Obsah (12)

§ 168§ 177§ 162§ 663§ 657§ 238§ 423§ 654§ 171§ 174§ 427§ 178

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Iris Kangur-Gontšarov, Mati Maksing ja Indrek Soots Määruse tegemise aeg ja koht 18.11.2024, Tallinn Kohtuasja number 2-23-1640 Kohtuasi PrügiAb

) § 423 lg 2 p 1 alusel läbi vaatamata. Hagejate hagiavalduses esitatud nõuded kostjate I ja II vastu on õiguslikult perspektiivitud ja hagejatel ei ole õigust hageda 26.08.2022 notariaalses lepingus sisalduvate tehingute tühisuse tuvastamist. Hagejatel on võimalik arvestada tsiviilasjades nr 2-22-13677 ja 2-22-16113 tehtavate lahenditega ja esitada vajadusel pärast nimetatud lahendite jõustumist oma võimalikud täpsustatud nõuded kohtule uues hagis. 4.6. Maakohus jättis

§ 168

lg 2 alusel kostjate menetluskulud solidaarselt hagejate kanda ja hagejate menetluskulud hagejate endi kanda. Maakohus määrab vastavalt

§ 177

lg 1 p 2 menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist. Määruskaebus ja menetluse edasine käik

1. Hagejad esitasid määruskaebuse, milles paluvad vaidlustatud määruse tühistada ja saata hagi menetlusse võtmiseks ja lahendamiseks tagasi maakohtule. Menetluskulud paluvad hagejad jätta solidaarselt kostjate kanda. 5.
2. Määruskaebuse kohaselt tuleb hagi läbi vaadata ja rahuldada, kuna 26.08.2022 lepingu tühisuse tuvastamise nõue hagejate poolt on erandkorras lubatud. Maakohus on jätnud täielikult hindamata hagejate esitatud asjaolud ja tõendid ning on tuginenud vaid kitsalt müügilepingule ja ringkonnakohtu määrusele, millega ringkonnakohus lahendas kostja II määruskaebuse maakohtu hagi tagamise määruse peale. Lisaks tugineb hagejate hinnangul nii ringkonnakohtu määrus kui ka vaidlustatud määrus lubamatult ainult üldjuhtumile. Hagejad pöördusid kohtusse seetõttu, et kostjate vahel 26.08.2022 sõlmitud müügileping mõjutab väga oluliselt hagejate asjaõiguslikku positsiooni, eelkõige omandiõigust ja selle säilimist. Kostja I on talle kuuluvaid korteriomandeid nr 19 ja 20 võõrandades teadlikult ja tahtlikult ignoreerinud korteriomanike sõlmitud kokkulepet, 18.04.2016 üldkoosoleku otsust, mille kohaselt tuleb saadavat raha kasutada kõigi Tina elamute rekonstrueerimiseks ja 10.06.2021 üldkoosoleku otsust, milles lepiti kokku Tina elamute rekonstrueerimise prioriteetsuse järjekord. 26.08.2022 müügileping, milles lepiti kolme elamu rekonstrueerimise asemel ainult ühe elamu rekonstrueerimine (Tina 3/2 elamu), on hagejatele erakordselt kahjulik, mõjutades otseselt ja oluliselt hagejate omandit, mis asuvad Tina 3/1 elamus, kuna Tina 3/1 elamu kaasomandi osaks olevad piirde-, jäigastava- ja kandekonstruktsioonid on hinnatud olulises ulatuses avariiliseks. Tina 3/1 elamu rekonstrueerimata jätmisel ei ole välistatud hagejate 6 2-23-1640 omandi pöördumatu kahjustumine või isegi hävinemine. Müügileping ja selle täitmiseks sõlmida soovitav asjaõigusleping on vastuolus seaduse ja heade kommetega ning tuleb tühistada, et hoida ära hagejate (aga mitte ainult) omandi pöördumatu kahjustumine või isegi hävinemine. Korteriomandid tuleb võõrandada ja võõrandamisest saadavat raha kasutada tingimustel nagu kaasomanike, sh hagejatega on kokku lepitud ehk siis kõigi Tina elamute kaasomandiosade rekonstrueerimiseks. 5.
3. Tina elamud asuvad ühel kinnisasjal ja Tina elamute iga korteriomandi omanik, sh hagejad omavad mõttelist osa kinnisasja kaasomandist. Hagejad omasid muuhulgas enne korteriomandite nr 19 ja 20 moodustamist mõttelist osa Tina 3/2 elamu pööningust. Tina 3/2 elamus asuvad korteriomandid nr 19 ja 20 tekkisid selle tulemusena, et kõik kostja I liikmed, sh hagejad andsid tingimusliku nõusoleku neile kuulunud Tina 3/2 elamu pööningukorruse kaasomandi mõttelise osa võõrandamiseks kostjale I. Lepiti kokku, et korteriomandid nr 19 ja 20 võõrandatakse kostjale I tasuta ja tingimusel, et kostja I võõrandab need edasi enampakkumisega ning kasutab saadud raha kõigi Tina elamute korda tegemiseks. Kõigi Tina elamute kaasomandi osa rekonstrueerimise tingimus oli määrav ka kohtuasjas, millega kohus osade kostja I liikmete tahteavaldused kaasomandi mõttelise osa võõrandamiseks ja uute korteriomandite moodustamiseks kohtumäärusega asendas. Kuigi hagejad ei ole täna enam korteriomandite nr 19 ja 20 omanikeks, selleks on kostja I, siis ei võinud kostja I neid korteriomandeid võõrandada muul viisil kui kostja I liikmetega, sh hagejatega kokkulepitud tingimustel. Kostja I rikkus olulisel määral kokkulepitud tingimusi ja tegi seda kokkuleppel kostjaga II, kellel oli selge teadmine (ja kes andis kostjale I suuniseid), et kostja I ei või selliselt korteriomandeid nr 19 ja 20 võõrandada. 5.
4. Menetluskulude väljamõistmine hagejatelt oleks äärmiselt ebaõiglane arvestades kostjate teadlikult ja tahtlikult hagejaid kahjustavat käitumist 26.08.2022 müügilepingu sõlmimisel. Kui ringkonnakohus jätab vaidlustatud määruse lõppjärelduses muutmata, tuleks kohaldada

§ 162lg-t 4.

Kostjad on tekitanud menetluskulusid asjakohatute väidete ja ka valeväidete esitamisega.

1. Kostja I vaidles määruskaebusele vastu, palus selle jätta rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.
2. Kostja II vaidles samuti määruskaebusele vastu, palus selle jätta rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.
3. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle

§ 663lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT 9. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb

§ 657lg 1 p 1 alusel (koosmõjus §-ga 659) jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata.

1. Esmalt lahendab ringkonnakohus seni lahendamata taotluse. Kostja I esitas 09.02.2024 määruskaebuse vastusega uued tõendid (hageja I ja hageja II
2. majandusaasta aruanded). Hagejad vaidlesid tõendite vastuvõtmisele vastu.

§ 238

lg 1 p 1 sätestab, et kohus võtab vastu ainult sellise tõendi ja korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit, millel on asjas tähtsust. Kostja I esitatud tõenditega soovib kostja I tõendada, et hagejatel on piisavalt rahalisi vahendeid nende kahjuks tehtud otsuse alusel nende poolt kostjatele tekitatud menetluskulude hüvitamiseks. Nimetatud asjaolu ei ole 7 2-23-1640 praegusel juhul vaidluse all. Hagejad ei ole ka väitnud, et menetluskulud tuleks jätta poolte endi kanda nende majanduslikust seisundist lähtuvalt, vaid seetõttu, et kostja I on nende õigusi rikkunud ja esitanud menetluses asjakohatuid väiteid. Kuna tõendid ei oma asjas tähtsust, ei võta ringkonnakohus neid vastu (

§ 238lg 1 p 1) ja tagastab need elektrooniliselt.

11. Maakohus jättis hagi läbi vaatamata

§ 423

lg 2 p 1 alusel, mille kohaselt võib kohus jätta hagi läbi vaatamata, kui ilmneb, et hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik, eeldades hageja esitatud faktiliste väidete õigsust.

1. Hagejad on 17.02.2024 täpsustatud hagiavalduses esitanud nõuded tuvastada kostja I ja kostja II vahel 26.08.2022 sõlmitud lepingute tühisus ning kohustada kostjat II andma nõusolek kinnistusraamatus eelmärgete ja hüpoteegikannete kustutamiseks. Hagiavalduses esile toodud asjaolude kohaselt võib hagejatele tekkida kahju kostja I ja kostja II tegevuse tõttu, sest kostja I on vastuolus 03.02.2016 kaasomanike kokkuleppe ja kostja I korteriomanike üldkoosolekutel otsustatud tingimustega võõrandanud korteriomandid nr 19 ja 20 kostjale II, kuna 26.08.2022 lepingute tagajärjel jääb rekonstrueerimata Tina tn 3/1 elamu, kus asuvad hagejate korteriomandid. Tühisuse alusena on hagejad viidanud peamiselt tehingute vastuolule seadusega, mittetulundusühingute seaduse § 27 lg-ga 4 (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 87), ja heade kommetega (TsÜS § 86 lg 1, KrtS § 12 lg 2). Samuti on hagejad viidanud kostja I juhatuse liikmete volituste puudumisele tehingu sõlmimiseks (TsÜS § 129 lg 1).
2. Kolleegiumi hinnangul on maakohus leidnud õiguspäraselt, et hagejatel puudub õigus nõuda 26.08.2022 lepingute tühisuse tuvastamist ja kinnistusraamatus kannete kustutamiseks nõusoleku andmist, sest hagejad ei ole kostja I ja kostja II vahel sõlmitud võlaõiguslike ega asjaõiguslike tehingute pooleks ning korteriomandite nr 19 ja 20 koormamine ei mõjuta hagejate omandiõigust või mõnda muud hagejate asjaõigust. Kolleegium nõustub

§ 654lg 6 järgi (koosmõjus §-ga 659) maakohtu määruse põhjendustega ega korda neid.

Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

1. Hagejad on määruskaebuses tuginenud valdavalt samadele asjaoludele ja põhjendustele, mida hagejad esitasid juba maakohtu menetluses. Hagejate väiteid hagi perspektiivikuse osas on hinnanud nii ringkonnakohus 23.11.2023 määruses kui ka maakohus vaidlustatud määruses. Hagejad leiavad, et neil on õigus hageda 26.08.2022 lepingute tühisuse tuvastamist, kuna need mõjutavad hagejate õigusi ja kohustusi, nimelt hagejate omandiõigust. Hagejate märgitud asjaoludel omasid nad varem kaasomanikena osa Tina 3/2 elamu pööningust, millest on moodustatud korteriomandid nr 19 ja 20 ning kuigi hagejad ei ole tänaseks enam korteriomandite nr 19 ja 20 kaasomanikeks, ei võinud kostja I neid võõrandada vastuolus korteriomanikega kokkulepitud tingimustega. Hagejatele põhjustavad 26.08.2022 lepingud negatiivset mõju seetõttu, et Tina 3/1 elamu kaasomandi osa jääb rekonstrueerimata. Hagejate esile toodud asjaoludel ei ole ringkonnakohutu arvates võimalik jõuda seisukohale, et hagejatel võiks olla senises kohtupraktikas nimetatud üldpõhimõttest erinevalt õigus nõuda selliste lepingute tühisuse tuvastamist, mille pooleks nad ise ei ole (RKTKo 10.02.2021, 2-199679, p 13; 13.02.2008, 3-2-1-140-07, p 13; 23.09.2005, 3-2-1-80-05, p 23). Ringkonnakohus jääb 23.11.2023 määruses väljendatud seisukoha juurde, et 26.08.2022 korteriomandite nr 19 ja 20 võlaõigusliku müügilepingu ja ehituskohustuse täitmise ning võlaõigusliku tagatiskokkuleppe sõlmisid kostja I ja kostja II, mistõttu saavad nende lepingute tühisuse tuvastamist nõuda kostja I ja II. Vaidlusalused võlaõiguslikud lepingud ei tekita, muuda ega 8 2-23-1640 lõpeta hagejate tsiviilõigusi ja -kohustusi. Nimetatut ei väära ka hagejate väide, et Tina 3/1 elamu rekonstrueerimata jätmisel võivad hagejate korteriomandid Tina 3/1 elamus muutuda kasutuskõlbmatuks ja hävineda. Isegi kui hagejate väide vastab tõele, ei mõjuta eraldivõetuna asjaolu, kas ja kellele kohustub kostja I korteriomandid nr 19 ja 20 võõrandatama, hagejate omandi säilimist. See, kas kaudselt võiks ehituskohustuse täitmise kokkuleppe tulemusel hagejate omand hävida, ei tekita, muuda ega lõpeta siiski hagejatele tsiviilõigusi ega kohustusi nimetatud lepingu kontekstis, mille pooleks nad ei ole. Võlaõiguslikust lepingust tekivad õigused ja kohustused vaid selle võlasuhte osalistele (vt nt RKTKo 20.11.2003, 3-2-1128-03, p 10). Riigikohus on leidnud ka, et isegi olukorras, kus leping on sõlmitud kolmanda isiku kasuks, ei saa ta käsutada lepingupoolte positsiooni ega hageda sellise lepingu tühisust (RKTKo 13.02.2008, 3-2-1-140-07, p 13). Praegusel juhul ei ole üheski 26.08.2022 lepingus sisalduvas võlaõiguslikus kokkuleppes reguleeritud hagejate õigusi ega kohustusi ning seetõttu ei saa hagejad tugineda lepingu tühisusele ega seda tühistada.
2. Seoses asjaõiguslepingute tühisusele tuginemisega on Riigikohus leidnud, et asjaõiguslepingu pooleks mitteolev isik saab esitada asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamise hagi juhul, kui asjaõigusleping mõjutab tema asjaõiguslikku positsiooni, st mõnd asjaõigust, üldjuhul omandiõigust, või kui hagi esitamise õigus tuleneb otse seadusest. Ainuüksi võlaõigusliku positsiooni kahjustamine ei ole tuvastushagi esitamiseks piisav (vt RKTKo 16.06.2021, 2-17-9822, p 14 ja 13.02.2008, 3-2-1-140-07, p 14). Hagejate esitatud asjaolude kohaselt on 26.08.2022 lepinguga koormatud hüpoteekidega ja eelmärked seatud korteriomanditele nr 19 ja 20, mille omanik on veel kostja I, kuna asja materjalidest nähtuvalt ei ole kostjad sõlminud kinnisasja omandi üleandmise asjaõiguslepingut ega ole tehtud vastavat kannet kinnistusraamatusse (AÕS § 641). Asjaolust, et hagejad on korteriühistu liikmed ning vaidlusalused korteriomandid kuuluvad korteriühistule, ei tekita hagejatele omandiõigust ega muud asjaõigust kostjale I kuuluvate asjade suhtes. Praegusel juhul ei ole kostjate vahel sõlmitud lepinguga mõjutatud hagejate asjaõiguslikke positsioone. Hagejatel on sõltumata kostjate vahel sõlmitud kokkulepetest täielik õigus neile kuuluvate korteriomandite üle. Kuivõrd käesoleva vaidluse esemeks on 26.08.2022 leping ning sellest tulenevad kokkulepped, siis on maakohus õigesti hagejate väidetavat omandiõiguse riivet hinnanud 26.08.2022 lepingule tuginedes. Hagejate väidetav omandiõiguse rikkumine mingil muul ajahetkel tuginedes kostja I teistele etteheidetavatele tegevustele ei õigustaks käesoleval juhul tuvastushagi esitamist. Hagejate omandiõiguse kui asjaõigusliku positsiooni mõjutamisena ei ole käsitatav see, et 26.08.2022 lepingu täitmise tulemusena võib jääda renoveerimata Tina 3/1 elamu, kus asuvad hagejate korterid.
3. Kuna hagejatel ei ole õigust nõuda 26.08.2022 lepingus sisalduvate tehingute tühisuse tuvastamist ega neid tehinguid tühistada, ei ole hagejatel õiguslikku alust nõuda ka 26.08.2022 lepingus sisalduvate asjaõiguslepingute alusel kinnistusraamatusse kantud eelmärgete ja hüpoteekide kustutamist.
4. Ringkonnakohus on 23.11.2023 hagi tagamise määruskaebuse lahendamise määruses põhjalikult selgitanud võimalikke õiguskaitsevahendeid, mida hagejad tuvastushagi asemel saavad kasutada, s.o eelkõige kahju hüvitamise nõue kostja I vastu ja 22.08.2022 üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamine või kehtetuks tunnistamine. Hagejad oma väidetavalt rikutud õiguste kaitseks esitanud sooritushagid tsiviilasjades 2-22-13677 ja 2-2216113, mis on kohasteks õiguskaitsevahenditeks hageja ja kostja I vahel tekkinud vaidluse lahendamiseks.
5. Eeltoodust tulenevalt nõustub kolleegium maakohtuga, et hagejate esitatud hagi tuli jätta läbi vaatamata. 9 2-23-1640
6. Hagejad on palunud juhul, kui ringkonnakohus jätab vaidlustatud määruse hagi läbivaatamata jätmise osas muutmata, jaotada menetluskulud maakohtust erinevalt. Hagejate arvates peaksid menetluskulud jääma

§ 162

lg 4 alusel poolte endi kanda, kuna kostjate menetluskulude hagejate kanda jätmine oleks äärmiselt ebaõiglane arvestades kostjate teadlikku ja tahtlikku hagejate õigusi rikkuvat käitumist müügilepingu ettevalmistamisel ja selle sõlmimisel ning endile (aga ka hagejatele) menetluskulude tekitamist läbi asjakohatute ja/või valeväidete esitamise kohtumenetluses. Ringkonnakohtu arvates ei ole alust muuta maakohtu menetluskulude jaotust. Hagejad valisid enda õiguste kaitseks vale õiguskatisevahendi ning esitasid kohtusse perspektiivitu hagi. Sellises olukorras ei saa pidada hagejate suhtes äärmiselt ebaõiglaseks kostjate menetluskulude kandmist, kuivõrd kostjad ei saanud mõjutada seda, kas hagejad nende vastu hagi esitavad. Kuivõrd hagi jäi läbi vaatamata, ei saa kohus sisuliselt analüüsida, kas kostjad käitusid müügilepingu sõlmimisel pahatahtlikult ja esitasid menetluses asjakohatuid- või valeväiteid. Kostjate menetluskulude vajalikkust ja põhjendatust hindab kohus menetluskulude kindlaksmääramisel. 20. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb määruskaebemenetluses menetluskulud jätta

§ 171lg 1 alusel solidaarselt hagejate kanda.

kantud 21. Kuna maakohus vaidlustatud määruses menetluskulusid kindlaks ei määranud, ei tee seda

§ 174lg 4 teise lause järgi ka ringkonnakohus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab vastavalt

§ 177

lg-le 2 kindlaks asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest. 22. Määruse peale võib esitada määruskaebuse (

§ 427

). Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (

§ 178lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt) 10