KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtunik Gerty Pau Otsuse tegemise aeg 21. oktoober 2024 Tsiviilasja number 2-23-5036 Tsiviilasi OÜ Scoft Vara hagi Olympic Entertainment Group AS

§ 127lg 3 mõttes.

29.01.2019 sõlmitud üürilepingu kohaselt oli üüri hinnaks 5307,22 eurot kuus ja üürilepingu p 3.2 järgi on üürileandjal õigus suurendada üüri iga-aastaselt 4% kehtivast üürist. Kostjale sai olla maksimaalne ettenähtav kahju üürilepingu järgi kokku 336 247,98 eurot. Kostja palus vähendada kahjunõuet ja viivisenõuet VÕS § 140 lg 1 järgi. Kostja on heausklik üürnik, kes on sattunud üürieseme omaniku ja operaatorite vahelistesse vaidlustesse. Kostja ei ole üritanud üüri tasumisest kõrvale hiilida, vaid tasus selle vaidluste ajaks notari deposiitkontole. Õiglane oleks vähendada väljamõistetavat kahjuhüvitist kuni 29.01.2019 kehtinud üüritasu suuruseni 5307,22 eurot kuus. Kostja leidis, et kuna poolte üürileping lõppes 21.08.2019, puudub poolte vahel kokku lepitud viivisemäär ning hageja saab nõuda kostjalt üksnes seadusjärgset viivist. Viivitusintressina ei saa nõuda üürilepingus ette nähtud leppetrahvi summat 1%, kuna hageja ei ole teavitanud kostjat mõistliku aja jooksul leppetrahvi nõudest. Kostja loobus menetluse käigus VÕS §-le 108 tuginemisest. Kostja oli nõus, et kasutas vaidlusaluseid ruume kuni 07.05.

1. KOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED
2. Kohus leiab, et hagiavaldus on põhjendatud osaliselt. Poolte vahel ei ole vaidlust järgmiste asjaolude üle:  kostja üüris hagejaga 29.01.2019 sõlmitud lepingu alusel äriruume Tartus, Ülikooli 8a hoone
3. korrusel (pindala 425 m2) ja 4/8 keldrikorrusel (pindala 40,5 m2). Üürilepingu tähtaeg oli 28.04.2024 (dtl 7-15, 16-17);  hageja ütles üürilepingu alates 21.08.2019 erakorraliselt üles (dtl 1819);  kostja valdas ja kasutas üürilepingu esemeks olevaid ruume kuni 07.05.2024 (dtl 150-151). Riigikohus tegi 20.12.2023 tsiviilasjas nr 2-20-4997 otsuse, millega:
4. mõistis OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-ilt osaühingu Scoft Vara kasuks välja üürivõla 11 107,48 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise ja viivise 20% aastas üürivõlalt alates 01.03.2023 kuni kohtuotsuse täitmiseni, kuid mitte suuremas ulatuses kui põhivõlg;
5. mõistis OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-ilt osaühingu Scoft Vara kasuks välja kahjuhüvitise (kasutuseelised) 76 113,83 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise ja viivise 20% aastas kahjuhüvitiselt alates 01.03.2023 kuni kohtuotsuse täitmiseni, kuid mitte suuremas ulatuses kui põhivõlg.
6. kohustas OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-i andma osaühingule Scoft Vara üle Tartus Ülikooli 8a hoone esimesel korrusel asuva äriruumi 1 (pindala 425 m2) ja keldrikorrusel asuva äriruumi 2 (pindala 40,5 m2) valduse. Riigikohtu otsuses nimetatud kahjuhüvitis on välja mõistetud 22.08.2019 kuni 31.03.2020 eest (https://www.riigikohus.ee/et/lahendid?asjaNr=2-20-4997/57). Hageja nõuab käesolevas menetluses kahjuhüvitist 01.04.2020 kuni 07.05.2024 eest ning viiviseid. Kostja vaidleb vastu kahjuhüvitise ja viiviste summale ning on esitanud taotluse nende vähendamiseks VÕS § 140 lg 1 järgi. Lisaks leidis kostja, et kahju ei olnud kostjale

§ 127lg 3 mõttes.

1. Poolte vahel oli sõlmitud äriruumide üürileping VÕS § 271 mõttes. Jõustunud kohtuotsustega on tuvastatud ja poolte vahel ei ole enam vaidlust selle üle, et üürileping lõppes 21.08.
2. Seega oli kostjal VÕS § 334 lg 1 esimese lause kohaselt kohustus üüritud asi tagastada. Samasugune kohustus tulenes üürilepingu lisa E p-st 4.6.
3. Kostja loobus pärast Riigikohtu 20.12.2023 otsuse kuulutamist VÕS § 108 lg 2 vastuväitest ning kohus jätab selle vastuväite tähelepanuta.
4. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kostja tagastas vaidlusalused ruumid 07.05.
5. Seega on kostja viivitanud üüritud asja tagastamisega ning hagejal on VÕS § 335 kohaselt õigus nõuda kahjuhüvitist. Hageja valikul saab ta nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Hageja on esitanud nõude tavalise, s.o turuüüri väljamõistmiseks. Hageja on esitanud 01.04.2020 kuni 07.05.2024 eest tavapärase üüri tõendamiseks asjatundja Marko Lauri arvamuse (dtl 124-149). Marko 5/8 Lauri arvamuse on kinnitanud
6. kutsetaseme hindaja Kadri Kärson (dtl 178 jj). Kostja on esitanud asjatundja Grete Laanmetsa arvamuse (dtl 101-114). Kutseregistris toodud andmete kohaselt on viimased vara hindajad, tase
7. Marko Laur on kinnisvara hindaja, tase
8. Kohtul ei ole põhjust eelistada kummagi poole esitatud kinnisvara hindaja hinnangut. Kohus eeldab, et mõlemad
9. taseme hindajad on asjatundjad, kes analüüsivad kinnisvara üürihinda objektiivselt ning erapooletult, võttes arvesse kogu asjakohast teavet. Kui kasiinode üürihinnad on keskmisest kallimad, on eeldatavasti mõlemad asjatundjad seda arvestanud. Kohtul puudub sellealane eriteadmine. Mõlemas asjatundja arvamuses on lähtutud eelkõige
10. korrusel asuvatest pindadest. Grete Laanmetsa arvamuses on arvetatud ka pindadega, millel ei saaks HasMS § 27 lg 4 kohaselt mängukohta avada (nt Riia 20 elamu- ja ärihoone), kuid need pinnad kajastavad üürilepingute keskmist turuhinda. Kuivõrd kohus loeb mõlemad asjatundjate arvamused kohaseks, tuleb ka mõlemad arvesse võtta. Kohus arvestab kohase turuhinnana asjatundjate arvamuste aritmeetilist keskmist. Kohus jätab arvestamata ainult Marko Lauri arvamuse, mis käsitleb üürihinda kuni
11. aasta veebruarini (dtl 21-34). Nimetatud perioodi üle ei ole vaidlust. Asjatundjate arvamusest lähtudes leiab kohus, et vaidlusaluste ruumide keskmine üürihind võis olla järgmine:
12. aastal
13. korrus 7 225 eurot [(5 950 + 8500) / 2] ja
14. korrus 176,18 eurot [(190,35 + 162) / 2), kokku 7 401,18 eurot;
15. aastal
16. korrus 7 331,25 eurot [(6 162,5 + 8500) / 2] ja
17. korrus 179,21 eurot [(196,42 + 162) / 2), kokku 7 510,46 eurot;
18. aastal
19. korrus 7 437,5 eurot [(6375 + 8500) / 2] ja
20. korrus 182,25 eurot [(202,5 + 162) / 2), kokku 7 619,75 eurot;
21. aastal
22. korrus 8 500 eurot [(6375 + 10 625) / 2] ja
23. korrus 202,5 eurot [(202,5 + 202,5) / 2), kokku 8 702,5 eurot. Kuna pooled ei ole
24. aasta kohta andmeid esitanud, lähtub kohus käesoleva aasta puhul
25. aasta keskmisest üürihinnast. Kokku on hagejal õigus nõuda kostjalt 9 x 7 401,18 + 12 x 7 510,46 + 12 x 7 619,75 + 17 x 8 702,5 + (8 702,5 / 31 x 7) eurot. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise kokku 398 080,72 eurot.
26. Kohus leiab, et kahjuhüvitise vähendamiseks VÕS § 140 lg 1 järgi ei ole alust. Kostja ei ole esile toonud asjaolusid, mis annaksid aluse temalt hageja kasuks VÕS § 335 järgi kahjuhüvitisena välja mõistetud keskmist üüri VÕS § 140 alusel vähendada. Kostjal on olnud kogu aeg võimalus vaidlusalused ruumid tagastada või sõlmida uus üürileping nende kasutamiseks. Kostja pidi arvestama, et hagejal tekib ruumide tagastamata jätmisel õigus nõuda nende eest turuüüri. Kohus ei leia, et sellises olukorras oleks kostjal õigustatud ootus, et ta saaks ruume 6/8 üürida üürilepingus kokku lepitud hinnaga või et turuüüri nõudmine oleks mõistlikult vastuvõtmatu. Tegemist on äritegevuseks kasutatud ruumidega, kostja ei olnud majanduslikult sundolukorras. Asjaolu, et kostja hoiustas üüri notari arvel, ei ole kahjuhüvitise vähendamise aluseks.
27. Lisaks leidis kostja, et kahju ei olnud kostjale

§ 127lg 3 mõttes.

Kohus ei pea seda vastuväidet põhjendatuks. Kostjal tekkis kohustus tasuda turuüüri VÕS § 335, s.t seaduse alusel. Kostja pidi ruumide kasutamise jätkamisel aru saama, et tal tekib ka kohustus selle eest tasuda. Mõistlik üürnik pidi sellise kohustuse tekkimise ette nägema. Kahju ettenähtavus ei ole seotud sellega, milline on keskmise üüri summa. Seega ei piira kohus välja mõistetava kahju summat lepingujärgse üüri summaga.

1. Lisaks põhivõlale palub hageja kostjalt välja mõista alates 01.04.2020 viivised 20% aastas, kuid kokku mitte rohkem kui põhivõlgnevus. Kostja vaidleb viiviste summale vastu. Kuivõrd kostja on oma kohustusi rikkunud, võib hageja nõuda kostjalt ka viivist VÕS § 113 alusel kuni kohustuse täitmiseni. Üürilepingu p-s 3.
2. on pooled leppinud kokku viivisemääras 20% per annum viivitatud summalt päevas. Kohus peab võimalikuks viivised välja mõista seadusjärgses määras. Tegemist on pärast lepingu lõppemist tekkinud kahju hüvitamise nõudega ning hageja taotleb mitte lepingujärgse, vaid keskmise üüri väljamõistmist. Pooled ei ole kokku leppinud viivist juhuks, kui kostja jätab üüripinna tagastamata. Kohus leiab, et sellises olukorras tuleb kohaldamisele mitte lepingujärgne, vaid seadusjärgne viivis. Üürilepingu lisa E p 4.6.
3. kohaselt on pooled kokku leppinud, et üüripinna tagastamisega viivitamise korral on üürileandjal õigus nõuda üürnikult üüri ja kõrvalkulude tasumist kuni üüripinna tegeliku tagastamiseni, samuti leppetrahvi 1% ühe kuu üüri summast iga üüripinna tagastamisega viivitatud päeva eest. Lepptrahvi nõudmise eelduseks on see, et hageja teatab kostjale selgelt leppetrahvi nõudest mõistliku aja jooksul alates kohustuse rikkumisest. Hageja ei ole kostjale sellist teadet saatnud. Seega mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja viivise seadusjärgses määras alates 01.04.
4. Kohus arvestab viivise väljamõistmisel käesoleva otsuse punktis 5 nimetatud üürihindadega arvestusega, et iga kuu eest tasutav kahjuhüvitis muutub sissenõutavaks järgmise kuu 7/8 algul. Sissenõutavaks muutunud viivis on arvestatud käesoleva otsuse kuulutamiseni (k.a). Kohtu arvutuste kohalt tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista sissenõutavaks muutunud viivis 01.04.2020 kuni 21.10.2024 eest kokku 97 809,81 eurot. Lisaks sellele mõistab kohus hageja taotlusel ning TsMS § 367 alusel edasiulatuvalt kuni põhivõla tasumiseni.
5. Mõlemad pooled paluvad sõnastada kohtuotsuse täitmise järgmiselt: OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-ilt väljamõistetud raha tuleb osaühingule Scoft Vara välja maksta 10.05.2019 notariaalakti alusel notar Tiit Sepa juures OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-i poolt hoiustatud summade arvelt. Kui notar 21 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest kohtuotsust ei täida, on osaühingul Scoft Vara õigus nõuda kohtuotsuse sundtäitmist kohtutäituri juures. TsMS § 445 lg 1 kohaselt võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva. Kohus leiab, et poolte taotlus otsuse täitmise korra kindlaks määramiseks tuleb rahuldada. KOKKUVÕTE Poolte vahel on vaidlus selle üle, milline on tagastatud ruumide keskmine üürihind. Kohus leiab, et kui asjatundjad on andnud arvamuse ruumide turuhinna kohta, on kohtul võimalik sellest arvamusest lähtuda. Kohus saab eeldada, et
6. taseme hindajad on asjatundjad, kes analüüsivad kinnisvara üürihinda objektiivselt ning erapooletult, võttes arvesse kogu asjakohast teavet. Keskmise üüri vähendamise nõue ei ole praegusel juhul põhjendatud, kuna kostja pidi ette nägema, et ruumide tagastamisega viivitamisel tekib hagejal õigus nõuda kas kokku lepitud või keskmist üüri. Kohus leiab, et üüritud pinna tagastamisega viivitamisel tuleb kahjuhüvitiselt tasuda viivist seadusjärgses määras.
7. Menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel tuleb menetluskulud jaotada võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Hagi rahuldatakse ligikaudu 72% ulatuses, seega tuleb 72% hageja menetluskuludest jätta kostja kanda. Ülejäänud menetluskulud jätab kohus poolte endi kanda. Hageja palus kostjalt välja mõista menetluskuluna riigilõivu 5000 eurot ja õigusabikulud 3675 eurot (käibemaksuta). Lepinguline esindaja osutas hagejale õigusteenust kokku 24,5 tundi tunnihinnaga 150 eurot. Kostja ei ole hageja menetluskulude summale vastu vaielnud. Kohus leiab, et hageja menetluskulud on olnud vajalikud ja põhjendatud. Seega kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele menetluskulude katteks 6 246 eurot (72 % 8675 eurost). /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik 8/8