KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Oliver Kask (eesistuja), Maret Altnurme ja Villem Lapimaa Otsuse tegemise aeg ja koht 9. september 2024, Tallinn Haldusasja

) § 6 lg 3 tähenduses.

1. Saaremaa Vallavalitsus andis 11.10.2022 korralduse nr 2-3/1572, millega määras remonditöökojale, hoiukuurile, kütusepaagi ruumile, pumbamajale ja masinate pesuplatsile ühise teenindamiseks vajaliku maa ligikaudse suurusega 9267 m
2. Remonditöökoda, hoiukuur, kütusepaagi ruum, pumbamaja ja masinate pesuplats on Maleva töökoja tervikvara hulka kuulunud ehitistena läinud kaebaja omandisse ning need on sellises seisukorras, et vastavad

§ 6lõikes 3 sätestatud ehitise määratlusele.

Teenindusmaad ei määrata kruusaplatsile, laoplatsile ja asfaltplatsile, kuna tegemist ei ole iseseisvalt kasutatavate rajatistega, samuti ei ole nende osas tõendatud kaebaja omandiõigus, kaebaja ei ole esitanud nende platside osas maa ostueesõigusega erastamise avaldusi ning igal juhul on need kasutusest välja langenud. 17.06.2021 paikvaatlusel tuvastati, et kruusaplatsi ja laoplatsi asukohas kasvab ebatasasel pinnal ca 30–40 cm kõrgune taimkate ning vaadeldud objekte ei saa eristada mistahes muust lagedast maatulundusliku potentsiaaliga alast.

1. Kaarma Põllumajandus OÜ esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse Saaremaa Vallavalitsuse 27.09.2022 korralduse nr 2-3/1502 ja 11.10.2022 korralduse nr 2-3/1572 tühistamiseks ning Saaremaa Vallavalitsuse kohustamiseks kaebaja omandis olevate ehitiste kompleksi teenindamiseks vajaliku maa määramise uuesti otsustamiseks ühe kuu jooksul. 27.09.2022 korraldus on vastuolus varasemates jõustunud kohtuotsustes vastustajale antud suunisega, et kõik kaebaja poolt Maleva kompleksi kuulunud hoonete juurde maa erastamiseks esitatud avaldused tuleb lahendada koos. Hoolimata mitme avalduse esitamisest on kaebaja kogu aeg taotlenud maa erastamist kõigi Maleva töökoja kompleksi kuuluvate ehitiste juurde tervikuna. 27.09.2022 korralduse põhjendused on vastuolulised, kuna ühelt poolt on vastustaja tuginenud sellele, et kaebaja teatas
2. aastal hoone lammutamisest, teisalt on vastustaja
3. aastal seda ehitist hinnanud ja leidnud, et see ei vasta

§ 6lg-tes 3 ja 3 1 sätestatud nõuetele.

18,2 m2 suuruse ehitusaluse pinnaga tanklahoone lammutamise tõttu olukord maa erastamise õiguse seisukohast ei muutunud, sest see hoone asus keset platsi. Lammutada ei olnud vaja kütusetsisterne, sest need ei olnud maapinnaga kohtkindlalt ühendatud. Plats on rajatud

1. aastal koostatud Maleva töökoja kompleksi heakorrastamise projekti alusel ning 25.12.1979 Maleva töökoja heakorra vastuvõtuakti lisas 1 on märgitud, et teed ja platside alused on kaetud killustik- ja kruusakattega.
2. aastal koostatud üleandmise akti kohaselt anti Maleva töökoja tervikvara hulgas kaebajale üle ka need platsid ning uut laoplatsi ei ole ta pärast tanklahoone lammutamist rajanud. Laoplats vastab

§ 6lg-te 3 ja 3 1 nõuetele. 3

§ 6lõikele 3 vastavat ehitist, mille juurde oleks võimalik maad erastada.

Asjatundja W arvamuse pinnalt saab vaid järeldada, et maa sees on tuvastatav killustik, mis võib tähendada seda, et selles kohas on kunagi olnud killustikuga kaetud pind, ent ühtki kasutuses olevat rajatist seal ei ole. 21.02.2006 esitatud viimane erastamisavaldus ei anna kaebajale õigust 1993. aastal koostatud vara üleandmise aktis nimetamata rajatiste aluse maa erastamiseks, kuna erastatava maa suuruse ja piiride kindlaks määramisel tuleb lähtuda viimasest enne 01.01.1998 esitatud avaldusest. Naftabaasi hoone lammutamiseks ei olnud kaebajal nõutavat ehitusluba. Samuti ei olnud tal õigust rajada pärast naftabaasi lammutamist selle asukohale laoplatsi, kuna õigusvastaselt võõrandatud maal, millele on esitatud tagastamise taotlus, oli ehituslubade andmine keelatud kuni maa tagastamise küsimuse otsustamiseni. Platse ei ole kaebajale ka üle antud. Platsid teenisid lammutatud hoonet ja hoone lammutamise järel ei saa neid pidada eraldiseisvateks rajatisteks. 17.06.2021 läbi viidud paikvaatlusel tuvastati, et vaidlusalused platsid ei vasta

§ 6

lg 3 nõuetele, kuna naftabaasi hoone asukohas kasvas ebatasasel pinnal ca 30–40 cm kõrgune taimkate, alal oli näha ehitusjäätmeid ning vaadeldud objekti ei saanud eristada mistahes muust lagedast maatulundusliku potentsiaaliga maa-alast. Asfaltplats ei ole jäänud kogu ulatuses teenindusmaa määramise ettepanekust välja. 9. Kolmas isik palus jätta kaebus rahuldamata. 4

§ 6lg 3 tähenduses.

Laoplatsi ja kruusaplatsi ei ole võimalik kasutada otstarbel, milleks varem kasutati naftabaasi. Platsid on kasutusest välja langenud. 11. Tallinna Halduskohus jättis 21.04.2023 otsusega kaebuse rahuldamata, tagastas kaebajale enam tasutud riigilõivu ja mõistis kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja menetluskulu 1826 eurot. Muus osas jättis halduskohus menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Ehitisregistrisse kantud laoplatsi, kruusaplatsi ja asfaltplatsi näol ei ole tegemist ehitistega

tähenduses. Nende alust ja nende teenindamiseks vajalikku maad ei pidanud kompleksi ehitiste teenindamiseks vajaliku maa hulka arvama. Suurema teenindusmaa määramine oleks rikkunud kolmanda isiku õigust nõuda maa tagastamist.

§ 22

1 lg 1 ja § 10 lg 1 kohaselt on väljaspool linna paikneva ehitise juriidilisest isikust omanikul õigus ostueesõigusega erastada ehitiste alune ja nende teenindamiseks vajalik maa.

§ 6

lg 2 p 3 kohaselt ei kuulu selline maa omandireformi õigustatud subjektile tagastamisele.

§ 6

lõikest 3 tuleneb, et ehitiseks

tähenduses on hoone või rajatis ehk aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi. Sama paragrahvi lgs 31 on täpsustatud, et teed ning tehnovõrgud ja -rajatised, mis võimaldavad tagastatava maa otstarbekohast kasutamist, ei ole rajatised

tähenduses, samuti ei käsitata ehitisena lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamist saab takistada üksnes selliste ehitiste olemasolu, mida sihtotstarbeliselt kasutatakse või mida on võimalik sihtotstarbele vastavalt kasutada, kusjuures sihipärase kasutuse all tuleb mõista ehitise kasutamist selle püstitamisel või rekonstrueerimisel määratud eesmärgil. Sama põhimõtet tuleb kohaldada ka ehitiste kompleksi puhul. Kui ehitiste kompleks on oma algse funktsiooni kaotanud, ei tule sellesse kompleksi kuuluvate ja eraldiseisvalt ehitise tunnustele vastavate hoonete ja rajatiste juurde erastatava maa suuruse kindlaks määramisel enam juhinduda kunagise kompleksi piiridest. Tankla hoonete ja rajatiste kogum ei ole tervikuna säilinud ja pole enam sihipäraselt kasutatav. Tankla kasutamiseks vajalikke platse ei saa käsitada rajatistena

tähenduses. Tähtsust ei oma, et kaebaja on need platsid võtnud kasutusse ehitusmaterjalide ladustamiseks või masinate hoiustamiseks. Kruusplatsi ja laoplatsi õiguslikul alusel rajamine ei ole tõendatud. Need on märksa suuremad kui 1977. a projektis kavandatud. Vastustaja käsitles vaidlustatud korralduses põhjendamatult küsimust, kas ehitisregistrisse kantud platsid on sihipärases kasutuses või mitte ning mida kaebaja neil hoiustas. Tähtsust ei oma ka see, et platsid ei ole kasutatavad põllumaana. 5

tähenduses. Halduskohtu 13.01.2017 otsusega tühistati haldusaktid, sest neis jäeti laoplatsi teenindusmaa küsimus üldse käsitlemata. Neis kohtuotsustes rõhutatud vajadus määrata kompleksile ühtne teenindusmaa tähendab üksnes seda, et kõik ühtse kompleksi moodustavad ja eraldivõetuna

määratlusele vastavad ehitised peaksid jääma ühe ringpiiri sisse. Kaarma Vallavalitsus andis kruusaplatsile, asfaltplatsile ja laoplatsile kasutusloa, kuid sellest ei saa teha järeldust, et platsid on sihipärases kasutuses. Kasutusload on maa erastamise ja tagastamata jätmise seisukohast õigusliku tähenduseta. Teenindusmaa hulka ei tulnud arvata 11.10.2022 korraldusega määratud teenindusmaa piirist lõuna poole jäävat osa maamõõtja Q skeemil näidatud asfaltplatsist ja kruusaplatsist.

1. a asendiplaani järgi oli Sinkli kinnistul paikneva garaaži kõrvale kavandatud umbes garaaži laiune asfaltplats. Nii
2. a aktist kui
3. a heakorrastuse plaanilt nähtub, et asfaltplatsi ja kruusaplatsi lõunapoolsed osad olid sisuliselt teed, mis ühendasid remonditöökoja esist platsi Sinkli ja Raimo kinnistutel paiknevate hoonetega. See tee või plats ei olnud vajalik kaebaja omandis oleva remonditöökoja teenindamiseks. Need platsi osad ei ole kasutuses eesmärgil, milleks need rajati. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
4. Kaebaja taotleb apellatsioonkaebuses halduskohtu otsuse tühistamist ja uue otsusega kaebuse rahuldamist. Vastustaja tekitas varasemates haldusmenetlustes kaebajale õiguspärase ootuse, et laoplatsi, kruusaplatsi ja asfaltplatsi käsitatakse erastamismenetluses ehitistena. Üksnes laoplats tuli korrastada ega vastanud sel ajal

§ 6lg 3 1 nõuetele.

1. a korralduses peeti erastamiseks sobivaks kõiki kolme platsi.
2. a korraldus tühistati seetõttu, et laoplatsi ja kruusaplatsi asukohad ei olnud selgelt tuvastatud ja seetõttu ei saanud vastustaja hinnata ka nende vastavust viidatud sättele. Asfaltplatsi nõuetekohasuses siis enam vaidlust ei olnud. Laoplats ja kruusaplats kuuluvad ehitiste kompleksi. Tankla oli osa Maleva töökoja kompleksist. Kruusaplatsi põhjapoolne osa oli piisavalt lai, et seal liigelda ja vajadusel ka hoiustada ehitusmaterjale või tehnikat. Platsid olid olemas enne omandireformi algust. Maleva töökoja heakorrastuse projekt asendas kasutusluba. Heakorra asendiplaan on osa kogu töökoja ümberehitusprojektist

§ 6lg 33 kolmanda lause tähenduses.

Naftabaasi lammutamisega olukord ei muutunud, sest platsid jäid endiselt osaks kompleksist. Uusi platse ei ole rajatud. W tuvastas platside olemasolu ja nende mõõdud. Ekspert rõhutas, et pinnas on põllul selgelt eristatav ning seal on killustikku. Eksperdi järeldused langevad kokku kaebaja väidetuga, et juba 1979. aastal olid platsid killustiku ja kruusaga kaetud ja kõlbasid ekspluateerimiseks. Laoplatsi kasutatakse ka talvel betoonmaterjalide ladustamiseks. Platsid ei ole kasutusest välja langenud. 6

§ 6lg 31).

Lammutatud ehitise asemele uut ehitist (laoplatsi) Eesti Vabariigi Ülemnõukogu otsuse „Eesti Vabariigi maareformi seaduse kehtestamise kohta“ p-de 9 ja 11 järgi ehitada ei tohtinud. 27.09.2022 korraldus on seetõttu õiguspärane. Kuna on tuvastatud, et endise naftabaasi ehitisi enam olemas ei ole, puudub alus neile ehitistele teenindusmaa määramiseks. Endise naftabaasi alune maa ei ole vajalik olemasolevate töökoja ehitiste teenindamiseks. Vallavalitsuse varasem tegevus apellandi maa ostueesõigusega erastamise avalduste lahendamisel ei tekitanud apellandile õiguspärast ootust, et teenindusmaa piiride ja suuruse määramiseks antud haldusaktide tühistamise korral hinnatakse asja uuel lahendamisel asjaolusid temale kasulikumas suunas ja sama moodi, nagu varasemas haldusmenetluses. Apellant ei tegele põllumajandustootmisega. Seetõttu ei pidanud teenindusmaa suuruse määramisel arvesse võtma põllumajandustehnika hoiustamise vajadust ega pesus käivate veokite liikumistrajektoori. Kunagist masinate pesuplatsi faktiliselt enam ei kasutata. Töökoda ümbritsevat ala majandustegevuseks ei kasutata. Juba 2009. aastal kirjeldas maamõõtja Q kohapealset olukorda: „Paljudes kohtades on asfalt kattunud mullaga. Hiljuti kruusaga sillutatud pindadele on kasvanud kõrge umbrohi.“ Maleva töökoja heakorrastus oli juba omandireformi alguseks amortiseerunud ja nüüd, peaaegu 44 aastat hiljem, ei ole 7

§ 6lg 31 järgi.

Isegi kui tegemist oleks kasutuskõlbulike rajatistega, ei takista selliste rajatiste olemasolu maa tagastamist õigustatud subjektile ning tehnovõrkude ja -rajatiste olemasolu ei anna alust suurendada teenindusmaa piire. Halduskohus jaotas menetluskulud õigesti. Menetluskulude jagamisel ei ole kaebeõigust piiratud. Apellatsioonkaebuses viidatud Riigikohtu lahendis nr 3-3-1-67-14 esitatud seisukohad ei ole praeguses asjas asjakohased. Nimetatud kohtuasjas olid kaebajateks enamuses eraisikud ja kolmandaks isikuks suurettevõte. Praegusel juhul on kaebajaks juriidiline isik ja kolmandaks isikuks füüsiline isik. Tegemist on mahuka kohtuasjaga.

1. Maa-amet palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, jääb varasemate seisukohtade juurde ja nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega. Elektripostide ja -liinide alust maad ei pidanud arvama ehitiste teenindamiseks vajaliku maa hulka. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
2. Halduskohus jättis kaebuse õigesti rahuldamata. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
3. Vastustaja 27.09.2022 korraldus on õiguspärane. Sellega otsustati lõpetada maa ostueesõigusega erastamise menetlus naftabaasi hoone juurde. Naftabaasi hoone on lammutatud ja selle juurde maa erastamine ei ole võimalik.
4. Maareformi eesmärki silmas pidades tuleb tagada, et maa ostueesõigusega erastamiseks määratava teenindusmaa piiride määramisega ei kahjustataks ülemäära maa tagastamise õigustatud subjekti huve. Seda arvestades tuleb maa ostueesõigusega erastamise õigust ehitise algsest kasutusotstarbest välja langenud ehitiste juurde mõista kitsalt. Platside, mille üle praeguses asjas käib vaidlus, juurde maa ostueesõigusega erastamine saab olla põhjendatud eelkõige siis, kui need teenindavad muid ehitisi, sest platsid ei ole kasutatavad algselt mõeldud otstarbel sihipäraselt ilma ülejäänud kompleksi kasutamata. 19.

§ 6

lg 31 sätestab, et teed ning tehnovõrgud ja -rajatised, mis võimaldavad tagastatava maa otstarbekohast kasutamist, ei ole rajatised käesoleva seaduse tähenduses. Ehitisena ei käsitata ajutisi hooneid ja rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Sellest sättest saab järeldada, et maa ostueesõigusega erastamise õigust ei ole sellise ehitise juurde, mis on ühtaegu nii lagunenud kui kasutusest välja langenud ning kahjustab samal ajal ka ümbrust või maastikupilti. Samuti ei ole ostueesõigusega erastamise õigust tee juurde, kui see võimaldab tagastatava maa otstarbekohast kasutamist. Kui maa erastamist soovitakse ehitiste kompleksi juurde, siis on oluline maa piiride kindlaksmääramisel hinnata ka kompleksi säilimist või kasutuses olemist. 20. Õigusaktidest ei tulene, et ehitise säilimist ja seisukorda hinnatakse muu kui ehitise teenindamiseks vajaliku maa kindlaksmääramise aja seisuga. Vastustaja ei rikkunud kaebaja 8

§ 6

lg 3 1 teist lauset ei saa mõista nii, et maa erastamise õigus säilib juhul, kui hoone on osaliselt säilinud ja vajab enne kasutamist olulisel määral rekonstrueerimist. Osa kompleksi ehitistest on teise isiku kui kaebaja omandis ning nende juurde on maa erastatud eraldi. Seega on kompleks algsest kasutusotstarbest välja langenud ja ka lagunenud. Seetõttu ei pidanud vastustaja hindama teenindusmaa määramisel kogu algse kompleksi toimimiseks vajaliku alaga maa ostueesõigusega erastamiseks kuuluva maa piiride kindlaksmääramisel. Laoplatsi, kruusaplatsi ja asfaltplatsi kasutamist tuli praeguses olukorras hinnata, võttes arvesse, et need ei moodustanud enam ülejäänud ehitistega ühtset tervikut.

1. Laoplats asub alal, kus varem paiknesid kütusetsisternid. Tõendid kinnitavad, et plats rajati kütusetsisternidele juurdepääsuks. Ühestki platsi rajamist käsitlevast dokumendist ei nähtu, et see ala oleks mõeldud muude asjade ladustamiseks peale mahutite. Kruusaplatsi ja asfaltplatsi puhul saab tõenditest järeldada, et ka need olid rajatud kas sõidukite, sh põllumajandustehnika hoidmiseks (parkimiseks) või hoonetesse juurdepääsu võimaldamiseks.
2. Kruusaplatsi ja laoplatsi osas tuvastas vastustaja haldusmenetluses, et nende asukohas kasvab ebatasasel pinnal ca 30 kuni 40 cm kõrgune taimkate. 17.06.2021 paikvaatlusel tehtud fotod laoplatsi ja kruusaplatsi asukohast kinnitavad seda asjaolu. Sama tõendavad ekspert W arvamus ja selle juurde kuuluvad fotod. W märkis, et „käesolevaks hetkeks on hooneid ümbritsevad platsid tugevalt rohtunud ja ilma taimestikku eemaldamata ei ole platside tuvastamine ja nende suuruse ning paiknemise määratlemine võimalik.“ Teised asjas kogutud tõendid ei kinnita neist tõenditest tehtavat järeldust, et laoplats ja kruusaplats on kasutusest välja langenud, ümber. Arvestades, et laoplats ja kruusaplats olid paikvaatluse ja eksperdiarvamuse koostamise ajal tugevalt rohtunud ja ebatasased, on tõendatud, et need on kasutusest välja langenud ning läbikasvamise ja ebatasasuse tõttu lagunenud.
3. Asfaltplatsi juurde suuremas ulatuses maa ostueesõigusega erastamiseks teenindusmaa määramata jätmist on halduskohus õigesti põhjendanud ja ringkonnakohus ei pea vajalikuks neid põhjendusi korrata. Platsi sellises ulatuses rajamise seaduslikkus ei ole tõendatud ning selle rajamist käsitlenud dokumentidest saab järeldada, et ala oli mõeldud juurdepääsuks, mitte parkimiseks. Olukorras, kus plats ei ole iseseisvalt kasutatav, ei ole põhjendatud selle juurde maa ostueesõigusega erastamiseks teenindusmaa määramine.
4. Halduskohus mõistis põhjendatult kaebajalt välja kolmanda isiku menetluskulud kohtuotsuses näidatud suuruses. Asjas on esitatud suures mahus tõendeid ning menetlustoimingute arv ja maht ei ole väike. Kaebajale pidi kolmanda isiku poolt esindaja kasutamine olema ettenähtav ning menetluskulude suurus ei ole põhjendamatu.
5. Apellandi menetluskulud apellatsioonimenetluses tuleb HKMS § 108 lg 1 järgi jätta tema enda kanda. Kolmanda isiku kasuks tuleb apellandilt välja mõista apellatsioonimenetluses 9