Obsah (13)

§ 178§ 218§ 657§ 654§ 230§ 367§ 477§ 615§ 667§ 172§ 174§ 445§ 150

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Indrek Parrest, Andra Pärsimägi, Anneli Alekand Määruse tegemise aeg ja koht 28. veebruar 2025, Tartu Tsiviilasja number 2-23-6238 Tsiviilasi XXXXX

) § 696 lg 3). Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot (

§ 178lg 2).

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud 2 menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. ASJAOLUD

1. XXXXX korteriühistu (avaldaja) esitas
2. aprillil 2023 Meelis Soodla (puudutatud isik) vastu avalduse majandamiskulude võla 2544,05 eurot, viivise 16,71 eurot ja jooksva viivise väljamõistmiseks. XXXX asuv korteriomand (registriosa nr XXXXXXX; korter X) on puudutatud isiku, Maie Soodla ja Jaanus Soodla (omanikud) ühisomandis. Elamut haldab avaldaja. Varem nõuti korteriga X seonduvat võlga tsiviilasjas nr 2-20-
3. Praegune nõue algab 2020 aprilli arvest. Korterile X jagati majandamiskulusid ja koostati
4. aprillist 2020 kuni
5. märtsini 2023 arveid kokku 4613,92 eurot, lisandub viivis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 42 lg 1 alusel VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Korteri X eest on tasutud 2331,21 eurot, sh viivis. Osaliste maksete korral luges avaldaja vastavalt VÕS § 88 lg-le 8 esmalt täidetuks viivise, seejärel põhikohustuse. Tsiviilasjas nr 2-20-110080 tehtud lahendi jõustumise järgselt tegi avaldaja 2022 septembri arvel tagasiarvestuse nii põhivõla kui ka sellega seotud viivise osas. Ühiomanikud vastutavad võla tasumise ees solidarselt (KrtS § 15 lg 2), avaldaja esitab nõude vaid puudutatud isiku vastu (VÕS § 65 lg 1). Avaldaja on osutanud oma liikmetele majandamisteenuseid, kogunud remondifondi- ja halduskulumakseid ning tasunud vahendatud teenuste eest tarnijatele. Kulud jagatakse ja kantakse vastavalt seadusele, põhikirjale ja majanduskavadele. Avaldus põhineb kehtivatel majanduskavadel, millega kehtestati igakuiste maksete suurus, millele lisanduvad tarbimispõhised maksed. Majandamiskulude kogumisel arvestati ka elamu renoveerimiseks Swedbank AS-ilt (Swedbank)
6. septembri 2021 laenulepingu (laenuleping) alusel saadud laenu tagasimaksetega. Kui varem oli laenu tagasimakse eraldi kulu, siis nüüd on see majanduskavas majandamiskulude osa. Puudutatud isik ei ole tõendanud, et korteri X kulud tuleks jagada teistsuguses korras ja et tema ei peaks laenukulusid kandma. Pank edastab avaldajale tagasimaksegraafiku järgmiseks kuueks kuuks, sest intressimäär ja seega tagasimakse suurus muutub kaks korda aastas sõltuvalt Euriborist. Seega ei ole võimalik kogu laenuperioodi maksegraafikut esitada. Laenulepingu p 13.14 kohustab avaldajat koguma makseid korteriomanikelt selliselt, et lisaks laenumaksele tekiks maksetest reserv.
7. Puudutatud isik palus jätta avalduse rahuldamata ja kustutada oma võla
8. märtsi 2023 seisuga täies ulatuses. Lisaks palus puudutatud isik mõista Janek Vangoninilt enda kasuks välja kahjutasu 10 000 eurot võlgnikuks nimetamise eest. Arve ei tekita kohustusi. Avaldusest ei nähtu kulude jaotamise metoodika. Laenu tagasimaksed ei ole majandamiskulud. Avaldaja ei täida tsiviilasjas nr 2-20-110080 tehtud määrust ja esitab valeandmeid. Avaldaja arvestuse järgi on võlg
9. aprilli 2020 seisuga 656,05 eurot, aga peab olema 0 eurot. Kuna algsaldo on vale, on ka ülejäänu vale. Varasemas tsiviilasjas ütles kohus, et laenumaksete suurus peab olema kontrollitav ja ettenähtav ning hõlmama kogu laenuperioodi. Avaldaja ei ole siiani esitanud korteripõhist ja kogu laenuperioodi hõlmavat tagasimaksete graafikut. Viivisearvutus on arusaamatu ja alusetu, mh ei saa viivist enne arvestada, kui on tuvastatud võlg. Korter X on peatanud nende osamaksete tasumise, mis ei ole üheselt arusaadavad ja kontrollitavad. Avaldajal ei ole seaduslikku esindajat. 3 MAAKOHTU MÄÄRUS
10. Maakohus rahuldas
11. aprilli 2024 määrusega avalduse, mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja
12. aprilli 2020 kuni
13. märtsi 2023 majandamiskulude võla 2544,05 eurot, viivise
14. aprilli 2023 seisuga 16,71 eurot ja
15. aprilli 2023 kuni
16. aprilli 2024 eest 295,31 eurot ning viivise tasumata põhinõudelt alates
17. aprillist 2024 kuni põhinõude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Maakohus jättis menetluskulud puudutatud isiku kanda ja mõistis avaldaja kasuks välja riigilõivu 50 eurot. Avalduse esitas esindusõiguslik isik. Äriregistri järgi on Janek Vangonin juhatuse liige.
18. novembri 2022 üldkoosolekul pikendati tema volitusi ning
19. septembri 2023 üldkoosolekul valiti viis juhatuse liiget, sh Janek Vangonin. Otsuseid ei ole vaidlustatud. Jaanus Soodla ei saa puudutatud isikut esindada. Laenulepingust nähtuvalt võttis avaldaja 331 134 eurot laenu, eesmärgiks katuse ja fassaadi rekonstrueerimistööd, küttesüsteemi renoveerimine ja küttekulujaoturite paigaldamine, akende vahetus, rõdude klaasitamine, omanikujärelevalvega soetud kulud. Avaldaja sai ka Kredexi toetust. 2012 tehti järgmised tööd: fassaadi rekonstrueerimine ja soojustamine, katuse rekonstrueerimine ja soojustamine, akende ja välisuste vahetamine, küttesüsteemi asendamine, rekonstrueerimine või tasakaalustamine, ventilatsioonisüsteemi rekonstrueerimine. Seega oli laenuraha kasutamine majandamiskulu. Põhikirja järgi jaotatakse laenusumma vastavalt korterite ruutmeetritele. Korteri X suurus on 63,1 m
20. Laenulepingu järgi oli intressimäär esimesel viiel aastal fikseeritud, kuid edaspidi muutus (6 kuu Euribor + 2,9% aastas). Avaldaja esitatud tagasimaksegraafikust nähtuvalt oli tagasimakse 2400,44 eurot kuni
21. veebruarini 2023 ning 2515,29 eurot kuni
22. augustini
23. Oluline on üksnes see, kuidas jagati laenumaksed ühistu liikmete vahel. Puudutatud isik ei ole esile toonud, et tema suhtes oleks tehtud põhikirjas erisus. Arvetel on näidatud detailne kulude jaotus, arved vastavad põhikirjale ja kinnitatud majanduskavadele. Avaldaja selgituse järgi tehti 2022 septembri arvel tagasiarvestus nii põhivõla kui ka sellega seotud viivise osas. Arvetel ja raamatupidamise arvestuslehtedel on näha ka tasumised. Vastavalt VÕS § 88 lg-le 8 loeti esmalt tasutuks viivis, seejärel põhivõlg. VÕS § 88 lg 8 ei anna võlgnikule õigust nõuda teistsugust nõuete katmise järjekorda. Võla suurus nähtub tabelist. Kuivõrd puudutatud isik jättis arved valikuliselt tasumata, tuleb temalt avaldaja kasuks välja mõista nii põhivõlg kui ka viivis. Moraalse kahju hüvitamise nõude saab puudutatud isik esitada eraldi kohtumenetluses, hagita menetluses kohus sellist nõuet läbi ei vaata. MÄÄRUSKAEBUS JA EDASINE MENETLUS
24. Puudutatud isik palus menetleda määruskaebust kohtuistungil, tühistada maakohtu määruse, teha uue lahendi ja mõista avaldajalt välja määruskaebuselt tasutud riigilõivu. Korteri X omanikud tasusid kommunaalmaksed, kuid peatasid KrtS § 40 lg 3 alusel laenu tagasimaksete tasumise. Kõik laenu osamaksed peavad olema üheselt arusaadavad. Avaldaja ei ole esitanud korteripõhist laenu tagasimaksete graafikut alates augustist 2012, kuigi lubas seda tsiviilasjas nr 2-20-
25. Avaldaja esitas vaid panga
26. septembri 2022 kuni
27. veebruari 2023 tagasimaksegraafikud. Maakohus ei ole määrust motiveerinud ega kontrollinud ka avaldaja tabelit. Avaldaja esitas valeväiteid, mis on tõenditega vastuolus. Algsaldo, võla ja viiviste arvutuskäigud on arusaamatud ning arvutus- ja loogikavigadega, sellise matemaatikaga on pahatahtlikult suurendatud põhivõlga ja viivist. Avaldaja ja maakohus kohaldasid VÕS § 88 lg-t 8 valesti, 4 kui lugesid makstust tasutuks esmalt viivise ja seejärel põhinõude; sellega arvestati viivise pealt viivist. Kui avaldaja esitas arveid 4613,92 euro ulatuses ja sellest tasuti 2331,21 eurot, peaks põhivõlg olema 2282,71 eurot. Maakohus arvestas viivist valesti. Janek Vangoninil puudus volitus avalduse esitamiseks.
28. novembri 2022 üldkoosolekul osales 60 liikmest
29. Seega ei olnud põhikirjast tulenev kvooruminõue täidetud ja otsuseid ei saanud vastu võtta. Arusaamatuks jääb ka puudutatud isiku poolt Jaanus Soodlale antud volitusega seonduv. Maakohus kord aktsepteeris seda, kord mitte.

§ 218, Krt

S § 15 ja põhikirja p 3.4 võimaldavad ühel korteriomanikul volitada teist ennast esindama. Arusaamatuks jääb, kuidas muutus menetlus maakohtus kirjalikuks.

1. Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu, jäi oma varasemate seisukohtade juurde ning palus jätta määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata.
2. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.
3. Avaldaja selgitas vastuseks ringkonnakohtu päringule, et esitas aprillist 2020 kuni märtsini 2023 arveid 4613,92 euro ulatuses, millest korteri X omanikud jätsid tasumata remondifondi 681,48 eurot, asfaldifond 132,51 eurot ja laenumaksed 1466,27 eurot. 2020–2023 majandusaasta aruanded (aruanded) tõendavad, et korteriomanikud otsustasid moodustada alates 2020 remondifondi ja koguda korteriomanikelt igakuiselt 0,3 eurot/m
4. Samuti kinnitavad aruanded, et korteriomanikud otsustasid moodustada alates 2021 eraldi remondifondi asfaldi renoveerimiseks (asfaldifond) ja koguda 0,3 eurot/m 2 kuus 2021 juulist septembrini ning 2022 juunist septembrini. Samad andmed on ka 2021–2023 majanduskavades. 2022 majanduskava kinnitati
5. Üldkoosoleku otsuseid 2020 ja 2021 majanduskava kehtestamise kohta ei ole võimalik esitada, kuid
6. novembri 2022 üldkoosolekul kinnitati 2020 ja 2021 aruanded. Seega tuleneb remondifondi ja asfaldifondi maksete kandmine korteriomanike üldkoosoleku otsusest. Kui kohus leiab, et majanduskava ei ole kehtestatud ega kulude kandmist otsustatud, nõuab avaldaja kaasomandil lasuvate kohustuste täitmist KrtS §-s 40 sätestatud suhte alusel.
7. septembrist 2012 kuni
8. detsembrini 2024 tasuti pangale laenulepingu alusel kokku 343 535,36 eurot (sh intress) ja tagastamata on laen 76 300,43 eurot. Swedbank võtab avaldaja kontolt automaatselt igas kuus maha laenu põhiosa ja intressi, maksete suurust tõendavad kontoväljavõtted 2020–2023 kohta. Arvetel märgitud laenumakse on mõnevõrra erinev tegelikust graafikujärgsest maksest. 2021 aruande lisast 6 nähtub, et korteriomanikelt 2020 rohkem korjatud laen tasaarveldati 2021 laenumaksete vähendamisega. Arvestades pangale makstud summasid ning laenumakse suurust ruutmeetri kohta, olnuks korter X osa
9. aprillist 2020 kuni
10. märtsini 2023 kokku 1568,15 eurot, kuid arvetel oli 1466,27 eurot. Seega nõuab avaldaja puudutatud isikult vähem kui tegelik laenumakse. Avaldaja arvestuse järgi on viivis
11. aprilli 2023 seisuga 293,08 eurot.
12. jaanuaril 2025 esitas avaldaja mh
13. novembri 2021 üldkoosoleku protokolli 2020 majandusaasta aruande ning 2021 ja 2022 majanduskava kinnitamise kohta.
14. Puudutatud isiku vastuste järgi on korteri X eest tasumata laenumakse 1424,62 eurot ning remondifondi 662,55 eurot ja asfaldifondi 132,51 eurot. Puudutatud isik on nõus maksma kompromissi korras 1141,36 eurot. 2020 ja 2021 majanduskava ei ole kinnitatud, seega ei saa selle aja eest asfaldifondi makseid küsida. Avaldaja liikmetele ei ole esitatud ühtegi hinnapakkumist, jääb arusaamatuks, kuidas ja mille põhjal osamakse arvestati. Asfalti ei ole tänaseni renoveeritud. Remondifondi puhul on probleem selle sisus. Remondifondi on osaliselt peidetud ka laenumaksed, seega ei ole 5 teada, mille eest tuleb tasuda, ning laenumaksete kujunemine ja kogumine jääb arusaamatuks. Avaldaja nõutava laenumakse suurus on vale. Laenumakse sees on ka nn aknamakse, mida peavad maksma need, kes kasutasid ühistu laenu oma akende vahetamiseks. Osa korterid, sh korter X, maksis akende vahetamise eest ise. Õige laenumakse suuruse saab, kui avaldaja igakuisest laenumaksest arvata maha nn aknafond ja alles seejärel saadud summa jagada maja ruutmeetritega. Avaldaja ei ole oma viivisearvestuses toonud välja viivisemäära ega viivitatud päevi. Puudutatud isiku arvutatud viivis on 247,50 eurot. Vastavalt põhikirjale on viivis 0,022% päevas ja seda hakatakse arvutama võlgu jäämisele järgneva kuu esimesest päevast, mitte järgmisest päevast. Viivise nõudmise otsustab üldkoosolek. Avaldaja juhatus tunnistas
15. novembri 2021 protokolliga
16. novembri 2021 üldkoosoleku protokolli õigustühiseks, sest puudus otsuste vastuvõtmiseks vajalik kvoorum – 15 liiget. Seoses
17. novembri 2021 üldkoosoleku protokolliga on kahtlus, kas selline koosolek üldse toimus, samuti ei olnud täidetud kvooruminõue.
18. septembri 2023 otsus võeti vastu pärast nõudeperioodi lõppu, seega ei saa seda arvestada. Majanduskava tehakse aastaks ette, mitte ei kinnitata tagantjärele. Avaldajal ei olnud
19. detsembrist 2021 kuni
20. septembrini 2023 kehtivat ja otsustusvõimelist juhatust – oli kolm liiget, kuid põhikirja p 7.1.5 järgi pidi olema viis. Seega on kõik juhatuse tehingud ja toimingud õigustühised. Puudutatud isik nõuab üldkoosoleku protokolli, millest nähtuks otsus pöörduda tema vastu kohtusse ja sõlmida Anne Tammeriga õigusabileping. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
21. Ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse osaliselt, tühistab maakohtu määruse osaliselt ja teeb tühistatud osas uue määruse, millega jätab avalduse osaliselt rahuldamata (

§ 657lg 1 p 2 ja § 659).

Ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse osas, milles maakohus rahuldas avalduse ning mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja majandamiskulude võla üle 1090,77 euro ja sellelt arvestatud viivise. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega rahuldab avalduse osaliselt ja jätab avalduse rahuldamata majandamiskulude võla 1453,28 euro ning sellelt nõutava viivise osas. Ülejäänud osas, sh menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas, jätab ringkonnakohus maakohtu määruse muutmata. Ringkonnakohus jätab määruskaebusega seotud menetluskulud avaldaja kanda ja mõistab avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja menetluskulu 50 eurot. Maakohus mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja menetluskulud 50 eurot. Menetlusosaliste vastastikused menetluskulude nõuded tuleb tasaarvestada, mille tulemusena ei pea kumbki menetlusosaline teisele menetluskulusid hüvitama.

§ 654

lg 22 ja § 659 alusel esitab ringkonnakohus oma määruse resolutsioonis ka kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

1. Ringkonnakohus võtab asja materjalide juurde avaldaja
2. jaanuari 2025 vastusele lisatud 2020 aprilli kuni augusti arved, Swedbanki
3. detsembri 2024 tõendi, avaldaja konto väljavõtted
4. jaanuari 2020 kuni
5. detsembri 2023 kohta (lisad 1, 6–8; dtl 290–294, 364– 369) ning
6. jaanuaril 2025 esitatud
7. novembri 2021 üldkoosoleku protokolli (lisa 1; dtl 374–376). Ringkonnakohus ei võta asja materjalide juurde
8. jaanuaril 2025 esitatud 2020– 2023 aruandeid (lisad 2–5; dtl 295–363), sest nendel ei ole asja lahendamise seisukohalt tähtust, ega
9. jaanuaril 2025 esitatud
10. septembri 2023 üldkoosoleku protokolli (lisa 2; dtl 377–379), sest see on maakohtus juba esitatud (dtl 119–120). 6

§ 230lg 3 kohaselt võib kohus hagita menetluses koguda tõendeid omal algatusel.

Ringkonnakohus võtab täiendavalt asja juurde äriregistrist avaldaja põhikirja ning kinnistusraamatust väljavõtte korteri X kohta.

1. Ringkonnakohus nõustub puudutatud isikuga, et maakohtu määrus on motiveerimata ja avaldaja nõude aluseks olevad asjaolud sisuliselt kontrollimata ja välja selgitamata. 11.
2. Maakohus rahuldas avalduse täies ulatuses ning mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja
3. aprilli 2020 kuni
4. märtsi 2023 majandamiskulude võla 2544,05 eurot ja viivise. Ei avaldaja maakohtus esitatust ega maakohtu lahendist ole näha, millistest kululiikidest ja summadest majandamiskulude võlg konkreetselt koosneb, mh ei selgu see maakohtu viidatud tabelist (dtl 121). Puudutatud isik väitis maakohtus, et võlg seondub vaid laenumaksega. Ringkonnakohtus teatas puudutatud isik, et jättis maksmata arvetel märgitud laenu-, remondifondi- ja asfaldifondimaksed (dtl 281, 388), ning avaldaja vastuse järgi oli see talle ka arusaadav (dtl 284). Seega määras võlgnik VÕS § 88 lg 1 alusel selle, milliste põhikohustuste täitmiseks ta raha maksab. Avaldaja arvestuse kohaselt on puudutatud isikul tasumata laenumaksed 1466,27 eurot, remondifondimaksed 681,48 eurot ja asfaldifondimaksed 132,51 eurot, kokku 2280,26 eurot; samas märkis avaldaja maksmata summaks ka 2282,73 eurot (dtl 284–285). Puudutatud isiku väitel on tal tasumata laenumaksed 1424,62 eurot ning remondifondi 662,55 eurot ja asfaldifondi 132,51 eurot. 11.
5. Avaldaja teatas maakohtus, et kulud jagatakse vastavalt seadusele ja põhikirjale ning kantakse vastavalt majanduskavadele, lisanduvad tarbimispõhised maksed; avaldus põhineb kehtivatel majanduskavadel (dtl 214–215). Samuti selgitas avaldaja, et majandamiskulude kogumisel arvestati mh laenu tagasimaksetega, kuid kui varem oli laenu tagasimakse eraldi kulu, siis nüüd on see majanduskavas majandamiskulude osa (dtl 4, 45). Maakohus leidis üldsõnaliselt, et avaldaja esitatud arved vastavad põhikirjale ja kinnitatud majanduskavadele (dtl 154, 156, 117); mh viitas maakohus laenugraafikutele ja avaldaja põhikirjale, mille kohaselt jaotatakse laenusumma vastavalt iga korteri ruutmeetritele. Kui avaldajal on majandamiskulude tasumise nõue puudutatud isiku vastu majanduskava alusel tulenevalt KrtS § 40 lg-st 1, tuleb esmalt välja selgitada, kas korteriomanike üldkoosolek on majanduskavad kehtestanud (RKTKm
6. juuni 2022 nr 2-19-8045/46, p 12). Avaldaja maakohtus esitatust ja maakohtu määrusest ei selgu, kas ja milliste üldkoosoleku otsustega kehtestati majanduskavad kogu vaidlusaluse aja kohta. Avaldaja nõue puudutab 2020 aprilli kuni 2023 märtsi. Samas esitas avaldaja maakohtule üksnes 2021 majanduskava (dtl 154), kaks erineva sisuga 2022 majanduskava (dtl 11, 156) ja 2023 majanduskava (dtl 117), kusjuures majanduskavade kehtestamise kohta esitas avaldaja
7. novembri 2022 ja
8. septembri 2023 üldkoosolekute protokollid (dtl 12–13, 109-110, 119–120). Samuti esitas avaldaja maakohtus laenugraafikud vaid 2022 septembri kuni 2023 augusti kohta (dtl 14, 15) ning puudu olid ka 2020 aprilli kuni augusti arved, mille avaldaja esitas alles ringkonnakohtus (dtl 290–294). Seega jääb arusaamatuks, mille põhjal kontrollis maakohus avaldaja nõuet ja pidas seda täies ulatuses põhjendatuks.
9. Erinevalt maakohtust leiab ringkonnakohus, et avaldaja nõue on põhjendatud ja tõendatud osaliselt. 12.
10. Korteriühistu juhatus koostab KrtS § 41 lg 1 kohaselt majandusaastaks majanduskava, milles peab mh kajastuma korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel (p 3) ning reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus (p 4). Ringkonnakohus nõustub avaldaja ja maakohtuga, et ka laenu tagasimaksed on majandamiskulud. 7 Majandamiskulude sisuks on kõik kulutused, mida korteriomanik peab korteriühistu liikmena kandma. KrtS § 41 lg 3 kohaselt kehtestab majanduskava korteriomanike üldkoosolek. KrtS § 40 lg 1 järgi teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib KrtS § 40 lg 2 alusel näha korteriühistu põhikirjaga ette KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema tarbitud teenuse mahule. Seega on kulude puhul, mille kohta puudub põhikirjas erireegel, jaotuse aluseks korteriomandi kaasomandi osa suurus, ja need kulud tuleb tasuda ettemaksuna. Korteri X kaasomandi osa on 631/
11. Kui korteriomanike üldkoosolek ei ole majanduskava kehtestanud, on korteriühistul KrtS § 40 lg-st 1 tulenevalt võimalik nõuda korteriomanikult majandamiskulude hüvitamist, kui korteriomanike üldkoosolek on otsustanud konkreetsete majandamiskulude kandmise. Kulude kandmisest ei vabasta korteriomanikku see, kui kulude kandmine tuleneb küll korteriomanike üldkoosoleku otsusest, kuid otsust ei ole pealkirjastatud majanduskavana (RKTKm
12. juuni 2022 nr 2-19-8045/46, p 11). 12.
13. Hagita menetluse uurimispõhimõtte esmane tähtsus ei seisne aktiivses informatsiooni kogumises ning tõendite otsimises, vaid selle eesmärgiks on tagada, et asja lahendamiseks olulised asjaolud ei jääks välja selgitamata ainuüksi selle tõttu, et menetlusosaline ei osanud ette näha vajadust esitada lisatõendeid (vt RKTKm
14. septembri 2021 nr 2-20-110080/42, p 11). Kuna majanduskavade ja nende kehtestamisega seonduv ei olnud selge, andis ringkonnakohus avaldajale tähtaja (dtl 270–272) välja tuua, millised konkreetsed majanduskavad on nõude aluseks, ning esitada asjaolud ja vajadusel täiendavad tõendid nende kehtestamise (sh kehtestamise aja) kohta. Avaldajal tuli kogu vaidlusaluse aja kohta ära näidata, millel tuginevad arvetel toodud vaidlusalused kulud – millisel majanduskaval või üldkoosoleku otsusel vms. Vajadusel tuli selgitada, mille põhjal toimus arvete esitamine ja maksete nõudmine siis, kui majanduskava veel kehtestatud ei olnud ja puudusid ka üldkoosoleku otsused. Seega selgitas ringkonnakohus avaldajale vajadust tuua välja täiendavad asjaolud ja tõendid. Avaldaja tegevus kohtutele vastamisel ja tõendite esitamisel viitab sellele, et tal puudub vähemalt osaliselt ülevaade, mida ta mille alusel nõuab ja millised tõendid tal on. Mh nt teatas avaldaja
15. jaanuaril 2025, et tal ei ole võimalik esitada üldkoosoleku otsust 2021 majanduskava kehtestamise kohta (dtl 286), järgmisel päeval aga esitas
16. novembri 2021 otsuse 2021 ja 2022 majanduskavade kinnitamise kohta (dtl 373). 12.
17. Ringkonnakohus järeldab avaldaja maakohtus ja ringkonnakohtus esitatud asjaoludest ja tõenditest järgmist: - 2021 majanduskava kinnitati
18. novembri 2021 üldkoosoleku otsusega (dtl 154, 374– 376); - 2022 majanduskava kinnitati
19. novembri 2021 üldkoosoleku otsusega (dtl 156, 376) ning muudetud kava
20. novembri 2022 üldkoosoleku otsusega (dtl 11, 13/110); - 2023 majanduskava kinnitati
21. septembri 2023 üldkoosoleku otsusega (dtl 117–120). Seega on avaldaja tõendanud majanduskavade kehtestamise alates
22. novembrist 2021, varasema aja kohta ei ole avaldaja esitanud ühtegi tõendit ega asjakohast selgitust. Ringkonnakohus ei nõustu avaldajaga, et majandusaasta aruannetest ja nende kinnitamisest 8 saab tagasiulatuvalt järeldada seda, et kehtestatud oli majanduskava või olemas korteriomanike üldkoosoleku otsus kulude kandmise kohta. Majandusaasta aruannetes laekumiste kajastamine ei tõenda seda, et makseteks oli alus. KrtS § 41 lg 5 näeb ette, et kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, kehtib senine majanduskava kuni uue kava kehtestamiseni. Seejuures tuleb arvestada, et (uus) majanduskava ei hakka kehtima mitte tagantjärele (alates aasta algusest), vaid alles alates selle kehtestamisest. Korteriomanikele ei ole võimalik kehtestada rahalisi kohustusi tagasiulatuvalt. Seega on õige puudutatud isiku seisukoht, et praeguses asjas ei saa 2023 majanduskava arvestada, sest see kehtestati pärast vaidlusalust aega. Seoses puudutatud isiku viitega kvooruminõuete rikkumisele selgitab ringkonnakohus, et kui korteriomanike üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline, on üldkoosoleku otsus seadusega vastuolu tõttu kehtetuks tunnistatav (vt RKTKm
23. aprill 2023 nr 2-20-2549/33, p 11.1). KrtS § 29 lg 3 kohaselt on korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Puuduvad andmed, et kohtule oleks esitatud tähtaegselt avaldus vaidlusaluste otsuste kehtetuks tunnistamiseks ja kohus oleks otsused kehtetuks tunnistanud. Ringkonnakohus märgib ka, et kõik eelmainitud üldkoosolekud olid korduskoosolekud, mistõttu ei ole puudutatud isiku väited kvoorumi puudumise kohta asjakohased ega mõjutaks otsuste kehtivust. KrtS § 23 lg 1 ei võimalda reguleerida põhikirjaga korduva üldkoosoleku otsustusvõimelisust seaduses sätestatust teisiti, mistõttu tuleb KrtS § 17 lg 2 teise lause alusel kohaldada põhikirja asemel KrtS § 23 lg-t 1, mille kohaselt on sama päevakorraga kokku kutsutud uus üldkoosolek otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata (vt RKTKm
24. jaanuar 2019 nr 2-18-10407, p-d 7, 11). Arusaamatuks jäävad puudutatud isiku kahtlused
25. novembri 2021 üldkoosoleku toimumise ja sellel 2021 aruande kinnitamise kohta. Avaldaja on viidanud
26. novembri 2021 ja
27. novembri 2022 koosolekutele. Kuupäev
28. november 2021 ühes kohas
29. novembri 2022 koosoleku protokollis on protokolli sisu ja ülejäänud kuupäevi arvestades ilmne ebatäpsus (dtl 12). Kohtule on esitatud ka õige kuupäevaga samasisuline protokoll koos osavõtjate registreerimislehtede ja volikirjadega (dtl 109–116). 12.3.
30. Eeltoodut arvestades on avaldaja tõendanud alates
31. novembrist 2021 aluse nõuda remondifondimakset 0,3 eurot/m2, s.o korteri X puhul 18,93 eurot kuus. Seega on remondifondimaksete nõue põhjendatud 321,81 euro ulatuses (18,93 eurot * 17 kuud; november 2021 kuni 2023 märts). Avaldaja ei ole näidanud ega tõendanud alust nõuda makseid 2020 aprilli kuni 2021 oktoobri eest. 12.3.
32. Samuti on avaldaja tõendanud alates
33. novembrist 2021 aluse nõuda asfaldifondimakseid 0,3 eurot/m2 juunist septembrini, s.o korteri X puhul 18,93 eurot kuus. Seega on asfaldifondimaksete nõue põhjendatud 75,72 euro ulatuses (18,93 eurot * 4 kuud; 2022 juuni kuni september). Avaldaja ei ole näidanud ega tõendanud alust nõuda asfaldifondimakseid 2021 juuli kuni septembri eest. 12.3.
34. Põhikirja p 4.2.6.10 kohaselt arvestatakse laenu tagasimakse vastavalt üldkoosoleku otsusele korteriomandi ruutmeetri kohta. Korteriomanike üldkoosolekute otsustega alates
35. novembrist 2021 kehtestatud majanduskavades on märgitud igakuiste laenumaksete suurused ning tabelite allosas märkus akende osamakse ja selle jagamise kohta vaid osade korteriomanike vahel. Puudutatud isiku arvates tuleb korteri X laenumakse saamiseks arvata kogu laenumaksest maha nn aknafond ja seejärel jagada saadud summa maja ruutmeetrite arvuga (dtl 388). Võrreldes puudutatud isikult nõutavate laenumaksete suurust majanduskava andmetega, on aru saada, et teatud kuudel vastabki puudutatud isikult nõutav laenumakse sellisele arvestusele (2022 veebruar, märts, detsember ja 2023 jaanuar kuni märts), osadel 9 kuudel on väiksem (2021 november ja detsember, 2022 jaanuar) ning osadel kuudel suurem (2022 aprill kuni november).
36. novembril 2021 kehtestatud 2021 ja 2022 majanduskavadest tulenes 2021 novembrist kuni 2022 novembrini laenumakse 0,6417 eurot/m2 ((laen 2299 eurot - aknafond 137,91 eurot) / 3368 m2). Kohus arvestab sealjuures, et 2021 majanduskava kehtestati enne
37. novembri 2021 arvet ning muudetud 2022 majanduskava pärast
38. novembri 2022 arvet. 2021 novembris ja detsembris ning 2022 jaanuaris nõuab avaldaja 0,6253 eurot/m 2 ehk majanduskavas ettenähtust vähem (dtl 137–139, 288); seega on nõue 39,46 eurot kuus, kokku 118,38 eurot põhjendatud. 2022 veebruaris ja märtsis nõuab avaldaja 0,6417 eurot/m 2 ehk majanduskavast tulenevat makset (dtl 140, 141, 288); seega on nõue 49,49 eurot kuus, kokku 80,98 eurot põhjendatud. 2022 aprillist septembrini nõuab avaldaja 0,6423 eurot/m2 (dtl 142– 147) ja oktoobrist novembrini 0,6733 eurot/m2 (dtl 148–149) ehk majanduskavas ettenähtust rohkem; seega on nõue põhjendatud osaliselt – 40,49 eurot kuus (0,6417 eurot/m 2 * 63,1 m2), kokku 323,92 eurot.
39. novembril 2022 kehtestatud 2022 majanduskavast tulenes 2022 detsembris ja 2023 jaanuarist märtsini laenumakse 0,6733 eurot/m 2 ((laen 2400,44 eurot - aknafond 132,83 eurot) / 3368 m2), sama nõuab avaldaja ka puudutatud isikult (dtl 150–153, 288). Seega on avaldaja nõue 42,49 eurot kuus, kokku 169,96 eurot põhjendatud. Kokku on avaldaja laenumaksete nõue põhjendatud 693,24 euro ulatuses (118,38 eurot + 80,98 eurot + 323,92 eurot + 169,96 eurot). Avaldaja ei ole esitanud üldkoosoleku otsust või kehtestatud majanduskava laenumaksete kohta 2020 aprillist kuni 2021 oktoobrini. Seega ei ole avaldaja tõendanud alust nõuda sel perioodil laenumakseid. 12.
40. Puudutatud isik märkis, et korteri X omanikud peatasid maksed KrtS § 40 lg 3 alusel. KrtS § 40 lg 3 kohaselt võib korteriomanik keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Ringkonnakohus leiab, et vähemalt osas, milles avaldaja nõue on põhjendatud, ei ole puudutatud isik toonud välja selliseid erandlikke asjaolusid, mis võimaldaksid tal keelduda kulude kandmisest. Selleks ei anna mh alust ei puudutatud isiku väited laenumaksete ebaselguse, aknafondi ega ka remondifondist laenumaksete tasumise kohta. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et kuna intressi suurus on seotud Euriboriga, ei saagi laenumaksete suurus olla laenu maksmise lõpuni kindlaksmääratud. Samuti tõi avaldaja välja, et laenulepingu p 13.14 kohustab koguma makseid korteriomanikelt nii, et tekiks ka reserv (dtl 64–65). Ringkonnakohus leiab, et korteriomanikul on kohustus teha makseid vastavalt majanduskavale või üldkoosoleku otsusele ning kehtestatud maksed kokku ei pea igas kuus olema sama summa, mille korteriühistu maksab pangale. Majanduskavas prognoositud ja tegelikult pangale tehtud maksete vahet saab vajadusel arvesse võtta järgmises majanduskavas või eraldi üldkoosoleku otsusega. Asja materjalidest ei ilmne, et kehtestatud laenumaksed olid ebamõistlikult suured, need vastavad üldjoontes laenu tagastamise ja intresside tasumise tegelikule graafikule (dtl 14, 15, 367–369). Samuti nähtub majanduskavadest, et arvesse on võetud aknafondist tulenevaid erisusi. Olukorras, kus majanduskavas ettenähtud laenumaksetest ei piisa ja uut majanduskava ei ole KrtS § 41 lg 4 alusel veel koostatud ja kehtestatud või ei jätku laenumakseteks kogutud rahast nt seetõttu, et mõni korteriomanik on jätnud oma kohustused täitmata, ei ole välistatud, et vajadusel (nt viivise vältimiseks) tasutakse pangale laenumakseid muuks otstarbeks kogutud rahast. Praeguse asja materjalidest ei nähtu ka, et vaidlusalusel ajal oleks tasutud pangale 10 laenumakseid remondifondist. Puudutatud isiku väited remondifondist laenumaksete tasumise kohta seonduvad tsiviilasjaga nr 2-20-110080 (dtl 281, 89–94). 12.
41. Avaldaja põhinõue on põhjendatud alates 2021 novembrist kuni 2023 märtsini 1090,77 euro ulatuses (321,81 eurot + 75,72 eurot + 693,24 eurot). Avaldaja nõue on põhjendamatu 1453,28 euro ulatuses (2544,05 eurot - 1090,77 eurot).
42. Ringkonnakohus selgitab, et kui puudus alus nõuda korteriomanikelt majandamiskulude kandmist, võib korteriühistul tekkida kohustus tagastada enammakstud summad korteriomanikele. Tagasimaksete vältimiseks tuleks kehtestada selline majanduskava, millega kehtetu otsuse alusel või üldse ilma otsuseta juba tasutud summad arvestatakse ettemakseteks ning juurde peaksid maksma ainult need korteriomanikud, kes ei ole ettemakseid teinud. Tulenevalt hea usu põhimõttest (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 32 ja KrtS § 12 lg 2) on võimalus arvestada varem tehtud maksed uue otsuse kohasteks ettemakseteks siiski ajaliselt piiratud.
43. Ringkonnakohus nõustub puudutatud isiku etteheidetega avaldaja ringkonnakohtus esitatud viivisearvestusele (dtl 371) osaliselt. 14.
44. Avaldaja arvestas viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras arve tasumise tähtpäevale järgnevast päevast kuni
45. aprillini
46. Ringkonnakohtus esitatud viivisearvestuses lähtus avaldaja juba alates 2020 aprillist võla algsaldost 0 eurot. 14.
47. Arvestades põhikirja p 4.2.8, nõustub ringkonnakohus puudutatud isikuga, et avaldaja arvestas viivist valesti alates arve tasumise tähtpäevale järgnevast päevast, mitte järgneva kuu esimesest päevas. Põhikirja p 4.2.8 esimese lause kohaselt võib majandamiskulude maksmise viivitamisel korteriühistu juhatus nõuda korteriomandi omanikult viivist maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest päevast arvates. Seega arvestas avaldaja iga arve puhul 5–6 päeva ja veebruaris 3 päeva eest viivist alusetult. 14.
48. Ekslik on puudutatud isiku väide, et vastavalt põhikirjale on viivis 0,022% päevas – põhikirja p 4.2.8 kohaselt on viivis 0,07% päevas. Kuni
49. veebruarini 2023 nägi KrtS § 42 lg 1 ette, et korteriühistu võib nõuda viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses, kuid tegemist ei olnud imperatiivse sättega, mille
50. jaanuaril 2018 kehtima hakkamisega ei muutunud kehtetuteks korteriomanike enamuse otsusega kehtestatud viivisemäärad (RKTKo
51. oktoobri 2019 nr 2-17-131006/50, p 16). Alles
52. veebruaril 2023 KrtS § 42 lg-sse 1 lisandunud teine lause nägi ette, et KrtS §-s 42 sätestatust teistsuguse viivise määra võib ette näha vaid eriomandi kokkuleppes. Avaldaja nõuab viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras, mis viivisearvestuses toodud perioodil oli 8% aastas (s.o 0,022% päevas) kuni
53. detsembrini 2022 ning 10,5% aastas (0,029% päevas) alates
54. jaanuarist
55. Seega vastab avaldaja nõutav viivisemäär KrtS § 42 lg-le 1 ega ületa ka põhikirjast kuni
56. veebruarini 2023 tulenenud määra.
57. Maakohus mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja viivise avalduse esitamise, s.o
58. aprilli 2023 seisuga 16,71 eurot. Avaldajal on iseenesest õigus nõuda puudutatud isikult viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras oma põhjendatud nõudelt arvete tasumise tähtpäevale järgneva kuu esimesest päevast. Kuna selline viivis ületab maakohtu väljamõistetut ja määruskaebuse esitaja seisund ei saa määruskaebuse esitamisest halvemaks muutuda, ei saa ka ringkonnakohus mõista puudutatud isikult avalduse esitamise seisuga välja suuremat viivist kui 16,71 eurot.

§ 367

alusel tuleb puudutatud isikult mõista avaldaja kasuks välja viivis 1090,77 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras

1. aprillist 2023 kuni ringkonnakohtu lahendi tegemiseni
2. veebruaril 2025, s.o 241,01 eurot. Samuti tuleb puudutatud isikult mõista 11 avaldaja kasuks välja viivis tasumata põhivõlalt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates
3. märtsist 2025 kuni põhivõla tasumiseni. Avaldaja viivisenõue on põhjendamatu osas, milles ta nõuab viivist 1453,28 eurolt.
4. Vastuseks puudutatud isiku muudele taotlustele ja väidetele märgib ringkonnakohus järgmist. 16.
5. Hagita menetluses kehtib suulisuse põhimõte piiratud ulatuses.

§ 477

lg 2 järgi võib kohus hagita asja läbi vaadata ja lahendada kohtuistungit pidamata, välja arvatud juhul, kui seadusega on sätestatud kohtuistungi korraldamise kohustus. Maakohus arutas vastavalt

§ 615lg-le 1 asja kahel korral suuliselt (dtl 85–87, 184–186).

Puudutatud isik oli istungitest teadlik, kuid tema asemel ilmus sinna Jaanus Soodla. Samas andis maakohus korduvalt võimalusi esitada ka kirjalikke seisukohti, sh lõppseisukohti (dtl 211). Seadusest ei tulene, et kohus peaks hagita menetluses teavitama menetlusosalisi eraldi suuliselt menetluselt kirjalikule üleminekust. 16.2. Ringkonnakohus ei ole seotud menetlusosalise taotlusega vaadata asi läbi kohtuistungil.

§ 667

lg 3 esimese lause järgi võib ringkonnakohus lahendada määruskaebuse kirjalikus menetluses sõltumata sellest, kas menetlusosalised kohtuistungit taotlesid või mitte. Ringkonnakohus andis võimaluse esitada täiendavaid seisukohti ja tõendeid ning nendele omakorda vastata ega pea vajalikuks asja kohtuistungil läbivaatamist. 16.

1. Ringkonnakohus ei nõustu puudutatud isikuga, et Janek Vangoninil puudus volitus kohtule avalduse esitamiseks.
2. novembri 2021 ja
3. novembri 2022 üldkoosolekud, kus mh valiti juhatuse liikmeks Janek Vangonin, olid protokollidest nähtuvalt korduskoosolekud, seega otsustusvõimelised osalejate arvust olenemata (dtl 109–110, 119–120). Asjaolu, et avaldajal oli põhikirja p-s 7.1.5 sätestatud viie asemel kolm juhatuse liiget, ei muuda juhatuse liikmete avaldaja nimel tehtud tehinguid õigustühiseks. Avaldaja juhatuse liikmetel ei ole ette nähtud ühist esindusõigust. KrtS § 24 lg 1 ja mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 27 lg 1 alusel on juhatuse igal liikmel õigus esindada korteriühistut kõikide tehingute tegemisel, muud esindusõiguse piirangud saavad tulla ainult seadusest. 16.
4. Puudutatud isik ei ole avaldaja juhatuse või muu põhikirjaga ettenähtud organi liige, kellega õigusvaidluse pidamise ning selles vaidluses avaldajale esindaja määramise peaks KrtS § 20 lg 1, MTÜS § 19 lg 1 p 4 alusel otsustama üldkoosolek. 16.
5. Asjaolu, et maakohus aktsepteeris esialgu korteri X ühisomanik Jaanus Soodlat avaldaja esindajana, ei välista seda, et hiljem tuvastatakse siiski isiku esindaja nõuetele mittevastavus. KrtS § 15 võimaldab ühise korteriomandi omanikel määrata oma õiguste teostamiseks ühise esindaja. Lepingulist esindajat kohtumenetluses reguleerib aga

§ 218

, millest ei tulene, et Jaanus Soodla võiks kohtumenetluses olla puudutatud isiku lepinguline esindaja.

1. Kuna avaldus oli osaliselt põhjendatud ning avaldaja menetluskuluks maakohtus oli vaid riigilõiv, ei pea ringkonnakohus vajalikuks maakohtu määratud menetluskulude jaotust ja rahalist suurust muuta.
2. Arvestades määruskaebuse osalist rahuldamist ja menetluses toimunut, sh avaldaja suutmatust tuua algusest peale nõuetekohaselt välja asjaolusid ja tõendeid, peab ringkonnakohus

§ 172

lg 1 alusel õiglaseks jätta kõik määruskaebuse menetlemisega seonduvad menetluskulud avaldaja kanda. 19.

§ 174

lg-te 1 ja 3 ning § 177 lg 1 p 1 alusel määrab ringkonnakohus kindlaks määruskaebusega seotud menetluskulude rahalise suuruse. 12 Puudutatud isiku menetluskuluks on määruskaebuselt tasutud riigilõiv 70 eurot (dtl 251). Riigilõivuseaduse (RLS) § 59 lg 15 järgi tasutakse hagita asja lahendava määruse peale määruskaebuse esitamisel riigilõivu sama palju, kui tuleb tasuda avalduse esialgsel esitamisel maakohtule, arvestades kaebuse ulatust. RLS § 59 lg 5 alusel tasutakse avalduse esitamisel hagita menetluse korras läbivaadatavas asjas riigilõivu 50 eurot. Seega on puudutatud isiku põhjendatud menetluskulu riigilõiv 50 eurot, mis tuleb mõista avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja. 20. Nii puudutatud isikul kui ka avaldajal tuleb teineteisele hüvitada menetluskulu 50 eurot.

§ 445

lg 1 teise lause ja § 477 lg 1 alusel tuleb vastastikused menetluskulude nõuded tasaarvestada (vt RKTKo

1. oktoober 2016 nr 3-2-1-91-16, p 18) ning selle tulemusel ei pea kumbki menetlusosaline teisele menetluskulusid hüvitama.
2. Puudutatud isikul on õigus taotleda määruskaebuselt enam tasutud riigilõivu 20 euro tagastamist (

§ 150lg 1 p 1).

Riigilõivu tagastamise taotluses tuleb mh ära näidata andmed arvelduskonto kohta, kuhu soovitakse riigilõivu tagastamist (RLS § 12 lg 2 teine lause). (allkirjastatud digitaalselt) 13