KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Siret Siilbek, Liis Arrak, Peeter Pällin Otsuse tegemise aeg ja koht 16.12.2024, Tallinn Kohtuasja number 2-23-14832 Kohtua

) § 279 lg-s 7 sätestatule laienevad hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikule, kes ei ole võlgnik, samasisulised õigused, mida saavad kasutada võlgnik ja käendaja. Perioodiliste tagasimaksetega laenulepingu puhul tuleks seega hüpoteegiga tagatud kinnisasja omanikule anda mõistlik võimalus täita regulaarsed kohustusi laenusaaja ja/või käendaja asemel, et vältida tagajärge, kus kogu laenujääk ja kaasnevad kõrvalkohustused muutuvad korraga sissenõutavaks. 21. Krediidiandjal on hea usu põhimõttest tulenev kohustus kahjulike tagajärgede vältimiseks anda hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikule, kes ei ole võlgnik, mõistlik võimalus täita kohustus enne hüpoteegilepingu täitmiseks täitemenetluse alustamist (RKTKo 12.12.2018, 2-17-9391).

§ 279

lg-st 7 tulenevalt laieneb selline kohustus ka laenulepingust tulenevate kohustuste täitmisele, millega seonduv tagajärg mõjutab hüpoteegiga tagatud kinnisaja omaniku õigusi üldjuhul oluliselt ulatuslikumalt, kui täitemenetluse alustamine. 22. Kostja ja maakohus tuginevad käesolevas asjas Riigikohtu praktikale (RKTKo 12.12.2018, 2-17-9391), mille kohaselt on krediidiandjal küll VÕS § 416 lg-st 2 tulenev kohustus pakkuda tarbijast krediidisaajale võimalust läbirääkimisteks kohustuste täitmisel, kuid selline kohustus ei laiene võimalikele tagatise andjatele. Viidatud kohtulahend ei oma puutumust käesoleva vaidlusega. Hageja ei eelda, et kostjal oli kohustus pidada temaga läbirääkimisi võlgniku kohustuste täitmise küsimuses. Hageja eeldab üksnes seda, et tulenevalt hea usu põhimõttest ja

§ 279

lg 7 regulatsioonist oli kostjal kohustus hagejat tekkinud võlast teavitada ning anda sellega hagejale võimalus kohustuse täitmisega kahjulike tagajärgede saabumist vältida. Maakohus vastavat küsimust otsuses ei analüüsinud, jättes otsuse olulises ulatuses põhjendamata. Vastustaja seisukoht

1. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
2. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada materiaalõiguse väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning saata asi maakohtule uueks arutamiseks eelmenetluse staadiumis. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt. Mõlema kohtuastme menetluskulud jaotab maakohus sõltuvalt asja uue läbivaatamise tulemustest.
3. Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi apellatsioonkaebuse lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused nende asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nende uut tuvastamist vajalikuks. 6 2-23-14832
4. Vaidlus puudub selles, et Y, Q ja kostja vahel on 13.04.2009 sõlmitud laenuleping, millest tulenevate nõuete tagamiseks seati hüpoteek Tallinnas XXX asuvale korteriomandile, mis tänaseks on hageja ja W ühisomandis. Maakohus leidis, et laenuleping on kehtivalt üles öeldud ja täitemenetluse algatamine ei ole hea usu põhimõttega vastuolus.
5. Hageja ei ole laenusaaja, vaid isik, kelle kinnisasjale on laenu tagatiseks seatud hüpoteek. Hageja suhtes alustati täitemenetlust mitte tema kui isikliku võlgniku vastu, vaid kinnisasjale seatud hüpoteegi realiseerimiseks.

§ 351

lg 1 kohaselt võib kinnisasja omanik esitada hüpoteegipidaja vastu vastuväiteid, mis põhinevad kinnistusraamatu kandel või mis tal on sissenõude esitanud võlausaldaja vastu võlaõiguslikul alusel.

§ 279

lg 7 järgi võib pantija, kes ei ole võlgnik, esitada pandiga tagatud nõude vastu samu vastuväiteid, mida võib esitada võlgnik või käendaja. See tähendab, et hagejal on iseenesest õigus esitada praeguses sundtäitmise lubamatuks tunnistamise menetluses kõiki laenusaajate vastuväiteid (RKTKo 09.10.2024, 2-20-1490, p 21). Hagejal on võimalik tugineda sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagis väitele, et laenuleping ei ole kehtivalt üles öeldud, mh põhjusel, et selle ülesütlemise eeldused ei olnud täidetud või ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega (RKTKo 27.01.2010, 3-2-1-153-09, p 25). Seega ei ole põhjendatud kostja seisukoht, et hagejal puudub õigus vaidlustada laenulepingu ülesütlemist.

1. Osa ühisomandis olevast esemest ei saa üldjuhul täitemenetluses käsutada (RKTKo 29.09.2024, 3-2-1-95-15, p 17). Käesolevas asjas on aga täitedokument kehtiv mõlema ühisomaniku suhtes ning kostja on ringkonnakohtu menetluses tõendanud, et täitemenetlus on algatatud mõlema ühisomaniku suhtes. Seetõttu pole õige apellatsioonkaebuses esitatud väide, et täitemenetlus on alustatud vaid hageja suhtes. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole käesolevas asjas sundtäitmise lubamatuks tunnistamise aluseks asjaolu, et kummagi ühisomaniku vastu alustati eraldi täitemenetlust. Täitemenetlused on võimalik liita, tagamaks ühisomandi eseme käsutamine tervikuna.
2. Maakohus on õigesti leidnud, et hagejale ei laienenud VÕS § 416 lg-st 1 tulenev laenulepingu ülesütlemisest teatamiskohustus ega VÕS § 416 lg-st 2 krediidiandjale tulenev kohustus pakkuda läbirääkimiste võimalust. Seetõttu ei ole sundtäitmise lubamatuks tunnistamise menetluses vajalik analüüsida ka vastavate tahteavalduste kättesaamist hageja poolt. Laenulepingu kehtivaks lõppemiseks on vajalik üksnes vastavate tahteavalduste kättesaamine laenusaajate poolt.
3. Sõltumata eeltoodust laienes hagejale

§ 279

lg-st 7 ja hea usu põhimõttest tulenev kohustus pakkuda enne hüpoteegiga koormatud kinnisasjale sissenõude pööramist pantijale võimalust läbirääkimisteks, et jõuda mõlema poole õigustatud huve arvestavale kokkuleppele, mis võimaldaks täita laenulepingust tulenev kohustus ja kinnisasja sundmüüki ära hoida (RKTKo 12.12.2018, 2-17-9391/46 p 16.3). Maakohus tuvastas põhjendatult, et kostja võimaldas hagejale enne sundtäitmise alustamist läbirääkimisi ning pakkus laenu refinantseerimise võimaluse kasutamist, vältimaks tagatisvara müüki. Hageja laenu refinantseerimist ei soovinud. Kostja väitel ei ole laenulepingust tulenevaid kohustusi ka alates 31.05.2023 täidetud. Hageja ei ole seda kostja vastuväidet vaidlustanud.

1. Maakohus ei pööranud aga vaidluse lahendamisel tähelepanu asjaolule, et Y, Q ja kostja vahel 13.04.2009 sõlmitud laenulepingule kohalduvad tarbijakrediidilepingu sätted. Tarbijakrediidileping on VÕS § 402 lg 1 järgi krediidileping, millega oma majandus- või kutsetegevuses tegutsev krediidiandja annab või kohustub andma tarbijale krediiti või laenu. Tarbijakrediidilepinguga on eelduslikult tegemist, kui majandus- või kutsetegevuses tegutsev isik annab füüsilisele isikule laenu või krediiti. Vastupidist tuleb tõendada krediidiandjal (RKTKo 11.10.2013, 2-21-20479, p 11; RKTKm 24.11.2023, 2-21-13098, p 12). 7 2-23-14832 Ringkonnakohtu hinnangul võib siinsel juhul olla tegemist tarbijakrediidilepinguga. Seadus näeb ette eeldused, mida tuleb selliste nõuete lahendamisel kontrollida sõltumata menetlusliigist.
2. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et tehingu tühisuse alus on asjaolu, mida kohus peab asja lahendamisel arvestama sõltumata sellest, kas pooled sellele sõnaselgelt tuginevad (RKTKo 28.01.2015, 3-2-1-141-14, p 18; RKTKo 08.06.2010, 3-2-1-40-10, p 14). Kuivõrd tarbijakrediidilepingute puhul on seadusandja seadnud VÕS §-st 5 tulenevale üldisele lepinguvabaduse põhimõttele krediidisaaja kaitseks mitmeid piiranguid (vt ka VÕS § 1 lg 4), siis peab kohus ka ilma sellekohaste vastuväideteta kontrollima, kas leping kehtib. Selline kohustus on kohtul alati, kui asjaolud viitavad tarbijakrediidilepingu sõlmimisele. Selline seisukoht on kooskõlas ka Euroopa Kohtu praktikaga, milles on leitud, et liikmesriigi kohus peab omal algatusel analüüsima, kas on rikutud krediidiandja lepingueelset kohustust hinnata tarbija krediidivõimelisust (EKo 05.03.2020, C-679/18, OPR-Finance s. r. o. v GK, p 46).
3. Tarbijakrediidi sätete järgimist sundtäitmise lubamatuks tunnistamise menetluses ka juhul, kui tagatise andja ei ole krediidilepingu sõlminud tarbija, on oluliseks pidanud ka Riigikohus (RKTKo 09.10.2024, 2-20-1490/103, p-d 17–28). Kolmanda isiku varale seatud hüpoteegi realiseerimise tulemusena omandab tagatisvara omanik regressinõude tarbijakrediidilepingu sõlminud tarbijate vastu. Sellises regressivaidluses kontrollib kohus krediidi kulukuse määra ja vastutustundliku laenamise põhimõtte järgimist omal algatusel. Juhul, kui seda aga tagatise andnud isiku esitatud hagi alusel peetavas sundtäitmise lubamatuks tunnistamise vaidluses mitte teha ning seada tarbijakrediidilepingu sätete kontroll sõltuvusse tagatise andnud isiku (hageja) vastuväite esitamisest, jäävad tarbijakrediidilepingu sätete rikkumisega seonduvad riskid tagatisvara omaniku ja mitte krediidiandja kanda. See ei oleks kooskõlas 23.04.2008 Euroopa Parlamendi ja Nõukogu direktiiviga 2008/48/EÜ, mille mõtte kohaselt peaksid tarbijale laenu andmise reeglite rikkumisest tulenevaid kahjulikke tagajärgi kandma krediidiandjad. Nimetatud direktiivi preambuli p 26 järgi on krediiditurul oluline, et krediidiandjad ei tegeleks vastutustundetu laenamisega ega annaks krediiti ilma eelneva krediidivõimelisuse hinnanguta ning liikmesriigid peaksid teostama vajalikku järelevalvet sellise käitumise ärahoidmiseks ja ette nägema vajalikud meetmed krediidiandjate karistamiseks, kui nad nii käituvad.
4. Eelnimetatud kontrollikohustuse teostamise raames on kohtul esmalt otstarbekas kontrollida seda, kas tarbijale antud krediidi kulukuse määr ehk krediidi kogukulu tarbijale on seadusega kooskõlas (VÕS § 406 lg 1). Käesolevas asjas omab tähtsust asjaolu, et laenuleping on sõlmitud 13.04.
5. Kuni 30.07.2015 sisaldus praegu kehtiva VÕS § 4062 lg-ga 1 sarnane regulatsioon TsÜS §-s
6. Nimelt sätestasid TsÜS § 86 lg-d 2 ja 3 koostoimes, et tarbijakrediidileping on heade kommete vastasuse tõttu eelduslikult tühine, kui tarbija poolt tasumisele kuuluva krediidi kulukuse määr ületab krediidi andmise ajal Eesti Panga viimati avaldatud keskmist tarbimislaenude kulukuse määra enam kui kolm korda (RKTKo 09.10.2024, 2-20-1490/103 p 33). Asja uuel läbivaatamisel tuleb kontrollida 13.04.2009 laenulepingu krediidi kulukuse määra, tuvastamaks lepingu kehtivus või tühisus TsÜS § 86 lg-te 2 ja 3 tähenduses. Juhul, kui selgub lepingu tühisus, tuleb kohtul hinnata ka seda, kas tühise lepingu alusel tekkivaid alusetust rikastumisest tulenevaid nõudeid tagab täitmisele pööratud hüpoteegileping. Asja materjalides ei sisaldu kumbagi lepingut.
7. Alates 01.07.2007 jõustunud krediidiasutuste seaduse (KAS) § 83 lg 3 näeb ette, et krediidiasutus on kohustatud laenude andmisel järgima krediidiasutuse sisemisi krediteerimise põhiprintsiipe, häid pangandustavasid ja vastutustundliku laenamise põhimõtet. Selle põhimõtte järgimiseks pidi krediidiasutus koguma ja säilitama andmeid kliendi rahaliste kohustuste suuruse ja maksekohustuste täitmise kohta ning kasutama neid andmeid kliendi 8 2-23-14832 jaoks mõistliku laenukoormuse arvutamiseks (RKTKo 09.10.2024, 2-20-1490/103 p 19). Enne 21.03.2016 ei toonud laenusaaja krediidivõimelisuse kontrollimata jätmine kaasa lepingu (osalist) tühisust, vaid krediidisaajal oli selles olukorras õigus laenuleping tühistada või nõuda krediidivõimelisuse hindamise kohustuse rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamist VÕS § 14 ja § 115 lg 1 alusel (vt RKTKo 27.11.2012, 3-2-1-136-12, p 25). Tagatise andja sai omakorda keelduda tagatava kohustuse täitmisest ulatuses, milles põhivõlgnik on oma nõude laenunõudega tasaarvestanud. Hageja ei ole laenusaaja, vaid isik, kelle kinnisasjale on laenu tagatiseks seatud hüpoteek. Kinnisasja omanik saab esitada hüpoteegipidaja vastu vastuväiteid, mis põhinevad kinnistusraamatu kandel või mis tal on sissenõude esitanud võlausaldaja vastu võlaõiguslikul alusel. Küll aga ei ole tal õigust kasutada laenusaajatele kuuluvaid õiguskaitsevahendeid, s.t hagejal ei ole õigust laenulepingut tühistada ega esitada laenusaajale kuuluvat kahju hüvitamise nõuet ilma, et see oleks talle loovutatud. Hageja ei ole asjas esile toonud, et laenusaajad oleksid kasutanud õiguskaitsevahendeid, mistõttu potentsiaalne vastutustundliku laenamise põhimõtte rikkumine ei pruugi mõjutada hageja õigusi. Samas ei ole maakohus asja menetluses kohaldatavat õigust tarbijakrediidi aspektist menetlusosalistele ka selgitanud. Asja uuel läbivaatamisel saab maakohus välja selgitada, kas rikutud on vastutustundliku laenamise põhimõtet ja milline on sellest tulenev hageja õiguste riive.
8. Hüpoteek ei anna ka kohese sundtäitmise kokkuleppe olemasolul hüpoteegipidajale abstraktset õigust täitemenetluses kinnisasi müüa, vaid seda saab

§ 325

lg-st 1 ja § 352 lg-st 1 tulenevalt teha üksnes hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Hüpoteegi alusel saab täitemenetlust alustada üksnes sissenõutavaks muutunud nõude täitmiseks. Täitemenetlust on võimalik tunnistada lubamatuks ka osaliselt, aga selleks tuleb tuvastada nõude suurus, s.t hagi alusel tuleb kindlaks teha mh see, kui suur on tagatud võlg, millised on kõrvalnõuded ning kas ja millal muutus võlg sissenõutavaks (RKTKo 02.04.2014, 3-2-1-19013, p 14–16). Juhul, kui asja uuel läbivaatamisel selgub, et laenuleping on tühine või seda ei ole kehtivalt lõpetatud, võib see tingida üksnes sundtäitmise osalise lubamatuks tunnistamise. Sellisel juhul tuleb kostjal selgitada sundtäidetava nõude suurust.

1. Seega tulnuks praegusel juhul maakohtul omal algatusel kontrollida laenulepingu vastavust tarbijakrediidilepingu kohustuslikele sätetele. Maakohus ei ole eeltoodut hinnanud ega selgitanud pooltele tõendamiskoormust. Sellega on maakohus oluliselt rikkunud selgitamiskohustust (TsMS § 351 lg 1) ning TsMS § 392 lg 1 p-des 1, 3 ja 4 sätestatud eelmenetluse ülesandeid.
2. Eelnevat arvestades on maakohus oluliselt rikkunud eelmenetluse ülesandeid ja teinud otsuse enne seda, kui asja oli arutatud ammendavalt ja asi oli lõpliku lahendi tegemiseks valmis. Maakohtu rikkumised on käsitatavad oluliste menetlusõiguse normi rikkumistena VÕS § 656 lg 1 p-de 1 ja 5 ning lg 2 teise lause mõttes. Kuna siinsel juhul on hageja nõude aluseks ja selle rahuldamise eelduseks olevad asjaolud olulisel määral välja selgitamata, tuleb vaidlus lahendada sisuliselt algusest peale. Ringkonnakohtu hinnangul ületab see täiemahulise vastutustundliku laenamise põhimõtte järgimise kontrollimine esmakordselt apellatsioonimenetluses uutele asjaoludele ja tõenditele mahtu, mida saaks teha apellatsioonimenetluses. Tekiks olukord, kus kogu vastutustundliku laenamise põhimõtte täitmise või rikkumise kohta tuvastatavad asjaolud ega ka tõendite hindamine ei ole enam Riigikohtus vaidlustatav, kuna Riigikohtus saab vaidlustada õiguse kohaldamise küsimusi. Sellises olukorras ei ole võimalik asja lahendada apellatsioonimenetluses, vaid asi tuleb saata maakohtule uueks lahendamiseks. Eelnevast lähtuvalt tuleb maakohtu otsus TsMS § 646 ja § 656 lg 1 p-de 1 ja 5 ning lg 2 alusel täies ulatuses tühistada ja saata asi maakohtule uueks lahendamiseks eelmenetluse staadiumis. 9 2-23-14832
3. Maakohtu otsuse tühistamise tõttu haginõuet puudutavas osas tuleb tühistada ka menetluskulude jaotus.
4. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja saadab asja maakohtule uueks läbivaatamiseks, ei määra ringkonnakohus asjas menetluskulude jaotust ega hüvitatavate menetluskulude suurust. Menetluskulude jaotuse määrab TsMS § 173 lg 3 järgi maakohus vastavalt asja lahendamise tulemusele. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab maakohus vastavalt menetluskulude jaotusele TsMS § 177 lg-te 1 ja 2 järgi kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses või mõistliku aja jooksul pärast nimetatud lahendi jõustumist määrusega.
5. Ringkonnakohus selgitas 22.07.2024 apellatsioonkaebuse käiguta jätmise määruses hagejale, et maakohus määras hagihinna ebaõigesti 3500 eurot ning muutis tsiviilasja hinnaks 6000 eurot. Kuni 6000 euro suuruse hinnaga hagilt tuleb riigilõivuseaduse § 59 lg 1 ja lisa 1 kohaselt tasuda riigilõivu 595 eurot. Kohtute infosüsteemist nähtub, et hageja tasus 19.10.2023 riigilõivu 490 eurot, s.o 420 eurot hagiavalduselt ja 70 eurot hagi tagamise avalduselt. Seega tasus hageja hagiavalduselt 175 eurot ettenähtust vähem.
6. Kui menetlusse võetud nõudelt on riigilõivu tasutud seaduses sätestatust vähem, nõuab kohus riigilõivu tasumist seaduses sätestatud suuruses (TsMS § 147 lg 3 esimene lause). Tasumata või vähem tasutud riigilõivu võib asja lahendav kohus kohustatud isikult välja mõista asjas tehtavas lahendis (TsMS § 179 lg 1). Hagejalt tuleb täiendavalt riigi kasuks välja mõista 175 eurot (595 – 420). Asja uuel läbivaatamisel saab maakohus lõpplahendi tegemisel välja mõista vähemtasutud riigilõivu. (allkirjastatud digitaalselt) 10