TARTU HALDUSKOHUS Tartu kohtumaja KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtuasja number 3-23-2446 Otsuse kuupäev 20. november 2024 Kohtunik Karin Jõks Kohtuasi Aktsiaseltsi X kaebus Tartu Valla-valitsuse

) § 4 lg 3 sätestab, et ehitise ümberehitamine ehk rekonstrueerimine on ehitamine, mille käigus olemasoleva ehitise omadused muutuvad oluliselt. Ümber-ehitamisena ei käsitleta olemasoleva ehitise üksikute osade vahetamist samaväärsete vastu. Ehitise ümberehitamine on eelkõige ehitamine, mille käigus: 1) muudetakse hoone piirdekonstruktsioone; 2) muudetakse ja asendatakse hoone kande- ja jäigastavaid konstruktsioone; 3) paigaldatakse, muudetakse või lammutatakse tehnosüsteemi, mis muudab ehitise omadusi, sealhulgas välisilmet; 4) muudetakse oluliselt ehitise tööparameetreid või kasutatavat tehnoloogiat; 5) viiakse ehitis kooskõlla kasutusotstarbele vastavate nõuetega; 6) taastatakse osaliselt või täielikult hävinud ehitis. 14. Kohtu hinnangul on tegemist laohoone ümberehitamisega, kui asfalteeritud platsile ja kruusakattega alale tuuakse laohoonest elektrivarustus (rajatakse maakaabel) ja rajatakse kokku 8 välisvalgustit. See tegevus vastab

§ 4

lg 3 p 3 tunnustele - muudetakse tehnosüsteemi, mis muudab ehitise omadusi, sealhulgas välisilmet.

§ 4

lg 3 p 3 sätestatu tähendab, et sellist ehitamist on seadusandja pidanud ümberehitamiseks, s.t ehitise omaduste piisavalt oluliseks muutmiseks. Ehitamise käigus paigaldatakse uued valgustusseadmed ja rajatakse uued maakaabelliinid, mis ühendatakse laohoone elektrikilbiga. Ehitusprojekti seletuskirja põhjal ei olnud laohoone rajamisel ette nähtud vaidlusaluse ehitamisega rajatavat välisvalgustust. See tähendab, et laohoone ja selle elektrisüsteemi projekteerimisel ja ehitamisel ei ole elektrisüsteemi selle osaga arvestatud. Välisvalgustuse lisamine laohoone elektrivõrku on laohoone tehnosüsteemi muutmine. Maa alla rajatud elektriliin (s.h madalapingeline) ja uue elektriliini ühendamine olemasoleva elektripaigaldisega on võimaliku ohu allikad. Laohoone ümbritsemine välisvalgustusega muudab ehitise kui terviku välisilmet oluliselt, seda nii lisanduvate tänavavalgustuse postide kui ka valgustuse tõttu. Kohane ei ole võrrelda seda Päikese tõusu ja loojumisega, kuna vaidluse all ei ole loodusnähtused, vaid ehitamine ja selle võimalikud mõjud. 5 Nõustuda ei saa kaebaja arvamusega, et välisvalgustuse rajamine on võrreldav kodumasina pistiku ühendamisega seinakontakti. Oluline vahe on selles, et olemasoleva seinakontakti kasutamisel ei toimu ehitamist. Olukorda võib võrrelda ehitusõiguses ja -praktikas korduvalt käsitlemist leidnud olukorraga, kus kortermajas ühe korteri omanik soovib paigaldada oma korterisse õhksoojuspumba. Seda mõistetakse

§ 4

lg 3 p 3 alusel ümberehitamisena, kuna muudetakse kütte- ja võimalik, et ka elektrisüsteemi ning fassaadile paigaldatava õhksoojuspumba osa kaudu muudab see ehitise välisilmet. Õhksoojuspumba paigaldamist käsitletakse ümberehitamisena ka siis, kui soojuspumpa kasutatakse lisaküttena, s.o ilma varem kasutusel olnud küttesüsteemi lammutamata. Ka sel juhul võiks öelda, et õhksoojuspumba väline osa ei muuda fassaadi kuigivõrd ning korteriomanik oleks ilma igasuguseid lube taotlemata saanud poest osta ja elektrivõrku ühendada teisaldatava elektriradiaatori.

1. Kohtu hinnangul saab laohoone ümberehitamisena käsitleda ka parkla laiendamist, kuna * rajatav asfalteeritud plats kattub osaliselt algse ehitamise raames rajatud laohoonet ümbritseva platsiga (ladustamisplatsiga). Kaebaja esitatud plaanil on näha, kus paiknes ehitusprojekti asendiplaanil näidatud algne piirdeaed, ning et sellega ümbritsetud ala jääb rajatava asfalteeritud platsi alla; * fotodelt (dtl 16-24) on näha, et laohoone ja vaidluse all oleva ehitamise raames rajatud platsid on ümbritsetud või kavas ümbritseda ühtse aiaga; * rajatavad platsid on elektrivarustuse kaudu seotud laohoonega. Kaebaja nimetatud asjaolud - hilisem rajamise aeg ja see, et uus parkla on eraldi kasutatav - ei anna ülekaalu asjaoludele, millest saaks järeldada, et tegemist on täiesti eraldiseisva uue parkla ehitamisega. Hilisem rajamise aeg on võrdselt omane nii ümberehitamisele kui ka uue ehitise rajamisele. Kui vaidluse all oleva ehitamise raames rajatud uus ala vahetult liitub ja osaliselt kattub hoonet varem ümbritsenud alaga ning sellel on hoonega ühtne elektrivarustus, siis on keskmise mõistliku isiku arusaamise järgi tegemist ühtse ehitisega.
2. Küsimusega parkla laiendamisest on omal viisil seotud sademeveesüsteemi küsimus. Kohus leidis eespool, et vaidluse all oleva ehitamise raames ei ole kaebaja sademeveesüsteemi ehitanud või ümber ehitanud. Vastustaja järeldas ehitusalal nähtust ekslikult, et toimus ka sademeveesüsteemi rajamine. Eksitus võis tingitud olla asjaolust, et sademevee lahenduse väljatöötamine oleks vaidluse all oleva ehitamise puhul mõistlikult pidanud vajalik olema. Platside rajamine võib mõjutada laohoone projektis ette nähtud sademevee lahendust. Laohoone sademevesi oli ette nähtud immutada ladu ümbritsevatele haljasaladele, kuid vaidluse all oleva ehitamise tulemusena need alad vähenevad oluliselt. Asfalteeritud plats suurusega 1860 m2 on täiendav ala, millelt sademevesi hakkab kogunema. Sademevee pinnasesse juhtimine hõlmab endas alati ka keskkonnakaitse aspekti - olenevalt sademevee päritolust võib see olla reostunud. Sellest aspektist võib tähtsust omada, et sademevesi ei pärine üksnes katuselt ja väiksemast parklast, vaid ka suuremalt parklana kasutatavalt alalt.
3. Kui tegemist oli laohoone ümberehitamisega, siis oli õiguspärane ettekirjutuse nõue peatada ehitustegevus. Vaidlustatud ettekirjutuse täpne sõnastus on: „Peatada viivitamatult, kuid mitte hiljem kui käesoleva ettekirjutuse kättesaamisega samal päeval ehitustegevus Y katastriüksusel senikauaks kuni kõik ehitamiseks vajalikud dokumendid on korda aetud“. See tähendab, et 6 vastustaja tegi kindlaks, et tegemist ei ole vormivaba ehitamisega (s.o ehitamisega, milleks ei ole nõutav ehitusluba ega -teatis) ning keelas vormivaba ehitamise. Kohtuasja piiridest jääb välja küsimus, kas ehitamiseks on nõutav ehitusteatise (ja ehitusprojekti) esitamine või ehitusloa taotlemine. Vastustaja seisukohtade põhjal võib see sõltuda ka kaebaja plaanidest (kas elektrivarustus tuuakse laohoonest või rajatakse parklale eraldi).
4. Kaebaja toob välja, et kui ta oleks ehitanud iseseisva parkla koos välisvalgustuse ja selleks vajaliku elektrivarustusega, siis ei oleks vaidlust tekkinud, kuna

lisa 1 järgi ei ole parkla, madalpingel maakaabelliini või valgustuse rajamiseks nõutav ehitusluba või -teatis. Sellel argumendil ei ole asja lahendamisel määravat tähtsust, kuna kohus ei hinda hüpoteetilisi võimalusi, vaid tegelikult kavandatud või toimunud ehitamist. Kohus siiski märgib, et kaebaja arusaam ei pruugi tingimata õige olla. Elektrivarustuse (maakaabelliini ja valgustite) või parkla ehitamine ei ole

lisas 1 kajastamist leidnud tõenäoliselt just põhjusel, et on väga ebatavaline, et ehitatakse üksnes maakaabelliin ja sellega ühendatud välisvalgustid või ehitatakse täiesti eraldiseisev parkla. Tavaliselt on selline ehitamine siiski osa muu ehitise, näiteks hoone või tee rajamisest, ning vastava ehitise projekt ja elektriprojekt hõlmab ka parklat ja välisvalgustust.

§ 35

lg 4 ja § 38 lg 3 alusel on pädeval asutusel põhjendatud juhul õigus nõuda vastavalt ehitusteatise esitamist või ehitusloa taotlemist ehitise kohta, mis ei sisaldu

lisas 1. Sellise nõude esitamisel tuleb kaaluda ehitise ohtlikkust, mõju avalikule ruumile ja isikute õigustele ning võrrelda seda

lisas 1 sisalduvate sarnaste näitajatega. Vastustajal oleks olnud võimalik

§ 35

lg 4 või § 38 lg 3 alusel nõuda kaebajalt ehitusõiguse taotlemist ka siis, kui parkla oleks olnud iseseisev ehitis ja talle oleks rajatud laohoonest sõltumatu elektrivarustus. Eespool käsitletud asjaolud oleksid ka sel juhul tähtsust omanud - rajatakse elektrisüsteem ja maakaabelliinid, mis võivad olla ohu allikad ja vormivaba ehitamise korral ei kajastu mingites ehitusdokumentides, rajatakse tänavavalguse postid, millel on ruumiline mõju, läbimõtlemist vajab sademevee lahendus (s.h koosmõjus laohoone sademevee lahendusega). Võrdlusena

lisas 1 käsitletud ehitamisega võib välja tuua sarnasuse tehnosüsteemi ümberehitamisega, aga ka piirdeaia rajamisega, kui sellega kaasnevad kaevetööd.

1. Eeltoodud põhjendustel leiab kohus, et vaidlustatud ettekirjutus on õiguspärane ja kaebaja väited ei anna alust selle tühistamiseks.
2. Kaebaja esitas vaidlustatud ettekirjutuse õigusvastasuse tuvastamise nõude juhuks, kui kohus leiab, et ettekirjutus on kehtivuse kaotanud ja tühistamisnõue ei ole lubatav. Kohus lahendas tühistamisnõude, seega ei ole tuvastamisnõude lahendamine vajalik. Kohus leidis tühistamisnõude lahendamise raames, et vaidlustatud ettekirjutus on õiguspärane.
3. Kaebaja esitas ka vaideotsuse resolutsiooni punktide 2 ja 4 tühistamise nõude. Kaebaja vaidlustas vaideotsuse õigusselguse huvides, kuna ta peab vaidlustatud ettekirjutust õigusvastaseks ja ei nõustu vaidemenetluse tulemiga. Kuna kohus vaidlustatud ettekirjutust ei tühista, siis puudub alus ka vaideotsuse vastavate punktide tühistamiseks. Vaideotsuse resolutsiooni punkt 4 rikub kaebaja hinnangul ka iseseisvalt kaebaja õigusi, kuna see näeb ette järelevalve teostamise õigusvastase ettekirjutuse alusel. 7 Kohtu hinnangul ei riku vaideotsuse resolutsiooni punkt 4 kaebaja õigusi ning sel juhul puudub alus ka selle tühistamiseks. Vastustaja andis selles oma koosseisus olevale ametnikule korralduse jätkata järelevalvet vaidluse all toimuva ehitamise üle. Tegemist ei ole kaebajale suunatud või kaebaja õigusi või kohustusi reguleeriva sättega. Tõsi, vastustaja väljendas sellega oma kavatsust teostada ka edaspidi järelevalvet vaidluse all oleva ehitamise üle. Kuid ehitusjärelevalve tegemine on vastustaja ülesanne ja kohustus. Vaideotsuse resolutsiooni punkti 4 tühistamine ei muudaks mingil viisil vastustaja õigusi või võimalusi järelevalve tegemisel.
4. Kaebaja väitis vaidlustatud ettekirjutuse tühisust alusel, et seda ei ole andnud pädev haldusorgan (haldusmenetluse seaduse § 63 lg 2 p 3). See, kui kaebaja arvates ei esinenud piisavat faktilist või õiguslikku alust ettekirjutuse tegemiseks, ei võrdu sellega, et vastustaja on ületanud oma pädevust.

§ 130

lg 2 p 2 ja 3 alusel teostab kohaliku omavalitsuse üksus riiklikku järelevalvet ehitise või ehitamise nõuetele vastavuse kontrollimiseks ning ehitamise teatise või ehitusloa olemasolu ja sellele kantud andmete tegelikkusele vastavuse kontrollimiseks. Kui vastustaja ka eksib ehitusteatise esitamist või ehitusloa taotlemist nõudes, siis ei ole tegemist pädevuse puudumise või ületamise, vaid ettekirjutuse õigusvastasusega. Vaidluse ettekirjutuse õiguspärasuse üle lahendas kohus eespool.

1. Kokkuvõttes jätab kohus kaebuse tervikuna rahuldamata. Menetluskulud. Selgitused
2. Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Selle sätte alusel on menetluskulude kandmine kaebaja kohustus. Vastustaja ei ole menetluskulude nimekirja ja kuludokumente esitanud ning kohus jätab HKMS § 109 lg 1 alusel menetluskulud välja mõistmata.
3. HKMS § 175 lg 1 näeb ette jõustunud kohtuotsuse avaldamise elektroonilises Riigi Teatajas. Andmesubjektil on õigus esitada taotlus otsuse osaliseks avaldamiseks, eelkõige tema nime avaldamata jätmiseks (HKMS § 175 lg 3-5). Kui isik seda soovib, siis sellekohane taotlus tuleb esitada kohtule enne otsuse jõustumist. Kõige kindlam on esitada taotlus apellatsioonkaebuse esitamiseks ette nähtud tähtaja jooksul. Avaliku võimu kandja andmeid kohtulahendis ei varjata. /allkirjastatud digitaalselt/ kohtunik Karin Jõks 8