← Eesti

3-24-854/6

Obsah (6)§ 79§ 74§ 6§ 77§ 75§ 126

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Ragne Piir Otsuse tegemise aeg ja koht 20.12.2024, Tallinn Haldusasja number 3-24-854 Haldusasi X kaebus Viimsi Vallavolikogu 12.12

) § 79 lg 6 sätestab sõnaselgelt, et ÜP koostamise korraldaja kehtestab ajutise planeerimis- ja ehituskeelu korraldusega. Seega on vastav õigus antud vallavalitsusele ja linnavalitsusele. Ka

eelnõu (571 SE) seletuskirjas (lk 134-135) on selgitatud, et ÜP koostamisel planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise õigus on valla- ja linnavalitsusel. Seega pole vallavolikogul pädevust ÜP koostamisel ajutist planeerimis- ja ehituskeeldu kehtestada (Riigikohtu lahendid nr 3-3-1-3097 ja 3-3-1-27-98). Tegemist on välispädevuse (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 8 lg 1) rikkumisega, mille tagajärg on tühisus (HMS § 63 lg 2 p 3). Vastustaja on vaideotsuses

ja KOKS sätete tõlgendamisel tuginenud Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi (ReM) ebaõigele selgitusele. Vastustaja seisukohad on vastuolus 3

(15)3-24-854 ÜP menetluses faktiliselt toimuvaga, millest nähtuvalt vastustaja käsitleb uue ÜP koostamise korraldajana Viimsi Vallavalitsust. Seda tõendavad uue ÜP menetluse kohta vastustaja kodulehel avaldatud info ja planeerimismenetluse dokumendid. Kui lähtuda ebaõigest seisukohast, et vallavalitsusel puudub pädevus tegutseda ÜP koostamise korraldajana, siis tuleks lugeda vallavalitsuse poolt ÜP koostamise korraldamiseks vastuvõetud haldusaktid tühisteks ja toimingud õigusvastasteks. Eeltoodu seaks kahtluse alla uue ÜP senise menetluse õiguspärasuse. 2) Eksitav on vastustaja vastuväide, et Viimsi Vallavolikogu on muuhulgas volitanud Viimsi Vallavalitsust korraldama keskkonnamõjude strateegilise hindamise (KSH) programmi koostamist ning hanked konsultandi ja hindaja leidmiseks. Eelnimetatud programmis ei ole Viimsi Vallavalitsust nimetatud KSH korraldajaks, vaid ÜP koostamise korraldajaks (p 2.1). Vastuolus Viimsi Vallavalitsuse 11.10.2023 korralduse nr 307 sisuga on vastustaja väited, et vallavolikogu on osa ÜP koostamise korraldamisega seotud ülesandeid delegeerinud vallavalitsusele, kes on nende täitmiseks määranud töörühma. Nimetatud korraldusest ei nähtu, et Viimsi Vallavalitsus teostaks ÜP koostamise korraldamist ainult mingite talle delegeeritud ülesannete piires. Korralduse tekstist nähtub selgelt, et Viimsi Vallavalitsus täidab kõiki ÜP koostamisega seotud ülesandeid. Tõesed pole ka valla väited, nagu oleks kodulehel avaldatud, et ÜP korraldamisega tegeleb ka Viimsi Vallavalitsus, kuid üksnes oma volituste piires. Kodulehel avaldatud informatsioonist ning dokumentidest nähtub üheselt, et uue ÜP koostamise korraldajaks on Viimsi Vallavalitsus. 3) Otsusega on vastustaja soovinud kehtestada ajutise planeerimis- ja ehituskeelu ainult reservmaa juhtotstarbega, sh äri- ja büroohoonete juhtotstarbega reservmaa aladele. UusPraaga katastriüksuse maa-ala ei ole Viimsi valla mandriosa ÜP mõttes käsitletav reservmaana. Seega tuleb otsus ja vaideotsus tühistada juba ainuüksi seetõttu. Vastustaja on vaideotsuses ebaõigesti tõlgendanud maa reserveerimise tähendust ÜP mõttes ning jätnud tähelepanuta maakatastri seaduse (MaaKatS) § 2 p-d 7 ja 9 ning § 18 lg 2. ÜP seletuskirja p-s 5.2 on selgelt kirjas, et „Maa reserveerimise all (ÜP kaardil on vastava maa ala tähise lõpus täht R) mõistetakse alasid, mis on reserveeritud mingiks muuks maakasutamise eesmärgiks kui seda on praegune maa kasutamise sihtotstarve“. ÜP kaardile märgitud leppemärkide seletusest nähtuvalt on ÜP-s äri- ja büroohoonete maa (B/BR) defineeritud, kui elanikkonna otseseks teenindamiseks mõeldud ettevõtete maa, mille alla kuuluvad ärihooned, finants- ja mitmesuguseid eriteenuseid pakkuvad ettevõtted, büroo- ja kontorihooned. Seega on ÜP-s äri- ja büroohoonete maa puhul tegemist ärimaa sihtotstarbega maa-alaga MaaKatS § 18 lg 2 mõttes. Kuna Uus-Praaga katastriüksusele on 100% ulatuses määratud ärimaa sihtotstarve, on see maa-ala ÜP mõttes 100-protsendiliselt äri- ja büroohoonete maa. Seega ei ole Uus-Praaga katastriüksus ÜP-ga reserveeritud mingiks muuks maakasutamise eesmärgiks kui seda on praegune ärimaa sihtotstarve ning ÜP kaardil peaks see maa-ala olema tähistatud leppemärgiga B. Paraku on ÜP kaardil ekslikult ja vastuolus ÜP seletuskirja p-ga 5.2 Uus-Praaga katastriüksuse maa-ala tähistatud leppemärgiga BR. 4) Kui lähtuda valla ebaõigest seisukohast, tähendaks maa reserveerimine ÜP seletuskirja p 5.2 mõttes maa-ala reserveerimist mingiks muuks maakasutuse eesmärgiks kui seda on praegune sellele maa-alale DP-ga määratud krundi ehitusõiguse kohane krundi kasutamise sihtotstarve. Kuna Uus-Praaga katastriüksuse kohta ei ole DP-d kehtestatud ja sellest tulenevalt krunti määratud ega ehitusõigust antud, pole sellele määratud ka krundi kasutamise sihtotstarvet. Seega vald ei saanud Uus-Praaga katastriüksuse maa-ala ka valla ebaõigest käsitlusest lähtudes reserveerida ning ka sellisel juhul on Uus-Praaga katastriüksuse maa-ala ÜP kaardil ekslikult tähistatud leppemärgiga BR. Vastavalt Riigikohtu juhisele (lahend nr 34
(15)3-24-854 13-385, p 11), tuleb planeeringu elluviimisel võimalike küsitavuste või vastuolude lahendamisel lähtuda konkreetse planeeringu tervikliku planeeringulahenduse mõttest ja sõnastusest. Käesoleval juhul on ÜP tervikliku planeeringulahenduse mõttest ja sõnastusest nähtuvalt ilmne, et Uus-Praaga katastriüksuse maa-ala peaks ÜP kaardil olema tähistatud leppemärgiga B. 5) Planeerimis- ja ehituskeeluga kaasnevad olulised piirangud isikute õigusele oma omandit kasutada. Seetõttu on sellise haldusakti näol tegemist kohaliku omavalitsuse erandliku kaalutlusotsusega, mis peab olema väga hästi põhjendatud ja kaalutletud.

eelnõu (571 SE) seletuskirjas on eraldi rõhutatud vajadust väga hoolega hinnata planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise proportsionaalsust ja põhjendatust iga kinnistu (iga üksikjuhtumi) osas. Seega on alusetu vaideotsuses vastustaja seisukoht, et planeeringuala suurust ning ÜP täpsusastet arvestades ei saa panna vastustajale kohustust detailselt kaaluda ja põhjendada ajutise planeerimis- ja ehitusõiguse seadmist iga üksiku katastriüksuse puhul. Otsusega on kehtestatud ajutine planeerimis- ja ehituskeeld kokku 130-le katastriüksusele. Samas puuduvad otsuses motiivid iga konkreetse katastriüksuse kohta, sh Uus-Praaga katastriüksuse kohta. Otsuse motiivideks ei saa lugeda selle osas V katastriüksuse omanike vastuväidetele Viimsi valla peaarhitekti saadetud vastuste tsiteerimist. Pealegi on vastustaja nii otsuses kui vaideotsuses välja toonud, et ajutine planeerimis- ja ehituskeeld ei olegi suunatud ühelegi konkreetsele katastriüksusele, vaid suurema ala kohta. Seega on vastustaja sisuliselt tunnistanud, et rikkus uurimispõhimõtet ja põhjendamiskohustust. 6) Vastustaja ei ole analüüsinud Uus-Praaga katastriüksuse osas ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise proportsionaalsust ja põhjendatust. Otsuses ei ole sisuliselt põhjendatud, kuidas saaks Uus-Praaga katastriüksusele DP kehtestamine, ehitusloa ja projekteerimistingimuste andmine ning katastriüksuse senise sihtotstarbe muutmine sisuliselt ohustada kavandatava uue ÜP eesmärkide saavutamist.

§ 79

lg 1 ei võimalda kehtestada planeerimis- ja ehituskeeldu n-ö igaks juhuks ja üldsõnalise eesmärgiga tagada planeerimisrahu uue ÜP koostamise ajaks. Keelu kehtestamiseks ei piisa vastustaja üldsõnalisest väitest kavatsuse kohta muuta maa-ala suhtes kehtivaid kasutus- ja ehitustingimusi. Vastasel juhul tuleks sisuliselt iga ÜP koostamisel kohaldada üldist planeerimis- ja ehituskeeldu, mistõttu ei oleks enam tegemist erandliku võimalusega. Otsusega on kehtestatud ebaproportsionaalne ja kaebajat põhjendamatult diskrimineeriv planeerimis- ja ehituskeeld, mis rikub kaebaja õigust omandi vabale kasutamisele. 7) Viimis valla kodulehel on kättesaadav „Üldplaneeringu infokiri II: lähteseisukohtadele anti mahukas tagasiside (04.2022, lk 6-8)“, milles on antud detailne ja graafiline ülevaade 2022. a märtsis-aprillis läbi viidud veebipõhise kaasamisküsitluse tulemustest. Sellest nähtuvalt laekus kokku 830 vastust ning neist 63% pidas oluliseks teenusmajanduse arendamist (joonis 5) ja neist 53% pidas oluliseks kodulähedaste töökohtade loomist (joonis 6). Seetõttu on ainetu ja vastuolus tegelike asjaoludega vaidlustatud otsuses osundatu, et küsitluse tulemusena nimetas ÜP lahendamist vajava suurema murekohana 20% vastanutest ehitustegevuse ja arendusega ja 12% loodushoiu ja keskkonnamõjudega seonduvat ning kodulähedaste töökohtadega ja teenusmajandusega seonduvat vastavalt 3% ja 2% vastanutest. 8) ÜP lähteseisukohtadest nähtuvalt on koostatava ÜP üheks ülesandeks määrata tõmbekeskuste alad, sh vallakeskuse ala Haabneeme alevikus ning koostada neile ehitustingimused. ÜP eesmärgina on välja toodud seal elamuehituse (mitte äri- ja büroohoonete ehitamise) mahtude piiramine ning just keskusealade arendamine, et luua valla elanikele uusi teenuseid, töökohti ja vabaajaveetmise võimalusi. Uus-Praaga katastriüksuse lähikinnistutele on ehitatud kaubandus- ja teeninduskeskus Viimsi Äritare ja kaubanduskeskus Viimsi Keskus. Seega Uus-Praaga katastriüksusele äri-, büroo- või 5

(15)3-24-854 teenindusotstarbeliste ehitiste rajamine järgiks tänaseks juba väljakujunenud hoonestusstruktuuri Haabneeme alevikus vallakeskuse alal. Ka muudel kaebuses välja toodud lähikinnistutel on vastustaja soosinud ja jätkuvalt soosib äri-, büroo- ja/või teenindusotstarbeliste ehitiste püstitamist. 9) Kaebaja palub jätta arvestamata vastustaja 31.05.2024 teatega ning HKMS § 28 lg-le 2 tuginedes keelata menetlusõiguste kuritarvitamine ja teha vallale trahvihoiatus. Kaebuse lahendamisel ei oma mingit tähtsust see, milline lahend on tehtud teises kohtuasjas. Halduskohtumenetlustes sageli osalevale vallale peab olema teada, et kohus on asja lahendamisel sõltumatu ning menetlusosalise kohustus kasutada oma menetlusõigusi heauskselt. 31.05.2024 teate esitamine on ilmne ja sihilik kohtu mõjutamine eesmärgiga saavutada käesolevas asjas vallale soodne kohtulahend. 7. Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata. 1)

§ 79

lg 6 sisaldab vastuolu, kuivõrd ÜP koostamise korraldaja on kohaliku omavalitsuse volikogu, aga volikogu ei võta vastu korraldusi, vaid otsuseid. Seetõttu saab KOKS § 7 lg-st 2 lähtudes ajutise planeerimis- ja ehituskeelu ÜP menetlemise ajaks seada volikogu oma otsusega. Kui ajutise planeerimis- ja ehituskeelu oleks kehtestanud vallavalitsus korraldusega, oleks ta oma pädevust ületanud, kuivõrd tegu on ÜP menetlusega, mis on volikogu pädevuses. Viimsi Vallavolikogu tegi Viimsi Vallavalitsusele ülesandeks koostada analüüs ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise vajaduse ja ulatuse kohta, mitte kehtestada ajutine ehituskeeld. Selle analüüsi alusel võttiski Viimsi Vallavolikogu vastu otsuse.

§ 74lg 8 kohaselt on ÜP koostamise korraldaja kohaliku omavalitsuse üksus.

KOKS § 22 lg 1 ja

§-de 77, 87 ja 91 kohaselt kuuluvad ÜP menetlemisega seotud toimingud volikogu ainupädevusse. ReM vastas 07.02.2024 kirjaga nr 13-1/362-1 vastustaja selgitustaotlusele, et vald on

ja KOKS tõlgendamisel toiminud õiguspäraselt ja Viimsi Vallavolikogul oli õigus seada ajutine planeerimis- ja ehituskeeld vallavolikogu otsusega.

ei peaks põhimõtteliselt määratlema ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise haldusakti liiki, sest vastavalt KOKS § 22 lg 2 on volikogu pädevuses otsustada ülesannete jaotus (volikogu või valitsus). 2) Vallavolikogu on volitanud vallavalitsust ÜP algatamise otsusega mh korraldama ÜP lähteseisukohtade ja KSH programmi koostamist ning korraldama hanked ÜP konsultandi ja keskkonnamõjude strateegilise hindaja leidmiseks. Viimsi Vallavolikogu on delegeerinud osa ÜP koostamise korraldamisega seotud ülesandeid Viimsi Vallavalitsusele, kes omakorda oma volituste piires on määranud konkreetsete ülesannete täitjad ehk töörühma. Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise õigust ei ole Viimsi Vallavolikogu Viimsi Vallavalitsusele delegeerinud. Kuigi seaduse tähenduses on ÜP koostamise korraldaja Viimsi Vallavolikogu, ei ole otseselt vale valla kodulehel olev informatsioon, et ÜP koostamise korraldamisega tegeleb ka vallavalitsus, kuigi üksnes oma volituste piires. Viimsi valla kodulehel olev informatsioon on lihtsustatud ja kokkuvõtlik ning suunatud isikutele, kellel võib tekkida soov rääkida kaasa ÜP koostamisele. Seega ei ole õige teha Viimsi valla kodulehel olevale tekstile tuginedes kaugeleulatuvaid õiguslikke järeldusi. 3) Maakasutuse juhtotstarve on ÜP-ga määratav maa-ala kasutamise valdav otstarve, mis annab kogu määratud piirkonnale edaspidise maakasutuse põhisuunad. Viimsi valla mandriosa ÜP kaardil on Uus-Praaga katastriüksuse maa-ala tähistatud leppemärgiga BR. ÜP kaardi leppemärkide seletuse kohaselt tähistavad leppemärgid B/BR äri- ja büroohoonete maad, st elanikkonna otseseks teenindamiseks mõeldud ettevõtete maad, mille alla kuuluvad ärihooned, finants- ja mitmesuguseid eriteenuseid pakkuvad ettevõtted, büroo- ja 6

(15)3-24-854 kontorihooned. ÜP seletuskirja p 5.2 kohaselt mõistetakse maa reserveerimise all (ÜP kaardil vastava maa ala tähise lõpus täht R) alasid, mis on reserveeritud mingiks muuks maakasutamise eesmärgiks, kui seda on praegune maa kasutamise sihtotstarve. Tähis BR tähendabki B+R ehk „äri- ja büroohoonete maa“ ja „reservmaa“. ÜP seletuskirja p 5.2 viitab maakasutuse reserveerimisele, mida ÜP kontekstis tuleb mõista kui ÜP juhtotstarbe muutust, mitte katastriüksuse sihtotstarbe muutmist. Kaebaja on MaaKatS § 2 p-dele 7 ja 9 ning § 18 lg-le 2 viidates jõudnud väärale arusaamale, et ÜP nägi ette katastriüksuste sihtotstarbe muutmise, kuigi tegelikkuses tuleb lähtuda planeeringu sihtotstarbe (krundi kasutamise sihtotstarbe) muutmisest

§ 6

p 7 ja § 126 lg 4 p 1 mõttes ehk ÜP kehtestamise ajal kehtestatud DP-ga määratud krundi kasutamise sihtotstarvet või DP puudumisel katastriüksuse tegelikku kasutusviisi, milleks ÜP kontekstis on tänaseni metsa- või haljasmaa. 4) Seega anti ÜP-s võimalus senise metsaga kaetud ala kasutuselevõtuks ärimaana, kui sellele kehtestatakse vastav DP. Rohkem kui 24 aastat tagasi koostatud ÜP märkis Uus-Praaga katastriüksuse (ja kõrvalasuvad katastriüksused) äri- ja büroohoonete reservmaana (BR) õigesti, sest ÜP kehtestamise ajal ei olnud maa-ala kohta koostatud DP-d, mis oleks eeldanud muu ÜP juhtotstarbe, nt äri- ja büroohoonete maa (B) määramist. Samuti ei ole hiljem katastriüksusele kehtestatud DP-d, mis ÜP seletuskirja p 5.2 kohaselt oleks krundi kasutamise sihtotstarbe muutnud äri- ja büroohoonete maaks (B). Uus-Praaga katastriüksusel kasvab mets, hooneid ega rajatisi nimetatud katastriüksusel ei asu. Seega on ÜP kaardil vaidlusalune maa-ala teadlikult, õigesti ja õiguspäraselt tähistatud leppemärgiga BR, mis tähendab, et UusPraaga puhul on tegemist äri- ja büroohoonete reservmaaga. 5) Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu seadmist analüüsiti algselt mitte katastriüksuste, vaid ÜP-s märgitud reservalade kaupa. Seega määratleti analüüsitavateks mitte üksikud katastriüksused, vaid reservaladel asuvad katastriüksused. Seejuures ei olnud oluline, kui suurt osa katastriüksusest hõlmab reservala, vaid see, kas katastriüksusele jääb reservala. Juhul kui katastriüksus jäi lisaks reservmaale osaliselt ka mõnele teisele ehitamist võimaldava ÜP juhtotstarbega maa-alale, rakendus ajutine planeerimis- ja ehituskeeld vaid sellele osale katastriüksusest, mis jääb reservmaa ÜP juhtotstarbega maa-alale. Uus-Praaga katastriüksus ei jää mitte ühegi ehitamist võimaldava juhtotstarbega maa-alale. Jääb selgusetuks, miks kaebaja vaidlustab 2000. a vastu võetud Viimsi Vallavolikogu otsuse leppemärke alles 24 aastat peale otsuse vastuvõtmist, mil kõik tähtajad otsuse vaidlustamiseks on ammu möödunud. 6) Arvestades, et

lubab kehtestada ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kogu planeeringualale (kogu linna või valla territoorium) ning arvestades ÜP täpsusastet, millest tulenevalt ei määrata kasutus- ja ehitustingimusi katastriüksuse täpsusega, tuleb ka ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisel ÜP menetluses (sh selle kaalumisel ja põhjendamisel) lähtuda mõistlikust üldistustasemest. Pannes omavalitsusele kohustuse liiga detailselt kaaluda ja põhjendada ajutise planeerimis- ja ehitusõiguse seadmist iga üksiku katastriüksuse osas, looks see subjektide hulka arvestades olukorra, mille puhul menetluse läbiviimisega kaasnev halduskoormus muutuks ebamõistlikult suureks ning seaks ohtu

§ 79eesmärgipärase rakendatavuse, mis ei saanud olla seaduseandja tahe.

7) Vastustaja on kaalunud keelu proportsionaalsust ja põhjendatust erinevatel tasanditel. Selleks tegi vallavolikogu vallavalitsusele ülesandeks koostada analüüs ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise vajaduse ja ulatuse kohta. Analüüsile tuginedes otsustas vallavolikogu kehtestada ajutise planeerimis- ja ehituskeelu eraomanike huvisid arvestades planeeringualal piiratud ulatuses ja juhtudel. Maa-alal, mille puhul ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamine on avalikke huve ja väärtusi silmas pidades otstarbekas, kaaluti keelu kehtestamise proportsionaalsust ja põhjendatust katastriüksuste kaupa. Esimeseks asjaoluks, mida kaaluti katastriüksuse kaupa, oli see, kas ÜP on igal üksikul juhul ellu viidud. 7

(15)3-24-854 Teiseks hinnati Viimsi valla omandis olevaid katastriüksusi tulenevalt vajadusest tagada vallaelanikele vajalikud teenused, nt teedevõrgu toimimine. Kolmandaks hinnati, kas katastriüksusel on olemas kehtiv DP, millega on antud ehitusõigus, või on sellise DP kehtestamine jõudnud lõppstaadiumisse. Katastriüksuste kohta, mis jäid ülaltoodud kolme kategooriasse, ei kavatsenud vald ajutist planeerimis- ja ehituskeeldu kehtestada. Seejärel hinnati katastriüksuseid selle järgi, kas nende puhul on asutud ÜP-d ellu viima või mitte. Hinnangu järgi jagati katastriüksused, millele keeldu kehtestati, kolme gruppi, nagu see on otsuse lisas 3. Tulenevalt katastriüksuste hindamisest määrati otsuses igale grupile ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisel rakenduvad erinevad piirangud ning toodi välja vastavad kaalutused. Vald ei pidanud hõlmatud katastriüksuste arvu silmas pidades otstarbekas tuua otsuse tekstis kaalutusi ja põhjendusi välja üksikute katastriüksuste kaupa, need oleksid olnud ühetaolised ja korduvad. Seetõttu lisati otsusele lisa 3 „Katastriüksuste nimekiri“, mis on otsuse lahutamatu lisa. Kokkuvõtvalt on vastustaja otsuse andmisel hoolega kaalunud ja põhjendanud ajutise keelu kehtestamise proportsionaalsust ja põhjendatust katastriüksusete kaupa. Viimsi Vallavalitsus teavitas keelu kehtestamise kavatsusest ja põhjustest tähtkirjaga isikuid, kelle kinnisaja suhtes keeldu kohaldada kavatseti, tagades neile võimaluse olla menetluses ära kuulatud. Otsuse osas V on kajastatud maaomanike seisukohti ning mh refereeritud valla vastuseid seisukohtadele. Vastustes sisalduvad ka täiendavad selgitused ja põhjendused keelu kehtestamise kohta, mis ajakohastel juhtudel on kajastatud ka otsuse osas V. 8) Üheselt on selge, et ajutine planeerimis- ja ehituskeeld on suunatud maa-alale, mis on kirjeldatav ÜP parameetritega, mis tulenevalt ÜP koostamise omapäradest ei ole otseselt seotud katastriüksuste piiridega. Küll aga võivad konkreetse katastriüksuse kohta koostatud DP-d või antud ehitusload ja projekteerimistingimused olla olulise tähtsusega ajutise planeerimis- ja ehituskeelu ulatuse lõplikul määramisel. Samuti on ajutise projekteerimis- ja ehituskeeluga hõlmatud katastriüksuste välja selgitamine vajalik maaomanike seisukohtade küsimiseks ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise menetluses. Sellega ei ole rikutud haldusmenetluses sätestatud uurimispõhimõtet. Samas ei saa ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise menetluses anda hinnanguid, milline hakkab olema koostatava ÜP lahendus konkreetsel katastriüksusel, sest selle välja selgitamiseks on seaduseandja määranud kindlad protseduurid planeeringumenetluses. Ajutise keelu kehtestamise ülesandeks on tagada piisav aeg, et läbi viia ÜP koostamiseks vajalikud alusuuringud, keskkonnamõju ja teiste asjakohaste mõjude strateegiline hindamine, ning kaasates laiapõhjaliselt huvigruppe ja valla elanikke, koostada ÜP ruumiline lahendus. 9) Vastustajal on

§ 79

lg-s 1 nõutav kindel kavatsus menetluse käigus muuta kehtiva ÜP kasutus- ja ehitustingimusi, kaotades reservmaa ÜP juhtotstarbe ning määrates nendele aladele uued juhtotstarbed, mis kõige otstarbekamal viisil tagavad koostatava ÜP eesmärkide, sh eesmärgi säilitada ja kaitsta väärtuslikke haljasmaid, elluviimise. Selleks tuleb planeerimismenetluse käigus otsustada, kas ÜP-d konkreetses kohas on tarvis muuta (sh osaliselt) või jätta muutmata. Vald ei saa sellist otsust teha ennetavalt, viimata läbi seadusekohast planeerimisprotsessi. Seega ei saa ega tohigi ÜP koostamise korraldaja olla otsustanud enne ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamist, milline saab olema muudetud planeeringu täpne ruumilahendus alal, kus keeld rakendub. 10) Kehtiva ÜP kohaselt võiks Uus-Praaga katastriüksusele DP-ga kavandada äri- ja büroohooneid. Koostatava ÜP arengusuundades ja ruumiloomepõhimõtetes on mh eesmärgiks seatud, et valla metsad, rannaalad ja väärtuslikud maastikud peavad olema kaitstud, samas kõigile juurdepääsetavad ja ühendatud sidusaks rohevõrgustikuks. Samuti väärtustab vald veel inimarengust puutumatuid looduskooslusi ja soovib vähendada hoonestuse kavandamist 8

(15)3-24-854 metsaaladele. Ei saa välistada, et kehtiva ÜP elluviimisel kahjustatakse koostatava ÜP eesmärke. Sellised võimalikud vastuolud kehtiva ja koostatava ÜP eesmärkide ja ruumiliste lahenduste vahel ilmnevad eelkõige aladel, mille juhtotstarve on reservmaa ning mille suhtes on kehtiv ÜP tänaseni osaliselt või täielikult ellu viimata. Sellistel juhtudel on tegemist piisavalt erandliku juhtumiga, mille puhul ajutise planeerimis- ja ehituskeelu rakendamine on põhjendatud. Vald kaalus Uus-Praaga katastriüksusele ajutise planeerimis- ja ehituskeelu seadmise vajalikkust ka vaideotsuses ning jääb selles märgitu juurde. KOHTU PÕHJENDUSED
  1. Kohus leiab, et kaebus on põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata.
  2. Kaebaja vaidlustab Viimsi Vallavolikogu 12.12.2023 otsust nr 55, millega kehtestati muu hulgas kaebajale kuuluva Uus-Praaga katastriüksuse osas ajutine planeerimis- ja ehituskeeld uue ÜP koostamise ajaks, kuid mitte kauemaks kui kaheks aastaks alates otsuse jõustumisest. Lisaks on kaebaja vaidlustanud Viimsi Vallavolikogu 13.02.2024 vaideotsuse nr
  3. Asjas on vaidlus esmalt selles, kas Viimsi Vallavolikogu oli pädev ÜP menetluses ajutist planeerimis- ja ehituskeeldu kehtestama, st kas vaidlusalune haldusakt võib olla tühine. Lisaks vaidlevad pooled selle üle, kas vastustaja on õiguspäraselt kohaldanud kaebajale kuuluva Uus-Praaga katastriüksuse suhtes ajutist planeerimis- ja ehituskeeldu.
  4. Kohus lahendab kõigepealt kaebuses esitatud tühisuse tuvastamise nõude (I), seejärel tühistamisnõude (II) ning viimaks teeb lõppjärelduse kaebuse põhjendatuse osas ja käsitleb menetluskulude jaotust (III).
  5. Enne kaebuses esitatud nõuete lahendamise juurde asumist vastab kohus kaebaja 27.11.2024 avaldusele. Nimelt kaebaja palus 27.11.2024 menetlusdokumendis jätta arvestamata vastustaja 31.05.2024 teavitusega (dtl 188) teises sarnases haldusasjas tehtud kohtuotsuse kohta ja teha vastustajale trahvihoiatus. Kohus selgitab, et sõltumata vastustaja sellekohasest teavitusest on kohtule teada teised kohtuotsused, kus on hinnatud ka käesolevas asjas vaidlustatud haldusakti õiguspärasust (konkreetsete kaebajate omandit puudutavas osas). Käesoleva kohtuasja juurde ei ole esitatud ega kohtu poolt toimikusse võetud ühtegi seesugust kohtulahendit. Ühtlasi ei oleks konkreetse vaidluse lahendamisel teistes kohtuasjades tehtud otsuste põhjendused siduvad (HKMS § 177 lg 1). Pelgalt kohtu teavitamine mõnes teises kohtuasjas tehtud otsusest ei ole kuidagi käsitatav kohtu mõjutamise ega menetlusõiguste kuritarvitamisena. I Tühisuse tuvastamise nõue
  6. Kaebaja leiab, et Viimsi Vallavolikogu 12.12.2023 otsus nr 55 on tühine, kuna vallavolikogul ei olnud pädevust ajutist planeerimis- ja ehituskeeldu kehtestama. Kohus kaebaja käsitusega ei nõustu. 12.1 Haldusakt on tühine, kui seda ei ole andnud pädev haldusorgan (HMS § 63 lg 2 p 1). Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestab ÜP koostamise korraldaja (

§ 79lg 6).

ÜP koostamise korraldaja on kohaliku omavalitsuse üksus (

§ 74lg 8), kelleks on vald või linn.

Seadusandja on andnud ÜP menetluses ÜP ja KSH algatamise, ÜP vastuvõtmise, ÜP kehtestamise ja ÜP ülevaatamise kohaliku omavalitsuse volikogu kui konkreetse omavalitsusorgani ainupädevusse (

§ 77lg 1, § 86 lg 1, § 91 lg 1 ja § 92 lg 1, KOKS § 22 lg 1 p-d 31 ja 32).

Kohtule ei nähtu, et ÜP ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamiseks oleks seadusandja andud sõnaselgelt konkreetsele kohaliku omavalitsuse organile ainupädevuse. 9

(15)3-24-854 Vallavalitsuse ainupädevust ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamiseks ei saa järeldada sellest, et seadusandja on

§ 79lg 6 sõnastamisel kasutanud antava haldusakti liigina korraldust.

Kuigi korraldus on vallavalitsuse antav üksikakt (KOKS § 7 lg 2), ei järeldu sellest, et seadusandja on piiranud sättes sõna „korraldus“ kasutamisega vallavolikogu pädevust keeldu kehtestada. Seadus sätestab selgelt, et ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise pädevus on kohaliku omavalitsuse üksusel, kelle nimel otsustab küsimuse KOKS § 22 lg 2 kohaselt volikogu. Asjaolu, et

eelnõu seletuskirjas on täheldatud, et praktikas on ÜP koostamise korraldajateks valla- või linnavalitsused (lk 126) ja planeerimisja ehituskeelu kehtestamise õigusega haldusorganiks on nimetatud ÜP koostamise korraldajana valla- või linnavalitsust (lk 134), ei tähenda, et seadusandja on keelu kehtestamise ainupädevuse andnud valla- või linnavalitsusele. Kaebaja järeldused ReM 19.01.2024 kirjas (dtl 183) esitatud selgituste ebaõigsuse kohta on seega samuti kohatud. Ka ei saa vallavalitsuse ainupädevust ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamiseks tuletada Viimsi valla koduleheküljel uue ÜP menetlemisega seoses avaldatud üldisest informatsioonist. Vastustaja on põhjendatult selgitanud, et tegemist on kaasa rääkida soovivatele isikutele suunatud lihtsustatud ja kokkuvõtliku teabega, mille põhjal ei ole võimalik teha põhimõttelisi õiguslikke järeldusi (sh tuletada konkreetse haldusakti andja pädevust). 12.2 Vastustaja selgitas vastuses kaebusele, et vallavolikogu on ÜP koostamise korraldajana delegeerinud osa planeeringu koostamise korraldamisega seotud ülesandeid vallavalitsusele, kuid ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise õigust ei ole vallavalitsusele delegeeritud. Ka kohtule ei nähtu, et Viimsi Vallavolikogu oleks ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise teinud ülesandeks või edasi volitanud vallavalitsusele. Seda olenemata sellest, et ÜP menetluse dokumentides nimetatakse ÜP koostamise korraldajana vallavalitsust. Kaebaja viidatud keskkonnamõju ja muude asjakohaste mõjude strateegilise hindamise programmi (dtl 88 jj) koostamise korraldamise tegi vallavolikogu vallavalitsusele ülesandeks 15.02.2022 otsusega nr 91 (resolutsiooni p 2), millega algatati ÜP koostamine ja KSH. Viimsi Vallavalitsuse 11.10.2023 korraldus nr 307 on samuti antud eelnimetatud volikogu otsuse alusel (dtl 112 jj).

§ 74

lg 8 annab ÜP koostamise korraldamise pädevuse kohaliku omavalitsuse üksusele tervikuna, s.o nii vallavolikogule kui ka vallavalitsusele (v.a osas, milles on sätestatud volikogu ainupädevus), ega sätesta vallavalitsuse ainupädevust ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisel. Eeltoodust lähtuvalt on selgelt põhjendamatu ka kaebaja seisukoht, et kui vallavalitsuse pädevust eitada, tuleks kõik viimase poolt vastuvõetud haldusaktid ja läbiviidud toimingud tunnistada õigusvastasteks ning kahtluse alla seada kogu senise ÜP menetluse õiguspärasus. Pealegi ei ole üldised etteheited seoses läbiviidava ÜP menetlusega praeguses vaidluses asjassepuutuvad – kaebaja saab arvamust avaldada ÜP menetluses ja ÜP kehtestamise korral vajadusel vastava otsuse vaidlustada. 13. Kokkuvõttes oli Viimsi Vallavolikogul pädevus ajutine planeerimis- ja ehituskeeld kehtestada ja kaebaja vastuväited selles osas ei ole põhjendatud. Isegi kui leida, et ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise ainupädevus on vallavalitsusel, oleks tegemist sisepädevuse rikkumisega, mis ei tooks kaasa haldusakti tühisust (Riigikohtu 24.04.2018 määruse nr 3-17-725, p 20). Seega on kaebaja esitatud tühisuse tuvastamise nõue alusetu ja jääb rahuldamata. II Tühistamisnõue 1 Kättesaadav arvutivõrgus: https://www.viimsivald.ee/sites/default/files/inline-files/VVol %2015.02.2022%20otsus%20nr%209_Viimsi%20valla%20%C3%BCldplaneeringu%20algatamine.pdf 10

(15)3-24-854 14. Tulenevalt

§ 79

lg-st 1 võib ÜP koostamise korraldaja kehtestada ÜP koostamise ajaks planeeringualal või selle osal ajutise planeerimis- ja ehituskeelu, kui koostatava planeeringuga kavatsetakse muuta planeeringuala kohta varem kehtestatud kasutamis- ja ehitustingimusi. Seega on vastava keelu kohaldamise eelduseks kavatsus muuta planeeringuala kohta varem kehtestatud kasutamis- ja ehitustingimusi. Kohtu hinnangul on nimetatud eeldus käesoleval juhul täidetud. 14.1 Vaidlusalusest otsusest nähtuvalt on enne ajutise planeerimise- ja ehituskeelu otsuse tegemist Viimsi Vallavalitsus koostanud analüüsi „Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamine Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamisel“ (dtl 46 jj). Nimetatud analüüsis on välja toodud ajutise keelu kehtestamise eesmärk (lk 4

  1. jj)ja tehtud ettepanek lähtuda muu hulgas järgmistest põhimõtetest: 1) keeld kehtestada kaheks aastaks; 2) katastriüksustel, mis on hoonestamata ning mille sihtotstarve ei võimalda selle hoonestamist (nt maatulundusmaa, üldmaa vms) keelatakse:
  2. a)DP kehtestamine välja arvatud juhul, kui DP koostamise eesmärgiks on ÜP muutmine ehitamist välistava juhtotstarbe määramiseks;
  3. b)ehitusloa andmine ehitise püstitamiseks;
  4. c)projekteerimistingimuste andmine ja
  5. d)katastriüksuse senise sihtotstarbe muutmine. Lisaks on välja pakutud erandid, mis ühtivad vaidlusaluse otsuse p-des 1.5.-1.6 sätestatud eranditega. Analüüsis on välja töötatud kolm gruppi katastriüksuseid, millele ajutine planeerimis- ja ehituskeeld kehtestatakse (lk 10). Analüüsis on välja toodud, et koostatava ÜP lähteseisukohtade eelnõus järgmiseks paarikümneks aastaks seatud valla arengusuundade ja ruumiloome põhimõtete sõnastamisel lähtuti selleks korraldatud küsitluse ning elanike rahulolu-uuringu tulemustest. Muu hulgas on Viimsi elanike peamisteks ootusteks roheluse ja metsade säilitamine, valla elanike arvu soovitava piirmäära kokku leppimine. Analüüsis on märgitud, et algatatud ÜP lähteseisukohad on vastuolus kehtivates üld- ja teemaplaneeringutes seatud tingimustega, mistõttu on kohalikul omavalitsusel lubatud uue ÜP koostamise ajaks kehtestada planeeringualal ajutine planeerimis- ja ehituskeeld (lk 4). Seejuures jõuti järeldusele, et peamine vastuolu valla territooriumil kehtivate ÜP kohaste kasutamis- ja ehitustingimuste ning valla kavatsuste vahel uue ÜP koostamisel hõlmavad hoonestamata haljasmaade kasutuselevõttu ehitamiseks mõeldud reservaladel; selles osas on vastuolu piisavalt kaalukas nendele aladele ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamiseks, et keskenduda uue ÜP koostamisel alternatiivsete ruumiliste lahenduste kaalumisele (vt vaidlusaluse otsuse, lk 2). 14.2

§ 79

lg-s 1 sätestatud kavatsus muuta planeeringuala kohta varem kehtestatud kasutamis- ja ehitustingimusi ei pea olema otsustatud eelnevalt haldusaktiga (sh iga kinnistu osas eraldiseisvalt). Vastasel juhul puuduks planeerimismenetlusel mõte (vt ka

§ 75lg 1 p 18).

Ajutine planeerimis- ja ehituskeeld hõlmab suurt ala, kokku 130 kinnisasja. Kõikide nende maa-alade suhtes otsustatakse ÜP kehtestamisel (mh vajalikke mõjude hindamisi ja muid uuringuid läbi viies), kas ja kuidas olemasolevaid kasutamis- ja ehitustingimusi muuta. Vastustaja on õigesti selgitanud, et sellist otsust ei saa teha ennetavalt ilma seadusekohast planeerimismenetlust läbi viimata. Kohtu hinnangul tuleb lugeda ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kohaldamise eeldus täidetuks, kui vastustajal on kavatsus muuta teatud maa-alade kehtiva ÜP järgseid juhtotstarbeid, kuid täpsemalt selgub lahendus nõuetekohase ÜP menetluse tulemusel. Vastustaja on praegusel juhul vaidlustatud otsuses ja vaideotsuses piisavalt selgitanud kavatsust muuta kehtiva ÜP-ga määratud kasutamis- ja ehitustingimusi reservaladel, mille osas ei ole ÜP-d ellu viidud ning selliselt on täidetud

§ 79lg 1 kohaldamise eeldus.

Eeltoodu valguses on ainetud kaebaja etteheited, mille kohaselt vastustaja on keelu kehtestanud n-ö igaks juhuks. 15. Kohus ei nõustu kaebajaga selles, et Uus-Praaga katastriüksuse maa-ala ei ole korrektne käsitada kehtiva (Viimsi Vallavolikogu 11.01.2000 otsusega nr 1 kehtestatud) Viimsi valla 11

(15)3-24-854 mandriosa ÜP mõttes äri- ja büroohoonete maa reservmaana (BR), vaid äri- ja büroohoonete maana (B), ja vaidlustatud otsus tuleb vaidlustatud osas ainuüksi seetõttu tühistada. 15.1 Maakasutuse juhtotstarve on ÜP-ga määratav maa-ala kasutamise valdav otstarve, mis annab kogu määratud piirkonnale edaspidise maakasutuse põhisuunad (

§ 6p 9).

Pooltel ei ole vaidlust selles, et Viimsi valla mandriosa ÜP kaardil jääb Uus-Praaga katastriüksus ärija büroohoonete reservmaa (tähistatud leppemärgiga BR) juhtotstarbega alale. ÜP seletuskirja p 5.2 kohaselt maa reserveerimise all (ÜP kaardil on vastava maa-ala tähise lõpus täht R) mõistetakse alasid, mis on reserveeritud mingiks muuks maakasutamise eesmärgiks, kui seda on praegune maa kasutamise sihtotstarve. Samas punktis on lisatud, et eelnev ei tähenda selle maa-ala terviklikku ega automaatset teiseks eesmärgiks kasutuselevõttu, vaid pigem seda, et antud ala oleks võimalik hiljem reserveeritud otstarbest lähtudes kasutamiseks (tiheasustusaladel läbi DP) ümber vormistada (nt maade reservi arvamine elamuehitamiseks, teede rajamiseks või mõnel muul eesmärgil). Nõustuda saab vastustaja selgitusega, et ÜP seletuskirja p-s 5.2 viidatud maakasutuse reserveerimist tuleb ÜP kontekstis mõista kui ÜP-s määratud juhtotstarbe muutust, mitte katastriüksuse sihtotstarbe muutmist. Kehtivas ÜP-s on Uus-Praaga katastriüksuse omanikule ette nähtud võimalus senise metsaga kaetud ala kasutuselevõtuks ärimaana vastavalt asjaomase DP kehtestamise korral. Krundi kasutamise sihtotstarve määratakse krundi ehitusõigusega ning krundi ehitusõigus määratakse DP-ga (

§ 126lg 1 p 3 ja lg 4 p 1).

Vaidlust ei ole, et Uus-Praaga katastriüksuse osas ei ole kehtestatud DP-d ega sellele määratud ehitusõigust, mille alusel tulnuks ÜP seletuskirja p 5.2 kohaselt maa-ala juhtotstarve muuta äri- ja büroohoonete maaks (tähisega B). Kuna kaebaja kinnistule ei ole kehtiva DP-ga ehitusõigust määratud ja konkreetne maa-ala ei ole kasutuses ärimaana, on ÜP-s asjakohaselt vastav ala tähistatud reservmaana (st alana, mis on reserveeritud äri- ja büroohoonete maana kasutusele võtuks). Praeguseni on Uus-Praaga katastriüksus hoonestamata ja metsaga kaetud ala. Sellise maa-ala äri- ja büroohoonete maa-alana reserveerimise mõte oligi võimaldada sellele vajadusel või soovi korral läbi kohase DP määrata juhtotstarbekohane ehitusõigus. Kuniks seda tehtud ei ole, vastab maa-ala jätkuvalt täielikult äri- ja büroohoonete reservmaa juhtotstarbele, mitte ärimaa juhtotstarbele. Ainuüksi see, et kaebaja kinnistu osas on kinnistusraamatusse kantud ärimaa sihtotstarve, ei tähenda, et kehtivas ÜP-s määratud juhtotstarbest kõrvalekalduvalt tuleb kaebaja kinnistut käsitada äri- ja büroohoonete maa juhtotstarbega alal asuvana (B). Eeltoodu valguses ei ole loogiline kaebaja käsitus sellest, justkui ei saaks vastustaja käsitusega nõustumise korral Uus-Praaga katastriüksust reserveerida äri- ja büroohoonete maana kasutusele võtuks ka seetõttu, et sellele ei ole ehitusõigust ja krundi kasutamise sihtotstarvet määratud. Hoonestamata maa-ala reserveerimisel mingiks ehitamist võimaldavaks juhtotstarbeks polekski mõtet, kui konkreetsele maa-alale oleks juba määratud ehitusõigus. Maa-ala reserveerimine tulevikus mingil kindlal juhtotstarbel kasutuselevõtuks ei eelda DP kehtestamist ja ehitusõiguse määramist, vaid vastupidi – DP menetluse kaudu on võimalik maa-alale määrata sellele ÜP-s reserveeritud juhotstarbekohane ehitusõigus. 15.2 Kaebaja viidetest Uus-Praaga katastriüksuse kinnistusraamatusse kantud sihtotstarbele (100% ärimaa) ja MaaKatS sätetele ei ole võimalik järeldada, et kehtivas ÜP-s on ekslikult tähistatud kaebaja kinnistu äri- ja büroohoonete reservmaa juhtotstarbega maa-alana. Kohtule ei ole teada, millise haldusakti alusel määrati kaebaja kinnistule ärimaa sihtotstarve. Küll nähtub Maa-ameti kaardirakendusest Uus-Praaga katastriüksuse osas, et see moodustati 09.08.2001 ja kinnistusraamatu andmetest ei nähtu, et katastriüksuse sihtotstarvet oleks muudetud. Katastriüksus on seega moodustatud pärast ÜP kehtestamist ja eeldatavasti on juba alates katastriüksuse moodustamisest selle sihtotstarbeks olnud 100% ärimaa. Arvestades muu 12

(15)3-24-854 hulgas katastriüksuse moodustamise ajal kehtinud MaaKatS § 18 lg-s 2 sätestatut (s.o katastriüksuse sihtotstarve määrati ÜP-ga hajaasustuses ja DP või ÜP-ga tiheasustuses või maakorraldusseaduse kohase maakorralduskavaga hajaasustuses, kui ÜP puudub), oli UusPraaga katastriüksuse sihtotstarbe määramise aluseks tõenäoliselt
  1. a kehtestatud ÜP. Eeltoodut arvestades ei saa kohaseks pidada kaebaja väiteid ÜP kaardi ja seletuskirja omavahelisest vastuolust ega nõustuda kaebajaga, justkui ÜP tervikliku planeeringulahenduse mõttest tulenevalt peaks Uus-Praaga katastriüksuse maa-ala ÜP kaardil tegelikult olema tähistatud leppemärgiga B. 15.3 Lisaks tuleb arvestada, et kaebaja ei saa praeguse asjas asuda sisuliselt vaidlustama enam kui 20 aastat tagasi kehtestatud ÜP-d (sh selles määratud juhtotstarvet). Vastustaja sai vaidlustatud otsuse tegemisel lähtuda sellest, et Uus-Praaga katastriüksus asub äri- ja büroohoonete reservmaa (BR) juhtotstarbega alal ehk ÜP-s on konkreetse maa-ala osas ette nähtud võimalus võtta seni metsaga kaetud ala kasutusele ärimaana, juhul kui sellele kehtestatakse vastav DP. Praegu selline DP puudub ning kaebaja ei saanud ÜP alusel ka eeldada, et valla suundumused maakasutuse osas paarikümne aasta jooksul ei muutu ja ta saab kinnistu soovitud ajal äri- ja büroohoonetega hoonestada. Sõltumata kinnistu sihtotstarbest ja ÜP-s määratud maakasutuse juhtotstarbest on DP menetluses kohalikul omavalitsusel võimalik jõuda ka järeldusele, et maale ei ole võimalik ehitada (vt ka Riigikohtu 20.03.2024 otsuse nr 3-20-1329, p 31).
  2. Kaebaja on õigesti osundanud, et planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamine on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus, mis peab olema põhjendatud ja kaalutletud erand. Kohtu hinnangul on vaidlustatud otsuse tegemisel eeltooduga arvestatud ning vastustajale pole põhjust ette heita kaalutlusõiguse teostamata jätmist ega uurimis- ja põhjendamiskohustuse rikkumist. 16.1

§ 79

lg 1 lubab kehtestada ajutise planeerimis- ja ehituskeelu muu hulgas kogu planeeringualale (ÜP puhul kogu valla või linna territoorium). Vastustaja ei pidanud kaaluma ja põhjendama keelu kohaldamist iga katastriüksuse osas eraldi. Nii ei ole õige kaebaja väide, et kuivõrd vastustaja on vaideotsuses tunnistanud, et ajutine planeerimis- ja ehituskeeld on suunatud suurema ala kohta, on järelikult rikutud uurimispõhimõtet ja põhjendamiskohustust. Esiteks on vastustaja uurimiskohustuse täitnud juba sellega, et eelnevalt on volikogu tellinud vastava analüüsi, milles esitati ettepanekud ja kaalutlused, millistel aladel ja juhtudel keeld seada ning millega volikogu sai ajutise planeerimis- ja ehituskeelu rakendamisel arvestada. Teiseks on vastustaja toonud otsuses ja vaideotsuses välja konkreetsed põhjused, miks otsustati keeld kehtestada nendele reservaladele, millel on ÜP ellu viimata – sh et hoonestamata reservaladel on veel võimalik kaaluda ja määrata koostatava ÜP lähteseisukohtadega kooskõlas olevaid lahendusi ja senise juhtotstarbe muutmise otsust ei saa teha kiiresti ega kergekäeliselt. Seejuures on põhjendatud vastustaja selgitus, mille kohaselt oleks iga kinnistu osas keelu eraldi kaalumine toonud kaasa palju tarbetuid kordusi, kuivõrd sellisel juhul oleks vastustaja pidanud iga kinnistu osas kordama samu üldiste tunnustega seotud põhjendusi. 16.2 Kaalutlusõiguse ja põhjendamiskohustuse rikkumisele ei viita ka kaebaja etteheide, et vastustaja ei toonud välja, kuidas saaks Uus-Praaga katastriüksusele DP kehtestamine, ehitusloa andmine, projekteerimistingimuste andmine ja katastriüksuse sihtotstarbe muutmine sisuliselt ohustada kavandatava uue ÜP eesmärkide saavutamist. Vaidlustatud otsuses on selgitatud, et kui ligi 24 aastat tagasi koostatud ÜP arvestas valla elanike arvu kiire kasvuga ja sellest tuleneva vajadusega haarata ehitamiseks hoonestamata haljas- ja metsamaid, siis koostamisel oleva ÜP lähteseisukohtade kohaselt on eesmärgiks muu hulgas määrata tingimused valla elanike arvu kasvu tempo pidurdamiseks ning hoonestamata haljas- ja 13

(15)3-24-854 metsamaade kaitsmiseks ehitussurve eest. Kuna kehtiv ÜP on ehitamise reservaladel arvestatavas osas ellu viimata, on veel võimalik uue ÜP koostamisel kaaluda lahendusi ning määrata kasutus- ja ehitustingimusi, mis on kooskõlas tänaste valla arengusuundade ja ruumiloome põhimõtetega (lk 3). Otsuses on ka märgitud, et keelu ulatuse kaalumisel ei lähtutud pelgalt kehtiva ja koostatava ÜP võrdlusest, vaid arvesse võeti olulisi asjaolusid üksikute katastriüksuste kaupa ning need asjaolud, mida katastriüksuste kaupa kaaluti, on kohtule nähtuvalt otsuses ka välja toodud (lk 4 jj). Uus-Praaga katastriüksuse puhul on tegemist hoonestamata metsaga kaetud maa-alaga, mis asub ehitamiseks ettenähtud reservmaa juhtotstarbega alal. Otsusest nähtub piisavalt selgelt, et sellise ala osas kaalutakse ÜP-ga ehitus- ja kasutustingimuste osas muudatuste tegemist (määrata uued juhtotstarbed, mis oleks kooskõlas koostatava ÜP arengusuundade ja põhimõtetega). Kohtu hinnangul on piisavalt ilmne, et kui Uus-Praaga katastriüksusel kehtestada DP ja anda luba selle hoonestamiseks äri- ja büroohoonetega, poleks võimalik enam seda ala säilitada praegusel viisil, s.o metsaga kaetud alana. Seega on kaebaja katastriüksusele ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamine selgelt kantud eesmärgist võimaldada selle ala osas kaaluda koostatava ÜP lähteseisukohtadega kooskõlas olevaid lahendusi (sh vajadusel säilitada ala metsamaana, muutes selleks vastava maa-ala juhtotstarvet). Seega selgub otsusest arusaadavalt, miks otsustati ajutise planeerimis- ja ehituskeeluga muu hulgas hõlmata kaebajale kuuluv katastriüksus, s.o kehtiva ÜP-ga ette nähtud äri- ja büroohoonete reservmaa, mille osas on ÜP veel ellu viimata.
  1. Kohus ei nõustu siinkohal kaebajaga, et vastustaja on tõlgendanud valesti
  2. a kevadel uue ÜP lähteseisukohtade koostamiseks läbiviidud avaliku küsitluse tulemusi. Küsitluse tulemused on toodud lähteseisukohtade (dtl 115 jj) lk-del 28 jj. Viimsi valla olulisimaks/suurimaks väärtuseks pidas 42% vastanutest metsasid, 6% rohealasid (haljakud, pargid) ja 1% kodulähedasi töökohti (lk 28). Kolmeks olulisemaks teemaks, millele ÜP peab tähelepanu pöörama, peeti elanike arvu (sh sisseränne, 610 vastanut), looduskeskkonda (sh keskkonnakaitse, 489 vastanut), liikuvust ja ühistransporti (sh kergteed, 292 vastanut); kohalikke töökohtasid ja ettevõtlust, teenusmajandust arvasid kolme olulisema teema hulka vastavalt 114 ja 51 vastanut (lk 29). Suurimaks murekohaks peeti elanike arvu ja selle kasvu (46%), ehitustegevust ja arendamist (20%) ning loodushoidu ja keskkonnamõjusid (12%); kodulähedasi töökohti pidas suurimaks murekohaks 3% ja vähest kohalikku teenusmajandust pidas suurimaks murekohaks 2% (lk 31). Seega tunnetasid küsitlustele vastajad põhiliste murekohtadena siiski just metsade, rohealade ja loodushoiuga seonduvat. Kohtule nähtub samas, et ka töökohtade ja teenusmajandusega seonduva arendamine on ÜP ülesanne ja valla tõmbekeskustes on eelistatud kasutusviiside segunemine ja tasakaal (p 5 kolmas alap, p 6.6 neljas lõik, 6.18 kolmas lõik). ÜP lähteseisukohtadest pole aga võimalik järeldada, et eesmärgiks on seni hoonestamata ja reservi arvatud metsa- ja haljasmaade hoonestamine äri- ja büroohoonetega ning seega konkreetsele maa-alale ajutise planeerimisja ehituskeelu kehtestamine läheks ilmselgelt vastuollu koostatava ÜP eesmärkidega. Ka piirkonnas väljakujunenud asustusstruktuur ei ole asjaoluks, mis välistaks katastriüksusel ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kohaldamise.
  3. Kohus nõustub, et ajutine planeerimis- ja ehituskeeld on omandiõiguse piirang, kuid arvestades selle eesmärki ja ajutist iseloomu (kehtib kaks aastat), ei saa piirangut pidada ebaproportsionaalseks. Vaidlustatud otsuses on asjakohaselt rõhutatud, et keelu kehtestamisega ei otsustata, kas katastriüksusi, mille kohta keeld rakendub, on koostatava ÜP kohaselt võimalik hoonestada või mitte. Keelu kehtivuse jooksul on kavas läbi viia ÜP koostamiseks vajalikud alusuuringud, keskkonnamõju ja teiste asjakohaste mõjude strateegiline hindamine ning huvigruppe ja valla elanikke kaasates koostada ÜP ruumiline 14
(15)3-24-854 lahendus. Olukorras, kus vastustajal on kavatsus kaebaja kinnistu osas kehtivat ÜP lahendust muuta, on ajutine planeerimis- ja ehituskeeld kohtu hinnangul sobiv ja vajalik meede. Kaebaja kinnistule DP kehtestamise lubamine või vastav ehitamine enne ÜP menetluses sobiva terviklahenduse leidmist muudaks lahenduse saavutamise keerulisemaks. Seejuures võib võimalik DP menetlus kokku kesta kauem kui kaks aastat ning ühtlasi on vastustajal võimalik DP taotluse menetlemisel arvesse võtta koostatavat ÜP-d (vt Riigikohtu 20.03.2014 otsuse nr 3-3-1-87-13, p 12). Võttes arvesse eeltoodut ja seda, et ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisega ei ole otsustatud kaebaja kinnistu hoonestamise lubatavuse üle, ei ole kohtu hinnangul vaidlustatud otsusega kaebaja omandiõigust ebaproportsionaalselt piiratud. Kaebajal ei ole ka edaspidi takistatud koostamisel oleva ÜP menetluses kaasa rääkida, sh Uus-Praaga katastriüksusega seoses arvamust avaldada ja ettepanekuid esitada. III Kokkuvõte ja menetluskulud
  1. Kohus leiab, et Viimsi Vallavolikogu kehtestatud ajutine planeerimis- ja ehituskeeld ei ole tühine ning vastab HMS §-s 54 sätestatud õiguspärase haldusakti nõuetele. Kuivõrd vaidlustatud osas Viimsi Vallavolikogu 12.12.2023 otsuse nr 55 tühistamiseks ei ole alust, puudub alus ka vaidlustatud vaideotsuse tühistamiseks. Seega jääb kaebus tervikuna rahuldamata.
  2. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus teeb otsuse kaebaja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kaebaja kanda. Vastustaja ei ole menetluskulusid tõendavaid dokumente kohtule esitanud, mistõttu jäävad tema võimalikud menetluskulud samuti tema enda kanda (HKMS § 109 lg 1). (allkirjastatud digitaalselt) 15
(15)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.