Obsah (4)

§ 613§ 477§ 132§ 172

KOHTUMÄÄRUS Kohus Harju Maakohus Kohtunik Andrea Lega Kohtujurist Andrei Polovnjov Määruse tegemise aeg ja koht 28.11.2022. a, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-22-7036 Tsiviilasi A J avaldus K

§ 613

lg 1 p 1 kohaselt lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks.

§ 613

lg-st 2 tulenevalt lahendab kohus hagita menetluses ka kinnisasja, mille oluliseks osaks on elamu, kaasomanike vaidlused käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud küsimustes, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate eluruumide või ühiskasutuses olevate ruumide või maa kasutamisega või valitsemisega või kaasomanike otsustega. Võttes arvesse, et avaldaja on esitanud nõude, mis puudutab kaasomandisse kuuluva kinnisasja kasutamist, lahendab kohus käesoleva asja eelviidatud sätete alusel hagita menetluses.

§ 477

lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.

1. Menetlusosaliste vahel puudub vaidlus järgmiste asja lahendamiseks oluliste asjaolude osas: 17.
2. kinnistu asukohaga xxx (registriosa nr xxx) kuulub 8/10 mõttelises osas avaldajale ning 2/10 mõttelises osas puudutatud isikule (tlk 3 – kinnistusraamatu väljavõte); 17.
3. kinnistu pindala on 785m2 ning sellel asuvad: 17.2.
4. elamu (ehitisregistri kood xxx) suletud netopinnaga 109,7 m2 (tlk 6-7 – ehitisregistri väljavõte), mis on avaldaja ainukasutuses ja -valduses; 17.2.
5. elamu (ehitisregistri kood xxx) suletud netopinnaga 40,7 m 2 (tlk 8-9 – ehitisregistri väljavõte), mis on avaldaja ainukasutuses ja -valduses; 17.2.
6. amortiseerunud seisukorras elamu majandushoonega (ehitisregistri kood xxx) suletud netopinnaga 99 m2 (tlk 10-11 – ehitisregistri väljavõte), mille elamuosa on puudutatud isiku ainukasutuses ja -valduses ning mille majandushoone osa on omanike ühiskasutuses ja -valduses.
7. AÕS § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. AÕS § 72 lg 3 sätestab, et kaasomanikul on õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. AÕS § 72 lg 5 sätestab, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. AÕS § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Kohtul on kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus, st lähtuda tuleb hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada mh kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaoludega. Tulenevalt

§ 477

lg-st 5 ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti (vt ka Riigikohtu 23. veebruari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-172-10, p 12; 17. aprilli 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 13; 8. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 42; 16. aprilli 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-131-03, p 14; 8. mai 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-13, p 14). 19. Pooled ei vaidle, kumma kasutusse peaks jääma kinnistul paiknevad ehitised. Kohus lähtub siinjuures senisest kasutusest. Sisuliselt on kaasomanike vahel vaidlus õueala kasutamise osas – puudutatud isik leiab, et lähtuda tuleb senisest kasutusest ja mitte nii väga omandiosade suurusest ning avaldaja leiab, et lähtuda tuleb omandiosade suurusest. 5 Kohus leiab, et avalduses toodud viisil (tlk 24 – xxx AS plaan) kinnistu õueala jaotamine ei ole põhjendatud. Nimetatud lahendus tagaks kasutuse jagamise küll vastavalt omandiosade suurusele, kuid ei oleks üldises plaanis mõistlik lahendus. Puudutatud isikul, kes kasutab kinnistul paiknevat hoonet oma perekonna koduna, oleks sisuliselt õigus kasutada üksnes oma pere eluhoonet ja talle oleks tagatud sellele juurdepääs suhteliselt kitsa siiluna, mis ebamõistlikult poolitab kinnistu. Takistatud oleks mõlema poole juurdepääs kinnistu kagunurgas olevatele kuuridele, mis on samuti ebamõistlik, kuivõrd (

1. i)puudutatud isik on seni valdavas osas amortiseerunud kuure kasutanud ning jääks sellest võimalusest nüüdsest ilma ning (
2. ii)avaldaja, kes kuure sisuliselt ei kasuta ja kelle ainukasutuses on Pärnu mnt ääres asuv majandushoone, saaks kuuride ainukasutusõiguse, kuid ei saaks seda sisuliselt teostada, kuivõrd tal puuduks neile juurdepääs (või see juurdepääs oleks tagatud üle puudutatud isiku ainukasutuses oleva maaosa). Kohtu hinnangul oleks sellist lahendust reaalses elus keeruline täita ning see tekitaks poolte vahel täiendavaid erimeelsusi. 20. Kohus leiab, et kinnistu hooviala kasutus tuleb lahendada avalduses toodust erinevalt. Kohus leiab, et lähtuda tuleb senisest kasutuskorrast ning seda isegi olukorras, kus see ei vasta omandiosade suurusele. Kohus on koostanud ise Maa-ameti geoportaali kaardirakenduses plaani, mille kohaselt määrab ära ka kinnistu kasutamise korra kokkuleppe sisu. Plaani kohaselt jääb puudutatud isiku ainukasutusse ja valdusesse 326 m2 suurune hooviala, mis mh hõlmab tema perekonna kasutuses olevat elamut ning sellega ühendatud kuure ning hooviala koos autode parkimisala, laste liivakasti ning aianurgakesega. Kuurid on valdavas osas puudutatud isiku kasutuses ning avaldaja ülekaalukat huvi kuuride kasutusvajaduse osas esile ei ole toonud. Seetõttu ei ole avaldaja õigusi ülemäära kahjustav olukord, kus avaldajal edaspidiselt puudub ligipääs kinnistu kagunurgas asuvale garaažile. Avaldaja kasutuses on kahekordne elamu ning selle kõrval paiknev majandushoone, mida on eelduslikult võimalik kasutada asjade ladustamiseks viidatud garaaži asemel. Selline hooviala jagamine vastab kinnistul täna valitsevale olukorrale, mille kohus vaatlusel tuvastas (vt tlk 59 jj – vaatluse fotod) – kaasomanikud on endi valduses olevad alad eraldanud puude-põõsaste jms taimedega ning avaldaja poolt täiendavalt kompostihunnikuga. Puudutatud isiku kasutuses olev kinnistu osa on xxx tänava poolt ümbritsetud puitaia ja -väravaga, seevastu avaldaja kasutuses olev osa on ümbritsetud hekiga. Tähelepanuväärne on, et ka omanikud ise mõistavad nende kasutuses olevat hooviala jaotust just selliselt - vaatluse toimumise hetkeks oli avaldaja kasutuses olev kinnistu osa lehtedes riisutud ning puudutatud isiku kasutuses olev osa mitte. Mõlema kaasomaniku ainukasutuses olevale kinnistuosale on tagatud juurdepääs nii jalgsi kui sõidukiga. Avaldaja kasutuses olevale kinnistu osale pääseb (
3. i)jalgsi läbi xxx pool paiknevate jalgväravate ja (
4. ii)sõidukiga läbi elamu taga asuva xxx tänavale suubuva aiaava. Puudutatud isiku kasutuses olevale kinnistu osale pääseb nii jalgsi kui sõidukiga xxx tänavale suubuvast väravast. Kohtu hinnangul tagab selline kasutus mõlemale kaasomanikule võimaluse oma omandit probleemivabalt ja mõistlikult teostada. 21. Ülejäänud punktides osas kuulub avaldus rahuldamisele esitatud kujul, kuivõrd neis toodud tingimused-nõuded põhinevad otseselt või kaudselt seaduse tekstil ja mõttel. Samuti ei ole puudutatud isik nende põhjendatuse osas vaielnud. 22. Lõpetuseks selgitab kohus omandiosast suurema kasutuse kompenseerimise korda. Riigikohus märgib, et üldjuhul, kui ühe isiku ainukasutusse jääb suurem osa kaasomandi esemest kui tema kaasomandi osa, tuleb tal maksta selle eest teistele hüvitist (vt nt Riigikohtu 23. veebruari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-172-10, p 13). Kolleegium on varasemas praktikas leidnud, et AÕS § 71 lg-t 2 tuleb tõlgendada laiendavalt nii, et selle sätte alusel on kaasomanikul õigus esitada teise kaasomaniku vastu, kes kasutab kaasomandi mõttelisest osast suuremat reaalosa, kasutuseeliste hüvitamise nõue. Kasutuseeliseks on ka see, kui kostja kasutab oma kaasomandi mõttelisest osast suuremat pinda (vt 6 Riigikohtu 20. detsembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-10, p 12). Siiski võib kohus jätta AÕS § 71 lg 2 kohaldamata ja eelnimetatud hüvitisnõude rahuldamata, kui hageja nõue on vastuolus hea usu põhimõttega (vt Riigikohtu 20. detsembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-10, p-d 13-14; 16. veebruari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-10, p 13). 23. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kohus leiab eeltoodust tulenevalt, et antud juhul on põhjendatud kohustada puudutatud isikut TsÜS § 68 lg 5 alusel andma tahteavaldus xxx kinnisasja osas kasutuskorra olemasolu nähtavakstegeva märkuse sissekandmiseks kinnistusraamatusse ning asendada vastav tahteavaldus käesoleva kohtumäärusega. 24. Kõigele eeltoodule tuginedes rahuldab kohus avalduse osaliselt. Kinnisasja kasutuskorra lõplikud tingimused nähtuvad käesoleva kohtumääruse resolutsioonist. Kohtumääruse lahutamatuks osaks on määrusele lisatud plaan. 25. Avaldaja on viidanud, et Riigikohus on lahendi nr 2-18-15391/41 p-is 11 märkinud, et kaasomanikevaheline kasutuskord tekib lepingu sõlmimist reguleerivate sätete alusel (vt võlaõigusseaduse (VÕS) § 9) kaasomanike kokkuleppel, kohus seda kindlaks määrata ei saa. Kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist sooviv kaasomanik võib nõuda kokkuleppe sõlmimisega mittenõustunud kaasomanikelt kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevaid tahteavaldusi. Selline nõudeõigus tuleneb kaasomandis oleva asja puhul AÕS § 72 lg-st 5. Sellisel juhul saab kohus üksnes kohustada kokkuleppe sõlmimisest alusetult keeldunud kaasomanikke andma kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevad tahteavaldused. Viidatud lahendist tulenev loogika põhineb eelduslikult 01.01.2018 kehtima hakanud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) erikasutusõiguse regulatsioonil (vt §-d 9 ja 14). Eelviidatud lahendist lähtudes ei oleks võimalik käesolevas asjas kinnisasja kasutuskorda kindlaks määrata, kuivõrd kohus peaks avalduse ülaltoodud põhjendustel lihtsalt rahuldamata jätma. Kohus justkui ei saakski enam kasutuskorda kindlaks määrata, olles sealjuures erinevalt varasemast seotud avaldaja positsiooniga/nõudega. Vastupidisel juhul peaks kohus asendama ka avaldaja nõusoleku kasutuskorra kokkuleppe sõlmimiseks, kuid see ei omaks enam lepingulaadse suhte tunnuseid. Samas ei ole selline lähenemine kinnistu kasutuskorda puudutavate vaidluste lahendamisele menetlusökonoomilisest seisukohast põhjendatud, kuivõrd vaidlus pruugi saada esimese korraga ammendavalt lahendatud ning võib esineda vajadus korduvaks kohtusse pöördumiseks. Kohtu hinnangul võib olla tegemist ebaõnnestunud sõnastusega, mida omakorda kinnitab ka see, et Riigikohus ei ole viidatud lahendis sõnaselgelt öelnud, et tegemist on valitseva praktika olulise muutusega. Kohus leiab, et saab siiski asjas kasutuskorra kindlaks määrata ka avalduses esitatust teistsugusel viisil, kuivõrd kohtupraktikast ja õiguskirjandusest tuleneb, et kohus ei ole

§ 477

lg-st 5 seotud taotletud kasutusviisidega (AÕS kommenteeritud väljaanne, lk 314-315, p 3.2.2; RKTKo 3-2-1-12-08, p 13; RKTKm 3-2-1-172-10, p 12 ja 3-2-1-45-13, p 14; RKTKo 3-2-1-93-12, p 15). Selline lähenemine on kooskõlas ka menetlusökonoomia põhimõttega.

1. Kõik kohtulahendis käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid avalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud.
2. Tsiviilasja hind on

§ 132lg 1 järgi 7000 eurot.

Menetluskulud 7 28.

§ 172

lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et olukorras, kus antud menetlus toimus menetlusosaliste endi huvides, tuleb menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Andrea Lega Kohtunik Osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 18.08.2024 lahendiga. 8