Obsah (8)

§ 15§ 29§ 23§ 32§ 22§ 33§ 20§ 21

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kersti Kerstna-Vaks, Margit Jäätma, Triin Uusen-Nacke Määruse tegemise koht ja aeg Tartu, 13. november 2024 Tsiviilasja number 2-23-14609 Tsiviilas

) § 22 lg 5 kohaselt võib põhikirjaga ette näha sama isiku poolt esindatavate korteriomanike ülemmäära. Põhikirja punkti 2.3 kohaselt võib üks isik korteriomanike üldkoosolekul esindada ühte korteriomanikku.

§ 15

lg 1 sätestab, et kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need isikud teostada korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt. Korteriomandite nr 6 ja 7 ühisomanikud on avaldajad 2 ja 3, korteriomandi nr 2 omanik on avaldaja 3. Puudutatud isik on põhikirja punktile 2.3 viidates õigesti arvesse võtnud, et M. Päädam esindab avaldajat 3, kellele kuulub 24,4 häält. Õige ei ole avaldajate seisukoht, et tegelikult M. Päädam esindabki ühte korteriomanikku – avaldajat 3, kellel on avaldajate väitel korteriomandite nr 2, 6 ja 7 ainuesindusõigus. Tulenevalt

§ 15

lg-st 1 saavad avaldajad 2 ja 3 teostada korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt ning seetõttu ei saa M. Päädam ühisomandisse kuuluvate korteriomandite puhul avaldajat 3 esindada. Kuna üldkoosolekul oli esindatud 126,9 häält ja põhikirja vastuvõtmisel hääletas selle poolt 102,5 häält, on 2/3 häälteenamuse nõue täidetud. MAAKOHTU SEISUKOHT

1. Viru Maakohus rahuldas
2. mai
3. a määrusega avalduse ja tuvastas, et puudutatud isiku
4. detsembri
5. a üldkoosoleku otsus põhikirja muutmise osas on tühine ning
6. novembri
7. a üldkoosoleku päevakorra punktis 2 vastu võetud otsus
8. detsembril 2022 5 vastu võetud põhikirja kehtima jätmise osas on tühine. Maakohus lõpetas menetluse avalduses puudutatud isiku
9. augusti
10. a üldkoosoleku otsuste päevakorrapunktide 1, 2, 3, 6, 7 (välja arvatud
11. detsembril 2022 vastu võetud põhikirja kehtima jätmise) osas kehtetuks tunnistamise nõudes seoses selles osas avaldusest loobumise vastuvõtmisega. Maakohus jättis kõik menetluskulud puudutatud isiku kanda.

§ 29

lg 2 alusel korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega. TsÜS § 38 lg 2 järgi juriidilise isiku organi otsus on tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Huvitatud isik saab otsuse tühisusele tugineda, kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud.

§ 23

lg 3 sätestab, et korteriomanikul ei ole hääleõigust juhul, kui otsustatakse tema vabastamist kohustusest või vastutusest, tema ja korteriühistu vahel tehingu tegemist või temaga õigusvaidluse pidamist ning selles tehingus või õigusvaidluses korteriühistu esindaja määramist või küsimusi, mis puudutavad korteriomaniku või tema esindaja juhatuse liikmena tegutsemise kontrollimist või hindamist, või kui korteriomaniku kohta kehtib

§ 32kohaselt tehtud otsus.

Esindatuse määramisel selle liikme hääli ei arvestata. Kuna

1. detsembril 2022 toimunud üldkoosoleku päevakorra punkti 1 osas otsustati avaldajatele 2 ja 3 kuuluvate korteriomandite sundvõõrandamisnõude esitamine, siis kvoorumi kindlakstegemisel ja hääletamisel ei arvestatud nende hääli. Avaldajatel ei ole vaidlust hääletamisel avaldajatele 2 ja 3 häälte määramata jätmise üle. Puudutatud isiku alates
2. aprillist 2017 kehtinud põhikirja punkti 7.8.2 kohaselt on üldkoosolekul igal korteriomandil üks hääl ja punkti 7.7.1.4 kohaselt korduskoosolek on pädev vastu võtma otsuseid, kui sellel osaleb vähemalt kolm ühistu liiget.

§ 22

lg 3 viimase lause eesmärgiks on vältida huvitatud korteriomaniku eeliste saamist ja võimalike huvide konflikti tekkimist. Riigikohus on

1. juuni
2. a kohtuotsuse 2-16-1907 punktis 27 selgitanud, et heade kommete vastasus eraõigusliku juriidilise isiku juhtorgani otsuse tühisuse alusena saab vähemalt üldjuhul tulla kõne alla siis, kui heade kommete vastasus seostub otsuse sisuga ehk sellega, mida otsustati. Riigikohus leidis (RKTKm 12.04.2023, 2-20-2549, p 17), et

§ 32

järgi tehtud korteriomanike üldkoosoleku otsuse korral ei hinda kohus seda, kas esinevad korteriomandi võõrandamise nõude eeldused

§ 32lg 2 mõttes.

Selles osas saab isik, keda kohustati korteriomandit võõrandama, esitada vastuväiteid hiljem, vajaduse korral ka

§ 33alusel algatatud hagimenetluses.

Kuna otsustati avaldajatele 2 ja 3 kuuluvate korteriomandite sundvõõrandamise üle, siis avaldajatele 2 ja 3 selles küsimuses häälte mitte määramine on toimunud vastavalt seadusele. Seega ei nõustunud maakohus, et sundvõõrandamiseks kohustamise otsus on tühine heade kommetega vastuolu tõttu. Avaldajad heidavad puudutatud isikule ette seda, et sundvõõrandamiseks kohustamise otsus võeti vastu, et võtta vastu järgnevaid otsuseid ilma avaldajate 2 ja 3 häälteta. Sundvõõrandamiseks kohustamise otsuse tühisuse tõttu avaldajate arvates on tühine ka 7. detsembri 2022. a teine otsus uue põhikirja vastuvõtmise kohta. Maakohus märkis, et 7. detsembril 2022 ei toimunud kahte erinevat üldkoosolekut toimunud. Avaldajad leiavad, et sundvõõrandamise küsimuse osas avaldajatele 2 ja 3 häälte mitte andmise tõttu ei saanud avaldajad 2 ja 3 ka teise päevakorra punkti osas hääletada.

§ 22

lg 3 esimesest lauses tulenevalt puudub korteriomanikul hääleõigus üksnes temaga seotud küsimuse otsustamisel, mis ei tähenda, et avaldajatel 2 ja 3 ei olnud hääleõigust muude küsimuste otsustamisel samal 6 üldkoosolekul. Avaldajatel oli hääleõigus

1. detsembri
2. a üldkoosoleku päevakorra punkti 2 osas hääletamiseks. Puudutatud isiku alates
3. aprillist 2017 kehtiva põhikirja punkti 7.8.6 järgi peab põhikirja muutmise otsuse poolt olema rohkem kui pool ühistu liikmetele kuuluvate häälte üldarvust. Samas üldkoosolek oli asunud seisukohale, et korteriomandite 2, 6 ja 7 osas on kehtiv korteriomanike otsus sundvõõrandamise kohta

§ 32

alusel, mistõttu nende korteriomandite omanikel ei ole koosolekul hääleõigust ja esindatuse määramisel nende liikmete hääli ei arvestata (

§ 22lg 3).

Lisaks on protokollis kirjas, et korteriomandite 2, 6 ja 7 omanikud ehk avaldajad 2 ja 3 ei ole koosolekule ilmunud. Kuna korraldatud oli üks korduskoosolek, mille päevakorra punkti 1 osas avaldajatele 2 ja 3 hääli ei antud, siis ei vasta protokollis kajastatu tegelikkusele avaldajate 2 ja 3 üldkoosolekule mitteilmumise kohta.

1. novembril 2022 üldkoosoleku mittetoimumist kinnitab asjaolu, et selle protokolli kohaselt korteriomandite 2, 6 ja 7 osas on kehtiv korteriomanike otsus sundvõõrandamise kohta. Kuna enne
2. novembrit 2022 sellist ostust tegelikult ei olnud vastu võetud, siis kinnitab see omakorda, et üldkoosolek ka põhikirja muutmise osas tegelikult on toimunud samal päeval
3. detsembril 2022, s.o kellavahemikus 14:30-15:00 ehk sundvõõrandamise päevakorra punkti osas hääletamise läbiviimisest 5 minuti möödumisel. Protokolli kohaselt võtsid üldkoosolekust osa 3 ühistu liiget, kellele kuulub 4 häält, sh T. Kople – 1 hääl, avaldaja 1 – 1 hääl ja I. Saapar – 2 häält. Esimese, s.o
4. detsembril 2022 kell 14:00-14:25 läbi viidud üldkoosoleku protokolli kohaselt võtsid üldkoosolekust osa I. Saapar (esindaja Ü. Kastepõld) 2 häälega ja T. Kople 1 häälega. Sellega on tuvastanud, et tegelikult on avaldaja hiljem lubanud üldkoosolekule avaldaja 1, kellele on ka andnud hääleõiguse ja 4 poolt häältega otsustanud võtta vastu puudutatud isiku uus põhikiri. Puudutatud isik on põhikirja muutmise otsustamisel lubanud koosolekul osaleda isikul, kes ei ole koosoleku alguseks kella 14-ks üldkoosolekule kohale ilmunud ja kellega ta kvoorumi kindlakstegemisel ei ole arvestanud. Sellega on tekitatud puudutatud isikule soodsam olukord, mis võimaldas uue põhikirja vastu võtta. Sellise otsuse vastuvõtmise on puudutatud isik oluliselt rikkunud otsuse vastuvõtmiseks ettenähtud korda, sest ei ole selge, kuidas ja mis ajahetkest alates avaldaja 1 üldkoosolekule ilmus ja mis ajast alates tema häält arvestati. Olukorras, kus üldkoosolekul oli õigus uue põhikirja vastuvõtmise eest hääletada kahel korteriomanikult, kellele kuulus 3 häält kokku 7 häälest, ei ole põhikirja muutmine toimunud vastavalt
5. aprilli
6. a põhikirja punktile 7.8.6, sest põhikirja muutmise otsuse poolt ei ole tegelikult saadud rohkem kui poole ühistu liikmetele kuuluvate häälte üldarvust. Lisaks ei ole otsuse vastuvõtmisel täidetud 2/3 poolthäälte nõuet. Seega on üldkoosoleku otsus põhikirja muutmise osas tühine.
7. novembril 2023 kell 14:00 toimunud korteriomanike üldkoosolekul otsustati tunnistada kehtetuks
8. augustil 2023 vastu võetud põhikiri ja jätta kehtima
9. detsembril 2022 vastu võetud põhikiri. Üldkoosoleku protokolli kohaselt toimus häälte arvu määramine vastavalt korteriomanikele kuuluvate eluruumide üldpindadele, sh T. Kople – 23,6 häält, M. Päädam (esindas volikirja alusel avaldajat 3) – 24,4 häält ja H. Saapar (esindas volikirja alusel I. Saaparit) – 78,9 häält. Kokku 126,9 häält 199,9-st. Avaldajad väidavad, et tegelikult oli
10. novembri
11. a üldkoosolekul esindatud mitte 126,9 häält, vaid 176 häält (s.o avaldaja 3 korter nr 2 – 24,4 häälega, I. Saapari korter nr 3 – 31,6 häälega, T. Kople korter nr 4 – 23,6 häälega, I. Saapari korter nr 5 – 47,3 häälega ning avaldajate 2 ja 3 korter nr 6 – 24,1 häälega ja korter nr 7 – 25 häälega) ja et põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmiseks oli vaja mitte lihthäälteenamust, vaid 2/3 poolthäält ehk 117,33 häält. Vahe on tekkinud avaldajatele 2 ja 3 korteriomandite 6 ja 7 eest häälte mittearvestamisest. 7 Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 23 lg 1 sätestab, et põhikirja muutmise otsus on vastu võetud, kui selle poolt on hääletanud üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.

§ 20

lg 1 teise lause järgi korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse lisaks samas seaduses sätestatule muu hulgas ka mittetulundusühingute seaduse § 23 lõigetes 1 ja 2 sätestatut. Korteriomanike põhikirja muutmise otsuse kehtivuse hindamisel peab kohus kontrollima, kas poolt on antud vähemalt 2/3 häält. Menetluses esitatu alusel

1. juulil 2020 dateeritud (
2. oktoobril 2023 kell 10.09 digitaalselt allkirjastatud) volitusega volitas avaldaja 2 avaldajat 3 esindama teda hääleõigusega Tapa vald, Tapa linn, XXXXXX korteriühistus temale kuuluvate korterite 6 ja 7 seonduvaga.
3. juulil 2020 dateeritud (
4. oktoobril 2023 kell 21:47 digitaalselt allkirjastatud) volitusega volitas avaldaja 3 M. Päädamit esindama avaldajat 3 korteriühistus XXXXXX, Tapa linnas temale kuuluvate korteritega XXXXX, X ja X. Avaldajad 2 ja 3 on korteriomandite 6 ja 7 ühisomanikud.

§ 15

lg 1 tulenevalt, kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need isikud teostada korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt. See ei kehti korteriühistu suhtes, kui ühine omand ei ole kantud kinnistusraamatusse. Volitust tõlgendatakse selliselt, nagu pidi esindatava tahteavaldust või käitumist mõistma isik, kellele volitus anti või kes avalikkusele suunatud tahteavaldusele või esindatava avaldusele või käitumisele tugineb. Avaldaja 2 volitas avaldajat 3 ennast esindama korteritega 6 ja 7 seonduvates küsimustes. Edasivolituse tegemisel ei volitanud avaldaja 3 M. Päädamit avaldajat 2 esindama, sest sõnastust „mind esindama“ tuleb tõlgendada, et edasivolitust ei antud teise ühisomaniku (avaldaja 2) esindamiseks. Avaldaja 3 volitus korteri nr 2 esindamiseks on kehtiv. Selle korteriomandi osas on avaldajale 3 üldkoosolekul 24,4 häält antud. Kuna üldkoosolekul ei olnud korterite nr 6 ja 7 ühisomanikud kohal ja neid ei esindanud esindaja, siis ei ole õiged avaldajate väited avaldajate 2 ja 3 esindatuse kohta

1. novembri
2. a üldkoosolekul ja avaldajatele 2 ja 3 nende ühisomandisse kuuluvate korteriomandite nr 6 eest 24,1 hääle ja nr 7 eest 25 hääle mitteandmise kohta. Üldkoosoleku protokolli kohaselt päevakorra punkti 2 osas tunnistada kehtetuks
3. augustil 2023 vastu võetud põhikiri ja jätta kehtima
4. detsembril 2022 vastu võetud põhikiri anti 126,9 poolt häält ja vastu 24,4 häält ehk otsuse poolt oli antud 83.87% esindatud häältest (126,9 m 2 : 151,3 m2 x 100), mis on suurem kui seadusest tulenev 2/3 nõue, kuid see ei tähenda, et sellest tulenevalt otsus on kehtiv.
5. novembri
6. a otsus põhikirja muutmiseks võeti vastu lähtudes
7. augusti 2023 üldkoosolekul vastuvõetud põhikirjas sätestatud häälte arvu määramisest (eluruumide ruutmeetrite suurustest).
8. oktoobri 2023 esialgses avalduses nõudsid avaldajad
9. augusti
10. a üldkoosoleku otsuste tühistamist päevakorra punktide 1) põhikirja muutmise, 2) halduskulude tariifi kinnitamise, 3) remondifondi tariifi kinnitamise, 6) juhatuse liikmetele tasu määramise 7) majanduskava kinnitamine osas.
11. novembril 2023 toimunud üldkoosoleku otsustega tühistati
12. augustil 2023 päevakorrapunktide 1, 2, 3, 6, 7 osas vastu võetud otsused, tunnistati kehtetuks
13. augustil 2023 vastu võetud põhikiri ning otsustati jätta kehtima
14. detsembril 2022 vastu võetud põhikiri.
15. detsembri
16. a menetlusdokumendis loobusid avaldajad
17. augusti
18. a üldkoosoleku otsuste päevakorrapunktide 1, 2, 3, 6, 7 kehtetuks tunnistamise nõudest. Avaldajad ei vaidle hääle arvu määramisel eluruumide ruutmeetrite aluseks võtmise üle.
19. detsembri
20. a otsus, millega määrati võtta vastu uus põhikiri, on tühine.
21. novembri
22. a otsuse vastuvõtmisel on lähtutud
23. detsembri
24. a üldkoosolekul vastu võetud (tühisest) põhikirjast. TsÜS § 84 lg 1 esimese lause järgi ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Seega on tühised kõik
25. novembri
26. a üldkoosoleku otsused, kuna need võeti vastu
27. detsembri
28. a tühise põhikirjaga kehtestatud häälte arvu määramise reeglite alusel. Avaldajatel on vaidlus vaid
29. novembril 8 2023 üldkoosoleku päevakorra punktiga nr 2
30. detsembril 2022 vastu võetud põhikirja kehtima jätmise osas, seega on
31. novembri
32. a üldkoosoleku otsus tühine üksnes selles osas. MÄÄRUSKAEBUS
33. Puudutatud isik esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ning jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud avaldajate kanda. Puudutatud isik vaidlustab maakohtu määrust resolutsiooni p-de 2 ja 3 osas ning osaliselt p 4 osas, samuti menetluskulude jaotuse osas. Maakohus märkis määruse resolutsiooni p-s 4, et menetlus tuleb lõpetada puudutatud isiku
34. augusti
35. a üldkoosoleku otsuste päevakorrapunktide 1, 2, 3, 6, 7 (välja arvatud
36. detsembril 2022 vastu võetud põhikirja kehtima jätmise) osas kehtetuks tunnistamise nõudes seoses selles osas avaldusest loobumise vastuvõtmisega. Avaldaja esitatud taotluses loobuti täielikult
37. augusti
38. a üldkoosoleku päevakorra punktides 1, 2, 3, 6 ja 7 vastu võetud otsuste tühistamise nõudest, taotluses ei kasutata sõnastust „välja arvatud
39. detsembril 2022 vastu võetud põhikirja kehtima jätmise osas.“ Maakohus leidis õigesti, et kuna otsustati avaldajatele 2 ja 3 kuuluvate korteriomandite sundvõõrandamise küsimus, siis avaldajatele 2 ja 3 selles küsimuses häälte mitte määramine on toimunud vastavalt seadusele. Maakohus leidis, et üldkoosoleku otsus põhikirja muutmise osas on tühine, kuna otsuse vastuvõtmisel ei ole järgitud MTÜS § 23 lg-s 1 sätestatud häälteenamuse nõuet. Riigikohus selgitas, et otsus, mille vastuvõtmisel on rikutud häälteenamuse nõudeid, on olemuselt seaduse või põhikirjaga vastuolus ning üksnes kehtetuks tunnistatav (TsÜS § 38 lg 1 esimene lause; vt nt RKTKo 27.03.2013, 3-2-1-16-13, p 12).

§ 29

lg 3 kohaselt on korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Häälteenamuse nõude rikkumise tõttu saaks

1. detsembril 2022 toimunud üldkoosoleku otsust üksnes kehtetuks tunnistada. Avaldajad pöördusid kohtu poole 10 kuud peale otsuse vastu võtmist. Maakohus on ekslikult märkinud, et
2. novembri
3. a üldkoosoleku protokolli kohaselt päevakorra punkti 2 osas anti 126,9 poolt häält ja vastu 24,4 häält ehk otsuse poolt oli antud 83,87% esitatud häältest. Tegelikult võeti otsus – tunnistada kehtetuks
4. augustil 2023 vastu võetud põhikiri, vastu ühehäälselt 126,9 häälega, aga otsus – jätta kehtima
5. detsembril 2022 vastu võetud põhikiri võeti vastu 102,5 poolthäälega, vastu oli 24,4 häält. Kuna üldkoosolekul oli esindatud 126,9 häält ja põhikirja vastuvõtmisel hääletas selle poolt 102,5 häält, on MTÜS § 23 lg-s 1 sätestatud 2/3 häälteenamuse nõue täidetud. Maakohus asus õigesti seisukohale, et kuna üldkoosolekul ei olnud korterite nr 6 ja 7 ühisomanikud kohal ja neid ei esindanud nende poolt ühiselt volitatud esindaja, siis ei ole õiged avaldajate väited avaldajate 2 ja 3 esindatuse kohta
6. novembri
7. a üldkoosolekul ja avaldajatele 2 ja 3 nende ühisomandisse kuuluvate korteriomandite nr 6 eest 24,1 hääle ja nr 7 eest 25 hääle mitteandmise kohta. Maakohus asus seisukohale, et
8. novembri
9. a üldkoosoleku otsused on tühised, kuna need võeti vastu
10. detsembri
11. a tühise põhikirjaga kehtestatud häälte arvu määramise alusel. Kuna maakohus ei saanud tuvastada
12. detsembril 2022 vastu võetud üldkoosoleku otsuse tühisust, on kehtiv ka
13. novembri
14. a üldkoosoleku päevakorra punktis 2 vastu võetud otsus
15. detsembril 2022 vastu võetud põhikirja kehtima jätmiseks.
16. Avaldajad paluvad jätta määruskaebuse rahuldamata, maakohtu määruse muutmata ja menetluskulud puudutatud isiku kanda. 9 Maakohus on määruse punktis 40 ebaõigesti põhjendanud, et
17. detsembri
18. a põhikirja muutmise otsuse hääletamisest võttis osa avaldaja
19. Avaldaja 1 ei ole
20. detsembri
21. a põhikirja muutmise poolt häält andnud ja see ei nähtu ka
22. detsembri
23. a põhikirja muutmise otsuse protokollist. Otsuse poolt on antud 3 häält, mitte 4 häält. Maakohus leidis määruse punktis 37, et avaldajatele 2 ja 3 korteriomandite sundvõõrandamise küsimuses häälte mitte määramine on toimunud vastavalt seadusele. Avaldajad ei tuginenudki kohtumenetluses sellele, et avaldajatele 2 ja 3 häälte mittemääramine on tühine heade kommetega vastuolu tõttu.

§ 22

lg 3 kohaselt ei saanud avaldajatel 2 ja 3 olla hääleõigust neile kuuluvate korteriomandite sundvõõrandamise otsustamisel. Maakohus selgitas määruse punktis 36, et avaldajatel ei ole vaidlust selle küsimuse üle hääletamisel avaldajatele 2 ja 3 häälte mitte määramise üle. Maakohus leidis määruse punktis 38, et

§ 22

lg 3 esimese lause kohaselt puudub korteriomanikul hääleõigus üksnes temaga seotud küsimuse otsustamisel, mis ei tähenda, et avaldajatel 2 ja 3 ei olnud hääleõigust järgmiste küsimuste otsustamisel. Kohtu seisukoht ei pruugi olla õige.

§ 22

lg 3 sätestab, et korteriomanikul ei ole hääleõigust, kui korteriomaniku suhtes kehtib

§ 32kohaselt tehtud otsus (otsus korteriomandi võõrandamise kohta).

1. detsembri
2. a korduskoosolekul just selline otsus vastu võeti.
3. detsembri
4. a põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmisel on protokolli märgitud, et kuna korteriomandite 2, 6 ja 7 suhtes on kehtiv sundvõõrandamise otsus, siis neil ei ole koosolekul hääleõigust ja esindatuse määramisel nende liikmete hääli ei arvestata (

§ 22lg 3).

Maakohus ei hinnanud avaldajate väiteid, et

1. detsembri
2. a otsused korterite 2, 6 ja 7 sundvõõrandamise ning põhikirja muutmise kohta olid kantud ühest ja samast heade kommete vastasest eesmärgist – kaotada korterite 2, 6 ja 7 hääleõigus sundvõõrandamise otsustamise läbi, et võtta seejärel vastu otsuseid (sh põhikirja muutmine) ilma korterite 2, 6 ja 7 häälteta, kes moodustasid korteriühistus peaaegu 50% häältest.
3. detsembri
4. a protokolli väited sundvõõrandamise põhjenduste kohta on täielikult otsitud ja tõendamata. Kõigile korteriomanikele oli teada, et avaldajad 2 ja 3 ei oleks hääletanud põhikirja muutmise poolt. Avaldajad jäävad heade kommete vastasuse hindamisel täielikult oma maakohtus esitatud põhjenduste juurde. Avaldajad on endiselt seisukohal, et
5. detsembri
6. a otsused korterite 2, 6 ja 7 sundvõõrandamise ning põhikirja muutmise kohta on tühised. Kui ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et tegelikkuses oli avaldajatel 2 ja 3 hääleõigus edasiste otsuse vastuvõtmisel olemas, siis on
7. detsembri
8. a otsus põhikirja muutmise kohta sellegipoolest tühine. Avaldajatel 2 ja 3 ei lubatud põhikirja muutmise otsustamisel osaleda, põhjendusega et neil puudub hääleõigus. Kuna avaldajatel 2 ja 3 keelati koosolekul osalemine ning neile öeldi, et nende häältega ei arvestata, siis on tegemist otsuse vastuvõtmise korra olulise rikkumisega TsÜS § 38 lg 2 esimese lause mõttes, mille tagajärjel on
9. detsembri
10. a otsus põhikirja muutmise kohta tühine. Maakohus tuvastas õigesti, et
11. detsembri
12. a üldkoosolekul vastu võetud otsus põhikirja muutmise kohta on tühine. Kuna tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi, on tühine ka
13. novembri
14. a otsus, kuna see võeti vastu
15. detsembri
16. a tühise põhikirjaga kehtestatud häälte arvu määramise alusel. Avaldajad jäävad maakohtus esitatud vastuväidete juurde, mille kohaselt esineb alus ka
17. novembri
18. a üldkoosoleku päevakorra punktis 2 vastu võetud otsuse kehtetuks tunnistamiseks osas, millega jäeti kehtima
19. detsembril 2022 vastu võetud põhikiri. Avaldajad ei nõustu maakohtuga, et avaldaja 3 ei ole volitanud M. Päädamit esindama avaldajat
20. Kui M. Päädam edastas enne
21. novembri
22. a üldkoosoleku toimumist puudutatud isikule volikirja, millest nähtus, et avaldaja 2 on andnud avaldajale 3 10 edasivolitamise õigusega volikirja enda esindamiseks seoses korteritega 6 ja 7 ning volikirja, milles avaldaja 3 volitab M. Päädamit esindama kortereid 6 ja 7 (ning 2), siis sai mõistlikule isikule olla selge M. Päädami õigus esindada korterite 6 ja 7 omanikke avaldajaid 2 ja
23. M. Päädam on sisuliselt kogu puudutatud isiku tegutsemise aja esindanud avaldajaid 2 ja 3 korteriomanike üldkoosolekul ja puudutatud isik on kogu aeg M. Päädami esindusõigusest teadlik olnud. Puudutatud isik on otsustanud M. Päädami esindusõigust tunnistada valikuliselt ja pidi olema M. Päädami esindusõigusest teadlik juba vähemalt
24. septembril
25. Kuna puudutatud isik kohtuväliselt avaldajate nõude osaliselt rahuldas, siis ei ole ainuüksi seetõttu põhjendatud menetluskulusid täielikult avaldajate kanda jätta. Menetluskulud tuleb jaotada vastavalt sellele, mis on õiglane konkreetse juhtumi asjaolusid arvestades. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
26. Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku määruskaebus tuleb rahuldada osaliselt. Maakohtu määruse resolutsioon tuleb jätta muutmata osas, milles maakohus tuvastas, et puudutatud isiku
27. detsembri
28. a üldkoosoleku otsus põhikirja muutmise osas on tühine (resolutsiooni p 2), kuid muuta tuleb maakohtu põhjendusi. Maakohtu määrus tuleb tühistada osas, milles maakohus tuvastas, et puudutatud isiku
29. novembri
30. a üldkoosoleku päevakorra punktis 2 vastu võetud otsus
31. detsembril 2022 vastu võetud põhikirja kehtima jätmise osas on tühine (resolutsiooni p 3). Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega tunnistab puudutatud isiku
32. novembri
33. a üldkoosoleku päevakorra punktis 2 vastu võetud otsuse
34. detsembril 2022 vastu võetud põhikirja kehtima jätmise osas kehtetuks. Ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse osaliselt osas, milles maakohus lõpetas asjas menetluse ja jätab resolutsiooni punktist 4 välja välistuse „välja arvatud
35. detsembril 2022 vastu võetud põhikirja kehtima jätmise“ osas. Ringkonnakohus jätab menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus puudutatud isiku kanda. Juhindudes TsMS § 654 lg-st 2² ja §-st 659, esitab ringkonnakohus määruse resolutsiooni juures kohtumääruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.
36. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 ja § 659 järgi maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes määruskaebusega vaidlustatud osas. Maakohus ei võtnud määruse resolutsioonis seisukohta avaldajate nõude osas tuvastada
37. detsembri
38. a üldkoosoleku otsuse, millega otsustati korteriomandite nr 2, 6 ja 7 omanikele korteriomandite sundvõõrandamise nõude esitamine, tühisus. Maakohtu põhjenduste (määruse p 37) kohaselt maakohtu hinnangul ei olnud otsus tühine heade kommetega vastuolu tõttu. Seega maakohus ei pidanud avaldaja nõuet põhjendatuks. Avaldajad jäid vastuses määruskaebusele seisukohale, et sundvõõrandamise nõude esitamise otsus on tühine. Arvestades et avaldajad ei esitanud maakohtu määruse peale määruskaebust, siis ringkonnakohus ei hinda korteriomandite võõrandamise nõude esitamise otsuse kehtivust.
39. Määruskaebuse põhjendamiseks võib TsMS § 662 lg 3 kohaselt esitada uusi asjaolusid ja tõendeid. Uusi asjaolusid ja tõendeid saavad määruskaebuse menetluses esitada ka teised menetlusosalised. Avaldajad esitasid koos vastusega määruskaebusele uue tõendina puudutatud isiku
40. septembri
41. a kandeavalduse koos sellele lisatud dokumentidega. Avaldajad soovivad sellega tõendada asjaolu, et puudutatud isik pidi olema M. Päädami esindusõigusest teadlik juba vähemalt
42. septembril
43. Asja materjalidest nähtuvalt ei olnud vaidlust selles, et M. Päädam oli avaldajaid 2 ja 3 ka varem korteriomanike üldkoosolekul esindanud ja puudutatud isik oli M. Päädami esindusõigusest teadlik. Seega ringkonnakohus leiab, et esitatud tõend ei oma asjas tähtsust ja tõendi vastuvõtmisest tuleb keelduda (TsMS § 238 lg 1 p 1). 11
44. Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse väidetega, mis puudutavad avaldusest osalise loobumise vastu võtmist. Avaldajad loobusid
45. detsembril 2023 esitatud avalduses (dtl 123-129) täielikult
46. augusti
47. a üldkoosoleku päevakorra punktides 1–3, 6 ja 7 vastu võetud otsuste kehtetuks tunnistamise nõudest. Maakohus märkis vaidlustatud määruse resolutsiooni punktis 4 alusetult, et „välja arvatud
48. detsembril 2022 vastu võetud põhikirja kehtima jätmise“ osas.
49. augusti
50. a üldkoosoleku protokollist (dtl 30-33) ei nähtu, et sellel üldkoosolekul oleks üldse vastu võetud otsus
51. detsembril 2022 vastu võetud põhikirja kehtima jätmise kohta. Eeltoodut arvestades täpsustab ringkonnakohus maakohtu määruse resolutsiooni punkti 4 sõnastust.
52. Korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates, huvitatud isiku taotlusel võib kohus nõude esitamise tähtaja ennistada (

§ 29lg 3, lg 4 esimene lause). Otsuse tühisusele tuginemine ei ole ajaliselt piiratud (v.a Ts

ÜS § 38 lg 7 teises lauses nimetatud juhul). Avaldajad pöördusid

1. detsembri
2. a üldkoosoleku otsuste vaidlustamiseks kohtusse
3. oktoobril
4. Vaidlust ei ole selles, et selleks ajaks oli otsuste kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg möödunud. Avaldajad ei taotlenud tähtaja ennistamist ega oleks ka saanud seda enam teha, kuna kohtusse pöördumise ajaks oli tähtaja lõppemisest möödunud enam kui kuus kuud (

§ 29lg 4 teine lause, Ts

MS § 67 lg 2). Seega

1. detsembri
2. a üldkoosolekul vastu võetud otsuseid ei ole enam võimalik tunnistada kehtetuks, võimalik on üksnes nende tühisuse tuvastamine. Avaldajad pöördusid
3. novembri
4. a üldkoosoleku otsuse vaidlustamiseks kohtusse
5. detsembril 2023, seega järgides

§ 29lg-s 3 sätestatud tähtaega.

1. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et
2. detsembri
3. a põhikirja muutmise otsus on tühine TsÜS § 38 lg 2 alusel otsuse vastuvõtmise korra olulise rikkumise tõttu. Maakohus on määruse punktis 40 ebaõigesti märkinud, et protokolli (dtl 42-43) kohaselt võtsid üldkoosolekust osa 3 ühistu liiget, sh Eliana Helve Maria Kuusela (s.o avaldaja 1 – avaldaja 1 endine nimi). Üldkoosoleku protokollist ei tulene, et avaldaja 1 võttis üldkoosolekust osa, avaldaja 1 on nimetatud isikuna, kellel on koosoleku toimumise ajal hääleõigus; koosolekul osalesid T. Kople ja I. Saapari esindaja. Eelnevast tulenevalt ei saa nõustuda maakohtu järeldusega, mille kohaselt puudutatud isik on oluliselt rikkunud otsuse vastuvõtmiseks ettenähtud korda, sest ei ole selge, kuidas ja mis ajahetkest alates avaldaja 1 üldkoosolekule ilmus ja mis ajast alates tema häält arvestati. Maakohus põhjendas otsuse tühisust ka sellega, et põhikirja muutmine ei ole toimunud vastavalt otsuse vastuvõtmise ajal kehtinud
4. aprilli
5. a põhikirja punktile 7.8.6 (dtl 60), sest põhikirja muutmise otsuse poolt ei saadud tegelikult rohkem kui poolt ühistu liikmetele kuuluvate häälte üldarvust. Ringkonnakohus selgitab, et otsuse vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse nõude rikkumine ei too kaasa otsuse tühisust; kui otsuse vastuvõtmisel on rikutud seadusest või põhikirjast tulenevat häälteenamuse nõuet, on kohaseks õiguskaitsevahendiks otsuse kehtetuks tunnistamise nõue (vt RKTKo 27.03.2013, 3-2-1-1613, p 12; RKTKm 16.02.2022, 2-20-17009, p 21). Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga (määruse p 38), et avaldajatel oli hääleõigus põhikirja muutmise üle hääletamisel.

§ 32

lg 1 sätestab, et kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist korteriomanike hulka, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab.

§ 32

lg 3 järgi otsustavad

§ 32

lg-s 1 sätestatud nõude esitamise üle korteriomanikud häälteenamuse alusel.

§ 22

lg 3 esimese lause viimase alternatiivi kohaselt ei ole korteriomanikul hääleõigust juhul, kui korteriomaniku kohta kehtib

§ 32kohaselt tehtud otsus.

Kuna avaldajate 2 ja 3 suhtes 12 kehtis

§ 32

kohane otsus, siis puudus neil põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmisel hääleõigus. Ringkonnakohus märgib, et isegi kui hääleõiguse piirangut oleks ebaõigesti kohaldatud, siis ei ole tegemist rikkumisega, mis tooks kaasa otsuse tühisuse. Koosoleku läbiviimise käigus toimuvad võimalikud rikkumised, näiteks hääleõiguse piirangu põhjendamatu kohaldamine koosoleku juhataja poolt võib olla aluseks otsuse kehtetuks tunnistamiseks (P. Varul jt. Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne. Tartu 2023, § 38, komm 3.2.3.2 c) viies lõik). Ringkonnakohus selgitab ka, et otsuse tühisus otsuse vastuvõtmise korra olulise rikkumise tõttu saab kõne alla tulla eelõige otsuse vastuvõtmisel koosolekut kokku kutsumata

§ 21

järgi.

§ 20

lg 1 ja MTÜS § 23 lg 1 järgi on põhikirja muutmise otsus vastu võetud, kui selle poolt on hääletanud üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Põhikirja punkti 7.8.6 esimese lause kohaselt pidi põhikirja muutmise otsuse poolt olema rohkem kui pool ühistu liikmetele kuuluvate häälte üldarvust. Uue põhikirja vastuvõtmise poolt oli 3 häält ühistu liikmetele kuuluvast 7 häälest. Seega ei olnud põhikirja muutmiseks vajaliku häälteenamuse nõue täidetud. Põhikirjast tuleneva häälteenamuse nõude rikkumise korral on otsus kehtetuks tunnistatav; otsust ei ole võimalik aga kehtetuks tunnistada, kuna avalajad ei ole otsuse vaidlustamiseks tähtaegselt kohtusse pöördunud. Seega olenemata asjaolust, et avaldajatel 2 ja 3 (neile kuulub 3 häält) ei olnud põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmisel hääleõigust, ei oleks otsust saanud vastu võtta, see asjaolu ei välista aga otsuse tühisuse tuvastamist vastuolu tõttu heade kommetega.

1. Ringkonnakohus leiab, et
2. detsembri
3. a põhikirja muutmise otsus on tühine TsÜS § 38 lg 2 alusel vastuolu tõttu heade kommetega. Kuna maakohtu hinnangul oli
4. detsembri
5. a otsus tühine otsuse vastuvõtmise korra olulise rikkumise tõttu, ei hinnanud maakohus avaldajate väiteid, mis puudutavad otsuse tühisust vastuolu tõttu heade kommetega. Praegusel juhul võtsid korteriomanikud
6. detsembril 2022 esmalt vastu otsuse korteriomandite nr 2, 6 ja 7 omanikele (avaldajad 2 ja 3) korteriomandite võõrandamise nõude esitamise kohta. Seejärel võeti samal päeval (protokollis on kuupäevana ekslikult märgitud
7. november) vastu korteriühistu uus põhikiri. Tulenevalt korteriomandite võõrandamise nõude esitamise otsustamisest, ei olnud avaldajatel 2 ja 3 uue põhikirja vastuvõtmise otsustamisel hääleõigust. Ringkonnakohus märgib, et ei hinda seda, kas korteriomandite nr 2, 6 ja 7 võõrandamise nõude eeldused olid täidetud, vaid seda, kas võõrandamise nõude esitamisega on heade kommete vastaselt saavutatud korteriühistu põhikirja muutmine. Uue põhikirjaga muudeti muuhulgas häälte jaotust üldkoosolekul.

§ 22lg 1 järgi annab korteriomanike üldkoosolekul iga korteriomand ühe hääle.

Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus. Kui

1. detsembril 2022 kehtinud
2. aprilli
3. a põhikirja punkti 7.8.2 esimese lause kohaselt oli üldkoosolekul igal korteriomandil üks hääl, siis vastu võetud uue põhikirja punkti 2.4 kohaselt määrab korteriomanike üldkoosolekul häälte arvu korteriomandi kaasomandi osa suurus. Kortermajas on kokku 7 korteriomandit, millest 4 kuulub avaldajatele (korteriomandid 1, 2, 6 ja 7). Avaldajatele kuulus varasema häälte jaotuse kohaselt ca 57% häältest. Korteriomandite 2, 6 ja 7 omanikele (avaldajad 2 ja 3) kuulus varasema häälte jaotuse kohaselt ca 43% häältest. Avaldajad on välja toonud korterite pindalad, kuid ei ole kaasomandi osa suuruseid välja toonud. Kinnistusraamatu andmetel kaasomandi osa suurused vastavad eluruumi üldpinnale: korteriomand 1 – 239/1999 (23,90 m2), korteriomand 2 – 244/1999 (24,40 m2), korteriomand 13 3 – 316/1999 (31,60 m2), korteriomand 4 – 236/1999 (23,60 m2), korteriomand 5 – 473/1999 (47,30 m2), korteriomand 6 – 241/1999 (24,10 m2), korteriomand 7 – 250/1999 (25,00 m2). Avaldajatele kuulub uue häälte jaotuse kohaselt ca 49% (974/1999) häältest. Korteriomandite 2, 6 ja 7 omanikele (avaldajad 2 ja 3) kuulub uue häälte jaotuse kohaselt ca 37% (735/1999) häältest. Korteriomandite 2, 6 ja 7 omanikele korteriomandite võõrandamisnõude esitamise ja uue põhikirja vastuvõtmise poolt hääletanud korteriomandite 3, 4 ja 5 omanikele kuulus varasema häälte jaotuse kohaselt ca 43% häältest, uue häälte jaotuse kohaselt aga ca 51% häältest. Seega uue põhikirja vastuvõtmisega omandasid korteriomandite võõrandamisnõude esitamise ja põhikirja vastuvõtmise poolt hääletanud korteriomanikud üldkoosolekul häälteenamuse. Määruskaebemenetluses ei ole vaidlustatud maakohtu määruse punktis 38 tuvastatut, et tegelikult ei ole
4. detsembril 2022 kahte erinevat üldkoosolekut toimunud, kuigi üldkoosoleku kohta on koostatud kaks erinevat protokolli, ning kuna tegelikult oli korraldatud üks korduskoosolek, ei vasta tegelikkusele (põhikirja muutmise otsustamisel) protokollis kajastatu avaldajate 2 ja 3 üldkoosolekule mitteilmumise kohta. Uus põhikiri võeti vastu kolme poolthäälega. Avaldajate 2 ja 3 vastuhäältega (3 häält) ei oleks uut põhikirja saanud vastu võtta. Ringkonnakohus nõustub avaldajate seisukohaga, mille kohaselt puudutatud isik on kasutanud ära korteriomandite 2, 6 ja 7 omanikele korteriomandite võõrandamise nõude esitamise otsustamisega kaasnevat hääleõiguse piirangut selleks, et võtta vastu uus põhikiri. Ringkonnakohus märgib, et puudutatud isik ei ole sellele avaldajate seisukohale ka vastu vaielnud. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb uue põhikirja vastuvõtmise otsuse heade kommete vastasuse hindamisel arvestada esiteks seda, et tegemist võis olla ajutise hääleõiguse piiranguga. Praegusel juhul võtsid korteriomanikud ise hiljem vastu otsuse, millega tunnistasid korteriomandite 2, 6 ja 7 omanikele korteriomandite võõrandamise nõude esitamise otsuse kehtetuks (dtl 68). Kui korteriomanikud seda teinud ei oleks, oleksid avaldajad 2 ja 3 saanud võõrandamisnõudele vastu vaielda otsuse täitmiseks algatatud hagimenetluses (

§ 33

). Samuti tuleb uue põhikirja vastuvõtmise otsuse heade kommete vastasuse hindamisel arvestada asjaolu, et uue põhikirjaga muudeti häälte jaotust üldkoosolekul nende korteriomandite omanike kahjuks, kelle hääleõigus oli põhikirja muutmise üle otsustamisel piiratud. Eelnevat arvestades ei saa ringkonnakohtu hinnangul pidada avaldajate 2 ja 3 hääleõiguse piirangu ära kasutamist selleks, et vastu võtta uus põhikiri, heade kommetega kooskõlas olevaks.

1. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus ebaõigesti tuvastanud, et puudutatud isiku
2. novembri
3. a üldkoosoleku päevakorra punktis 2 vastu võetud otsus
4. detsembril 2022 vastu võetud põhikirja kehtima jätmise osas on tühine. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, mille kohaselt on üldkoosoleku otsus tühine tulenevalt asjaolust, et selle vastuvõtmisel lähtuti põhikirjast, mille vastuvõtmise otsuse tühisuse kohus eelnevalt tuvastas. Iseenesest on õige, et otsust jätta kehtima
5. detsembril 2022 vastu võetud põhikiri, ei saanud vastu võtta
6. detsembril 2022 vastu võetud põhikirjast lähtudes. Kui maakohus leidis, et otsust ei saanud lugeda vastu võetuks, arvestades varem kehtinud põhikirjast tulenevat häälte jaotust üldkoosolekul, oleks maakohus pidanud tunnistama otsuse
7. detsembril 2022 vastu võetud põhikirja kehtima jätmise osas kehtetuks. Avaldaja 1 ei osalenud otsuse tegemisel. M. Päädam, kes avaldajate väitel oli avaldajate 2 ja 3 esindaja, hääletas otsuse vastu ja lasi protokollida oma vastuväite otsusele. Seega avaldajad saavad TsÜS § 38 lg 4 järgi nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist.
8. aprilli
9. a põhikirja punkti 7.8.2 esimese lause kohaselt on üldkoosolekul igal korteriomandil üks hääl. Põhikirja punkti 7.8.6 esimese lause kohaselt peab põhikirja 14 muutmise otsuse poolt olema rohkem kui pool ühistu liikmetele kuuluvate häälte üldarvust. Otsuse poolt hääletasid 2 korteriomanikku 7-st, seega ei olnud põhikirja muutmiseks vajaliku häälteenamuse nõue täidetud. Menetlusökonoomia kaalutlustel ei käsitle ringkonnakohus avaldajate väiteid, mille kohaselt häälteenamuse nõue ei olnud täidetud ka avaldajatele 2 ja 3 korteriomandite 6 ja 7 eest häälte määramata jätmise tõttu.
10. Vaidluse asjaolusid ja avaldaja nõuete rahuldamise ulatust arvestades on põhjendatud jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus TsMS § 172 lg 1 alusel puudutatud isiku kanda.
11. Kuna maakohus ei määranud vaidlustatud lahendis menetluskulude rahalist suurust kindlaks, määrab menetluskulude rahalise suuruse kõigis kohtuastmetes TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks maakohus. (allkirjastatud digitaalselt) 15