KOHTUMÄÄRUS Kohus Kohtunik Määruse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi Menetlustoiming Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja Priit Kama 27. detsember 2023, Tallinna kohtumaja 2-20-120934 L.

) § 613 lg 1 p 1 kohaselt lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi.

§ 477

lg 1 sätestab, et hagita asja vaatab kohus läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.

1. Kohus on tuvastanud järgmised asjaolud: - avaldaja on Paldiskis asuva Sadama 29-6 korteriomandi omanik; korterelamu korrashoiu eest vastutab puudutatud isik;
2. aasta juunis selgus, et korterelamu rõdud on avariilises seisukorras ning vajavad kiiremas korras kapitaalremonti või lammutamist; puudutatud isiku majanduskava ei näinud ette rõdude remonti ega sellega seotud kulude hüvitamist; avaldaja remontis
3. aasta oktoobris ilma projektita enda korteri rõdu, tasudes selle eest 1236 eurot; avaldaja esitas
4. oktoobril 2019 puudutatud isikule rõdu remondikulude hüvitamise nõude; puudutatud isik tunnistas
5. oktoobri
6. aasta leping-võlatunnistusega võlgnevust avaldaja ees ja kohustus selle tasuma osamaksetega; puudutatud isik tasus avaldajale esimese 309 euro suuruse osamakse; - puudutatud isik saatis
7. juulil 2020 avaldajale leping-võlatunnistuse tühistamise avalduse.
8. Nii menetlusosalised kui ka ringkonnakohus on menetluses käsitanud lepingvõlatunnistust tehinguna ehk õiguslikult siduva võlatunnistusena (vt Tallinna Ringkonnakohtu 14.06.2022 määruse punkt 11). 12.12.2023 toimunud istungil põhjendas avaldaja seda, et peab võlatunnistust konstitutiivseks asjaoluga, korteriühistu tunnistas võlga ja võttis endale sellega kohustusi ning pärast seda tehti ka juba esimene makse. Puudutatud isik avaldas seisukohta, et võlatunnistus on deklaratiivne, kuid ei osanud seda üksikasjalikumalt põhjendada. Avaldaja esitatud põhjendused ei tõenda abstraktse kohustuse loomise tahet leping-võlatunnistuse poolte vahel ning avaldaja esitatud põhjendused kehtivad ka deklaratiivse võlatunnistuse kohta. Kuna avaldaja ei ole tõendanud, et tegemist oleks konstitutiivse võlatunnistusega, on eelduslikult tegemist deklaratiivse võlatunnistusega (vt Riigikohtu 03.06.2021 otsus tsiviilasjas nr 2-19-5601, p 16.2). Ringkonnakohus on määruskaebust lahendades jõudnud seisukohale, et menetlusosaliste esitatud asjaoludel ei ole alust arvata, et leping-võlatunnistus oleks tühine (vt ringkonnakohtu määruse punkt 12). Selliseid asjaolusid ei esitanud menetlusosalised ka hilisemas menetluses. Seega tuleb kohtul hinnata, kas leping-võlatunnistus võis TsÜS § 131 lg 1 alusel olla tühistatav.
9. Puudutatud isik on 21.07.2020 koostanud tühistamisavalduse ning selle 22.07.2020 avaldajale edastanud. Puudutatud isiku hinnangul on ta leping-võlatunnistuse tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 131 lg 1 alusel tühistanud. TsÜS § 131 lg 1 alusel tehingu tühistamiseks peab olema täidetud kolm tingimust: 1) esindaja peab olema rikkunud sisesuhtest tulenevaid kohustusi; 2) tehing peab olema vastuolus esindatava huvidega; 3) tehingu teine pool teab või peab teadma rikkumisest. Kolmanda eelduse täitmist põhjendas puudutatud isik sellega, kõik tehingu tühistamise eeldused TsÜS § 131 lg 1 on täidetud, kuna korteriühistu endine juhatuse liige rikkus korteriomandi- ja korteriühistuseadust (KrtS) ning ignoreeris sellest tulenevat piirangut ja tegi oma esindusõiguse piire ületades tehingu, mis on vastuolus esindatava huvidega. Puudutatud isik viitas, et avaldaja peab korteriühistu liikmena olema teadlik, et korteriühistu arvelt kulude hüvitamine on üldkoosoleku pädevuses ning määratakse majanduskavas. Kohus ei nõustu, et avaldaja teadlikkus sellest, et vastavad kulud puuduvad korteriühistu majanduskavas tõendaks, et ta pidi teadma, et juhatuse liikmel ei ole õigus selliseid kulutusi teha. Nagu ka ringkonnakohus on viidanud oma lahendis, võib KrtS § 37 lg 2 kohaselt kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike toiminguid ja kulutusi teatud juhul teha ka korteriühistu üldkoosoleku nõusolekuta ning vajalike kulutuste hüvitamist ka korteriühistu juhatuselt nõuda (vt ringkonnakohtu määruse punkti 12.3.2.). Seega võis avaldaja põhjendatult arvata, et korteriühistu juhatuse liige sõlmis temaga leping-võlatunnistuse oma juhatuse liikme kohustusi täites. Puudutatud isik ei ole menetluse käigus tõendanud, et avaldaja teadis või pidi teadma, et juhatuse liige rikkus oma kohustusi. Vastav eeldus oleks täidetud näiteks siis, kui esindaja ning tehingu teine pool tegutsevad ühiselt ning kooskõlastatult esindatava huvide kahjustamise või tema arvel õigustamatu eelise saamise eesmärgil (vt TsÜS kommenteeritud väljaanne § 131 komm 3.1.3). 12.12.2023 istungil avaldas puudutatud isik, et avaldajal ja endisel juhatuse liikmel võis olla omavaheline kokkulepe, mis oli tehtud avaldaja, mitte korteriühistu huve silmas pidades. Puudutatud isik on menetluse käigus jaatanud rõdude remondivajadust, ent leidnud, et leping-võlatunnistus oli sõlmitud selleks, et vältida küsimuse arutamist üldkoosolekul. Kohtu hinnangul ei ole eluliselt usutav, et avaldaja oleks teadlikult tellinud sobimatu remondi rõdule, mis on küll korteriomanike kaasomandis, kuid mida avaldaja kasutab. Puudusi varjava remondi tellimine rõdule seaks eelkõige ohtu avaldaja enda elu ja tervise, mistõttu ei ole põhjust järeldada, et ta sellise remondi tellida soovis. Isegi kui eeldada, et juhatuse liige kahjustas kohustuse võtmisega korteriühistu huve, ei ole puudutatud isik suutnud usutavalt põhjendada, et avaldaja teadis või miks pidi ta teadma, et juhatuse liige käitub temaga leping-võlatunnistust sõlmides korteriühistu huvisid kahjustavalt.
10. Kuigi eelnevast tulenevalt ei sõltu kohtu hinnangul leping-võlatunnistuse tühistatavus sellest, millises kvaliteedis kõnealuste rõdude renoveerimistööd tehtud olid, annab kohus asja ammendava lahendamise huvides hinnangu ka rõdude renoveerimistööde puudulikkuse tõendatuse kohta. Puudutatud isik esitas 12.01.2021 Teie Maja OÜ koostatud „Üldehitusliku auditi ja ekspertarvamuse“ ning 15.01.2021 selle 11-realise lõiguga täiendatud versiooni. 24leheküljeline dokument koosneb umbes 16 lehekülje ulatuses hoonest ja selle rõdudest tehtud fotodest. Esimene lehekülg kujutab endast tiitellehte, teine ja kolmas lehekülg sisaldavad maatüki üldandmeid. Kahel leheküljel on joonise abil kirjeldatud „küsimuse teooriat“, mis peaks selgitama armatuuri ja betooni kriitilist hävimist, mida ei ole Sadama 29 kinnistul asuva ehitisega arusaadavalt seostatud. Vaidlusaluse rõduga seonduvat informatsiooni sisaldub pooleteisel leheküljel dokumendi lõpus. Hinnangu algversioonis oli märgitud, et objektil on mitmed rõdud kosmeetiliselt remonditud, täiendatud versioonis on sellise remondi näitena lisatud kuuenda korteri omanik, kes on tellinud iseseisvalt rõdu remondi OÜ-lt Argo & Compani. Ühe lausega on kirjeldatud seda, kuidas rõdu olevat renoveeritud: „valati olemasoleva raudpõrandaplaadi ülaosale uus betoonpõrand ja paigaldati ventilatsiooniseadmed.“ Hinnangust ei nähu, kuidas on dokumendi koostaja jõudnud veendumusele, et renoveerimine toimus sellisel viisil. Samas on märgitud, et fassaadi arhitektuursete vormide muutmise otsused teeb linnaarhitekt, kuid pole aru saada, milliseid arhitektuurseid vorme rõdude renoveerimisel on muudetud. Lisatud fotodelt selliseid muudatusi ei nähtu. Napis tekstis on kasutatud mitmeid piltlikke väljendeid, mille sisu on vaid vaevu aimatav („jaanalinnu ehmatuse põhimõte“, korteriomaniku „amatööresinemine“, „kosmeetiline remont“). Tekstis ei ole jälgitav, kuidas on hinnangus toodud järeldused kujunenud. Puudutatud isik ei ole esitanud sisulisi vastuväiteid avaldaja 13.01.2021 esitatud seisukohale hinnangu kohta (hinnangu koostaja ei täitnud ekspertiisi käigus kehtivate õigusaktide reegleid, viitas olematule õigusaktile, ei põhjendanud, kuidas ta sai teha järeldusi krohvi ja betooniga kaetud konstruktsioone avamata). Esitatud hinnang ei võimalda teha järeldusi, et ehitustööd ei olnud nõuetekohaselt tehtud ning sellest tulenevalt ei saa ka teha järeldust, et korteriühistu juhatuse liige on leping-võlatunnistust sõlmides tegutsenud korteriühistu huvide vastaselt. Kohtuistungil avaldas puudutatud isik küll soovi hinnangu koostajaga täiendavalt konsulteerida, et avaldaja vastuväiteid omalt poolt kommenteerida, kuid nii hilist tõendite, mille esitamine oli varasemalt võimalik, vastuvõtmist kohus enam aktsepteerida ei saa. Muuhulgas andis kohus menetlusosalistele asja uuel läbivaatamisel tähtaja 06.03.2023 täiendavate selgituste ja seisukohtade esitamiseks. Menetluskulud 20.

§ 172

lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Arvestades, et kohus rahuldas avaldaja avalduse, on põhjendatud jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda. 21.

§ 174

lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.

§ 174

lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohtu hinnangul on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik menetluskulude suurust kindlaks määrata alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtumääruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. (allkirjastatud digitaalselt) Priit Kama kohtunik