Obsah (5)

§ 40§ 41§ 29§ 20§ 46

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Ele Liiv, Peeter Pällin ja Siret Siilbek Kohtukoosseis Määruse tegemise aeg ja koht 14.02.2025, Tallinn Tsiviilasja number 2-22-102586 Tsiviilasi Lääne-Harju

§ 40

lg 1 alusel tulenevalt kaasomandi osa suurustest, kuid leiab, et kulude jagamine kuude lõikes on ebaselge. Avaldaja on esitanud küttekulude alusarved ning 04.11.2024 tabeli kulude jagamise kohta (dtl 614). Avaldaja on küttekulude osas selgitanud, et mõnel kuul ostetakse mitmel korral kütet ning olenevalt tarbimise vajadusest võib ühistu saada siis 2-3 küttearvet ning sellisel juhul jätab ühistu kuu lõpus saadud arved järgmisesse kuusse, sest kütte tarbimine toimub suures mahus samuti järgmisel kuul. Ringkonnakohus kontrollis avaldajale teenusepakkuja poolt esitatud arveid, võrdles neid puudutatud isikule igakuiselt väljastatud arvetega ning hindas, kas alusarvete põhjal on puudutatud isiku poolt tasumisele kuuluv osa õigesti arvestatud. Avaldaja on vaidlusaluse perioodi küttekulud õigesti arvestanud, välja arvatud oktoobri 2021 osas. Kui teiste arvete jagamisel on aluseks võetud maja üldpinna suurus (3469,2 m2), siis oktoobrikuu arve osas on avaldaja märkinud, et seoses küttepüstaku avariiga arvestas ta osade korterite võrra köetavat pinda vähem ning võttis üldpinnana aluseks 3366,7 m2. Isegi kui osades korterites rikke tõttu mingil perioodil kütmist ei toimunud, ei anna see alust

§ 40

lg-s 1 sätestatud kulude jagamise põhimõttest kõrvale kalduda.

§ 40

lg-st 1 saab lg 2 alusel kõrvale kalduda üksnes põhikirjaga, kuid praegusel juhul põhikiri selleks alust ei anna (vt ka nt RKTKm 24.05.2023, 2-20-119460, p-d 21–22). Seega arvestab kohus ümber oktoobri 2021 eest esitatud alusarve nr 213949 summas 2628 eurot selliselt, et võtab aluseks maja üldpinna suuruse 3469,2 m2 ja puudutatud isiku kaasomandi osa suuruse 47,4 m

1. Selle tulemusel on puudutatud isiku osaks 35,90 eurot. Kokku on perioodi detsember 2020–märts 2022 eest küttekulud põhjendatud 716,42 euro ulatuses (oktoober 2021 arve 35,9 eurot + ülejäänud arved kokku 680,52 eurot). 12.2.
2. Avaldaja nõuab puudutatud isikult prügiveokulusid kokku 65,03 euro ning üldelektri kulusid 34,65 euro ulatuses. Puudutatud isik ei ole vaidlustanud viidatud kulude põhjendatust ega arvestamise metoodikat, kuid on tunnistanud kulusid üksnes
3. aasta novembri arveni, kuna ülejäänud arved ei olnud maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamise seisuga 8 sissenõutavaks muutunud. Kuna avaldaja saab nõuda ka hilisemate arvete (kuni märtsini 2022) alusel tekkinud võlgnevuse tasumist, on prügiveo- ja üldelektri kulude nõue terves ulatuses põhjendatud. 12.2.
4. Avaldaja on puudutatud isikule esitatud arvetes arvestanud ebaõigesti vee- ja kanalisatsioonikulu ning sellest tulenevalt ka üldveekulu. Avaldaja on oma selgituste kohaselt võtnud arvestamise aluseks korteriomanike veemõõtjate näidud. Kolleegium jääb p-s 12.2.1 toodud seisukoha juurde, mille kohaselt saab

§ 40

lg-s 1 sätestatud kaasomandiosa suuruse põhisest arvestusest sama

§ 40lg 2 alusel kõrvale kalduda üksnes põhikirjaga.

Selleks, et korteriühistu põhikirjaga pindalapõhisest arvestusest kõrvale kalduda, peab olema korteriühistu põhikirjas konkreetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust ning milline on nende kulude arvestuse viis (RKTKm 24.05.2023, 2-20-119460, p 16.1). Avaldaja põhikirjast (dtl 58–64) ei nähtu vee- ja kanalisatsioonikulude jagamise erisusi võrreldes

§ 40lg-ga 1 (põhikirja p-d 4.10 ja 4.11).

Seega tuleb vee- ja kanalisatsioonikulu jagada korteriomanike vahel lähtudes nende kaasomandi osa suurustest. Avaldaja on esitanud vee- ja kanalisatsioonikulude ümberarvestuse (dtl 613). Ringkonnakohus kontrollis avaldajale teenusepakkuja poolt esitatud arveid ning hindas, kas need on vastavuses avaldaja ümberarvestuses esitatud andmetega. Samuti kontrollis ringkonnakohus, kas avaldaja on puudutatud isiku poolt tasumisele kuuluva osa õigesti arvestanud. Avaldaja on vaidlusaluse perioodi vee- ja kanalisatsioonikulude ümberarvestuse õigesti teostanud, välja arvatud detsembri 2020 arve osas. Avaldaja on ümberarvestuses märkinud arve suuruseks 1764,71 eurot, kuid teenusepakkuja poolt detsembri 2020 eest esitatud arve suuruseks on 1079,10 eurot (dtl 149). Seega arvestab kohus detsembri 2021 eest esitatud alusarve 1079,10 eurot ümber selliselt, et võtab aluseks maja üldpinna suuruse 3469,2 m2 ja puudutatud isiku kaasomandi osa suuruse 47,4 m2. Selle tulemusel on puudutatud isiku osaks 14,74 eurot. Kokku on perioodi detsember 2020–märts 2022 eest vee- ja kanalisatsioonikulud põhjendatud 238,64 euro ulatuses (detsember 2020 arve 14,74 eurot + ülejäänud kuud kokku 223,90 eurot). Üldvee osas on avaldaja selgitanud, et tegemist on veekulu ülejäägiga, mis jääb veemõõtja põhjal arvestatud tarbimistest üle. Kuna avaldaja pidi vee- ja kanalisatsioonikulu arvestama

§ 40lg 1 alusel, siis ei teki selle arvestuse kohaselt ka enam vee ülekulu.

12.

1. Puudutatud isik vaidlustab haldusteenuse, hooldusteenuse, reservfondi, ühistu laenu ning maja üldkindlustuse kulusid, sest ta leiab, et 17.11.2019 ja 07.09.2022 korteriomanike üldkoosolekute otsused on kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu tühised. 12.3.
2. 17.11.2019 toimunud korteriomanike üldkoosolekul võeti päevakorrapunktis nr 2 vastu otsus kinnitada 2019/
3. a majanduskava/eelarve (dtl 378-380). Asjas esitatud andmete ja tõendite kohaselt toimus järgmine korteriomanike üldkoosolek alles 07.09.2022, kus otsustati kinnitada majanduskava/eelarve 2022/
4. aastaks (dtl 385-392).

§ 41

lg 5 näeb ette, et kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni. Kuna uus majanduskava võeti vastu alles 07.09.2022 ning käesolevas asjas nõuab avaldaja kuni märtsini 2022 esitatud arvete tasumist, omab 9 praegusel juhul tähtsust üksnes 17.11.2019 korteriomanike üldkoosolek vastu võetud otsuste kehtivus. 12.3.2. Maakohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 6 lg-s 2 sätestatut. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 alusel otsuse tühisusele tuginemiseks ei ole tähtaega ette nähtud. Kui korteriomaniku vastu on esitatud majandamiskulude tasumise nõue ning ta leiab, et majanduskava kinnitamise otsus

§ 29

lg 1 on üldkoosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu tühine, on tal õigus tühisuse vastuväide selles kohtumenetluses esitada. 12.3.3. Puudutatud isik väidab, et ta ei olnud 17.11.2019 koosoleku toimumisest teadlik, sest talle ei edastatud selle kohta ühtegi teadet.

§ 20

lg 3 kohaselt kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on põhikirja muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord. Lg 4 näeb ette, et kui korteriomanik on teatanud korteriühistule oma elektronposti aadressi, tuleb korteriomanike üldkoosoleku teade ja käesoleva paragrahvi lg-s 3 nimetatud dokumendid saata sellel aadressil. Põhjendamatu on avaldaja väide, et puudutatud isik ei ole ühistule kunagi oma e-posti aadressi teatavaks teinud ega palunud dokumente talle e-postiga saata. Kui korteriomanik kasutab korteriühistuga suhtlemiseks oma e-posti aadressi, saab sellest järeldada tahet teha aadress korteriühistule teatavaks. Puudutatud isik on esitanud tõendina e-kirja, millest nähtuvalt on ühistu temaga e-posti teel suhelnud juba 2009. aastal (dtl 418). Samuti on avaldaja ise oma 09.05.2023 seisukohas esitanud väljavõtted ühistu ja puudutatud isiku suhtlusest e-posti teel (dtl 287–293). Seega järeldub, et avaldajale oli puudutatud isiku e-posti aadress teada ning avaldajal tuli

§ 20

lg-s 4 sätestatud kohustust täita.

§ 20lg 4 eiramine ei osutu alati oluliseks puuduseks koosoleku kokkukutsumisel.

Esmatähtis on see, kas korteriomanik sai koosolekust tegelikult teada ning kas tal oli võimalik koosolekul arutamisele tulevates küsimustes ette valmistuda. Nimetatud asjaolu ei saa olla tõendatud üksnes sellega, et avaldaja pani koosoleku teated ülesse trepikodadesse ja sh puudutatud isiku postkasti. Ringkonnakohus andis avaldajale võimaluse tõendada ning välja tuua asjaolud, millest järelduks, et puudutatud isikul oli enne koosolekut võimalus

§ 20lgs 3 märgitud dokumentidega tutvuda ja koosolekuks ette valmistuda.

Avaldaja seda teinud ei ole. Seega tuleb asuda seisukohale, et 17.11.2019 korteriomanike üldkoosolekul vastuvõetud otsused on

§ 29lg 1 alusel koosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu tühised.

12.3.4. Kui korteriomanike üldkoosolek ei ole majanduskava kehtestanud, on korteriühistul

§ 40

lg-st 1 tulenevalt siiski võimalik nõuda korteriomanikult majandamiskulude hüvitamist, kui konkreetsete majandamiskulude kandmise on otsustanud korteriomanike üldkoosolek. Juhul kui majanduskava ei ole kehtestatud ja kulude kandmist ei ole otsustatud ka muu korteriomanike üldkoosoleku otsusega, saab korteriühistu nõuda korteriomanikelt kaasomandil lasuvate kohustuste täitmist

§-s 40 sätestatud suhte alusel (RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045, p 11). Ringkonnakohus selgitas avaldajale, et kui 17.11.2019 üldkoosoleku otsus 2019/2020. a majanduskava kinnitamise kohta on tühine, tuleb avaldajal esitada tekkinud kulude tõendamiseks nende aluseks olevad lepingud ja alusarved ning võimalusel mõni muu varasem üldkoosoleku otsus kulude kehtestamise kohta. Avaldaja ei ole seda teinud. Seega puuduvad 10 tõendid haldus- ja hooldusteenuse osutamise lepingute sõlmimise kohta, mistõttu ei saa avaldaja nende kulude tasumist puudutatud isikult nõuda. Puudutatud isikule esitatud arvetest nähtuvalt on reservfondi igakuiseks suuruseks määratud 0,2341 eurot m2 kohta ehk 11,10 eurot.

§ 46

näeb ette, et korteriühistul peab olema reservkapital, mille suurus on vähemalt üks kaheteistkümnendik korteriühistu aasta eeldatavatest kuludest. Seega kuna reservfondi olemasolu on kohustuslik ning puudutatud isik ei ole välja toonud, et avaldaja poolt nõutud reservfondi suurus oleks ebamõistlik või seaduse mõttega vastuolus, on reservfondikulu 177,60 eurot (16 x 11,10) perioodi detsember 2020– märts 2022 eest põhjendatud. Puudutatud isikule esitatud arvetel kajastub kulureana mh ka ühistu laen selliselt, et detsembri 2020 ja jaanuari 2021 arvetel on ühikuhinnaks 0,5712 eurot m 2 ehk 27,08 eurot kuus ning ülejäänud arvetel (veebruar 2021-märts 2022) 0,5707 m2 ehk 27,05 eurot kuus. Avaldaja on esitanud Hansapangaga sõlmitud laenulepingu (dtl 329), mille kohaselt oli laenu tagastamise lõpptähtpäev 30.06.

1. Seega jäävad käesoleva avalduse aluseks olevad arved laenulepingu kehtivuse perioodi sisse. Kuna avaldaja on tõendanud laenulepingu sõlmimise ning puudutatud isik ei ole arvetel kajastuvat ühikuhinda vaidlustanud, on laenumaksete kulu 432,86 eurot (2 x 27,08 + 14 x 27,05) perioodi detsember 2020–märts 2022 eest põhjendatud. Juuli 2021 arvel (nr TE03474) sisaldub kulureana maja üldkindlustus summas 8,08 eurot. Avaldaja on esitanud ühistule If P&C Insurance AS poolt 04.08.2021 esitatud kindlustusmakse alusarve (dtl 196) perioodi 06.09.2021-05.09.2022 eest summas 591,23 eurot. Arve kohaselt on tegemist vastutus- ja korterelamu kindlustusteenusega. Ringkonnakohus leiab, et arve tõendab kaasomandil lasuva vastava kohustuse olemasolu. Arvestades kindlustusmakse suurust, on see puudutatud isiku korteriomandi suurust arvel õigesti arvestatud. Kindlustusmakse 8,08 eurot on seega põhjendatud. 12.
2. Eeltoodust tulenevalt on perioodi detsember 2020–märts 2022 arvetel esitatud kulud põhjendatud 1673,28 euro ulatuses. Arvepõhiselt on kulud põhjendatud järgmiselt: 1) detsember 2020 (arve nr TE02948) 93,41 eurot; 2) jaanuar 2021 (arve nr TE03023) 150,85 eurot; 3) veebruar 2021 (arve nr TE03098) 128,42 eurot; 4) märts 2021 (arve nr TE03174) 127,78 eurot; 5) aprill 2021 (arve nr TE03249) 134,19 eurot; 6) mai 2021 (arve nr TE03324) 60,69 eurot; 7) juuni 2021 (arve nr TE03399) 57,85 eurot; 8) juuli 2021 (arve nr TE03474) 65,96 eurot; 9) august 2021 (arve nr TE03549) 58,86 eurot; 10) september 2021 (arve nr TE03624) 57,37 eurot; 11) oktoober 2021 (arve nr TE03699) 94,69 eurot; 12) november 2021 (arve nr TE03775) 99,2 eurot; 13) detsember 2021 (arve nr TE03850) 140,51 eurot; 14) jaanuar 2022 (arve nr TE03925) 151,02 eurot; 15) veebruar 2022 (arve nr TE04000) 121,14 eurot); 16) märts 2022 (arve nr TE04075) 131,34 eurot. 12.
3. Puudutatud isik väidab, et 637,45 eurot (ehk osa, mida ta avaldaja nõudest tunnistab) on tema poolt tasutud avaldajale 31.12.2020 ja 09.02.2021 maksetega summas 398,31 eurot (dtl 57) ning kohaliku omavalitsuse poolt avaldajale 22.12.2022 tehtud maksega summas 300 eurot (dtl 419). Avaldaja sõnul on viidatud maksed arvestatud tsiviilasjas nr 2-19-10484 tehtud kohtumäärusest tuleneva võla katteks. Avaldaja esitatud arvestuse kohaselt oli puudutatud isiku varasem võlgnevus november
4. a seisuga 5802,75 eurot, sh põhivõlg 5385,58 eurot (dtl 93). Avaldaja on selgitanud, et tsiviilasjas nr 2-19-10484 24.03.2020 sõlmitud kompromissi kohaselt kohustus puudutatud isik tasuma avaldajale põhivõla 3861,99 eurot ja viivise 917,60 eurot igakuiste maksetena 11 summas 132,77 eurot (dtl 71–73) ning Pärnu Maakohtu 13.01.2021 määrusega tsiviilasjas nr 2-20-145317 kohustati puudutatud isikut tasuma avaldajale põhivõlgnevuse 2352,62 eurot, kõrvalnõuded 523,84 eurot ning hüvitama riigilõivu 86,29 eurot ja menetluskulu 20 eurot (dtl 74–75). Asja materjalide põhjal ei saa teha järeldust, et puudutatud isiku poolt 31.12.2020, 09.02.2021 ja 22.12.2022 maksed on tehtud just avalduses nõutava perioodi võlgnevuse katteks. Kuigi avaldaja ei ole esitanud konkreetset arvestust november 2020 seisuga märgitud võlgnevuse 5385,58 eurot kujunemise osas, nähtub avaldaja selgitustest ja tõenditest, et avalduse esitamisel ning ka pärast seda oli puudutatud isikul jätkuvalt avaldaja ees varasemast perioodist võlgnevus. Näiteks olid ka perioodil 01.12.2020-31.03.2022 käimas puudutatud isiku suhtes algatatud täitemenetlused tsiviilasjades nr 2-19-10484 ja 2-20-145317 avaldaja kasuks väljamõistetud võlgnevuste sissenõudmiseks (dtl 570-579). 31.12.2020 ja 09.02.2021 tehtud maksete selgituseks on märgitud: „W.Y Liiva 3-23 võlgnevuse tasumine“ (dtl 580). Selle põhjal saab eeldada, et maksete eesmärgiks oli tekkinud võlgnevuse, mitte jooksvate arvete tasumine. 22.12.2022 kohaliku omavalitsuse poolt avaldajale tehtud makse osas ei nähtu, mille katteks see täpselt tasutud on. Avaldaja on korduvalt kinnitanud, et puudutatud isiku või tema eest tehtud maksed ei ole arvestatud käesolevas asjas nõutava võlgnevuse, vaid varasemate kohtulahendite alusel tekkinud võlgnevuste katteks. Tulenevalt VÕS § 88 lg-st 4 kui võlgnik ei ole enne kohustuse täitmist või mõistliku aja jooksul pärast kohustuse täitmist määranud, millise kohustuse ta on täitnud, võib selle määrata võlausaldaja. Praegusel juhul ei ole puudutatud isik eelnimetatud makseid tehes määranud, milliste kohustuste katteks ta need teeb. Puudutatud isik on alles 24.05.2023 asunud maakohtus väitma, et 31.12.2020, 09.02.2021 ja 22.12.2022 tehtud maksed on tasutud avalduses nõutava perioodi võlgnevuse katteks. Ringkonnakohus leiab, et avaldajal oli VÕS § 88 lg-st 4 õigus määrata, et maksed on arvestatud varasema võlgnevuse katteks. Seega puudub alus puudutatud isiku poolt viidatud 637,45 eurot käesolevas avalduses nõutavast summast maha arvestada ning avaldaja põhinõue on 1673,28 euro ulatuses põhjendatud ning see tuleb puudutatud isikult avaldaja kasuks välja mõista. 12.
5. Avaldaja on palunud puudutatud isikult välja mõista ka viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates iga arve sissenõutavaks muutumisest kuni täiendatud avalduse esitamiseni 12.05.2022 ning viivise põhivõlalt TsMS § 367 alusel VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 13.05.2022 kuni võla tasumiseni. Ringkonnakohus võtab viivise arvutamisel aluseks avaldaja poolt 04.11.2024 esitatud täiendatud viivisearvestuse (dtl 613), kuid korrigeerib arvete summasid tulenevalt käesoleva määruse p-s 12.4 toodust. Sellest tulenevalt kujuneb viivisevõlgnevus järgmiselt: 1) detsember 2020 (arve 93,41 eurot, ajavahemik 01.02.2021-12.05.2022) eest 9,54 eurot; 2) jaanuar 2021 (arve 150,85 eurot, ajavahemik 01.03.2021-12.05.2022) eest 14,48 eurot; 3) veebruar 2021 (arve 128,42 eurot; ajavahemik 01.04.2021-12.05.2022) eest 11,46 eurot; 4) märts 2021 (arve 127,78 eurot; ajavahemik 01.05.2021-12.05.2022) eest 10,56 eurot; 5) aprill 2021 (arve 134,19 eurot; ajavahemik 01.06.2021-12.05.2022) eest 10,18 eurot; 6) mai 2021 (arve 60,69 eurot; ajavahemik 01.07.2021-12.05.2022) eest 4,20 eurot; 7) juuni 2021 (arve 57,85 eurot; ajavahemik 01.08.2021-12.05.2022) eest 3,61 eurot; 8) juuli 2021 (arve 65,96 eurot; ajavahemik 01.09.2021-12.05.2022) eest 3,67 eurot; 12 9) august 2021 (arve 58,86 eurot; ajavahemik 01.10.2021-12.05.2022) eest 2,89 eurot; 10) september 2021 (arve 57,37 eurot; ajavahemik 01.11.2021-12.05.2022) eest 2,43 eurot; 11) oktoober 2021 (arve 94,69 eurot; ajavahemik 01.12.2021-12.05.2022) eest 3,38 eurot; 12) november 2021 (arve 99,20 eurot; ajavahemik 01.01.2022-12.05.2022) eest 2,87 eurot; 13) detsember 2021 (arve 140,51 eurot; ajavahemik 01.02.2022-12.05.2022) eest 3,11 eurot; 14) jaanuar 2022 (arve 151,02 eurot; ajavahemik 01.03.2022-12.05.2022) eest 2,42 eurot; 15) veebruar 2022 (arve 121,14 eurot); ajavahemik 01.04.2022-12.05.2022) eest 1,12 eurot; 16) märts 2022 (arve 131,34 eurot; ajavahemik 01.05.2022-12.05.2022) eest 0,35 eurot. Seega on puudutatud isiku viivisevõlgnevus 12.05.2022 seisuga 86,27 eurot. Nimetatud summa tuleb puudutatud isikult avaldaja kasuks välja mõista. Samuti tuleb puudutatud isikult välja mõista viivis põhivõlalt (1673,28 eurolt) alates 13.05.2022 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
6. Eeltoodust tulenevalt tuleb puudutatud isikult avaldaja kasuks välja mõista põhivõlgnevus 1673,28 eurot, 12.05.2022 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 86,27 eurot ning viivis põhinõudelt (1673,28 eurolt) alates 13.05.2022 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Võttes aluseks 12.05.2022 (st enne avalduse menetlusse võtmist) esitatud avalduse täpsustuse, jääb avaldus rahuldamata põhivõla 828 euro (2501,281673,28), sissenõutavaks muutunud viivise 450,16 euro (536,43-86,27) ning 1673,28 eurot ületavalt põhivõla summalt arvestatava edasiulatuva viivise nõudes.
7. Seoses avalduse osalise rahuldamisega muudab ringkonnakohus TsMS § 173 lg 3 alusel ka menetluskulude jaotust ja määrab kindlaks määruskaebemenetluse kulude jaotuse. Kuna avaldus kuulub rahuldamisele 58% ulatuses, jäävad menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel 58% ulatuses puudutatud isiku kanda ning 42% ulatuses avaldaja kanda.
8. TsMS § 177 lg 2 järgi määrab asja lahendanud maakohus hüvitatavate menetluskulude suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul alates määruse jõustumisest. (allkirjastatud digitaalselt) 13