KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Kohtukoosseis Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht Haldusasja number Haldusasi Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus ringkonnakohtus Asja läbivaatami

) § 39 lg 5 sätestab, et sundvalduse seadmise eest tuleb maksta kinnisasja omanikule sundvalduse tasu, kui ei lepita kokku teisiti. Sundvalduse tasu määratakse

§ 12

lg-s 2 sätestatud korras, mille kohaselt tellitakse vajaduse korral väärtuse määramiseks hindamine kutsetunnistusega hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane kehtiv 7. taseme vara hindaja kutse, või selgitab väärtuse välja Maa-amet maakatastriseaduse (MaaKatS) § 9 lg 2 1 alusel peetavas tehingute andmebaasis sisalduvate tehinguandmete ja turuanalüüsi alusel.

eelnõu seletuskirjas on § 12 lg 2 kohta märgitud, et tasu peab üldjuhul tuginema turupõhisel tasul, mis määratakse kutselise hindaja poolt koostatavas hindamisaruandes. Hindamisaruande koostamisel lähtub kutseline hindaja hindamise heast tavast ja vara hindamise standarditest. Avalikes huvides kinnisasja omandamise, sealhulgas sundvõõrandamise aluseks oleva hüvitusväärtuse määramisel tuleb hindajal juhinduda vara hindamise standardi EVS 875-12:2016 osast 12 „Hindamine hüvitamise eesmärgil“. MHS § 8 lg 1 kohaselt on erakorraline hindamine hindamise objekti maksumuse kindlaksmääramine tehingu teostamiseks või muul eesmärgil. MHS § 8 lg 5 sätestab, et maakorralduse läbiviimisel kasutatakse alusena harilikku väärtust või suhtelist väärtust, kusjuures viimasel juhul kasutatakse võrdluse elementidena maa kvaliteeti ja asukohta. Muude maa väärtust oluliselt mõjutavate tegurite olemasolul võetakse need arvesse. Maakorralduse läbiviimisel maareformi käigus kasutatakse alusena maa maksustamishinda. Halduskohus on seisukohal, et kuna haldusmenetluses ei toimetatud maareformi käigus, ei saanud vastustaja lähtuda maksustamishinnast. 2) Ülenurme Vallavolikogu 19.08.

1. a otsusega nr 38 kehtestatud Sepa detailplaneering ei muutnud kaebaja kinnisasjade kõlvikulist koosseisu, mis on tõendatud vastustaja kui kohaliku omavalitsuse andmete alusel aastate jooksul kaebajale väljastatud maksuteadetega maamaksu kohta, mis laekub teadete kohaselt Kambja Vallavalitsusele. Maa-ameti geoportaali andmetel on Xxx õuemaa kõlviku suuruseks 2210 m2 ja muu maa kõlvik 129 m
2. Xxx õuemaa kõlviku suuruseks on 746 m2 ja muu maa kõlvik 88 m
3. Kambja Vallavalitsuse 05.09.
4. a korralduse nr 1330 kohaselt on sundvaldus seatud Xxx kinnisasjal pindalaga 250 m2 ja Xxx kinnisasjal pindalaga 150 m
5. Sama nähtub vaidlustatud korraldusest nr
6. Vaidlustatud korraldusega on sundvalduse tasu kaebajale määratud vähemalt osaliselt õuemaa kõlvikutele vastavat õiguslikku alust omamata. Vastustaja on rõhutanud, et eratee avalikuks kasutamiseks määramisega kaasnevad maaomanikule seadusest tulenevad soodustused. Näiteks ei ole maaomanikul maamaksuseaduse § 4 lg 1 p 7 kohaselt avalikult kasutatava tee aluse maa osas maamaksukohustust. Samuti lähevad ehitusseadustiku § 94 lg 3 alusel eratee avalikuks kasutamiseks määramisega riigile või kohalikule omavalitsusele üle kõik teeomaniku kohustused, õigused ja vastutus. Kohtu hinnangul on vastustaja kaalutlused deklaratiivsed ja pole avaldanud mingit õiguslikku mõju kaebaja õigustele. Kohtu arusaamisel pidid kaebajale vastustaja osundatud soodustavast haldusaktist tulenevad õigused laienema juba Kambja Vallavalitsuse 05.09.
7. a korralduse nr 1330 kehtima hakkamisest, s.o korralduse kaebajale teatavakstegemisest. Vaidlustatud korraldusest nr 101 ei leia ühtegi kaalutlust, miks selle korralduse andmiseks möödunud paari aasta jooksul vastustaja kaebajat viidatud maamaksukohutusest vabastanud ei ole. Selles valguses on tegemist ebaseaduslikul kaalutlusel põhineva haldusaktiga, sest koormised on kaebajale jätkuvalt pandud kuni
8. aastani maa eest, millele vald on seadnud sundvalduse. Seega ei saa ka see kaalutlus õigustada vastustaja valitud sundvalduse tasu määra, muutes selle õigusvastaseks ja kaebaja õigusi rikkuvaks. 3) Kaebaja avaldas oma rahulolematust sundvalduse tasu suurusega juba 02.02.
9. a e-kirjas. Asjaolu, et vastustaja kandis kaebaja pangakontole üle vaidlustatud korraldusega määratud tasu summas 2563,20 eurot, ei tähenda, et kaebaja oleks kaotanud sellega võimaluse pöörduda kaebusega kohtu poole eesmärgiga vaidlustada sundvalduse tasu suurust. Vastustaja ei ole ümber lükanud kaebaja väidet, et teda on kohaldud ebavõrdselt menetlusdokumentides 4 nimetatud katastriüksuste omanikega, kelle suhtes ei ole vastustaja viidatud detailplaneeringut ellu viidud sellise rangusega nagu seda on tehtud kaebaja suhtes. Ka see asjaolu toob kaasa kaebuse rahuldamise. Halduskohus leidis kokkuvõttes, et vastustaja lähtus sundvalduse tasu määramisel ebaõigesti valest alusest ja korrigeeris alusetult väärtust parandusteguriga 0,2.

§ 12

lg 2 annab vastustajale kaalutlusõiguse haldusakti andmisel asjaolude uueks kaalumiseks, mistõttu tegi kohus vastustajale ettekirjutuse asja uueks otsustamiseks. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RINGKONNAKOHTUS

1. Kambja vald esitas 13.09.2023 apellatsioonkaebuse, milles ta taotleb Tartu Halduskohtu 14.08.
2. a otsuse resolutsiooni p-de 1–4 tühistamist ja asjas uue otsuse tegemist, millega jäetakse kehtima Kambja Vallavalitsuse 27.01.
3. a korraldus nr
4. Apellatsioonkaebuse põhjendused: 1) Vastustaja on seisukohal, et halduskohus on haldusasja läbivaatamisel ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse norme ning ebaõigesti hinnangud kaebaja esitatud tõendeid ning selgitusi, millest tulenevalt on tuvastanud vastustaja 27.01.
5. a korralduse nr 101 õigusvastasuse ning kohustanud Kambja valda otsustama sundvalduse tasu suuruse üle uuesti. 2) Vaidlustatud korraldusega määrati sundvalduse tasu Xxx ja Xxx kinnistute osas

§ 12

lg-s 2 viidatud maa hindamise seaduse alusel ja tasu määramisel lähtus vastustaja Maaameti tehingute andmebaasis hoonestamata elamumaa tehingute väärtustest Räni aleviku ulatuses alates

1. a algusest. Selles vahemikus oli hoonestamata elamumaa müügitehingute keskmine hind 32,04 €/m2 ja mediaanhind 27,31 €/m
2. Kasutades hoonestamata elamumaa keskmist väärtust 32,04 €/m2 ja korrutades selle Viirupuu tn 14 kinnisasja pindalaga 250 m2 ja Xxx kinnisasja pindalaga 150 m2 oli tulemuseks: 250 m2x32,04 €/m2 = 8010 €; 150 m2 x 32,04 €/m2 = 4806 €. Kuna sundvalduse ala sisuline kasutus on transpordimaa, korrigeeriti väärtust parandusteguriga 0,
3. Kokku määras vastustaja 27.01.
4. a korraldusega nr 101 kinnistute omanikule sundvalduse tasuks ühekordse maksena 2563,20 eurot. Ülenurme Vallavolikogu 19.08.
5. a otsusega nr 38 kehtestatud Sepa detailplaneering nägi ette Xxx ja Xxx kinnistutel oleva tee kasutamist avaliku teena ning muuhulgas läbipääsu tagamist naaberkinnistutele. Detailplaneeringu joonisel on antud teele ka nimetus Räniküla tänav, mistõttu on põhjendamatu kaebaja väide, et vastustaja on tee avaliku kasutamise õigustamisel ning sundvalduse ala määramisel planeeringulahendusele ebaõigesti tuginenud. 3) Vastustaja on korduvalt selgitanud, et detailplaneeringu joonist tuleb vaadata lahutamatult koos ehitusloa andmise aluseks oleva Xxx ehitusprojektiga, mille asendiplaanil on selgelt välja toodud planeeritav tee, hoonestatava kinnistu piirid ning hoonete paiknemine. Nimetatud lahendus on olnud kaebajale teada algusest peale, mistõttu on kaebaja poolt seni põhjendamata väited selles osas, et tema elamumaa sihtotstarbega kinnistu kasutamise võimalused on oluliselt kitsendatud sundvalduse seadmise tõttu. On ilmselge, et sundvaldusega hõlmatud ala osas ei ole võimalik kasutada maa-ala elamumaa sihtotstarbele vastavalt. Sundvalduse tasu määramise õiguslikuks aluseks ei ole detailplaneering ise, vaid selles toodu. Kambja Vallavalitsuse 05.09.
6. a korraldusega nr 1330 on seatud Xxx ja Xxx kinnistutele tähtajatu ja tasuta sundvaldus Räniküla tänava avaliku kasutamise tagamiseks. 4) Seoses Ülenurme Vallavolikogu 19.08.
7. a otsusega nr 38 kehtestatud Sepa detailplaneeringu ja sundvalduse ala kinnistute kõlvikulise koosseisu osas selgitas vastustaja, et varasemalt sisestati maamaksu alt vabastatud maa-alad maamaksu infosüsteemi ning kord juba sisestatud andmed jäid süsteemi püsivalt, ilma et oleks olnud vajadust iga-aastaselt andmeid uuendada. Seoses maamaksuseaduse muudatustega, mille alusel seni Maa-ametis kohalikele omavalitsustele abivahendiks loodud maamaksu infosüsteem suleti 31.12.2020, liideti maamaksu infosüsteemi funktsioonid Maksu- ja Tolliameti maamaksu arvutamiseks loodud rakendustega. Uude rakendusse senised andmed täies ulatuses üle ei läinud, mistõttu 5 jäi maamaksu kohustus ka sundvalduse ala suhtes kehtima. Vastustaja on kaebajale selgitanud, et tegemist oli eksitusega ning tulevikus tasaarveldatakse enammakstud maamaks. Eelnevale tuginedes ei nõustu vastustaja halduskohtu otsuses nimetatud seisukohaga, nagu oleks viidatud eksimuse tõttu Kambja Vallavalitsuse 27.01.
8. a korralduse nr 101 puhul tegemist ebaseaduslikul kaalutlusel põhineva haldusaktiga, sest koormised on kaebajale jätkuvalt pandud kuni
9. a maa eest, millele vald on seadnud sundvalduse. 5) Vastustajale jääb arusaamatuks kohtu järeldus, et kaebajat on koheldud ebavõrselt võrreldes teiste sundvalduse ala kinnistute omanikega. Vastustaja 27.01.
10. a korraldustega nr 99 ja 100 on seatud tasuta ja tähtajatud sundvaldused Kambja valla kasuks Kambja vallas Räni alevikus asuvale Viirpuu tn 16 kinnisasjale (kinnistusregistriosa nr xxx, katastriüksus xxx, sihtotstarve elamumaa, suurus 2339 m²) ning Kambja vallas Räni alevikus asuvale Räniküla tn 1 kinnisasjale (kinnistusregistriosa nr xxx, katastriüksus xxx, sihtotstarve elamumaa, suurus 1800 m²). Vastustaja hinnangul ei ole kaebajat ebavõrdselt koheldud.
11. Kaebaja palub 09.10.
12. a vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata 1) Kaebaja hinnangul leiab vastustaja jätkuvalt ekslikult, et tal on sundvalduse tasu määramisel õigus võtta aluseks transpordimaa väärtus, kuna ala, millele sundvaldus seati, oli Sepa detailplaneeringuga teemaaks määratud ning teena kasutusel ka enne sundvalduse seadmist. Selline lähtekoht ei ole ega saagi olla õige ega õiglane, kuna võimaldab maale detailplaneeringuga avalikes huvides või muul viisil kinnistuomanike huvide vastaselt teistsuguse kasutusviisi määramisega enne sundvalduse seadmist või sundvõõrandamist selle väärtust alandada. 2) Sepa detailplaneeringu jooniselt nähtuvalt on kaebaja kinnistute servas asuv tee vajalik juurdepääsuks teistele kinnistutele. Sellelt ei ole ette nähtud mahasõite kaebaja kinnistutele ning selliselt ei ole seda teed ka kunagi kasutatud. Kaebaja kinnistud on ja olid ka enne Sepa detailplaneeringu kehtestamist elamumaad. Kaebaja omandas kinnistu 29.05.2001, seega enne Sepa detailplaneeringu kehtestamist ja veel enne kui planeering kaebaja kinnistu serva tee ette nägi. Juba kinnistut omandades oli see elamumaa. Määrates osa sellest maast kaebaja kui kinnistuomaniku tahte vastaselt ja tema huve riivavalt tema jaoks mittevajalikuks teemaaks, on kaebaja jäänud ilma võimalusest seda maad vastavas osas elamumaana kasutada. Seega ongi ainuõige tasuda hüvitisena elamumaale vastav väärtus. 3) Kaebaja märgib, et ehitusloa asendiplaanil ei ole tee kaebaja kinnistul, vaid väljaspool. On arusaamatu, miks vald järjekindlalt vastupidist väidab. Vald ei ole kaebaja väidet tõenditega ümber lükanud. Samas ei olnud ka detailplaneeringus märgitud tee asukoht nii selge ja üheselt mõistetav, et kaebaja pidanuks sellest selgelt aru saama, et tee hakkab asuma tema kinnistul. Seevastu ehitusprojektis on see piir väga selge ning üheselt mõistetavalt väljaspool kaebaja kinnistut. Kaebaja kordab taas, et ei ole õige tugineda sundvaldusega koormatud ala praegusele kasutusviisile, vaid sellele, mis see oli enne detailplaneeringu kehtestamist ja tee rajamist. Vaidlusaluse tee rajamine ei ole olnud kaebaja soov ega vajalik tema enda tarbeks. Kaebaja hinnangul ei oma vaidluse lahendamisel määravat tähtsust halduskohtu seisukohad ja käsitlus seoses kaebaja kinnistute kõlvikulise koosseisuga. Elamumaa, samuti transpordimaa on MaaKatS § 181 järgi katastriüksuse sihtotstarvete liigid, kuid mitte kõlvikud. Sõltumata sellest, kas kõlvikulises koosseisus on 100% õuemaa (mis vastab enim elamumaa funktsioonile) või on ka midagi muud (haritav maa, loodusliku rohumaa, metsamaa, õuemaa vms), on tegemist tänaseni elamumaaga. Isegi kui see oleks teisiti, tuleb hüvitise lähtekohaks võtta ikkagi see, millisest maast jäi kaebaja ilma, kui vald selle avalikult kasutatavaks teeks ette nägi ja selle detailplaneeringulahenduse aastaid hiljem ellu viis. 4) Kaebaja hinnangul ei oma vaidluse lahendamisel määravat tähtsust ka see, miks ja millisel ajavahemikul on vald esitanud maamaksunõudeid kaebajale ka teealuse maa eest, ehkki see ala pidanuks olema kogu aeg maamaksust vabastatud. Isegi kui teealuse maa eest ei oleks alates
13. a Sepa detailplaneeringu kehtestamisest tasu võetud, ei saa mööda vaadata faktist, 6 et vald realiseerib nüüd, ca 20 aastat hiljem, detailplaneeringulahendust ja viib ellu kava, mille kohaselt on osa kaebajale kuuluvatest elamumaade kinnistutest ette nähtud avaliku kasutusega tee tarbeks. 5) Kaebajale jääb arusaamatuks, miks vastustaja rõhutab apellatsioonkaebuses, et 27.01.
14. a korraldustega nr 99 ja 100 on Viirpuu 16 ja Räniküla 1 kinnistutele seatud tasuta sundvaldus. See, et viidatud kinnistute omanikud on nõustunud tasuta sundvaldusega, ei mõjuta kuidagi kaebaja kinnistutele seatud sundvalduse eest tasu määramist ega õigusta tasu alandamist valla soovitud suuruseni. Vastustaja on apellatsioonkaebuses püüdnud jätta muljet justkui on sundvaldused Viirpuu 16 ja Räniküla 1 kinnistutele seatud oluliselt suuremas ulatuses, märkides sundvalduse seadmise fakti kirjeldamise juurde elamumaa suurused, mitte aga sundvaldusega koormatud ala suurused. Sundvaldus ei ole seatud kogu elamumaale, vaid üksnes teeks vajalikule maale. Kaebaja väide oligi see, et tema kinnistust on võetud tee tarbeks suurem tükk, kui seda on tehtud teisel pool teed olevate kinnistute puhul, võimaldades neil oma elamumaad kasutada suuremas ulatuses kui seda võimaldatakse kaebajal.
15. Kaebaja esitas 25.05.2024 Tartu Ringkonnakohtule täiendavate tõenditena Xxx ja Xxx kinnistute osas ostu-müügilepingud.
16. X.X. esindaja esitas 26.05.2024 menetluskulude nimekirja, milles ta palub mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja apellatsiooniastmes kantud menetluskulud summas 1123,70 eurot (koos käibemaksuga).
17. Kambja vald esitas 27.05.2024 asjas täiendavate tõenditena Ülenurme Vallavolikogu 13.03.
18. a otsuse nr 11 „Räni külas kinnistu Sepa detailplaneeringu kehtestamine“; Ülenurme Vallavolikogu 19.08.
19. a otsuse nr 38 „Räni külas Sepa maaüksuse detailplaneeringu kehtestamine“; Sepa detailplaneeringu seletuskirja osas, mis puudutab vaidlusalust teed; andmed kaebaja detailplaneeringu menetlusse kaasamise kohta. Vastustaja selgitab, et pärast 19.01.2001 Sepa detailplaneeringu kehtestamise otsust jagati Ülenurme vallas Räni külas asuv Sepa kinnistu pindalaga 8,72 ha 18 maaüksuseks Ülenurme Vallavalitsuse 19.03.
20. a korraldusega nr
21. Maaüksuste jagamise aluseks oli Ülenurme Vallavolikogu 13.03.
22. a otsus nr 11 „Räni külas kinnistu Sepa detailplaneeringu kehtestamine“ ning Sepa kinnistu omaniku avaldus. Vastustaja selgitab, et kaebaja kinnistu tekkis Ülenurme Vallavolikogu 19.03.
23. a otsuse nr 11 järgselt ning vastustajale teadaolevalt sai kaebaja endise nimega xxx kinnistu omanikuks 29.05.
24. See tähendab, et kaebajale ei olnud võimalik ega ka kohustuslik esialgse Sepa detailplaneeringu menetlemisega seotud infot edastada. Ülenurme Vallavolikogu 19.08.
25. a otsusest nr 38 „Räni külas Sepa maaüksuse detailplaneeringu kehtestamine“ pidi kaebaja olema teadlik, kuna detailplaneeringuga tekkisid juurde Räniküla tn 1 ja Räniküla tn 3 krundid ning kaebaja kinnistule Xxx liideti tänase nimetusega Xxx kinnistu. On ebausutav, et kaebajale ei olnud nimetatud detailplaneeringu menetlemine teada, mis puudutas ka temale kuuluva kinnistuga seotud maakorraldustoiminguid. Vastustaja juhib täiendavalt kohtu tähelepanu asjaolule, et Räniküla tänav on märgitud nii
26. a kui ka
27. a detailplaneeringu põhijoonisel.
28. Kaebaja esitas 04.06.2024 täiendava seisukoha, milles märgib järgnevat: 1) Kuigi vaidlust ei ole selles, et detailplaneering kehtestati 2001, mil kaebaja ei olnud veel oma kinnistuid ostnud, rõhutab kaebaja, et tal ei olnud teavet, et vald on detailplaneeringuga tema kinnistu serva ette näinud liiklusmaa. Ka kaebaja esitatud müügilepingutest nähtub, et tegemist on 100% elamumaaga. Xxx kinnistu (Xxx) müügilepingu p-s 4 ja Xxx müügilepingu p-s 6.1 sisalduv viide, et ostja (st kaebaja) on tutvunud kinnistu plaani ja piiriprotokolliga ning on teadlik detailplaneeringust, on standardne lepingupunkt. Kaebaja ei mäleta, et notar oleks neid asjaolusid kontrollinud ning kaebajale tehingu eel detailplaneeringut tutvustanud. 7 Kaebajale näidati vaid kinnistu plaani, kusjuures mistahes märkeid kavandatud liiklusmaale sellel ei olnud. Seega sai kaebaja eeldada, et tegemist on täielikult elamumaa kinnistuga. 2)
29. a detailplaneeringust teavitamise kohta ei ole vald selget vastust andnud, vaid märgib üksnes, et pole usutav, et kaebaja sellest ei teadnud. Kaebaja ei saa tõendada negatiivset asjaolu, st seda, et ta ei saanud sellest detailplaneeringu menetlusest teada, teda sellesse ei kaasatud ega informeeritud teda sellest. Vald peaks aga olema suuteline tõendama vastupidist, st seda, et kaebaja oli vastavast menetlusest teadlik ja sellesse kaasatud. 3)
30. a detailplaneeringu seletuskirjas ei ole märgitud, et liiklusmaa peaks olema avaliku kasutusega. Sellist märget ei ole ka joonisel.
31. a planeeringul puudus seletuskiri üldse, kuid joonis on
32. a detailplaneeringu joonisega analoogne ning sellelgi puudusid mistahes viited liiklusmaa avaliku kasutuse kohta.
33. a detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtis juba planeerimis- ja ehitusseaduse asemel ehitusseadus (jõustunud 01.01.2003). Toona kehtinud ehituseaduse §-st 13 saab järelda, et neid teid ei kavandatud avalikku kasutusse. Ka 19.08.
34. a Räni küla Sepa maaüksuse detailplaneeringu kehtestamise otsuse nr 38 p-s 4 on selgelt öeldud, et vald ei võta tänavate ja insenerrajatiste väljaehitamise kohustust. Tegemist on täielikult nn erakinnistutega ning ka detailplaneeringu alusel tekkinud kinnistute moodustamine, nende registreerimine ja kasutamine täielikult elamumaana tingib nende väärtuse arvestamise üksnes elamumaa järgi. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
35. Ringkonnakohus on seisukohal, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada, halduskohtu otsus tühistada ning kaebus täies ulatuses rahuldamata jätta.
36. Ringkonnakohus võtab haldusasja toimikusse kaebaja 25.05.
37. a menetlusdokumendi lisadena esitatud Xxx ja Xxx kinnistute ostu-müügilepingud. Ka võtab ringkonnakohus haldusasja toimikusse vastustaja 27.05.
38. a menetlusdokumendi lisadena esitatud Ülenurme Vallavolikogu 13.03.
39. a otsuse nr 11 ja 19.08.
40. a otsuse nr 38, väljavõtte Sepa DP seletuskirjast ning Sepa DP põhijoonised
41. ja
42. a detailplaneeringu kehtestamise juurde.
43. Pooled vaidlevad ka ringkonnakohtus jätkuvalt kaebajale kuuluvast Xxx kinnistust 250 m2 ja Xxx kinnistust 150 m2 avalikuks kasutuseks määratud maa sundvalduse tasu suuruse üle. Vaidlustatud korralduses määrati sundvalduse tasuks sundvaldusega kaetud maa eest ühekordse maksena 2563,20 eurot.

§ 39

lg-st 5 tuleneb, et kinnisasja omanikule makstakse sundvalduse seadmise korral sundvalduse tasu, kui ei lepita kokku teisiti ning sundvalduse tasu määratakse § 12 lõikes 2 sätestatud korras.

§ 12

lg 2 kohaselt tellitakse vajaduse korral kinnisasja väärtuse määramiseks hindamine kutsetunnistusega hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane kehtiv

1. taseme vara hindaja kutse, või selgitab väärtuse välja Maa-amet maakatastriseaduse § 9 lõike 21 alusel peetavas tehingute andmebaasis sisalduvate tehinguandmete ja turuanalüüsi alusel. Menetluse läbiviija võib väärtuse määrata, lähtudes maa hindamise seaduse, looduskaitseseaduse, riigivaraseaduse või muu asjakohase seaduse alusel kinnitatud metoodikast. Vaidlust ei ole selle üle, et vastustaja tellis sundvalduse ala hüvitusväärtuse kohta Domus Kinnisvara eksperthinnangu (tl 10-26), mille järgi oli hüvitusväärtus Xxx ja Xxx kinnistute sundvaldusega kaetud alade puhul vastavalt 1650 eurot ja 990 eurot, kokku seega 2640 eurot, kuid kaebaja sundvalduse tasuga ei nõustunud. Seejärel arvutas vastustaja sundvalduse tasu välja ise.
2. Vastustaja kasutas arvutamise alusena Maa-ameti tehingute andmebaasist nähtuvaid andmeid hoonestamata elamumaa keskmise väärtuse 32,04 €/m 2 kohta ning korrutas selle kinnisasjadest avalikuks kasutuseks määratud maatükkide pindalaga, saades tulemuseks 8 vastavalt (250x32,04) 8010 eurot ja (150x32,04) 4806 eurot, kokku 12 816 eurot. Kuigi kaebuses halduskohtule ei nõustunud kaebaja esiti valla otsusega hinnata kinnistuid Maaameti keskmise hinna metoodikat kasutades, leides, et hüvitis tuleks määrata eksperthinnangu alusel, nõustus kaebaja lõppkokkuvõttes siiski sundvalduse tasu arvestusmetoodikas märgitud elamumaa keskmise hinnaga 32,04 €/m2 ning sellest tulenevalt ka maa keskmise väärtusega summas 12 816 eurot ning leidis, et see peabki olema sundvalduse tasu suuruseks. Eeltoodust lähtudes ei käsitle ringkonnakohus seda, kes ja milliste andmete alusel pidanuks hindamise läbi viima. Vaidlustatud korraldusest nähtuvalt korrigeeris vastustaja siiski leitud väärtust parandusteguriga 0,2, kuna leidis, et sundvalduse ala sisuline kasutus ei ole elamumaa, vaid transpordimaa, mis andis tulemuseks vaidlustatud korralduses märgitud väärtuse 2 563,20 eurot. Pooled vaidlevad kohtus sisuliselt vaid selle üle, kas elamumaa sihtotstarbega kinnistutest transpordimaana kasutatava osa korrigeerimine parandusteguriga 0,2 on õigustatud või mitte.
3. Maa hindamise seaduse § 5 lg 4 järgi kehtestab korralise hindamise läbiviimise korra ja hindamisel kasutatava metoodika Vabariigi Valitsus. Vabariigi Valitsuse 05.06.
4. a määrusega nr 193 kehtestatud „Maa korralisel hindamisel kasutatava metoodika“ (Metoodika) § 4 järgi kasutatakse hindamisel otsest ja kaudset turuinformatsiooni. Otsese turuinformatsioonina käsitatakse maaregistri tehingute andmebaasi kantud vallas- ja kinnisasja tehingu- ja rendiinformatsiooni (§ 5). Kaudse turuinformatsioonina käsitatakse muud maatüki väärtust mõjutavat teavet (piirkonna üldine majanduslik areng, tööpuuduse tase, kasutamata hoonete ja hooneosade osakaal, kasutamata haritava maa osakaal, piirkonna arenguperspektiivid jne) (§ 6). Maa hindamisel võetakse aluseks „Maakatastriseaduse“ §-s 181 sätestatud katastriüksuse sihtotstarbe liigid (§ 10). Hindamisel lähtutakse maakatastris registreeritud katastriüksuse sihtotstarbe liigist ja kõlvikust (§ 17). Kui maatükk ei ole maakatastris registreeritud, võetakse hindamisel aluseks linna- või vallavalitsuse andmed tegeliku maakasutuse kohta (§ 18). Kui tegemist on sihtotstarbe liigi või kõlvikuga, mille osas turuinformatsioon puudub, võib hindamisel kasutada eeldatavale alternatiivsele kasutusele vastavat samas piirkonnas (hinnatsoonis) oleva maa väärtust (§ 19). Vastustaja lähtus hindamisel Metoodika §-st 34, mis sätestab: „Kui turuinformatsioonile tuginedes ei ole võimalik määrata sotsiaalmaa, veekogude maa, transpordimaa, jäätmehoidlamaa, riigikaitsemaa, kaitsealuse maa ja sihtotstarbeta maa väärtust, kasutatakse hindamise alusena piirkonna (näiteks tsooni) valdavale sihtotstarbe liigile või kõlvikule vastavat keskmist väärtust, mida korrigeeritakse parandusteguriga 0,2“. Metoodika §-st 35 tuleneb ühtlasi, et kui saadud maa väärtus on madalam kui hinnatsoonis paikneva muu maa väärtus, kasutatakse maa hindamise alusena vastava hinnatsooni muu maa väärtust.
5. Maa-ameti katastrikaardi andmetel on Kambja vallas Räni alevikus asuva Xxx katastriüksuse (xxx), pindalaga 2338 m2, sihtotstarve 100% elamumaa, kuid katastriüksusel asub ka sundvaldusega kaetud tee (kollasega viirutatud ala), väline ID xxx, pindalaga 250,71 m
6. 9
7. Ka Kambja vallas Räni alevikus asuva Xxx katastriüksuse (xxx) sihtotstarve, pindalaga 833 m2 on 100% elamumaa, kuid Maa-ameti kitsenduste kaardilt nähtub ka katastriüksusel asuv sundvaldusega tee (kollasega viirutatud ala), väline ID xxx, pindalaga 150,35 m
9. Maa-ameti geoportaalist nähtub ühtlasi selgelt, et kummagi kinnistu (kinnistu nr xxx ja kinnistu nr xxx) piir ulatub Räniküla tänavale ning tänavale jäävas osas on kaebaja omandiõigus kinnistut elamumaana kasutada kitsendatud. 10
10. MaaKatS §-st 17 tuleneb, et hindamisel lähtutakse maakatastris registreeritud katastriüksuse sihtotstarbe liigist ja kõlvikust. MaaKatS §-st 18 tuleneb ühtlasi, et vaid siis, kui maatükk ei ole maakatastris registreeritud, lähtutakse selle tegelikust kasutusest. Vastustaja on käesoleval juhul lähtunud sundvaldusega kaetud alade tegelikust kasutusest transpordimaana. Xxx registreeriti maakatastris 27.03.2001 ning Xxx 05.04.
11. Kambja vallavalitsuse 05.09.
12. a korralduse nr 1330 alusel sundvalduse seadmise ajal oli samas mõlema kinnistu katastriüksuse sihtotstarve maakatastris määratud ja selleks oli väikeelamumaa. Vastustaja pidas sundvalduse tasu määramisel oluliseks, et Sepa detailplaneering nägi ette Xxx ja Xxx kinnistutel oleva tee kasutamist avaliku teena ning läbipääsu tagamist naaberkinnistutele, samuti asjaolu, et nimetatud lahendus oli kaebajale teada algusest peale.
14. aastal kehtinud maakatastriseaduse (MaaKatS1) § 18 lg 1 järgi peab katastripidaja katastriüksuse registreerimisel katastris fikseerima katastriüksuse kõlvikute pindalad ja sihtotstarbe või sihtotstarbed. Katastriüksuse sihtotstarve määratakse planeerimisja ehitusseaduses2 nimetatud üldplaneeringuga hajaasustuses ja detailplaneeringuga või üldplaneeringuga tiheasustuses või maakorraldusseaduse3 kohase maakorralduskavaga hajaasustuses, kui üldplaneering puudub. Kehtiva MaaKatS § 18 lg 1 näeb ette, et linna- või vallavalitsus määrab katastriüksusele §-s 181 nimetatud sihtotstarbe, lähtudes järgmistest põhimõtetest: 1) ehitisteta katastriüksusele määratakse sihtotstarve maa tegeliku kasutuse alusel või detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel üldplaneeringu alusel; 2) katastriüksusele määratakse sihtotstarve detailplaneeringu koostamise kohustuse korral 1 RT I 2001, 9, 41 (terviktekst muudatustega kuni 15.11.2000). RT I 1995, 59, 1006; 1996, 36, 738; 49, 953; 1999, 27; 380; 29, 398 ja 399; 95, 843; 2000, 54,
15. 3 RT I 1995, 14, 169; 59, 1006; 1996; 36, 738; 1999, 10, 155; 54,
16. 2 11 kehtestatud detailplaneeringu alusel; 3) ehitist teenindavale katastriüksusele määratakse kogu ulatuses ehitise kasutamise otstarbest tulenev sihtotstarve ehitise tegeliku kasutuse, ehitusloa, ehitisteatise, linna- või vallavalitsuse kirjaliku nõusoleku või kasutusloa alusel. Seejuures ühele katastriüksusele määratakse kuni kolm sihtotstarvet viieprotsendise täpsusega. Kui planeeringust või ehitise kasutusotstarbest, ehitusloast, ehitisteatisest, linna- või vallavalitsuse kirjalikust nõusolekust või kasutusloast tuleneb katastriüksusele enam kui kolm sihtotstarvet, määratakse sihtotstarbeks kolm kõige suurema osatähtsusega sihtotstarvet (lg 2).
17. Vastustaja poolt ringkonnakohtule 27.05.2024 esitatud menetlusdokumendi lisadest nähtub, et 13.03.2001 otsusega nr 11 kehtestas Ülenurme Vallavolikogu Sepa kinnistu detailplaneeringu (kinnistu omanik Y.Y.). Detailplaneeringu jooniselt koos väljavõttega seletuskirjast ilmneb, et krundi, aadressiga „Pos 2“, mis vastab praegusele Xxx krundile, detailplaneeringu seletuskirjas pindalaga 2360 m2, sihtotstarbeks on 84,7% ulatuses elamumaa ja 15,3% ulatuses liiklusmaa. Krundi kitsenduseks on märgitud liiniservituut ja tänavamaa 360 m
18. Ilma kitsenduseta krundi pindala ehk elamumaa pindala on detailplaneeringu järgi seega 2000 m2, mis on mõnevõrra väiksem kui kaebajale praegu kuuluva kinnistu pindala ilma sundvalduse all oleva maata (2087,29 m2). Seega vastab sundvalduse ulatus
19. a kehtestatud detailplaneeringule.
20. Sepa kinnistu detailplaneeringu seletuskiri ei ütle midagi Xxx krundi kohta. Samas on detailplaneeringu joonisel kajastatud ka Xxx krundist mööduv tänavaala ning seletuskirjas selgitatakse: „Planeeritavale maa-alale on ette nähtud rajada tänavaala laiusega 12 m (2 m kõnniteed+8m sõiduteed+2 m kõnniteed). Tänava lõpus on ümberpööramise koht (kõnnitee välja ehitamata). Tänav on piisava laiusega, et kasutada tänavat parkimiskohana. Tänav on kahepoolse liiklusega. Tulevikus naaberkinnistu detailplaneeringu koostamisel tänav jätkub (läbides naaberkinnistu)“. Seega saab järeldada, et planeeritav tänavaala ei lõppenud Xxx kinnistuga, vaid kulges edasi ka piki Xxx kinnistut. Ülenurme Vallavolikogu 19.08.
21. a otsusega nr 38 kehtestatud detailplaneeringu joonisele on kantud juba ka mõlemate kinnistutega piirnev ja neid osaliselt hõlmava teemaana Räniküla tänav.
22. Kohtupraktikas on leitud, et kohaliku omavalitsuse planeerimisautonoomia hõlmab ka sundvalduse seadmise vajadusega seotud planeerimisotsustusi ning juba planeerimismenetluses tehakse esialgne kaalumine sundvalduse seadmist õigustava avaliku huvi ja muude õiguste ning huvide vahel. Asjakohane planeering või projekteerimistingimused on nende koostamise kohustuslikkuse korral sundvalduse seadmise alus (vt RKPsJKo asjas nr 5-21-18/18, p 25) (RKHKo, 10.01.2023, 3-20-1280, p 10.2).
23. Kuigi jääb arusaamatuks, miks vaidlusaluste kinnistute detailplaneeringute järgset liiklusmaa sihtotstarvet maakatastris ei kajastata, on ringkonnakohus seisukohal, et see ei saa mõjutada kinnistute hindamist kaebaja soovitud suunas ning sundvaldusega kaetud alade hindamisel tuleb lähtuda nende detailplaneeringute järgsetest maa sihtotstarvetest.
24. Kaebaja poolt ringkonnakohtule 25.05.2024 esitatud menetlusdokumendi lisadest nähtub, et kaebaja omandas Y.Y.ilt kinnistu, nimetusega xxx, so praegune Xxx (katastritunnus xxx) ostu-müügi lepingu ja asjaõiguslepinguga 23.05.2001 ning Xxx (katastritunnus xxx) 03.10.2001, seega pärast Sepa detailplaneeringu kehtestamist. Kummagi kinnistu sihtotstarbeks oli lepingutes märgitud väikeelamumaa. Samas on kaebaja mõlemas lepingus ostjana avaldanud, et ta on teadlik ala üld- ja detailplaneeringutest, samuti võimalikest kasutuskitsendustest (loodus- ja muinsuskaitselised jms.) (lepingute p-d 4 ja 6.1). Kaebaja pidi seega kinnistute ostmisel arvestama, et nende tegelik kasutus elamumaana saab olema tänavamaa võrra väiksem ehk et katastriüksustel on faktiliselt kaks sihtotstarvet. 12
25. Vastustaja kinnitusel on ka kaebajale väljastatud ehitusloa andmise aluseks oleva Xxx ehitusprojekti asendiplaanil selgelt välja toodud planeeritav tee, hoonestatava kinnistu piirid ning hoonete paiknemine. Eramu tehniline projekt on kooskõlastatud 22.08.2001 ning samast kuupäevast on lubatud ka ehitustöödega alustamine (tl 98). Ringkonnakohus nõustub vastustajaga selles, et kinnistu asendiplaanile on märgitud ka planeeritav tee (tl 99). Kohtuvaidluses samade poolte vahel sundvalduse seadmise üle asjas 3-19-1860 on kohtud leidnud, et vaidlusalune teemaa oli sundvalduse seadmise ajal ka reaalselt erateena kasutuses (vt TrtRngKo 08.12.2020, 3-19-1860, p 14) ning Räniküla tänav on olnud vähemalt
26. aastast samas kohas, kusjuures seda teed on kasutatud sihtotstarbeliselt transpordivahendiga liiklemiseks (vt TrtHKo 13.04.2020, 3-19-1860, p 12). Seega toetab ka sundvalduse ala faktiline kasutus sundvalduse tasu maksmist transpordimaa sihtotstarbe järgi. 33.

§ 39

kohaselt kohaldatakse sundvalduse seadmisele kinnisasja sundvõõrandamise sätteid, kui peatükist ei tulene teisiti.

§ 39

lg-st 6 tuleneb, et kinnisasja omanikule tuleb hüvitada varaline kahju, mis tekib sundvalduse seadmise tõttu.

§ 11

lg 2 järgi koosneb sundvalduse tasu (

§ 39

lg 2 kaudu) kinnisasja väärtusest ja hüvitisest sundvalduse seadmisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad (vt ka RKHKo 10.01.2023, 3-20-1280, p 12). Ringkonnakohtu hinnangul ei eksinud vastustaja, kui kasutas varalise kahju kindlaksmääramise alusena elamumaa funktsiooniga sundvaldusega kaetud alade turuväärtust 12 816 eurot, ning rakendas seejärel selle suhtes Metoodika §-le 34 tuginedes parandustegurit 0,2, saades seeläbi hüvitamisele kuuluvaks summaks 2563,20 eurot. Kaebaja poolt taotletud väärtus 12 816 eurot, mis vastab elamumaa funktsiooniga ala väärtusele, oleks ringkonnakohtu hinnangul selgelt ülemäärane. Isegi kui mitte arvestada detailplaneeringutest tulenevat sihtotstarvet ja tegelikku kasutust, loeb ringkonnakohus oluliseks ka seda, et kaebaja omandas Xxx kinnistu 60 000 eesti krooni eest, mille ostujõud vaidlustatud korralduse tegemise aja seisuga vastab 8291 eurole, ning Xxx kinnistu 28 000 eesti krooni eest, mille ostujõud vastab 3869 eurole, mis on kokku seega 12 160 eurot

1. Sundvalduse seadmine hõlmab samas vaid 11% (Xxx) ja 18% (xxx) kaebajale kuuluvatest kinnistutest, mistõttu ei saa vastavas osas sundvalduse seadmisega kinnisasja omanikule makstav hüvitis olla samaväärne
2. aastal kinnistute kui terviku eest makstud ostuhinnaga.
3. Eeltoodud põhjendustel rahuldab ringkonnakohus Kambja valla apellatsioonkaebuse ning tühistab Tartu Halduskohtu 14.08.
4. a otsuse punktid 1-
5. Ringkonnakohus teeb vastavas osas uue otsuse, millega jätab kaebuse täies ulatuses rahuldamata.
6. Vastavalt HKMS § 108 lõikele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna ringkonnakohus teeb otsuse kaebaja kahjuks, tuleb HKMS § 109 lõikest 4 tulenevalt muuta menetluskulude jaotust halduskohtus ning jätta poolte menetluskulud nende endi kanda. Ka poolte menetluskulud ringkonnakohtus jäävad nende endi kanda.
7. Ringkonnakohus asendab HKMS § 175 lõikele 3 tuginedes avaldatavas otsuses kaebaja ja Y.Y.i nimed tähemärgiga. (allkirjastatud digitaalselt) 4 https://www.stat.ee/ostujou-kalkulaator 13