KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kersti Kerstna-Vaks, Indrek Parrest, Üllar Roostoja Otsuse tegemise koht ja aeg Tartu, 8. november 2024 Tsiviilasja number 2-2

) §-st 187 ja § 188 lg-test 1, 2 hagejate nõuete eelduseks, et sissenõudjal on kehtiv täitedokument; sissenõudja nõue on muutunud sissenõutavaks; sissenõude pööramisega võlgniku varale ei ole kaasnenud nõude täielikku rahuldamist või on alust eeldada, et sissenõude pööramine ei vii nõude rahuldamiseni; tagasivõidetava tehinguga kahjustas võlgnik teadlikult võlausaldaja huve; tehing on tehtud kolme aasta jooksul enne hagi esitamist teadlikult sissenõudja huvide kahjustamiseks, kui teine pool teadis või pidi sellest teadma tehingu tegemise ajal. Hagejatel on kostja I vastu Euroopa maksekäskudest tulenevad nõuded. Tegemist on kehtivate täitedokumentidega ja nõuded on muutunud sissenõutavaks. Eestis toimunud täitemenetluste tulemusena ei ole toimunud nõuete täielikku rahuldamist. Kohtutäitur A. Böckleri õiendite kohaselt on 12.12.2022 seisuga hageja I nõue 1275,36 eurot (sh täitekulud) ja hageja II nõue 606,56 eurot (sh täitekulud). Kostjal I puudub täiturile teadaolevalt lahusvara, mille arvelt oleks võimalik nõudeid täita. Korteri müügitehing on tehtud kolme aasta jooksul enne hagi esitamist. Kohus leidis, et korteri müügitehing ei kahjustanud hagejate huve. Kohtu hinnangul müüdi korter turuhinnaga või sellele ligilähedase hinnaga. Kuigi Pindi Kinnisvara eksperthinnang, kus korteri turuväärtuseks hinnati 20 000 eurot, on teostatud 09.08.2019, puuduvad tõendid, et korteri väärtus oleks kolme aastaga oluliselt tõusnud. Sellele viitab ka Maa-ameti statistika, kus perioodil 01.01.2022–31.01.2023 oli X minimaalne korteri tehinguhind 10 000 eurot ja maksimaalne 50 000 eurot. Korterite müügihinnad ja ruutmeetrihinnad on võetud korterite 3 osas, mille suurus on 70–249,99 m2 ehk pindala vahemik on üsna suur. Vaidlusaluse korteri pindala jääb vahemiku alampiiri juurde. Üks-ühele ei saa aluseks võtta ka keskmist ruutmeetrihinda, kuna pole teada, millises seisukorras korterite alusel on keskmine hind kujunenud, st mitu korterit 11 tehingust olid umbes 76 m 2 suurused remonti vajavad korterid ja mitu mitte. Eluruumiga kinnisvara väärtust mõjutab suures osas eluruumi seisukord. Hagejad ei ole piisavalt tõendanud, et korteri turuväärtus müügi hetkel oli suurem kui müügihind ning seega ei saa väita, et korter müüdi alla turuväärtust ja hagejate õigusi kahjustavalt. Tehingu tulemusena ei vähenenud vara hulk ega väärtus, mille arvelt oleks võimalik nõudeid rahuldada. Müügilepingu kohaselt on ostuhind 13 954 eurot osaliselt tasutud kostjate I ja II tütre Adeliina Jaaska kontole ning ülejäänud 6046 eurot tasus SA KredEx kostja I Soome kontole. Seega on kostjal I nõudeõigus Adeliina Jaaska vastu, millele on võimalik pöörata sissenõuet

§ 111jj alustel.

Osa rahast jõudis otse kostja I vara hulka – tema Soome kontole. Kostja III ei vastuta selle eest, mida võlgnik on rahaga pärast tehingut teinud või kas ja mis põhjustel täiturid sellele rahale sissenõuet ei pööranud. Lisaks ei ilmne asja materjalidest asjaolusid, mis viitaksid, et täitemenetlus ei viiks üldse nõude rahuldamiseni. Kohtule pole esitatud tõendeid, et Soome täitevasutuse kaudu nõuete täitmine on olnud tulemusteta. Seega pole tõendatud, et hagejate suhteliselt väikseid nõudeid (kokku alla 2000 euro) pole võimalik täita muud moodi kui müüdud korteri arvelt. Tähendust ei oma kohtu poolt kostja III vanematele antud nõusolek tehingu tegemiseks, kuivõrd kohus ei kontrolli müüja tausta, vaid hindab tehingu tegemisel lapse huve. Kostja I teadis tehingu tegemisel, et tehing võib kahjustada võlausaldajate huve, sest ta oli teadlik enda suhtes algatatud täitemenetlustest.

§ 188

lg 1 järgi on oluline, et ka tehingu teine pool teaks või peaks teadma, et tehing kahjustab sissenõudja huve. Arvestades, et kostja III ostis korteri turuhinnaga, mis sissenõudjate huve ei kahjustanud, ei saa eeldada kostja III teadmist sissenõudjate huvide kahjustamisest ja see teadmine pole ka tõendatud. Kostjate sõnul oli kostjal I korteri kommunaalvõlg ning kostja III teadis selle täitemenetlusest – selgituse kohaselt nimetatud võlg tasuti ja alles seejärel sai müügitehing toimuda. Puuduvad tõendid ja teave, et kostja III oli teadlik hilisematest, sh praeguse menetluse aluseks olevatest täitemenetlustest. Müügitehingu hetkel puudusid korteril käsutuskeeld ja hüpoteegid. Võlausaldajatele oli teada, et kostjate I ja II ühisomandis on korter ning neil oli võimalik õigeaegselt esitada ühisvara jagamise nõue ja lasta hagi tagamiseks panna korterile keelumärke. Olenemata eeltoodust ei oma kostja III teadmine võlausaldajate huvide kahjustamisest tähendust, kuivõrd üks oluline eeldus – võlausaldajate huvide kahjustamine – ei ole täidetud. Sellest tulenevalt jättis kohus müügitehingu tagasivõitmise nõude rahuldamata. Kuna kohus ei tunnistanud korteri müügitehingut kehtetuks, ei kuulu korter kostjate I ja II ühisvarasse ning ühisvara jagada pole võimalik. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

1. Aktiva Finance Group OÜ ja Julianus Inkasso OÜ esitasid apellatsioonkaebuse, milles taotlevad Tartu Maakohtu
2. mai 2024 otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldada, alternatiivselt saata asi uueks arutamiseks esimese astme kohtule. Menetluskulud paluvad hagejad jätta vastustajate kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) ei saa nõustuda maakohtu järeldusega, et kostjad I ja II müüsid korteriomandi kostjale III turuhinnaga. Kinnisvara hindamisaktid kehtivad maksimaalselt 12 kuud, kuid kohus on tuginenud 09.08.2019 seisuga koostatud hindamisaktile. Korteriomandi turuväärtus pidi 4 tõusma seoses kinnisvarahindade olulise kasvuga sel perioodil. Maa-ameti andmetel oli X 01.01.2022–31.01.
3. a 70–249,99-ruutmeetriste korterite müügitehingute keskmine ruutmeetrihind 440,54 eurot. 09.08.2019 hindamisakti järgi oli korter keskmises seisukorras ja vastas kvaliteediklassile B. Korteris olid hiljuti tehtud renoveerimised. Maa-ameti
4. a hinnastatistikas oli antud suurusega korterite keskmine ruutmeetrihind 291,93 eurot. Seega vaidlusaluse korteri ruutmeetrihind 259 eurot oli ligilähedane
5. a keskmisele turuhinnale (vahe 32,93 eurot). Eeldatavalt oli korteri seisukord
6. aastal sama, mis
7. aastal. Seega saab väita, et korteri ruutmeetrihind oli
8. aastal ca 400 eurot ja korteri turuväärtus 30 760 eurot. Hinnavahe 10 000 eurot ei ole arvestatav ligilähedase turuväärtusena. Millegi enama tõendamine ei ole hagejatel objektiivselt võimalik. Hea usu põhimõttest tulenevalt tuleb kostjatel tõendada, miks oli põhjendatud müüa korter turuhinnast 10 000 eurot odavamalt; 2) on hagejad tõendanud, et täitemenetlustes ei olnud võimalik nõudeid rahuldada. Kohtutäitur on väljastanud õiendi, millega on tõendatud, et kostja I lahusvara arvelt ei ole täitmine õnnestunud. Ka Soome täitemenetlused ei ole tulemust andnud. Soome täitemenetluste raames on ilmselgelt kostja I kontodele sissenõue pööratud, kuid laekumisi ei ole olnud. Kuna kostjad I ja II ei ole väitnud, et nad Soomes nõuet täidaksid, siis selle asjaolu üle vaidlus puudub; 3) ei ole Riigikohtu praktikast tulenevalt välistatud tehingu tagasivõitmine ka juhul, kui vara müüdi turuhinnaga. Hagejad viitavad Riigikohtu selgitustele lahendites nr 2-18-17826 (p 19), 3-2-1-120-10 (p 12) ja 2-16-17207 (p-d 17.3, 17.5). Vaidlust ei saa olla selles, kas sissenõudjate nõuete rahuldamine on muutunud võimatuks, sest nõudeid ei ole rahuldatud täitemenetlustes, mis on kestnud kaks aastat. Seega hagi rahuldamata jätmiseks ei piisa asjaolust, et tehing tehti turuväärtuse piires. Muuks objektiivseks asjaoluks on see, et tehing kogumis kahjustab võlausaldajate huve, kuna kostja I tegi tehingu teadlikult eesmärgiga vältida võlgade sissenõudmist ning kostja I muutus tehingu tagajärjel varatuks; 4) ei saa nõustuda seisukohaga, et kostja III ei teadnud, et tehinguga kahjustatakse sissenõudjate huve.

§ 188

lg 2 kohaselt kostja III teadmist eeldatakse ja seega ei saa kostja III ütlustega vastupidist tõendada; 5) kasutavad hagejad oma

-st tulenevaid õiguseid ja asjaolu, et nad ei esitanud ühisvara jagamise hagi enne vara müüki, ei saa olla aluseks tagasivõitmise hagi rahuldamata jätmisele. Korterile ei saanud keelumärget seada, kuna hagejatel on nõuded vaid ühe ühisomaniku vastu.

1. Anne Jaaska ja Anry Jaaska vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ning paluvad jätta kohtukulud apellantide kanda. Vastuväidete kohaselt on nõuded alusetud ja tõendamata. Müügi vormistamisel ei olnud korteril keelumärget ja korterit ei müüdud selleks, et takistada selle müümist võlgade katteks.
2. A.A. vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta kohtukulud apellantide kanda. Vastuväidete kohaselt sõlmisid kostjad juba 27.06.2020 käsirahalepingu müügilepingu sõlmimise tõendamiseks ja selle täitmise tagamiseks. Korteriomandi müügihinnaks lepiti kokku 20 000 eurot, millist summat tasuti osamaksetena alates 10.07.
3. Lisaks tasuti kommunaalmaksed. Korter soetati KredExi toetusel ja kohtu nõusolekul alaealise nimele. Kostja III ei teadnud kostja I kohustustest teiste võlausaldajate ees. See asjaolu ei saanud ilmsiks ka tsiviilasjas nr 2-22-
4. Kostjad I ja II on käitunud õiguspäraselt, müües neile kuuluva korteri, millel ei olnud keelde ega areste, heausksele ostjale. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 5
5. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb materiaalõiguse ebaõige kohaldamise ja menetlusnormi olulise rikkumise tõttu TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada ning asi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebus kuulub osaliselt rahuldamisele.
6. Hagejad nõudsid

§-de 187 ja 188 alusel kostjate I ja II ning kostja III vahel 15.11.2022 sõlmitud korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu kehtetuks tunnistamist, kinnistusraamatu kande muutmist, ühisomandi lõpetamist korteriomandile selle müümisega avalikul enampakkumisel, korteriomandi müügist saadud raha jagamist kostjate I ja II vahel ning kostjale I jääva raha arvelt kostja I kohustuste täitmist hagejate ees.

1. Asja materjalide kohaselt on hagejal I kostja I vastu Euroopa Maksekäsust tulenev nõue 987,36 eurot, millele lisandub viivis. Hagejal II on kostja I vastu Euroopa Maksekäsust tulenev nõue 432,56 eurot. Kohtutäitur algatas täitemenetluse hageja I nõude osas 14.09.2022 ja hageja II nõude osas 02.08.
2. Puudub vaidlus, et hagejate nõuded on muutunud sissenõutavateks ning et täitmisteade on võlgnikule kätte toimetatud. Kohtutäituri õienditest täitmise võimatuse kohta (I kd, tl 17 ja 19) nähtub, et 12.12.2022 seisuga ei ole õnnestunud võlgniku lahusvara arvelt võlgnevust sisse nõuda ning kohtutäiturile teadaolevatel andmetel puudub võlgnikul lahusvara, mille arvel nõuet lähiajal täita. Õienditest nähtuvalt on kohtutäitur kontrollinud võlgniku lahusvara registritest ja andmebaasidest. Kinnistusraamatu andmetel kuulus võlgnikule ühisomandis olev kinnisasi, mis võõrandati 15.11.
3. Eelmärgitud andmete alusel esitasid hagejad maakohtule hagi 15.11.2022 korteriomandi müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks, millega kostjad I ja II müüsid enda ühisomandis oleva korteriomandi 20 000 euro eest kostjale III.

§-de 187 ja 188 alusel esitatud nõude eeldused on järgmised: sissenõudjal on kehtiv täitedokument

§ 187

lg 2 kohaselt tuleb hagejatel lisaks sellele, et nendel on kehtiv täitedokument ja nende nõuded on muutunud sissenõutavaks, tõendada ka seda, et sissenõude pööramisega võlgniku varale ei ole kaasnenud nõude täielikku rahuldamist või on alust eeldada, et sissenõude pööramine ei vii nõude rahuldamisele. Nagu ringkonnakohus eelnevalt märkis, tuginesid hagejad üksnes kohtutäituri õienditele, mille kohaselt puudub kostjal I registrites registreerimisele kuuluv vara. Ringkonnakohus 6 leiab, et kohtutäituri õiendid ei ole antud juhul piisavad, et lugeda hagejate tõendamiskoormis täidetuks. Asja materjalidest nähtub, et kostja I elab Soomes ja täitedokumentideks on Helsingi Maakohtu poolt tehtud Euroopa Maksekäsud. 15.11.2022 korteriomandi müügilepingu kohaselt on ostuhinnast 13 954 eurot tasutud osaliselt kostja I ja kostja II tütre kontole ning ülejäänud 6046 eurot kostja I Soome pangakontole. Ringkonnakohtu arvates jättis maakohus olulises osas täitmata TsMS § 392 lg 1 p-des 1-4 sätestatud selgitamiskohustuse. Asja materjalidest, sh 23.01.2024 kohtuistungi protokollist (I kd, tl 125-127), ei nähtu, et maakohus oleks hagejatele selgitanud

§-dest 187 ja 188 tulenevat tõendamiskoormist, mh seda, et hageja kohustuseks on tõendada, millised on olnud senised toimingud nõuete täitmiseks, mille põhjal saaks väita, et võlgniku vara arvelt ei saa nõuet täita või on alust eeldada, et sissenõude pööramine ei vii nõude rahuldamisele. Ainuüksi eelviidatud kohtutäituri õienditest selleks ei piisa. Maakohus on otsuse p-s 24 märkinud, et kohtule ei ole teada, miks ei ole hagejad proovinud nõuet täita kostja I Soomes oleva vara (pangakonto) arvelt. Ringkonnakohus leiab, et kui mingi asjas tähtsust omav asjaolu oli maakohtule ebaselge, siis oli maakohtul kohustus see selgitamiskohustuse täitmise korras kindlaks teha. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus tegema hagejatele ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid, millest nähtuks, miks ei ole võimalik pöörata sissenõuet kostja I Soomes asuvale pangakontole või muule võimalikule varale. Kostja I on tööealine, 1981. a-l sündinud, ning eelduslikult omab kostja I Soomes vara, sh töötasu. Hagejal on võimalik taotleda kohtult abi tõendite kogumiseks (TsMS § 236 lg 2). Pärast hagejate poolt tõendite esitamist tuleb kostjale I tagada võimalus hageja tõenditele vastu vaielda ning esitada omapoolsed tõendid. Alles seejärel saab maakohus otsustada, kas on alust eeldada, et sissenõude pööramine kostja I varale ei vii nõude rahuldamiseni ja vajalik on tema vara tagasivõitmiseks pöörata sissenõue 15.11.2022 müügilepingu esemeks olnud korteriomandile. Eelnevast järelduvalt on ennatlik hagejate apellatsioonkaebuses esitatud seisukoht, mille kohaselt on täitemenetlus vähem kui 2000 euro suuruse nõude täitmiseks kostja I lahusvara arvelt ebaõnnestunud ning seetõttu on õigustatud sissenõude pööramine kostjate I ja II ühisomandis olnud korteriomandile. Puuduvad tõendid, mille alusel on võimalik eeldada, et sissenõude pööramine kostja I varale ei vii nõude rahuldamisele. 11.

§ 188

lg 2 kohaselt eeldatakse, et teine pool teadis või pidi teadma, et tehinguga kahjustatakse teise võlausaldaja huvisid, kui teine pool on võlgniku lähikondne või kui tehing tehti kuus kuud enne täitemenetluse alustamist või võlgniku vara arestimist. Praegusel juhul tehti vaidlusalune tehing täitemenetluse ajal ning eelduslikult kostjad teadsid või pidid teadma sissenõudja huvide kahjustamisest. Samas on kostjatel võimalik see eeldus ümber lükata. Kostjad osalesid maakohtu menetluses ilma õigusteadmistega esindajata ning maakohtul on selgitamiskohustuse täitmise raames kohustus kostjatele selgitada, et nendel on võimalik sissenõudja huvide kahjustamise eeldus ümber lükata. Asja materjalidest nähtub, et müügilepingu esemeks olnud korteril puudusid tehingu tegemise hetkel käsutuskeeld ja hüpoteegid. Käesolevas asjas taotleb hageja hagi rahuldamise korral jagada saadav raha kostjate I ja II vahel võrdsetes osades ning kostja I arvel täita kostja I kohustused hagejate ees. Asja materjalide kohaselt ei ole maakohus pooltega arutanud, millised on tagasivõitmise õiguslikud tagajärjed (

§ 195) ning kostja III õigused ja kohustused hagi rahuldamise korral.

Kostjale III tuleb selgitada tema õigust esitada tingimuslik vastuhagi ja nõuda tehingu järgi üleantu tagastamist. Kostjad osalevad menetluses ilma õigusteadmisteta esindajata. Maakohus saab asja uuel läbivaatamisel selgitada kostjatele nende õigusi osaleda menetluses esindaja kaudu (TsMS § 217 lg-d 1 ja 8), samuti riigi õigusabi andmise eeldusi. 7 Ringkonnakohus leiab, et eelnevast tulenevalt on maakohus rikkunud eelmenetluse läbiviimisel olulisel määral kohtu selgitamiskohustust ning seetõttu on põhjendatud asja saatmine maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumist (vt Riigikohtu 13.04.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-11-11, p 13). 11. Asja materjalide kohaselt sõlmisid kostjad I ja II ning kostja III seaduslik esindaja E. Piho 27.06.2020 käsirahalepingu X linnas XXXXXXXX asuva korteriomandi müügilepingu sõlmimise tõendamiseks ja selle täitmise tagamiseks. Korteriomandi müügihinnaks lepiti kokku 20 000 eurot. Eelnevalt oli kostja I tellinud Pindi Kinnisvaralt eksperthinnangu sama korteriomandi turuväärtuse kindlakstegemiseks ning 09.08.2019 eksperthinnangu järgi oli X linnas korteriomandi turuväärtuseks 20 000 eurot. Veel nähtub asja materjalidest, et Tartu Maakohtu 24.10.2022 määrusega anti kostja III seaduslikele esindajatele E. Pihole ja M. Viirale nõusolek alaealise lapse A.A. (kostja III) nimel X linnas XXXXXXXX asuva korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Tartu Maakohtu 24.10.2022 määrusest nähtub, et alates 10.07.2020 tasub E. Piho 27.06.2020 käsirahalepingu alusel osamakseid, samuti korteri eest igakuiseid kommunaalmakseid. 15.11.2022 korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu kohaselt on müügihinnast 20 000 eurot ostja poolt tasutud 13 954 eurot ning ülejäänud müügihinna 6046 eurot tasutakse kostja I kontole Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutuse vahenditest. 15.11.2022 lepingus lepiti kokku, et korteriomand omandatakse kostja III ainuomandisse. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul selgitada välja, kas 27.06.2020 käsirahalepingut saab käsitleda X linnas XXXXXXXX asuva korteriomandi müügilepingu eellepinguna ning kas see muutus AÕS § 119 lg 2 alusel kehtivaks 15.11.2022 notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimisega. Nimetatud asjaolu on oluline sissenõudjate huvide kahjustamise seisukohalt, kuna huvide kahjustamise kindlakstegemisel tuleb lähtuda korteriomandi turuväärtusest tehingu tegemise aja seisuga. Ringkonnakohus märgib, et kohus võib tagasivõitmise korras tunnistada kehtetuks müügilepingu siis, kui poolte kohustuste ebavõrdsuse tõttu on ilmne, et sõlmitud lepingul on kinke iseloom (

§ 189). Ka nimetatud asjaolu peab maakohus asja uuel läbivaatamisel hindama.

12. Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus lõppotsuses (TsMS § 173 lg 5). (allkirjastatud digitaalselt) 8