KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Iris Kangur-Gontšarov, Indrek Soots ja Siret Siilbek Määruse tegemise aeg ja koht 16.08.2024, Tallinn Kohtuasja number 2-22-7036 Kohtuasi Y.N av

) § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel.

§ 72

lg 3 sätestab, et kaasomanikul on õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust.

§ 72

lg 5 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.

§ 75

lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. 5 2-22-7036 3.3. Maakohus märkis, et kohtul on kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus, st lähtuda tuleb hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada mh kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaoludega. Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 477 lg-st 5 ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti. 3.4. Pooled ei vaidle, kumma kasutusse peaks jääma kinnistul paiknevad ehitised. Maakohus lähtus senisest kasutusest. Sisuliselt on kaasomanike vahel vaidlus õueala kasutamise osas – puudutatud isik leiab, et lähtuda tuleb senisest kasutusest ja mitte nii väga omandiosade suurusest ning avaldaja leiab, et lähtuda tuleb omandiosade suurusest. Maakohtu arvates ei ole avalduses toodud viisil kinnistu õueala jaotamine põhjendatud. Nimetatud lahendus tagaks kasutuse jagamise küll vastavalt omandiosade suurusele, kuid ei oleks üldises plaanis mõistlik lahendus. Puudutatud isikul, kes kasutab kinnistul paiknevat hoonet oma perekonna koduna, oleks sisuliselt õigus kasutada üksnes oma pere eluhoonet ja talle oleks tagatud sellele juurdepääs suhteliselt kitsa siiluna, mis ebamõistlikult poolitab kinnistu. Takistatud oleks mõlema poole juurdepääs kinnistu kagunurgas olevatele kuuridele, mis on samuti ebamõistlik, kuivõrd (

1. i)puudutatud isik on seni valdavas osas amortiseerunud kuure kasutanud ning jääks sellest võimalusest nüüdsest ilma ning (
2. ii)avaldaja, kes kuure sisuliselt ei kasuta ja kelle ainukasutuses on Pärnu mnt ääres asuv majandushoone, saaks kuuride ainukasutusõiguse, kuid ei saaks seda sisuliselt teostada, kuivõrd tal puuduks neile juurdepääs (või see juurdepääs oleks tagatud üle puudutatud isiku ainukasutuses oleva maaosa). Maakohtu hinnangul oleks sellist lahendust reaalses elus keeruline täita ning see tekitaks poolte vahel täiendavaid erimeelsusi. 3.5. Seetõttu leidis maakohus, et kinnistu hooviala kasutus tuleb lahendada avalduses toodust erinevalt ja lähtuda senisest kasutuskorrast ning seda isegi olukorras, kus see ei vasta omandiosade suurusele. Maakohus koostas ise Maa-ameti geoportaali kaardirakenduses plaani, mille kohaselt määrab ära ka kinnistu kasutamise korra kokkuleppe sisu. Plaani kohaselt jääb puudutatud isiku ainukasutusse ja -valdusesse 326 m 2 suurune hooviala, mis mh hõlmab tema perekonna kasutuses olevat elamut ja sellega ühendatud kuure ning hooviala koos autode parkimisala, laste liivakasti ning aianurgakesega. Kuurid on valdavas osas puudutatud isiku kasutuses ning avaldaja ülekaalukat huvi kuuride kasutusvajaduse osas esile ei ole toonud. Seetõttu ei ole avaldaja õigusi ülemäära kahjustav olukord, kus avaldajal edaspidiselt puudub ligipääs kinnistu kagunurgas asuvale garaažile. Avaldaja kasutuses on kahekordne elamu ning selle kõrval paiknev majandushoone, mida on eelduslikult võimalik kasutada asjade ladustamiseks viidatud garaaži asemel. Selline hooviala jagamine vastab kinnistul täna valitsevale olukorrale, mille maakohus vaatlusel tuvastas – kaasomanikud on endi valduses olevad alad eraldanud puude-põõsaste jms taimedega ning avaldaja poolt täiendavalt kompostihunnikuga. Puudutatud isiku kasutuses olev kinnistu osa on Kivimäe tänava poolt ümbritsetud puitaia ja -väravaga, seevastu avaldaja kasutuses olev osa on ümbritsetud hekiga. Tähelepanuväärne on, et ka omanikud ise mõistavad nende kasutuses olevat hooviala jaotust just selliselt – vaatluse toimumise hetkeks oli avaldaja kasutuses olev kinnistu osa lehtedest riisutud ning puudutatud isiku kasutuses olev osa mitte. Mõlema kaasomaniku ainukasutuses olevale kinnistuosale on tagatud juurdepääs nii jalgsi kui ka sõidukiga. Avaldaja kasutuses olevale kinnistu osale pääseb (
3. i)jalgsi läbi Pärnu maantee pool paiknevate jalgväravate ja (
4. ii)sõidukiga läbi elamu taga asuva Kivimäe tänavale suubuva aiaava. Puudutatud isiku kasutuses olevale kinnistu osale pääseb nii jalgsi kui sõidukiga Kivimäe tänavale suubuvast väravast. Maakohtu hinnangul tagab selline kasutus mõlemale kaasomanikule võimaluse oma omandit probleemivabalt ja mõistlikult teostada. 6 2-22-7036 3.6. Ülejäänud punktide osas kuulub avaldus rahuldamisele esitatud kujul, kuivõrd neis toodud tingimused-nõuded põhinevad otseselt või kaudselt seaduse tekstil ja mõttel. Samuti ei ole puudutatud isik nende põhjendatuse osas vaielnud. Määruskaebus 4. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub tühistada vaidlustatud määruse osas, millega kohus määras kindlaks kinnisasja kasutamise korra kohtumääruse resolutsiooni p-des 2 ja 4 kirjeldatud viisil ning jättis menetluskulud poolte endi kanda, ja teha uus määrus, millega avaldus (täpsustatud 15.11.2022) rahuldada ning menetluskulud jätta puudutatud isiku kanda. Alternatiivselt tühistada vaidlustatud määrus ja saata asi tagasi maakohtusse uueks lahendamiseks. 4.1. Määruskaebuse kohaselt on maakohus avalduse lahendamisel rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme ja kohaldanud vääralt materiaalõigust, millega on kaasnenud ebaõige kohtulahendi tegemine. 4.2. Maakohus ei oleks tohtinud määrata kindlaks kasutuskorda, vaid oleks pidanud kohustama puudutatud isikut andma kinnistu kasutamise korra kokkuleppe sõlmimiseks vajalikud tahteavaldused. 4.3. Lisaks ei oleks kohus tohtinud määrata kindlaks kinnistu kasutamise tingimusi viisil, mida avaldaja ei taotlenud ja mida ei ole eelnevalt pooltega arutatud. Kohus määras kindlaks kasutuskorra viisil, mida ei arutanud menetluses menetlusosalistega ega andnud ka menetlusosalistele võimalust esitada kohtu poolt määratud kasutuskorra osas omapoolseid seisukohti ja arvamusi. Kohtulahendiga kindlaksmääratud kasutuskord tuli avaldajale üllatusena. 4.4. Vaidlustatud määrus on ka vastuoluline ja põhjendamata. Määruse p-s 19 on selgitatud, et pooled ei vaidle, kumma poole kasutusse peaks jääma kinnistul paiknevad ehitised ning kohus lähtub senisest kasutusest. Samas on kinnistu kasutamise tingimused määranud kohus selliselt, et kui varasemalt oli kinnistul paiknev majandushoone poolte ühiskasutuses, siis kohtu määratud kasutuskorra kohaselt jääb majandushoone (kuur) puudutatud isiku ainukasutusse. Selliselt on kohus ilma sisuliste põhjendusteta jätnud avaldaja ilma õigusest kasutada kinnistul paiknevat hooneosa, mille kasutamiseks tal enne kohtusse pöördumist poolte kokkuleppe alusel piiranguid ei olnud. Ka puudutatud isik ei ole avaldanud soovi, et majandushoone osa (kuur) peaks jääma puudutatud isiku ainukasutusse. 4.5. Avaldaja ei nõustu sellega, et kinnisasja kasutamise korra tingimuste kindlaksmääramisel ei tule arvestada kinnistu omandiõiguse proportsioonidega. Maakohus on õigesti tuvastanud, et avaldajale kuulub kinnistust 4/5 ja puudutatud isikule 1/5. Ometi on kohus määranud puudutatud isikule õiguse kasutada kinnistust ca 2/5, jättes avaldajale õiguse kasutada kinnistust ca 3/5 suurust osa, mis on oluliselt vähem kui avaldajal tema omandiosa suurust arvestades oleks õigus kasutada. Avaldaja on seisukohal, et maakohus ei ole piisavalt põhjendanud seda, miks on kasutuskorra kindlaksmääramisel õigustatud omandiosade proportsioonidest ulatuslikult kõrvale kaldumine. 4.6. Maakohus on jätnud täielikult arvestamata asjaolu, et puudutatud isiku ainukasutuses olev elamuosa on amortiseerunud ja elamiskõlbmatu ning ilma poolte kokkuleppeta ei ole võimalik puudutatud isikul kinnistule uut elamut ehitada. Maakohtu otsuses ei sisaldu tõsiseltvõetavaid põhjendusi selle kohta, miks peaks täielikult amortiseerunud kuuri koos selle aluse maaga 7 2-22-7036 jätma puudutatud isiku ainukasutusse. Avaldaja esindaja on teinud ettepaneku, et kumbki pool saaks ehitada enda ainukasutuses olevale maa-alale uued kuurid. Kohus ei ole lahendi tegemisel avaldaja eelnimetatud ettepanekuga arvestanud ega esitanud ka põhjendusi ettepanekuga arvestamata jätmise kohta. 4.7. Maakohus on avaldaja huvisid põhjendamatult kahjustades jätnud kasutamata hagita menetlusele kohalduvad võimalused, nt kohustades puudutatud isikut tasuma avaldajale kasutuseeliseid vastavalt puudutatud isiku ainukasutuses oleva kinnistu osa suurusele. Avaldaja on seisukohal, et isegi kui nõustuda kaasomandi kasutamise korra kindlaksmääramisega selliselt, et puudutatud isiku kasutusse jääb tema omandiõigust arvestades oluliselt suurem osa kinnistust, peaks kohus samas vaidluses määrama kindlaks ka kasutuseeliste suurused ja need puudutatud isikult välja mõistma või põhjendama, miks kasutuseeliseid antud juhul välja ei mõisteta. 4.8. Avaldaja on seisukohal, et kohtumäärusele lisatud kinnistu plaanil, mis määrab kindlaks kaasomanike õigused ühist asja kasutada, ei saa sisalduda umbkaudseid andmeid. Menetluse edasine käik 5. Puudutatud isik vaidles määruskaebusele vastu ja palus vaidlustatud määruse jätta muutmata. 6. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule. 7. Ringkonnakohus selgitas menetlusosalistele 07.03.2024 õiguslikku olukorda, tegi pooltele kompromissiettepaneku ja selgitas avaldajale vajadust avalduses esitatud ning ja taotlust vastavalt maakohtu tuvastatud asjaoludele täpsustada või muuta. 8. Avaldaja esitas 04.06.2024 ringkonnakohtule uue joonise ja taotluse, mille järgi jääks erinevalt avalduses taotletust ja avaldusele lisatud plaanist uuel joonisel märgitud pruun ala LIT B suurusega 100 m2 (avalduse lisaks 8 oleva plaani ala B hooviala) vaidluse lahendamiseks avaldaja ja puudutatud isiku ühiskasutusse. Kinnistul asuv majandushoone on jagatud aladeks „LIT D“ (edaspidi ala D) (joonisel halli värviga märgistatud ala suurusega 15 m2), mis jääks puudutatud isiku ainukasutusse, ja „LIT E“ (edaspidi ala E) (joonisel rohelise värviga märgistatud ala suurusega 58 m2), mis jääks avaldaja ainukasutusse. Avaldaja seisukoha järgi peaks puudutatud isik sellise kasutuskorra puhul tagama avaldajale igal ajal tingimusteta vaba juurdepääsu ala B hoonestamata alale ja ligipääsu ala piiravale väravale, andes avaldajale üle värava võtmed jne, lisaks ei tohiks puudutatud isik parkida ega peatada oma autosid ala B hoonestamata alal ega takistada avaldajal aladele B ja E sisenemast. Puudutatud isikule jääb autoga kinnistule juurde-/sissepääs/sõit läbi ala B hoonestamata ala, kuid puudutatud isik peatub ja pargib igakordselt ja ainult autod tema ainukasutusse jäävale alale C. Alal C on võimalik parkida kahel/kolmel autol juurdepääsuga Kivimäe tänavalt üle B hoonestamata ala. Puudutatud isik peab tagama, et B hoonestamata ala oleks igal ajahetkel vaba kaasomanikule kasutamiseks ja tagaks juurdepääsu kuuridele alal E ning et alal C autode parkimine ei takistaks avaldajale juurdepääsu (sh autoga) B hoonestamata alale ja kuuridele alal E igal ajal. Puudutatud isik korrastab omal kulul B hoonestamata ala (sinna kogutud prügist, ehitusjäätmeteid ja materjalidest) ning vabastab B hoonestamata ala seal seisvatest autoromudest ja muus prahist. Puudutatud isik tagab avaldajale igal ajal juurdepääsu (sh autoga) alale E jäävatele kuuridele. 8 2-22-7036 9. Puudutatud isik vaidles 14.06.2024 seisukohas avaldaja pakutud uuele kasutuskorrale vastu. Puudutatud isik märkis, et avaldaja pakutud lahendus eeldab, et puudutatud isik looks uue parkimisala muruga kaetud alale ning selles ei ole arvestatud, et alale B avaneb puudutatud isiku ehitatud autovärv Kivimäe tn poolt, kuhu puudutatud isik on loonud endale parkimisvõimaluse. Avaldaja poolt on pahatahtlik viidata justkui ladustaks puudutatud isik hoovialale (avaldaja joonise järgi ala B) prügi, ehitusjäätmeid ja autoromusid. Kõnealusel hoovialal seisab küll tõesti üks mittekasutuses olev sõiduk, mida laps kasutab mängukohana, kuid prahi ladustamist antud alal ei toimu ja ei olegi toimunud. Samas leidub ehitusjäätmeid hoopis avaldaja ainukasutusse soovitaval alal A, mis ei ole sinna tekkinud puudutatud isiku tegevuse tagajärjel. Kuigi avaldaja on välja toonud, et soovib kuuride ainukasutust viimaste säilimise ja korrashoiu nimel, siis on avaldaja juba 8 aastat tagasi olnud seisukohal, et olemasolevad kuurid tuleks kiiremas korras lammutada ja vajaduspõhiselt uued ehitada, sest juba siis olid kuurid lagunenud. Tänaseks ei ole see teostuseni jõudnud, mistõttu on kuuride seisukord kordades kehvem ja säilitada ei olegi midagi. Kuuride plekist lamekatus on vett läbi lasknud mitmeid aastaid ning kahju tekitanud. Meelevaldne on avaldaja väide, et puudutatud isik on kuure lammutanud ja saadud materjali kütmiseks kasutanud. Puudutatud isik palub kasutuskord määrata kindlaks tema välja pakutud tingimustel, mille kohaselt: - avaldaja ainuvalduses ja -kasutuses on ala LIT A; - puudutatud isiku ainuvalduses ja -kasutuses on elamu III (puudutatud isiku 14.06.2024 esitatud plaanil alal LIT C1) ja kinnistuäärne hooviala (puudutatud isiku esitatud plaanil LIT C2); - ühiskasutuses on kuurid (sh majandushoone) ning hooviala LIT B sedasi, et viimase piir asub maakohtu määruse lisas 1 näidatud asukohas, mis toetab kinnistu senist kasutamist ja hooldamist alates kaasomandi osa puudutatud isiku omandisse saamisest. Puudutatud isik on nõus, et ühiskasutataval hoovialal ei pargita mootorsõidukeid, kuid ei ole nõus avaldaja 31.05.2024 esitatud nõuete ja väidetega ega 04.06.2024 esitatud kasutuskorra lahendusega, kuna see tükeldab kinnistu ebaloogiliselt ega toeta aastate jooksul väljakujunenud kasutamist. Avaldaja ei ole antud kinnistul alaliselt elanud vähemalt 2000ndate aastate algusest, kui puudutatud isik kinnisasjale alaliselt elama asus, mis on puudutatud isiku perele ainus elukoht. 10. Avaldaja vaidles 26.06.2024 seisukohas puudutatud isiku pakutud kasutuskorrale vastu. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT 11. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada osas, millega maakohus rahuldas avalduse osaliselt ja määras kasutuskorras kindlaks avaldaja ja puudutatud isiku ainukasutusse jääv osa kinnistust ning teha selles osas uus määrus, millega rahuldada avaldus ning muuta maakohtu määratud kinnistu kasutuskorda vastavalt tervikresolutsioonis märgitule, täiendada kasutuskorra tingimusi ning asendada määruse lahutamatuks lisaks olev plaan. Muus osas jätab ringkonnakohus vaidlustatud määruse muutmata. Määruskaebus rahuldatakse. Juhindudes TsMS § 654 lg-st 22 ja §-st 659 esitab ringkonnakohus määruse resolutsiooni juures kohtumääruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse. 9 2-22-7036 12. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 ja §-le 659 kontrollib ringkonnakohus esimese astme kohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Avaldaja palub määruskaebuses küll tühistada vaidlustatud määrus selle resolutsiooni p-de 2 ja 4 osas täielikult, millega määrati kindlaks kasutuskord ja lisati määrusele maakohtu koostatud plaan, kuid määruskaebuse sisust ja määruskaebemenetluses hilisemalt esitatud seisukohtadest nähtub, et avaldaja vaidlustab kasutuskorda peamiselt selles osas, millised kinnisasja osad jäid tema ainuvaldusesse ja -kasutusse määramata ja jäeti puudutatud isiku ainuvaldusesse ning -kasutusse. Avaldaja ei toonud esile, et ta ei nõustu maakohtu määruse resolutsiooni p-dega 2.3 ja 2.4, mis puudutavad parkimist üksnes enda ainukasutuses oleval alal ja kulude ning vastutuse kandmist, samuti ainuõigust viljale. Seetõttu kontrollib ringkonnakohus vaidlustatud määrust eelkõige kinnisasja kummagi kaasomaniku ainuvaldusesse ja -kasutusse jätmise osas. 13. Esmalt lahendab kolleegium seni lahendamata taotlused. Puudutatud isik esitas koos määruskaebuse vastusega uued tõendid (tl 99–100). Ringkonnakohus võtab kooskõlas TsMS § 662 lg-ga 3 nimetatud dokumentaalsed tõendid asja materjalide juurde. Avaldaja lisas 26.06.2024 seisukoha teksti sisse fotod majandushoone (kuuride) seisuskorrast. Kuivõrd fotod on esitatud teksti sees, mitte eraldi dokumendina ja ringkonnakohus määras asjas tähtaja lõplike seisukohtade esitamiseks 07.06.2024, sh palus selleks tähtajaks tõendeid rohkem mitte esitada, jätab ringkonnakohus dokumendis esitatud fotod tähelepanuta. Ringkonnakohus võtab toimikusse ka avaldaja 04.06.2024 esitatud soovitud kasutuskorra plaani (tl 152) ja puudutatud isiku 14.06.2024 esitatud soovitud kasutuskorra plaani (tl 164). 14. Kaasomandis oleva asja puhul eeldab seadus, et kaasomanikud määravad ühiselt, kuidas nad kaasomandi esemeks olevat asja kasutavad. Ühine otsustamine saab toimuda kas kokkuleppel või kaasomanike enamuse otsusega (

§ 72lg 1).

Juhul kui kaasomanikud pole kasutamise korda kindlaks määranud, on igal kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust (

§ 72lg 3).

Seejuures on kaasomanikel õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides, ning kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest (

§ 72lg 5).

15. Maakohus määras vaidlustatud määruses kindlaks kinnisasja kasutamise korra, mis erineb avaldaja avalduses taotletud kasutuskorrast. Ringkonnakohtu hinnangul ei välista avaldaja viidatud Riigikohtu lahend asjas nr 2-18-15391 kohtul kasutuskorra kindlaksmääramist avalduses esitatust erinevalt. Riigikohtu varasemas praktikas on leitud, et kohtul on kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus, kusjuures kohus ei ole seotud kasutuskorra kindlaksmääramisel taotletud kasutusviisidega (vt RKTKm 14.11.2016, 3-2-1-87-16, p 14; 08.05.2013, 3-2-1-45-13 , p 14; 23.02.2011, 3-2-1-172-10, p 12; 17.04.2008, 3-2-1-12-08, p 13; RKTKo 08.02.2006, 3-2-1-121-05, p 42). Tsiviilasjas nr 2-18-15391 selgitas Riigikohus, et korteriomandi- ja korteriühistuseaduse järgi ei saa korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul kohus määrata kindlaks korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi kasutuskorda ega määrata korteriomanikele seaduses sätestatust erinevaid või täpsemaid kohustusi (RKTKm 07.04.2021, 2-18-15391, p 11). Varasem kasutuskorra kindlaksmääramise osas kinnistunud praktika selle lahendiga ringkonnakohtu hinnangul ei muutunud. Riigikohus on ka viidatud lahendist hilisemas määruses märkinud, et erinevalt n-ö tavalisest kaasomandist ei ole korteriomanikel võrreldavalt laia nõuet kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramiseks (

§ 72lg 5) (RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 15 viimane lõik).

Kuivõrd praegusel juhul ei ole tegemist korteriomanditeks jagatud kinnisasjaga, ei piira viidatud lahend kohtul kasutuskorda kindlaks määrata. 10 2-22-7036 15.

1. Samas nõustub kolleegium avaldaja määruskaebuses esitatud seisukohaga, et maakohus rikkus menetlusõiguse normi, kui määras kindlaks avaldaja taotletust teistsuguse kasutuskorra, seda menetlusosalistega arutamata. TsMS § 436 lg 4 esimesest lausest tulenevalt ei või kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud (Riigikohus on viidatud sätet kohaldanud ka hagita asjas, vt RKTKm 16.04.2019, 2-18-7846, p 11). Kuigi maakohus on märkinud õigesti, et TsMS § 477 lg 5 järgi ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti, ei tohi määratav kasutuskord siiski tulla kaasomanikele maakohtu lahendist üllatusena. 15.
2. Avaldaja palus jätta tema ainukasutusse ja -valdusesse 11.05.2022 esitatud avalduse lisaks 8 oleval plaanil märgitud alad LIT A (edaspidi ala A) ja LIT B ning puudutatud isiku ainukasutusse ja -valdusesse samal plaanil märgitud LIT C (edaspidi ala C). Puudutatud isik oli seevastu seisukohal, et kasutuskord tuleks määrata üksnes hoonetele, jättes hooviala ühiskasutusse, kuna tegemist on väikese kinnisasjaga. Maakohus jättis vaidlustatud määrusega avaldaja ainukasutusse ja -valdusesse sisuliselt ala A ja puudutatud isiku kasutusse sisuliselt 11.05.2022 esitatud avalduse lisaks 8 oleval plaanil märgitud LIT B ja ala C, kuigi ala A ja 11.05.2022 esitatud avalduse lisaks 8 oleval plaanil märgitud LIT B piir erines vähesel määral avaldaja taotletust. Maakohus jättis seega puudutatud isiku kasutusse suuremas ulatuses hooviala kui kumbki menetlusosalistest oli palunud, lisaks ka majandamishoone (kuurid). Ringkonnakohtu arvates ületas maakohus diskretsiooni piire, kui määras sisuliselt kogu 11.05.2022 esitatud avalduse lisaks 8 oleval plaanil märgitud LIT B hooviala ning kuurid puudutatud isiku ainukasutusse ja -valdusesse. Lisaks sellele, et maakohus ei lähtunud kaasomandi osade proportsioonist, võttis maakohus vaidlustatud määrusega ära avaldajalt võimaluse kasutada majandamishoonet (kuure), kuigi maakohus tuvastas vaidlustatud määruse p-s 17.2.3, et majandushoone on kaasomanike ühiskasutuses ja -valduses.
3. Maakohus tuvastas ja ka määruskaebemenetluses ei vaidle menetlusosalised selle üle, et kinnistu pindala on 785 m2; avaldajale kuulub kinnisasjast 8/10 mõttelist osa ja puudutatud isikule 2/10 mõttelist osa; avaldaja ainukasutuses ja -valduses on elamud I ja II, mis jäävad alale A; puudutatud isiku ainukasutuses ja -valduses on elamu III, mis jääb alale C; ning kaasomanike ühiskasutuses on kinnisasja kagunurgas asuv majandushoone/kuurid. Samuti puudub vaidlus selle üle, et hooviala, mis ümbritseb elamut I ja II, on avaldaja ainukasutuses ja -valduses (11.05.2022 esitatud avalduse lisaks 8 ja 04.06.2024 menetlusdokumendi lisaks oleval plaanil märgitud ala „Lit A“), ning võiks ka määratava kasutuskorraga avaldaja ainukasutusse ja -valdusesse jääda. Puudutatud isiku 14.06.2024 esitatud plaanil ühtib LIT „A“ peaaegu täielikul avaldaja plaanil märgitud alaga A, erinevus on üksnes väikses osas puudutatud isiku kasutuses oleva elamu III läheduses olevates piirides. Menetlusosalised vaidlevad selle üle, kuidas tuleks määrata kinnisasja ülejäänud hooviala (avaldaja 04.06.2024 plaanil alad B ja C, puudutatud isiku plaanil alad B, C1 ja C2) ning majandamishoone (kuurid) kasutamise kord.
4. Riigikohus on selgitanud, et kohtul on kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestades mh kõigi kaasomanike ühiste huvidega, kaasomandi mõtteliste osade suurusega, senise kasutuskorraga, pooltevaheliste suhetega jm oluliste asjaoludega ning vajadusel tuleb eelistada ka vähemuse huvisid (vt nt RKTKm 17.04.2008, 3-2-1-12-08, p 13). 17.
5. Ringkonnakohus selgitas menetlusosalistele 07.03.2024, milline oleks kohtu hinnangul avaldaja ja puudutatud isiku taotlusi, kaasomandiosade suurusi ja senist kasutuskorda arvestades võimalik kasutuskord ning tegi avaldajale ettepaneku taotletud kasutuskorra 11 2-22-7036 tingimusi muuta ja esitada vastavalt uus joonis. Avaldaja teatas 31.05.2024 ja 04.06.2024, et oleks nõus sellise lahendusega, mille järgi jääb vastavalt 04.06.2024 esitatud kasutuskorra plaanile (tl 152): - ala A pindalaga 455 m2 avaldaja ainukasutusse (plaanil heleroheline ala, mis on avaldaja 04.06.2024 seisukohas nimetatud kui kollane ala); - ala B hoonestamata ala pindalaga 100 m2 (plaanil pruun ala) kaasomanike ühiskasutusse; - ala C pindalaga 157 m2 (plaanil sinine ala, mis on avaldaja 04.06.2024 seisukohas nimetatud kui erklilla ala) puudutatud isiku ainukasutusse; - ala D pindalaga 15 m2 (plaanil punane ala, mis on avaldaja 04.06.2024 seisukohas nimetatud kui hall ala) puudutatud isiku ainukasutusse; - ala E pindalaga 58 m2 (plaanil tumeroheline ala, mis on avaldaja 04.06.2024 seisukohas nimetatud kui roheline ala) avaldaja ainukasutusse. Selliselt on avaldaja palunud erinevalt esialgsest avaldusest ja selle 15.11.2022 täiendusest, et poolte ühiskasutusse jääks 04.06.2024 esitatud plaanil hooviala alal B, mida avaldaja algselt soovis enda ainukasutusse, ning määrata kuurid kummagi kaasomaniku omandi osale vastavas osas kaasomaniku ainukasutusse, mida avaldaja soovis samuti algselt tervikuna enda ainukasutusse. Puudutatud isik avaldaja 31.05.2024 ja 04.06.2024 taotlusega ei nõustunud, leides, et välja on kujunenud kasutuskord, mille järgi puudutatud isik kasutab ja pargib avaldaja plaanil märgitud hoovialal B. Kuuride määramist kummagi menetlusosalise ainukasutusse puudutatud isik ei toetanud ja märkis, et kuuride seisukord on väga halb, säilitada ei ole nende juures midagi ja puudutatud isik ei ole kuure lammutanud. 17.
6. Riigikohus on selgitanud, et kaasomandi mõtteliste osade suurus ei ole kasutuskorra määramisel ainumääravaks asjaoluks. Poolte kokkulepe või erinevad asjaolud võivad õigustada sellest kõrvalekaldumist, kuid üht kaasomanikku ei või hea usu põhimõtte vastaselt teise arvel siiski rikastada ning kasutuskord võib arvesse tulla ka kaasomandis oleva asjaga seotud kulutuste kandmisel (RKTKo 08.02.2006, 3-2-1-121-05, p 42). Lisaks üldjuhul kui ühe isiku ainukasutusse jääb suurem osa kaasomandi esemest kui tema kaasomandi osa, tuleb tal maksta selle eest teistele hüvitist.

§ 71

lg-t 2 tuleb tõlgendada laiendavalt nii, et selle sätte alusel on kaasomanikul õigus esitada teise kaasomaniku vastu, kes kasutab kaasomandi mõttelisest osast suuremat reaalosa, kasutuseeliste hüvitamise nõue. Kasutuseeliseks on ka see, kui kaasomanik kasutab oma kaasomandi mõttelisest osast suuremat pinda (RKTKm 3-21-172-10, p 13, RKTKo nr 3-2-1-137-10, p 12). Seega kuigi kaasomandiosade suurused ei ole kasutuskorra kindlaksmääramisel ainumääravaks asjaoluks, tuleb ringkonnakohtu hinnangul kasutuskord määrata siiski osade suurusjärgust lähtuvalt, kui ei esine kaalukaid asjaolusid omandi osade proportsioonist kõrvalekaldumiseks. Maakohus määras kasutuskorra kindlaks senisest faktilisest kasutusest lähtuvalt ja jättis avaldaja ainukasutusse tema omandile vastavast osast väiksema maa-ala. Maakohtu diskretsiooniotsustus ei ole selles osas jälgitav ning kolleegiumi hinnangul on see ka põhjendamatu. Avaldaja pöördus kohtusse selleks, et võimaldada kinnisasja kasutamine kaasomanikele proportsionaalselt, arvestades kummagi osa suurust. Avaldusest nähtuvalt oli avalduse esitamise ajendiks asjaolu, et puudutatud isik hõivas suurema osa kinnistust, kui tema omandiosale vastab. Seega peaks ringkonnakohtu arvates lisaks sellele, et kinnistut on seni teatud viisil kasutatud, esinema veel mõni kaalukas asjaolu, mis võimaldaks kasutuskorra kindlaks määrata selliselt nagu seda tegi maakohus. Vaidlustatud määruse kohaselt poolitaks avaldaja taotletud kasutuskord kinnistu tarbetult. Kuivõrd kumbki menetlusosaline on määruskaebemenetluses soostunud sellega, et kinnisasi tuleb kasutuskorraga nn tükeldada, st kummagi kaasomaniku ainukasutuses olevad alad võivad paikneda kinnistul eri kohtades, 12 2-22-7036 võib käesoleval juhul sellist kasutuskorda pidada asjaolusid arvestades mõistlikuks hoolimata sellest, et tänaseni on kinnisasja faktiline kasutamise kord olnud teistsugune. Seetõttu tuleb praegusel juhul kasutuskorra määramisel arvestada lisaks mõistlikkuse ja hea usu põhimõttele ning pooltevahelistele suhetele ka kaasomandi mõtteliste osade suurusi, sh võimalusel tagada avaldajale õigus kasutada kinnistut tema omandisuurusele vastavas osas. 17.

1. Hooviala, mis avaldaja 04.06.2024 esitatud plaanil on tähistatud kui ala B ja C ning puudutatud isiku 14.06.2024 plaanil ala B ja C1 ning C2, kasutuskorra kindlaksmääramise osas on menetlusosalised vaielnud kogu menetluse vältel. Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust selle üle, et puudutatud isik kasutab hetkel kogu seda ala, mh pargib enda autot/autosid alal, mis puudutatud isiku 14.06.2024 plaanil on tähistatud kui C
2. Puudutatud isiku soovitud kasutuskorra järgi oleks tema ainukasutusse jäävad alad üksteisest eraldatud, kuid liikumine oleks tagatud ühiskasutatava alaga, mis on tema plaanil tähistatud kui ala B. Avaldaja on 31.05.2024 ja 04.06.2024 seisukohtades soovinud, et puudutatud isiku ainukasutusse jääks nende 04.06.2024 esitatud plaanil märgitud ala C ja ühiskasutusse ala B, mis jääb Kivimäe tänava ja Kivimäe tn 6 kinnistu kõrvale. Kolleegium leiab, et kasutuskord on mõistlik määrata nimetatud osas vastavalt avaldaja taotletule. Avaldaja taotletud kasutuskorraga on tagatud mõlema kaasomaniku juurdepääs nii ühiskasutatavale alale, seda läbi Kivimäe tn ääres paikneva autovärava, mis jääb ühiskasutusse, kui ka kummagi kaasomaniku ainukasutusse jäävatele kuuridele (vt järgmist punkti). Kuivõrd puudutatud isik pargib kuuride ees sõidukeid ning seal seisab ka puudutatud isiku väitel mittekasutuses olev sõiduk (14.06.2024 seisukoht, tl 162), ei ole avaldajal võimalik sõidukiga kuuride juurde pääseda. Puudutatud isiku 14.06.2024 soovitud kasutuskorra ja plaaniga jääks autovärav puudutatud isiku ainukasutusse, mistõttu ei oleks sellise kasutuskorra puhul avaldajal ligipääs sõidukiga tagatud. Arvestades, et omanikud on väljendanud soovi kuure remontida / üles ehitada, saab pidada usutavaks vajadust pääseda kuuride lähedale ka sõidukitega. Kuigi puudutatud isik on toonud esile, et parkimiskohtade viimine alale, mis avaldaja 04.06.2024 plaani järgi on ala C, põhjustaks talle ebamugavusi, ei ole puudutatud isik avaldanud muid põhjused, mis kaaluksid üles avaldaja õiguse kuuridele sõidukiga ligi pääseda. Kolleegium mõistab puudutatud isiku soovi jätkata parkimist ja esemete võimalikku hoidmist seal, kus ta on seda aastaid teinud, kuid kaasomandi omandivormi puhul tuleb paratamatult võtta arvesse ka teise kaasomaniku huve ja õigusi. Ringkonnakohtu hinnangul arvestab käesoleva määrusega kehtestatav kasutuskord võimalikult suures ulatuses kummagi kaasomaniku huvidega, sh saab puudutatud isik jätkuvalt kasutada seni tema faktilises ainukasutuses olnud ala, mis on avaldaja 04.06.2024 plaani järgi ala B, ning ka tema ehitatud väravaid, kuid ei või kuuridele ligipääsu tagamiseks sellel alal enam parkida ja asju hoiustada. 17.
3. Avaldaja ja puudutatud isik ei ole üksmeelel selles, kas majandushoone (kuurid) tuleks kasutuskorraga määrata kummagi kaasomaniku ainukasutusse või peaksid need jääma ühiskasutusse. Kuivõrd maakohus tuvastas, et seni on kaasomanikud kuure ühiselt kasutanud, tegi ringkonnakohus menetlusosalistele ettepaneku faktiline olukord säilitada ja määrata ka kasutuskorraga kuurid ühiskasutusse. Avaldaja on seepeale aga esile toonud, et kuuride ühine kasutamine on viinud selleni, et kumbki kaasomanik ei ole kuuride eest hoolitsenud, vaid ajapikku on kuuride seisukord muutunud väga halvaks. Kuuride halva seisukorra ja lagunemisega nõustus ka puudutatud isik. Säilitades olemasoleva olukorra, võivad kuurid nende remontimata jätmisel ära laguneda ning sel juhul ei oleks enam majandushoonet, mida ühiselt kasutada. Kolleegiumi arvates on seetõttu põhjendatud määrata mh vaidluste edasiseks vältimiseks majandamishoone osas kasutuskorraga ainukasutusõigus kummalegi kaasomanikule, et mh oleks võimalik enda ainukasutuses olevat hoonet parandada. Avaldaja 13 2-22-7036 ettepanekul peaks kasutus lähtuma kaasomandi osa suurusest. Puudutatud isik ei ole esitanud sisulisi vastuväiteid sellele, milline ja kui suur osa kuuridest peaks jääma tema või avaldaja ainukasutusse. Puudutatud isik on soovinud üksnes ühiskasutust. Samas ei ole puudutatud isiku seisukohtadest järeldatav, miks on ühiskasutusse määramine parem kuuride kummagi kaasomaniku ainukasutusse määramisest. Seetõttu lähtub kolleegium avaldaja ettepanekust. Kasutuskorras tuleb seega määrata kindlaks, et puudutatud isiku ainukasutuses ja -valduses on tema kasutuses oleva elamu III kõrval olev(ad) kuur(id), mis on kohtumäärusele lisatud plaanil alal D pindalaga 15 m2 ja avaldaja ainukasutuses ning -valduses kuurid alal E pindalaga 58 m
4. Paikvaatluse protokollist nähtuvalt on ka seni olnud puudutatud isiku kasutuses elamu III kõrval olevad kuurid ning avaldaja kasutuses Kivimäe tn 6 poolne kuur (tl 60 pöördel ja 61). Seega võimaldab kuuride osas määratav kasutuskord säilitada osaliselt praegu kujunenud kasutamise korda ning vastab kaasomandi mõtteliste osade suurusele (15 m2 on ca 1/5 kuuride 73 m2 kogupindalast ja 58 m2 on ca 4/5). 17.
5. Lähtuvalt eeltoodust tuleb kõiki asjas esitatud asjaolusid ja tõendeid arvestades muuta maakohtu määratud kasutuskorda ja määrata see seni käsitletud osas vastavalt avaldaja 04.06.2024 taotlusele ja plaanile. Kokkuvõttes on ringkonnakohtu määratud kasutuskorraga arvestatud suuremal määral kaasomandi mõttelisi suurusi, kuid vastavalt avaldaja taotlusele on puudutatud isiku tegelikus kasutuses lisaks avaldaja 04.06.2024 plaanil märgitud alale C (157 m2) ka ühiskasutatav ala B (100 m2) ja kuur alal D (15 m2), st kokkuvõttes suurem osa kinnistust kui vastab talle kuuluvale mõttelisele osale (1/5 kogupindalast 785 m 2 on 157 m2). Kuivõrd suurem osa ei ole üksnes puudutatud isiku kasutuses, vaid tegemist on ühiskasutusega, ei pea ringkonnakohus käesoleval juhul põhjendatuks kasutuseelise eest hüvitise määramist. Avaldaja ei ole vaatamata määruskaebuses esitatud etteheidetele sellist nõuet ka esitanud. Kuna avaldaja on sellise kasutuskorra ise välja pakkunud, st sellega nõustunud, siis ei oleks hüvitise määramisel käesoleval juhul ka põhjust.
6. Avaldaja on palunud kasutuskorras kindlaks määrata ka puudutatud isiku kohustus tagada avaldajale igal ajal tingimusteta vaba juurdepääs hoonestamata alale B ja kuuridele alal E. Ringkonnakohtu hinnangul peaks vastav tingimus kehtima selguse mõttes mõlema kaasomaniku suhtes, kuivõrd ka avaldaja ei peaks takistama hoonestamata ala B kasutamist ja puudutatud isiku ainukasutusse jääva kuuri alal D juurde pääsemist, mh autoga. Kuivõrd kindlaks määratava kasutuskorra järgi pääseb puudutatud isik alale C parkima üksnes üle ala B, mis on ühiskasutuses, siis peab avaldaja tagama, et tema tegevuse tagajärjel puudutatud isiku ligipääs tema ainukasutuses olevale osale ei oleks takistatud. Seetõttu määrab ringkonnakohus ühiskasutataval alal B vaba juurdepääsu tagamise kohustuse nii puudutatud isikule kui ka avaldajale. Ühtlasi palus avaldaja, et puudutatud isik annaks talle üle ka värava võtme, mis asub ühiskasutataval alal B. Kuna seni on väravat kasutanud üksnes puudutatud isik, on vastava kohustuse panemine põhjendatud. Samuti nõustub ringkonnakohus avaldajaga, et puudutatud isik peaks korrastama omal kulul ühiskasutusse jääva ala B esemetest, mille puudutatud isik või tema pereliikmed/tuttavad on sinna toonud. Puudutatud isik on küll vaielnud vastu sellele, kas vastaval alal olevaid asju saab nimetada prügiks, kuid sellegipoolest on puudutatud isik möönnud, et tema asju seal asetseb ning pargitud on ka üks auto, mis ei ole kasutuses. Kuna nimetatud asjade ühiskasutavale alale jätmine ei võimaldaks ühiskasutatava ala kasutamist, tuleb need asjad eemaldada.
7. Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu määratud kasutuskorda, tuleb asendada määruse lisaks olev kasutuskorra plaan avaldaja 04.06.2024 esitatud plaaniga (tl 152).
8. Avaldaja on maakohtu määruse vaidlustanud ka menetluskulude jaotuse osas, paludes menetluskulud jätta puudutatud isiku kanda. TsMS § 172 lg 1 teise lause kohaselt kui hagita 14 2-22-7036 menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. TsMS § 172 lg 1 teine lause annab kohtule menetluskulude jaotamisel laia kaalutlusruumi. Kinnisasja kasutuskorra määramine teenib eelduslikult mõlema kaasomaniku huve. Kuivõrd avaldaja esitas kasutuskorra sellisel kujul, milles ringkonnakohus selle määras, alles määruskaebemenetluses, ei ole põhjendatud jätta maakohtu menetluskulusid puudutatud isiku kanda. Kasutuskorra kindlaksmääramise vaidluste puhul on tavaline, et menetlusosalised esitavad oma nägemuse võimalikust kasutuskorrast ning kohus teeb otsustuse, mis tugineb menetlusosaliste poolt esitatud variantidele. Kolleegiumi hinnangul on käesolevas asjas tegemist kõigi kaasomanike huvides tehtava lahendiga, mis aitab hoida ära võimalikud tulevikus tekkida võivad vaidlused.
9. Määruskaebuse menetlemise kulud jätab ringkonnakohus eeltoodud kaalutlustel samuti TsMS § 172 lg 1 teise lause järgi menetlusosaliste endi kanda kuna lahend tehakse mõlema kaasomaniku huvides.
10. Käesoleva määruse peale võib esitada kaebuse Riigikohtule TsMS § 617 lg 2 ja § 696 lg 1 teise lause järgi. (allkirjastatud digitaalselt) Määruse lisa 15 2-22-7036 16 2-22-7036 17