← Eesti

3-24-637/10

Obsah (7)§ 125§ 126§ 3§ 124§ 8§ 10§ 6

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Pihel Sarv Otsuse tegemise aeg ja koht 23. oktoobril 2024 Tallinnas Haldusasja number 3-24-637 Haldusasi X kaebus Jõelähtme Vallava

) § 125 lg 1 järgi ei ole katastriüksuse sihtotstarbe muutmise või kinnistu jagamise soovi korral DP koostamine kohustuslik. X ei taotle ehitusõigust. Ta ei kavanda kinnistule ehitusloakohustuslikke hoonete ega avaliku huviga rajatise püstitamist, rääkimata olulise ruumilise mõjuga ehitise rajamisest. Loo aleviku, Liivamäe küla, Saha küla ja Nehatu küla üldplaneering (ÜP, kehtestatud Jõelähtme Vallavolikogu

  1. augusti 2011.a otsusega nr 209) ei näe ette kohustuslikku DP menetlust pelgalt elamumaa katastriüksuse sihtotstarbe muutmiseks. 4.
  2. ÜP peatükis 4.1 on märgitud, et DP on kohustuslik äri- ja tootmismaa planeerimisel. See nõue kohaldub peatükis 3.4 kirjeldatud ärimaa arendamise korral, s.o juhul, kui maakasutuse juhtotstarve on äri- või tootmismaa ning eesmärgiks on maa-ala arendada kaubandus-, teenindus-, toitlustus- ja majutushoonete ning büroo- ja kontorihoonete püstitamiseks. Kohaliku omavalitsuse volikogu võib põhjendatud vajaduse korral algatada DP koostamise ka aladel ja juhtudel, kus DP koostamise kohustust ei ole. Põhjendatud vajaduseks ei saa lugeda sihtotstarbe muutmist ning maakasutust, milleks täiendavat ehitusõigust ei vajata ning mis elukeskkonda ei muuda. DP koostamist võib nõuda muudel juhtudel vaid siis, kui esineb oluline avalik huvi (

§ 125lg 3).

4.

  1. Kohalik omavalitsus peab lähtuma haldusmenetluse seaduse (HMS) § 5 lg 2 põhimõttest ning territoriaalplaneerimise eesmärkidest, valides inimese jaoks lihtsama ja vähem aega nõudva menetluse. DP nõue olukorras, kus see pole kohustuslik, on vastuolus HMS-i ja põhiseaduse (PS) §-ga
  2. Kui seaduslikku alust DP koostamiseks ei esine, on ebaproportsionaalne piirata inimese õigust omandit vabalt kasutada, sundides teda taotlema ja maksma DP koostamise eest pelgalt katastriüksuse sihtotstarbe muutmiseks. 4.
  3. Öisel ajal on kõik koerad majakestes. Koerte majakesed on soojustatud. See tagab ka hea heliisolatsiooni. Öist haukumist ei saa olla kuulda. Ka päevasel ajal on tegevus korraldatud nii, et ei toimuks pikemaajalist ohjeldamatut ja naabreid häirivat haukumist. DP algatamise korralduse eelnõus on vallavalitsus märkinud, et arvestades seda, et tegu on elurajooniga, on otstarbekas kavandada koerte hoiu ja hotelliteenus Küüni kinnistu idapoolsele alale. 4.
  4. Kinnistul õiguslikult püstitatud ehitiste ümberplaneerimine ei ole otstarbekas ja on liialt koormav. X ei nõustu lähteülesande eelnõu p-s 4.4.9 esitatud tingimusega, mille järgi kavandatavate piirete maksimaalseks lubatud kõrguseks on 1,5 m ning piirete läbipaistvus peab olema minimaalselt 30%. DP lähteülesande tingimused on vastuolus ÜP-ga.
  5. Jõelähtme Vallavalitsus jättis
  6. veebruari
  7. a korraldusega nr 129 X katastriüksuse sihtotstarbe muutmise taotluse rahuldamata. 5.
  8. MaaKatS § 18 lg 1 alusel on võimalik ehitusõigusega kinnisasjale sihtotstarvet määrata kahel alusel. DP koostamise kohustuse korral määratakse sihtotstarve kehtestatud DP alusel. 2

(7)3-24-637 Ehitist teenindavale katastriüksusele määratakse kogu ulatuses ehitise kasutamise otstarbest tulenev sihtotstarve. Ehitise kasutusotstarve määrab ehitise aluse ja ehitist teenindava maa sihtotstarbe (kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse eelnõu juurde kuuluv muudatusettepanekute loetelu, 598 SE, Riigikogu XIII koosseis). 5.
  1. Küüni katastriüksusel paiknevad elamu ja seda teenindavad hooned ning rajatised. Ehitise otstarbest tulenevalt on katastriüksusele määratud elamumaa sihtotstarve. Vald ei ole andnud kinnisasjale ehitusõigust muul kasutamise otstarbel ehitiste rajamiseks. Ehitusseadustik (EhS) võimaldab ehitusõigusega elamumaa sihtotstarbega kinnisasjadele rajada nn vaba ehitustegevuse käigus kuni 20 m2 ehitisealuse pinnaga ja kuni viie meetri kõrguseid elamut teenindavaid ehitisi. Nende püstitamiseks ei ole vaja eelnevalt omavalitsust teavitada või selleks nõusolekut saada. See ei tähenda, et vaba ehitustegevuse käigus võib kalduda kõrvale maa sihtotstarbekohasest kasutamisest. Vaba ehitustegevuse käigus võib ehitada ilma eelneva teavituse või loata olemasolevale maakasutusotstarbele vastavaid ehitisi. 5.
  2. ÜP võimaldab elamumaale määrata 25% ulatuses kõrvalsihtotstarbeks ärimaa. Kõrvalsihtotstarbe määramine saab toimuda vaid DP koostamise kaudu. Elamumaa otstarbel kasutuses olevale maale ärimaa kõrvalsihtotstarbe andmine on kinnisasja arendamine ehk arendustegevus ÜP mõistes. ÜP kohaselt on tegemist tegevusega, mis nõuab DP koostamist, seega tuleb kohaldada sihtotstarbe määramisel MaaKatS § 18 lg 1 p-i
  3. 5.
  4. Äritegevustega kaasnevad ümbruskonnale mõjud, mida ei ole võimalik hinnata ÜP suurest üldistusastmest lähtudes. ÜP kohaselt saab Küüni kinnistu täpse maakasutuse funktsioonide jaotuse ja maa kasutuse tingimused määrata vaid DP koostamisega. ÜP näeb ette, et elamumaa arendamisel kuni 25% ulatuses antava ärimaa kõrvalotstarbe täpne asukoht määratakse DP-ga. Ärimaa kasutamisega seonduvalt võib muutuda liiklustihedus, parkimisvajadus, samuti suureneda piirkonnas liikuvate inimeste hulk, tõusta müra tase ning selle iseloom jms. Kuigi vald ei väida, et kõik nimetatud häiringud taotletava tegevusega seoses Küüni kinnistul eksisteerivad, tuleb ettevaatavalt arvestada ka võimaliku äritegevuse laienemist. Seda võimaldab DP menetlus. 5.
  5. Katastriüksuse sihtotstarbe määramise pädevus on kohaliku omavalitsuse üksusel DP menetluses (

§ 126lg 4 p 1 ja lg 5 ja Maa

KatS § 18 lg 1 p 2) või DP kohustuseta aladel ÜP alusel eraldi menetluses (MaaKatS § 18 lg 1 p 1). Vald on valmis maaomaniku soovi oma kinnistut osaliselt ärimaana kasutada rahuldama, kuid see eeldab kohase DP menetluse läbiviimist. Kaebajal ei ole õiguspärast ootust, et kinnistu kasutamise viisi või ehitiste asukoha osas DP kehtestamisel muudatusi ei tehta. See, et X alustas äritegevusega enne maa sihtotstarbe muutmist ning rajas koerte aedikud, mistõttu võib sihtotstarbe muutmisel tekkida vajadus kanda kulutusi rajatiste ümberpaigutamiseks, on tema äririsk. Kaebajal ei ole subjektiivset õigust nõuda talle sobivat menetlust oma eesmärgi saavutamiseks. Vald peab läbi viima seadusandja ettenähtud menetluse, mille käigus on võimalik arvestada nii era- kui ka avalikke huve.

  1. X esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse Jõelähtme Vallavalitsuse
  2. veebruari
  3. a korralduse nr 129 tühistamiseks ja valla kohustamiseks määrama Liivamäe küla Küüni kinnisasja sihtotstarve 75% elamumaaks ja 25% ärimaaks. 6.
  5. a-l lõppes kohtuvaidlus (tsiviilasi nr 2-18-3425), mille tulemusel sai Küüni kinnistu servituudi ja juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt.
  6. a märtsis pöördus kaebaja vallavalitsuse poole kinnistu sihtotstarbe muutmiseks. Vallavalitsuse vastuse kohaselt on kaebajal võimalik muuta kinnistu sihtotstarvet üksnes DP-ga. Piirnaabrite küsitluse tulemuste järgi ei ole keegi kaebaja koerte hotelli pidamise vastu (kaebuse lisa 8, digitoimiku leht (dtl) 91). 3

(7)3-24-637 6.
  1. Probleeme, mida vastustaja püüab küsitlusi tehes näidata, ei ole olemas. Kaebaja on selgitanud, et piirkond, kuhu vastustaja soovib, et kaebaja aedikud teisaldaks, on ülejäänud kinnistust madalam. Sinna koguneb kevaditi suurvesi. Üleujutuste vältimiseks tuleks pinnast tõsta. Selleks tuleks rajada uus tee, mida mööda saaksid kallurid täitepinnast transportida. Lisaks tuleks ehitised demonteerida, transportida uude asukohta, uuesti ehitada ja vahetada välja kõik ümberehituse käigus hävinenud materjalid. Sellisel nõudel pole õiguslikku alust. See on kaebajale liialt koormav ja ebaproportsionaalne. 6.
  2. Kaebaja ei soovi projekteerida, ehitada juurde ega ümber tehnovõrke ega teid, parklaid jms. Vaja pole geodeetilisi mõõdistamisi. DP koostamine võib maksma minna 5000–7000 eurot või rohkem. Äritegevus elamumaal ei ole keelatud. Kaebaja ei ole käitunud ebaseaduslikult ega varjanud oma tegevust. Kuna ÜP on vallavalitsuse enda koostatud, on tal piisavalt otsustus- ja kaalutlusruumi, et teha mõistlikke, proportsionaalseid ja paindlikke otsuseid. 6.
  3. Äritegevuse asukohta ei ole vaja määrata. Ettevõte on olemas ja tegutseb samal kohal juba üle viie aasta. Keegi pole tõendanud, et kaebaja tegevus oleks ohtlik või kahjulik. Kaebaja äritegevus ei ole elatusallikas, vaid hobi. Koerte hotelli teenuse pakkumine ei erine tavapärasest koerte pidamisest, v.a see, et esimesel juhul saadakse koerte hoidmise eest tasu. Koerte hotelli pidamiseks ei ole kehtestatud õigusakte, see ei vaja registreeringuid, eri- ega tegevuslubasid. Naabruskonna elanikud on kohustatud taluma mõjutusi, mis nende kinnisasjade kasutamist oluliselt ei mõjuta (vt asjaõigusseaduse § 143 lg 1).
  4. Vastustaja palus
  5. aprilli
  6. a vastuses jätta kaebuse rahuldamata. Vaidlustatud korraldus on õiguspärane. Selle andmisel ei ole rikutud menetlus- ega materiaalõiguse norme, pole tehtud olulisi kaalutlusvigu ning see pole vastuolus õiguskindluse printsiibiga. Samuti pole korraldus ebamõistlik. See ei riiva kaebaja omandipõhiõigust või ettevõtlusvabadust rohkem kui Eesti õiguskorras lubatud on. 7.
  7. Vastustaja ei ole andnud kaebaja suhtes ühtki kohustavat haldusakti (nt ettekirjutus) Küüni kinnistu ehitiste kasutamise peatamiseks või nende kasutamise seadustamiseks. Vaidlustatud korraldus ei kohusta kaebajat aktiivselt ühtki tegu sooritama ega sellest hoiduma. Kui kaebaja soovib vaidlustada vastustaja tegevust DP algatamise taotluse menetlemisel, tuleks kaebajal esitada selle kohta asjakohane kaebus. Kaebaja etteheited DP algatamise taotluse menetlusele ei oma tähtsust vaidlustatud korralduse õiguspärasuse üle otsustamisel. 7.
  9. a kirjavahetuses vallaga ei avaldanud kaebaja, et ta püstitas ehitised ärilisel eesmärgil. Kaebaja selgitas, et on elamumaale püstitanud koerte pidamiseks alla 20 m2 ehitisealuse pinnaga väikehooned. EhS lisa 1 kohaselt ei ole kuni 20 m 2 elamu või selle abihoone püstitamiseks vaja omavalitsust teavitada või ehitusluba taotleda. Seevastu on EhS lisa 1 kohaselt vaja kuni 20 m2 ehitisealuse pinnaga mitteelamu püstitamiseks esitada ehitusteatis ja lisa 2 kohaselt kasutusteatis. 7.
  10. Vastustaja
  11. oktoobri
  12. a e-kirjast (kaebuse lisa 1, dtl 70–71) nähtub, et vald suunas kaebaja esmalt esitama DP algatamise taotlust. Õiguslik olukord ei ole võrreldes
  13. a-ga muutunud. Kaebaja taotletav tegevus eeldas
  14. a-l DP koostamist ja eeldab seda ka täna. Isegi kui vastustaja möönis e-kirjas võimalust kaebaja soovitud tegevust teatavas osas ilma 4
(7)3-24-637 DP- d koostamata läbi viia, pole tegu haldusakti või dokumendiga, mille alusel tuleks kaebaja
  1. detsembri
  2. a taotlus rahuldada. 7.
  4. aprilli
  5. a seisuga ei olnud Küüni kinnistu rahvastikuregistri andmetel ühegi inimese elukohaks. Kaebaja ei ole märkinud menetlusdokumentides, et kinnistut või selle osa kasutatakse elamiseks. Liivamäe külaelanike või maaomanike seisukohad ei ole korralduse õiguspärasuse hindamisel asjakohased, sest vastustaja ei ole korralduse andmisel neile tuginenud. ÜP kohaselt on Küüni kinnistu DP koostamise kohustusega ala. ÜP seletuskirja (lk 34) järgi on DP koostamise kohustus mh ärimaa planeerimisel. Vastustaja oli valmis algatama DP koostamise ning valmistas ette vastava eelnõu. DP-d ei algatatud, sest kaebaja võttis oma taotluse tagasi. Kui kaebajale ei sobinud vastustaja ette valmistatud eelnõu, oleks ta saanud oma õigusi kaitsta planeeringu koostamise menetluses. Küüni kinnistu maakasutuse sihtotstarbe muutmine osaliselt ärimaaks ei ole põhjendatud, kuna kogu kinnistu on kasutusel äriotstarbel. 7.
  6. Üldplaneering kehtib aastast
  7. Kaebaja pidi kinnistut soetades sellega arvestama. Liivamäe küla osa, kuhu jääb ka Küüni kinnistu, on kavandatud elamupiirkonnaks ja tiheasustusega alaks. Vastustaja ei vastandu kaebaja soovile Küüni kinnistul koerte hotelli pidada. Vastustaja ei saa aga teha erandeid ÜP nõuetes seetõttu, et kaebaja leiab, et tema äri on hobi ja käive on väike. 7.
  8. MaaKatS ei sätesta piiranguid ega vastutust maa kasutamise küsimuses. MaaKatS ei kohusta kindla sihtotstarbega maaüksust mingil kindlal viisil kasutama või selle kasutamisest hoiduma. MaaKatS järgi määratakse katastriüksuse sihtotstarve tegeliku maakasutuse, tegevusloa või planeeringu alusel. Seega pole kaebaja tegevus vastuolus MaaKatS-ga, vaid EhS ja

-ga. Ka kaebuse rahuldamine ei kõrvaldaks kaebaja tegevuse vastuolu õigusaktidega. KOHTU PÕHJENDUSED

  1. Vaidlus on selle üle, kas Küüni kinnistu sihtotstarbe muutmiseks 75% ulatuses elamumaaks ja 25% ulatuses ärimaaks tuleb algatada DP menetlus. Kaebaja leiab, et DP algatamine ei ole vajalik, sest ta ei soovi projekteerida ega ehitada juurde ega ümber tehnovõrke ega teid, parklaid jms. Vastustaja hinnangul tuleb maa sihtotstarbe muutmiseks algatada DP menetlus, sest ÜP seletuskirja kohaselt on ka ärimaa planeerimisel vaja koostada DP.
  2. MaaKatS § 18 lg 1 p 2 järgi määrab linna- või vallavalitsus DP koostamise kohustuse korral katastriüksusele sihtotstarbe kehtestatud DP alusel. MaaKatS § 18 lg 1 p 3 järgi määratakse ehitist teenindavale katastriüksusele kogu ulatuses ehitise kasutamise otstarbest tulenev sihtotstarve ehitise tegeliku kasutuse, ehitusloa, ehitisteatise, linna- või vallavalitsuse kirjaliku nõusoleku või kasutusloa alusel (p 3). Praeguses asjas ei kohaldu MaaKatS § 18 lg 1 p 3, vaid p
  3. 10.

§ 125

lg 2 järgi on DP koostamine nõutav ÜP-ga määratud DP koostamise kohustusega alal või juhul. ÜP on sellega hõlmatud maa-ala terviklik ruumilahendus (

§ 3lg 1).

DP eesmärk on eelkõige ÜP elluviimine ja planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine. DP on lähiaastate ehitustegevuse alus (

§ 124lg 2).

11. ÜP p 4.1 alapunkti e) kohaselt koostatakse DP ärimaa planeerimisel. ÜP järgi määratakse elamumaa kasutamise ja arendamise puhul ärimaa täpne asukoht DP-ga (lk 19, p 9). Vastustaja on seega määranud ÜP-ga, et elamumaale ärimaa kavandamise 5

(7)3-24-637 puhul tuleb määrata ärimaa täpne asukoht DP-ga. Kui kaebaja soovib oma kinnistul tegeleda äritegevusega, tuleb tal seega ÜP järgi tegevuse asukoht määrata DP-ga. Vastustaja on seda oma
  1. veebruari
  2. a korralduses ka põhjendanud.
  3. Planeeringuga tuleb luua eeldused kasutajasõbraliku ning turvalise elukeskkonna ja kogukondlikke väärtusi kandva ruumilise struktuuri olemasoluks ja säilitamiseks ning esteetilise miljöö arenguks, säilitades olemasolevaid väärtusi (

§ 8

). See aitab tagada, et planeerimisel ei jäetaks tähelepanuta erinevaid aspekte, mis hakkavad hiljem mõjutama elukeskkonna kvaliteeti. Planeerimisalase tegevuse korraldaja peab tasakaalustama erinevaid huve, sealhulgas avalikke huve ja väärtusi, kaaluma neid vastavalt planeerimise põhimõtetele ja planeeringu eesmärkidele ning lõimima need planeeringulahendusse (

§ 10lg 1).

ÜP-s seatud nõue, mille järgi kaebaja äritegevuse jaoks on vajalik ruumiline planeerimine, järgib neid põhimõtteid. Läbi planeerimismenetluse on võimalik ehitiste ja äritegevuse asukoht kavandada selliselt, et asjakohased huvid oleks tasakaalustatud ning elukeskkond kasutajasõbralik ja turvaline.

  1. Praegusel juhul pole tegu üksnes maa sihtotstarbe formaalse muutmisega, mille puhul oleks välistatud ruumilised muutused ja mõjutused ümbritsevale keskkonnale. Tegu on muudatusega, mis annab aluse laiendada seni väikesemahulist ettevõtlustegevust kinnistul. Seetõttu on vajalik läbimõeldud lahendus. See, et kaebaja ei taotle praegu koos sihtotstarbe muutmisega ehitusõigust, ei välista DP kohustuslikkust.
  2. Maakasutuse juhtotstarve on üldplaneeringuga määratav maa-ala kasutamise valdav otstarve, mis annab kogu määratud piirkonnale edaspidise maakasutuse põhisuunad (

§ 6p 9 ja § 75 lg 4).

ÜP määratleb tingimused DP koostamiseks kuni 25% kõrvalotstarbega ärimaa puhul (lk 19, p a)). Seega pole õige kaebaja tõlgendus, et DP koostamise kohustus äri- ja tootmismaa planeerimise puhul kohaldub üksnes juhul, kui maakasutuse juhtotstarbeks on äri- või tootmismaa ning eesmärgiks maa-ala arendada kaubandus-, teenindus-, toitlustus- ja majutushoonete, büroo- ja kontorihoonete püstitamiseks.

  1. Kaebaja selgitus, et tema äritegevus on hobi ning selle käive on väike, ei ole määrav. Väikesemahuline ja vähese ruumilise mõjuga äritegevus võib kasvada vähehaaval üle selliseks, mille ruumiline mõju on juba märkimisväärne. Kui kaebaja soovib kinnistule 25% ulatuses ärimaa sihtotstarvet, on tegu ärimaa planeerimisega. Samuti ei ole praegusel juhul määrav see, mida vallavalitsuse spetsialist kaebajale
  2. a ekirjas märkis või mida arvavad naaberkinnistute omanikud kaebaja äritegevusest. DP algatamise alus tuleneb

§ 125lg 2 ja valla ÜP-st.

  1. ÜP nõuded ei ole pelgalt soovituslikud, vaid õiguslikult siduvad igaühele, mistõttu tuli vastustajal neist korralduse andmisel juhinduda. Seega polnud vastustajal võimalik DP algatamist kohustava ÜP nõude puhul kaaluda, kas jätta see HMS § 5 lg 2 ja PS § 32 alusel kohaldama. PS § 32 kohaselt ei ole omandiõigus absoluutne ega piiramatu. Seda võib seadusega kitsendada. Samuti pole ÜP nõue DP koostamise kohustuse kohta praegusel juhul ülemäärane ega sisutu, vaid erinevate huvide tasakaalustamiseks asjakohane. Seetõttu pole alust järeldada ka vastustaja
  2. veebruari
  3. a korralduse vastuolu HMS § 5 lg-ga 2 ja PS §-ga
  5. Vastustaja leiab õigesti, et ka vaba ehitustegevuse korral kehtib EhS § 12 lg-st 2 tulenev nõue, et ehitis peab olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate 6

(7)3-24-637 kitsenduste ja planeeringuga. Praegusel juhul tähendab see kooskõla katastriüksuse sihtotstarbe ja üldplaneeringuga (Riigikohtu halduskolleegiumi
  1. novembri
  2. a otsus asjas nr 3-19-2398, p 15).
  3. Kaebus jääb rahuldamata ja vastustaja
  4. veebruari
  5. a korraldus jõusse.
  6. HKMS § 108 lg 1 järgi kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastustaja ei ole taotlenud kaebajalt menetluskulude väljamõistmist. Poolte menetluskulud jäävad seega nende endi kanda. Pihel Sarv /allkirjastatud digitaalselt/ 7
(7)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.