Obsah (8)

§ 189§ 116§ 118§ 188§ 111§ 94§ 1028§ 114

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Triin Uusen-Nacke, Margit Jäätma, Andra Pärsimägi Otsuse tegemise koht ja aeg Tartu, 31. oktoober 2024 Tsiviilasja number 2-22

§ 189lg 1 alusel välja andma kasu.

Kinnistute puhul saab kasutuseeliste arvestamisel lähtuda eeldatavast üürihinnast. Alates

1. septembrist 2014, mil kostja sai valduse, kuni
2. novembrini 2022 on kasutuseeliste summa 50 010 eurot, mis suureneb kuni valduse vabastamiseni. Hagejal tuleb kostjale maksta summa, mis on tasutud lepingust taganemiseni. Pärast lepingust taganemist tasutu ei ole seotud tagasitäitmisega.
3. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kostja ei ole lepinguga võetud kohustusi oluliselt rikkunud. Lepingust taganemine ei ole proportsionaalne. Kostja on
4. a juuni seisuga tasunud hagejale 59 028 eurot, s.o 2/3 kinnistu ostuhinnast. Kostja võlgnevus oli
5. märtsi 2022 seisuga lepingu mahtu arvestades ebaoluline. Kuna võlausaldaja aktsepteeris oma käitumisega kostja poolt ebaregulaarsete maksete tegemist, muutus see pooltevahelises suhtes tavapäraseks. Pooltevahelises praktikas ei käsitletud seda lepingu olulise rikkumisena. Kostja täitis lepingut vastavalt pooltevahelisele praktikale ega viivitanud osamaksete tasumisega tavapärasest enam. Seisuga
6. aprill 2021 oli kostja hagejale võlgu 7872 eurot, kuid ühtegi pretensiooni ei esitatud. Perioodil
7. aprill 2021 -
8. veebruar 2022 kasvas kostja võlgnevus üksnes 1022 euro võrra. Kui võlgnevus ning heitlikud tagasimaksed olnuks hagejale probleemiks, siis oleks hageja lepingu üles öelnud enne
9. aprilli
10. Kostja asutajaks on Triin Pisuke-Roos, kes oli ühingu asutamise hetkel abielus Andro Roosiga. Andro Roos juhtis kostjat faktiliselt. Pärast Triin Pisuke-Roosi ja Andro Roosi kooselu lõppemist jäid kostja raamatupidamise dokumendid Andro Roosi valdusse. Andro Roos on hageja juhatuse liige. Kostja selgitas hagejale korduvalt, et
11. a kevadel vahetus kostja osanik ja juhatus. Hageja ei andnud kostjale teavet viimase poolt hagejale tehtud maksete aja ja suuruste kohta. Hageja eesmärgiks on kaudselt kätte maksta kostja endisele omanikule ja juhatajale ning Triin Pisuke-Roosi välja tõstmine Lauliku tn 10 eramust. Kostja vaidles vastu kasutuseelise nõudele. Hageja esitatud arvamus üürihinna kohta ei vasta eksperthinnangu vormis koostatavale hindamisaruandele esitatud nõuetele. Hageja nõude suurus on tõendamata. Kostja taotles, et hagiavalduse rahuldamisel kohustaks kohus kostjat tagastama hagejale kinnistu otsese valduse ning andma nõusoleku eelmärke kustutamiseks alles pärast seda kui hageja on kostjale tagastanud lepingu alusel saadu koos seadusjärgse intressiga summas 84 919 eurot 81 senti (
12. novembri 2022 seisuga). MAAKOHTU LAHEND
13. Maakohus rahuldas
14. juuni
15. a otsusega hagi osaliselt. Maakohtu otsusega kohustati kostjat andma nõusolek registriosa nr 731904 III jakku Tulbimaja OÜ kasuks kantud eelmärke kustutamiseks ning asendati nõusolek kohtulahendiga. Kostjat kohustati andma hagejale Elvas, Lauliku tn 10 asuva kinnistu (registriosa nr 731904) valdus üle pärast seda, kui hageja on tasunud kostjale 1802 eurot 65 senti. Kostjalt mõisteti hageja kasuks välja kinnistu kasutamise hüvitis 620 eurot kuus alates
16. juulist
17. Hageja taotlus viivise väljamõistmiseks jäeti rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda. Pooled vaidlevad, kas hageja taganes müügilepingust kehtivalt ning kas ja millistel tingimustel on kostjal kohustus anda nõusolek kinnistusraamatust eelmärke kustutamiseks ja valduse üle andmiseks. Lisaks esitas hageja kasutuseeliste saamise nõude. Kostja esitas tagasitäitmise vastuväite. 3 Hagejal on õigus nõuda kostjalt eelmärke kustutamist, kui kostja õigus nõuda asjaõiguslepingu sõlmimist on lõppenud (AÕS § 63 lg 8). Kostja õigus on lõppenud, kui hageja on kehtivalt müügilepingust taganenud. Hagejal oli õigus müügilepingust taganeda. Kostja pidi müügilepingu järgi seisuga
18. veebruar 2022 olema hagejale maksnud kokku 55 631 eurot (ostuhind 87 000 – ostuhinna jääk 31 369). Võlgnevus 8894 eurot ei ole kostja makstavast summast ebaoluline osa. Kostja ei saa seetõttu esitada vastuväidet

§ 116lg 5 alusel. Kostja varasem maksetega viivitamine ei muuda lepingut. Ts

ÜS § 2 lg 2 sätestab, et tava tekib käitumisviisi pikemaajalisest rakendamisest, kui käibes osalevad isikud peavad seda õiguslikult siduvaks. Kuna hageja taganes lepingust, on selge, et hageja ei pidanud maksetega viivitamist lepingut muutvaks tegevuseks.

§ 118lg-t 1 ega 2 ei saa käesolevas asjas kohaldada.

Kuna võlgnevus suurenes enne taganemise avaldust pidevalt, sai hageja võlgnevusele viidata. Võlgnevust tuleb lugeda jätkuvaks lepingu rikkumiseks. Hageja andis kostjale tasumiseks tähtaja

1. märts 2022 ning teatas taganemisest
2. märtsil
3. Seega taganes hageja lepingust mõistliku aja jooksul. Kostja ei saa lepingu täitmisest keelduda ning kostjal ei saa tekkida soodustatud olukorda ainult seetõttu, et juhatus või osanik vahetus. Lepingute täitmine peab toimuma juriidilise isiku huvides ning võimalikke võlausaldajaid kahjustamata. Juriidilisele isikule ei saa ette heita, et õiguskaitsevahendite kohaldamine oleks kättemaks. Maakohus jättis kostja ja hageja juhatuse liikmete vaheliste suhetega seotud seisukohad ning vastuväited seetõttu kõrvale. Kuna kostja ei saa tulenevalt

§ 188

lg 2 esimesest lausest enam hagejalt nõuda Lauliku 10 kinnistu omandiõiguse üleandmist, tuleb AÕS § 63 lg 8 alusel hageja nõue eelmärke kustutamiseks rahuldada ja kostja nõusolek KRS § 34 1 lg 8 ja TsÜS § 68 lg 5 alusel kohtuotsusega asendada. Kostjal ei ole

§ 111lg-le 1 tuginedes õigust keelduda eelmärgete kustutamiseks nõusoleku andmisest.

Seega ei seo kohus eelmärke kustutamist müügilepingu alusel tasutud raha tagastamisega. Kuna hageja on müügilepingust taganenud, on lõppenud kostja müügilepingust tulenev õigus kinnistut vallata. Kostjal on kohustus anda kinnistu valdus üle hagejale. Hagejal on kohustus tagastada kostjale lepingu alusel saadud raha. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt. Tagastatavalt rahalt tuleb tasuda intressi

§ 94lõikes 1 sätestatud suuruses alates iga lepingujärgse summa tasumisest kuni 5.

maini

1. Pärast seda tekib hagejal kohustus tasuda viivist. Hageja esitas kasutuseelise hüvitise suuruse tõendamiseks hindamisakti, mille on koostanud kutseregistrisse kantud hindajad. Kostja omapoolset tõendit üürihindade kohta ei esitanud. Kostjal tuli kinnistu valdus tagastada mõistliku aja jooksul. Mõistlik aeg valduse tagastamiseks oleks olnud aeg, kui kostja esitas nõude lepingu alusel saadud summa tagastamiseks, s.o
2. mai
3. Alates valduse saamisest
4. septembril 2014 kuni
5. maini 2022 oli kostjal kohustus

§ 189lg 2 p 1 alusel tasuda kasutuseelist (üüri) kokku summas 46 440 eurot.

Kuna lepingu tagasitäitmisel oli kostja tasutud 55 732 euro 5 sendi tagastamise nõue suurem kui hageja 46 440 euro suurune kasutuseelise nõue, oli kostjal õigus

§ 111

alusel keelduda omapoolse kohustuse täitmisest, kuid see ei toonud kostjale kaasa õigust kasutada kinnistut tasuta. Poolte nõuded seisuga

1. mai 2022 tuleb tasaarvestada ning selle tagajärjel on hageja kohustatud kostjale tagastama 9292 eurot 5 senti. Arvestades, et hageja 9292 euro 5 sendi suurune võlgnevus kostjale on vähenenud alates
2. maist 2022 4 üürimaksete võrra 620 eurot kuus ning on suurenenud igal kuul viivise võrra, on otsuse kuulutamise aja seisuga hageja kohustatud kostjale tagastama 1802 eurot 65 senti. Kuivõrd hagejal tuleb kostjale hüvitada võlgnevus 1802 eurot 65 senti, on kostjal õigus keelduda

§ 111alusel kinnistu valduse üleandmisest. Kohus arvestas kostja vastuväidet otsuse täitmise korra kindlaks määramisel Ts

MS § 445 alusel. Kuna pooltel on võimalik kostja üürikohustus tasaarvestada hageja poolt tasutavate summadega, ei pidanud kohus võimalikuks etteulatuva viivise väljamõistmist tulevikus tekkivalt üürikohustuselt. Kostjal ei ole õigust nõuda pärast lepingu lõpetamist tehtud maksete tagastamist

§ 189alusel, kuna maksed ei ole tehtud enam lepingu täitmiseks.

Kostjal on õigus nõuda nende summade tagastamist

§ 1028lg 1 alusel.

Alates

1. märtsist 2022 on kostja hagejale tasunud kokku 3250 eurot. Kuna kostja ei esitanud selles osas vastuhagi, ei mõistnud kohus kostja kasuks nimetatud summat välja. MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
2. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuses tühistada ja jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Kostja ei nõustu, et võlgnevus, mis moodustab kohustusest 16%, on niivõrd oluline, et välistab kostja tuginemise

§ 116lg-le 5.

16% mahus kohustuse täitmisega viivitamise olukorras on otstarbekas ja mõistlik eeldada, et rakendamisele kuuluvad leebemad õiguskaitsevahendid. Kohus ei analüüsinud poolte praktikat lepingu täitmisel. Enamus võlgnevusest tekkis kostjal oluliselt enne seda kui hageja lepingust taganes. Perioodil

1. juuni 2017 -
2. juuni 2020 tasus kostja hagejale osamakseid 34 800 euro asemel 24 006 eurot.
3. aprillist 2021 -
4. veebruarini 2022 kasvas kostja võlgnevus üksnes 1022 euro võrra. Hageja olukord lepingu täitmise osas oli soodne, sest lepingu esemeks oleva eramu omandi kostjale üleandmise kohustus tekkis hagejal alles pärast seda kui kostja on omapoolsed lepingulised kohustused täitnud. Lepingust taganemise eesmärgiks oli kostja kui äriühingu kaudu kostja endise ja uue omaniku kahjustamine. Kohus ei analüüsinud, et pooled võisid kaudsete tahteavaldustega sõlmida kokkuleppe, et lepingu täitmisel ei ole niivõrd oluline igakuiste osamaksete punktuaalne tasumine, vaid see, et lepingulised kohustused oleksid täidetud lepingus kokku lepitud lõpptähtajaks. Hageja teatas kostjale lepingust taganemisest ette seitse kalendripäeva. Lepingu täitmine toimus kostja poolt vastavalt võimalustele seniks kuni hageja ette hoiatamata teisiti otsustas. Selline teguviis on vastuolus lepingulistes suhetes teise lepingupoole huvidega arvestamise põhimõttega. Kohus tugines otsuse tegemisel kasutuseelise summa väljaselgitamisel hageja esitatud hindamisaktile. Kostja ei nõustu, et tegemist on usaldusväärse tõendiga. Kohus ei saanud otsuse tegemisel tugineda tõendile, mille osas esitatud eksperthinnangu kohaselt ei vasta hindamisakt kehtestatud reeglitele ega ole kontrollitav. Eksperdi väiteid hageja ümber ei lükanud. Kohus oleks pidanud oluliste puuduste tõttu jätma hindamisakti tõendina vastu võtmata või sellele otsuse tegemisel mitte tuginema.
5. Hageja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Kostja ei vaielnud vastu võlgnevusele või selle arvestusele. Kostja vabandas ennast algselt sellega, et ta ei ole näinud maksegraafikut, ehkki maksegraafik oli lepitud kokku
6. septembri 2014 notariaalses müügilepingus ja selle järgi oli kostja ka aastaid lepingut täitnud. Kostja võttis positsiooni, et ta ei maksa võlgnevust hageja soovitud tähtajaks, vaid 5 maksab võlgnevuse lõplikul maksetähtajal
7. aastal. Seega anti kostjale võimalus võlgnevus tasuda ja vältida nõnda lepingust taganemist, kuid kostja ei soovinud seda õigust kasutada. Hageja ei nõustu, et 8894 eurot ja viivised on ebaoluline osa lepingust arvestades juba tasutud summat. 8894 eurot vastab 1-aastasele lepingus kokkulepitud osamaksete summale, moodustab 16% kokku maksmisele kuuluvast summast ja on sellisena märkimisväärne võlgnevus. Kostja ei saa esitada vastuväidet

§ 116lg 5 alusel.

Hageja lepingust taganemata jätmine juba esimeste võlgnevuste ilmnedes ei tekita praktikat, mille kohaselt ei saagi hageja enam lepingust taganeda. Hageja ei ole aktsepteerinud lepingu rikkumist ja on võlgnevust korduvalt kostjale meelde tuletanud. Hageja esitas maakohtu menetluses tõendina Grete Laanmetsa ja Joonas Rootsu koostatud hindamisakti Lauliku 10 võimalike üürihindade kohta perioodil 2014 -

1. Mõlemad hindajad on kantud kutseregistrisse, lisaks on Grete Laanmets kantud riiklikult tunnustatud ekspertide nimekirja. Seega on tegemist asjatundjatega ning kohus saab nende nimetatud üürihindadest lähtuda. Kostja esitas asjatundja Riho Lubi arvamuse, mille kohaselt hageja esitatud hindamisaruanne ei vasta Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 standardite kohaselt eksperthinnangu vormis koostatavale hindamisaruandele esitatud nõuetele. Kohus selgitas kostjale, et käsitleb hageja esitatud dokumentaalset tõendit asjatundjate arvamusena ning see ei pea vastama eksperthinnangule esitatavatele nõuetele. Kui kostja soovib tõendada, et hageja esitatud asjatundjate arvamuses nimetatud hinnad on teistsugused, tuleb tal esitada sellekohane tõend. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
2. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohus määrab kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse ja mõistab kulud kostjalt välja.
3. Ringkonnakohus ei tuvastanud maakohtu poolt menetlusõiguse normide olulist rikkumist ega materiaalõiguse normide ebaõiget kohaldamist. Nõustudes maakohtu otsusega, ei pea ringkonnakohus TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks maakohtu otsuse põhjendusi korrata. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et lepingust taganemiseks olid täidetud nii formaalsed kui materiaalsed eeldused. Kostja oli lepingut rikkunud ja ei kõrvaldanud rikkumist täiendavalt antud tähtaja jooksul (

§ 116

lg 2 p 5), hageja tegi mõistliku aja jooksul pärast täiendava tähtaja andmist selge tahteavalduse, et loeb lepingu taganemise tõttu lõppenuks.

1. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist. 8.
2. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et praeguses asjas on võlgnevuse suurus asjaolu, mis välistab taganemise

§ 116lg 5 järgi.

Pooltel puudub vaidlus, et kostja oli täiendava tähtaja andmise ajaks jätnud tasumata igakuised osamaksed 8894 eurot, arvestades kuumakse suurust 725 eurot, oli kostja võlgnevuses ühe aasta maksetega. Tegemist ei ole rikkumisega, mis moodustas kostja lepingulisest kohustusest ebaolulise osa. Kostja väide, et pooltel oli väljakujunenud praktika, st kostja täitiski lepingut heitlikult ja hageja aktsepteeris seda, ei ole tõendatud. Tõendamata on ka kostja väide, et pooled võisid kaudsete tahteavaldustega sõlmida kokkuleppe (lepingu muudatuse), et oluline on vaid 6 lõpptähtajaks kogu summa tasumine, mitte aga lepingujärgselt igakuiste maksete tasumine. Hageja vaidles kostja seisukohtadele vastu, lisaks tõendas hageja varasemaid pretensioone

1. aastal kostjale edastatud võlateatistega. Kostja väited selles, et hageja kahjustas lepingust taganemisega teadlikult kostjat, mh tekitas hageja, ja lepingu sõlmimise ajal samaaegselt ka kostja, juhatuse liige A. Roos teadlikult piisava võlgnevuse, et sobival hetkel oleks võimalik lepingust taganeda, ei ole aluseks maakohtu otsuse muutmiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kuna käesoleva vaidluse osalised on juriidilised isikud, siis puudub kostja eeltoodud väidetega arvestamiseks alus. Millised olid erinevate juriidiliste isikute osanike ja/või juhatuse liikmete vahelised isiklikud suhted, võib tähtsust omada, kui vaidluse all oleks küsimus, kas juhatuse liige on juriidilisele isikule kahju tekitanud. Ringkonnakohus möönab, et hageja tegevus oli kummastav, eriti arvestades, et tegemist on hoiu-laenu ühistuga, kellelt võiks eeldada usaldatavust ja oma finantstoimingutes laitmatust. Hageja (tulundusühistu) andis oma juhatuse liikmega seotud isikule sisuliselt tasuta, st intressita laenu, sõlmis võlaõigusliku kinnisasja müügilepingu alla turuhinna ja võimaldas pikka järelmaksu perioodi. Eeltoodu aga ei välista hageja taganemisõigust. 8.
2. Hagi põhjendatuse hindamisel ei oma tähtsust kostja seisukoht, et lepingust taganemisest vaid 7-kalendripäevane etteteatamine on vastuolus lepingulistes suhetes teise lepingupoole huvidega arvestamise põhimõttega. Kui kostja pidas tähtaega ebamõistlikuks, siis oli tal võimalus sellest hagejat teavitada. Seadusest tulenevalt pikeneb ebamõistlik tähtaeg mõistlikuni (

§ 114lg 1).

Asjas ei ole vaidlust, et kostja ei täitnud täiendavaks tähtajaks ega ka pärast seda oma kohustust. Ringkonnakohtu istungil kinnitas kostja esindaja, et kostja ei ole pärast vaidluse algust lepingut täitnud. 8.

1. Ringkonnakohus nõustub kasutuseelise suuruse määramisel maakohtu põhjendustega.
2. veebruaril 2023 teatas maakohus pooltele, et käsitleb hageja esitatud kasutuseeliste suurusele antud hinnangut asjatundjate arvamusena ja kui kostja soovib tõendada, et elamu üürihind oli teistsugune, tuleb kostjal seda tõendada. Maakohus andis pooltele 30-päevase tähtaja seisukohtade ja tõendite esitamiseks (tl 119). Kostja ei esitanud tõendit ega taotlusi kasutuseelise suurusega seoses maakohtule ega ka ringkonnakohtule. Kostja arutluskäik hageja esitatud tõendi osas jääb ebaselgeks. Vaidlust ei ole, et see on asjakohane ja TsMS § 272 lg 1 nõuetele vastav. Kohus teatas, et võtab tõendi vastu, seega pidi kohus tõendit hindama. Kostjal oli võimalus omalt poolt tõend esitada, kuid kostja piirdus vastuväitega, et hageja esitatud tõend on ebausaldusväärne. Kostja, piirdudes vastuväitega, võttis teadliku riski, et kohtud arvestavad ainsa asjas esitatud tõendiga.
3. Maakohus jättis menetluskulud poolte endi kanda. Hageja apellatsioonkaebust ei esitanud. Kostja vaidlustas maakohtu otsuse täies ulatuses, sh palus menetluskulud jätta hageja kanda. Kuna ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse, millega hageja nõue sisuliselt rahuldati, muutmata, siis tuleb ka menetluskulude jaotuse osas jätta maakohtu otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse täielikult rahuldamata ja menetluskulud ringkonnakohtus kostja kanda TsMS § 171 lg 1 järgi. Hageja palub kostjalt välja mõista lepingulise esindaja kulud 1225 eurot. Ringkonnakohtu hinnangul on hageja lepingulise esindaja kulud põhjendatud ja vajalikud (TsMS § 175 lg 1). Hageja esindaja tunnitasu 140 eurot (ilma käibemaksuta) on mõistlik ning esindaja poolt apellatsioonimenetluses hageja esindamisele kulutatud aeg (sh kohtuistung) kokku 8,75 tundi, on põhjendatud. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista menetluskulud 1225 eurot. 7 (allkirjastatud digitaalselt) 8