üürilepingu sätted. Seega ei ole keeldu vastuhagi esitamiseks ning puudub alus TsMS § 423 lg 1 või lg 2 järgi jätta hagi läbivaatamata. Üürikomisjoni pöördumine ei ole kohustuslik ÜVLS § § 1 lg 1 järgi. Järgnevalt lahendab kohus küsimuse, kas, millal ja millisel alusel poolte vahel 14.04.2023 sõlmitud leping lõppes. Vaidlust ei ole selles, et alates 15.04.2023 ei soovinud vähemalt hageja enam olla pooltevahelise lepinguga seotud. Kuna pooled on selles küsimuses esitanud erinevaid ja aja jooksul muutnud seisukohti, hindab kohus kõiki lepingu lõppemise võimalusi. Üürilepingu lõppemine Lepingu lõppemine tähtaja möödumisega Võlaõigusseaduse (
) 309 lg 1 esimese lause kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Hageja on muu hulgas esitanud väite, et hageja ja kostja vahel 14.04.2023 sõlmitud üürileping lõppes tähtaja möödumisega ehk samal päeval, kui see sõlmiti, nagu on kirjas lepingu punktis 2.1 (dtl 62). Kohus selle seisukohaga ei nõustu.
lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest ja
lg 3 kohaselt ei või lepingu tõlgendamisel aluseks olla ebaõige tähistus või väljendusviis, mida lepingupooled kasutasid eksimuse tõttu või soovist varjata oma tegelikku tahet. Praeguses asjas on selge, et poolte ühine tahe ei olnud sõlmida korteri üürilepingut üheks päevaks. Seda tõendab nii üüri arvestamine ühe kuu kaupa (lepingu p 3.1, dtl 62) kui ka hageja poolt makse tegemine 900 euro suuruses summas (dtl 53), mis vastab kahe kuu üüri suurusele. Seega kohtu hinnangul ei lõppenud pooltevaheline leping tähtaja möödumisega. Lepingu lõppemine lepingust taganemisega
lg 2 kohaselt on üürilepingust taganemine lubatud ainult
15. peatükis sätestatud juhtudel.
lg 1 sätestab, et üürnik võib lepingust taganeda, kui üürileandja ei anna asja üle kokkulepitud ajal või annab üle asja, mille puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise võimaluse või piiravad seda olulisel määral. Hageja esitatud tahteavaldusi on võimalik tõlgendada ka lepingust taganemise avaldusena põhjusel, et üle antud asjal (korteril) ilmnes puudus (eeldatust suurem vajadus oma igapäevases tegevuses arvestada teiste majaelanikega), mis olulisel määral piirab asja sihtotstarbelist kasutamist.
lg 1 alusel üürilepingust taganemise eelduseks on, et üürnikule üle antud asjal (korteril) on puudus, mis piirab olulisel määral asja kasutamist. Kohtu hinnangul ei ole tõendatud, et käesolevas asjas oleks täidetud
Kohtu hinnangul saab lugeda tõendatuks, et kostja kui üürileandja teatas hagejale järgmisel päeval pärast lepingu sõlmimist ja korteri üleandmist, et hagejal üürnikuna tõenäoliselt tekib konflikt teiste majaelanikega seoses lärmiga (vt kostja 05.06.2023 vastus üürikomisjonile: „Järgmisel päeval helistas Y.C mulle korterist ja taustal kisas laps meeleheitlikult. Y.C ütles, et laps kisendab, kui ta koheselt midagi ei saa või talle midagi ei meeldi. Y.C küsis, kas sellise kisa pärast võib tulla naabritega pahandust. Ütlesin, et arvatavasti tuleb.“, dtl 84). Selline asjaolu ei ole siiski piisav, et see olulisel määral piiraks asja sihtotstarbelist kasutamist. Asjaolu, et üürileandja selgitab üürnikule, et kortermajas tuleb arvestada teiste majaelanikega ka päevasel ajal, ei saanud hagejale olla üllatus, mis selgus alles pärast lepingu sõlmimist ja mis olulisel määral piiraks korteri kasutamist. Ka juhul, kui naabrid kaebavad lärmi üle, ei muuda see korteri kasutamist võimatuks. Seega kohtu hinnangul ei lõppenud pooltevaheline leping sellest taganemisega. 5 Lepingu lõppemine erakorralise ülesütlemisega Tähtajaline üürileping võib lõppeda ka erakorralise ülesütlemisega (
lg 1 esimene lause).
lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu mõjuval põhjusel üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti (
Hageja esitatud tahteavaldusi on võimalik tõlgendada ka lepingu ülesütlemise avaldusena. Üürnik võib üürilepingu erakorraliselt üles öelda
või § 317 alusel.
lg 1 sätestab, et kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi.
lg 2 kohaselt võib üürnik juhul, kui tema võimalus üüritud asja kasutada on piiratud üksnes mitteolulisel määral, lepingu sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui lepingu ülesütlemiseks on eriline põhjus. Nagu kohus eelmises punktis leidis, on tõendatud, et kostja kui üürileandja teatas hagejale pärast lepingu sõlmimist, et tema hinnangul tekib hagejal üürnikuna tõenäoliselt konflikt teiste majaelanikega seoses lärmiga. Vajadus korteri kasutamisel eeldatust enam arvestada teiste majaelanikega võib olla üürniku jaoks tegur, mis küll ei piira asja kasutamist olulisel määral mh
lg 1 tähenduses, aga mis võib siiski tema jaoks olla piisavalt oluline, et soovida leping lõpetada. Seega on küsimus, kas hagejal oli selles olukorras lepingu ülesütlemiseks eriline põhjus. Kohtu hinnangul ei ole praeguses asjas tõendatud, et hagejal oli lepingu ülesütlemiseks eriline põhjus. Kuna hageja sisuliselt ei hakanud korterit kasutama eluruumina, siis ei ole võimalik hinnata, kas olukord oleks kujunenud tema jaoks eriliselt keeruliseks. Seega ei lõppenud pooltevaheline leping erakorralise ülesütlemisega hageja poolt. Lepingu lõppemine kokkuleppega
Poolte tahteavaldusi on võimalik tõlgendada lepingu lõpetamise kokkuleppena. Vaidlust ei ole selles, et hageja soovis alates 15.04.2023 lepingu lõpetada. Asjas esitatud tõenditest selgub, et ka kostja oli lepingu lõpetamisega põhimõtteliselt nõus. 16.04.2023 SMS-s hagejale on kostja teatanud, et „kui te nüüd soovite lepingut lopetada, peate kuu aega ette teatama“ (dtl 73). 08.06.2023 üürikomisjoni istungil teatas kostja, et oli juba 16.04 nõus lepingu lõpetama, aga luges selle lõppenuks 08.06.2023 ehk istungi päeva seisuga (dtl 90). Kostja valmisolekut leping lõpetada on kinnitanud ka lepingu sõlmimist vahendanud OÜ Uus Maa Kinnisvarabüroo oma 19.04.2023 kirjas hagejale („Omanik on Teile vastu tulnud ning enne tähtaega valmis lepingu lõpetama.“, dtl 66). Hageja väitele, et leping on lõppenud, on kostja peamine vastuväide olnud, et selline kokkulepe oleks tulnud sõlmida samas vormis kui leping, st mõlema poole poolt allkirjastada. Nii on kostja teatanud oma 05.06.2023 vastuses üürikomisjonile („Leping lõpeb lepingupoolte allakirjutamisega selleks ettenähtud korras.“, dtl 85), 08.06.2023 üürikomisjoni istungil („leping jätkub ju koguaeg. Leping on allkirjastatud. Iga allkiri maksab.“, dtl 90) kui ka 13.02.2024 6 kohtuistungil („[Kostja] ütleb, et kõik on lõpetatud, aga mina ei saa allkirja ega võtmeid.“, dtl 149). Ka poolte vahel sõlmitud lepingu p 7.2 näeb ette, et lepingu lõpetamisel koostavad pooled eluruumi üleandmise kohta akti (dtl 64). Samuti näeb lepingu p 10.1. ette, et lepingu tingimusi võib muuta ainult poolte kirjalikul kokkuleppel ja et kirjaliku vormi mittejärgmisel on lepingu muudatused tühised (dtl 64–65). Kohtu hinnangul ei tähenda mõlema poole poolt allkirjastatud lepingu lõpetamise kokkuleppe puudumine siiski seda, et sellist kokkulepet ei ole kehtivalt sõlmitud.
lg 3 sätestab, et kui lepingus oli ette nähtud, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse teatud vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis. Oma 16.04.2023 SMS-s hagejale on kostja teatanud, et on nõus lepingu lõpetamisega ühekuulise etteteatamisega (dtl 73). Sellist tingimust ei olnud lepingus, samuti ei tulene see seadusest. Seega saab seda kostja tahteavaldust tõlgendada kui lepingu lõpetamise kokkuleppe tingimust. Kuna hageja teatas oma lepingu lõpetamise soovist 15.04.2023 ja kostja andis sellele 16.04.2023 nõustumuse tingimusel, et leping lõpeb ühe kuu möödumisel alates lõpetamise soovist teatamisest, lõppes leping 14.05.
§-de 271 ja 292 alusel. Kohus asus hageja nõuet lahendades seisukohale, et leping lõppes 14.05.2023, hageja on kostjale juba tasunud üüri selle ajavahemiku eest, mil leping kehtis ja kohus jättis rahuldamata hageja nõude selle summa tagastamiseks. Seega jätab kohus rahuldamata kostja nõude hageja vastu täiendava üüri ja kõrvalkulude tasumiseks. Kostja on vastuhagis alternatiivselt esitanud kahju hüvitamise nõude, sest hageja ei ole talle tagastanud korteri võtmeid, mistõttu kostjal puudub üüritud asja valdus ja võimalus see uuesti üürile anda. Kohus asus hageja nõuet lahendades seisukohale, et hageja on teinud kõik vajaliku, 7 et võtmed kostjale tagastada. Keeldudes talle saadetud võtmeid vastu võtmast, on kostja ise vastutav nende kadumise ja seega ka seonduva kahju eest. Lisaks märgib kohus, et eluruumi võtmete puudumist ei saa samastada valduse puudumisega. Valdus on asjaõigusseaduse § 32 kohaselt tegelik võim asja üle. Praeguses asjas tuvastatud asjaolude kohaselt ei olnud kostjal kui eluruumi omanikul pärast üürilepingu lõppemist ühtegi takistust talle kuuluva eluruumi valduse taastamiseks. Kostja on vastuhagis nõudnud kahju hüvitamist ka selle eest, et pidi lepingu erakorraliselt üles ütlema ja kulutame selleks vajaliku ülesütlemisavalduse koostamiseks 108 eurot. Kuna kohus leidis, et leping oli selleks ajaks, kui kostja ülesütlemisavalduse tegi, poolte kokkuleppel lõppenud, oli selle avalduse koostamine ebavajalik ja kohus jätab kostja selle nõude rahuldamata. Tsiviilasja hinna määramine Kohus määrab hagihinnaks 450 eurot ja vastuhagi hinnaks 3500 eurot. Tsiviilasja hind hagiasjas on hagihind (TsMS § 122 lg 1). Hagihind on hagis taotletu harilik väärtus (TsMS § 122 lg 2). Raha maksmisele suunatud hagi puhul määratakse hagihind nõutava rahasummaga (TsMS § 124 lg 1 esimene lause). Kohus on selles asjas seni tehtud määrustes (26.09.2023 hagi menetlusse võtmise määrus ja 15.12.2023 vastuhagi menetlusse võtmise määrus) määranud hagi hinnaks 900 eurot, lähtudes hageja hagiavalduses taotletust. Arvestades kohtu hinnangut üürikomisjoni 19.06.2023 otsuse tähendusele, asub kohus seisukohale, et hageja nõutav rahasumma on 450 eurot ehk see summa, mille osas üürikomisjon jättis hageja nõude rahuldamata. Kuna kohus vähendab hagi hinda, tuleb hagejale TsMS § 150 lg 1 p 1 kohaselt tagastada enam tasutud riigilõiv. Hageja on riigilõivu tasunud 245 eurot, lähtudes ekslikult hagihinnast 900 eurot. Hagihinnale 450 eurot vastab riigilõiv 140 eurot. Seega tuleb hagejale tagastada enam tasutud riigilõiv summas 105 eurot. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine Kohus jätab hagi ja vastuhagi rahuldamata. Seega tuleb TsMS § 162 lg 1 järgi jätta menetluskulud poolte kanda. /digitaalselt allkirjastatud/ Kai Härmand Kohtunik 8
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.