Obsah (6)

§ 42§ 34§ 35§ 40§ 24§ 20

KOHTUMÄÄRUS Kohus Harju Maakohus Kohtunik Reena Nieländer Konsultant Kairi Lints Määruse tegemise aeg ja koht 20.12.2024, Tallinn Tsiviilasja number 2-23-120835 Tsiviilasi Saue vald, Turba alevik, Lil

§ 42

lg 1 sätestab, et kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu nõuda temalt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses. Käesolevas paragrahvis sätestatust teistsuguse viivise määra võib ette näha vaid eriomandi kokkuleppes. Avaldaja nõuab viivist ajavahemikul mai 2021 – aprill 2023. Tulenevalt

§ 42lg 1 oli kuni 31.12.22 viivise määraks 8% aastas, s.t.

0,0219% päevas. Alates 01.01.2023 kuni 30.06.2023 intressi määraks oli 10,5% (8% + 2,5%) s.t. 0,0287%. Seega avaldaja nõuab viivist suuremas määras kui lubab seadus. Kui viiviseid tuleb siiski tasuda, siis taotleb puudutatud isik viivise suuruse vabastamist, kuna viivise suurus on puudutatud isiku jaoks liiga koormav (dtl 72-76).

1. Puudutatud isik on esitanud kohtule 07.12.2023 vastuse lisadena kirjavahetus raamatupidajaga (lisa 4 ja 5 dtl 80-81), kirjad korteriühistu juhatusele (lisa 6, ja 7, dtl 82-83), P.P. haldusteenuste tasu avaldus (lisa 8, dtl 84), päringu konto väljavõtte kohta (lisa 9, dtl 85) päringu tasutud arve kohta (lisa 10-11, dtl 86-87), maksekorraldused (lisa 12 ja 13, dtl 88-89), korteriühistu esitatud arved (lisa 1-3, 14 ja 15, dtl 77-79, 90-91), kohtu ettepaneku asjas 2-23-128043 (lisa 16, dtl 92).
2. Puudutatud isik esitas lisaseisukohad 30.06.2024 ja 11.07.2024, milles toob välja, et avaldaja käskis puudutatud isikul ise arved otsida aga varasemalt on keelatud raamatupidajaga suhtlemine võla osas. Korteriomanik ei ole seadusega kohustatud korteri majandamise arveid säilitama. Selline käitumine korteriühistu poolt näitab selgelt välja teadlikku ja tahtlikku puudutatud isiku karistamise tahet. Lisaks korteri omanik ei vastuta korteri juhatuse liikme tegevuse eest. On ilmselge, et I. R. süüdistab korteriomanikku endise korteriühistu juhatuse tegevustes (dtl 233-234, 242-244). Avaldaja seisukoht puudutatud isiku vastusele
3. Avaldaja esitas kohtule 13.12.2023 seisukoha puudutatud isiku vastuväidetele (dtl 122-137). Uus kolmeliikmeline juhatus valiti ametisse 18.04.
4. Endine juhataja P. P., kelle kohustus oli võlgnikega tegeleda, oli ka ise võlgnevuse tekitaja. Enne 18.04.2023 ei saanudki uus juhatus puudutatud isikut informeerida võlgnevusest, kuna puudus ligipääs raamatupidajale ja pangakonto väljavõtetele. Keegi ühistust ei teadnud võlgnevusest enne uue juhatuse ametisse asumist ja asja lähemalt uurimist. Avaldaja on seisukohal, et viivise suuruse mittekajastamine arvetel või viivisarvete jooksvalt esitamata jätmine ei võta korteriühistult õigust viivist nõuda. Korteriühistu ees kannab arvete õigeaegse tasumise eest vastutust korteriomanik, ning seda isegi siis, kui tal on üürnikuga kokkulepe, et korteriühistus arved tasub üürnik.
5. KÜ raamatupidaja esitab arved kommunaalkulude eest korteri omanikule, mitte korteri üürnikule. Samuti on korteri omanik vastutav korteris elava isiku kommunaalarvete õigeaegse tasumise eest. Ühistu raamatupidajatele anti teada, et korteri omanik on P. P. ja arved tuleb alates 2017 aastast alates esitata P. P.le, mitte korteri tegelikule omanikule S. V.le. Korteri tegelik omanik S. V. ei tundnud huvi ühistu raamatupidajalt arvete mittesaamise kohta ega avaldanud soovi ka neid edaspidi saada. Niipea kui uus juhatus ametisse valiti ja pangakontole juurdepääsu sai informeeriti korteri omanikku võlgnevustest. Põhjus, miks arvetel ei esine võlgnevusi on sellepärast, et võlgnevuste katteks esitati ebaseaduslikult fiktiivseid arveid (P. P. firma X OÜ poolt esitatud fiktiivsed arved töödele, mida ei teostatud või teostati osaliselt ülepaisutatud tasu eest). Raamatupidajatele öeldi, et P. P.l on tasaarvelduse tehinguid lubav ühistu liikmete volitus. Raamatupidajad ei kontrollinud väiteid tasaarvelduste legaalsuse osas, vaid uskusid P. P. ütlusi ja 3 likvideerisid võlgnevused. Selle kohta on ka kinnitus A OÜ-st, kes tegi ühistu raamatupidamist 05.2019 kuni 05.
6. Ühistu on seoses omastamise kahtlusega pöördunud politseisse, politsei on alustanud kriminaalasja nr 23230150308 uurimist.
7. Lisaks informeeris juhatus võlast S. V. nii telefoni kui ka e-maili teel 16.05.2023 ja hoiatati, mis juhtub kui asjaga kiiremas korras ei tegeleta ega juhatust ei teavitata. Kõik ühistu liikmed saavad sama ühistu nimega arveid ja kellelgi peale tema ei ole olnud probleeme pangamakse teostamisega. Arve 23084 on seotud tsiviilasjaga nr 2-23-128043, mitte käesoleva asjaga. Selle arvega seotud asjas on lõpplahend jõustunud ja puudub seos käesoleva asjaga.
8. Avaldaja esitas 13.12.2023 kohtule tõenditena korteriühistu põhikirja (lisa 1, dtl 131-136) ja X arve nr 1000, summas 4500 eurot (lisa 2, dtl 137).
9. Korteriühistu nõuab puudutatud isikult viivise tasumist arvel märgitud maksetähtajale järgnevast päevast kuni 30.05.2023, võttes aluseks viivise arvestuse perioodi alguses VÕS § 113 lg 1 teises lauses 21.06.2021-31.12.2022 määraga 8% aastas, 01.01.2023-30.05.2023 viivisemääraga 10,5% aastas, kokku summas 299,52 eurot (dtl 154).
10. Avaldaja esitas ka konto väljavõtted perioodide 01.01.2021-31.06.2023 kohta (dtl 156-223). Menetluse käik
11. 04.09.2023 esitas Saue vald, Turba alevik, Lille tn 13 korteriühistu Harju Maakohtule hagiavalduse S. V. vastu viivise 531,91 euro nõudes (dtl 32-36).
12. Kohus võttis hagi menetlusse 21.11.2023 kohtumäärusega (dtl 64-66).
13. 25.03.2024 kohtumääruse alusel jätkas kohus tsiviilasja nr 2-23-120835 lahendamist hagita menetluses (dtl 142-144).
14. Kohus selgitas pooltele 12.06.2024 kohtumäärusega kohalduvat õigust, määras kirjaliku menetluse TsMS § 403 lg 1 alusel, andis lõplikud tähtajad esitada soovi korral täiendavad tõendid ja seisukohad ning menetluskulude nimekirjad ja vastuväited (dtl 146-151). Kohtu põhjendused ja selgitused
15. TsMS § 613 lg 1 p 1 alusel lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Hagita menetluses pole kohus seotud menetlusosaliste taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti (TsMS § 477 lg 5). Kohus peab kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. Vajaduse korral nõuab kohus avaldajalt tõendite esitamist või kogub neid omal algatusel.
16. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (

) § 12 lg 1 sätestab, et korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi samas seaduses sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu.

§ 34

lg 2 sätestab, et korteriomandite kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu.

§ 35

lg 1 sätestab, et korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. Sama paragrahvi lõike 2 p 2 kohaselt 4 käsitatakse tavapärase valitsemisena eelkõige korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimist.

§ 40

lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.

1. Kinnistusraamatust nähtuvalt on S. V. Saue vald, Turba alevik, Lille tn 13 korteriomandi nr X (registriosa nr xxx) omanik alates 18.09.
2. 25.

§ 42

lg 1 on sätestatud, et kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu nõuda temalt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses. Sama sätte teise lause kohaselt võib teistsuguse viivise määra ette näha vaid eriomandi kokkuleppes. VÕS § 113 lg 1 järgi rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvestades kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas.

1. Eesti Panga võlasuhete intressimäär alates 01.01.2021 kuni 31.12.2022 oli 0%. Seega on viivisearvestuse aluseks antud perioodil viivituses oldud aja eest VÕS § 113 lg 1 teise lause kohaselt 8%. Intressimäär alates 01.01.2023 kuni 30.06.2023 oli 2,5%, ning VÕS § 113 lg 1 kohane viivisemäär 10,5% (8%+2,5%). Intressimäär 01.07.2023-31.12.2023 oli 4%, seega VÕS § 113 lg 1 järgne viivis 12%. Alates 01.01.2024 on intressimäär 4,5% ning sellel ajaperioodil viivituses oldud maksete eest on VÕS § 113 lg 1 kohane viivis 12,5% aastas.
2. Puudutatud isik S. V. tasus viivisenõude aluseks olnud arved 30.05.2024 (dtl 21) ajaperioodi maikuu 2021 kuni märtsikuu 2023 eest (arved 210510 kuni 23048). Puudutatud isik ei ole vaidlustanud ühistu faktiväiteid nende arvete sissenõutavaks muutumise kuupäevade kohta ning sellest tulenevad viivisearvestuse õigsust. Kohus selgitas pooltele viivisearvestust ning avaldaja esitas 28.06.2024 parandatud viivisearvestuse, mille kohaselt on arvestatud viivist 21.06.2021 kuni 31.12.2022 määraga 8% aastas ja 01.01.2023 kuni 30.05.2023 viivisemääraga 10,5% aastas, kokku summas 299,52 eurot.
3. Korteriühistu nõuab viivise tasumist majandamiskulude maksete tasumisega viivitamise eest. Seega on ühistu esitanud viivisearvestuse õige määra järgi.
4. Kohtu hinnangul ei lükka puudutatud isikute väide arvete mittesaamise kohta ümber korteriühistu nõude põhjendatust. Korteriühistu põhikirja järgi (dtl 131-136) on korteriomanik kohustatud tasuma majandamiskulude maksed igakuiselt (p 3.2 alapunktide 6 ja 7). Väited arvete mittesaamise kohta pole seega usutavad. Kui korteriomanik poleks arveid tõesti saanud, oleks ta heauskselt käitudes pidanud ise teatama sellest ühistule. Pealegi – korteriomaniku väitel elas tema korteris P. P., kes pidi tasuma kulud korteriomaniku eest. P. P. oli kuni 20.04.2023 korteriühistu juhatuse liige.
5. Puudutatud isik tugineb jätkuvalt sellele, et viivisenõudega seotud majandamiskulude arved olid tasutud tasaarvestamisega. Kohus selgitab, et tasaarvestamise kohta esitatud väited on ebaselged ja vastuolulised. Avaldaja on eitanud tasaarvestamise kehtivust (dtl 154). Tasaarvestus ei saanud seni kohtule esitatust järelduvalt olla võimalik, sest majandamiskulude tasumise kohustus oli ühistu ees puudutatud isikul kui korteriomanikul, mitte P. P.l (üürnikul). Korteriomaniku ja üürniku omavahelised kokkulepped majandamiskulude tasumise kohustuste täitmise korraldamise kohta ei puutu käesolevasse asjasse. Samuti ei puutu asjasse korteriühistu üldkoosolekute otsused puudutatud isiku korteriühistu liikmelisuse kohta. Kohtule nähtuvalt ei ole puudutatud isikul nõuet ühistu vastu, mis tasaarvestati viivisenõude arvestuse aluseks olevates majandamiskulude arvetes (dtl 37-59) kajastatud nõuetega. Tasaarvestada saab ainult vastastikuseid nõudeid. VÕS § 197 lg 1 kohaselt kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. 5
6. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus TsMS § 238 lg 5 alusel tõenditena arvestamata asjasse mittepuutuvad tõendid, mida puudutatud isik esitas 30.06.2024 lisadena 20-21 (dtl 238, 239-240) ja 11.07.2024 avalduse lisadena 24-25 (dtl 247-249, 250-251).
7. Kohus selgitab veel, et korteriühistu juhatuse liikmele makstava tasu suurus ja maksmise kord peab olema määratud kindlaks üldkoosoleku otsusega (

§ 24lg 1 ja mittetulundusühingute seadus § 281 lg 1).

Korteriomanikud teevad otsuseid üldkoosolekul või kirjaliku hääletamise teel (

§ 20ja 21).

P. P. 02.05.2019 avaldus ja sellele kogutud korteriomanike seisukohad ei sisalda korteriomanike otsust (dtl 84).

1. Puudutatud isik tugineb sellele, et talle tasumiseks esitatud arvetelt ei nähtunud, et korteriühistu oleks arvetel kajastatud summadelt viivist nõudnud ning viivisenõudest sai puudutatud isik teada kui korteriühistu teavitas korteriomanikku võlgnevusest 16.05.
2. Esmakordselt nõuti viivist 16.05.2023, kui saadeti puudutatud isikule ainult viivisarve. Kuna viivisest ei ole varasemalt teavitatud, ei ole viiviseid ka arvetes näidatud ja nõutud ning ka arvetes ei ole välja toodud viivise summasid, siis tagantjärgi ei ole õigust viivist nõuda. Puudutatud isik leiab, et korteriühistu juhatus ei käitu temaga heauskselt. Korterühistu käitumine on pahauskne, sest majanduslikku kahju korteriühistul tekkinud ei ole. Kohus ei nõustu puudutatud isiku vastava seisukohaga.
3. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 108 lg 1 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Sama paragrahvi lõike 2 järgi ei ole õiguste teostamine lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguste teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Hea usu põhimõtte üheks funktsiooniks on välistada võimalus, et õigustatud isik kuritarvitab oma õigusi (vt RKTKo 10.10.2007, 3-2-1-41-07, p 27). Riigikohus on selgitanud, et aegumistähtaja jooksul nõude maksmapanekut saab pidada hea usu põhimõtte vastaseks üksnes erandlikel asjaoludel. Eelkõige peaks selliseks erandlikuks asjaoluks olema võlausaldaja vastuoluline käitumine, mis jätab võlgnikule mulje, et ta on oma nõude sissenõudmisest loobunud (vt RKTKo 10.12.2014, 3-2-1-128-14, p 11).
4. Kohtule nähtuvalt ei ole asja materjalide pinnalt võimalik tuvastada sellist korteriühistu käitumist, millest puudutatud isikule võis jääda mulje, et korteriühistu on viivisenõudest loobunud. Puudutatud isikule esitatud arvetel on märgitud viivis 0,05% päevas. Kuigi kohtupraktikas on varasemalt leitud, et erandlikuks asjaoluks, mis annab aluse kohaldada viivisenõude suhtes hea usu põhimõtet ja lugeda võlausaldaja vastuoluline käitumine hea usu põhimõttega vastuolus olevaks võib pidada ka viivisenõude olemasolul saldoteatiste esitamist viiviseta (RKTKo 06.12.2007, 3-21-100-07, p 16), ei saa praeguse vaidluse asjaolusid arvestades pidada korteriühistu poolseks vastuoluliseks käitumiseks majandamiskulude arvetele viivise nõude märkimata jätmist.
5. Korteriühistu on selgitanud, et puudutatud isikule kuuluva korteri nr X kohta majandamiskulude arved olid korterit kasutanud korteriühistu eelmise juhatuse liikme P. Priimärgi nõudmisel tasaarvestatud viimasega seotud ettevõtte poolt esitatud arvetega. Alles pärast uue juhatuse valimist, mis toimus 18.04.2023, sai uuele juhatusele teatavaks, et kõnealused tasaarvestused ei olnud kehtivad, mistõttu tuvastati viidatud arvete tasumata jätmisest võlgnevus. Eeltoodud selgitust arvestades ei saa korteriühistu käitumist viivise arvetele märkimata jätmise puhul pidada vastuoluliseks. Kuigi korteri omanik ei vastuta üldjuhul juhatuse liikme tegevuse eest, vastutab korteriomanik korteriomandi eest tasumata jäetud arvete eest olenemata sellest, kes korteriomandit on üürinud.
6. Kohtule ei ole esitatud asjaolusid või tõendeid, mis annaks alust viivise vähendamiseks. Avaldaja poolt kohtule esitatud andmetel on puudutatud isik juba aastaid jätnud tasumata korteriühistu esitatud arved. Korteriühistu on puudutatud isikult võlgnevusi välja nõudnud juba korduvalt (sh tsiviilasjas nr 2-23-143390). Ei ole eluliselt usutav, et puudutatud isik pole aastate jooksul teada saanud, et korteriühistu majandamisega kaasnevad kulud, mida tuleb korteriomanikel igakuiselt tasuda. Viivise tasumise kohustus on midagi, mida igaüks arve õigeaegsel tasumisel saab vältida. 6
7. Kokkuvõtlikult kuulub korteriühistu avaldus rahuldamisele ning puudutatud isikult tuleb avaldaja kasuks välja mõista 299,52 eurot.
8. Puudutatud isiku esitatud arve nr 23084 ja tasumised juulis 2023 ning oktoobris 2023 ei oma käesoleva tsiviilasja õigeks lahendamiseks tähtsust, mistõttu kohus nendega ei arvesta TsMS § 238 lg 5 alusel.
9. TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et kuna kohtusse pöördumise vajaduse tekkis ühistul seoses sellega, et S. V. jättis arved tasumata, siis on põhjendatud jätta menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel S. V. kanda.
10. 30.08.2023 tehtud maksekäsus mõistis kohus võlgnikult S. V.lt avaldaja Saue vald, Turba alevik, Lille tn 13 korteriühistu kasuks maksekäsu kiirmenetluse menetluskulud summas 146,52 eurot (dtl 24-26).
11. S. V. on tasunud 08.09.2023 avaldajale 146,52 eurot maksekäsu kiirmenetluse menetluskulude katteks (dtl 62). Avaldaja ei ole kohtule esitanud teisi menetluskulusid. allkirjastatud digitaalselt/ Reena Nieländer Kohtunik 7