Obsah (4)

§ 77§ 70§ 72§ 75

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Triin Uusen-Nacke, Anneli Alekand, Andra Pärsimägi Otsuse tegemise aeg ja koht 30. oktoober 2024, Tartu Tsiviilasja number 2-2

§-s 77 lg 2 pakutud kaasomandi lõpetamise viisidele ning seetõttu ei saanud kohus vastuhagi rahuldada. Kostja alternatiivseid nõudeid ei olnud alust rahuldada, sest kohus ei võtnud neid menetlusse. Kostja esitas täiendavad alternatiivsed nõuded

1. juuni 2023 seisukohas, mille kohta kohus määrust ei teinud. Kostja osadelt nõuetelt ei tasutud riigilõivu ning tõendamata jäi kinnistu turuväärtus. Imbväljakuga kinnistu osa müümise ettepanek ei olnud mõistlik, sest keegi ei ostaks mõistliku hinnaga kinnistut, kuhu immutatakse kõrvalkinnistu fekaalid. Lisaks ei nõustu hageja, et üks osa kinnistust tuleks tasuta loovutada kohalikule omavalitsusele, sest kaasomandist saab seaduse järgi ilma jätta vaid õiglase hüvitise vastu. Kostja ei olnud nõus kandma kulutusi kinnistute moodustamisele. Kostja esitatud kinnistute eraldamise plaanil on suurused märgitud umbmääraselt ning puuduvad piiripunktide täpsed koordinaadid looduses, mis viitab sellele, et tegemist on kellegi visandiga. Kinnistu reaalosadeks jagamiseks on vaja teha täpsem mõõdistus ja planeering, mida tasuta ei tehta. Poolte panuste arvestamisel oli maakohtu otsus kostjale soodne, sest kostja saab müügist endale ⅔ ja hageja ⅓.
2. Kostja esitas
3. oktoobril 2024 kohtule täiendava seisukoha koos uute tõenditega. Kostja selgitas, et palus apellatsioonkaebuses teha kindlaks, mitu protsenti on hageja ja kostja vaidlusalusele kinnisasjale kulutanud. Kostja palus protsendi arvestamisel võtta arvesse ka kostja kulutused apellatsioonkaebuse esitamise ja ringkonnakohtu otsuse tegemise vahelisel ajal. Kostja tasus vahepealsel ajal pangalaenu tagasimaksetena 3195 eurot 66 senti, mille kohta esitas tõendina Luminor Bank AS kinnituse. Kostja tegi kinnisasjale kulutuse 2736 eurot kinnistu soojasõlme veetöötlusseadmete ostmiseks ja paigaldamiseks. Kostja esitas selle koha tõendina
4. juuni 2022 ostu-müügilepingu Bauer Veetehnika OÜ-ga.
5. Hageja esitas
6. oktoobril 2024 kostja täiendatavate tõendite vastuvõtmisele vastuväite. Hageja hinnangul ei ole tõendite vastuvõtmine põhjendatud. Kostja ei põhjendanud, miks ta ei esitanud
7. juunil 2022 sõlmitud lepingut varasemas menetluses, ega põhistanud tõendite vajalikkust ning lubatavust. Maakohus arvestas lahendi tegemisel laenukohustusega. See, et laen on jätkuvalt tasumata, sõltub kostjast, kes takistab maakohtu otsuse jõustumist ning lükkab sellega edasi kaasomandi lõpetamist. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada ja asi tuleb saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis. Seoses sellega tuleb tühistada ka maakohtu määratud menetluskulude jaotus. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
9. Maakohus rikkus oluliselt menetlusõigust TsMS § 656 lg 1 p 1 mõttes, kuna ei viinud läbi eelmenetlust nii nagu selle näevad ette TsMS § 329 lg 3 ja TsMS § 392 lg 1 p 1 ega täitnud piisavalt selgitamiskohustust. Kuigi ainuüksi eelmenetluse nõuete rikkumine ei ole menetlusõiguse normi oluliseks rikkumiseks TsMS § 656 lg 1 mõttes, saavad maakohtule ette heidetavad rikkumised olla siiski kohtuotsuse tühistamise aluseks, kui rikkumine võis mõjutada asja lahendamise tulemust ja seda ei saa kõrvaldada apellatsioonimenetluses (TsMS § 656 lg 2, vt ka RKTKo 29.04.2015, 3-2-1-41-15, p 20). Praegusel juhul rikkus maakohus oluliselt selgitamiskohustust, lahendas nõudeid, mida pooled menetluses ei esitanud ning kohaldas kaasomandi osade suuruse kindlaksmääramisel ebaõigesti materiaalõigust, nimetatud rikkumised mõjutasid asja lahendamise tulemust ja neid ei ole võimalik mõistlikult kõrvaldada apellatsioonimenetluses. 5
10. Kostja esitas pärast apellatsiooni tähtaega Luminor Bank AS-i kinnituse laenumaksete tasumise kohta apellatsioonkaebuse esitamise ja ringkonnakohtu otsuse vahelisel ajal ning
11. juuni 2022 ostu-müügilepingu Bauer Veetehnika OÜ-ga. Ringkonnakohus jätab kostja taotluse läbivaatamata ja selle lahendab maakohus asja uuel läbivaatamisel.
12. Kostja vaidlustab maakohtu otsuse nii osas, milles lõpetati kaasomand avaliku enampakkumise teel, kui ka enampakkumisel saadud tulemi kaasomanike vahel jaotamise proportsiooni osas. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega kaasomandi lõpetamise viisi osas, mistõttu maakohtu otsuse põhjendusi selles osas käesolevas otsuses TsMS § 654 lg 6 järgi ei korrata.
13. Vastuseks kostja apellatsioonkaebuse väidetele kaasomandi lõpetamise viisi osas märgib ringkonnakohus järgmist. 12.
14. Kostja väide, et maakohus ei kaalunud kõiki asjaolusid, vaid tegi otsuse hageja arvamust esikohale seades, ei ole õige. Maakohus märkis otsuses õigesti, et kaasomanikul on asjaõigusseaduse (

) § 76 lg-te 1 ja 2 järgi õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, kui kaasomanikud ei ole vastavat nõudeõigust omavahelise kokkuleppega välistanud. Seega ei pea kohus üldjuhul tuvastama põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Hageja esitas kaasomandi jagamise viisina kinnisasja müügi kohtutäituri vahendusel ja saadud rahast tuleb esmalt täita kinnisasjaga seotud kohustus ning ülejäänud raha jagada kaasomanike vahel. Tegemist on viisiga, mille täitmine on ilma täiendavate toiminguteta võimalik, mis arvestab nii kaasomanike kui hüpoteegipidaja huvidega. 12.2. Õige ei ole kostja apellatsioonkaebuse väide, et maakohus ei ole põhjendanud, miks ta jättis rahuldamata kostja vastuhagi nõude jagada kinnisasi reaalosadeks. Maakohus hindas asjas esitatud tõendeid kinnistu jagamise võimalikkuse osas ja märkis, et reaalosadeks jagamise nõue tuleb jätta rahuldamata, kuna see eeldab imbväljaku asukoha muutmiseks projektlahenduste väljatöötamist ning alles seejärel on võimalik hinnata, kas reaalosadeks jagamine on lubatav. Hageja reaalosadeks jagamisega ei nõustunud ning sellesse panustama nõus ei olnud. Ringkonnakohus märgib, et kui kostja soovis kinnisasja reaalosadeks jagamist, siis oleks ta pidanud esmalt hüpoteegipidajalt nõusoleku saama tagatiste muutmiseks, lahendama imbväljaku asukoha muutmise küsimuse ning tagama, et kinnisasja jagamine oleks nii tehniliselt kui ka õiguslikult lähitulevikus võimalik. Kostja möönab, et nende toimingute tegemiseks on vaja raha. Ringkonnakohtu arvates on kostja esitanud menetluses oma majandusliku seisukorra kohta vastuolulist teavet. Kostja kinnitas maakohtu menetluses, et tal puudub raha, et kinnistut hinnata (tlk 165), kulutuste katmiseks oli kostja valmis võtma kiirlaenu (tlk 184). Ringkonnakohus võimaldas kostjal tasuda riigilõivu osamaksetena, kostja esitas kaebuse Riigikohtule leides, et määratud osamaksed on suured, ja taotles, et tal lubataks osamakseid tasuda 50 eurot kuus. Ringkonnakohus leiab, et eeltoodu kinnitab, et kostjal puudub majanduslik võimekus finantseerida vajalikke tegevusi, et üldse oleks võimalik kinnisasja reaalosadeks jagamise viisi kaaluma hakata. Seetõttu puudub alus muuta maakohtu otsust osas, milles maakohus tuvastas, et vastuhagi reaalosadeks jagamise nõudega tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ka osas, milles maakohus leidis, et vastuhagi tuleb jätta rahuldamata ka kostja alternatiivse nõude osas – jätta kinnisasi kostjale ja mõista kostjalt hageja kasuks välja hüvitis omandi kaotuse eest.

§ 77

lg 2 järgi võib 6 kohus kaasomandi lõpetamise ühe viisina otsustada, et asi jääb ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas. Kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teistele kaasomanikele nende osa rahas välja maksma (RKTKo 10.05.2017, 3-2-1-39-17, p 13).

1. Kostja heidab maakohtule ette, et talle ei selgitatud, millise tõendiga saab tõendada kinnisasja väärtust. Kostjal oli maakohtus õigusteadmistega esindaja, kelle ülesanne oli selgitada, mis aja seisuga ja kuidas määratakse kaasomandi lõpetamisel kinnisasja väärtus. Kostja ei esitanud maakohtu ega ka apellatsioonimenetluses kinnistu hindamise akti. Kostja kinnitab apellatsioonkaebuses, et seda takistas tema rahaline seis. Lisaks märgib kostja, et pank ei olnud nõus lepingutingimuste muutmisega ja hageja vabastamine kaasomandis oleva kinnisasja laenumaksetest oleks võimalik üksnes juhul, kui kostja võtaks uue laenu. Kostja märkis, et refinantseerimiseks võetava laenu tingimused oleksid tema jaoks väga ebasoodsad ja ta ei ole seda teinud. Ringkonnakohus leiab, et lähtudes eeldusest, et kinnisasja väärtus on ca 120 000 eurot ja kostja soovib kinnisasja endale, kuid ta on ise korduvalt kinnitanud, et ei suuda hagejale tema osa rahas välja maksta, ei ole kaasomandi lõpetamine kinnisasja kostjale jätmisega võimalik.
2. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu põhjendustega osas, milles maakohus kaldus kõrvale

§ 77

lg-s 2 sätestatust, mille kohaselt enampakkumisel saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

§ 77

lg-s 2 sätestatud osa suurus tähendab kaasomandi mõttelise osa suurust (

§ 70lg 3 ja Ts

ÜS § 56), mitte ehitise või maatüki suurust, mis on kasutuskorra järgi iga kaasomaniku kasutuses. See tähendab, et juhul, kui kaasomand lõpetatakse kinnisasja avalikul enampakkumisel müümisega, tuleb enampakkumise tulem jaotada

§ 77

lg 2 alusel kaasomanike vahel vastavalt nende kaasomandi mõtteliste osade suurusele (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus 23. oktoober 2024, nr 2-22-2159, p 15). Maakohus rikkus menetlusnorme, kui ei selgitanud õiguslikku olukorda, sh poolte esitatud asjaoludele kohaldatavat materiaalõigust. Maakohus kohaldas materiaalõigust ebaõigesti, kui kohaldas kaasomandi lõpetamisel tulemi jaotuse proportsiooni määramisel nii ühisvara jagamise sätteid kui ka rakendas analoogiat seltsingu likvideerimise sätetega, arvutas välja poolte panused ning muutis kaasomandiosa kaotuse eest saadaoleva tulemi suurust. Maakohus lahendas nõudeid, mida pooled hagi ja vastuhagi nõuetena ei esitanud, kuid mida pooled oleksid saanud esitada ja mis võiksid olla kaasomanike vastastikused hüvitisnõuded, eelkõige

§ 72lg 4 või VÕS § 69 alusel.

Kostja taotles apellatsioonkaebuses, et ringkonnakohus arvestaks tulemi jaotamisel, et ta on pärast kohtulahendit tasunud solidaarkohustuseks oleva laenu makseid. Tegemist ei ole asjaoluga, mis muudab kaasomandi kaotuse eest saadaoleva hüvitise proportsiooni, kuid tegemist võib olla solidaarkohustuse täitnud võlgnikule võlausaldaja nõude üleminekuga VÕS § 69 lg 1 järgi.

§ 72

lg 4 sätestab, et kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega.

§ 75

lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi.

1. Maakohus peab asja uuel läbivaatamisel pooltega õiguslikku olukorda arutama ja välja selgitama, kas kaasomanikud soovivad esitada teineteise vastu rahalisi nõudeid, andma vajaduse korral neile selleks tähtaja ja kui nõuded esitatakse, need sisuliselt läbi vaatama. Kui pooled esitavad vastastikku põhjendatud nõudeid, saab maakohus need VÕS § 197 lg 1 ja TsMS § 445 lg 1 alusel resolutsioonis tasaarvestada. Kui ühele kaasomanikule jääb teise vastu 7 rahaline hüvitise nõue, siis tuleb see kaasomandi kaotuse eest arvestatud hüvitisest maha arvata enne hüvitise välja maksmist. Kui pooltel puuduvad rahuldamisele kuuluvad rahalised nõuded, tuleb kinnisasja enampakkumise tulem jaotada poolte vahel võrdselt.
2. Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel maakohtu otsustada. (allkirjastatud digitaalselt) 8