Obsah (7)

§ 657§ 651§ 654§ 232§ 171§ 190§ 179

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Indrek Parrest, Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks Otsuse tegemise aeg ja koht 4. november 2024, Tartu Tsiviilasja number

) § 232 lg 1), uurides tõendeid ühekülgselt, valikuliselt ja mittetäielikult. Otsuse tegemisel tugines kohus ainult tõenditele, mis võivad kaudselt viidata kostja väidetavale pahatahtlikkusele, kuid ei analüüsinud tõendeid, mis välistavad pahatahtlikkuse. Maakohus on jätnud kohaldamata TsÜS § 151 lg 1, § 143 ning VÕS § 271 lg 1, tugines vääralt VÕS § 6 lg-le 2 ning TsÜS § 138 lg-le 2, ning asus ebaõigesti seisukohale, et kostja rikastus hageja arvelt. Poolte vahel oli sõlmitud üürileping ja hagejal oli selle korteri suhtes ostueesõigus. Maakohus jättis tähelepanuta, miks peale üürilepingu lõppemist jäi võimalik müügileping sõlmimata. Hageja hakkas huvi tundma korteri soetamise vastu alles

1. aastal. Kostja oli müügiga nõus, kui hageja tasub omandi eest vastavalt turuhinnale. Alates
2. aastast asus hageja väitma, et tema ei pea tasuma korteriomandi täishinda, millega kostja ei nõustunud. Maakohus on jätnud tähelepanuta asjaolu, et hageja ütlustest tulenevalt oli hageja isiklik korter võõrandatud juba
3. aastal. Järelikult oli hagejal raha ja tema oleks saanud tasuda korteri eest juba
4. aastal. Ta ei teinud seda, mis viitab üürilepingu sõlmimisele. Kostja poolt aegumisele tuginemine ei olnud vastuolus hea usu põhimõttega. Selle vaidluse kontekstis on
5. november 2019 aeg, millest alates hakkas kulgema aegumine, sest pärast seda kuupäeva ei saa väita, et kostja hoidis hagejat teadmises, et ta täidab oma lubaduse anda kinnisasja omand üle hageja tingimustel. Kostja tuginemine aegumisele ei olnud vastuolus hea usu põhimõttega järgmistel põhjustel:   hageja elas korteris ja tasus selle eest igakuiselt üüri 127,52 eurot; üürilepingu tõttu ei saanud kostja oma korterit kasutada ja pidi elama teises kohas; 5    kostjale tasuti raha konkreetse teenuse eest. Kostja ei ole hageja arvel alusetult rikastanud. Hageja ei saanud kahju ja kostja ei käitunud seadusvastasel viisil; poolte vahel ei olnud kokkulepet, et hageja elab korteris tasuta; üürilepingu puhul on VÕS § 271 kohaselt seaduslik tasu saamine, mille tõttu ei ole vastuolus hea usu põhimõttega asja kasutajalt tasu nõudmine. Tasuta elamine on alusetu rikastumine teise isiku arvelt. Käesoleva asja kontekstis on tasuta elamine vastuolus hea usu põhimõttega.
6. Hageja (vastustaja) palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Hageja ei pea apellatsioonkaebust põhjendatuks ning leiab, et selles esitatud väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Kostja ei ole tõendanud üürisuhte olemasolu ning tema väited on vastuolus kostja enda poolt hagejale saadetud sõnumites avaldatuga.
7. juulil 2020 saadetud sõnumis teatab kostja hagejale, et viimane võlgneb talle korteri eest 17 000 eurot. Kui hageja esitab selle peale omapoolsed arvutused ning teatab, et on valmis lisaks varem tasutule maksma veel 5000 eurot, siis teatab kostja, et kahjuks ei saa ta Eestisse tulla, kuna on haiguslehel (
8. augusti 2020 kuupäevaga sõnumivahetus). Juhul, kui tegemist oleks olnud tõepoolest üürisuhtega, siis oleks selline suhtlus kostja poolt arusaamatu. Vastupidiselt apellatsioonkaebuses esitatud väitele üürisuhte olemasolu kohta on kostja
9. septembril 2021 hagejale muu hulgas kirjutanud järgmist: „Ma tean, et inimesed maksavad renditasu Xs 3-toalise korteri eest igakuiselt 200 eurot, aga sina tasuta!“ Eelnimetatud sõnumist nähtuvalt ei käsitlenud kostja hageja poolt talle tasutud summasid veel
10. a sügisel tasuna eluruumi kasutamise eest. Alles
11. novembril 2022 teatas kostja ootamatult, et hageja on tasunud talle üüri. Maakohus leidis õigesti, et kostja tuginemine aegumisele oli vastuolus hea usu põhimõttega. Vaidlust ei ole selle üle, et kostja elab alates
12. aastast kuni käesoleva ajani Suurbritannias ning tema X asuv korter ei olnud talle sel ajal vajalik. Seega ei ole hageja tegevus mingil viisil seotud sellega, et kostja elab välisriigis. Korteris elanud hageja tasus kõik korteriomandiga seotud kulud ning maksis regulaarselt kostjale rahasummasid, mille eest lootis korteri omandada. Kostja kasutas hagejalt saadud raha oma laenukohustuse täitmiseks ning jättis aastate jooksul hagejale mulje, et ta võõrandab pärast korteri hinna laekumist korteriomandi hagejale. Kostja viitas aastate jooksul erinevatele põhjustele, miks ei ole notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimine võimalik. Selline tegevus annab tunnistust sellest, et kostja püüdis jätta hagejale muljet, et ostu-müügitehing tulevikus siiski toimub ning hageja peab selleks jätkama kostjale igakuiste maksete tegemist. Selline tegevus olukorras, kus kostja tegelikult korteriomandit hagejale müüa ei kavatsenudki, on ilmselgelt vastuolus hea usu põhimõttega. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
13. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning tuleb jätta muutmata (

§ 657lg 1 p 1).

Kostja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kaebuse rahuldamiseks ja kaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud jäävad mõlemas kohtuastmes kostja kanda. 7. Kostja on vaidlustanud maakohtu otsuse osas, milles maakohus hagi rahuldas. Osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata (remonditööde kulu 4000 eurot), maakohtu otsust vaidlustatud ei ole ning selles osas on maakohtu otsus jõustunud. Ringkonnakohus kontrollib 6 maakohtu otsuse põhjendatust ja seaduslikkust vaidlustatud ulatuses (

§ 651lg 1).

Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsust osas, milles maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja VÕS § 1028 lg 1 alusel kostjale laenumaksete katteks tasutud 11 659,80 eurot ja VÕS § 1042 (kulutuste kondiktsioon) alusel korteriühistu renoveerimislaenu maksete tasumiseks tehtud kulutuste eest 3624,28 eurot. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega hagi rahuldamisel, järgib neid ja ei pea vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata. Ringkonnakohus nõustub ka maakohtu seisukohtadega rahuldatud nõude suuruse osas, apellatsioonkaebuse põhjendustes ei ole neid maakohtu järeldusi vaidlustatud (

§ 654lg 6).

Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

1. Maakohus tuvastas asjas kogutud tõendeid kogumis hinnates ja poolte tahet tõlgendades (VÕS § 29) põhjendatult, et pooled sõlmisid
2. aastal suulise müügilepingu ja mitte üürilepingu. Maakohus hindas

§ 232

lg 1 nõudeid järgides õigussuhte kvalifitseerimiseks igakülgselt, täielikult ja objektiivselt kõiki kohtule esitatud tõendeid, nii poolte vande all antud seletusi kui ka poolte sõnumivahetust aastate jooksul (otsuse p 10.3). Ringkonnakohus nõustub maakohtu hinnanguga tõenditele. Kostja möönis ringkonnakohtu istungil ka ise, et üürilepingu sõlmimist tõendab üksnes kostja enda poolt vande all antud seletus, mis on ringkonnakohtu hinnangul ülejäänud tõenditega vastuolus ja ei ole seetõttu piisav pooltevahelise õigussuhte kvalifitseerimiseks üürilepinguna. Ringkonnakohus ei nõustu kostja väitega apellatsioonkaebuses, et üürilepingu sõlmimisele viitab asjaolu, et hageja võõrandas oma isikliku korteri juba

1. aastal. Ringkonnakohus leiab vastupidiselt, et see asjaolu tõendab hoopis hageja soovi saada kostjale kuuluva korteri omanikuks, nagu pooled olid
2. aastal kokku leppinud. Maakohus märkis põhjendatult, et mõistlik isik ei soovi korteriomanikuna üürida naaberkorterit samas majas, küll on aga eluliselt usutav, et kostja soovis osta suuremat korterit. Kostja on suurema korteri vajadust ka põhjendanud. Kuivõrd korteri müügileping sõlmiti suulises vormis, leidis maakohus õigesti, et tegemist on AÕS § 119 lg-st 1 ja TsÜS § 83 lg-st 1 tulenevalt tühise tehinguga, mille alusel saadu tuleb pooltel tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele (otsuse p 11).
3. Maakohus tuvastas õigesti, et enne
4. juunit 2020 tehtud maksetest tulenevad hageja alusetust rikastumisest tekkinud nõuded on TsÜS § 151 lg 1 lause 1 järgi aegunud (maakohtu otsuse p 15.1-15.2). Selles osas ei ole pooltel apellatsioonimenetluses vaidlust. Samas leidis maakohus, et kostja tuginemine nõude aegumisele on vastuolus hea usu põhimõttega (otsuse p 15.5). Kostja apellatsioonkaebuses keskendubki selle maakohtu seisukoha ümberlükkamisele. Kostja leiab, et maakohus ei ole kostja
5. novembri 2019 kl 12.25,
6. juulil 2020 kl 07.04 ja
7. jaanuaril 2021 kl 14.36 sõnumitega hagejale tõendite hindamisel arvestanud. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses nimetatud kostja sõnumeid tuleb hinnata koosmõjus kogu pooltevahelise kirjavahetusega.
8. märtsil (ja mitte
9. novembril nagu väidab kostja apellatsioonkaebuses) 2019 kl 12.25 teatas kostja vastuseks hagejale: „ tehke, mis tahate ja ei ole vaja mind ähvardada. Valja, kui sa ei taha maksta korteri eest, sa ütle mulle ma hakkan ise hakkan seda tegema.“ Seejärel poolte suhtlus jätkus.
10. juulil 2020 kl 07.40 saadetud sõnumis avaldas kostja vastuseks hageja küsimusele „kas olen sinuga tasa“, et ta müüb korteri 17 000 eest, mille peale hageja vastas
11. augustil 2020, et ta on nõus maksma 17 000 eurot, millest tal on tasutud detsembriks 12 000 eurot ja jääb tasuda veel 5000 eurot. Kostja ei avaldanud, et ta ei ole hageja pakkumisega nõus ning andis 7 samal päeval hagejale teada, et ta ei saa notarisse tulla, sest on juba pool aastat haiguslehel. Samuti kinnitas kostja hagejale, et „ma mõistan sind“. Nimetatud sõnumist ei nähtu kostja keeldumist müüa hagejale korter hinnaga 17 000 eurot, kui kostja tasub täiendavalt 5000 eurot, mida kostja oli nõus tasuma.
12. jaanuaril 2021 kl 14.36 kirjutas kostja hagejale: „see raha on rent nende aastate eest, aga remondiga seoses, ma pole seda palunud. Mina ka konsulteerisin, meil ei ole mingeid juriidilisi kokkuleppeid. Vabanda, aga aasta pärast naasen, minul on ka asjaolud, kui tahad anda kohtusse, siis on see sinu õigus, vabanda, et nii juhtus.“ Pärast seda sõnumit selgitas kostja hagejale veel mitmes sõnumis, miks ta Eestisse tulla ei saa (haigus, covid) ja teatas
13. septembril 2021 hagejale: „ära muretse, kokkulepe korteri osas jääb jõusse ma kirjutan ümber“. Seega ei tõenda kostja apellatsioonkaebuses esile toodud kolm sõnumit isegi eraldi ülejäänud poolte kirjavahetusest kostja käitumise kooskõla hea usu põhimõttega.
14. VÕS § 6 lg 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. TsÜS § 138 lg 2 järgi ei ole lubatud teostada õigust seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et aastate jooksul saadetud sõnumites püüdis kostja jätta hagejale muljet, et korteri müügitehing ikkagi toimub ja kostja peab jätkama kostjale ja korteriühistule igakuiste maksete tegemist. Selline kostja käitumine on vastuoluline ja vastuolus hea usu põhimõttega, mis välistab hageja õiguse tugineda nõude aegumisele. Kuigi hageja lubas korduvalt kostja vastu nõudega kohtusse pöörduda, andis kostja talle ikkagi lootust, et nõustub müügitehingu tegemisega (korteri ümbervormistamisega hageja nimele). Kokku oli lepitud ka müügihind (17 000 eurot, millest tasumata osa oli 5000 eurot). Seega säilis hagejal kostja lubaduste tõttu lootus, et ta saab korteri, kus ta elas, omanikuks ja oma õiguse kaitstud kohtuväliselt, hagi esitamata. Maakohtu järeldused on kooskõlas Riigikohtu praktikaga (vt RKTKo 3-2-1-169-15 p 11) ja ei ole vastuolus poolte kirjavahetuse ning muude asjas kogutud tõenditega. Apellatsioonkaebuses esile toodud asjaolud (poolte vahel oli üürisuhe, hageja tasus üüri, st tasu konkreetse teenuse eest, kostja ei saanud korterit kasutada ja pidi elama mujal, hageja ei ole saanud kahju, pooled ei olnud kokku leppinud, et hageja elab korteris tasuta) ei ole aluseks hea usu põhimõtte rikkumise osas asuda maakohtust erinevale seisukohale. Kõik need vastuväited põhinevad eeldusel, et pooltel oli üürisuhe, kuid sellist suhet poolte vahel ei ole kohtud tuvastanud. Hageja ei elanud korteris tasuta, vaid täitis poolte vahel
15. aastal sõlmitud suulist kokkulepet, mille täitmise korral pidi hageja saama korteri omanikuks. Kostja oma lubadust aga ei pidanud.
16. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb kõik menetluskulud ringkonnakohtus jätta

§ 171lg 1 alusel kostja kanda.

Kohus on hagejale määranud riigi õigusabi.

§ 190

lg 3 sätestab, et menetluskulud, mille kandmisest hageja on vabastatud, mõistab kohus hagi rahuldamise korral välja riigituludesse kostjalt võrdeliselt hagi rahuldatud osaga. Ringkonnakohus on 28. oktoobri 2024 määrusega rahuldanud hagejat esindanud vandeadvokaat K. Kutsari taotluse ja määranud talle riigi arvel tasu hagejale ringkonnakohtus osutatud õigusabi eest kokku 292,80 eurot. Seega tuleb kostjalt riigi kasuks välja mõista hageja õigusabikulud 292,80 eurot. Menetluskulude tasumisega viivitamise korral tuleb kostjal tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses (

§ 179lg 9).

8 (allkirjastatud digitaalselt) 9