KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Indrek Parrest, Andra Pärsimägi, Anneli Alekand Otsuse tegemise aeg ja koht 11. detsember 2024, Tartu Tsiviilasja number 2-21-

§ 2

p-i 3 järgi on salvkaev kaev, mis saab vee maapinnalähedasest põhjaveekihist, mitte sadeveest. Hagejad teadsid, et kinnistul on selline kaev, mis saab vee maapinnalähedasest põhjaveest. Tihendamata rakkevahede tõttu jooksis sadevesi kaevu ja seetõttu võiski vesi olla joogikõlbmatu; 4) ei ole maakohus kohaldanud VÕS § 221 lg-t 1, mille kohaselt võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda 4 ostjale. Seega võisid hagejad kostjat teavitada pool aastat hiljem ja puudusele tuginemine on kehtiv; 5) ei ole õige, et hagejad võtsid kostjalt võimaluse väidetav puudus fikseerida, see parandada vms. Kostja fikseeris puuduse

1. augustil 2020 kinnistute üleandmisel ja teatas, et soovituslik on rajada puurkaev. Kostja pole puurkaevu rajanud ega pakkunud selle rajamist; 6) on vastuoluline maakohtu järeldus, et müügilepingu kohaselt on võimalik kaevust saada majja elamiseks vajalik tarbevesi, kuid ei ole oluline, millise kvaliteediga vesi majja tuleb, ja igasugune vesi on maja veega varustamine. Kui elamiseks vajalikku tarbevett majja ei tule, siis maja veega varustamist kaevu kaudu ei toimu. Hagejate hinnangul on tõendatud maja veevarustuse puudumine müügilepingu sõlmimisel ning seega tõendab eksperthinnang mittekohase täitmise väärtust, sest see on antud arvestusega, et elamus veevarustus puudub.
2. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning leiab, et maakohtu otsuse tühistamiseks või muutmiseks puudub alus, apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. 1) Hagejad ei ole tõendanud, et X kinnistu ei vastanud lepingtingimustele, nad ostsid kinnistu, mida varustas veega salvkaev. Hagejad tegid puurkaevu rajamise soovitusest järelduse, et kaevuvesi oli joogikõlbmatu. Kostja meelest maakleri kinnitus sellele ei viita. Kui elamu lähedal voolab allikas, siis allikavee kasutamine ei osunda salvkaevus vee kõlbmatusele. Lisaks ei olnud selle avalduse ajal hagejate kinnisomand veel tekkinud ja valdus vastu võetud. Hagejad võtsid kinnistu vastu ilma ühegi pretensioonita ja esitasid pretensiooni alles
3. märtsil
4. Pretensioonis ei olnud juttu kaevuvee kõlbmatusest, vaid ainult vee kogusest. Maakohus leidis õigesti, et hagejad ostsid kinnisasja, millel asus salvkaev, ja salvkaevule on iseloomulik, et see ei saa vett sügvamast põhjaveekihist ning teatud tingimustel võib esineda probleeme veevarustuse ja veekvaliteediga. 2) Hagejad ei tõendanud, et kinnistu üleandmisel ei olnud kaevus vett või et vesi oleks olnud joogikõlbmatu. Tunnistaja ütlused, et
5. aastal oli kaevu veevarustusega probleeme, ei kinnita, et samad probleemid esinesid
6. aastal. Lisaks ütles tunnistaja, et
7. või
8. aastal käis ta XXXXXX kinnistul ja hageja Arvi Kuppart ütles talle vee kohta, et „midagi sealt ikka saab“. Vett ei jätkunud, kui veevarustus tuli tagada 50–60 inimesele. Maakohus tuvastas seega õigesti, et pole tõendatud, et kinnistu üleandmisel ei olnud kaevus vett või veekvaliteediga oli probleeme. 3) Kinnistu hindamisel ei saa lähtuda sellest, et kinnistul veevarustus puudus. Kinnistut varustab veega salvkaev ja ilmast tingitud kõikuv veekogus ei ole samastatav veevarustuse puudumisega. 4) Maakohus järeldas õigesti, et kui salvkaevuga oleks olnud probleeme, ei teavitanud hagejad kostjat sellest mõistliku ja jooksul. Isegi kui hagejad avastasid puuduse sügisel 2020, on kuus kuud igapäevaselt vajaliku veevarustuse puudumisest teatamiseks ebamõistlikult pikk aeg. Hagejad pidid samas puudusest teada saama
9. a augustis, sest Elu Vesi OÜ akti järgi telliti tööd
10. a augustis. Teatamisega hilinemine ei ole ka mõistlikult vabandatav. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
11. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja maakohtu otsus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohtus kantud menetluskulud jäävad hagejate kanda vastavalt nende menetluses osalemise proportsioonile. 5
12. Hagejad esitasid kostja vastu nõude VÕS § 112 lg 1–3 alusel müüdud asja puuduse tõttu hinna alandamise tulemusena enammakstud 7000 euro ja viivise väljamõistmiseks.
13. Vastuseks kostja apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist. Pooled vaidlevad selle üle, millises seisukorras oli X kinnistul asuv kaev müügilepingu sõlmimise ja kinnisasja üleandmise ajal ning kas hagejatel on alus nõuda hinna alandamist ja enammakstu tagastamist. Hagejate hinnangul on maakohus hinnanud valesti tõendeid ja eksinud, tuvastades, et lepingu ese vastas lepingutingimustele. 8.
14. Maakohus on õigesti tuvastanud, et kaevu küsimus kerkis poolte vahel alles pärast lepingu sõlmimist. Selle kohta, et kaevu seisukorda oleks arutatud varem, tõendeid esitatud ei ole. Õigus on ka hagejatel, et asja seisukorra kohta tuleb ostjale infot anda enne lepingu sõlmimist. See info on ostjale vajalik ostuotsuse tegemiseks. Seda eesmärki täidab muu hulgas müügilepingus müüjale teadaolevate puuduste üleslugemine koos kinnitusega, et rohkem puudusi asjal müüja teada ei ole. Pärast lepingu sõlmimist avaldatu enam lepingu osaks ei ole ega välista müüja vastutust varjatud puuduste eest. Maakohus ei arvestanud, et pooled olid müügilepingus sõlminud ka omandi üleandmise kokkuleppe ja teinud avalduse kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks (p 6.3). Lepingu ja avalduse edastas kinnistusosakonnale notar (p 8.4). Omand tekib küll alles kinnistusraamatu kandega, kuid hagejad ei saanud pärast lepingu allkirjastamist (ja riigilõivu tasumist) enam mõjutada kande tegemist. Kinnistamisavalduse saavad tagasi võtta selle esitanud isikud ühiselt. X kinnistu valduse üleandmise aeg oli lepingus kokku lepitud, valduse üleandmine ei olnud seatud sõltuvusse täiendavatest tingimustest, hagejad olid kohustatud valduse vastu võtma (p 3.1). Eelneva tõttu on asjakohatu kostja väide ja maakohtu järeldus, justkui oleksid hagejad kinnistu üleandmisel veel saanud otsustada seda mitte osta. Asja lepingule vastavuse hindamisel tuleb lähtuda kuni lepingu sõlmimiseni antud teabest. 8.
15. Ringkonnakohus nõustub samas maakohtu järeldusega, et hagejad ei ole tõendanud kaevuvee vähest kogust ja halba kvaliteeti kinnistute üleandmise ajal. Hagejate väited selle kohta, millal sai vesi otsa ja kas probleem oli ainult vee koguse või ka kvaliteediga, ei ole olnud järjekindlad. Tõenditest tuleneb, et hagejad hakkasid pärast kinnistute ostmist vett kasutama, kuid kahe nädalaga sai see otsa (hagejate
16. märtsi 2021 ekiri kostjale, dtl 92). Hagejad tellisid augustis 2020 kaevurakete tihendamise ja kaevu süvendamise, mille järel kadus vesi täielikult. Seejärel tõid hagejad tarbevett naaberkülast ja joogivett ostsid poest (hajaasustuse programmi taotlus, dtl 115). Märtsis 2021 said hagejad kaevu süvendanud firmalt akti (dtl 23), esitasid puurkaevu rajamise toetuse taotluse (dtl 113– 115) ja teatasid kostjale, et kaevus ei olnud piisavalt vett (dtl 92). Hajaasustuse programmi taotluses viitasid hagejad nii vee vähesele pealejooksule kui ka halvale kvaliteedile, kostjale teatasid ainult veepuudusest. Suvel 2022 ütles Arvi Tamm tunnistaja A.A.le, et midagi ikka kaevust saab (dtl 262). Maakler kinnitas, et kostja esindaja kaevuvett ei joonud, vaid soovitas rajada puurkaevu (dtl 107), mis võib viidata vee halvale kvaliteedile. Samas tõid hagejad hajaasustuse programmi taotlusest nähtuvalt poest joogivett sellepärast, et kaevus ei olnud vett, mitte sellepärast, et kaevuvee kvaliteet oli halb. Puuduva vee kvaliteeti ei ole võimalik hinnata. Kuna hagejad ütlesid, et vesi kadus kahenädalase kasutamise järel ära, siis järelikult nad kasutasid vett kaks nädalat ja see ei saanud olla täiesti kõlbmatu. Viide vee kvaliteedile on OÜ Elu Allikas aktis, kus vett kirjeldatakse kollaka ja hägusena, mis võis olla tingitud sellest, et kui vett oli kaevus väga vähe, oli see põhjas setetega segamini. Aktist ei nähtu, kas vee värvi ja hägususe põhjuseks olid setted, huumus, vesiliiv, kemikaalid, bakterid või midagi muud. Tunnistaja A.A. sõnul ei olnud kaevus suvel 1992 piisavalt vett, va vihmaga. Tunnistaja B.B. ütlustest tuleneb, et aastatel 2010–2020 jätkus vett viie inimese jaoks, kuid ei jätkunud 50 inimese 6 jaoks. Vee kvaliteediga sel ajal probleeme ei olnud, va kui vahepeal polnud kaev käigus ja tuli seejärel puhastamiseks tühjendada (dtl 258). Maakohus on tõendeid kogumis hinnates jõudnud õigesti järeldusele, et enne kaevu süvendamist oli kaevus ühe pere jaoks vett piisavas koguses ja see oli tarbimiseks sobiva kvaliteediga. Pärast
17. aastat, mil vee kogusega oli probleeme, on kaevu puhastatud. OÜ Elu Allikas aktist nähtuvalt kadus vesi kaevust täielikult pärast hagejate tellitud töid. Tõendite pinnalt ei ole võimalik hinnata, millist rolli mängis vee kadumises kaevu seisukord enne tööde tegemist ja mil määral mõjutasid tööd olukorda. On esitatud tõend selle kohta, et tööd ei ole dokumenteerinud nii, nagu nõuavad keskkonnaministri 9.

§ 12lg 1 ja § 13 (X Vallavalitsuse 4.

oktoobri 2021 e-kiri, dtl 125). See, et kostja oli võtnud puurkaevu rajamiseks hinnapakkumise, ei tõenda iseenesest veekvaliteeti, arvestades, et salvkaev reageerib kiiresti sademete kogusele ega taga seetõttu kindlust veega varustatusel, mistõttu on selle asendamine puurkaevuga tavaline. Viimast võib pidada üldteadaolevaks asjaoluks. Kuna majas viimati elanud tunnistaja vee kvaliteedi üle ei kaevanud, ei saa eeldada, et huvi puurkaevu rajamise vastu tekkis kostjal vee halva kvaliteedi tõttu. 8.3. Hagejate hinnangul on maakohus eksinud, järeldades, et hagejad pidid kinnistu ostmisel teadma, et sellel on salvkaev, kuhu tuleb vesi põhjaveekihist või pinnaseveest. Hagejad viitavad keskkonnaministri 9.

§ 2

p-le 3, mille kohaselt saab salvkaev vee maapinnalähedasest põhjaveekihist, mitte sadeveest. Arvestades, et põhjavesi moodustub valdavalt sademete infiltreerumisel (võib pärineda ka pinnaveekogudest), ei ole hagejate eristusel sisulist tähendust. Põhjavesi on vesi, mis on maapinnast allpool, ja mille ülemist, aktiivselt veeringes osalevat kihti nimetatakse ka pinnaseveeks, keskkonnaministri määruses „maapinnalähedaseks põhjaveekihiks“. Salvkaevule kehtestatud nõuete kohaselt tuleb vältida vee voolamist kaevu maapinnalt ja sademete sadamist otse kaevu (keskkonnaministri määruse § 14 lg 2 ja 3). Et kaevu oleks voolanud vesi maapinnalt, ei ole asjas keegi väitnud. Kui tihendamata rakkevahed oleks olnud probleemi põhjus, nagu hagejad e-kirjas kostjale viitavad, siis oleks hagejate tellitud tööd pidanud puuduse kõrvaldama. 8.

1. Kuna ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kinnistu puudus ei ole tõendatud, ei ole vaja hinnata, kas hagejad sellest kostjale õigeaegselt teatasid, kas kostjal pidi olema võimalus asja parandada või milline oli mittekohase täitmise väärtus.
2. Ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel hagejate kanda.
3. Kostja palus hagejatelt õigusabikulu hüvitamiseks välja mõista 585,60 eurot, lepingulise esindaja ajakulu oli neli tundi, tunnihinnaga 120 eurot, millele lisandub käibemaks. Ringkonnakohtu hinnangul on nii tunnihind kui ka kulunud aeg mõistlikud. Ringkonnakohus määrab TsMS § 175 lg 1 alusel kostjale hüvitatavate menetluskulude suuruseks ringkonnakohtus 585,60 eurot. Kuna hagejad osalevad menetluses erinevas ulatuses ning Eileen Kubparti nõue moodustab kogu nõudest 20% ja Arvi Tamme nõue 80%, siis jätab ringkonnakohus TsMS § 165 lg 1 alusel menetluskulud 20% ulatuses Eileen Kubparti ja 80% ulatuses Arvi Tamme kanda.
4. Ringkonnakohus rahuldab kostja taotluse välja mõista menetluskuludelt viivis TsMS § 177 lg 4 kohaselt, seega tuleb hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. (allkirjastatud digitaalselt) 7 8