RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUMÄÄRUS Kohtuasja number 2-24-6208 Määruse kuupäev Tartu, 11. detsember 2024 Kohtukoosseis Eesistuja Ants Kull, liikmed Urmas Volens ja Margit Vutt Kohtuasi Jõhvi vald

) § 20 lg 2 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Avaldaja põhikirja p 6.7 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest.

§ 1

lg 4 järgi on korteriühistu liikmeteks kõik ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud. Kinnistusraamatu kohaselt oli üldkoosoleku toimumise ajal aadressil Jõhvi vald, Jõhvi linn, Veski tn 11 ja Veski tn 11a kokku 18 korteriomandit, millel oli kokku 23 korteriomanikku ehk korteriühistu liiget. Protokolli ning osalejate nimekirja kohaselt osales koosolekul 23 liikmest

1. Seega oli koosolekul esindatud alla poole ühistu liikmetest ja koosolek ei olnud otsustusvõimeline.
2. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palus kohtunikuabi määruse tühistada ja saata asi registriosakonnale uueks läbivaatamiseks. Avaldaja selgitas määruskaebuses, et kehtiva põhikirja p 6.8 ja

§ 22lg 1 kohaselt annab iga korteriomand üldkoosolekul ühe hääle.

Kuna korteriomandeid on kokku 18, saab korteriomanike üldkoosolekul olla esindatud mitte rohkem kui 18 häält, st kvooruminõude täitmise hindamisel ei võeta arvesse eraldi korteriomandite ühis- või kaasomanikke. Kuna vaidlusalusel korteriomanike üldkoosolekul oli esindatud 11 korteriomandit 18-st, siis oli koosolek otsustusvõimeline. Põhikirja p 2.1 kohaselt, kui korter on registreeritud ühise omandina, loetakse ühistu liikmeks üks omanikest nende omavahelisel kirjalikul kokkuleppel. 4. Kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel kohtunikule. Kohtunikuabi märkis, et avaldaja põhikirja p 2.1 on seadusega vastuolus ning

§ 17

lg 2 alusel tuleb avaldaja liikmete määramisel lähtuda

§ 1lg-st 4. 5. Tartu Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle Ts

MS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks Tartu Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

1. Tartu Ringkonnakohus jättis
2. mai
3. a määrusega avaldaja määruskaebuse rahuldamata, kohtunikuabi määruse muutmata ning menetluskulud avaldaja kanda.

§ 20

lg 2 järgi on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Praegusel juhul näeb avaldaja põhikirja p 6.7 ette seaduses sätestatud kvooruminõudest erineva kvooruminõude. Põhikirja p 6.7 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest. Seega tuleb üldkoosoleku otsustusvõimelisuse hindamisel lähtuda ühistu liikmete arvust, mitte häälte arvust. Ringkonnakohus nõustus kohtunikuabi seisukohaga, et kuna avaldaja põhikirja p 2.1 on

§ 1lg-ga 4 vastuolus, siis tuleb kohaldada seaduses sätestatut. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 2

§ 20lg-s 2.

Ühistu põhikirja järgi on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest.

§ 15

lg-d 1 ja 3 näevad ette, et kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need isikud teostada korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt. Kui korteriomanikud ei ole määranud endale korteriomandist tulenevate õiguste teostamiseks ühist esindajat, loetakse korteriühistu poolt ühiste korteriomanike suhtes tehtud tehing kehtivaks ka siis, kui see on tehtud üksnes ühe korteriomaniku suhtes. Seega saavad ühe korteriomandi ühis- või kaasomanikud tegutseda ühiselt ja määrata endale esindaja ühest häälest tuleneva õiguse teostamiseks. Seetõttu, kui üldkoosolekul osaleb vähemalt üks korteriomandi ühistest omanikest, tuleb arvestada, et tema teostab korteriomandist tulenevat hääleõigust. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

1. Kolleegium leiab, et nii maakohtu kohtunikuabi kui ka ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel koostoimes TsMS §-ga 695 materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu tühistada. Asi tuleb TsMS § 701 lg 3 kolmanda lause alusel saata Tartu Maakohtu registriosakonnale kande tegemise otsustamiseks. Määruskaebus rahuldatakse.
2. Äriregistri seaduse § 41 lg 1 kohaselt ei tee registripidaja kannet registrisse, kui avaldus või sellele lisatud dokumendid ei vasta seadusele. Registripidajal ei ole õigust keelduda kande tegemisest, kui kõik seaduses nõutavad dokumendid on esitatud ja vastavad seaduse nõuetele. Sellest sättest tulenevalt on registripidaja pädev kontrollima seadusega nõutavate dokumentide olemasolu ning avalduse ja sellele lisatud dokumentide vastavust seaduse nõuetele. Ühingu organi otsuse esitamisel peab registripidaja kontrollima lisaks nõutavate dokumentide olemasolule ka seda, kas otsuse vastuvõtmine on selle organi pädevuses ja kas on järgitud otsuse vastuvõtmise protseduurilist korda, sh kas on täidetud kvooruminõue, samuti seda, kas otsuses on märgitud kõik seaduses nõutud andmed (vt RKTKm 04.02.2009, 3-2-1-139-08, p 8; RKTKm 26.04.2023, 2-22-12198/9, p 10). Eeltoodust tulenevalt oli kohtunikuabil kandeavalduse lahendamisel õigus kontrollida, kas talle esitatud otsuse vastuvõtmisel järgiti otsuse vastuvõtmise korda, sh kas oli täidetud kvooruminõue. 10.

§ 20

lg 2 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Avaldaja põhikirja p 6.7 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest. Kohtud asusid seisukohale, et kuna avaldaja majas on 18 korteriomandit ja 23 korteriomanikku ning koosolekul osales 11 korteriomanikku, siis ei olnud üldkoosolek kvooruminõude täitmata jätmise tõttu otsustusvõimeline. 11.

§ 1

lg 4 järgi on korteriühistu liikmeteks kõik ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud. Avaldaja põhikirja p 2.1 näeb ette, et kui korteriomand on registreeritud ühise omandina, loetakse ühistu liikmeks üks omanikest nende omavahelisel kirjalikul kokkuleppel. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et põhikirja p 2.1 on vastuolus seadusega (s.o

§ 1lg-ga 3

§ 17lg 2 teise lause kohaselt seaduses sätestatust.

Kolleegium ei nõustu aga kohtute seisukohaga kvooruminõude täitmise hindamisel. Vaatamata sellele, et

§ 1

lg 4 kohaselt loetakse korteriühistu liikmeteks kõik korteriomandite omanikud, tuleneb ühest korteriomandist üks liikmesus korteriühistus, millega seotud õigusi teostavad korteriomandi ühised omanikud ühiselt. Üldkoosoleku kvoorumi arvutamisel tuleb seetõttu lähtuda korteriomandite arvust. Vastupidise tõlgenduse korral võiks tekkida olukord, kus üldkoosoleku kvooruminõue loetakse täidetuks mh siis, kui koosolekul osalevad ainuüksi ühe korteriomandi ühised omanikud. Näiteks juhul, kui kortermajas on kolm korteriomandit, millest kahel on mõlemal üks omanik ning ühel korteriomandil viis ühist omanikku, saaks kohtute tõlgenduse järgi korteriomanike koosoleku lugeda otsustusvõimeliseks ka siis, kui sellel osaleksid üksnes ühe korteriomandi viis ühist omanikku. Sellisel juhul ei täidaks kvooruminõue enam korteriomanike üldkoosoleku representatiivsuse tagamise eesmärki. 12.

§ 22

lg 1 ja avaldaja põhikirja p 6.8 järgi annab iga korteriomand üldkoosolekul ühe hääle ning

§ 15

lg 1 esimene lause sätestab, et kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need isikud teostada korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt. Nimetatud sätetest järeldub, et lisaks ühele ühisele liikmesusele tuleneb ühest korteriomandist ka üks jagamatu hääleõigus. Hääleõigust korteriomanike üldkoosolekul teostavad ühised omanikud ühiselt. Seega on õige avaldaja seisukoht, et vaidlusalusel koosolekul sai olla esindatud maksimaalselt 18 häält. Kolleegium lisab, et põhikirjaga ei saa ette näha, et ühest korteriomandist tuleneb eraldi hääl igale korteriomandi ühisele omanikule.

§ 22

lg 1 kohaselt annab iga korteriomand korteriomanike üldkoosolekul ühe hääle ning korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus. Viidatud sättest ei tulene, et põhikirjaga võiks ette näha, et ühest korteriomandist tuleneb mitu häält, s.o eraldi hääl igale ühis- või kaasomanikule (vt RKTKm 16.02.2022, 2-20-17009/40, p 19). Eeltoodust tulenevalt tuleb nii kohtunikuabi kui ka ringkonnakohtu määrus tühistada ja asi tuleb saata Tartu Maakohtu registriosakonnale kande tegemise otsustamiseks. 13. TsMS § 150 lg 1 p 5 järgi tagastatakse riigilõiv määruskaebuse esitajale kaebuse rahuldamise korral, kui menetluses ei osale teisi menetlusosalisi. TsMS § 150 lg 4 järgi tagastab riigilõivu kohus, kelle menetluses asi viimati oli, üksnes selle menetlusosalise avalduse alusel, kes riigilõivu tasus või kelle eest riigilõiv tasuti. Avaldaja on määruskaebuses palunud tagastada riigilõiv selle tasunud isikule. Seega tuleb määruskaebuselt tasutud riigilõiv 70 eurot ja kandemääruse peale esitatud määruskaebuselt tasutud riigilõiv 70 eurot tagastada JeweLex Advokaadibüroo Osaühingule. Muud menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 2 esimese lause järgi avaldaja kanda. (allkirjastatud digitaalselt) 4