Obsah (9)

§ 223§ 153§ 55§ 148§ 10§ 84§ 217§ 218§ 28

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Triin Uusen-Nacke, Anneli Alekand, Andra Pärsimägi Otsuse tegemise aeg ja koht 20. veebruar 2025, Tartu Tsiviilasja number 2-2

) §-st 153 lg 2 tulenevate nõuete (enampakkumise kuulutuse avaldamise nõue ja internetis müüdava vara kohta fotode avaldamise nõue) täitmata jätmisel on enampakkumise oluliste tingimuste rikkumine

§ 223

lg 1 tähenduses.

§ 153lg 2 rikkumise tagajärjena müüdi korter alla turuhinna.

2. Kostja I vaidles hagile vastu. Kostja I toimetas täitmisteate, korteriomandi arestimise teate ja arestimisakti hagejale kätte. Kohtutäitur teavitas hagejat tema õigustest täitemenetluses (

§ 55p 4).

Hageja ei ole arestimisaktis toodut, sh hinda, vaidlustanud. Korteriomandi enampakkumisest on teatatud vastavalt

§ 153lg-le 2.

3 2.

1. Kostja II vaidles hagile vastu. Hageja ei esitanud veenvaid tõendeid, et enampakkumise läbiviimisel oleks rikutud õigusnorme või hageja õiguseid. Kohtutäituri toimingud olid seaduslikud. 2.
2. Kostja III ja VI vaidlesid ühiselt hagile vastu. Kohtutäitur tegevus oli seaduslik ning põhjendatud. Hageja suhtles kohtutäituriga e-posti aadressil XXXXXXXXXXXXXXXXX ning kohtutäitur edastas nimetatud aadressile nii teate arestimise kohta kui ka arestimisakti. Kohtutäitur võis saata menetlusdokumendid samale aadressile ning lugeda need 3 tööpäeva möödumisel kättetoimetatuks. Arestitava vara väärtuse määramisel arvestatakse kinnistusraamatusse enne keelumärke kandmist kantud õigusi. Hageja esitatud hindamisaktis nimetatuga ei arvestatud. Maa-ameti hinnastatistikat arvestades vastas enampakkumise tulem keskmisele turuhinnale.
3. juuni 2021 tehinguga müüs hageja korteri 15 000 euroga, seega ei jäänud enampakkumise tulem alla turuhinna. Hageja kinnitas hagiavalduses, et sai
4. detsembri 2022 enampakkumise akti e-kirjaga kätte, seega on enampakkumise akt kätte toimetatud. Olukorras, kus tegelikkuses on hagejale kõik dokumendid/teated edastatud, on pahatahtlik väita, et seda tehtud ei ole. Hageja valikuline e-kirjade nägemine on pahatahtlik ja vastuolus hea usu põhimõttega. 2.
5. Kostja IV vaidles hagile vastu. Kohtutäitur tõendas viidetega konkreetsetele dokumentidele, et hagejat teavitati kõikidest kohtutäituri toimingutest ning ta ei vaidlustanud toiminguid selleks ettenähtud tähtaja jooksul. 2.
6. Kostja V vaidles hagile vastu. 2.
7. Kostja VII ei esitanud hagile vastust. 2.
8. Kostja VIII vaidles hagile vastu. 2.
9. Kostjad IX ja X ei esitanud hagile vastust. 2.
10. Kostjad XI, XII ja XIII vaidlesid ühiselt hagile vastu. Korteriomandi arestimisel, enampakkumise korraldamisel ja läbiviimisel järgiti

-i sätteid. Hageja väited täitedokumentide mittesaamise kohta on toimiku materjalidega ümber lükatud. Hageja tunnistas hagiavalduses, et talle oli enampakkumise teade ja akt kätte toimetatud. MAAKOHTU LAHEND

1. Viru Maakohus jättis
2. mai 2024 otsusega hagi rahuldamata. Kohtutäituri, Jõhvi vald, Jõhvi linn, XX korteriühistu, Maksim Bernati, Aktiva Finance Group OÜ ja AS UWEKO menetluskulud jäid hageja kanda. Teiste kostjate menetluskulud jäid nende endi kanda. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei ole arestimine

§ 55

p 4 alusel tühine ning tuleb lugeda

§ 148alusel kehtivaks.

Hageja väidab, et teda ei teavitatud, millises väljaandes, ajalehes või portaalis kohtutäitur kuulutuse enampakkumise kohta avaldab ja millal on toimunud arestimine. Hageja väidab, et ta ei saanud arestimisakti kätte, enampakkumise akt on ebatäpsustega, enampakkumise akti ei ole hagejale füüsiliselt üle antud. Hageja ei vaidlusta, et täitmisteade on talle kätte toimetatud. Täitmisteate kätte saamine on tõendatud

1. jaanuaril 2022 hageja allkirjastatud täitmisteate kättetoimetamise aktiga. Tsiviilasjas 2-21-13387 tehtud hagi tagamise määrusega kohus arestis ja seadis kinnistusraamatusse Uweko AS kasuks käsutamise keelumärke Jelena Hrissanova omandis olevale korterile asukohaga: XX–X, Jõhvi linn. Kohtutäitur teavitas
2. augustil 2022 saadetud e-kirjaga hagejat kinnisvara arestimisest. Ekirja manuses on arestimise toimingu teatis, mille kohaselt toimub
3. augustil 2022 kell 12:00 kohtutäitur Kristel Maalman büroos kinnisasja asukohaga XXXXX (registriosa nr XXXXXXXX) arestimine. Hageja sai arestimisakti kätte. Arestimisaktis on toodud välja 4 korteriomandi hindamise ja hinna vaidlustamise kord, informatsioon arestimise kehtivuse kohta ning kaebamise kord. Hageja ei vaidlustanud korteriomandi hindamist. Hageja väidab, et talle ei toimetatud enampakkumise akti füüsiliselt kätte. Hageja ei vaidlusta, et on saanud kohtutäiturilt enampakkumise
4. oktoobri 2022 teatise. Hageja ei vaidlusta, et enampakkumise teatis on avaldatud ka Ametlike Teadaannete kaudu ja korteriomandi enampakkumise kuulutus oli avaldatud veebilehel www.oksjonikeskus.ee. Kohtutäituri väitel avaldati enampakkumise kuulutus Kuldses Börsis, kus kuulutus oli avaldatud selleks spetsiaalselt mõeldud rubriigis.

§ 10lg 1 ei sätesta kohustust enampakkumise teate kättetoimetamiseks.

Võlgnikule ja sissenõudjale tuleb enampakkumise kuulutuse sisust teatada vähemalt kümme päeva enne enampakkumist (

§ 84lg 3).

Kohtutäitur edastas vastava teate hagejale. Väited enampakkumise akti ebatäpsusest ei ole õiged, sest www.oksjonikeskus.ee koostab akti automaatselt, märkides selle päises enampakkumise lõpukuupäeva. See, millal kostja I enampakkumise akti allkirjastas, ei oma õiguslikku tähendust. Kinnisasja arestimine ei olnud tühine ning enampakkumise läbiviimisel ei rikutud enampakkumise olulisi tingimusi, seega on kinnisasja omand enampakkumise võitnud isikule üle läinud. Hageja väidab, et korteriomand müüdi alla turuhinna. Hagejal oli võimalus enampakkumise teates märgitud alghinda vaidlustada, kuid ta jättis oma õiguse kasutamata. Hageja esitatud hindamisaktis märgitud hind ei oma tähtsust, sest täitemenetluses läbiviidaval avalikul elektroonilisel enampakkumisel määravad asja hinna enampakkumisel osalevad isikud. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED 4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ning menetluskulud jätta kostjate kanda. Maakohus ei tuvastanud

§ 55p 4 kohaldamise eelduseid õigesti.

Maakohus viitas asjaolule, et hageja sai kätte täitmisteate. Täitmisteade ei ole arestimisakt ega asenda seda. Täitmisteade ei sisaldanud infot ega selgitusi võlgniku õiguste kohta seonduvalt arestimise ning selle alusel läbiviidava enampakkumisega. Maakohus luges arestimise kehtivaks alates ajast, mil korteriomandile kanti kinnistusraamatusse tsiviilasjas nr 2-21-13387 tehtud hagi tagamise määruse alusel keelumärge. Hageja ei olnud keelumärku seadmise ajal korteri omanikuks.

§ 148ei laiene teiste isikute omandile seatud keelumärgetele.

Maakohus tuvastas, et kohtutäitur teavitas

1. augusti 2022 e-kirjaga hagejat kinnisvara arestimisest. E-kirja manuses oli arestimise toimingu teatis, mille kohaselt toimub
2. augustil kell 12:00 kohtutäituri büroos korteriomandi arestimine. Kohus leidis, et hageja sai arestimisakti kätte ja arestimisaktis toodi välja korteriomandi hindamise ja hinna vaidlustamise kord, informatsioon arestimise kehtivuse kohta ning kaebamise kord. Otsusest ei nähtu, millise tõendi alusel on kohus tuvastanud, et selgitus hinna vaidlustamise kohta on hagejale kätte toimetatud. Kohus tuvastas ebaõigesti

§ 148kohaldamise eeldused.

Arestimise kohta tuli koostada arestimisakt, mis tuli toimetada hagejale kätte. Arestimine on kehtiv pärast arestimisakti kätte toimetamist. Ainuüksi kohtutäituri edastatud e-kirja alusel, milles teavitatakse arestimise toimumisest, ei saa lugeda arestimist kehtivaks. Kohtutäituri

1. augusti 2022 e-kiri ei olnud arestimisakt ning kirja saatmisega ei toimetatud arestimisakti kätte. Maakohus oleks pidanud hindama, kas kohtutäitur tegi muid täitemenetluse toiminguid, millega oleks olnud tagatud hageja õigus teada enampakkumisele pandud vara hinda ning 5 selgitust arestitud vara hinna vaidlustamise kohta. Kohus ei tuvastanud, et hageja oli teadlik kinnisasja arestimisest, arestimise hinna määramisest ning õigusest esitada hinna vaidlustamises kaebus. Maakohus leidis, et enampakkumise kuulutus avaldati Kuldses Börsis. Kostja I esitatud kuulutuse veebilink ei toimi ning kuulutuse avaldamine Kuldses Börsis on tõendamata. Maakohus leidis, et kuulutus avaldati oksjonikeskus.ee veebilehel ning hageja sai kohtutäiturilt
2. oktoobril 2022 enampakkumise teatise. Oksjonikeskus ei ole enamlevinud müügipakkumiste portaal. Teatis enampakkumise toimumise kohta ei asenda asja arestimisest teatamist, hinna määramist ning hinna määramise vaidlustamise võimaluse selgitamist. Kinnisasja arestimine oli

§ 55p 4 alusel tühine.

Kuna arestimine oli tühine ning arestimise akti ei toimetatud hagejale kätte, siis on enampakkumine kehtetu ning täitur ei oleks tohtinud enampakkumist korraldada. Kohtuotsuses ei ole tuvastatud asjaolusid ega nimetatud tõendeid, millele tuginedes saaks kohus lugeda hagejale selgitatuks õigus vaidlustada kaebuse vormis arestimise hinda selleks ettenähtud tähtajal. Puudus kokkulepe, mis lubas määrata müüdava vara hinna alla turuhinna. Hagejale ei toimetatud arestimisakti kätte ega selgitatud õigust vaidlustada

§ 217lg 1 alusel asjale määratud hinda.

Maakohus oleks pidanud võtma kohtuotsuses põhjendatud seisukoha, kas korter müüdi alla turuhinna või mitte. Kohtutäitur ei avaldanud oksjonikuulutustes korteriomandi fotosid. Seetõttu kujunes korteri hind üksnes korteri asukoha ning elamu vanuse põhiselt. Kuna tegemist oli renoveeritud korteriga, siis oleks fotode lisamisel olnud enampakkumise alghind kõrgem, osalejaid rohkem ja enampakkumise tulem suurem.

1. Kostja I vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata ning menetluskulude hageja kanda jätmist. Korteriomandi arestimine on kehtiv. Hagejale toimetati kätte täitmisteade ning seega oli hageja täitemenetlusest teadlik. Hagejat teavitati korteriomandi arestimisest. Vastavat teadet ei pidanud hagejale kätte toimetama. Kohtutäitur ega kohus ei ole väitnud, et täitmisteade on arestimisakt või asendab seda. Hageja samastab teadet korteriomandi arestimise kohta arestimisaktiga. Tegemist on erinevate dokumentidega. Hagejale toimetati korteriomandi arestimisakt kätte. Nähtuvalt hagi lisast 5 kanti hageja korteriomandi omanikuna
2. juunil 2022 kinnistusraamatusse. Kohtutäitur teavitas hagejat korteriomandi arestimisest
3. augustil
4. Korteriomandi arestimine toimus
5. augustil
6. Nimetatud teate saamise ajal oli hageja seega korteriomandi omanik.
7. juulil 2022 kanti korteriomandile kohtutäituri
8. juuni 2022 avalduse alusel kinnistusraamatus keelumärge. Korteriomandi arestimisakt koostati
9. augustil
10. Seega olid täidetud mõlemad

§ 148

lg-s 1 sätestatud eeldused – arestimine on kehtiv nii keelumärke seadmise kui ka arestimisakti kättetoimetamise kaudu. Hageja oli teadlik korteriomandi arestimisest ja arestimise hinna määramisest. Maakohus ei pidanud tuvastama asjaolu, et hagejale oli selge korteriomandi hinna vaidlustamine kaebuse kaudu. Vaidlustamisviited on olemas nii korteriomandi arestimise teates kui ka arestimisaktis. Kostja I esitatud Kuldse Börsi enampakkumise kuulutuse veebilink on toimiv, milles saab veenduda lingile vajutades. Oksjonikeskuse keskkond on üks enamlevinud kinnisvara müügipakkumiste portaalidest. Hageja ei vaidlustanud korteriomandi hinda. Korteriomandit ei müüdud alla turuhinna. Korteriomandi turuhind kujunes enampakkumisel. Korteriomandi alghind enampakkumisel oli määratud vastavalt

-i sätetele. 6 5.

1. Kostja II vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Hagejat teavitati kohtutäituri kõikidest toimingutest ning ta ei vaidlustanud neid selleks ette nähtud aja jooksul. 5.
2. Kostjad III ja VI vaidlevad ühiselt apellatsioonkaebusele vastu ja taotlevad selle rahuldamata jätmist. Hageja väitis, et ta ei saanud kätte teadet arestimisest, arestimisakti ja enampakkumise akti. Hageja
3. veebruari 2023 vastuse lisast 4 nähtub, et kohtutäitur teavitas hagejat e-posti aadressil XXXXXXXXXXXXXXXXX
4. augustil 2022 vara arestimisest. Kostja I
5. veebruari 2023 lisast 7 nähtub, et kostja I edastas arestimisakti hagejale
6. augustil 2022 e-posti aadressil XXXXXXXXXXXXXXXXX. Hageja kinnitas hagiavalduses, et sai enampakkumise akti kätte
7. detsembril 2022 e-posti aadressil XXXXXXXXXXXXXXXXX, seega on enampakkumise akt kätte toimetatud. Arestimisakti võlgnikule kätte toimetamata jätmine ei ole arestimise tühisuse tingimatu alus. Asja lahendamisel omab tähtsust ka enampakkumise teate kättetoimetamine. Hageja tunnistas, et sai kätte kostja
8. oktoobril 2022 edastatud enampakkumise teate ja
9. detsembril 2022 edastatud enampakkumise akti
10. detsembril
11. Seega oli hageja enampakkumisest teadlik. Dokumentide kättesaamise riski kannab hageja, kuna kohtutäituril on õigus juhinduda kontaktandmetest, mille teel on hagejaga suheldud. Arestimisakt, enampakkumise teade ja enampakkumise akt edastati samale e-posti aadressil XXXXXXXXXXXXXXXXX. Hageja oli enampakkumise teatest
12. novembri 2022 e-kirjaga teadlik, seega lõppes 10päevane kaebeõigus
13. novembril
14. Hagejal oli võimalus vaidlustada vara enampakkumisele panekut, sh arestitud vara hinda enne enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi esitamist. Hagejal oli võimalik kohtutäituri otsust või tegevust vaidlustada kaebusega. Hagejal oli võimalik esitada kaebused arestimisaktile ja enampakkumisel teadete saamisel. Kohtutäituri otsuse või tegevuse peale ilma eelnevalt kohtutäiturile kaebust esitamata kohtule kaevata ei saa (

§ 218). 5.3.

Kostja IV vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. 5.

1. Kostja V vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Hageja teavitatus korteriomandi arestimisest on tõendatud. Hageja oli keelumärke seadmise ajal korteriomandi omanik. Hageja etteheited enampakkumise korraldamise suhtes on põhjendamatud. 5.
2. Kostja VII ei esitanud apellatsioonkaebusele vastust. 5.
3. Kostja VIII vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. 5.
4. Kostjad IX ja X ei esitanud apellatsioonkaebusele vastust. 5.
5. Kostjad XI, XII ja XIII vaidlevad ühiselt apellatsioonkaebusele vastu ja taotlevad selle rahuldamata jätmist. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus muudab osaliselt maakohtu põhjendusi.
7. Hageja esitas hagi täitemenetluses toimunud enamapakkumise kehtetuks tunnistamiseks.

§ 223

lg 1 sätestab, et täitemenetluse osaline võib esitada kohtule hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks enampakkumise akti kättetoimetamisest alates 30 päeva jooksul. Hageja sai enampakkumise akti kätte 10. detsembril 2022 ning esitas hagi 9. jaanuaril 2023, seega on hagi esitatud tähtaegselt. 7 8. Hageja on viidanud kahele

§ 223

lg 1 sätestatud enampakkumise kehtetuks tunnistamise eeldusele – enampakkumine toimus tühise arestimise alusel ja rikuti teisi enampakkumise olulisi tingimusi. Ringkonnakohus kontrollib esmalt, kas esineb mõni

§-s 55 sätestatud arestimise tühisuse alustest, ning seejärel, kas enampakkumise olulisi tingimusi rikuti teisiti. 9.

§ 55

sätestab avatud loetelu arestimise tühisuse alustest, millest hageja on viidanud kahele – hagejale ei ole kätte toimetatud täitmisteadet ning hagejat ei ole olulises osas teavitatud tema õigustest täitemenetluses ja see tõi kaasa hageja õiguste rikkumise. Hageja on ka viidanud asjaolule, et arestimine ei ole

§ 148lg 1 alusel kehtiv.

9.1.

§ 148

lg 1 kohaselt loetakse arestimine kehtivaks alates ajast, kui arestimisakt on võlgnikule kätte toimetatud, või ajast, kui kinnistusraamatusse kantakse keelumärge, kui see toimub enne akti võlgnikule kättetoimetamist. Hageja esitatud vaidlusaluse korteriomandi kinnisturaamatu väljavõttest (dtl 39–41) nähtub, et hageja kanti kinnisturaamatusse korteriomandi omanikuna sisse

1. juunil
3. juulil 2022 kanti kinnistusraamatusse keelumärge kinnisasja käsutamise keelamiseks täiteasjas nr 095/2021/845 kostja I ja kostja III kasuks. Arestimisakt ei olnud selleks ajaks hagejale kätte toimetatud, seega oli arestimine kehtiv alates
4. juulist
5. 9.
6. Täitemenetluses dokumentide kättetoimetamisele kohaldatakse tsiviilkohtumenetluses menetlusdokumentide kättetoimetamise kohta sätestatut

-s sätestatud erisustega (

§ 10lg 2).

Kohtutäitur peab võlgnikule täitmisteate kätte toimetama (

§ 10lg 1).

Täitmisteate kättetoimetamine nähtub kostja I tõendina esitatud lisast 6 (dtl 175–176). Lisa 6 on hageja vastus e-posti aadressilt XXXXXXXXXXXXXXXXX kostja I

1. mai 2021 ekirjale pealkirjaga 095/2021/845, milles palutakse kinnitada dokumentide kättesaamist. Hageja esitab kostja I e-kirjale
2. juulil 2021 vastuse, milles nendib, et kostja I alustas täiteasjas nr 095/2021/845 tsiviilasjas nr 2-20-18399 tehtud kohtuotsuse täitmiseks täitemenetlust ning teeb ettepaneku maksegraafiku sõlmimiseks. Seega oli täitmisteade hagejale kätte toimetatud hiljemalt
3. juulil 2021 (TsMS § 307 lg 3). Samuti nähtub apellatsioonkaebuse põhjendustest, et täitmisteate kättesaamist hageja ei vaidlusta. 9.
4. Ringkonnakohtu hinnangul ei jäetud hagejat tema õigustest täitemenetluses olulises osas teavitamata. Kohtutäitur peab võlgnikule kätte toimetama vara arestimise akti (

§ 10lg 1).

Kinnisasja arestimisaktis (dtl 180–183) oli selgitatud nii kinnisasja hinna vaidlustamise korda kui ka kohtutäituri otsuse peale kaebuse esitamise korda. Ringkonnakohus leidis eelnevalt, hagejale toimetati täitmisteade kätte hageja e-posti aadressil XXXXXXXXXXXXXXXXX. TsMS § 3141 lg 1 sätestab, et kui menetlusdokument on saajale samas kohtumenetluses kätte toimetatud, võib saata menetlusdokumendi või teabe selle kättesaadavaks tegemise kohta sama aadressi või sidevahendi andmeid kasutades ning menetlusdokument loetakse saatmisest kolme tööpäeva möödumisel saajale kättetoimetatuks. Ringkonnakohtu hinnangul on kostja I

1. augusti 2022 e-kirjaga (dtl 177–178) tõendatud, et arestimisakt toimetati TsMS § 3141 lg 1 alusel hagejale kätte e-posti aadressil, millelt hageja oli varasemalt menetlusdokumendi kätte saanud. Kostja I hoiatas e-kirjas hagejat TsMS § 3141 tagajärje kohta, et menetlusdokument loetakse kolme tööpäeva möödumisel saajale kättetoimetatuks. Arestimisakt tuleb lugeda hagejale kättetoimetatuks
2. augustil
3. Hageja on menetluses viidanud Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-123-07 p-le 14, mille kohaselt ekirja saajani jõudmist ei saa tõendada e-kirja väljavõttega. Viidatud Riigikohtu lahend on tehtud
4. detsembril 2007, mil TsMS ei sätestanud võimalust lugeda elektrooniliselt saadetud dokument saatmisest kolme tööpäeva möödumisel saajale kättetoimetatuks. Ringkonnakohtu hinnangul on TsMS § 3141 lg-s 1 sätestatud varasemalt kättetoimetamiseks toiminud aadressil menetlusdokumendi kohalejõudmise eeldus, mistõttu menetlusdokumendi kättetoimetatuks 8 lugemiseks on piisav menetlusdokumendi saatmise tõendamine. Hageja ei ole viidanud, et tal oleks nimetatud e-posti aadressil esinenud kirjade kättesaamisega probleeme. Hageja on nimetatud e-posti aadressilt kostjaga I suhelnud nii enne kui ka pärast arestimisakti kättetoimetamist. Arestimisakt toimetati hagejale kätte ning arestimisaktis teavitati hagejat tema õigustest täitemenetluses piisaval määral. Seetõttu ei oma asja lahendamisel tähtsust, kas hagejale toimetati kätte ka kinnisasja arestimise teade. Hageja ei ole viidanud muudele asjakohastele arestimise tühisuse alustele. Arestimine ei olnud seega tühine.
5. Ringkonnakohus ei nõustu hagejaga, et enampakkumise olulisi tingimusi rikuti. 10.
6. Ringkonnakohtu hinnangul ei olnud hagejal õigust tugineda enampakkumise olulise tingimuse rikkumise põhjendamiseks asjaolule, et arestimisaktis määrati korteriomandi hind valesti. Riigikohus on selgitanud, et kui võlgnik ei ole vaidlustanud arestimisaktist nähtuvat (kinnis)asja hinda, kaotab ta

§ 217

lg 6 kohaselt vähemalt üldjuhul õiguse esitada hinna kohta vastuväiteid

§ 223lg 1 järgse hagiga (vt RKTKo 28.09.2011, 3-2-1-69-11, p 13).

Arvestades, et käesoleval juhul toimetati arestimisakt hagejale kätte ning hageja arestimisaktist nähtuvat korteriomandi hinda ei vaidlustanud, kaotas hageja tulenevalt

§ 217

lg-st 6 õiguse esitada enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagis hinna kohta vastuväiteid. 10.2.

§ 84

lg 3 kohaselt tuleb võlgnikule ja sissenõudjale enampakkumise kuulutuse sisust teatada vähemalt kümme päeva enne enampakkumist. Hageja kinnitas hagis, et sai kohtutäituri 17. oktoobri 2022 teatise enampakkumise korraldamise kohta kätte ning ei esitanud asjaolusid, millest nähtuks, et ta sai enampakkumise kuulutuse sisust teada vähem kui kümme päeva enne enampakkumist. 10.3.

§ 153

lg 2 I lause sätestab, et enampakkumise kuulutuse avaldamise ja enampakkumise teate ning enampakkumise vaheline aeg peab olema vähemalt 20 päeva, kui kohus ei määra teisiti. Enampakkumise teade avaldati

1. oktoobril 2022 ning enampakkumine algas
2. novembril 2022, seega oli teate avaldamise ja enampakkumise vahel vähemalt 20 päeva. 10.
3. Enampakkumise kuulutus avaldatakse väljaandes Ametlikud Teadaanded ja Internetis vähemalt ühes enamlevinud kinnisvara müügipakkumiste portaalis (

§ 153lg 2 II lause).

Hageja esitas tõendi, milles nähtuvalt avaldati enampakkumise kuulutus Ametlikes Teadaannetes (dtl 14). Kostja I tõendas, et enampakkumise kuulutus avaldati oksjonikeskus.ee keskkonnas (dtl 190-192). Kostja I selgitas, et enampakkumise kuulutus oli üleval kuldnebors.ee keskkonnas ning esitas kuulutuse veebilingi. Esitatud veebilink oli toimiv ka käesoleva lahendi tegemise ajal ning veebis avanes oksjonikuulutus kuldnebors.ee keskkonnas. Ringkonnakohtu hinnangul on nii oksjonikeskus.ee kui ka kuldnebors.ee Eesti enamlevinud kinnisvara müügipakkumiste portaalid. Ringkonnakohus ei nõustu hagejaga, et Kuldne Börs veebikeskkonda tuleb käsitada ajalehena. Õige ei ole hageja vastuväide, et oksjonikeskus.ee keskkonda saavad kasutada vaid isikud, kellele on seaduse alusel antud juurdepääs. Oksjonikeskus.ee keskkonna kasutamine oksjonil osalemiseks ei ole enampakkumisel osalejatele piiratud. Enampakkumise kuulutus oli seega nõuetekohasel viisil avaldatud. 10.5. Kohtutäitur peab avaldama interneti-kuulutuses kinnisasjast ka fotod (

§ 153lg 2 V lause).

Kostja I tõendas väljavõttega oksjonikuulutusest, et interneti-kuulutusel olid kinnisasjast fotod avaldatud (dtl 190). Hageja heidab kostjale I ette, et kuulutusel ei avaldatud fotosid korteri sisemusest. 9 Riigikohus on selgitanud, et fotode avaldamata jätmine ei pruugi olenevalt asjaoludest tingimata tähendada enampakkumise oluliste tingimuste rikkumist (vt RKTKo 13.03.2024, 221-19325/63, p 17). Ringkonnakohus leiab, et arutatavas asjas ei olnud kuulutuses korterisiseste fotode avaldamata jätmine enampakkumise oluliste tingimuste rikkumine. Kohtutäituril on võimalik müüdavast korteriomandist teha fotosid vaid koostöös võlgnikuga või tulenevalt

§ 28lg-st 2 kohtumääruse alusel.

Hageja ei vastanud kostja I saadetud arestimisaktile, enampakkumise teatele ega teistele e-kirjadele. Seega ei olnud kostjal I võimalik teha korteriomandist fotosid hagejaga koostöös. Riigikohus on leidnud, et kohtud võivad anda kohtutäiturile

§ 28

lg 2 alusel loa kinnisasjast fotode tegemiseks (RKTKm 03.10.2012, 3-2-1-107-12, p 11). See ei pane siiski Ringkonnakohtu hinnangul kohtutäiturile kohustust taotleda kohtult fotode tegemise võimaldamist. Tegemist on aja- ning ressursikuluka meetmega, mis riivab intensiivselt võlgniku eraelu puutumatust. Käesoleval juhul on korteriomandi müügilt mõistliku tulemi saavutamiseks pannud kostja I enampakkumise korraldamise teates hagejale kohustuse lubada soovijatel

1. novembril 2022 kl 17:00–18:00 kinnisasjaga tutvuda (dtl 15). Vara enampakkumise aktist nähtuvalt osales enampakkumisel 15 isikut, mis näitab enampakkumise vastu suurt huvi. Korteri seest tehtud fotode avaldamata jätmine ei olnud eelnevast tulenevalt enampakkumise oluliste tingimuste rikkumine. 10.
2. Hageja arvates tuleneb enampakkumise oluliste tingimuste rikkumine ka sellest, et enampakkumisel müüdi korteriomand hinnaga 27 575 eurot, kuid hindamise tulemusena määrati korteriomandi turuväärtuseks 41 000 eurot. Hageja esitatud hindamisaruande (dtl 45) kohaselt on turuväärtuse 41 000 euro korral hinnatav müügiperiood 6 kuud ning tegelik tehinguhind võib 5% piires erineda. Seega ei kajasta hindamisaruanne korteriomandi turuhinda müügil kiiremas korras enampakkumisel. Samuti alandab täitemenetluses enampakkumisega müügil kinnisasja hinda märgatavalt see, et tehingu tegemisega kaasnevad tavakäibega võrreldes tunduvalt suuremad riskid. Täitemenetluse võlgnikul on võimalus pärast enampakkumist esitada enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi. Seetõttu peab kinnisasja ostja arvestama võimalusega, et enampakkumise võitmisega võib kaasneda pikk ja kulukas kohtumenetlus, mille tagajärjel võib ta ostetud kinnisasjast ilma jääda ning mille ajal ei pruugi ta saada ostetud kinnisasja kasutada. Sellised riskid on kostjale II käesoleval juhul ka realiseerunud. Seetõttu ei ole põhjendatud hageja väide, et enampakkumise tulemusena müüdi korteriomand liiga odavalt. 10.
3. Hageja on seisukohal, et kuigi hageja sai enampakkumise akti kätte
4. detsembril 2022, mil ta tutvus kostja I saadetud e-kirjaga ning sellele lisatud enampakkumise aktiga, siis ei ole enampakkumise akti hagejale siiani kätte toimetatud, sest rikutud on TsMS-s kehtestatud dokumentide kättetoimetamise reegleid. Kirjeldatud arusaam menetlusdokumentide kättetoimetatuks lugemisest ei ole korrektne. TsMS § 307 lg 3 kohaselt, kui dokument on jõudnud menetlusosalise kätte, kellele dokument tuli kätte toimetada, ilma et kättetoimetamist oleks võimalik tõendada või kui on rikutud seaduses sätestatud kättetoimetamise korda, loetakse dokument menetlusosalisele kätte toimetatuks alates dokumendi tegelikust saajani jõudmisest. Seega ei ole õiguslikult põhjendatud väita, et menetlusdokument saadi kätte ja sellega tutvuti, kuid menetlusdokumentide kättetoimetamise korra rikkumise või kättetoimetamise tõendamise võimatuse tõttu ei ole dokumenti kätte toimetatud. 10.
5. Enampakkumise aktis on hageja hinnangul selge ebatäpsus, sest akt on koostatud
6. novembril 2022, kuid allkirjastatud
7. detsembril
8. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole tegemist enampakkumise olulise tingimuse rikkumisega. Maakohus jättis seega õigesti hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata. Enampakkumise kehtetuks 10 tunnistamise nõude rahuldamata jätmise tõttu jäeti õigesti rahuldamata ka nõue tahteavalduse asendamiseks.
9. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb menetluskulud TsMS § 171 lg 1 järgi jätta hageja kanda.
10. Ringkonnakohtus on esitanud menetluskulude nimekirja kostja I, kostja II, kostja III, kostja IV ning kostjad III ja VI ühiselt. Teised kostjad menetluskulude nimekirja ei esitanud ning asja materjalidest ei nähtu, et neil oleks ringkonnakohtu menetluses hüvitatavaid menetluskulusid tekkinud. 12.
11. Kostja I menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja I menetluskuluks esindajakulu 450 eurot, millele ei lisandu käibemaksu. Esindaja ajakulu on 3 tundi 45 minutit ja tunnitasu 120 eurot. Ringkonnakohus leiab, et kostja I esindaja tunnitasu ei ületa oluliselt keskmist advokaadi tunnitasu määra ja on TsMS § 175 lg 1 mõttes põhjendatud. Ringkonnakohus peab esindaja ajakulu menetluse sisu ja esitatud dokumentide mahtu arvestades põhjendatuks. Kostja II taotles mõista hagejalt välja menetluskulude hüvitiselt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud suurusega viivis. Seega tuleb hagejalt kostja I kasuks menetluskulude katteks välja mõista 450 eurot ja VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud viivis kuni hüvitise tasumiseni. 12.
12. Kostja II menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja II menetluskuluks esindajakulu 420 eurot, millele ei lisandu käibemaksu. Esindaja ajakulu on 3 tundi 30 minutit ja tunnitasu 120 eurot. Ringkonnakohus leiab, et kostja II esindaja tunnitasu ei ületa oluliselt keskmist õigusteenuse osutaja tunnitasu määra ja on TsMS § 175 lg 1 mõttes põhjendatud. Ringkonnakohus peab esindaja ajakulu menetluse sisu ja esitatud dokumentide mahtu arvestades põhjendatuks. Kostja II taotles mõista hagejalt välja menetluskulude hüvitiselt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud suurusega viivis. Seega tuleb hagejalt kostja II kasuks menetluskulude katteks välja mõista 420 eurot ja VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud viivis kuni hüvitise tasumiseni. 12.
13. Kostja III ja VI menetluskulude nimekirja kohaselt on kostjate III ja VI menetluskuluks esindajakulu 633 eurot 75 senti, millele ei lisanud käibemaksu. Esindaja ajakulu on 3 tundi 45 minutit ja tunnitasu 169 eurot. Ringkonnakohus leiab, et kostjate III ja VI esindaja tunnitasu ei ületa oluliselt keskmist õigusteenuse osutaja tunnitasu määra ja on TsMS § 175 lg 1 mõttes põhjendatud. Ringkonnakohus peab esindaja ajakulu menetluse sisu ja esitatud dokumentide mahtu arvestades põhjendatuks. Kostjad III ja VI taotlesid mõista hagejalt välja menetluskulude hüvitiselt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud suurusega viivis. Kostjad III ja VI osalesid menetluses algusest peale ühiselt. Seega tuleb hagejalt kostja III ja VI kasuks menetluskulude katteks välja mõista solidaarselt 633 eurot 75 senti ja VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud viivis kuni hüvitise tasumiseni. 12.
14. Kostja IV menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja IV menetluskuluks esindajakulu 180 eurot, millele lisandub käibemaks 39 eurot 60 senti. Esindaja ajakulu on 1 tund 30 minutit ja tunnitasu 120 eurot. Ringkonnakohus leiab, et kostja IV esindaja tunnitasu ei ületa oluliselt keskmist õigusteenuse osutaja tunnitasu määra ja on TsMS § 175 lg 1 mõttes põhjendatud. Ringkonnakohus peab esindaja ajakulu menetluse sisu ja esitatud dokumentide mahtu arvestades põhjendatuks. Kostja IV kinnitas, et ei saa esindajakuludelt käibemaksu maha arvata. Kostja IV taotles mõista hagejalt välja menetluskulude hüvitiselt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud suurusega viivis. Seega tuleb hagejalt kostja IV kasuks menetluskulude katteks välja mõista 219 eurot 60 senti ja VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud viivis kuni hüvitise tasumiseni. (allkirjastatud digitaalselt) 11