Obsah (6)

§ 177§ 663§ 657§ 662§ 171§ 174

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Indrek Soots, Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov Määruse tegemise aeg ja koht 31. oktoober 2024, Tallinn Kohtuasja number 2-20-120934 Kohtuas

§ 177lõikes 2 sätestatud korras.

PUUDUTATUD ISIKU MÄÄRUSKAEBUS

1. Puudutatud isik esitas 17.01.2024 määruskaebuse, milles palus tühistada Harju Maakohtu 27.12.2023 kohtumääruse täies ulatuses ja jätta avaldus rahuldamata ning menetluskulud vastustaja kanda. 10.1 Määruskaebuse väidete kohaselt kohaldas maakohus vääralt materiaalõigust. Kaebaja ei nõustu maakohtu seisukohaga lepingu-võlatunnistuse kehtivuse osas. Kaebaja on seisukohal, et L.N teadis või pidi teadma rikkumisest, kõneallolev tehing ei vasta korteriühistu huvidele ning vastustaja oli sellest teadlik. 10.
2. Avaldaja teostatud rõdu remonditööd ei kõrvaldanud rõdu avariiseisundi probleemi, seega ei olnud teostatud korteriühistu huvides. Seda asjaolu kinnitab varasemalt esitatud eksperdi VM poolt 21.12.2020 tehtud ekspertiis. Menetluses puuduvad muud tõendid tehtud remonditööde kvaliteetsuse suhtes. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et kaebaja ei ole menetluse käigus tõendanud, et vastustaja teadis või pidi teadma, et juhatuse liige rikkus oma kohustusi. Korteriühistu ei pooldanud rõdu renoveerimist. Kohustuse võtmine tõi korteriühistule otsese kahju. Rõdu vajab taasrenoveerimist, kuna rõdu varisemise oht eksisteerib jätkuvalt, mistõttu tehtud remondiga ei välditud suurema kahju tekkimist korteriühistule. Avaldaja oli teadlik, et korteriühistu ei pooldanud rõdu renoveerimise töid. 10.
3. Sellest tulenevalt maakohtu seisukoht, et lepingu-võlatunnistuse tühistamise eeldused ei ole täidetud, on väär. Avaldaja oli teadlik sellest, et remondi teostamine on vastuolus korteriühistu huvidega. Korteriühistu esindaja käitumine ei vastanud korteriühistu huvidele. 5 10.
4. Maakohus on oluliselt rikkunud selgitamiskohustust. Menetlusosalistele 20.02.2023 saadetud kirjas maakohus ei selgitanud ega analüüsinud, kas leping-võlatunnistus võiks antud olukorras tühistatav olla. Lisaks sellele polnud kohtunik selgitanud pooltele, mis tõendeid peavad nad esitama selleks, et oma seisukohta kinnitada. Lepingu-võlatunnistuse kehtivuse analüüs ja kohtu selgitused olid esitatud 27.12.2023.a. kohtumääruses. Sellest tulenevalt polnud kaebajal võimalus esitada vajalikke elulisi asjaolusid ja tõendeid, mis võiksid mõjutada tsiviilasja tulemust. MENETLUSE EDASINE KÄIK
5. Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata, nõustudes maakohtu määruse põhjendustega.
6. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle

§ 663lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 13. Tallinna Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu määruse resolutsioon tuleb jätta muutmata, kuid määruse põhjendusi tuleb täiendada (

§ 657lg 1 p 21 ja § 659).

Määruskaebus jääb rahuldamata.

1. Maakohus on õigesti leidnud, et
2. oktoobril
3. aastal sõlmitud leping-võlatunnistuse puhul on tegemist õiguslikult siduva võlatunnistusega. Leping-võlatunnistusele on alla kirjutanud nii avaldaja kui ka puudutatud isik ning nad on kokku leppinud, et puudutatud isik tasub avaldajale rõdu remondikulud osamaksetena, st nad on avaldanud tahet tuua kaasa õiguslikult siduv tagajärg. Seejuures on maakohus tuvastanud, et puudutatud isik tasus avaldajale võlatunnistuse alusel esimese osamakse. Kuna avaldaja ei ole tõendanud, et tegemist oleks konstitutiivse võlatunnistusega, siis asus maakohus põhjendatult seisukohale, et tegemist on deklaratiivse võlatunnistusega (vt Riigikohtu 03.06.2021 otsus tsiviilasjas nr 219-5601, p 16.2).
4. Põhjendatud on maakohtu lõppjäreldus, et 21.07.2020 puudutatud isiku poolt koostatud tühistamisavaldus on tagajärjetu. TsÜS § 131 lg 1 kohaselt, esindatav võib tühistada esindaja poolt tehtud tehingu, mille tegemisel esindaja rikkus esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi ja tegi tehingu, mis oli vastuolus esindatava huvidega, kui teine pool kohustuste rikkumisest teadis või pidi teadma.
5. Maakohus ei ole võtnud selget seisukohta, kas puudutatud isiku tolleaegne juhatuse liige GŠ rikkus võlatunnistuse sõlmimisel esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole tõendatud, et GŠ rikkusi juhatuse liikme kohustusi. KrtS § 37 lg 1 kohaselt on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist. Sama paragrahvi lõige 2 sätestab, et käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud toimingute tegemise võib otsustada ka korteriühistu juhatus, kui viivitamine tekitaks kaasomandi esemele olulist kahju. KrtS § 37 lg 3 sätestab, et kui kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulude kandmine ei ole kehtiva majanduskava alusel 6 võimalik, kohaldatakse käesoleva seaduse § 41 lõikes 4 sätestatut. TsÜS § 63 p 1 järgi on esemele tehtud kulutused vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Avaldaja poolt kohtule esitatud Eesti Ehituse Asjatundjad OÜ 2.06.
6. a tehnilise seisukorra hindamisraporti kohaselt on rõdud avariilises seisukorras (kandekonsoolidel on näha tugevalt roostes ja kaitsekihita armatuurvardaid, rõdude betoonplaat on tugevalt lagunenud ja piirded kohati täielikult läbi roostetanud). Rõdud vajavad kiiremas korras kapitaalremonti või lammutamist (hindamisraporti lk 8). Ka korteriühistu on menetluses möönnud rõdude ohtlikku seisukorda (vt maakohtu 12.12.2023 istungi protokoll). Eeltooduga on kolleegiumi hinnangul tõendatud, et vaidlusalune rõdu oli avariilises seisukorras ning rõdu remontimiseks tehtud kulutusi tuleb käsitleda vajalike kulutustena KrtS § 37 lg 1 ja TsÜS § 63 p 1 tähenduses (kulutustega kaitsti rõdu täieliku või osalise hävimise eest). Käesoleval juhul ei otsustanud korteriühistu juhatus kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike toimingute tegemist, vaid korteriühistu juhatuse liige GŠ sõlmis võlatunnistuse korteriühistu liikme poolt kaasomandi eseme säilitamiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitamiseks. Kuna KrtS § 37 lg 1 kohaselt võib korteriühistu liige nõuda kaasomandi eseme säilitamiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist ning sellise nõude võib esitada sõltumata sellest, kas eseme säilitamiseks vajalike kulude kandmine on kehtiva majanduskava alusel võimalik, siis ei saa GŠi poolt vajalike kulutuste hüvitamiseks võlatunnistuse andmist pidada juhatuse liikme kohustuste rikkumiseks. Kuna kinnitust ei leidnud korteriühistu väide juhatuse liikme kohustuste rikkumise kohta, siis ei kerki ka küsimust sellest, kas avaldaja teadis rikkumisest või pidi teadma.
7. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole ka tõendatud, et võlatunnistuse sõlmimine oli vastuolus korteriühistu huvidega. Põhjendatud on maakohtu seisukoht, et Teie Maja OÜ „Üldehituslik audit ja ekspertarvamus“ ja selle täiendatud versioon ei tõenda, et rõdu renoveerimistöö oli puudulik. Teie Maja OÜ arvamus on üldsõnaline ning järelduste kujunemine ei ole jälgitav. Sealjuures ei ole järelduste tegemisel viidatud ühelegi konkreetsele ehitusnormile või juhendile. Maakohus on põhjendatult leidnud, et Teie Maja OÜ arvamus ei võimalda teha järeldust, et ehitustööd ei ole tehtud nõuetekohaselt. Samuti järeldub asja materjalidest, et rõdu remont ei ületanud turuhinda. Eesti Ehituse Asjatundjad OÜ arvamuse kohaselt on rõdu renoveerimise eeldatavaks maksumuseks 1490 eurot (rõdu piirete asendamine 620 eurot, rõdu betoonplaatide remont 870 eurot) (lisandub käibemaks) (arvamuse lk 22). Avaldaja poolt teostatud rõdu renoveerimistööde maksumus oli 1236 eurot (sh käibemaks). Kolleegium leiab, et korteriühistu huvidega ei ole vastuolus võlatunnistuse sõlmimine kaasomandi eseme säilitamiseks tehtud vajaliku renoveerimistöö (mis on teostatud turuhinnaga) hüvitamiseks.
8. Eeltoodule tuginedes ei ole TsÜS § 131 lg 1 sätestatud tingimused võlatunnistuse tühistamiseks täietud.
9. Määruskaebuses ei ole esitatud väiteid, mille pinnalt saaks maakohtule ette heita selgitamiskohustuse rikkumist. 20.02.2023 kirjaga on maakohus andnud pooltele võimaluse esitada asjaolusid ja tõendeid vastavalt ringkonnakohtu määruses toodud selgitustele. Samuti on maakohus 12.12.2023 toimunud kohtuistungil arutanud pooltega võlatunnistuse olemust, selle kehtivust ning teostatud tööde vajalikkust. Määruskaebusest ei nähtu, milliseid 7 konkreetseid asjaolusid ja tõendeid oleks korteriühistu soovinud maakohtus veel esitada. Lisaks oleks korteriühistu saanud täiendavaid asjaolusid ja tõendeid esitada ka määruskaebuses (

§ 662lg 3).

1. Ülaltoodust tulenevalt ei anna määruskaebus alust maakohtu määruse tühistamiseks.
2. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad määruskaebuse menetlemise kulud

§ 171

lg 1 järgi kaebuse esitaja kanda.

§ 174

lg 4 ja § 177 lg 2 alusel tuleb menetluskulude rahaline suurus määrata kindlaks maakohtul mõistliku aja jooksul menetlust lõpetava määruse jõustumisest. (allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots, Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov 8