Obsah (7)

§ 64§ 13§ 5§ 3§ 9§ 641§ 14

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Triin Uusen-Nacke, Anneli Alekand, Andra Pärsimägi Määruse tegemise aeg ja koht 30. jaanuar 2025, Tartu Tsiviilasja number 2-24-19433 Tsiviilasi Re

) 64¹ lg 2 ja

1. septembri
2. a lepingu lisaks nr 2 oleva plaani alusel, kanda registriosa nr XXXXXXXXX esimesse jakku erikasutusõigus elamu keldris paiknevale ruumile nr
3. Lepingu p-s 4.
4. on avaldajad kokku leppinud elamu keldris paikneva ruumi nr 25 erikasutusõiguse avaldajale II üleandmises ning avaldavad soovi muuta registriosade XXXXXXXXX ja XXXXXXXXX esimestesse jagudesse kantud erikasutusõigusi selliselt, et kustutada registriosa nr XXXXXXXXX erikasutusõigus elamu keldris paiknevale ruumile nr XX ning kanda registriossa nr XXXXXXXXX erikasutusõigus elamu keldris paiknevale ruumile nr XX. Registriosa nr XXXXXXXXX ja XXXXXXXXX I jaost nähtub, et
5. septembri 2024 kinnistamisavalduse alusel on
6. oktoobril 2024 tehtud kanne, millega on registriosa III jaos märkusena olnud kasutuskorra kokkulepe kantud sisu muutmata üle eriomandi kokkuleppe osana korteriomandi registriosa esimesse jakku. Kehtiv I jao kanne on: „Kaasomandis oleva asja valdamise ja kasutamise korra kokkulepe korteriomandi eriomandi kokkuleppe osana vastavalt
7. septembri 2013 lepingu punktidele 5.1 kuni 5.6 ning
8. septembri 2013 lepingu lisaks nr 2 olevale plaanile.“
9. Tartu Maakohtu kinnistusosakond määras
10. detsembri 2024 määrusega 1189492024 kinnistamisavalduse esitajatele tähtaja
11. jaanuar 2025 esitada kõigi XXXXX korteriomanike notariaalselt tõestatud erikasutusõiguse kokkulepe ja kinnistamisavaldus vastava kande tegemiseks kõigi nimetatud aadressil asuvate korteriomandite registriosade I jakku. Määruse põhjenduste kohaselt on XXXXX korteriomandite suhtes seni kehtinud kasutuskorra kokkulepe kantud ilma selle kokkuleppe sisu muutmata eriomandi kokkuleppe osana kõigi XXXXX korteriomandite registriosade I jakku

§ 64¹ lg 1 alusel.

Avaldajad paluvad muuta registriosade XXXXXXXXX ja XXXXXXXXX esimestesse jagudesse kantud erikasutusõigusi selliselt, et kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosast number XXXXXXXXX erikasutusõigus elamu keldris paiknevale ruumile nr 25 ning kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa number XXXXXXXXX erikasutusõigus elamu keldris paiknevale ruumile nr 25. Sarnases asjas on Tartu Maakohus 11. novembri 2024 kohtumäärusega tsiviilasjas nr 2-2414557 leidnud, et

§ 64

¹ lg 1 võimaldab nn lihtsustatud korras kanda kasutuskorra kokkuleppe kinnistusraamatu esimesse jakku eriomandi kokkuleppe osana, mitte erikasutusõiguse kokkuleppena. Riigikohtu praktikas on leitud, et kaasomandi kasutuskorra kokkuleppeid ei saa automaatselt võrdsustada erikasutusõiguse kokkulepetega, sest erikasutusõigus on erinevalt kaasomandi kasutuskorraga saadud õigusest võõrandatav ja üleantav õigus ning selliste õiguste saamise kohta kaasomandi kasutuskorra seadmisel tahet ei avaldatud (RKTKm 07.12.2021 nr 2-19-5506 p 17). 2

§ 64

¹ lg 1 alusel tehtud kandest erineva sõnastusega erikasutusõiguse kokkuleppe kandmine kinnistusraamatuse eeldab praegu kehtiva seaduse kohaselt kaasomanike erikasutusõiguse kokkuleppe sõlmimist.

§ 13

sätestatud korteriomanike kokkulepe kuulub eriomandi koosseisu (

§ 5

). Eriomandi kokkuleppe muutmise kohta kehtivad samad nõuded nagu selle sõlmimise kohta. Seega on avaldajatel vajalik esitada korteriomanike sõlmitud erikasutusõiguse kokkulepe (

§ 13

ja § 14), mis vastab notariaalselt tõestatud vormile (

§ 3lg 3, AÕS § 120 lg 1).

Vastava kande tegemist tuleb taotleda kõikide samal kinnistul asuvate korteriomandite registriosadesse. Kande tegemiseks on vajalik kõikide korteriomandite omanike nõusolekud (KRS § 34¹ lg 1 ja lg 2 p 5).

§ 13

lg 2 alusel koosmõjus

§ 9

lg 5 on eriomandi kokkuleppe muudatuse kandmiseks kinnistusraamatusse vajalik asjassepuutuva piiratud asjaõiguse omaja kui kinnistusraamatuseaduse tähenduses puudutatud isiku nõusolek. AVALDAJATE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

1. Avaldajad esitasid
2. detsembril 2024 kinnistusosakonna
3. detsembri 2024 määruse peale määruskaebuse. Avaldajad paluvad rahuldada määruskaebus ning avaldajate
4. novembril
5. a sõlmitud müügilepingu p-s 4 nimetatud kinnistamisavaldused. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt ei ole avaldajate
6. novembril 2024 sõlmitud lepinguga taotletud õigusmuudatuse tegemiseks vajalik kõigi korteriomandite omanike uue notariaalselt tõestatud kokkuleppe sõlmimine ja kinnistamisavalduse esitamine.

§ 641kehtestamise üheks põhieesmärgiks oli lõpetada ebaõiglane olukord, kus enne 1.

jaanuari

1. a sõlmitud kasutuskorra kokkulepete alusel kasutatavaid keldriruume ja parkimiskohti ei saa eraldi võõrandada, kuid alates
2. jaanuarist
3. a sõlmitud kokkulepete järgseid saab. Arvestades asjaolu, et kortermajades on üldjuhul palju omanikke ja selliste uute notariaalselt tõestatavate kokkulepete sõlmimine on väga keeruline ja kulukas, leiti lahendus, et varasematele kasutuskorra kokkulepetele antakse erikasutusõiguse tähendus.

§ 641

ei näe ette erisusi, et erikasutusõiguste tekitamiseks tuleks sõlmida korteriomandite omanike uus notariaalselt tõestatud kokkulepe. Eriomandi kokkuleppe kande tegemiseks piisab kas ühe korteriomaniku või korteriühistu avaldusest (

§ 64

1 lg 5), puudutatud isikute nõusolekust eriomandi kokkuleppe kohta kande tegemiseks (

§ 641lg 4) (mis olid 20.

septembril 2024 korteriühistu esitatud avalduses olemas) ja eriomandi kokkuleppe kande tegemisest (kanne tehti

1. oktoobril
2. a). Edasi tõlgendatakse eriomandi kokkulepet juba vastavalt kande sisule ning seejuures loetakse see kooskõlas

§ 641

lg-ga 2 seaduse alusel erikasutusõiguse kokkuleppeks osas, milles see vastab

§ 14lg-s 1 sätestatud tingimusele.

Kuna müügilepingule on ette nähtud notariaalselt tõestatud vorm, hindab notar lepingut tõestades, kas ruum vastab erikasutusõiguse eseme tunnustele. Viide RKTK 7. detsembri 2021.a kohtumäärusele nr 2-19-5506 tuleb jätta tähelepanuta, sest nimetatud kohtumääruse tegemise ajal kehtinud

-i alusel ei olnud võimalik kaasomandi kasutuskorra kokkuleppeid võrdsustada erikasutusõiguse kokkulepetega, kuid kehtiva

§ 641lg-ga 2 on see võimalus loodud.

Antud juhul on täidetud eeldused kasutuskorra kokkuleppe lugemiseks erikasutusõiguseks: 

1. septembril
2. a on sõlmitud korteriomanike notariaalselt tõestatud kokkulepe keldris paikneva ruumi 25 ainukasutamiseks korteri nr 10 omaniku poolt;  nimetatud ruum on olemuselt vastavuses erikasutusõiguse eseme määratlusega;  kasutuskorra kokkulepe on kantud eriomandi kokkuleppena kinnistusraamtusse, millega ruum nr 25 loetakse seaduse alusel erikasutusõiguse esemeks. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT 3
3. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb rahuldada. Ringkonnakohus tühistab Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi
4. detsembri 2024 määruse nr 1189492024 ning saadab kinnistamisavalduse kinnistusosakonnale kannete tegemise otsustamiseks.
5. Ringkonnakohtu hinnangul määras kinnistusosakonna kohtunikuabi kinnistamisavalduste esitajatele tähtaja kandetaotluste puuduste kõrvaldamiseks. ebaõigesti Kandetaotluste kohaselt soovis avaldaja I esimese kandega registriosa nr XXXXXXXXX esimesse jakku erikasutusõiguse kandmist elamu keldris paiknevale ruumile nr XX. Kande tegemise alustena tugineti registriosa nr XXXXXXXXX esimesse jakku eriomandi kokkuleppe osana kantud
6. septembril
7. a sõlmitud kaasomandis oleva asja valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe punktile 5.1.4,

§ 641lõikele 2 ja 11.

septembri 2013. a lepingu lisaks nr 2 olevale plaanile. Seejärel soovisid avaldajad teise kandega muuta registriosade nr XXXXXXXXX ja nr XXXXXXXXX esimestesse jagudesse kantud erikasutusõigusi selliselt, et kustutada registriosa nr XXXXXXXXX erikasutusõigus elamu keldris paiknevale ruumile nr XX ning kanda erikasutusõigus elamu keldris paiknevale ruumile nr XX registriossa nr XXXXXXXXX. 6.

§ 64

¹ lg-st 1 tuleneb, et kehtivat kasutuskorra märkust on võimalik kanda eriomandi kokkuleppe osana kõikide korteriomandite registriosade esimesse jakku ilma selle kokkuleppe sisu muutmata. Pärast

§ 64

1 lg-s 1 nimetatud kannete tegemist loetakse kasutuskorra kokkulepe

§ 641

lg 2 alusel erikasutusõiguse kokkuleppeks osas, milles see vastab

§ 14lõikes 1 sätestatud tingimusele.

Kinnistusraamatust nähtub, et XXXXX kõigi korteriomandite registriosa esimesse jakku on tehtud kanne „Kaasomandis oleva asja valdamise ja kasutamise korra kokkulepe korteriomandi eriomandi kokkuleppe osana vastavalt 11.09.2013 lepingu punktidele 5.1 kuni 5.6 ning 11.09.2013 lepingu lisaks nr 2 olevale plaanile.“ Seega on kasutuskorra kokkuleppe kantud kinnistusraamatu esimesse jakku eriomandi kokkuleppe osana.

1. Avaldajad on seisukohal, et
2. novembril 2024 sõlmitud lepinguga taotletud õigusmuudatuse tegemiseks ei ole vajalik kõigi korteriomandite omanike uue notariaalselt tõestatud kokkuleppe sõlmimine ja kinnistamisavalduse esitamine. Eriomandi kokkulepe loetakse seaduse alusel (

§ 641

lg 2) erikasutusõiguse kokkuleppeks osas, milles see vastab

§ 14lõikes 1 sätestatud tingimusele.

Notar hindab lepingut tõestades, kas ruum vastab erikasutusõiguse eseme tunnustele. Antud juhul on tegemist keldriruumiga, mis ei ole seotud konkreetse korteriomandiga ja seega sobib erikasutusõiguse esemeks. Ringkonnakohus nõustub avaldajatega, et tähelepanuta tuleb jätta viide RKTK 7. detsembri 2021 määrusele nr 2-19-5506, sest määrus tehti enne

§ 64

1 regulatsiooni jõustumist.

§ 641

seletuskirjast nähtub, et muudatusettepaneku tulemusena on lihtsustatud korras võimalik kolmandasse jakku kantud kasutuskorra kokkulepe kanda esimesse jakku eriomandi kokkuleppe osana, seega kohalduvad edaspidi sellisele kokkuleppele eriomandi kokkulepet ja erikasutusõigusi reguleerivad

-i sätted (

§-d 13 ja 14). Säte kohaldub nii enne

-i jõustumist (1. jaanuar 2018) sõlmitud kasutukorra kokkulepetele kui ka pärast seda sõlmitud kasutuskorra kokkulepetele. Ringkonnakohtu hinnangul saab varem sõlmitud kasutuskorra kokkulepet, mis on kantud

§ 641

lg 1 alusel registriosa esimesse jakku pidada erikasutusõiguse kokkuleppeks

§ 14mõttes, kui see ei ole vastuolus selle kaasomandi eseme osa otstarbega.

Ringkonnakohus nõustub avaldajatega, et seda, kas kaasomandi osa vastab erikasutusõiguse eseme tunnustele, saab hinnata lepingut tõestades notar ning hiljem kannet tehes kontrollida kinnistusosakond. 4 Ringkonnakohus ei nõustu kohtunikuabiga, et käesolevas asjas on kohane viide Tartu Maakohtu tsiviilasjas nr 2-24-14557 tehtud määrusele, milles maakohus mh selgitas, et

§ 64

¹ lg 1 alusel tehtud kandest erineva sõnastusega erikasutusõiguse kokkuleppe kandmine kinnistusraamatuse eeldab praegu kehtiva seaduse kohaselt kaasomanike erikasutusõiguse kokkuleppe sõlmimist.

§ 641

lg 1 kohaselt saab kasutuskorra kokkuleppe kanda kõikide korteriomandite registriosade kolmandast jaost kõikide korteriomandite registriosade esimesse jakku, muutmata selle kokkuleppe sisu. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa seejuures kokkuleppe sisu samastada kokkuleppe sõnastuse ja kinnistusraamatu kande sisuga. Kokkuleppe sisu muutmise keelu all tuleb mõista seda, et muutuda ei tohi varasemalt kokkulepitud kasutuskorra olemus, st kasutuskorra kokkuleppe ese ja kasutamise tingimused. Samuti ei ole asjakohane kohtunikuabi viide Riigikohtu 7. aprilli 2021 kohtumääruse nr 2-1815391 p-le 13. Viidatud määruse punkt puudutas mingi õiguse teiste korteriomanike arvel ühe korteriomandi omanikule üleandmist korteriomanike kokkuleppega. Temale kuuluva erikasutusõiguse võib korteriomanik anda üle teisele korteriomanikule ilma ülejäänud korteriomanike nõusolekuta (

§ 14lg 3).

Sellist kokkulepet ei tule kajastada kõikide korteriomandite registriosades. Lugedes kasutuskorra kokkuleppe

§ 641

lg 2 alusel erikasutusõiguse kokkuleppeks saab varasem kasutuskorra kokkulepe endale seaduse alusel erikasutusõiguse olemuse, sh võib korteriomanik ilma ülejäänud korteriomanike nõusolekuta talle kuuluva erikasutusõiguse anda üle teisele korteriomanikule (

§ 14

lg 2) ja erikasutusõiguse teostamise anda üle kolmandale isikule (

§ 14lg 3). 8. Määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud jäävad avaldajate kanda (Ts

MS § 172 lg 2). Menetluses osalesid üksnes avaldajad. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

1. Avaldajatel on õigus taotleda TsMS § 150 lg 1 p 5 alusel määruskaebuselt tasutud riigilõivu tagastamist.
2. Kuna ringkonnakohus saadab tsiviilasja maakohtu kinnistusosakonnale tagasi uueks lahendamiseks, siis ei ole ringkonnakohus teinud menetlust lõpetavat lahendit. Seega ei anna TsMS § 696 lg 3 määruskaebuse esitamise õigust. Kaebeõigus ei tulene ka TsMS §-st
3. Eeltoodust tulenevalt ei saa käesoleva määruse peale määruskaebust esitada. /allkirjastatud digitaalselt/ 5