2-22-15707/24

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtuasja number 2-22-15707 Otsuse tegemise aeg ja koht 31. jaanuar 2025. a, Tallinn Kohtukoosseis Vallo Kariler, Maris Kuurberg ja Neve Uudelt Kohtuasi AS Morrison Invest hagi Mittetulundusühing MLC BALTICA ja K.R vastu võlgnevuse ja viivise saamiseks ning kahju hüvitamiseks Vaidlustatud kohtulahend Harju Maakohtu 30.11.2023 otsus Kaebuse esitaja ja liik AS Morrison Invest apellatsioonkaebus Kaebuse hind 8608,98 eurot Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus Hageja (apellant): AS Morrison Invest (registrikood 10378065), lepinguline esindaja Raivo Salumäe Kostja I (vastustaja): Mittetulundusühing MLC BALTICA (registrikood 80326388) Kostja II (vastustaja): K.R (isikukood XXX) Kostjate lepinguline esindaja Erika Scholler Menetluse liik Kirjalik menetlus RESOLUTSIOON 1. Tühistada Harju Maakohtu 30.11.2023 otsus osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata kostjatelt solidaarselt 1200 euro ja kostjalt I 676,42 euro väljamõistmiseks. Tühistatud osas teha uus otsus, millega mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 1200 eurot ja kostjalt I 676,42 eurot. Samuti tühistada maakohtu otsus menetluskulude jaotuse osas ja teha uus otsus, millega jaotada menetluskulud vastavalt hagi rahuldamise ulatusele. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.

2.Otsuse resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine:

2.1. Rahuldada hagi osaliselt.

2-22-15707 2.2. Välja mõista Mittetulundusühingult MLC BALTICA ja K.R-ilt solidaarselt AS-i Morrison Invest kasuks 1200 eurot.

2.3. Välja mõista Mittetulundusühingult MLC BALTICA AS-i Morrison Invest kasuks 676,42 eurot.

2.4. Jätta hagi rahuldamata hageja nõudes kokku 6732,98 euro ulatuses.

2.5. Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus 78% ulatuses hageja ja 22% ulatuses solidaarselt kostjate kanda.

3.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud 1. 19.10.2022 esitas AS Morrison Invest Harju Maakohtule hagi Mittetulundusühing MLC BALTICA ja K.R vastu. Hageja palub mõista kostjalt I hageja kasuks välja 7976,20 eurot, millest põhinõue on 4304,49 eurot ja viivis 3671,71 eurot, ning alates 29.03.2023 viivis määras 0,5% päevas, kuid mitte enam kui 632,78 eurot. Eelnevast nõudest palub hageja mõista välja 1200 eurot kostjalt I solidaarselt kostjaga II.

2.Hageja (üürileandja) sõlmis kostjaga I (üürnik) 24.01.2022 äriruumide üürilepingu Tallinnas XXX hoones 2. korrusel asuva kabineti nr 15 (32 m²) kasutamiseks perioodil 01.02.2022-31.01.2023. Üürnik võttis 01.02.2022 üleandmise-vastuvõtmise aktiga ruumid vastu. Üürilepingu punkti 5.18 järgi käendab kostja II isiklikult üürniku lepingulisi kohustusi 1200 euro ulatuses.

3.Üürileandja esitas üürnikule 08.03.2022 pretensiooni seoses üüritud kabineti ukse kahjustamisega (sellele omavoliliselt nimetahvli kinnitamisega) ja nõudis nimesildi kohest eemaldamist ja algse sildi tagasipanekut ning nõudis sellega seoses tekkinud kahju hüvitamist.

Hageja esitas kostjale 15.03.2022 arve nr 21904 552 eurot, mis sisaldab endas järgmisi töid: ukse montaaž, vedu töökotta lihvimine ja lakkimine ning demontaaž.

4.29.03.2022 e-kirjaga avaldas üürnik soovi üürileping alates 01.04.2022 lõpetada, tuues põhjuseks madala temperatuuri. 30.03.2022 kirjas teatas hageja, et erakorraliseks ülesütlemiseks alust ei ole. 01.04.2022 kirjaga teatas üürnik väljakolimisest. Kuna üürniku 2 2-22-15707 poolt üürileandjat teavitamata ruumidest välja kolimine oli üürilepingu punkti 4.2.30 rikkumine, esitas üürileandja vastavalt lepingu punktile 5.5 üürnikule 05.04.2022 arvega nr 21946 leppetrahvinõude 160 eurot.

5.13.09.2022 esitas hageja üürnikule arve nr 13092022 nõudega hüvitada 18.04.2022 ekspertiisiga tuvastatud seinte kahjustuse (naelaaukudega tekitatud kahju) kõrvaldamise kulu 1416 eurot.

6.Üürnikul on alates 2022. a aprillist jäänud tasumata üüri- ja kommunaalteenuste arved.

Lepingu järgi oli üür 160 eurot kuus (p 3.3) ning kommunaal- jm üldkulud 3,20 eurot/m² (136,96 eurot) kuus, kusjuures vee ja elektri eest tuli tasuda vastavalt tegelikule tarbimisele (p 3.4). Summadele lisandub lepingu kohaselt käibemaks. Kommunaalteenuste tasud ja nende muutumine oli üürisuhte poolte vahel kokku lepitud selleks, et tasusid ei oleks vaja vaidluse tekkides täiendavalt põhjendada. Kommunaalteenuste hinda korrigeeritakse gaasi, vee, elektrienergia kallinemisel proportsionaalselt. Seoses gaasihinna tõusuga on hagiga hõlmatud üüriarvete kommunaalteenuste hind 3,20 asemel 4,28 eurot/m². Üürileandja 02.01.2022 juhatuse käskkirjaga nr 01/22 tõsteti vastavalt üürilepingu punktile 3.4 kommunaalteenuste hinda 4,28 eurole (lisandub käibemaks). Üürniku 6 kuu üürivõlg on 960 eurot, kommunaalkulude võlg 821,76 eurot ja elektrivõlgnevus 31,98 eurot. Võlgnevus kokku on 2303,34 eurot.

7.Hagejal on õigus nõuda viivist 0,5% võlakohustuse suurusest (lepingu punkt 5.2).

20.10.2022 seisuga on viivise suuruseks 2284,13 eurot.

8.Üürnik on tasunud üürilepingu punktis 3.1 märgitud garantiisumma 320 eurot ja vastavalt lepingu punktile 3.2 on üürileandjal õigus üürniku rikkumiste korral rahuldada oma nõudeid garantiisumma arvel. Üürileandja tegi 14.09.2022 garantiisumma tasaarvelduse vastavalt üürilepingu punktile 5.13 esmajärjekorras viivistega, mille tõttu on hageja viivisenõue 1964,13 eurot (2284,13-320).

9.Juhul, kui üürnikul oli 29.03.2022 üürilepingu ülesütlemiseks mõjuv põhjus, on tal lepingu punkti 5.6 järgi kohustus hüvitada üürileandjale lepingu katkestamise leppetrahvi 100% üürilepingu lõpuni jäänud tasumata üürist, kommunaalkuludest ja käibemaksust. Hageja peab selleks kahjuks summat, millele tal oleks õigus korralisel lõpetamisel lepingu punktis 7.6.2 ette nähtud 6-kuulise etteteatamise (10.12.2020-10.06.2021) korral. Selle perioodi ulatuses on üürileandjal saamata jääv kuue kuu üüri ja kommunaalteenuste lepinguline tasu 2143,37 eurot koos nende arvete tasumise viivitusest tekkivate lepinguliste (p 5.2) viivistega 1412,53 eurot.

Kostjate vastuväited 10. Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata. Üürile summas 960 eurot ja leppetrahvile kostjad vastu ei vaidle. Need on kostjad ära maksnud. Kostjad vaidlevad vastu kommunaalkuludele, elektrile, remondisummadele (uks ja seinte värvimine).

11.Hageja ei ole tõendanud kommunaal-, hooldus- ja halduskulude suurust. Hageja ei ole näidanud, kuidas on varem kujunenud kommunaal-, hooldus- ja halduskulude hind 3,20 eurot kuus. Samuti ei ole hageja näidanud, kuidas kujuneb kommunaal-, hooldus- ja halduskulude kehtiv hind 4,28 eurot kuus (millele lisandub käibemaks). Hageja esitatud tõendid ei näita seda, mis on iga kommunaalkulu (signalisatsioon, üldelekter, ventilatsioon jne), halduskulu ja hoolduskulu osa kogusummast, milleks on 3,20 eurot ja 4,28 eurot.

3 2-22-15707 12. Hageja ei andnud kostjatele võimalust kahju kõrvaldamiseks. Hageja on koheselt esitanud hinnapakkumise ning lootnud, et kostjad nõustuvad pakutud teenuse hinnaga.

Kostjad küsisid seina värvitooni, kuid hageja väitis, et värvitoon on must. Kahjustatud sein ei ole musta värvi. Seega ei saanud kostjad seina kahjustusi kõrvaldada.

13.Üürnik ütles üürilepingu erakorraliselt üles, kuna ruumides polnud võimalik enam olla.

Õhutemperatuuri mõõtmise ajal ei olnud kostjat II kohal ning tema ei näinud, kuidas mõõdeti temperatuuri. Tõendamata on väide, mille kohaselt oli ruumide temperatuur +19°C.

14.Hageja ei ole tõendanud, et kostjad on kahjustanud vaidlusalust ust. Samuti on kahjustuse kõrvaldamise kulu liiga suur.

15.Samuti ei nõustu kostjad viivisega. Summad, mille on kostjad tasunud, olid põhivõlgnevuse katteks. Viivise määr on kostjate hinnangul liiga suur.

Maakohtu otsus ja põhjendused 16. Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

17.Hageja on esitanud kostjale 2022. a aprilli kuni 2022. a septembri kommunaalteenuste eest igakuiselt arve summas 136,96 eurot (arvestusega 4,28 eurot/m²) ja hageja arvestusel on võlgnevus 821,76 eurot. Elektri eest nõuab hageja kostjalt sama perioodi eest 31,98 eurot.

18.Pooltel ei ole vaidlust, et leping lõppes kostjapoolse erakorralise ülesütlemisega (31.05.2023 istungi protokoll 02:00:13, milles hageja kinnitab, et ei vaidle selle üle, et kostja ütles üürilepingu erakorraliselt üle). Pooled ei vaidle, et üürnik kolis üüritud ruumidest välja 01.04.2022. Seega pidi üürnik tasuma kõrvalkulude ja elektri eest kuni 2022. a märtsini (k.a) ja hageja nõue kostjalt 2022. a aprilli kuni septembri eest kommunaalkulude ja elektritasu saamiseks tuleb jätta rahuldamata. Sellele vaatamata on üürnik siiski üüri, kõrvalkulude ja elektri eest sel perioodil osaliselt tasunud.

19.Kuna leping lõppes kostjapoolse erakorralise ülesütlemisega, rikkus lepingut antud juhul seega üürileandja. Seetõttu ei kuulu hageja nõue rahuldamisele ka üürilepingu p 5.6 alusel, mis sätestab, et üürilepingu ennetähtaegse katkestamise korral kohustub katkestamise algatanud pool tasuma teisele poolele leppetrahvi, summas, mis koosneb 100% ulatuses: üürilepingu lõpuni jäänud tasumata üürist, kommunaalkuludest ja käibemaksust.

20.Hageja ei ole tõendanud, et üüritud ruumi uks oli enne üürile andmist kahjustusteta.

Kohus selgitas 21.12.2022 hagejale, et hageja peab tõendama, et kostja on põhjustanud kahju.

Hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, milline oli üüriruumi uks enne kostjatega üürilepingu sõlmimist. 20.12.2022 fotodega ja 04.02.2022 fotodega ei ole võimalik tuvastada ukse seisukorda üürilepingu sõlmimise aja seisuga.

21.Kostja avaldas soovi seinte remondiks ja hageja teatas, et nõustub kostja pakutud ettevõttega. Samas seadis hageja tingimuseks, et kostja tasuks sel juhul deposiiti 1000 eurot võimalike kahjude kompenseerimiseks ning esitaks ka garantiikirja. Kostja palus edastada seina värvitoon 21.06.2022 ja teatas 06.07.2022 hagejale, et värvitooni siiani edastatud ei ole.

Maakohus asus eelnevast tulenevalt seisukohale, et hageja ei andnud reaalselt võimalust seinte parandamiseks, sest ei teatanud tooni, mis väidetavalt pidi seinal olema. Ka esitas ta tingimusi, mida pooled üürilepinguga ette ei näinud – deposiit võimaliku kahju hüvitamiseks ja garantiikiri. Kuna hageja ei võimaldanud rikkumise kõrvaldamist, tuleb hageja nõue kahju hüvitamiseks jätta rahuldamata.

4 2-22-15707 Apellatsioonkaebus 22. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada.

23.Maakohus järeldas ebaõigesti, et pooltel ei ole vaidlust, et leping lõppes kostjapoolse erakorralise ülesütlemisega. Hageja on läbivalt vaielnud vastu sellele, et üürileping lõppes üürniku 29.03.2022 teate alusel erakorraliselt. Kohus on märkinud, et kostjad nõustusid hageja leppetrahviga omavolilise väljakolimise tõttu. Lisaks on kohus märkinud, et kostjad ei vaielnud vastu üüri nõuetele 29.03.2022 kirjale järgnenud ajaperioodi eest. Samas ei ole kohus pööranud tähelepanu asjaolule, et nii ühe kui ka teisega kostjad tunnistasid üürilepingu jätkumist pärast 29.03.2022 kirja.

24.Kohus ei ole pööranud tähelepanu asjaolule, et puudub vaidlus kostjate poolt tunnistatud üüri tasumise kohustuse üle pärast 29.03.2022 kirja ja et ei vaidlustata ka üürniku kõrvalkulude tasumise kohustust, vaid üksnes nende arvestuste selgust. Üürileandjal oli õigus vastavalt lepingule korrigeerida kommunaalkulude suurust ühepoolselt.

25.Hagivastuse punktides 2.4.1-2.4.9 tunnistasid kostjad uksekahju tekitamist üürniku poolt vaidlustades üksnes selle kahju kõrvaldamise maksumust. Hageja esitas kohtu nõudel fotod üürniku poolt omavoliliselt pärast üürileandja uksesildialuse eemaldamist selle asemele paigaldatud suuremast sildist ja siis uue sildi eemaldamisel ilmnenud uksekahjustusest selle sildi all ning tagasi pandud varasemast kitsast sildialusest, millelt on näha sellest laiem kahjustus pinnal, millele uus silt oli paigaldatud. Ühtlasi pole vajalik tõendada üüriruumi ukse seisundit enne üürilepingu sõlmimist, kuna ruumi üleandmise aktis puuduvad märkused ukse kahjustuse kohta.

26.Maakohus on seina kahjustamise osas jätnud tähelepanuta üürileandja 07.07.2022 kirjas märgitud võimaluse kasutada suvalist musta värvi ja seda, et tooni saatmise vajadus puudub.

Seetõttu ei takistanud täpse tooni teatamata jätmine üürnikul seina remontida. Üürnik loobus 06.07.2022 kirjas ise seina remontimisest. Kostjad tunnistasid hagivastuses seinakahju tekitamist ning ka üürileandja soovitud deposiit või garantiikiri ei takistanud üürnikul endal kahjustust kõrvaldada. Kostjad on vastu vaielnud üksnes kahju suurusele.

Vastustajate seisukoht 27. Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT 28. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata kostjatelt solidaarselt 1200 euro ja kostjalt I 676,21 euro väljamõistmiseks. Tühistatud osas teeb ringkonnakohus uue otsuse, millega mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 1200 eurot ja kostjalt I 676,42 eurot. Samuti tuleb tühistada otsus menetluskulude jaotuse osas ja teha uus otsus, millega jaotada menetluskulud vastavalt hagi rahuldamise ulatusele. Muus osas tuleb jätta maakohtu otsus muutmata. TsMS § 654 lg 2² alusel esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni tervikliku sõnastuse. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt.

5 2-22-15707 29. Maakohus leidis õigesti, et hageja kahju hüvitamise nõue 552 eurot tuleb jätta rahuldamata. Maakohtu otsuse põhjendav osa vastab selles osas TsMS § 442 lg-s 8 sätestatule. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse nende põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist:

29.1. Kostjad ei ole hagivastuses ega sellele järgnevates menetlusdokumentides ja maakohtu istungil ukse kahjustamist tunnistanud. Hagivastuses märkisid kostjad, et kahjustused uksesildi piirkonnas võisid olla tekitatud ka juba varasemalt. Kostjad esitasid sellele vaatamata ka omapoolse nägemuse kahju ulatuse kohta, leides, et see võiks olla 252 eurot.

29.2. Samuti ei saa ringkonnakohtu hinnangul asjaolust, et 01.02.2022 ruumide üleandmise aktis puuduvad märkused ukse kahjustuse kohta, järeldada, et kõik uksel asuvad kriimustused on põhjustatud üürniku poolt. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 334 lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmise akt, siis eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. 01.02.2022 ruumide üleandmise aktis on märgitud seisund üksnes ruumide kohta (üüriruum on puhas ja remonditud ning puuduvad defektid), mitte ukse seisundi kohta (I kd tl 11). Seega ei saa akti alusel eeldada, et kõik kriimustused, mis on üürile andmise järgselt ukse välisküljel avastatud, on üürniku poolt põhjustatud. Pooled ei vaidle selle üle, et tegemist ei olnud uue uksega, mistõttu on põhjendatud kostjate seisukoht, et uks võis olla ka varem kahjustatud.

30.Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et maakohus on menetlusõiguse normi rikkudes ebaõigesti jätnud hagi rahuldamata hageja kommunaalkulude nõudes ja materiaalõigust ebaõigesti kohaldades jätnud ekslikult rahuldamata hageja kahjunõude üüritud ruumi seina kahjustamise osas. Ringkonnakohus saab maakohtu eksimused kõrvaldada ja selles osas ise uue otsuse teha, hagi osaliselt rahuldades.

31.Maakohus on ebaõigesti hageja seisukohtadest järeldanud, et hageja ei vaidle üürilepingu erakorralisele lõpetamisele vastu. Ehkki hageja vastas 31.05.2023 istungil maakohtu küsimusele: „Kas pooled vaidlevad selle üle, et kostja ütles üürilepingu erakorraliselt üles?“ selliselt, et: „Ei vaidle selle üle“, on hageja järgnevalt istungil tõendeid uurides kinnitanud, et leping jätkus. Samuti on hageja järgmises menetlusdokumendis (07.07.2023) esitanud tõendid ruumi temperatuuri kohta. Seega on hageja soovinud endiselt tõendada, et üürnikul ei olnud alust üürilepingut erakorraliselt lõpetada, mis kinnitab hageja apellatsioonkaebuse väidet, et vaidlus üürilepingu erakorralise ülesütlemise üle endiselt käis. Seega tuli maakohtul hinnata, kas üürniku poolt 29.03.2022 üürilepingu erakorralise lõpetamise formaalsed ja materiaalsed eeldused on täidetud.

31.1. Lepingu ülesütlemise formaalseks eelduseks on eelkõige ülesütlemisavalduse esitamine lepingu teisele poolele (RKTKo 22.12.2009, 3-2-1-143-09, p 14). Pooled ei vaidle selle üle, et hageja on kostja I poolt saadetud 29.03.2022 e-kirja, milles üürnik soovib lõpetada üürilepingu alates 01.04.2022, kätte saanud.

31.2. Kostjad on tuginenud sellele, et üüritud ruumides polnud võimalik enam viibida ruumi liigselt madala temperatuuri tõttu. Sellele on kostja I juhtinud tähelepanu hagejale saadetud 29.03.2022 e-kirjas (I kd tl 18). Üürilepingu p 8.2.1. kohaselt võib üürnik lepingu üles öelda juhul, kui lepingu objekt osutub kasutuskõlbmatuks asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastuta ning üürileandja ei kõrvalda puuduseid mõistliku aja jooksul (I kd tl 5-10). Tulenevalt VÕS § 279 lg-st 4 ja VÕS § 279 lg-st 1 võib lepingu etteteatamistähtajata üles öelda ka juhul, 6 2-22-15707 kui puuduse tõttu on asja sihtotstarbeline kasutamine oluliselt piiratud ning üürileandja teab asjal esinevast puudusest. Sellises olukorras ei ole vajalik, et üürnik annaks veel täiendava tähtaja lisaks seaduses juba antud tähtajale. See seisukoht kehtib ainult üüritud asja kasutamist oluliselt takistava või kasutamist välistava puuduse korral (RKTKo 24.01.2018, 2-13-56825, p 16). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole kostjad tõendanud, et antud juhul esineks üüriruumi kasutamist oluliselt takistav või välistav puudus. Hageja esitas maakohtule asjatundja ehitusinsener Tõnu Lauri 18.04.2022 arvamuse, mille kohaselt vastas ruumide temperatuur 12.04.2022 teostatud vaatlusel äriruumide normatiivile (+19°C) (I kd tl 23-25). Kostjad sellele vastuseks omapoolseid tõendeid ei esitanud. Kuna üüritud ruumi kasutamist oluliselt takistavat asjaolu ei ole tuvastatud, ei esinenud üürnikul alust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.

32.Eelnevast tulenevalt jätkus üürileping kuni üürileandja poolt lepingu korralise ülesütlemiseni 03.10.2022 ning üürnikul oli lepingu punkti 3 alusel kohustus tasuda üürileandjale kuni selle ajani üüri ja kõrvaltasusid. Kostja I väitel tasus ta kuni 2022. a septembrini (k.a) üüritasu, kuid jättis kommunaalkulud tasumata põhjendusel, et arvetel märgitud summa kujunemine oli ebaselge. Kostjate hinnangul ei ole hageja põhjendanud, kuidas on varasemast üürilepingu punktis 3.4 märgitud kommunaalkulust 3,2 eurot/m 2 saadud 4,28 eurot/m2. Üürilepingu punkti 3.4. kohaselt lisanduvad üüritasule kommunaalkulud (signalisatsioon, üldelekter, ventilatsioon, valve, küte, üldvesi, -koristus, -remont, prügivedu (paberjäätmed), halduskulud, hoolduskulud (hoone, elektrisüsteemide, katlamaja, fonoluku, signalisatsiooni) 3,20 eurot/m² kuus, millele lisandub käibemaks. Kommunaalteenuste hinda korrigeeritakse gaasi, vee, elektrienergia kallinemisel proportsionaalselt. Täiendavalt tasub üürnik elektri ja vee eest vastavalt tarbitud kogusele ja arvesti näitudele ning võrguteenuse müüjate arvetele (I kd tl 5-10). VÕS § 292 lõike 1 esimese lause kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Antud juhul on kõrvalkulude kandmises üürilepingus kokku lepitud selliselt, et üürnik tasub kommunaalkulusid arvestusega 3,20 eurot/m² kuus, millele lisandub käibemaks. Ringkonnakohtu hinnangul ei vaidle pooled selle üle, kas üürileandja võis ühepoolselt tõsta kommunaalkulude makse suurust, vaid kostjate etteheide seisneb selles, et üürileandja ei ole põhjendanud, millest on kulude muutumine tingitud. Ringkonnakohtu hinnangul on hageja seda käesolevas menetluses teinud. Hageja põhjendas kommunaalkulude tõusu gaasihinna tõusuga (esitas ka gaasi müügi arved I kd tl 101, 102 ja 145). Hageja põhjendas, et gaasihinna tõus aadressil XXX oli ruutmeetri kohta 2,60 eurot, kuid üürnikel oli kommunaalkulude hinda tõstetud vaid 1,08 euro võrra. Ringkonnakohtu hinnangul tõendavad esitatud arved hageja väiteid selle kohta, et gaasihind 2022. a alguses tõusis võrreldes varasemaga ja hageja oli üürileandjana õigustatud üürilepingu p 3.4 alusel kommunaalkulude hinda korrigeerima. Põhjendatud on hageja väide, et üürnikele (sealhulgas kostjale I) ei tõusnud kommunaalkulude hind sama palju kui tõusis tegelikult gaasi hind. Kuna üksnes gaasihinna tõusu tõttu oli põhjendatud kommunaalkulude tõstmine, ei vaja hindamist, kas kommunaalkulude tõstmine võis olla põhjendatud ka vee ja elektrienergia kallinemisest.

33.Pooled ei vaidle, et hageja esitas kostjale I järgmised arved: 01.04.2022 arve nr 21923 (tähtaeg 05.12.2022) 363,24 eurot; 05.04.2022 arve nr 20670 (tähtaeg 09.04.2022) 160 eurot;

01.05.2022 arve nr 1052022 (tähtaeg 05.05.2022) 356,35 eurot; 01.06.2022 arve nr 1062022 (tähtaeg 05.06.2022) 363,84 eurot; 01.07.2022 arve nr 1072022 (tähtaeg 05.07.2022) 363,84 eurot; 01.08.2022 arve nr 1082022 (tähtaeg 05.08.2022) 364,61 eurot; 01.09.2022 arve nr 1092022 (tähtaeg 05.09.2022) 364,61 eurot.

34.Kostja I tasus 13.02.2023 01.04.2022 arvest nr 21923 318,84 eurot selgitusega „arve nr 21923“ (I kd tl 153), 13.03.2023 arvest nr 1062022 selgitusega „üür“ 160 eurot (I kd tl 153 7 2-22-15707 pöördel), 13.03.2023 arvest nr 1062022 selgitusega „kommunaalkulud“ 100 eurot (I kd tl

154), 13.03.2023 arvest nr 1062022 selgitusega „käibemaks“ 53,20 eurot (I kd tl 154 pöördel), 13.03.2023 arvest nr 1062022 selgitusega „elekter“ 6,24 eurot (I kd tl 155), 13.03.2023 arvest nr 1072022 selgitusega „üür“ 160 eurot (I kd tl 155 pöördel), 13.03.2023 arvest nr 1072022 selgitusega „kommunaalkulud“ 100 eurot (I kd tl 156), 13.03.2023 arvest nr 1072022 selgitusega „käibemaks“ 53,20 eurot (I kd tl 156 pöördel), 13.03.2023 arvest nr 1072022 selgitusega „elekter“ 6,24 eurot (I kd tl 157), 20.03.2023 arvest nr 1082022 selgitusega „üür“ 160 eurot (I kd tl 157 pöördel), 20.03.2023 arvest nr 1082022 selgitusega „kommunaalkulud“ 100 eurot (I kd tl 158), 20.03.2023 arvest nr 1082022 selgitusega „käibemaks“ 53,40 eurot (I kd tl 158 pöördel), 20.03.2023 arvest nr 1082022 selgitusega „elekter“ 6,88 eurot (I kd tl 159), 20.03.2023 arvest nr 1092022 selgitusega „kommunaalkulud“ 100 eurot (I kd tl 159 pöördel), 20.03.2023 arvest nr 1092022 selgitusega „üür“ 160 eurot (I kd tl 160), 20.03.2023 arvest nr 1092022 selgitusega „käibemaks“ 53,40 eurot (I kd tl 160 pöördel), 20.03.2023 arvest nr 1092022 selgitusega „elekter“ 6,88 eurot (I kd tl 161), 20.03.2023 arve nr 20670 selgitusega „leppetrahv“ (I kd tl 161 pöördel).

34.1. Hageja on maakohtu istungil kinnitanud, et kostja I makstud summad arvestatakse viiviste katteks, kui maksekorralduses ei ole märgitud, mille eest on tasutud (31.05.2023 istungi protokoll, ajamärk 00:13:04). Kostja I on maksekorraldustel selgitanud, mille eest on summad tasutud. Sellest tulenevalt on kostja I tasunud arvest nr 21923 318,84 eurot, arvest nr 1062022 kokku 319,44 eurot, arvest nr 1072022 kokku 319,44 eurot, arvest nr 1082022 kokku 320,28 eurot, arvest nr 1092022 kokku 320,28 eurot ja arve nr 20670 täielikult (s.o 160 eurot).

34.2. Lisaks on hageja märkinud enda 29.03.2023 menetlusdokumendis, et kostja I on tasunud hagejale 14.02.2023 312 eurot. Kuna selle kohta kohtule maksekorraldust esitatud ei ole, siis saab kohus lähtuda sellest, et selle makse võis hageja arvestada esmajärjekorras viiviste katteks. Hageja väitel arvestas ta 14.02.2023 makse tasumata 15.03.2023 arve nr 21904 (summas 552 eurot) viivise katteks. Ringkonnakohtu hinnangul hageja seda teha ei saanud kuna arve nr 21904 esitamine ei olnud põhjendatud (hageja ei ole tõendanud ukse kahjustamist kostja I poolt). Seega saab 14.02.2023 makset 312 eurot arvestada järgmiste arvete viiviste katteks.

34.3. Kostjal I on 01.04.2022 arvest nr 21923 tasumata on 44,40 eurot, 01.05.2022 arvest nr 1052022 356,35 eurot, 01.06.2022 arvest nr 1062022 44,40 eurot, 01.07.2022 arvest nr 1072022 44,40 eurot, 01.08.2022 arvest nr 1082022 44,33 eurot ja arvest nr 1092022 44,33 eurot. Seega kuuluks kostjal I tasumisele põhivõlgnevus kokku 578,21 eurot.

35.Hageja on palunud kostjatelt välja mõista ka viivise üürilepingu p 5.2 alusel 0,5% päevas tasumisega viivitatud summast. Kostjad paluvad vähendada viivisemäära 0,2%-ni päevas, kuna 0,5% on ebamõistlikult kõrge. Pooled ei vaidle, et üürniku puhul ei ole tegemist tarbijaga, mistõttu ei kohaldu tarbija kaitseks ettenähtud sätted. VÕS § 113 lg 8 kohaselt võib viivise maksmiseks kohustatud isik nõuda selle vähendamist VÕS § 162 kohaselt. VÕS § 162 lg 1 kohaselt, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Riigikohus on selgitanud, et viivise vähendamisel tuleb arvestada eelkõige seda, millised tagajärjed on viivise vähendamata jätmisel kohustatud isiku toimetulekusuutlikkusele, ja teisalt seda, kas ja kui oluliselt mõjutaks viivise vähendamine viivise nõudja majanduslikku seisundit (RKTKo 19.04.2017, 3-2-1-28-17, p 13). Käesolevas asjas ei ole kostjad selliseid asjaolusid esile toonud. Kostjad on märkinud üksnes seda, et 8 2-22-15707 selline viivisemäär on koormav isegi äriühingute jaoks. Kostja I üüris ruumid kasutamiseks äriruumidena, mistõttu on tegemist kostja I majandustegevuses sõlmitud lepinguga. Pooled on üürilepingus kokku leppinud viivisemääras 0,5% päevas ja kohtupraktika kohaselt ei ole see majandustegevuses tegutsevate isikute puhul ebamõistlikult suur viivisemäär.

36.Hageja on hagi 29.03.2023 täiendustes soovinud kostjalt I sissenõutavaks muutunud viivise välja mõistmist summas 3671,71 eurot. Ringkonnakohtu hinnangul on tulenevalt viivisekalkulaatorist viivise arvestus järgmine:  01.04.2022 arve nr 21923 (tähtaeg 05.12.2022) alusel kuulus maksmisele 363,24 eurot. Kostja I tasus arvest 13.02.2023 318,84 eurot. Viivis alates 06.12.2022 kuni 13.02.2023 127,13 eurot ja alates 14.02.2023 kuni 28.03.2023 9,55 eurot;  05.04.2022 arve nr 20670 (tähtaeg 09.04.2022) alusel kuulus maksmisele 160 eurot.

Kostja I tasus arve 20.03.2023. Viivis alates 10.04.2022 kuni 20.03.2023 276 eurot;  01.05.2022 arve nr 1052022 (tähtaeg 05.05.2022) alusel kuulus maksmisele 356,35 eurot. Kostja I pole arvet tasunud. Viivis alates 06.05.2022 kuni 28.03.2023 582,63 eurot;  01.06.2022 arve nr 1062022 (tähtaeg 05.06.2022) alusel kuulus maksmisele 363,84 eurot. Kostja I tasus arvest 13.03.2023 319,44 eurot. Tasumata on 44,40 eurot. Viivis alates 06.06.2022 kuni 13.03.2023 511,20 eurot ja alates 14.03.2023 kuni 28.03.2023 3,33 eurot;  01.07.2022 arve nr 1072022 (tähtaeg 05.07.2022) alusel kuulus maksmisele 363,84 eurot. Kostja I tasus arvest 13.03.2023 319,44 eurot. Tasumata on 44,40 eurot. Viivis alates 06.07.2022 kuni 13.03.2023 456,62 eurot ja alates 14.03.2023 kuni 28.03.2023 3,33 eurot;  01.08.2022 arve nr 1082022 (tähtaeg 05.08.2022) alusel kuulus maksmisele 364,61 eurot. Kostja I tasus arvest 20.03.2023 320,28 eurot. Tasumata on 44,33 eurot. Viivis alates 06.08.2022 kuni 20.03.2023 413,83 eurot ja alates 21.03.2023 kuni 28.03.2023 1,77 eurot;  01.09.2022 arve nr 1092022 (tähtaeg 05.09.2022) alusel kuulus maksmisele 364,61 eurot. Kostja I tasus arvest 20.03.2023 320,28 eurot. Tasumata on 44,33 eurot. Viivis alates 06.09.2022 kuni 20.03.2023 357,32 eurot ja alates 21.03.2023 kuni 28.03.2023 1,77 eurot.

37.Kokku on seisuga 28.03.2023 sissenõutavaks muutunud viivis 2744,48 eurot. Kuna hageja arvestas 14.02.2023 kostja I poolt tasutud 312 eurot õigesti viiviste katteks, tuleb viivist vähendada 312 euro võrra, mistõttu on seisuga 28.03.2023 sissenõutavaks muutunud viiviste suurus 2432,48 eurot. Hageja on piiranud viivisenõuet põhinõude suurusega, mistõttu ei kuulu hageja kasuks välja mõistmisele 578,21 eurot ületav viivis. Seetõttu jääb rahuldamata ka hageja nõue mõista kostjalt I välja viivis põhinõudelt alates 29.03.2023 viivisemääraga 0,5% päevas, kuid mitte rohkem kui 632,78 eurot.

38.Pooled vaidlevad, kas üürnikul oli kohustus tasuda seina kahjustuste kõrvaldamise eest 1416 eurot, mille kohta esitas hageja kostjale I 13.09.2022 arve nr 130092022.

Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus ka selle nõude jätnud ebaõigesti rahuldamata.

Ringkonnakohus leiab, et hageja kahju hüvitamise nõue tulnuks rahuldada osaliselt.

9 2-22-15707 38.1. Maakohus jättis hagi selles osas rahuldamata põhjendusel, et üürileandja ei andnud üürnikule võimalust kahjustatud seina parandamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole see põhjendus antud juhul asjakohane. Üürnik soovis ise kahjustused kõrvaldada, pakkudes välja tööde teostajana Trendmaster OÜ. Hageja soovis ettevõtte garantiikirja ruumide järelkoristuse kohta (I kd tl 71-74). Sellega kostja I ei nõustunud, pakkudes 06.07.2022 välja selle, et kostja I tasub hagejale 400 eurot remonditööde eest (I kd tl 74). Kostjad on ka 13.02.2023 ja 26.04.2023 menetlusdokumentides tuginenud sellele, et nad on nõus kahju hüvitama, kuid mitte sellises ulatuses nagu hageja nõuab. Seega ei olnud enam aktuaalne kostja I poolt puuduste kõrvaldamine, vaid vaidlus sai olla üksnes selle üle, kas kostja I pakutud summa vastab tegelikele kuludele.

38.2. Üüritud ruumi seina kahjustamise üle kostjad ei vaidle, kuid vaidlevad selle kahjustuse kõrvaldamise kulude suuruse üle. Hageja väitel tuli pahteldada ja värvida 59 m 2 (kogu ruumi seinad), kostja väitel oli kahjustatud sein 15 m2, mistõttu ei saa kulu olla suurem kui 300 eurot. Ringkonnakohtu hinnangul on kostjate väide põhjendatud, kuna kohtule esitatud fotodelt ei nähtu, et kõik ruumi seinad oleksid ühte värvitooni – 2 seina on tumedad (fotodelt nähtuvalt tumepruun toon) ja teised seinad heledad (fotodelt nähtuvalt beež toon) (I kd tl 8485). Seega ei ole põhjendatud pahteldada ja värvida kogu ruumi seinu, vaid piisab nendest seintest, mis on tumedat tooni (pooled ei vaidle selle üle, et kahjustatud on justnimelt seda tooni sein). Kuna hageja ei ole esile toonud ega tõendanud tumedat tooni seinte pindala, tuleb ringkonnakohtu hinnangul lähtuda kostjate esile toodust, et tegemist oli 15 m 2 suuruse pinnaga, mille värvimiseks ja pahteldamiseks kulub hageja esitatud Valdusehitus OÜ 21.04.2022 arvet (I kd tl 30) aluseks võttes 300 eurot.

38.3. Hageja esitas kostjale I 13.09.2022 arve nr 13092022 summas 1416 eurot (käibemaksuga) maksetähtajaga 17.09.2022 (I kd tl 31). Hageja palub välja mõista ka viivise lepingus kokku lepitud määras 0,5% päevas tasumata summalt. Tulenevalt eeltoodust kuulus sellest arvest kostja I poolt tasumisele 360 eurot (käibemaksuga). Kahjuhüvitise maksmisega viivitamise korral võib hageja VÕS § 113 lg 1 esimese lause järgi nõuda viivist, arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni selle kohase täitmiseni. Kostja I arvet ei tasunud, mistõttu tuleb alates 18.09.2022 arvestada tasumata summalt (360 eurot) viivist. Kostjad on taotlenud viivisemäära vähendamist. Kui lepingus pole teisiti kokku lepitud, on viivisemääraks VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi VÕS §-s 94 sätestatud perioodiliselt muutuv intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Üürilepingu punktis 5.2 on pooled leppinud kokku viivisemääras 0,5% lepingus sätestatud maksekohustustega viivitamise korral.

Seinte kahjustuste kõrvaldamise kulude puhul ei ole tegemist sellise maksekohustusega, millele 0,5% lepingu järgi kohalduks. Seetõttu tuleb kahju osas lähtuda kostjate poolt nõustutud viivisemääraga, milleks on 0,2% päevas. Alates 18.09.2022 kuni kohtuotsuse tegemiseni on viivisesumma 624,24 eurot, kuid põhjusel, et hageja on piiranud viivise välja mõistmist põhinõude summaga, saab viivisenõude põhinõudelt (360 eurot) rahuldada 360 euro ulatuses.

39.Hageja on palunud põhivõlgnevuse 1200 eurot välja mõista solidaarselt kostjaga II, kuna üürilepingu kohaselt käendab kostja II isiklikult üürniku lepingulisi kohustusi summas 1200 eurot. Põhivõlgnevusest teises järjekorras palub hageja kostjalt II välja mõista ka viivised, s.o koos põhivõlgnevusega kuni 1200 euroni. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja II poolt selline käendus on antud. Seega rahuldab ringkonnakohus hagi selliselt, et mõistab kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 938,21 eurot (578,21+360) ja viivised 261,79 eurot (1200-938,21), kokku 1200 eurot. Lisaks tuleb kostjalt I välja mõista sellest summast üle jääv sissenõutavaks muutunud viivis, s.o 676,42 eurot (938,21-261,79). Hagi jääb rahuldamata summas 6732,98 eurot.

10 2-22-15707 40. Seoses hagi osalise rahuldamisega on vajalik muuta ka maakohtu menetluskulude jaotust.

TsMS § 163 lg 1 alusel tuleb lähtudes hagi rahuldamise ulatusest (22% hageja nõuetest rahuldati) menetluskulud maakohtus jätta 22% ulatuses solidaarselt kostjate kanda ja 78% ulatuses hageja kanda.

41.Arvestades, et apellatsioonkaebus rahuldati hagiga samas ulatuses, tuleb jätta apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 ja TsMS § 163 lg 1 alusel 22% ulatuses solidaarselt kostjate kanda ja 78% ulatuses hageja kanda.

Allkirjastatud digitaalselt 11

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.