KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Monika Laatsit, Villem Lapimaa ja Virgo G.J Otsuse tegemise aeg ja koht 21.02.2025, Tallinn Haldusasja number 3-22-1562 Hal

) § 26 lg 1, lg 2 p 1 ja lg 3 p-d 1–3, § 28, § 31 lg 1 ja § 33 lg

2. Laja kinnisasja omanik Q.P esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, mille lõplikuks nõudeks jäi tühistada Saue Vallavalitsuse 22.06.2022 korraldus nr
3. Vaidlustatud korraldusega ettenähtud tee rajamisega kaasneb müra, samuti väheneb kaebaja privaatsus ja Laja kinnistu väärtus, sest kaebaja hajaasustusalal paiknev kinnistu hakkaks piirnema kõigist külgedest teega. Selline lahendus on vastuolus planeerimisseaduse (PlanS) § 1 lg-ga 1 ja

§ 26lg-ga 3.

Laja kinnistu on kaebaja kodu, kus ta soovib puhata, mitte viibida liiklusmüras. Eksperdid ei ole veel jõudnud Laja kinnisasja väärtuse vähenemise kohta arvamust koostada, kuid kaebaja esitab tõendid esimesel võimalusel. Samas on liiklusega kaasneva müra ja muude häiringute tekkimine ning sellest tulenevalt kinnisasja väärtuse vähenemine üldteada asjaolu, mida polegi vaja tõendada. PT-s kinnisasjale juurdepääsu asukoha määramine on kohustuslik (

§ 26lg 4).

PT järgi määrati juurdepääs Sipa kinnistule Sipa ja Laja kinnistuid läbiva tee Sipa kinnistu teelõigult. Tegelikult on aga Sipa kinnistule sõidetud üle Laja kinnistu hoovis oleva muru. Uus lahendus tooks kaasa uue tee ehitamise Jüripõllu kinnistule. Sipa kinnistu omanik on tee rajamisega juba alustanud, kuigi tal puudub ehitusluba (

§ 22

lg 1 p 3, lisa 1;

§ 92lg 8).

Uus tee kulgeb mööda Laja ja Sipa kinnistu piiri Laja kinnistu eluhoone akende alt. Kaebaja on pakkunud kompromissina juurdepääsuvõimalust üle Laja kinnistu Sipa elamu läänepoolse nurga juurde, kuid Sipa kinnistu omanik keeldus sellest. Sipa kinnistu omanik ei soovi rajada teed enda, vaid Laja õuemaa äärde. Seda tuleb käsitada asjaõigusseaduse (AÕS) § 143 lg 1 järgi mõjutuste tahtliku suunamisena naaberkinnisasjale. 2

ega PlanS, vaid selle rajamise aluseks on kinnistusraamatusse kantud servituut. Tee on tähistatud eratee sildiga ning sissesõit on lubatud valdaja loal. Vaidlustatud korraldusega muudetud PT p 4.4 ei loo iseseisvat õigust kõnealuse tee rajamiseks, vaid selles kajastatakse tegelikku olukorda juurdepääsu küsimuses. Isegi kui kohus tühistaks korralduse nr 734, ei takistaks see maaomanikku rajamast oma maale erateed. Seega ei ole kaebaja eesmärk ära hoida tee ehitus Jüripõllu katastriüksusele saavutatav korralduse nr 734 tühistamisega.

§ 132

lg-t 3 arvestades ei saaks kaebaja nõuda ka juurdepääsutee lammutamist, sest tee pole ebaseaduslik või ohtlik. AÕS-i alusel peetavatesse naabrusvaidlustesse vastustaja ei sekku. Vaidlusalune korraldus ei riku kaebaja subjektiivseid õigusi. Isegi kui kaebaja viited tee rajamisega kinnistu piirile kaasneva müra ja kinnistu hinna languse omavahelisele seosele omaksid tähtsust, ei ole kaebaja oma väiteid tõendanud.

1. Sipa kinnistu omanikud J.L ja R.M paluvad jätta kaebus rahuldamata. Kolmandad isikud soetasid Sipa kinnistu
2. a-l. Sel ajal pääses Sipa kinnistule üle Laja kinnistu ja muid juurdepääsuteid ei olnud välja ehitatud. Laja kinnistu omanik keelas juurdepääsu üle Laja kinnistu ja ähvardas sulgeda ka Laja kinnistut läbiva avalikus kasutuses oleva teelõigu. Sel juhul ei oleks kolmandad isikud üldse oma kinnistule pääsenud. Seetõttu palusid kolmandad isikud Jüripõllu kinnistu omanikult notariaalset teeservituuti, millega Jüripõllu kinnistu omanik oli nõus. Uus juurdepääsutee on rajatud Jüripõllu ja Sipa kinnistutele. Kolmandad isikud lähtusid seejuures valla selgitustest ja suunistest. Kaebaja on tõepoolest pakkunud kompromissina juurdepääsu üle Laja kinnistu Sipa elamu läänepoolse nurga juurest. Kuna varem on kaebaja korduvalt ähvardanud sulgeda Laja kinnistut läbiva tee, siis ei saanud kolmandad isikud seda pakkumist vastu võtta. Kaebuses on esitatud valeväiteid. Kaebaja ei ela alaliselt Laja kinnistul, vaid viibib seal suvel nädalavahetustel korraga paar tundi. Laja kinnistul asuv maja on suure tõenäosusega elamiskõlbmatu. Kaebuses on esitatud pildimaterjal, millel on juurdepääsutee asukoht Sipa ja Laja kinnistu vahel (märgitud punase joonega) toodud Laja kinnistu piiri äärde. Tegelikult asub tee kaebaja majast vähemalt 25 m kaugusel ja tema kinnistu piirist vähemalt 5 m kaugusel. Väide kaebaja maja akende alla tee ehitamisest on seega vale. Rajatud tee ei ole avalikus kasutuses, vaid tähistatud eratee sildiga. Võõrastel on seal liiklemine keelatud ja juhuslikku liiklust seal ei toimu. Ka prügiautol ei ole vajadust sinna teele sõita, sest prügikast asub avaliku tee ja eratee nurgal. Talvise lumekoristuse teevad kolmandad isikud ise. Kolmandatel isikutel on kaks kaasaegset autot, mis ei tekita väljakannatamatut müra vms 3

§ 26lg 1).

PT-s määratud arhitektuursete ja ehituslike tingimustega võidakse ühtlasi lahendada naaberkinnisasjade omanike vahelisi ehituslikke huvikonflikte ja PT võib luua iseseisva subjektiivse õiguse, mille riive võib anda isikule kaebeõiguse (vt Tallinna Ringkonnakohtu 21.12.2017 otsus nr 3-15-2763, p 17). Sarnaselt PT andmisega, tuleb ka PT muutmisel arvestada puudutatud isikute õigustega (

§ 26lg 3 p 2).

Vastustaja on kaasanud kaebaja PT muutmise menetlusse. Kaebaja võib nõuda vaidlustatud korralduse tühistamist üksnes ulatuses, milles see rikub tema subjektiivseid õigusi. Korraldus nr 734 ei riku kaebaja õigusi. Vaidlustatud korraldusega ei ole otsustatud ehitusloakohustusliku hoone või olulise avaliku huviga rajatise ehituslike või arhitektuuriliste tingimuste üle. 04.11.2020 PT väljastamisel oli huvikonfliktiks mh juurdepääsu lahendamine kolmandate isikute kinnistule Laja kinnistut ja Sipa kinnistut läbivalt erateelt Sipa kinnistu lõigult. Vastustaja on muutnud PT-d selliselt, et juurdepääs kolmandate isikute kinnistule on lahendatud Jüripõllu kinnistu kaudu, mistõttu on kaebaja omandiõiguse riive kõrvaldatud. Kaebajal ei ole subjektiivset õigust nõuda juurdepääsutee rajamist üksnes Sipa ja Laja kinnistut läbivalt erateelt. PT p 4.4 ei kaitse kaebaja õigusi, vaid kolmandate isikute õigust pääseda oma kinnisasjale. Privaatsuse vähenemine ilma servituudi olemasoluta võib viia naabri õiguste rikkumiseni, kui negatiivsete mõjude olemus ja intensiivsus on selline, et sellega kaasneb omandiõiguse riive ning kehtivad õigusaktid ja planeeringud kaitsevad kaebaja omandiõigust (Riigikohtu 28.03.2012 otsus nr 3-3-1-4-12, p 12). Samas ei ole pelgalt miljöö ja olemasoleva keskkonna säilimine subjektiivne õigus, vaid isikul tuleb leppida võimalusega, et teda ümbritsev elukeskkond võib muutuda (Riigikohtu 24.05.2010 otsus nr 3-3-1-29-10, p 20). Väär on kaebaja väide, et korraldusega nr 734 tekib olukord, kus kaebaja kinnistu hakkab kõigist külgedest piirnema teega. PT muutmise järel ei ole juurdepääs enam lahendatud kaebaja kinnistu läänepoolsest küljest, mistõttu piirneks kaebaja kinnistu teega jätkuvalt kahest küljest (lõunapoolsest küljest avalikult kasutatav eratee nr 2970104 ja kolmandate isikute planeeritav eratee). Kui kaebaja on silmas pidanud Laja kinnistu keskel asuvat erateed, mis ei ole mõeldud avalikuks kasutamiseks ega teeregistris registreeritud, siis ei saa selle olemasolu mõjutada korralduse nr 734 õiguspärasust, sest kinnistusisese eratee olemasolu või likvideerimine on kaebaja mõjusfääris ega saa mõjutada kaebaja kinnistust väljaspoole rajatavaid juurdepääsuteede rajamist – eriti kui kaebaja ei ole lubanud kolmandatel isikutel seda erateed kasutada. Korraldusega nr 734 ei rikuta kaebaja privaatsust. Tegemist on erateega, mis on mõeldud üksnes Sipa kinnistu teenindamiseks. Seega ei ole tegemist avaliku huviga rajatisega ning vaatlusaluse tee ehitusprojekti koostamiseks ei ole PT väljastamine vajalik (

§ 26

lg 1).

§ 92

lg 5 kohaselt on avalikult kasutatav tee riigitee, kohalik tee ja avalikuks kasutamiseks määratud eratee. Riigikohus selgitas 27.09.2017 otsuses nr 2-15-18478 (p 12.2) järgmist: „

§ 92

lg 8 sätestab, et avalikkusele ligipääsetav eratee on tee, mis on tee omaniku poolt määratud avalikkusele suunatud funktsiooniga ja mis ei ole riigitee või kohalik tee.

§ 92

esmaseks eesmärgiks saab mh paragrahvi pealkirja („Terminid“) silmas pidades lugeda terminite selgitamist

11. peatüki jaoks, mis reguleerib

§ 91lg 1 kohaselt avalikult kasutatava tee ja avalikkusele ligipääsetava erateega seotud õiguslikke 4

§ 92lg-s 8 nimetatud "omaniku poolt määratud avalikkusele suunatud funktsiooniga".

Sellist sätet aga ei ole. Samas ei tulene

§ 92

lg-st 8, et kui eratee omanik ei ole paigutanud teele seda erateena tähistavat liiklusmärki või tõkestanud teed nt betoonplokkidega, kehtib eeldus, et igaüks võib mootorsõidukiga erateel vabalt liikuda. Nii ei kehti selline eeldus nt KeÜS § 32 lg-te 2 ja 21 kohaselt võõral maatükil mootorsõidukiga viibimiseks, kui omanik ei ole maatükki piiranud või tähistanud viisil, millest ilmneb tahe piirata võõraste viibimist maatükil.

§ 92

lg 8 eeldab seega omaniku ettevõetavat aktiivset tegevust, tähistamaks tema kinnisasjal asuv eratee selliselt, mis lubab avalikkusel seda kasutada.“ Kuna kolmandad isikud on püstitanud rajatava tee ja avaliku tee ristumise kohale sildi „Eratee“, siis ei ole nad andnud oma aktiivse tegevusega juhist, millest saaks järeldada, et avalikkusel on lubatud rajatavat erateed kasutada. Vastupidi, kolmandad isikud on selgelt välistanud avalikkuse juurdepääsu erateele. See tähendab ühtlasi, et liikluskoormus kavandataval juurdepääsuteel ei ole intensiivne, mistõttu ei saa see riivata kaebaja privaatsust ülemääraselt. Maa-ameti kaardirakenduse kohaselt asub kõnealune tee ca 26 m kaugusel Laja kinnistul paiknevast hoonest. Ortofotodelt on näha, et Laja kinnistul paikneva hoone ja rajatava tee vahele jääb kõrghaljastus (puud). Kaebajal tuleb arvestada, et teda ümbritsev elukeskkond võib muutuda ning tal puudub subjektiivne õigus nõuda, et ümbritsev keskkond säiliks muutumatuna. Kaebajal puudub õigus piirata naaberkinnistu vabalt kasutamist, mille aluseks on kolmandate isikute ja Jüripõllu kinnistu omaniku notariaalne kokkulepe juurdepääsutee servituudi seadmiseks. Sellesse eraõiguslikku kokkuleppesse ei saa sekkuda ka kohalik omavalitsus. Kaebusest ei nähtu, et kaebajale kuuluks servituudist tulenev õigus keelata kolmandatel isikutel rajada teeservituudi alusel juurdepääsutee Jüripõllu kinnistule ning keelata sellega kõike, mis võib takistada väljavaadet kaebaja kinnistult (vt Riigikohtu 02.03.2006 määrus nr 3-3-1-3-06, p 9). Kaebaja väide, et juurdepääsu lahendamisega Jüripõllu kinnistult kaasneb kaebajale ülemäärane müra, on tõendamata. Hinnates keskkonna vastavust tervise- ja heaoluvajadustele, võetakse arvesse teiste isikute õigusi, avalikke huve ja piirkonna eripära. Keskkonna mittevastavust tervise- ja heaoluvajadustele eeldatakse, kui on ületatud keskkonna kvaliteedi piirväärtus (keskkonnaseadustiku üldosa seadus (KeÜS) § 23 lg 4). Välisõhus leviv müra on inimtegevusest põhjustatud ning välisõhus leviv soovimatu või kahjulik heli, mille tekitavad paiksed või liikuvad allikad (atmosfääriõhu kaitse seadus § 55 lg 2). Vastavalt keskkonnaministri 16.12.2016 määruse nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ (määrus nr 71) §-le 3 on liiklusmüra müra, mida põhjustavad regulaarne auto-, raudtee- ja lennuliiklus ning veesõidukite liiklus, mille puhul on arvestatud aastaringse keskmise liiklussagedusega (auto-, raudtee- ja lennuliiklus) või regulaarse liiklusega perioodi vältel. Liiklusmüra sihtväärtus II kategooriaga alal (sh elamumaa-ala) on päeval 55 dBA ning öösel 50 dBA (vt määrus nr 71, lisa 1). Kuna tegemist on erateega, mis on mõeldud üksnes kolmandate isikute tarbeks, on väheusutav, et tee rajamisega kaasnev liiklusmüra võiks ületada õigusaktides sätestatud müra normatiivset taset. Seda ei ole väitnud ka kaebaja. Mitte igasugune häiring ei kvalifitseeru naabrusõiguste rikkumiseks. Seega ei ole rikutud kaebaja õigust tervise- ja heaoluvajadustele vastavale keskkonnale (KeÜS § 23 lg 1). Kaebaja väited kinnistu väärtuse vähenemisest on eespool toodud põhjendusi arvestades hüpoteetilised ja täielikult tõendamata. Ekslik on kaebaja seisukoht, et kinnistu väärtuse vähenemine on üldtuntud asjaolu, mida kaebaja ei pea tõendama (HKMS § 60 lg 1). Asjassepuutumatu on kaebaja etteheide, et kolmandatele isikutele ei ole väljastatud ehitusluba tee rajamiseks. Kaebuse esemeks on korraldus nr 734, mis ei reguleeri ehitusõigust, vaid üksnes küsimust, kuidas lahendada avalikult kasutatavalt teelt juurdepääs kolmandate isikute 5

§-s 34 toodud alused PT muutmiseks. Laja ja Sipa kinnistud moodustati maade erastamise käigus ning Kernu vald määras maakorraldustoimingutega Sipa kinnistule eraldi juurdepääsu. Sipa kinnistu sai seetõttu Laja kinnistu arvelt maad juurde. Kohalik omavalitsus peab oma korraldustest kinni pidama. Halduskohus ei ole põhjendanud väidet, et juurdepääs üle Jüripõllu kinnistu ei vähenda Laja kinnistu väärtust. On selge, et õuemaa, mis on hajaasustuses ümbritsetud igast küljest sõiduteega, on väärtusetu, sest puudub privaatsus, mis on maal elamisel oluline eelis. Liikluskorraldus on

§ 26lg 4 p 9 kohaselt ehitatava hoone või rajatise PT osa.

Ehitusluba ei saa anda, kui juurdepääs ei vasta PT-le. Kui sõidutee Jüripõllu kinnistul ja juurdepääs sellelt Sipa kinnistule oleksid ehitatud õiguspäraselt, siis ei oleks PT muutmine vajalik. Servituudi seadmine ei anna ehitusõigust. See, et kaebaja kinnistul kasvavad üksikud puud, ei kaitse kaebajat privaatsuse ülemäärase vähenemise eest. Pole tähtis, kui sageli uut teed kasutatakse, sest seda võidakse teha igal ajal ja kaebajal ei ole oma kinnistu servas viibimine turvaline. Kolmandate isikute peres on palju sõidukeid. 8. Saue vald palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, jääb varasemate seisukohtade juurde ja nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega. 2020. a PT-d ei tunnistatud kehtetuks, vaid muudeti üksnes p-i 4.4, mis puudutas juurdepääsuteed.

ei reguleeri eraldi PT muutmist, kuid HMS-i alusel on see võimalik. Seetõttu ei pidanud PT muutmiseks järgima

§-i 34, mis reguleerib PT kehtetuks tunnistamist. Siinsel juhul oleks olnud ebaproportsionaalne kehtestada uuesti PT-d tervikuna.

1. J.L ja R.M paluvad jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
2. Ringkonnakohus võtab HKMS § 198 lg 3 alusel asja õigemaks lahendamiseks vastu kolmandate isikute 16.06.2023 seisukohale lisatud tõendi (foto Laja kinnistul asuvast hoonest, dtl 165). Kolmandad isikud soovivad fotoga tõendada, et Laja kinnistul asuv hoone ei ole elamiskõlbulik ja kaebaja ei ela seal alaliselt. Kuigi hoone välisilmet kajastava foto alusel ei saa tuvastada hoone täpset seisukorda, on siiski tegemist asjakohase (kaudse) tõendiga hoone seisukorra ja seal alaliselt elamise võimalikkuse kohta. See, kas kaebaja elab püsivalt Laja kinnistul, võib mõjutada hinnangut kaebaja õiguste riive intensiivsusele. Kaebaja ei ole vaielnud vastu selle foto asja juurde võtmisele.
3. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata, sest vaidlusalune korraldus ei riku kaebaja õigusi.
4. Vastustaja andis 05.11.2020 korraldusega nr 1120 (dtl 14 jj)

§ 26

lg 1 ja lg 2 p 1 alusel PT Sipa kinnistule üksikelamu ja abihoonete ehitusprojekti koostamiseks. Kaebaja ei vaidlusta asjaolu, et Sipa kinnistule hoonete püstitamiseks ei olnud vaja koostada detailplaneeringut. 6

§ 34

tähenduses, ei olnud vastustaja kaalutlusõigus piiratud nimetatud sättes loetletud alustega (vt ka Riigikohtu 09.06.2023 otsus nr 3-20-2247, p 25). Kooskõlas

§ 26

lg 3 p-ga 2 tuli vastustajal PT p 4.4 muutmisel siiski arvestada teiste isikute õigustega. Kuna vastustajale oli teada, et PT p 4.4 oli Laja ja Sipa kinnisasjade omanike vaheline kompromiss (vt kaebaja ja vastustaja kirjavahetus PT andmise menetluses, dtl 21 jj), mida Sipa kinnistu uued omanikud soovisid muuta, siis pidi korralduse nr 734 andmisel arvestama ka kaebaja õigustega.

1. Kaebaja leiab, et korraldusega nr 734 muudetud juurdepääsutee lahendusega kaasneb müra ja väheneb privaatsus ning sellega ka Laja kinnisasja väärtus. Kaebus on seega esitatud eeskätt kaebaja omandiõiguse, eraelu ning tervise- ja heaoluvajadustele vastava keskkonna kaitseks. Lisaks leiab kaebaja, et tal on õiguspärane ootus, et juurdepääs Sipa kinnisasjale viiakse ellu
2. a PT p-s 4.4 ettenähtud viisil, sest selliselt lepiti juurdepäästee kokku juba maade erastamise ajal, kui kaebaja loovutas juurdepääsutee rajamiseks Sipa kinnisasjale maad, mida ta oleks muidu saanud taotleda endale.
3. Asja materjalidest saab järeldada, et
4. a PT p-s 4.4 ettenähtud juurdepääsuteed ei ole kunagi välja ehitatud. Kolmandate isikute selgituse kohaselt (dtl 98) asub Sipa kinnistu selles osas, kuhu oli kavandatud juurdepääsutee, paks mets ning Sipa ja Laja kinnistuid läbiva tee ääres Sipa kinnistu teelõigus ka põllukivide hunnikud. Sipa kinnistule on ajalooliselt sõidetud üle Laja kinnistu (mööda erateed, mida kasutab oma kinnistule juurdepääsuna ka kaebaja). Korralduse nr 734 alusel kavandatud (ja juba valmis ehitatud) juurdepääsutee paikneb Jüripõllu ja Sipa kinnistutel. See on tupiktee, mis on tähistatud eratee sildiga (dtl 59) ja mõeldud ainult Sipa kinnistu teenindamiseks. Kuna PT kohaselt võib Sipa kinnistule ehitada üksikelamu ehitisealuse pinnaga kuni 300 m2 (üks korrus + katusekorrus) ja vajadusel abihooned, kus ei või paikneda eluruume, on liikluskoormus ja sellega kaasnev müra uuel juurdepääsuteel tõenäoliselt väga väikese intensiivsusega isegi juhul, kui kolmandate isikute peres on kaks autot ja neid külastavad nädalavahetustel sugulased. Ringkonnakohus märgib, et eeldatavalt toimuks Sipa kinnistu juurdepääsuteel samasuguse tihedusega liiklus ka
5. a PT p-s 4.4 ette nähtud lahenduse kohaselt. Neil asjaoludel puudub alus arvata, et juurdepääsutee lahendusega, mis on ette nähtud korralduses nr 734, jõuaks kaebaja kinnisasjale ülemäärane liiklusmüra või tekiksid muud häiringud, mille talumist ei saa kaebajalt eeldada.
6. Kolmandate isikute väitel kulgeb korralduses nr 734 ettenähtud tee Laja ja Sipa piirist vähemalt 5 m kaugusel Sipa kinnistu poolel (vt ka fotod dtl 57 ja 58). Halduskohus on tuvastanud, et see tee asub kaebaja kinnistul paiknevast hoonest umbes 26 m kaugusel. Kaebaja ei ole apellatsioonkaebuses neid väiteid ümber lükanud. Seega on paljasõnaline kaebaja väide, et uus juurdepääsutee on kavandatud otse tema elamu akende alla. Kolmandate isikute väitel ei ela kaebaja Laja kinnistul ja pole seal isegi ööbinud, sest kinnistul asuv hoone on tugevalt amortiseerunud ja tõenäoliselt elamiskõlbmatu (vt ka foto dtl 165). Kaebaja ei ole tõendanud (ega isegi väitnud) vastupidist. Arvestades uue juurdepääsutee kaugust kaebaja kinnistust ja vähese intensiivsusega liiklust, ei saa kaebaja privaatsuse riivet pidada ülemääraseks. Pelgalt miljöö ja olemasoleva keskkonna säilitamine ei ole subjektiivne õigus, mida kaebaja saaks siinses menetluses kaitsta.
7. Kaebaja ei esitanud halduskohtule ühtki tõendit, mis kinnitaks tema kinnisasja väärtuse vähenemist – seda hoolimata asjaolust, et kaebuses märgitu kohaselt tegelesid eksperdid 7