvad halduskohtu otsuse põhjendustega. Vastustaja pole väitnud, et

§ 12lg 2 järgi on ainuvõimalik tellida kinnisasja hindamine 7.

taseme varahindajalt – see on vaid üks võimalik viis hinnata kinnisasja väärtust. Hindamise viisi valik sõltub kinnisasja olemusest, nt looduskaitseseaduse alusel kehtestatud looduskaitseliste maade hindamise metoodikat ei saa rakendada elamumaa hindamiseks. Haldusorgan kaalub, milline metoodika valida, kuid ühes menetluses ei rakendata samal ajal mitut metoodikat (sh ei segata kokku mitme metoodika elemente), sest see poleks läbipaistev. Katariina kinnisasjal on ehituspotentsiaal, kuid see pole ehitusõigusega elamumaa. Taolise kinnisasja hindamise tellib Maa-amet praktikas

  1. taseme kutseliselt hindajalt, kes tutvub objektiga kohapeal ning valib hindamiseks välja sobivad võrdlustehingud. Hindamine toimub asjakohase standardi EVS 875 alusel. Pädeval kutselisel hindajal on parim praktiline kogemus hinnata selliseid kinnisasju. Pelgalt andmebaasi põhine hindamine ei annaks nii täpset tulemust. Kui hindamisaruanne tellitakse
  2. taseme hindajalt, osalevad hindamise protsessis aktiivselt nii Maa-amet kui ka kinnisasja omanik. Ühiste arutelude tulemusel kokkulepitud täiendused palub Maa-amet lisada lõplikku hindamisaruandesse. Hindamisaruanne võetakse vastu üksnes siis, kui selles ei ole tuvastatud vigu ja see vastab õigusaktidele ning hindamisstandardile. Kaebajale on seda menetluse käigus ka selgitatud, sh on põhjendatud, miks ei saa täiendavalt arvestada saamata jäänud tuluga (nt 18.05.2021 ja 06.08.2021 kirjad). Seega pole õige, et vastustaja on hindamisaruande vaikides ja formaalselt heaks kiitnud. Hindamisel ei saanud arvestada
  3. a maa korralise hindamise tulemustega ega pidanudki seda tegema. Kuni
  4. a lõpuni kehtisid
  5. a maa korralise hindamise tulemused.
  6. a maa korralise hindamise aluseks olnud õigusakte muudeti alles pärast vaidlusaluse 6

(10)3-21-2814 haldusakti andmist. Maa korralise hindamise tulemusest lähtumine oleks siinses asjas ka sisuliselt vale, sest see hindamine toimub n-ö masshindamise põhimõttel ja selle tulemus on statistiline üldistus.

§ 12

lg 3 nõuab riigile omandatava kinnisasja spetsiifilist, konkreetsest kinnisasjast lähtuvat hindamist, arvestades õigusaktide alusel määratud väärtuskuupäeva. Kaanon kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruande täpsus oli +/-20%, kuid hindaja nimetas selles hinna, mis oli Katariina kinnistu kõige tõenäolisem objektiivne hüvitusväärtus. Seepärast võttis vastustaja selle põhjendatult aluseks. Halduskohus leidis õigesti, et kaebajal ei esine saamata jäänud tulu, mis juba ei sisaldu Katariina kinnistu turuväärtuses. Hüpoteetilist saamata jäänud tulu ei pidanud kaebajale hüvitama. Kaebaja oli või pidi olema teadlik

  1. a maakonnaplaneeringuga planeeritud raudteest ja sellega seotud mõjutusi ei tule kaebajale hüvitada. Kaebaja ei saanud arendustegevuse kavandamisel loota sellele, et planeeringuid muudetakse. Apellatsioonkaebuses esitatud väited, et
  2. a maakonnaplaneeringust ei tulnud Katariina kinnisasjale piiranguid, on vastuolus kaebaja varasemate seisukohtadega. Kui kaebaja oli piirangute väljaselgitamisel hooletu, siis oli see tema äririsk, mida ei saa jätta vastustaja kanda. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
  3. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja halduskohtu otsus apelleeritud osas muutmata. 9.

(siin ja edaspidi 05.11.2021 kehtinud redaktsioonis) § 11 lg 2 kohaselt koosneb kinnisasja omandamisel makstav tasu kinnisasja väärtusest ning hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest.

§ 12

lg 1 järgi korraldab menetluse läbiviija (s.o asjaomane ministeerium, Transpordiamet, Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus või Maa-amet ja kohaliku huvi korral valla- või linnavalitsus, vt

§ 6

lg 3) omandatava kinnisasja väärtuse ja muu varalise kahju hindamise.

§ 12

lg 2 sätestab, et vajaduse korral tellitakse väärtuse määramiseks hindamine kutsetunnistusega hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane kehtiv

  1. taseme vara hindaja kutse, või selgitab väärtuse välja Maa-amet maakatastriseaduse § 9 lg 21 alusel peetavas tehingute andmebaasis sisalduvate tehinguandmete ja turuanalüüsi alusel. Menetluse läbiviija võib väärtuse määrata, lähtudes maa hindamise seaduse, looduskaitseseaduse, riigivaraseaduse või muu asjakohase seaduse alusel kinnitatud metoodikast.
  2. Seega

§ 12

lg 2 järgi tuli Maa-ametil kui menetluse läbiviijal esmalt otsustada, kas selgitada Katariina kinnisasja väärtus välja ise või tellida see pädevalt hindajalt. Kuna

ei sätesta sellise otsuse tegemise täpsemaid kriteeriume, oli Maa-ametil menetlustoimingu valikul kaalutlusõigus (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 5 lg 1). See ei tähenda siiski, et haldusmenetluse tulemusel antud 05.11.2021 käskkirjas otsustati Katariina kinnisasja väärtuse üle kaalutlusõiguse alusel, vaid tegemist on hindamisotsusega (vrd maksukorralduse seaduse § 11 lg 2 ja § 12, millest tulenevalt otsustab maksuhaldur kaalutlusõiguse alusel, milliseid menetlustoiminguid on vaja maksude tasumise õigsuse kontrollimiseks teha, kuid maksumenetluse tulemusel koostatud maksuotsus on tuvastav haldusakt, mida ei anta kaalutlusõiguse alusel).

  1. Maa-amet otsustas tellida Katariina kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise
  2. taseme vara hindaja kutset omavalt hindajalt. Vastustaja on selgitanud (vt 21.08.2023 seisukoha p 19 jj), et Maa-ameti praktikas on otsuse tegemise lähtekohaks kinnisasja üldised omadused (elamumaa, tootmismaa, metsamaa jne). Elamumaa potentsiaali ja ehitusõigusega kinnisasjade puhul tellib Maa-amet hindamise reeglina pädevalt kutseliselt hindajalt, sest hindajad tutvuvad objektiga kohapeal, analüüsivad põhjalikult hinnatava kinnisasja omadusi ja selle põhjal valivad välja sobivaimad võrdlustehingud. Pädeval kutselisel hindajal on vastustaja selgituse kohaselt parimad teadmised ja kogemus konkreetse piirkonna elamumaadest ja turu olukorrast. Maa7

(10)3-21-2814 amet ise selgitab kinnisasja hüvitamisväärtuse välja andmebaasides sisalduvate tehinguandmete ja turuanalüüsi alusel, mis ei ole nii täpne, sest ei võimalda arvestada hinnatava objekti eriliste omadustega. Katariina kinnisasi asub Rae vallas tiheasustusalal, selle sihtotstarve on elamumaa, kuid see on hoonestamata ning hoonestuse rajamiseks ei ole kehtestatud detailplaneeringut ega antud projekteerimistingimusi või ehitusluba. Seega on tegemist elamumaa potentsiaaliga kinnisasjaga. Vastustaja põhjendused Katariina kinnisasja hindamisaruande tellimiseks pädevalt kutseliselt hindajalt on ringkonnakohtu hinnangul asjakohased ja piisavad. Kinnisasja hüvitusväärtuse võimalikult täpne hindamine ei saa rikkuda kaebaja õigusi, sest kaebajal ei ole subjektiivset õigust võimalikult suurele hüvitisele, vaid tal on subjektiivne õigus hüvitisele, mis vastab võimalikult täpselt sundvõõrandatava vara väärtusele.
  1. Maa-amet tellis Katariina kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise esialgu Lahe Kinnisvara Hindamise OÜ-lt, kuid sundvõõrandamise otsuse tegemisel võeti aluseks kaebaja tellitud Kaanon kinnisvarabüroo OÜ 19.02.2021 hindamisaruanne (dtl 72), mis oli kaebaja jaoks soodsam (selle järgi oli hüvitusväärtuseks 109 000 eurot). Asja materjalid ei toeta kaebaja seisukohta, et vastustaja piirdus Kaanon kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruande formaalse heakskiitmisega ja kaebaja ärakuulamine oli näiline. Kuigi hindamisaruande koostas pädev kutseline hindaja, osalesid Katariina kinnisasja hüvitamisväärtuse väljaselgitamisel aktiivselt ka Maa-amet ja kaebaja. Maa-amet esitas hindajale sisulisi küsimusi, sh seoses Katariina kinnisasja arendamise ja saamata jäänud tuluga, millele hindaja esitas omapoolsed selgitused (dtl 130–135). Maa-amet põhjendas kaebajale, miks kõiki tema ettepanekuid ei saanud arvestada ning miks Katariina kinnistu hüvitusväärtus võrdub selle turuväärtusega ja täiendava saamata jäänud tulu hüvitamiseks ei ole alust (18.05.2021, 06.08.2021 ja 24.09.2021 kirjad, dtl 330, 421 ja 432). See, et kõiki erimeelsusi ei õnnestunud haldusmenetluses lahendada, ei tähenda, et kaebaja jäi nõuetekohaselt ära kuulamata (vt ka Riigikohtu 06.06.2023 otsus nr 5-22-15, p-d 54 ja 55). Ringkonnakohus nõustub selles osas halduskohtu otsuse põhjendustega ega korda neid (HKMS § 201 lg 4).
  2. Vastustaja selgitas ringkonnakohtu 05.02.2024 istungil, et Maa-ameti poolt kontrollis Kaanon kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruande järeldusi teiste seas spetsialist, kellel on samuti olemas

§ 12lg-s 2 nimetatud 7.

taseme vara hindaja kutse. Seega ei ole alust kahelda Maa-ameti pädevuses hinnata sisuliselt Kaanon kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruande õigsust. Vastustaja ei pidanud selle hindamisaruande õigsust üle kontrollima mõnel muul

§ 12lg-s 2 nimetatud viisil.

Teisisõnu, Maa-amet ei pidanud ise korraldama täiemahulist dubleerivat hindamist, veendumaks pädeva kutselise hindaja koostatud hindamisaruande õigsuses. Ringkonnakohus ei jaga ka kaebaja seisukohta, et kõik kinnisasja väärtuse hindamise viisid ja metoodikad peaksid kokkuvõttes andma ühesuguse tulemuse, sest muidu poleks neid

§ 12

lg-s 2 alternatiivsetena välja toonud.

§ 12

lg 2 mõte on see, et ühelt poolt oleks erinevate menetluse läbiviijate kasutatavad hindamise viisid ühtlustatud, kuid teiselt poolt hinnatakse iga kinnisasja väärtust siiski individuaalselt, lähtuvalt selle omadustest (nt valitakse sobiv metoodika sõltuvalt sellest, kas kinnisasjal kasvab mets või asub seal elamu jne).

  1. Vastustaja ei saanud haldusmenetluses lähtuda
  2. a maa korralise hindamise tulemustest, sest asjaomane metoodika kehtestati ja maa hindamise tulemused selgusid alles pärast vaidlustatud haldusakti andmist (vt täpsemalt vastustaja 21.08.2023 menetlusdokumendi p-d 33, 34).
  3. a maa korralise hindamise tulemused ei toeta ka sisuliselt kaebaja seisukohta, et Kaanon kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruande põhjal kindlaks tehtud kinnisasja väärtus on ebaõige, seda hoolimata asjaolust, et
  4. a maa korralise hindamise tulemuste kohaselt on Katariina kinnistu maksustamishind (maa väärtus) ligikaudu 60 000 eurot kõrgem. Vastustaja on 21.08.2023 menetlusdokumendis (p-d 24, 30 jj) viidetega 8

(10)3-21-2814 maa hindamise seadusele ja selle rakendusaktidele asjakohaselt välja toonud, et maa korraline hindamine toimub n-ö andmebaaside põhiselt masshindamise põhimõttel ja hindamistulemus on statistiline üldistus. Kuna maa korralisel hindamisel ei võeta arvesse kõiki kinnisasja väärtust mõjutavaid tegureid, on selle tulemused ebatäpsemad kui Katariina kinnisasja individuaalse hindamise tulemused, mis võeti aluseks vaidlusaluses haldusaktis. Praeguse vaidluse puhul tuleb arvestada ka seda, et Katariina kinnisasja hinnati juba 28.08.2020 seisuga (

§ 11lg 5).

  1. Kaanon kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruandes hinnati Katariina kinnisasja hüvitusväärtuseks 109 000 eurot, kuid selle täpsuseks märgiti +/-20%. Pole alust kahelda vastustaja seisukohas, et kutseliste hindajate praktikas on selline hindamistulemuse täpsus sedalaadi kinnisasjade puhul tavapärane. Kaebajal on iseenesest õigus, et tema kinnisasja hüvitusväärtus võis hindamisaruande järgi teoreetiliselt olla ka 20% kõrgem. Sama tõenäoliselt võis see aga olla ka 20% madalam. Seega on vastustaja vaidlustatud haldusaktis õigesti aluseks võtnud hüvitusväärtuse, mida pädev hindaja pidas kõige tõenäolisemaks.
  2. Ringkonnakohus ei nõustu kaebaja seisukohaga, et Katariina kinnisasja väärtuse hindamisel ei ole arvestatud kinnisasja arendamise võimalusega, s.o sellega, et kinnisasja saaks jagada kaheks ja ehitada mõlemale maatükile elamu. Kaanon kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruandes on arvesse võetud, et Katariina kinnisasja parim kasutus on üksikelamu krunt, kuid võimalik on ka kinnisasja jagamine ning kahe üksikelamu või paarismaja ehitamine (lk 19). Hindaja seisukoha järgi annaks see parimal juhul lisaväärtust 10 000 – 15 000 eurot, võttes arvesse detailplaneeringu koostamise ja menetlemise ajakulu ning riski, et detailplaneeringut ei pruugita kehtestada kaebaja soovitud kujul (lk 23). See summa on arvestatud Katariina kinnisasja hüvitusväärtuse hulka (vt tabel hindamisaruande lk-l 24 ja Kaanon kinnisvarabüroo OÜ 09.03.2021 vastuse p 3, dtl 130 jj). Kui see summa lisatakse hindamisaruandes märgitud summale (109 000 eurot), nagu soovib kaebaja, võetaks sama asjaolu arvesse topelt.
  3. Kaebaja hinnangul tulnuks talle hüvitada saamata jäänud tulu 60 000 eurot. See ei ole põhjendatud. Ringkonnakohus nõustub selles osas halduskohtu otsuse põhjendustega neid kõiki kordamata (HKMS § 201 lg 4). 18.

§ 14

lg 1 kohaselt käsitatakse kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna kasu, mida isik oleks tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks toimunud. Saamata jääv tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises.

§ 14

lg 1 on sisult sarnane võlaõigusseaduse § 128 lg-ga 4, mille kohta on Riigikohus selgitanud, et saamata jäänud tulu hüvitamiseks peab kahjustanud isik tõendama asjaolusid, millest nähtud tulu saamise tõenäosus, st et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada (nt 21.04.2021 otsus nr 2-14-6924, p 13.2 ja seal viidatud lahendid). Nagu eespool märgitud, ei olnud Katariina kinnistule kehtestatud detailplaneeringut ega antud projekteerimistingimusi. Kaebaja taotles

  1. a-l Rae vallalt projekteerimistingimusi üksikelamu ehitamiseks, kuid vald keeldus, viidates
  2. a Harju maakonnaplaneeringus ette nähtud perspektiivsele raudteele, mis läbiks kaebaja kinnistut. Avaliku vee- ja kanalisatsioonitrassiga liitumiseks tehtud tegevustega on hindamisaruandes arvestatud, kuid Katariina kinnisasja sisest vee- ja kanalisatsioonivõrku ei ole rajatud. Seega ei ole kaebaja teinud kinnisasja arendamiseks mingeid reaalseid ettevalmistusi ning pole ära näidanud tulu saamise tõenäosust.
  3. Nõustuda ei saa kaebaja väitega, et talle tuleks hüvitada saamata jäänud tulu seetõttu, et Katariina kinnisasja arendamine on olnud takistatud avalikust võimust tulenevatel põhjustel.
  4. a Harju maakonnaplaneeringus oli reserveeritud koridor Saue-Männiku-Aruküla 9

(10)3-21-2814 raudtee rajamiseks ja Katariina kinnisasi jääb perspektiivse raudteetrassi maa-alale. Kaebaja omandas kinnisasja
  1. a-l selle arendamise eesmärgil ja pidi seega veenduma, kas arendusplaane on võimalik ellu viia. Tõsiseltvõetav pole kaebaja seisukoht, et ta ei saanud Katariina kinnistut omandades aru, et seda läbib kavandatav raudteetrass. Pole tähtsust, et seda ei olnud märgitud lepingus, millega kaebaja kinnistu omandas. Kaebaja, iseäranis kinnisvara arendamisest huvitatud ettevõtjana, pidi olema hoolikas, et selgitada ise välja, millised planeeringud piirkonnas kehtivad. Kuigi Harju maakonnaplaneeringu joonisele (dtl 472) ei ole Katariina kinnistut märgitud, on võimalik maakonnaplaneeringu joonist ja detailsemat kaarti kõrvutades tuvastada, et raudteetrassi kavandati mh Põrguvälja teega piirnevale Katariina kinnistule. Vastustaja märgib ka õigesti, et kaebaja on sisuliselt möönnud, et ta oli teadlik maakonnaplaneeringust tulenevatest piirangutest, kuid lootis, et asjaolud muutuvad ja tal tekib seeläbi võimalus arendada kinnisasja ja teenida sellest tulu (vt 28.04.2021 seisukoht Maa-ametile, p 14, dtl 136; 06.12.2021 kaebus, p 80, dtl 15). Eespool toodut arvestades jääb kaebaja kanda risk, et ta ei saanud teenida Katariina kinnistu arendamisest tulu
  2. a maakonnaplaneeringu tõttu. Vastustaja ei pidanud kinnisasja sundvõõrandamisel sellist saamata jäänud tulu kaebajale hüvitama (vt ka Riigikohtu 15.06.2021 otsus nr 5-21-3, p 34).
  3. Kaebaja ei ole apellatsioonkaebuses esitanud halduskohtu otsusele vastuväiteid seoses väärtuskuupäeva määramisega. Vastuseks kaebaja selgitustele ringkonnakohtu 05.02.2024 istungil märgib ringkonnakohus lühidalt järgmist.

§ 11

lg 5 kohaselt määratakse sundvõõrandamise tasu esimese hindamistoimingu tegemise kuupäeva seisuga. Siinsel juhul on väärtuskuupäevaks 28.08.2020, kui Lahe Kinnisvara Hindamise OÜ alustas Katariina kinnisasja hindamisega, ning sundvõõrandamise otsus tehti 05.11.2021. Põhimõtteliselt pole välistatud, et sundvõõrandamise menetluse läbiviija süül ebamõistlikult pikaks veninud menetluse tulemusel tekib olukord, kus kinnisasja omandamisel ei maksta omanikule sundvõõrandamise eest õiglast tasu.

-s ettenähtud kinnisasja omandamise menetlus tuleb seetõttu lõpule viia mõistliku aja jooksul (vt täpsemalt Tallinna Ringkonnakohtu 05.07.2023 otsus nr 3-20-1914, p 15). Praegusel juhul ei ole vastustaja ega Maa-amet menetlusega põhjendamatult venitanud (vt menetluse käik 05.11.2021 käskkirjas). Konkreetsetele vastustaja või Maa-ameti põhjendamatu tegevusetuse perioodidele ei ole viidanud ka kaebaja. Seega praeguse vaidluse asjaoludel ei saa pidada

§ 11

lg-t 5 PSga vastuolus olevaks (vt ka Riigikohtu 06.06.2023 otsus nr 5-22-15, p 46; Tallinna Ringkonnakohtu 05.07.2023 otsus nr 3-20-1914, p 15 ja 27.07.2021 määrus nr 3-21-159, p 16). 21. Menetluskulud jäävad poolte endi kanda (HKMS § 108 lg 1, § 109 lg-d 1 ja 11). (allkirjastatud digitaalselt) 10

(10)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.