Obsah (12)

§ 651§ 654§ 652§ 232§ 436§ 5§ 363§ 230§ 173§ 171§ 174§ 178

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Iris Kangur-Gontšarov, Mati Maksing ja Indrek Soots Otsuse tegemise aeg ja koht 30.09.2024, Tallinn Kohtuasja number 2-22-1

) § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. 32. Hageja on vaidlustanud maakohtu otsuse, millega hagi jäeti rahuldamata, täielikult, millest tulenevalt kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust täies ulatuses (

§ 651lg 1).

33. Kolleegiumi hinnangul ei anna apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsuse tühistamiseks ega muutmiseks. Kolleegium ei tuvastanud maakohtu poolt menetlusõiguse normide olulist rikkumist ega materiaalõiguse normide ebaõiget kohaldamist. Kuna ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsusega, ei pea kolleegium

§ 654lg-st 6 juhindudes vajalikuks maakohtu otsuse põhjendusi korrata.

Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist. Ringkonnakohus võtab

§ 652

lg 1 p 1 järgi apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud ja ringkonnakohus ei tuvasta neid uuesti. Hageja on apellatsioonkaebuses suures osas korranud oma varasemas menetluses antud selgitusi ja arusaamu nii faktilistest asjaoludest kui ka õiguslikust olukorrast. Neid väiteid on maakohus nõuetekohaselt hinnanud ja piisava põhjalikkusega käsitlenud. Maakohus on kõiki tõendeid

§ 232lg 1 järgi igakülgselt, täielikult ja objektiivselt hinnanud.

Maakohus on tuginenud järelduste tegemisel asjas esitatud tõenditele ja on oma seisukohti piisavalt põhjendanud

§ 436

lg 1 ja § 442 lg 8 tähenduses, maakohtu põhjendused on loogilised ja arusaadavad. Asjaolu, et hageja ei nõustu maakohtu järeldustega, ei tähenda, et maakohus on teinud järeldused menetlusõiguse norme oluliselt rikkudes. 34. Hageja etteheited, et maakohus tuvastas ebaõigesti asjaolusid ja hindas tõendeid, ei ole põhjendatud. Kolleegium selgitab, et hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev menetlus, kus hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude alusel, lähtudes nõudest (

§ 5lg-d 1 ja 2, § 7).

Kõik asja lahendamiseks olulised asjaolud peavad

§ 363lg 1 p 2 ja § 394 lg 2 p 3 järgi esile tooma pooled.

Esiletoodud asjaolu peab hagimenetluses vaidluse korral tõendama pool, kes sellele tugineb (

§ 230lg 1 esimene lause).

Praegusel juhul oli pooltele selge 6 2-22-16412 tõendamisele kuuluvate asjaolude ring. Pooled ei vaielnud nõude õigusliku aluse üle ning tulenevalt menetlusdokumentidest oli hagejale teada, mis asjaolud tuleb kohtu ette tuua.

1. Hageja esitas nõude kostja vastu korteri väljanõudmiseks kostja valdusest vindikatsiooninõudena. AÕS § 80 lg 1 sätestab, et omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 80 lg 2 kohaselt on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Vindikatsioonihagi puhul pidi hageja tõendama AÕS § 82 lg-st 1 tulenevalt, et hageja on korteri omanik ning et kostja valdab hageja korterit. Kostja pidi AÕS § 83 lg-st 1 tulenevalt tõendama, et tal on õigus korterit vallata.
2. Maakohus tuvastas ja pooled ei vaielnud selle üle, et hagejale kuulub korter, mis on kostja valduses. Kostja vastuväidete kohaselt on kostjal õigus korterit vallata poolte vahel 01.04.2018 sõlmitud üürilepingu alusel. Seega pidi kostja tõendama, et tal on õigus korterit vallata 01.04.2018 üürilepingu alusel. Olukorras, kus kostja ei ole väitnud, et ta valdab korterit 01.03.2012 üürilepingu alusel, siis ei pidanud maakohus hageja vindikatsiooninõude rahuldamiseks tuvastama, kas kostjal on õigus või oli kunagi õigus korterit vallata 01.03.2012 üürilepingu alusel.
3. Kolleegiumi arvates on maakohus põhjendatult järeldanud, et 01.04.2018 sõlmitud üürileping ei ole vastuolus heade kommetega ega seetõttu tühine. VÕS § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üür). Hageja leiab, et üürileping on vastuolus heade kommetega ja tühine. TsÜS § 86 lg 1 kohaselt on heade kommetega vastuolus olev tehing tühine. TsÜS § 86 lg 2 kohaselt on tehing heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui 1) tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või 2) pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas.
4. Hageja väidete kohaselt on maakohus jätnud hindamata, et 01.04.2018 üürileping tervikuna on sõlmitud tingimustel, mis ei vasta turutingimustele ning on vastuolus äriühingute poolt sõlmitavate üürilepingute majandusliku loogikaga. Kolleegium hagejaga ei nõustu. Maakohus tuvastas, et Lahe Kinnisavara hindaja AJ ja riiklikult tunnustatud eksperdi VL koostatud hinnangule tuginedes, et 01.04.2018 sõlmitud üürilepingu tingimused (üürisumma suurus, üüritasus sisalduvad kommunaalmaksed, üürniku õigus viivitada maksete tasumisega viis kuud, sanktsioonide puudumine, lepingu tähtaeg, üürilepingu üleminek, allüürile andmine, üldkoosoleku hääleõigus, kindlustuskohustus jms), ei vasta käesoleval ajal turutingimustele.
5. Kolleegium ei nõustu hagejaga, et juhul kui üürilepingus pole tuvastatud ühtegi tingimust, mis oleks turutingimustele vastav, siis peaks leping igal juhul olema heade kommetega vastuolus. Maakohus on õigesti märkinud, et lähtuvalt lepinguvabaduse põhimõttest on lepingupooled vabad lepingu tingimustes kokku leppima, ja seetõttu ei ole käesoleval juhul põhjendatud lugeda lepingut heade kommete vastaseks üksnes asjaolu pinnalt, et üürilepingu tingimused ei vasta turutingimustele ja on kostja kui üürniku jaoks tavapärastest üürilepingu tingimustest soodsamad. Kuigi hageja väidete kohaselt ükski majanduslikult mõtlev äriühing ei sõlmiks lepingut tingimustel, mis ei ole tavapärased ega turutingimustele vastavad, siis kolleegiumi arvates ei oleks mõistliku mõtleva inimese arusaama järgi siiski välistatud 7 2-22-16412 lepingute sõlmimine tingimustega, mida kunagi varem kokku lepitud ei ole ning tingimustega, mis ei vasta turutingimustele.
6. Maakohus on õigesti tuvastanud, et pooled on kokku leppinud üüri tasumises ja teatud juhtudel ka kommunaalmaksete tasumises. Asjaolu, et hageja 2022 esitatud väidete kohaselt saaks hageja korterit turutingimustel üürides kasu või suuremat kasu, kui hageja saab seda kostjale üürides 01.04.2018 üürilepingu alusel, ei muuda siiski tehingut äärmiselt ebasoodaks hageja suhtes ning seetõttu heade kommetega vastuolus olevaks. Samuti ei ole võimalik ilmselget vastuolu heade kommetega tuvastada pelgalt poolte kokkuleppest üürilepingu kehtivuse osas 15+5 aastat ning üürniku õiguses viis kuud oma kohustusi mitte täita. Maakohus, viidates Riigikohtu lahendile vastastikuste kohustuste ebaproportsionaalsusele, milline lahend tehti müügilepinguga seoses, on pidanud silmas hageja väidet ja tõendeid, et kostja poolt saadav hüve korteri üürimisest on 2/3 korteriomandi maksumusest, millised on esitatud üürisuhtes vastastikuseid kohustusi hinnates.
7. Olukorras, kus vaidlusalune üürileping oli sõlmitud hageja kui tööandja ja kostja kui töötaja vahel, ei ole põhjendatud arvata, et üürilepingu sõlmimine töötaja suhtes turutingimustest soodsamate tingimustega eksiks ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õigustunde, väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu. Kolleegiumi arvates ei muuda lepingut heade kommete vastaseks ka asjaolu kas või kuivõrd kostja on enne või peale üürilepingu sõlmimist panustanud hageja kasumi suurenemisesse või kas kostja kasutab oma õigust hagejaga tööleping 30 päevase etteteatamistähtajaga üles öelda. Hageja ei ole tõendanud, et 01.04.2018 üürileping on sõlmitud hageja jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või et pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on ilmselgelt heade kommete vastaselt tasakaalust väljas.
8. Asjaolu, et juriidilisest isikust hagejal oleks olnud erakorraline vajadus või sõltuvussuhe kostjaga seetõttu, et hageja seaduslik esindaja W. C ei osanud eesti keelt, ei ole eluliselt usutav. Kolleegium ei nõustu hagejaga, et eesti keelt mitteoskavate isikute vahendusel sõlmitud tehingud saavad heade kommete vastased vaid seetõttu, et neil on puudulik keeleoskus ja seetõttu on nad sõltuvad keeleoskajatest. Igal juhul ei ole põhjendatud arvata, et hageja tegevus 01.04.2018 lepingu sõlmimisel oleks seatud sõltuvusse vaid kostjal olevast eesti keele oskusest. Asjaolust, et hageja seadusliku esindaja W. C haiguse tõttu oli hagejal erakorraline vajadus sõlmida leping, mille sisu esindaja eelduslikult ei mõistnud, ei ole samuti usutav ega ka tõendatud. Hageja seadusliku esindaja keeleoskusest, tema väidetavast haigusest ja usaldusest kostja vastu ei ole võimalik järeldada hageja erakorralist vajadust, sõltuvussuhet ega muud sellist asjaolu, et hagejal poleks olnud võimalik jätta 01.04.2018 leping sõlmimata.
9. Õiglaselt ja ausalt mõtleva inimese moraalitunnetuse kohaselt ei ole vastuvõetamatu tehing, mis ei pruugi äriühingu jaoks alati kasumlik olla. Kuivõrd üürileping kostjaga sõlmiti hageja seadusliku esindaja W. C vahendusel, siis ei ole põhjendatud järeldada, et poolte ühine tahe poleks olnud sõlmida lepingut sel ajahetkel poolte ettekujutusi, ajendeid ja eesmärke silmas pidades just lepingus kokku lepitud tingimustel. Asjaolu, et hageja uus seaduslik esindaja ise sellist lepingut ei sõlmiks, ei luba iseenesest arvata, et poolte vahel sõlmitud leping on vastuolus heade kommetega. Käesolevas menetluses ei ole hageja esile toonud asjaolusid, millest järeldada, et 01.04.2018 üürileping on vastuolus heade kommetega ja tühine.
10. Kuivõrd maakohus on jätnud hageja vindikatsiooninõude õigesti rahuldamata, siis ei olnud põhjendatud hageja rahaline nõue AÕS § 85 lg 1 ja VÕS § 1037 alusel, mis eeldaks 8 2-22-16412 vindikatsiooniolukorra esinemist. Kuna maakohus tuvastas, et kostjal on õigus korterit vallata 01.04.2018 üürilepingu alusel, siis on põhjendatud järeldada, et hageja õigus saada tasu korteri kasutusse andmise eest tuleneb samast lepingust.
11. Kolleegium nõustub kostjaga, et hageja on menetluses käitunud vastuoluliselt, kui on loobunud tuginemast 02.03.2012 üürilepingule ja nõudnud kostjalt korteri kommunaalteenuste tasumist VÕS § 1037 lg 1 alusel, kuid apellatsioonkaebuses heidab hageja maakohtule ette kommunaalteenuste nõude rahuldamata jätmist tuginedes 02.03.2012 lepingule. Kolleegium ei nõustu hagejaga, et vaid kostja elukohaandmete registreerimisest, millele oli lisatud 01.03.2012 üürileping, ja kommunaalkulude tasumisest enne 01.04.2018 üürilepingu sõlmimist, mille üle pooled ei vaidle, saab lugeda tõendatuks, et hageja ja kostja olid sõlminud kehtivalt 02.03.2012 üürilepingu, mille alusel hageja andis kostjale üürile vaidlusaluse korteri ning kostja kohustus hagejale selle eest tasuma üüri. Olukorras, kus on tuvastatud, et pooled on sõlminud 01.04.2018 üürilepingu ja see kehtib, ei ole võimalik poolte käitumisest enne 01.04.2018 üürilepingu sõlmimist (elukoha andmete registreerimisest ja kommunaalkulude tasumisest) järeldada ühist tahet kohaldada 01.04.2018 üürilepingus kokku lepitud tingimuste asemel hageja väidetud 02.03.2012 üürilepingu sätteid. Samas ei ole käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust, missugusel õiguslikul alusel ja missugustel tingimustel kostja valdas hagejale kuuluvat korterit enne 01.04.2018 üürilepingu sõlmimist. Seetõttu ei ole asjakohane hinnata väidetava 02.03.2012 üürilepingu sõlmimise asjaolusid ja tingimusi. Kuna pooled on sõlminud 01.04.2018 üürilepingu ja leppinud selles kokku üürilepingu tingimustes, hageja ei ole teinud kostjale etteheiteid 01.04.2018 üürilepingu täitmisel, siis on maakohus õigesti leidnud, et hageja nõue üürilepingust tulenevate kõrvalnõuete nõudes ei ole põhjendatud. Menetluskulude jaotus 46.

§ 173

lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse. Kuna maakohtu otsus jääb muutmata, siis puudub alus maakohtu menetluskulude jaotuse muutmiseks. 47.

§ 171

lg 1 järgi kannab apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud kaebuse esitaja, kui kaebus jääb rahuldamata. Seega jäävad apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud hageja kanda. 48. Kuna maakohus ei ole vaidlustatud otsuses hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud, ei tee seda

§ 174

lg 4 teisest lausest lähtudes apellatsioonkaebuse lahendamisel ka ringkonnakohus. 49. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati (

§ 178lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt) 9