2-24-11589/21

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Andrea Lega Otsuse tegemise aeg ja koht 22.10.2024.a, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-24-11589 Tsiviilasi Araxes OÜ hagi Osaühingu Dairike tahteavalduse andmiseks kohustamiseks Tsiviilasja hind 3500 eurot Menetlusosalised esindajad ja vastu nende Hageja: Araxes OÜ (registrikood: 14694153; Tartu mnt 84a-201, 10112 Tallinn; e-post: araxes@araxes.ee);

Hageja lepingulised esindajad: Riho Sillar (e-post xxx) ja vandeadvokaat Martin Männik (e-post m.mannik@phlaw.ee);

Kostja: Osaühing Dairike (registrikood: 10077009;

Pae tn 20, 11414 Tallinn; e-post: dairike@gmail.com) Kostja lepinguline esindaja: Igor Sumarok (e-post xxx) Asja läbivaatamine 09.10.2024 kohtuistung RESOLUTSIOON 1. Rahuldada hagi.

2.Kohustada Osaühingut Dairike (registrikood 10077009) andma tahteavaldus kinnistusraamatu registriossa 23427801 üürilepingu kohta märkuse sissekandmiseks järgmise sisuga: „Märkus üürilepingu kohta tähtajaga kuni 31.03.2025 Araxes OÜ (registrikood 14694153) kasuks“;

3.Asendada punktis kohtuotsusega.

2 toodud Osaühingu Dairike tahteavaldus käesoleva Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine 4. Jätta menetluskulud Osaühingu Dairike kanda.

5.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist.

Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus 2-24-11589 menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGI ALUS JA HAGEJA NÕUDED 1. Hagist nähtub, et Dairike OÜ (edaspidi ka kostja) ja Alkotrend OÜ (rk 12452032) vahel sõlmiti 19.03.2019 üürileping nr. 2019/03 (edaspidi üürileping), mille kohaselt andis kostja Alkotrend OÜ-le üürile Tallinnas Pae tn. 20 esimesel korrusel paikneva äriruumi pindalaga 180 m2. Üürilepingu puhul on tegemist tähtajalise üürilepinguga, mille kehtivuse tähtpäev on 31.03.2025 kaasa arvatud.

2.Araxes OÜ (edaspidi hageja) omandas 2020. a Alkotrend OÜ ettevõtja osa. Ettevõtja osa ülemineku käigus läks hagejale üle ka üürileping ja sellest tulenevad õigused ja kohustused (VÕS § 180 lg 2).

3.Kostja edastas hagejale 19.07.2024 e-kirja, mille kohaselt:

1.5.1. Kostja leidis hoonele aadressil Pae tn. 20, Tallinn ostja, kes pärast müügitehingu tegemist soovib öelda Üürilepingu üles VÕS § 323 lg 1 alusel;

1.5.2. Hoone aadressil Pae tn. 20, Tallinn ostja vajab Üürilepingu esemeks olevat äriruumi tungivalt ise, kuivõrd soovib kasutada hoone esimest korrust enda põhitegevuse korraldamiseks ehk pagarikoja pidamiseks;

1.5.3. Kostja palub Hagejal arvestada oma majandustegevuses asjaoluga, et Hoone aadressil Pae tn. 20, Tallinn potentsiaalne ostja kavatseb öelda Üürilepingu üles koheselt pärast müügitehingu tegemist, mistõttu lõpeb Üürileping kolme kuu möödumisel hoone võõrandamistehingu tegemisest.

4.Vastuseks Kostja 19.07.2024 e-kirjale palus hageja kostjal anda nõusolek märkuse kinnistusraamatusse kandmiseks kuni 26.07.2024 kaasa arvatud. Kostja keeldus nõusolekut andmast.

5.Kostja on kinnistu registriosa numbriga 23427801 (Pae tn. 20, Tallinn) ainuomanik.

6.Hageja palub: kohustada kostjat andma tahteavaldus kinnistusraamatu registriossa 23427801 üürilepingu kohta märkuse sissekandmiseks järgmise sisuga: Märkus üürilepingu kohta tähtajaga kuni 31.03.2025 Araxes OÜ (rg-kood 14694153) kasuks; asendada kostja tahteavaldus kohtuotsusega.

KOSTJA VASTUS 7. Kostja märgib, et ei tunnista hagi ning palub jätta see rahuldamata. Hageja taotletavat eesmärki ei ole võimalik saavutada, mistõttu hageja hagi tuleb jätta läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel. Olukorras, kui hageja ei ole kinnisasja üürnik, siis puuduvad tal õigused kinnistusraamatusse märke tegemise nõudmiseks. Kostja ei ole hagejale kinnisasja aadressil Pae tn 20 üürile andnud, vaid andis üürile äriruumi, mis ei ole 2 2-24-11589 kinnisasi. Äriruum aadressil Pae tn 20 Tallinn, mille suhtes on sõlmitud üürileping, on vallasasi ja äriruumi üürilepingu suhtes ei ole VÕS § 324 lg 1 kohaldatav.

8.Äriruumi üürilepingu kohta märke tegemine peaks olema võimaldatud ainult üürniku ja üürileandja vahelise kokkuleppe alusel, mis peaks olema pandud ka üürilepingusse sisse.

Seadus võimaldab märke tegemist kinnisasja omaniku tahte vastaselt ainult kinnisasja üürilepingu puhul.

9.Hageja oli teadlik asjaolust, et kinnistu on müügile pandud ja tema üürileping on lühiajaline ning selle tõttu on välistatud tema õiguste tagamine kande tegemisega kinnistusraamatusse. Juhul, kui hageja oleks antud nõude esitanud enne üürilepingu sõlmimist, siis ei oleks üürilepingut sõlmitud. Hageja kuritarvitab oma õigusi.

10.Hoone nõuab remonti ja oli investeeringute kaasamise vajaduse tõttu ammu müügis.

Hoone müügi takistamine tekitab kostjale olulist kahju. Kostja on sunnitud kasutama rahalisi vahendeid hoone korrashoidmiseks. Hoone müügi korral need kulud kannab juba hoone uus omanik.

11.Poolte vahel on sõlmitud tähtajaline üürileping kestvusega 1 aasta, see lõpeb juba 31.03.2025. Hagiavaldus on menetlusse võetud 06.08.2024. Arvestades, et vaidlus võib kesta üle aasta ning vaidluse kestuse jooksul lõpeb poolte vahel sõlmitud tähtajaline üürileping, siis sellise pikkajaline abinõu lühiajalise üürilepingu puhul ei ole asjakohane, proportsionaalne ega lubatud.

12.Hagist ei ilmne, et kinnistut potentsiaalselt omandada sooviv isik oleks teavitanud hagejat üürilepingu ülesütlemisest. Lähtudes hea usu põhimõttest teavitati hagejat 19.07.2024 kirjaga kinnistu võõrandamise kavatsemisest eesmärgil, et hageja oleks valmis uue omanikuga suhtlemiseks ja olukorra arutamiseks ning informeeriti sellest, et kinnistu potentsiaalne ees omanik soovib kasutada üüritud äriruumi enda äritegevuseks pagarikojaks.

Hageja tegevus ja vastava kande tegemine kinnistusaamatusse võib viia olukorrani, et potentsiaalne ostja võib loobuda kinnisasja müügitehingust, mis toob endaga kaasa märkimisväärse varaline kahju just kostjale.

13.Kostja leiab, et vastava nõudega hagiavalduse esitamine oleks põhjendatud juhul, kui toimuks kinnisasja võõrandamine ja üürileandja vahetamine ning olukorras, kui uus üürileandja teavitaks hagejat lepingu ülesütlemisest.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED 14. Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada. TsMS § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.

15.Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste oluliste asjaolude osas:

3 2-24-11589 a. poolte vahel on kehtiv tähtajaline üürileping nr. 2019/03, millega andis kostja hagejale üürile Tallinnas Pae tn 20 esimesel korrusel paikneva äriruumi pindalaga 180 m2; b. üürileping kehtib kuni 31.03.2025; c. kostja ei ole andnud nõusolekut üürilepingu kohta märke kandmiseks kinnistusraamatusse.

16.Hageja palub: kohustada kostjat andma tahteavaldus kinnistusraamatu registriossa 23427801 üürilepingu kohta märkuse sissekandmiseks järgmise sisuga: Märkus üürilepingu kohta tähtajaga kuni 31.03.2025 Araxes OÜ (rg-kood 14694153) kasuks; asendada kostja tahteavaldus kohtuotsusega.

Kostja vaidleb hagile vastu ning märgib, et kande tegemiseks alus puudub.

17.VÕS § 324 lg 1 sätestab, et kinnisasja üürnik võib nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. VÕS § 324 lg 2 sätestab, et kinnistusraamatusse kantud märge tagab, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt käesoleva seaduse §-s 323 sätestatule üles öelda.

Tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 68 lg 5 eesmärk on anda võlausaldajale õiguskaitsevahend ja tagada võlgniku kohustuse täitmine olukorras, kus võlgnik peab isiklikult tegema mingi õigusliku tähendusega toimingu, kuid ei tee seda. Selleks, et kohus saaks kohustada kostjat tegema kindla sisuga tahteavalduse, peavad olema täidetud TsÜS § 68 lg-s 5 sätestatud eeldused: - isikul, kelle tahteavaldust soovitakse kohtulahendiga asendada, peab olema kas seadusest vm õiguslikust alusest tulenev kohustus tahteavaldus teha; - tahteavaldusel, mille andmiseks isikut kohustatakse, peab olema kindel sisu, mis on tuvastatav kas seaduse või lepingu alusel; - kohtuotsus peab kohustama isikut tahteavaldust tegema (vt ka Riigikohtu 07.11.2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-9986, p 13).

VÕS § 324 eesmärk (märge kinnistusraamatus) on pakkuda üürnikule kindlust VÕS § 323 sätestatud üürileandja ülesütlemisõiguse kasutamise eest.

18.Kohtu hinnangul on VÕS § 324 lg-st 1 tuleneva nõude eeldused täidetud. Märke tegemise nõudeõiguse välistamise asjaolusid ei ole kostja kohtu ette toonud. Üürilepingus ei ole märke tegemise nõudeõigust välistatud. Kostja ei ole andnud notariaalselt kinnitatud vormis nõusolekut märke kinnistusraamatusse kandmise kohta. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt kui üürileandjalt märke tegemise eelduseks oleva tahteavalduse tegemist.

Kostja tahteavaldus asendatakse TsÜS § 68 lg 5 ja kinnistusraamatuseaduse § 34¹ lg 8 järgi praeguse kohtuotsusega.

Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-109-07 p-is 28 märkinud, et kinnistusraamatuseaduse § 24 p 1 kohaselt sisaldab kande tekst märke kohta märke sisu ja selle isiku nime, kelle kasuks 4 2-24-11589 kanne tehakse, juriidilise isiku puhul asukohta ja registrikoodi. Märke sisusse kuulub AÕS § 631 lg 8 järgi ka lepingu lõppemise tähtpäev.

Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hagi.

19.Asjakohatud on kostja vastuväited. Kostja leiab, et VÕS § 324 lg 1 sätestab kande tegemise nõude üksnes kinnisasja üürnikule. Pooled ei vaidle, et üürilepingu esemeks ei ole kogu kinnistu, vaid üksnes osa kinnistul paiknevatest äriruumidest. Eeltoodu aga ei välista hageja nõuet, kuna VÕS § 272 lg 2 sätestab, et kinnisasja üürimise kohta sätestatut kohaldatakse ka elu- ja äriruumide üürimisele, kui seadusest ei tulene teisiti.

Õiguskirjanduses märgitakse järgmist: „äriruumiks VÕS tähenduses on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum. Seega on määravaks poolte tahe lepingu sõlmimisel. Kui ruumi üürileping sõlmiti nii, et ruumi kasutamise eesmärk oli selle kasutamine majandusvõi kutsetegevuses, siis on tegemist äriruumi üürilepinguga“ (VÕS II kommenteeritud väljaanne, § 272 komm, p 3.3). „Üürilepingu regulatsioon hõlmab endas ka kinnisasja üürimise kohta käivaid sätteid.

Seda, millal kinnisasja üürimise kohta käivaid sätteid kohaldatakse, pole otseselt seaduse tekstis välja öeldud. Kinnisasi on TsÜS § 50 kohaselt piiritletud maatükk. Kinnisasja oluline osa on muu hulgas kinnisasjaga püsivalt ühendatud ehitised (vt TsÜS § 54 lg 1).

Seega ei kohaldata kinnisasja üürimise kohta käivaid sätteid mitte ainult maatükkide üürimisele, vaid ka siis, kui üüritakse ehitist või selle osa. Nii kohaldatakse kinnisasja üürimise kohta käivaid sätteid ka siis, kui üürilepingu ese on vaid üks tuba, sest ka see on osa ehitisest, mis on osa kinnisasja olulisest osast. /…/ See tähendab, et lisaks üürilepingu üldistele sätetele ja üldosa regulatsioonile ning spetsiifilistele elu- või äriruumide üürimise kohta käivatele sätetele kuuluvad elu- ja äriruumide üürimisel kohaldamisele ka kõik need sätted, mis kinnisasja üürimise kohta kehtivad“ (VÕS II kommenteeritud väljaanne, § 272 komm, p 3.4).

Seega kohaldub VÕS § 324 lg 1 ka olukorras, kus üürilepingu esemeks on äriruum, mitte kogu kinnistu.

Väärad on kostja väited, et märke saab teha üksnes kokkuleppel. VÕS § 324 lg 1 sätestabki selgelt üürniku vastava nõudeõiguse. Kui kande saaks teha vaid kokkuleppel, poleks seaduses vastavat sätet olemas.

Tähtsust ei oma hageja teadmine või mitteteadmine asjaolust, kas vaidlusalune kinnistu on müügis või mitte. VÕS § 324 lg 1 nõude lahendamisel ei ole viidatud asjaolu vältimatuks eelduseks. Asjakohatud on kostja väited, mille kohaselt hageja kuritarvitas käesoleva hagi esitamisega oma seadusest tulenevaid õigusi. Kohtu hinnangul ei saa seadusest tuleneva nõudeõiguse maksmapanemist pidada hea usu põhimõttega vastuolus olevaks.

Märke tegemine kinnistusraamatusse ei takista kinnistu müümist – märge kui selline omab informatiivset mõju ega takista asja võõrandamist. Kuivõrd nimetatud üürileping on sõlmitud ning kehtiv, pidi kostja nagunii arvestama lepingu kehtivusega kuni selle tähtaja möödumiseni.

5 2-24-11589 Seadus ei sätesta, et VÕS § 324 lg 1 nõude esitamiseks peab kinnisasi olema juba võõrandatud või uus omanik peab olema esitanud avalduse üürlepingu ülesütlemiseks VÕS § 323 kohaselt.

Väär on kostja arusaam, et üürilepingu kohta märke tegemine kinnistusraamatusse eeldab üürnikult (rahalist) vastusooritust – seadus ega ka asjakohane kohtupraktika sellist eeldust ei sätesta.

20.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud.

Menetluskulude jaotus 21. TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul on kohus hagi rahuldanud, mistõttu tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.

Menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine 22. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

23.Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte vahel leidis aset intensiivne vaidlus ning pooltevahelised erimeelsused näivad olevat ületamatud, mida kinnitab ka menetluses kompromissile mittejõudmine. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg 2 sätestatud korras. /allkirjastatud digitaalselt/ Andrea Lega kohtunik 6

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.