Obsah (8)

§ 162§ 292§ 313§ 296§ 115§ 127§ 114§ 101

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja Kohtunik Moonika Tähtväli Otsuse tegemise aeg ja koht 30.11.2023, Tallinn Tsiviilasja number Tsiviilasi 2-22-15707 AS Morrison

§ 162lg 1 kohaldamiseks ja viivise vähendamiseks.

Hageja ei ole viivist nõudnud suuremas summas kui põhinõue.

1. 07.07.2023 teatas hageja, et vaidlus üürilepingu erakorralise lõpetamise üle puudub. Kostja vastuväited
2. Kostjad paluvad jätta hagi rahuldamata. Hageja ei ole tõendanud kommunaal-, hooldus- ja halduskulude suurust. Hageja ei ole näidanud, kuidas on varem kujunenud kommunaal-, hooldus- ja halduskulude hind 3,20 eurot kuus (millele lisandub km). Samuti ei ole hageja näidanud, kuidas kujuneb kommunaal-, hooldus- ja halduskulude kehtiv hind 4,28 eurot kuus (millele lisandub km). Hageja esitatud tõendid ei näita seda, mis on iga kommunaalkulu (signalisatsioon, üldelekter, ventilatsioon jne), halduskulu ja hoolduskulu osa kogusummast, milleks on 3,20 eurot ja 4,28 eurot. Hageja poolt esitatud gaasi- ja elektrikulu arvutus ei ole kostjatele arusaadav. Hageja ei ole kuvanud kostjatele kogu informatsiooni, mille põhjal võiksid kostjad veenduda selles, et hageja nõutav tasu vastab teenuste osutajate poolt esitatud arvetele. Hageja ei andnud kostjatele võimalust kahju kõrvaldamiseks. Hageja on koheselt esitanud hinnapakkumise ning lootnud, et kostjad nõustuvad pakutud teenuse hinnaga. Hageja ei ole tõendanud, et kostjad on kahjustanud vaidlusalust ust. Kahjustatud sein ei ole musta värvi. Kostjad küsisid seina värvitooni, kuid hageja väitis, et värvitoon on must. Seega ei saanud kostjad seina kahjustusi kõrvaldada. Õhutemperatuuri mõõtmise ajal ei olnud kostjat II kohal ning tema ei näinud, kuidas mõõdeti temperatuuri. Tõendamata on väide, mille kohaselt oli ruumide temperatuur 19°C.
3. 31.05.2023 istungil kinnitasid kostjad, et üürile summas 960 eurot kostjad vastu ei vaidle. Vastu vaieldakse kommunaalkuludele, elektrile, remondisummadele (uks ja seinte värvimine). Ukse värvimise kuluga nõustuvad kostjad summas 252 euroga. Leppetrahvi üle 4 kostjad ei vaidle. Samuti ei nõustu kostjad viivisega. Summad, mille on kostjad tasunud, olid põhivõlgnevuse katteks. Viivise määr on ka kostjate hinnangul liiga suur. Kohtuotsuse põhjendused
4. Kohus, tutvunud asja materjaliga, samuti uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid ja kuulanud pooled ära, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
5. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja üürileandjana sõlmis 24.01.2021 äriruumide üürilepingu kostja I kui üürnikuga xxx korrusel asuva kabineti nr xxx (32 m²) kasutamiseks perioodil 1.02.2022-31.01.2023 (dtl 8-18). Üürnik võttis 1.02.2021 üleandmise-vastuvõtmise aktiga ruumid vastu (dtl 19). Üürilepingu punkti 5.
6. järgi käendab kostja II isiklikult üürniku lepingulisi kohustusi summas 1200 eurot.
7. 31.05.2023 istungil kinnitasid pooled, et neil vaidlus üürilepingu erakorralise lõpetamise üle puudub. Hageja kinnitas seda veelkord 07.07.2023 menetlusdokumendis. Seega kohus ei pea vajalikuks hinnata ruumi temperatuuri küsimust, mille kostja erakorralise ülesütlemise põhjusena välja tõi.
8. Pooltel on vaidlus selles, kas kostjad peavad tasuma elektri- ja kommunaalkulude eest alates aprillist 2022 ning hüvitama ukse ja seina kahju.
9. Kuna üürniku poolt üürileandjat teavitamata ruumidest välja kolimine oli üürilepingu punkti 4.2.
10. rikkumine, esitas üürileandja vastavalt lepingu punktile 5.
11. üürnikule 05.04.2022 arvega nr 21946 leppetrahvinõude summas 160 eurot (dtl 33). 31.05.2023 istungil teatasid kostjad, et leppetrahvi üle nad ei vaidle ja kohus tuvastas, et leppetrahv on kostjatel ka tasutud (dtl 247). Hageja on esitanud kostjatele üüri,- elektri- ja kommunaalkulude arved 21923 summas 363,24 eurot (dtl 49), 1052022 summas 356,35 eurot (dtl 50), 1062022 summas 363,84 eurot (dtl 51), 1072022 summas 363,84 eurot (dtl 52), 1082022 summas 364,61 eurot (dtl 53) ja 1092022 summas 364,61 eurot (dtl 54), mis puudutavad perioodi aprill kuni september
12. Samuti teatasid kostjad istungil, et üürile summas 960 eurot kostjad vastu ei vaidle. Kostjad teatasid 31.05.2023 istungil, et on hagejale tasunud 2070,28 eurot ja selle kohta on esitatud maksedokumendid (dtl 230-247). Kohus tuvastas, et arvest nr 21923 on kostjad tasunud 318,84 eurot. Arvest nr 1062022 on tasutud 160 eurot selgitusega üür, 100 eurot selgitusega kommunaalkulud, 53,20 eurot selgitusega käibemaks, 6,20 elekter. Arvest nr 1072022 on tasutud üür 160 eurot, 100 euro kommunaalkulud, 53,20 käibemaks, 6,24 elekter. Arvest nr 1082022 on tasutud üür 100 eurot, kommunaalkulud 100 eurot, 53,40 eurot käibemaks, 6,88 euro elekter. Arvest nr 1092022 on tasutud kommunaalkulud 100 eurot, üür 160 eurot, 53,40 eurot käibemaks, 6,88 eurot elekter. Kuna nende osas on kostjad nõudeid aktsepteerinud, siis kohus neile ka hinnangut ei anna.
13. Üürilepingu p 3.
14. kohaselt, üürniku poolt igakuiselt makstava üüri suurus käesoleva lepingu sõlmimisel on 5 EUR-i/m²/kuus. Kokku moodustab üür käesoleva lepingu allakirjutamisel summa 160 eurot kuus, millele maksmisel lisandub käibemaks (20%). Punkti 3.
15. kohaselt üüritasule lisanduvad kommunaalkulud (signalisatsioon, üldelekter, ventilatsioon, valve, küte, üldvesi, -koristus, -remont, prügivedu (paberjäätmed), halduskulud, hoolduskulud (hoone, elektrisüsteemide, katlamaja, fonoluku, signalisatsiooni) 3,20.- EUR-i/m² kuus, millele lisandub käibemaks (20%). Kommunaalteenuste hinda korrigeeritakse gaasi, vee, elektrienergia kallinemisel proportsionaalselt.
16. Hagi asjaolude kohaselt on seoses gaasihinna tõusuga hagis nõutavate üüriarvete kommunaalteenuste hind 3,20 asemel 4,28 €/m². Üürileandja 2.01.2022 juhatuse käskkirjaga nr 01/22 tõsteti vastavalt üürilepingu punktile 3.
17. kommunaalteenuste hind 4,28 eurole (lisandub käibemaks) (dtl 157).
18. Hageja on esitanud kostjale aprilli kuni september 2022 kommunaalteenuste eest igakuiselt arve summas 136,96 eurot (arvestusega 4,28 eurot/m² ja hageja arvestusel on võlgnevus 821,76 eurot (dtl 48-53).
19. Elektri eest nõuab hageja kostjalt aprilli kuni september 2022 eest 31,98 eurot. 5
20. Hageja nõuab kostjalt kahju hüvitamist. Hagi asjaolude kohaselt üürnik kahjustas üüriruumi ust (eemaldas ukselt olemasoleva ja kinnitas sellele omavoliliselt oma nimetahvli) ja seina (puuris seina augu). Ukse taastamistööde hinnapakkumise (dtl 22) põhjal esitas hageja kostjale 15.03.2022 arve nr 21904 summas 552 eurot (dtl 27). Taastamistööd sisaldavad ukse montaaži, vedu töökotta, lihvimist ja lakkimist ning demontaaži. Seinte taastamistööde hinnapakkumise (dtl 47) alusel esitas hageja kostjale 13.09.2022 arve nr 13092022 summas 1416 eurot (dtl 48).
21. Üürilepingu punktis 4.2.
22. järgi oli üürniku kohustus kooskõlastada kirjalikult ning taasesitatavas vormis üürileandjaga eelnevalt kõik tehtavad ehitus- ja remonditööd (ümberehitused, parendused, aukude puurimised jms) ning punktis 4.2.
23. määratletud üürniku kohustus seejuures igal juhul kasutada üürileandja või tema poolt kirjalikult kooskõlastatud äriühingu teenuseid.
24. Lepingu p 3.4 kohaselt kommunaalteenuste hinda korrigeeritakse gaasi, vee, elektrienergia kallinemisel proportsionaalselt. 29.

292 lg 1 kohaselt lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (edaspidi kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega.

1. Käesoleval juhul on pooled lepingu p 3.
2. kokku leppinud kõrvalkulude tasumises hinnaga 3,20 EUR-i/m² kuus, millele lisandub käibemaks (20%). Kohus leiab, et kommunaalteenuste hinna ühepoolne tõstmine ei ole lubatud. Pooled on lepingus kokku leppinud nii kommunaalkulude tasumises kui ka konkreetses hinnas (3,20 EUR-i/m² kuus+km). Seega hinna muudatus pidanuks olema kokku lepitud poolte vahel kirjalikult. Ühepoolselt käskkirjaga hinda tõsta on lubamatu ja vastuolus

§ 292lg 1.

1. Pooltel ei ole vaidlust, et leping lõppes kostjapoolse erakorralise ülesütlemisega (31.05.2023 istungi protokoll 02:00:13, milles hageja kinnitab, et ei vaidle selle üle, et kostja ütles üürilepingu erakorraliselt üle).
2. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on sätestatud

§ 313

. Mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

§ 296

lg 1 alusel ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada, muu hulgas seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse.

1. Pooled ei vaidle, et kostja kolis üüritud ruumidest välja 01.04.
2. Seega pidi kostja tasuma kõrvalkulude ja elektri eest kuni märtsini 2022 (k.a) ja hageja nõue kostjalt aprill kuni september 2022 eest kommunaalkulude ja elektritasu saamiseks tuleb jätta rahuldamata. Sellele vaatamata on kostjad siiski üüri, kõrvalkulude ja elektri eest sel perioodil osaliselt tasunud (vt otsuse p 21). 34.

158 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma.

1. Pooltel ei ole vaidlust, et leping lõppes kostjapoolse erakorralise ülesütlemisega. Lepingut rikkus antud juhul seega üürileandja. Eelneva tõttu ei kuulu hageja nõue rahuldamisele ka üürilepingu p 5.
2. alusel, mis sätestab, et üürilepingu ennetähtaegse katkestamise korral kohustub katkestamise algatanud pool tasuma teisele poolele leppetrahvi, summas, mis koosneb 100% ulatuses: üürilepingu lõpuni jäänud tasumata üürist, kommunaalkuludest ja käibemaksust. Sama kehtib ruumide vastuvõtmisega venitamise kohta.
3. Kuna kohus jätab rahuldamata hageja põhinõude, jääb rahuldamata ka hageja viivisenõue.
4. Riigikohus on selgitanud lahendis 3-2-1-179-15, et kahju hüvitamist

§ 115

lg 1 ning §de 127 ja 128 alusel võib nõuda, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt ka Riigikohtu

1. märtsi
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 27;
3. jaanuari
4. a otsus 6 tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 15): *kostja on lepingut rikkunud (

§ 115

lg 1); *kostja vastutab lepingu rikkumise eest (

§ 115

lg 1); *hagejale on tekkinud või tekib kahju (

§ 127

lg 1, § 128); *kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitseeesmärgiga (

§ 127

lg 2); *kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (

§ 127

lg 3); *rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (

§ 127lg 4).

1. Hageja on välja toonud, et kostja kahjustas üüripinna ust (pani sinna enda nimesildi) ja rikkus üüripinna seinu (augud seinas). Kostjate väitel ei ole nad ust kahjustanud, ka ei andnud hageja võimalust kahju kõrvaldamiseks. Kostjad ei saanud seina kahjustusi kõrvaldada, sest hageja ei teatanud seina värvitooni.
2. Üürilepingu p 4.2.
3. järgi oli üürniku kohustus kooskõlastada kirjalikult ning taasesitatavas vormis üürileandjaga eelnevalt kõik tehtavad ehitus- ja remonditööd (ümberehitused, parendused, aukude puurimised jms) ning punktis 4.2.
4. määratletud üürniku kohustus seejuures igal juhul kasutada üürileandja või tema poolt kirjalikult kooskõlastatud äriühingu teenuseid.
5. Kohus tuvastas, et üürileandja esitas üürnikule 08.03.2022 pretensiooni seoses üüritud kabineti ukse kahjustamisega (sellele omavoliliselt nimetahvli kinnitamisega) ja nõudis nimesildi kohest eemaldamist ja algse sildi tagasipanekut (dtl 20). Hageja esitas kostjale 10.03.2022 hinnapakkumise alusel (dtl 23) 15.03.2022 arve nr 21904 summas 552 eurot, mis sisaldab endas järgmisi töid: ukse montaaž, vedu töökotta lihvimine ja lakkimine ning demontaaž (dtl 27). 13.09.2022 esitas hageja üürnikule arve nr 13092022, nõudega hüvitada 18.04.2022 ekspertiisiga (dtl 37-38) tuvastatud seinte kahjustuse (naelaaukudega tekitatud kahju) kõrvaldamise kulu summas 1416 eurot (dtl 47, 48).
6. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud, et üüritud ruumi uks oli enne kostjatele üürile andmist kahjustusteta. Kohus selgitas 21.12.2022 hagejale, et hageja peab tõendama, et kostja on põhjustanud kahju (mitte kostja seda, et uks ei olnud enne kahjustatud). Hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, milline oli üüriruumi uks enne kostjatega üürilepingu sõlmimist. 20.12.2022 fotodega (dtl 92, 93) ja 4.02.22 fotodega (dtl 158, 159) ei ole võimalik tuvastada ukse seisukorda üürilepingu sõlmimise aja seisuga 24.01.
7. Hageja teatas kostjale 08.03.2022 kirjas, et peale sildi eemaldamist selgusid ukse kahjustused. Ei ole välistatud, et hageja ise tekitas sildi eemaldamisega kahju. Seetõttu jätab kohus hageja nõude uksega seonduva kahju hüvitamiseks rahuldamata.
8. Kohus tuvastas, et kostja avaldas soovi seinte remondiks ja hageja teatas, et nõustub kostja pakutud ettevõttega (dtl 43). Samas seadis hageja tingimuseks, et kostja tasuks sel juhul deposiiti 1000 eurot võimalike kahjude kompenseerimiseks (dtl 44) ning esitati ka garantiikirja nõue (dtl 43). Kostja palus edastada seina värvitoon 21.06.2022 ja teatas 06.07.2022 hagejale, et värvitooni siiani edastatud ei ole.
9. Kohus leiab, et hageja ei andnud reaalselt võimalust seinte parandamiseks, sest ei teatanud tooni, mis väidetavalt pidi seinal olema. Ka esitas ta tingimusi, mida pooled üürilepinguga ette ei näinud – deposiit võimaliku kahju hüvitamiseks ja garantiikiri. Kuna hageja ei võimaldanud rikkumise kõrvaldamist (

§ 114

), leiab kohus, et hageja nõue kahju hüvitamiseks tuleb jätta rahuldamata.

§ 101

lg 3 kohaselt võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Seega jääb rahuldamata ka vastav viivisenõue.

1. Menetluskulud 44.
2. Tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 62 lg 1 kohaselt, hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega jäävad menetluskulud hageja kanda. 7 44.
3. 13.11.2023 taotluse järgi on kostjate kulud lepingulisele esindajale 4312,80 eurot (koos käibemaksuga). Kostjatele on osutatu õigusabi 29,93 tundi, hinnaga 120 eurot tund+km. Kostjad teatavad, et ei ole käibemaksukohustuslased ning ei saa tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. 44.
4. Riigikohus on lahendis 2-19-10324 asunud seisukohale, et menetlusosalisele hüvitatavate esindajakulude rahalise suuruse kindlaksmääramiseks tuleb lähtuda kuludest, mis menetlusosalisel on tekkinud vajadusest teha menetluses esindaja abil oma õiguste kaitseks vajalikud menetlustoimingud. Põhjendatud ja vajaliku menetluskuluna TsMS § 175 lg 1 tähenduses saab vastaspoolelt välja mõista lepingulise esindaja kulu ulatuses, mis vastab nõutava kvalifikatsiooniga ja hoolsalt tegutseva esindaja menetlusosalise esindamiseks vajalike menetlustoimingute tegemiseks tavapäraselt vajaliku ajakulu ja põhjendatud tunnitasu määra korrutisele. Seejuures võimaldab TsMS § 175 lg 1 arvestada menetlusosalise esindamiseks vajalike menetlustoimingute tegemiseks tavapäraselt vajaliku ajakulu hindamisel menetluse ja asja liiki, asja keerukust ja mahukust, menetlusdokumentide sisu ja mahtu. Lisaks tuleb selle sätte järgi arvestada esindaja põhjendatud tunnitasu suurust. 44.
5. Maakohus, hinnates käesoleva vaidluse keerukust ja mahukust, kostjate esindaja teostatud toiminguid ja nende mahtu ning esindaja kvalifikatsiooni, samuti tunnitasu suurust, leiab, et antud juhul on kostjatele osutatud selle tsiviilasja menetlemisel maakohtus põhjendatud õigusabi 29,93 tundi. Maakohtu menetluskulude taotluses on kirjeldatud tegevused seoses õigusabi osutamisega ja märgitud neile kulunud aeg. Kirjeldatu on olnud kohtu hinnangul vajalik ja kooskõlas menetluses esitatuga. Hageja etteheited kostjate menetluskulude ülepaisutatuse osas ei ole põhjendatud. Muuhulgas on hageja enda lepingulise esindaja poolt maakohtu menetluses näidatud õigusabi ajakulu olnud isegi veidi suurem kui kostjate lepingulise esindaja ajakulu. Esindaja tunnitasu suurus vastab asja keerukusele ja esindaja kvalifikatsioonile. Seega tuleb hagejal solidaarselt kostjatele hüvitada menetluskuluna 4312,80 eurot. Summa sisaldab käibemaksu, sest kostjad on kinnitanud, et kostja ei ole käibemaksukohustuslane ning ei saa tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. 44.
6. Kostjad on palunud märkida vastavalt TsMS § 177 lõikele 2 menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb hagejal tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus rahuldab taotluse. 44.
7. TsMS § 178 lg 1 kohaselt menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Moonika Tähtväli kohtunik Osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 31.01.2025 lahendiga.