Obsah (6)

§ 40§ 41l§ 4§ 34§ 41§ 42

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Kohtunik Määruse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Harju Maakohus Tallinna kohtumaja Merit Helm 22.03.2024.a; Tallinn 2-21-7051 Tsiviilasi Fassaadi ABC OÜ

) § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.

§ 40

lg 2 kohaselt võib korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. X korteriühistu põhikirja (kd I, tlk 21-25) p 3.2.7 kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus hiljemalt juhatuse poolt määratud tähtpäevadeks sihtotstarbelisi makseid elamu jooksvate majandamismaksete katteks (s.h. prügivedu, elamu ja sellega külgneva maa hooldamine, üldelekter, maksed kütte, veevarustus-, kanalisatsiooni-, elektri-, jne. avariide likvideerimise eest, juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Sihtotstarbelise makse suuruse määramisel lähtutakse liikme omandis oleva korteri üldpinna osast elamu korterite üldpinnas. Erisus on sätestatud vee, kanalisatsiooni ja soja vee osas, mille eest tasutakse arvesti näidu alusel (vt põhikiri p 3.2 (kd I, tlk 21 pöördel, 22).

1. Eeltoodust tulenevalt on esmalt vajalik tuvastada kostja korteriomandi eriosa üldpinna suurus. Kostja vaidleb vastu hageja poolt väidetule, mille kohaselt on tema korteriomandi eriosa suuruseks 188,4 m². Ta märgib, et kostjal puudub ligipääs sellest 28 m²-le ja selles osas puudub ühistul õigus temalt mistahes kulusid nõuda. Kohus teostas asjas vaatluse, mille käigus tuvastas, et korteriomand asub majas kahe omavahel ühendamata osana (vt kd I, tlk 135). Suurem osa (tähistatud plaanil rohelisega) on eraldi sissepääsuga maja küljelt. Väiksemasse ossa (tähistatud plaanil roosaga) on juurdepääs läbi elamu peaukse ja fuajee. Kostja väidab, et temal puudus kuni vaatluse teostamise asjani (13.12.2023) elamu välisukse võti ja seetõttu ka ligipääs plaanil roosaga tähistatud ruumidele pindalaga 28 m² (vt eksplikatsioon, kd I, tlk 134). Ta leiab, et kuivõrd tal puudus ruumide kasutamise võimalus põhjusel, et ühistu ei ole talle vajalikke võtmeid üle andnud, puudub tal ka kohustus vastavate ruumide pindalale vastavaid kulusid kanda ja nende nõudmine temalt on vastuolus hea usu põhimõttega. Kohus märgib, et kostja ei ole tõendanud, et on enne vaatlust (13.12.2023) nõudnud ühistult nendele ruumidele juurdepääsu. Seega on kostja ise põhjustanud olukorra, kus tal väidetavalt ruumidele juurdepääs puudus ja ei oleks õiglane vabastada teda nende ruumide eest kulude tasumisest. Eeltoodust tulenevalt lähtub kohus nõuet lahendades korteriomandi eriosa suurusest 188,4 m², mis on kantud nii kinnistusraamatusse (vt kd II, tlk 16) kui ruumide eksplikatsioonile (vt kd I, tlk 134). Kostja korteriomandi eriosa pind moodustab üldpinnast 1884/27862 = 6,76% (vt kd I, tlk 133).
2. Kohus on hagejale korduvalt selgitanud (vt 19.09.2023 kohtumäärus, 30.11.2023 istungi protokoll)), et hageja peab nõude rahuldamiseks tõendama majandamiskulude suuruse ning asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud liikmete vahel. Kohus on viidanud, et ka Riigikohus on märkinud, et korteriühistu peab tõendama, kui suured olid tervikuna korteriühistu majandamiskulud selles ajavahemikus, mille eest tasumist 3 nõutakse. Seda saab näiteks tõendada korteriühistu otsustega, millega määratakse kindlaks mõnd liiki majandamiskulude suurus. Ainuüksi sellest, et korteriühistu esitab oma liikmele arve majandamiskulude tasumiseks, korteriühistu liikmele kohustusi ei teki (vt RKTKo 3 2 153-10, p 14). Majandamiskulude ja laenu tagasimaksete suuruse tõendamiseks ei ole tingimata vajalik majanduskava esitamine, kui kohustuste jaotust korteriomanike vahel majandamiskulude kandmisel on võimalik tõendada teiste tõenditega (vt mh Tartu RgKo 2-20106304 p 14). Kuivõrd kostja vaidleb kõigile kuludele vastu, tuli hagejal tõendada, et kostjal sellises suuruses kulude kandmise kohustus oli. Nagu eelnevalt märgitud, saanuks hageja seda tõendada vastavate korteriühistu otsustega (tavapäraselt kehtestatakse tariifid majanduskavaga) või muude tõenditega. Hageja nõuab tasu hoolduse, remondifondi maksete, laenu tagastuse ja kütte eest. Alljärgnevalt analüüsib kohus iga vastavat kulukirjet eraldiseisvalt. Elamu hoolduse kulu
3. Hageja on õigesti selgitanud, et majade korrashoid sisaldab kulutusi heakorrale ning need kulutused sisaldavad majahoidjate töötasu, riigimakseid töötasudelt, materjale koristajatele, haljasalade korrashoidu, lume koristust, hooldusremondi kulusid (sh tehnohooldus). Samas ei ole hageja selgitanud, kui suured need kulud on iga kuu lõikes on ega ka vastavate kulude teket j suurust tõendanud. Nagu eelnevalt märgitud on kohus juhtinud korduvalt hageja tähelepanu sellele, et vastavaid asjaolusid tuleb tõendada, kuid hageja seda teinud ei ole. Arvetel on hooldus märgitud igakuiselt sama summana ja tasumist on nõutud igakuiselt 0,51 eurot ruutmeetri eest. Millal ja kuidas on selline tariif kehtestatud, ei selgu hageja menetlusdokumentidest ja selle kohta puuduvad ka mistahes tõendid. Vastavate tõenditeta ei ole võimalik hagi rahuldada. Ainsate tõenditena hoolduskulude osas esitas hageja kohtule jäätmeveoteenuse osutamise lepingu (kd I, tlk 30-33) ning arved putuka- ja näriliste tõrje eest (kd I, tlk 203-216).
4. Jäätmeveoteenuse osutamise lepingust ei nähtu kui palju pidi ühistu jäätmeveo eest igakuiselt tasuma. Ühtegi vastavat arvet, pangakonto väljatrükki vms kohtule esitatud ei ole. Lepingu lisas 1 (kd II, tlk 31) on küll märgitud ühikuhinnad, aga esiteks kehtivad need alates 05.02.2024, mis ei puuduta vaidlusalust perioodi ja teiseks ei ole võimalik ka hinnakirja alusel välja selgitada, kui suureks need kulud igakuiselt reaalselt kujunesid (millist konteinerit kui tihti tühjendatati).
5. Kohus leiab, et arved putuka- ja näriliste tõrje eest on asjakohased. Kuigi arved on esitatud neist nähtuvalt ainult kostja korteriomandis nr 185 tehtud tööde eest, on hageja esitanud hagi korteriühistu kui terviku majandamiskulude väljamõistmiseks kostjale langevas osas. Vastavate arvete summa on 1 947,90 eurot. Kohus tuvastas eelnevalt, et kostja korteriomandi eriosa pind moodustab üldpinnast 1884/27862 = 6,76% (vt kd I , tlk 133). Seega mõistab kohus putuka- ja näriliste tõrje kulud kostjalt välja 1 947,90 * 6,76% = 131,72 euro ulatuses. Remondifond
6. Hageja nõuab kostjalt remondifondi kulu tariifi alusel 0,32 eurot ruutmeetri eest.

§ 41l

g 1 p 4 kohaselt koostab korteriühistu juhatus korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mis sisaldab muu hulgas reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt kehtestab majanduskavava korteriomanike üldkoosolek. Hageja ei ole esitanud kohtule majanduskaava ega üldkoosoleku otsust, millega see kehtestatud on. Eeltoodust tulenevalt on hageja nõue remondifondi maksete osas tõendamata ja kohus jätab selle rahuldamata. Laenu tagasimaksed 4

1. Hageja nõuab kostjalt laenumaksete tasumist. Kohtule ei ole esitatud mistahes väiteid ja tõendeid, mis tõendaksid laenu olemasolu ja igakuiste maksete suurust. Kohus ei saa kontrollida, kui palju ühistu laenu igakuiselt tagasi maksis ja kas ühistu jaotas selle kulu korteriomanike vahel õigesti. Seega on nõue tõendamata ja kohus jätab selle rahuldamata. Küttekulud
2. Hageja nõuab kostjalt küttekulude tasumist. Kostja vaidleb nõudele vastu, kuivõrd tema ruumides puuduvad radiaatorid.
3. Kohus märgib, et maja ühiskommunikatsioonid kuuluvad eelduslikult kaasomandi koosseisu ja kõigile korteriomanikest kaasomanikele (

§ 4lg-d 3 ja 4; RKTKo 24.10.2018 2-17-7999, p 13.4).

Selliseks kaasomandi koosseisu kuuluvaks ühiskommunikatsiooniks on ka korterelamu ühine küttesüsteem (vt RKTKo 13.02.2012 3-2-1-116-11, p 27; RKTKo 11.05.2005 3-2-1-38-05, p 13). Korteriomandite kaasomandi osa valitsevad korteriomanikud

§ 34

lg 2 kohaselt korteriühistu kaudu.

§ 41

lg 1 kohaselt koostab korteriühistu juhatus korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mille kehtestab korteriomanike üldkoosolek (

§ 41

lg 3).

§ 40

lg 1 järgi teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Eelnevast kulude jaotamise põhimõttest võivad korteriomanikud erandina kõrvale kalduda

§ 40lg 2 alusel.

Seega on ühise küttesüsteemiga seotud kulud üldjuhul korteriomanike ühised kulud elamu majandamisel ning neid tuleb kanda kõigil korteriomanikel ühiselt.

1. Samas, käesoleval juhul kostjale kuuluvas korteriomandis radiaatorid puuduvad. Ruumides on küll soe (vaatlusel 14 kraadi, vt vaatluse protokoll kd I, tlk 110), kuid seda vaid põhjusel, et kostja korteriomandit läbivad maja isoleerimata soojatrassi peatorud (vt vaatluse protokoll kd I, tlk 110). Nii kostja kui vaatlusel osalenud korteriühistu seaduslik esindaja on kinnitanud, et radiaatorid on kostja korteriomandist eemaldatud juba enam kui 12 a tagasi, enne kui kostja korteri omandas ja need on eemaldanud KÜ maja renoveerimise käigus. Selles olukorras on selgelt hea usu põhimõttega vastuolus (VÕS § 6) nõuda kostjalt küttekulude tasumist. Nagu kohus märkis, lekib isoleerimata peatrassi torudest küll mõnevõrra soojusenergiat, kuid see ei anna alust nõuda kostjalt soojusenergia kulu hüvitamist. Esiteks põhjusel, et teenuse tarbimiseks vajalikud küttekehad (radiaatorid) on ruumidesse paigaldamata ja teiseks põhjusel, et kohtul puuduvad objektiivsed andmed ja eriteadmised, kuidas arvutada välja sellisel viisil ruumi imbuva soojusenergia tasu. Kohus jätab hagi küttekulude osas rahuldamata. Viivised
2. Hageja on esitanud kostja vastu ka viivisenõude. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 1 kohaselt kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 76 lg 3 kohaselt kohustus loetakse kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil ning VÕS § 82 lg 1 järgi, kui kohustuse täitmise tähtpäev on kindlaks määratud või tuleneb võlasuhte olemusest, tuleb kohustus täita sellel tähtpäeval. VÕS § 100 kohaselt kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine.
3. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni.

§ 42

lg 1 järgi, kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu nõuda temalt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses. 5

1. Kohus rahuldas hagi 131,72 euro ulatuses. Hageja on nõudnud viiviste väljamõistmist hagi esitamisest kuni põhinõude rahuldamiseni. Kohus mõistab kostjalt välja viivise alates hagi esitamisest (04.05.2021) kuni otsuse tegemiseni (22.03.2024) 1054 päeva eest 36,04 eurot. Kohus arvutas viivise välja kasutades rakendust viivisekalulaator.ee. Kohus mõistab kostjalt välja edasiulatuse viivise otsuse tegemisele järgnevast päevast kuni nõude rahuldamiseni. Ülejäänud osas jätab kohus viivisenõude rahuldamata. Nõude loovutamine
2. VÕS § 164 lg-s 1 on sätestatud, et võlausaldaja võib oma nõude võlgniku nõusolekust sõltumata anda lepingu alusel tervikuna või osaliselt üle teisele isikule (nõude loovutamine). Nõuet ei või loovutada, kui loovutamine on seadusest tulenevalt keelatud või kui kohustust ei saa selle sisu muutmata täita kellelegi teisele kui senisele võlausaldajale. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt astub nõude loovutamisega uus võlausaldaja senise asemele.
3. Kostja ei vaielnud nõude loovutamise väitele vastu enne kui esimest korda enda kohtukõnes. Kohus leiab, et see vastuväide on esitatud hilinenult ja seda arvesse ei võta. Kohus loeb eelmenetluses avaldatu alusel nõude loovutamise kehtivaks kostja omaksvõtu alusel, kuivõrd ta sellele selgesõnaliselt vastu ei vaielnud. Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine
4. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses.
5. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.
6. Hagi hind on 31 468,29 eurot (põhinõue) + 2 510,58 (edasiulatuv viivis 12 kuu eest põhinõudelt) = 33 978,87 eurot. Kohus rahuldas hagi põhinõude 131,72 eurot ja vastavalt summalt arvestatud viiviste nõudes, mis moodustab hagihinnast alla 1%. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus tulenevalt TsMS § 162 lg-st 1 menetluskulud hageja kanda.
7. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtuvälised kulud on TsMS § 144 p 1 kohaselt menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 sätestab, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt.
8. Kostja on esitanud kohtule menetluskulude nimekirja ja palub hüvitada kulud 2 165,50 eurot. Kostja märgib, et kokku oli õigusabi mahuks 12 tundi hinnaga 180 eurot/h.
9. Kohus on seisukohal, et kostja menetluskulude kindlaksmääramise avaldus tuleb rahuldada. Kohus leiab, et kostja lepingulise esindaja tunnitasu suurus on põhjendatud ning vastab kohtupraktikas aktsepteeritule. Kohus, kontrollinud menetluskulude nimekirjas märgitud kõigi õigusabitoimingute põhjendatust ja vajalikkust, leiab, et kõik menetluskulude nimekirjas toodud toimingud on märgitud ulatuses täies osas põhjendatud ja vajalikud, v.a. kohtuistungite ajakulu. Asjas 30.11.023 toimunud istung kestis 30 min (kostja taotlenud tasu 2 h eest) ja asjas 07.02.2024 toimunud istung kestis 1 h 11 min (kostja taotlenud tasu 1 h 30 min eest). Eeltoodust tulenevalt Arvestab kohus istungite ajakuluks kokku 1 h 45 min ja vähendab tasu 1h 45 min ulatuses. Arvestades asja olemust, vaidluse keerukuse astet, menetluses tehtud toiminguid (sh menetlusdokumentide sisu ja nende kattuvust) ning esindaja kvalifikatsiooni, peab kohus kogumis hageja õigusabiteenuse põhjendatud ajakuluks maakohtus seega 12 h – 1 6 h 45 min = 10 h 15 min ning hindab hüvitamisele kuuluvate esindajate kulude (õigusabikulude) põhjendatud suuruseks seega 10,25 x 180 = 1 845 eurot.
10. Tulenevalt TsMS § 178 lg-st 1 saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /Allkirjastatud digitaalselt/ Merit Helm Kohtunik Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu lahendiga . 7