Obsah (6)

§ 20§ 35§ 38§ 31§ 29§ 21

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Anneli Alekand, Üllar Roostoja, Margit Jäätma Määruse tegemise koht ja aeg Tartu, 26. märts 2025 Tsiviilasja number 2-23-4308 Tsiviilasi Evelin Kre

) § 29 lg 1 järgi juhul, kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida.

§ 20

lg 1 sätestab, et

-i või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. Korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse lisaks

-is sätestatule mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 19 lõike 1 punktides 1–5, §-des 20 ja 20¹, § 21 lõikes 3¹ ja lõigetes 6–9, § 22 lõigetes 1 ja 1¹, § 23 lõigetes 1 ja 2 ning §-s 25 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut.

§ 35

kohaselt otsustavad korteriomanikud korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid.

§ 38

lg 1 ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Maakohus nõustus avaldajaga, et vaidlustatavad korteriühistu otsused on tühised, kuna on vastuolus heade kommetega järgmistel põhjustel: - keskküttesüsteem kuulub kaasomanikele ühiselt. Heade kommetega ei ole kooskõlas kohustada taastama avaldajat omal kulul korteris keskkütet, mille eelmine omanik lahti ühendas (radiaatorid eemaldas) ca 24 aastat tagasi tolleaegse elamu haldaja loal; - heade kommetega ei ole kooskõlas ka see, kus üldkoosolekul otsustatakse „seadustada“ juhatuse liikmele kuuluvas korteris (vt üldkoosoleku protokolli punkt 2, tl 14p) paigaldatud õhksoojuspump, samal ajal otsustatakse mitte võtta päevakorda avaldaja taotlust 6 õhksoojuspumba „seadustamiseks“ (tl 9,10). Seega on korteriühistu liikmeid koheldud ebavõrdselt; - korteriühistu üldkoosoleku otsus, millega kohustatakse avaldajat taastama korteris keskküttesüsteem (paigaldama radiaatorid) hiljemalt

1. augustil 2023, on sisuliselt mittetäidetav, kuna puudutatud isik ei ole esitanud elumaja küttesüsteemi projekti, sh ei ole teada, millist liiki radiaatorid, millise ribide arvuga, peab avaldaja oma korterisse paigaldama (arvestades seda, et maja on võetud ekspluatatsiooni
2. aastal). Ei ole teada, milline on avaldaja korteri soojuskoormus, et selle alusel määrata küttekehad. Puudutatud isiku esitatud Finnlog Infra OÜ hinnang (tl 95–98) on asjakohatu, sest see näeb ette, et „avaldaja peaks minema poodi ja sealt soovitatakse, milliseid radiaatoreid osta“. Puudutatud isik ei mööna, et kogu elumaja küttesüsteem võib saada häiritud sellest, kui avaldaja paigaldab oma korterisse omaalgatuslikult suvalised radiaatorid; - heade kommetega kooskõlas ei ole kohustada korteriomanikku omal kulul taastama keskküttesüsteemi osa, mida korteriomanik pole eemaldanud ning mis on terve elumaja keskküttesüsteemi osa ehk teisisõnu keskküttesüsteem kuulub korteriomanikele ühiselt; - nii korteriomaniku keskküttesüsteemist eemaldamine kui ka küttesüsteemi taastamine eeldab kõikide kaasomanike nõusolekut, mitte üldkoosoleku häälteenamust. - XX korteriomanikud on aktsepteerinud avaldaja küttesüsteemist eraldumist üle 20 aasta, seega sellekohase nõude esitamine käesoleval hetkel on vastuolus hea usu põhimõttega. Puudutatud isik ei ole oma väidet, et avaldaja ei küta oma korterit ning naabrid kaebavad, et nende korterid on seetõttu külmad, tõendanud. Samuti ei saa asuda seisukohale, et keskküttesüsteemist eraldumine on kuidagi kaasomandit kahjustanud või selle seisukorda halvendanud, et seetõttu tuleks küttesüsteem korteris taastada. Keskküttesüsteemi taastamine ei saa olla põhjendatud üksnes seetõttu, et korteriühistul või uuel juhatusel on vastavasisuline tahe. Keskküttesüsteemi taastamine peab olema põhjendatud. Eriti veel olukorras, kus vastavat olukorda on eelnevalt aktsepteeritud üle 20 aasta; - elumaja on antud ekspluatatsiooni
3. aastal. Majas oli algselt keskküte ning suitsulõõrid, kuna vannitubades asusid puiduga köetavad titaanahjud vee soojendamiseks ning köökides pliidid. Maja on väga halvas seisukorras. Korteriühistu ei ole soojustanud ega remontinud fassaadi (tl 105). Suures osas on majal krohv maha kukkunud, sh akende paled. Teise trepikoja kelder on külm, aknaaugud on suletud tellistega. Korteriühistu ei ole tellinud energiaauditit, seega korteriomanikud sisuliselt kütavad õue; - korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumise teates on päevakorrapunkti 7 all märgitud „küttekollete paigaldamise keelamine“, mis eeldab, et keelatakse uute küttekollete paigaldamine, mitte aga olemasolevate kasutamine. Üldkoosolekul vastuvõetud otsus seevastu „keelab korteris nr 12 küttekollete seadustamise“. Kui avaldaja küttekolle vastab seaduse nõuetele, siis ei saa keelustada avaldajat oma küttekollet seadustamast. Põhjendus, et avaldaja küttekeha on ühendatud ventilatsioonilõõri, ei ole asjakohane. Elamul on olemas kütteprojekt (selle olemasolu on kinnitanud korteriühistu juhatus), mis näeb ette vingulõõride olemasolu, kuna vannitubades toimus elamu projekti kohaselt vee soojendamine ja kütmine titaanahju abil, mida köeti puudega, ning köökides asusid pliidid, mida köeti puudega. Olemasolevaid vingulõõre pole keegi eemaldanud ega sulgenud. Kuna maakohus tuvastas korteriühistu otsuse tühisuse, ei käsitlenud maakohus võimalikku otsuse vaidlustamise tähtaega alternatiivnõude puhul (otsuse kehtetuks tunnistamine). MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED 7
4. Korteriühistu esitas määruskaebuse, milles taotleb maakohtu
5. märtsi
6. a määruse tühistamist ja avaldaja avalduse rahuldamata jätmist. Korteriühistu palub menetluskulud jätta avaldaja kanda. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt lähtus maakohus määruse tegemisel valesti avaldaja paljasõnalistest ja tõendamata väidetest. Korteriühistu ei tunnistanud tsiviilasjas nr 2-2216939 avaldaja nõuet sisuliselt. Tsiviilasjas nr 2-22-16939 esitatud
7. novembri 2022 vastuses nõustus korteriühistu üksnes sellega, et
8. oktoobri
9. a üldkoosoleku kokkukutsumisel oli rikutud üldkoosoleku kokkukutsumise korda (s.o üldkoosoleku toimumisest etteteatamise tähtaja järgimata jätmine). Maakohus lähtus valesti asjaolust, et keskküttesüsteemi taastamine avaldaja korteris nr 12 peab toimuma üksnes avaldaja kuludega. Korteriühistu hinnangul ei tulene see
10. jaanuari
11. a üldkoosoleku otsuse p 7.2 sisust. Korteriühistu pakkus avaldajale erinevaid variante ning on avatud selle teema arutamiseks (nt
12. septembri 2023 kohtuistungil). Vale on väita, et korteriomanikud on aktsepteerinud avaldaja küttesüsteemist eraldumist üksnes sel põhjusel, et korteriomanikud ei osanud varem nõuda avaldajalt tema korteris keskküttesüsteemi taastamist. Maakohus eksis tõendamiskoormisega. Korteriühistu väitis
13. aprilli
14. a vastuses avaldusele (p. 4.3.3), et: „… vaidlustatud otsuste esitamise aluseks on sh see, et avaldaja ei täida

§ 31lg-st 2 tulenevaid kohustusi.

… Avaldaja korteris puudub aga keskküte ning ka alternatiivküte. Avaldaja ei esitanud puudutatud isikule käesoleva ajani dokumentatsiooni, et tema korteris on paigaldatud ja kasutatakse alternatiivkütet.“ Korteriühistul ei ole võimalik tõendada, et avaldaja korteris puudub piisav alternatiivküte korteri soojendamiseks ning ka seda, et avaldaja ei küta oma korterit talvel. Puudutatud isiku eespool märgitud vastuväidete ümberlükkamiseks on tõendamiskoormus avaldajal. Avaldaja seda ei teinud. Kui lähtuda asjaolust, et avaldaja korteris puudub piisav alternatiivküte korteri soojendamiseks ning et avaldaja ei küta talvel oma korterit, siis on mõistlikult arusaadav, et naaberkorterite seinad, põrandad ja laed (mis piirnevad avaldaja korteriga) on külmad. Nii

1. jaanuari
2. a üldkoosoleku päevakorra punktide sõnastustest kui ka üldkoosolekule eelnenud asjaoludest oli selgelt arusaadav, millised otsused plaanitakse üldkoosolekul arutada ja millised otsused võib üldkoosolek vastu võtta.
3. jaanuari 2023 üldkoosoleku päevakorra punktist 7 oli selgelt nähtav, et üldkoosolekul hakatakse arutama korterites nr 12 ja nr 15 keskküttesüsteemi taastamise ja küttekollete paigaldamise keelamise küsimusi. Järelikult on üldkoosoleku pädevuses võtta vastu sellega seotud otsused. Maakohtu seisukoht, et
4. jaanuari 2023 üldkoosolekul protokolli ei koostatud ning võimalik ei olnud aru saada, millised konkreetsed otsused vastu võeti, on vastuolus asja materjalidega. Avaldaja esitas kirjalikud eriarvamused vastuvõetud otsustele juba
5. jaanuaril
6. Eriarvamusest nähtub, et avaldajale oli täielikult selge, millised otsused võttis
7. jaanuari
8. a üldkoosolek vastu. Üldkoosoleku vaidlustatud punktid ei ole vastuolus heade kommetega. Maakohtu seisukoht (määruse p-d 32.1 , 32, 32.4), et avaldaja peab taastama küttesüsteemi enda kuludega, on ekslik. Maakohtu seisukoht määruse p-s 32.2 on asjakohatu, sest õhksoojuspumba seadustamine ei ole üldse seotud
9. jaanuari
10. a üldkoosoleku otsuste 7.2 ja 7.3 sisuga. Otsused ei saa olla vastuolus heade kommetega üksnes sel põhjusel, et küttesüsteemi taastamiseks (s.o radiaatorite paigaldamiseks) tuleb lahendada veel täiendavad tehnilised küsimused. Puudutatud isik ei ole nõus maakohtu seisukohaga määruse p-s 32.
11. Avaldajal puudub (s.o puudus ka korteri nr 12 endisel omanikul) kõikide kaasomanike nõusolek keskküttesüsteemi muutmiseks (s.o korterist nr 12 radiaatorite eemaldamiseks). Sellepärast on keskküttesüsteemi taastamise nõue võimalik avaldajale esitada kaasomanike otsuse alusel. Tõendamiskoormus on avaldajal ning just avaldaja oli kohustatud tõendama, et tema korteris 8 oli paigaldatud piisav alternatiivküte korteri soojendamiseks ning ka seda, et avaldaja kütab oma korterit talvel vajalikul määral, s.o täidab korteriomaniku kohustusi (

§ 31lg 2).

1. jaanuari
2. a üldkoosoleku otsus nr 7.3 ei ole mitte ühelgi põhjusel tühine. Kaasomanikud saavad vastu võtta kaasomandi tavapärase valitsemisega (sh ümberehitamisega) seotud küsimused häälteenamusega (

§ 35lg 1).

Alternatiivselt taotles avaldaja kohtul tunnistada, et

1. jaanuari 2023 üldkoosoleku otsused nr 7.2 ja 7.3 on kehtetud. Ka avaldaja alternatiivne nõue ei kuulu rahuldamisele, kuna vastav nõue on esitatud hilinemisega. VASTUSTAJA VASTUVÄITED
2. Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu ning taotleb jätta määruskaebus rahuldamata. Menetluskulud palub avaldaja jätta korteriühistu kanda. Korteriühistu seisukohad, mis puudutavad nõude tunnustamist tsiviilasjas nr 2-22-16939, on segased. Kõik korteriühistu esitatud väited on oletuslikud ja otsitud. Korteriühistu on tahtlikult eiranud avaldaja soovi seadustada tema korteri õhksoojuspumpa, mille paigaldamiseks olid kaasomanikud andnud oma nõusoleku juba
3. aastal. Korteriühistu on saavutanud olukorra, kus ebaõigetele andmetele tuginedes on avaldajal keelatud ahju kütmine, kuigi vingulõõre ei ole majas likvideeritud ega neid ventilatsioonilõõrideks ümber ehitatud. Tegemist on
4. aastal ehitatud elamuga, kus ei ole mingit remonti tehtud ei elamule endale ega küttesüsteemile. Korteriühistu ei ole suutnud ka selgitada, kuidas peaks küttesüsteemi taastama, kuna puudutatud isikul puudub ülevaade elamu küttesüsteemist, kus radiaatoreid on eemaldatud ja lisatud vastavalt igaühe suvale. Avaldaja on kogu aeg vastu vaielnud, et tema ei peaks oma kuludega küttesüsteemi taastama, kuid puudutatud isik on olnud vastupidisel seisukohal. Avaldaja pakkus isegi kompromissi, et taastatakse küttesüsteem vastavalt kütteprojektile, kuid selle eest tasuvad kõik kaasomanikud ühiselt. Puudutatud isik ei olnud sellega nõus ja on kogu aeg nõudnud taastamist avaldaja kulul, seetõttu on puudutatud isiku seisukohad üllatavad. Küttesüsteemist eraldumiseks on kaasomanikud andnud oma nõusoleku eelmisele korteriomanikule ja seda juba üle 20 aasta tagasi. Puudutatud isiku väide, et korterit ei kasutata, on tõendamata ning alusetu. Avaldaja elas korteris ise ja kui avaldaja kolis lapsega Tallinnasse, elasid seal tema vanemad ning pärast seda ja ka praegusel ajal üürnikud. Mitte ühtegi naabrite kaebust ei ole avaldajale teada ega ka kohtumenetluses esitatud. Avaldaja on esitanud tema korteri peal asuva korteriomaniku Ly Kalamehe kinnituse, et tema korter ei ole kunagi olnud külm alumise korteri tõttu. Avaldaja on esitanud kohtule tõendid, et tema korteris oli paigaldatud piisav alternatiivküte korteri soojendamiseks ning ka seda, et avaldaja kütab oma korterit talvel vajalikul määral, s.o täidab korteriomaniku kohustusi (

§ 31lg 2).

Tõendamiskoormis ei ole valesti jagatud. Kohtumenetluses on olemas tõendid, et avaldaja on esitanud dokumentatsiooni. Juba enne

1. jaanuari 2023 üldkoosolekut palus avaldaja korteriühistu juhatust võtta koosoleku päevakorda tema korteri õhksoojuspumba seadustamine, sest päevakorras oli juhatuse liikme, Aivi Aigla, enda korteri õhksoojuspumba seadustamine. Avaldaja palvet tahtlikult eirati. Avaldaja esitas kohtumenetluses tõendid selle kohta, et ta on ehitisregistris oma õhksoojuspumba seadustanud. Menetluses on esitatud eelmise juhatuse liikme Ly Kalamehe kinnitus, et korteriühistule oli esitatud vastav dokumentatsioon, et avaldaja oli küttesüsteemist seaduslikult eraldunud ning küttis korterit ahjuga ning õhksoojuspumbaga. 9 Maakohus on lahendanud asja õigesti ja põhjalikult hinnanud otsuse vastuolu heade kommetega. Puudutatud isiku poolt nõutu ei ole täidetav ja teostatav kõiki asjas esitatud asjaolusid arvestades. Taastamise nõuet ei ole võimalik esitada kaasomanike otsuse alusel, sest sellekohaseid otsuseid ei võeta vastu häälteenamusega, vaid kõigi kaasomanike nõusolekul. Korstnapühkijale ja Lüganuse Vallavalitsusele ei ole korteriühistu esitanud infot selle kohta, et vingulõõre ei ole ventilatsioonilõõrideks ümber ehitatud ja seega on lähtutud ebaõigest infost. Korstnapühkija seisukoht ja Lüganuse Vallavalitsuse seisukohad ei saa asendada korteriomaniku nõusolekut ja see puudutab ainult ahjuga kütmist. Peale ahju on avaldaja korteris veel teine alternatiivküte, õhksoojuspump. Puudutatud isiku põhjendused on otsitud ja alusetud ning ei ole kooskõlas menetluses esitatud tõenditega. Antud juhul on kohus tuvastanud otsuste tühisuse, seega määruskaebuse esitaja seisukohad kehtetuse osas on asjakohatud. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
2. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalide ja määruskaebusega, leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel koosmõjus TsMS §-ga 659 tühistada osas, millega maakohus tuvastas korteriühistu
3. jaanuari
4. a üldkoosoleku otsuse p 7.
5. tühisuse. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega jätab avalduse korteriühistu
6. jaanuari
7. a üldkoosoleku otsuse p-i 7.2 tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata. Üldkoosoleku otsuse punkti 7.3 tühisuse osas nõustub ringkonnakohus maakohtu lõppjäreldusega, mistõttu tuleb selles osas jätta maakohtu määruse resolutsioon muutmata, kuid ringkonnakohus muudab vastavas osas maakohtu lahendi põhjendusi. Avaldus kuulub rahuldamisele osaliselt. Ringkonnakohus muudab maakohtu määratud menetluskulude jaotust ning jätab menetluskulud maakohtus poolte endi kanda. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt. Ringkonnakohtus jäävad menetluskulud poolte endi kanda. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.
8. Ringkonnakohus esitab TsMS § 654 lg 2² ja § 659 järgi määruse resolutsiooni juures määruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.
9. Avaldaja vaidlustab puudutatud isiku
10. jaanuari
11. a üldkoosoleku otsuse punkti 7 alapunkte 7.2 ja 7.3 korterit nr 12 puudutavas osas. Menetlusosalised vaidlevad ringkonnakohtus jätkuvalt selle üle, kas üldkoosolekul võetud otsuse p-d 7.2 ja 7.3 on tühised. Avaldaja on esitanud ka alternatiivse taotluse tunnistada vaidlustatud otsused kehtetuks. Korteriühistu organi otsuste vaidlustamisel tuleb kohtul esmalt kontrollida, kas esile toodud ja tuvastatud asjaoludel on otsus tühine, sest otsuse tühisuse korral ei saa seda kehtetuks tunnistada. Alles tühisuse eitamise järel saab kontrollida, kas esineb alus tunnistada otsus kehtetuks (vt RKTKo 05.06.2019, 2-16-19017, p 17.2). 9.

§ 29

lg 1 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Lõike 2 kohaselt lahendatakse korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse TsÜS-is juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut

§ 29sätestatud erisustega.

10 Arvestades

§ 29lg-s 2 sätestatut reguleerib korteriühistu organi otsuse kehtetust üldnormina Ts

ÜS § 38, mille lõike 2 kohaselt on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Riigikohtu praktika kohaselt toovad otsuse tühisuse kaasa raskemad sisu- ja protseduurivead, sh sellised vead, mis rikuvad juriidilise isiku liikme õigust saada teada koosoleku toimumisest või mis takistavad oluliselt osalemisõiguse teostamist ning rikuvad õigust olla koosolekul kohal ja hääletada.

1. Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud korteriühistu üldkoosoleku otsuse punkt 7.2 ei ole tühine, kuna selle punkti osas ei ole korteriühistu rikkunud üldkoosoleku kokkukutsumisel seaduse nõudeid. Üldkoosoleku punkt 7.3 on tühine üldkoosoleku kokkukutsumise nõuete olulise rikkumise tõttu. 10.
2. Avaldaja on seisukohal, et üldkoosoleku vaidlustatud punktid on tühised, sest korteriühistu on rikkunud üldkoosoleku kokkukutsumisel oluliselt seaduse nõudeid (päevakorras ei olnud sellise sisuga otsuseid, üldkoosolekul kohapeal ei otsustatud päevakorda muuta ega täiendada). Korteriühistu ei esitanud päevakorra punktide osas otsuste eelnõusid. Avaldaja väidab, et sisuliselt on vastavad otsused tehtud alles
3. jaanuari
4. a protokolli koostamisel ning avaldajale teatavaks saanud
5. jaanuaril
6. Üldkoosoleku parandatud protokoll väljastati
7. veebruaril
8. 10.
9. Üldkoosoleku kutse ja protokolli järgi oli päevakorra punkt 7 järgmine: keskküte/alternatiivküte korterites nr 12 ja 15 (sh juhatusele dokumentide esitamine, keskkütte taastamine, küttekollete paigaldamise keelamine jt) (dtl 3, 11, 19). Vaidlustatud protokolli punktid olid järgmised: (7.2) kohustada alternatiivküttega korteriomanikke (korterid nr 12 ja 15) taastama enda korterites keskküttesüsteemid (paigaldama radiaatorid). Taastamise tähtajaks määrati
10. august
11. Seaduslike nõudmiste mittetäitmisel küttesüsteemi taastamise osas pöörduda kohtusse; (7.3) keelata korterite nr 12 ja 15 korteriomanikel küttekollete seadustamine nendes korterites (aluseks on korstnapühkija tase nr 5 akt) (dtl 14, 22). Ringkonnakohus nõustub korteriühistuga, et
12. jaanuari 2023 üldkoosoleku päevakorra punktist 7 oli selgelt aru saada, et üldkoosolekul hakatakse arutama korterites nr 12 ja 15 keskküttesüsteemi taastamise küsimust. Seega oli üldkoosoleku pädevuses võtta vastu sellega seotud otsused. Keskkütte taastamise tähtaja määramine on sellise otsuse vastuvõtmisel vajalik, et oleksid teada ajalised raamid ning millal on korteriühistul õigus vajadusel avaldaja vastu kohtusse pöörduda. Üldkoosoleku p-s 7.2 vastu võetud otsuste tegemiseks ei olnud vaja päevakorda muuta. Avaldaja viide tsiviilasjas nr 2-22-16939 toimunule ei saanud tekitada avaldajal eeldust, et korteriühistu keskküttesüsteemi taastamist enam ei otsusta. Viidatud tsiviilasjas esitatud avalduse osas tunnistas korteriühistu, et rikkus vaidlustatud korteriühistu koosoleku kokkukutsumise korda. Esitatud asjaoludest ei nähtu, et korteriühistu oleks avaldanud, et keskkütte taastamist ta avaldajalt enam ei soovi. Ringkonnakohtu hinnangul on avaldaja viited korteriühistule dokumentide esitamise kohta üldsõnalised, mistõttu ei ole võimalik aru saada, millistele konkreetsetele korteriühistule esitatud dokumentidele tuginedes pidi korteriühistu avaldaja hinnangul tegema keskkütte taastamise osas teistsuguse otsuse. Etteruttavalt märgib ringkonnakohus, et ei nõustu avaldajaga, et tema korteri eraldumine keskküttest oli seaduslik (vt ringkonnakohtu põhjendusi määruse punktis 11.1). Ringkonnakohtu hinnangul ei pidanud avaldaja üldkoosoleku teatest ja üldkoosoleku päevakorra p-st 7 ning korteriühistuga
13. ja
14. detsembril 2022 peetud kirjavahetust arvestades aru saama, et üldkoosolekul hakatakse otsustama tema korteris küttekollete 11 seadustamise keelamist. Avaldaja väidete kohaselt ei muudetud ega täiendatud kohapeal päevakorda. Korteriühistu ei ole ka vastupidist väitnud. Avaldaja esitas korteriühistu juhatusele
15. detsembril 2022 (s.o enne üldkoosoleku toimumist) taotluse lisada üldkoosoleku päevakorda kaks punkti, millest üks nägi ette korteris nr 12 õhksoojuspumba seadustamise (dtl 4). Korteriühistu keeldus
16. detsembri 2022 kirjaga päevakorra täiendamisest ning märkis, et võtavad avaldaja pakutud küsimused üles järgmisel üldkoosolekul (kui tekib vajadus) (dtl 5). Üldkoosoleku otsuse p-ga 7.3 otsustati keelata korteri nr 12 ja 15 korteriomanikel küttekollete seadustamine. Ringkonnakohtu hinnangul on vaidlustatud punkti sõnastus niivõrd üldine, et selle sisust ja eesmärgist ei ole võimalik aru saada. Samuti on küttekollete paigaldamise ja küttekollete seadustamise keelamine sisult ja olemuselt erinevad küsimused. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et küttekollete paigaldamise keelamine saaks sisu järgi puudutada pigem uusi küttekoldeid, mitte olemasolevaid küttekoldeid. Samuti ei võimalda päevakorra punkti 7 lõpus märgitud lühend „jt“ sellisel viisil vastuvõetavate otsuste teemasid laiendada. Seega üldkoosolekul vastuvõetud otsustus 7.3 väljub korteriomanikele teatavaks tehtud teemade ringist ning on seetõttu tühine. Kuna maakohus tunnistas üldkoosoleku otsuse p-i 7.3 tühiseks põhjusel, et see on vastuolus heade kommetega, tuleb eelnevaga maakohtu põhjendusi muuta. Ülejäänud väited, mis puudutavad üldkoosoleku p-i 7.3 tühisust, jätab ringkonnakohus eeltoodust tulenevalt käsitlemata. 10.3.

§ 20

lg 3 näeb ette, et kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on põhikirja muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord. Otsuse eelnõude esitamise nõude sätestab

§ 21lg 2, st olukorras, kui otsuse vastuvõtmine toimub koosolekut kokku kutsumata.

Seega leiab ringkonnakohus, et arvestades üldkoosoleku toimumise viisi ja vaidlustatud päevakorra p-i 7 sisu, ei pidanud korteriühistu selle päevakorra punkti osas otsuste eelnõusid esitama. 10.4. Ringkonnakohus selgitab, et seadus ei näe ette, üldkoosoleku protokoll peab valmima üldkoosolekul.

§ 20

lg 1 kaudu kohalduva MTÜS § 21 lg 6 järgi tuleb iga korteriomanike üldkoosolek protokollida ja lõike 7 kohaselt peab protokoll olema liikmetele kättesaadav pärast 14 päeva möödumist üldkoosoleku lõppemisest. Ehkki seadusest tuleneb nõue koostada juriidilise isiku organi koosoleku kohta protokoll, ei ole protokolli olemasolu või sisu otsuse vastuvõetuks lugemiseks ainumäärav (vt RKTKm 02.12.2020, 2-18-9475/52, p-d 9-9.3). Protokolli koostamise ja allkirjastamise eesmärk on eelkõige luua dokument, mis võimaldab tõendada koosoleku toimumist, hääletustulemusi ja koosolekul vastu võetud otsuste sisu (vt eelviidatud lahendi p 13.2). Kui menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas üldkoosoleku protokoll kajastab koosolekul toimunut õigesti, tuleb kohtul protokolli kui ühte tõendit hinnata kogumis asjas kogutud muude tõenditega (vt ka RKTKm 16.04.2019, 2-187846/33, p 15) (vt ka RKTKm 26.02.2025, 2-22-10127/22). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole tõendatud avaldaja väide, et

1. jaanuari
2. a protokolli p-s 7.2 kajastatud otsused on tehtud alles protokolli koostamisel. Avaldaja esitatud andmetel saatis avaldaja esindaja
3. jaanuaril 2023 korteriühistule kirjalikult koosolekul suuliselt esitatud vastuväited, mida palus
4. jaanuari
5. a kirja kohaselt ka protokollis kajastada. Avaldaja avaldatust ei nähtu, mille poolest erinevad protokollis kajastatud otsused üldkoosolekul vastu võetud otsustest. Avaldaja kirjalike vastuväidete kohaselt on avaldaja juba esitanud juhatusele keskküttest eemaldumise kohta dokumendid ja ta ei ole nõus taasliituma keskküttega. Korteriühistu ei saa alternatiivse kütte kasutamist keelata. Ringkonnakohtu hinnangul saab avaldaja esitatud kirjalikest vastuväidetest järeldada, et üldkoosolekul kohustati avaldajat esitama dokumendid ja otsustati, et avaldaja peab oma korteris keskküttesüsteemi taastama, ja otsustati keelata 12 alternatiivsete küttekollete seadustamine. See, et üldkoosoleku protokoll allkirjastati esimest korda
6. jaanuaril 2023 ja hiljem protokolli avaldaja esindaja vastuväidetega täiendati, ei too kaasa üldkoosoleku otsuse p 7.2 tühisust.
7. Ringkonnakohus leiab, et üldkoosoleku otsuse p 7.2 ei ole vastuolus seaduses sätestatuga ega heade kommetega. 11.
8. Käesolevas asjas ei pidanud keskküttega taasühinemise otsuse vastuvõtmiseks olema kõigi korteriomanike nõusolekut. AÕS § 72 lg-s 1 sätestatakse, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Seadusandaja on siiski nimetanud ka juhtumid, mida saab lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel, mitte enamuse otsusega. Nii võib AÕS § 74 lg 1 alusel kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel (vt ka RKTKm 18.01.2011, 32-1-151-10, p 10). Riigikohtu praktika kohaselt on korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist ühtlasi ühise asja oluline muutmine ja seega küsimus, mida tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Selle kokkuleppega on võrdsustatav korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Kõigi korteriomanike nõusolek on nõutav, kui majas on üks ühine küttesüsteem. Juhul kui kõigi kaasomanike nõusolek oli olemas, siis vajas kõigi kaasomanike nõusolekut ka küttesüsteemi taastamine selle esialgsel kujul (vt RKTKo 18.07.2011, 3-2-1-50-11, p 10). Juhul, kui korteriomanik rikub AÕS § 74 lg-t 1 ja muudab ühist asja oluliselt, võib esitada endise olukorra taastamise nõude üks või mitu teist korteriomanikku, kuid vajalik ei ole sellise nõude esitamiseks kõigi korteriomanike nõusolek. Kui kaasomandis olevat asja on oluliselt muutnud asja omaniku õiguseellased, siis on teised kaasomanikud õigustatud nõudma endise olukorra taastamist ka õigusjärglaselt (RKTKo, 27.03.2015, 3-2-1-155-14, p 12). Puudub vaidlus, et elamus oli
9. aastal ja on ka praegu ühtne küttesüsteem. Seega selleks, et avaldaja korteril oleks olnud võimalik ühisest küttesüsteemist seaduslikult eralduda, oli avaldaja korteri endisel omanikul vaja selleks teiste kaasomanike nõusolekut. Avaldaja väitis vastuses määruskaebusele, et küttesüsteemist eraldumiseks on kaasomanikud andnud oma nõusoleku eelmisele korteriomanikule ja seda juba üle 20 aasta tagasi. Avaldaja on seda väitnud ka maakohtu menetluses (
10. septembri
11. a istungil, dtl 125) ning viidanud avalduse lisale nr
12. Avalduse lisa nr 9 on endise korteriomaniku avaldus Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ-le, millelt ei nähtu teiste korteriomanike nõusolekuid keskküttesüsteemist eraldumiseks. Ringkonnakohtu hinnangul on seega avaldaja vastav väide tõendamata. Tsiviilasja toimiku ja maakohtu poolt tuvastatu kohaselt sai avaldaja korteri endine omanik
13. aastal keskküttest eraldumiseks nõusoleku Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ-lt ja kooskõlastuse Ida-Virumaa Päästeteenistuselt. Nimetatud nõusolek ja kooskõlastus ei asenda kaasomanike nõusolekuid. Seega on avaldaja korteri eraldumine keskküttesüsteemist
14. aastal toimunud ebaseaduslikult. Kuna avaldaja õiguseellasel puudus kaasomanike nõusolek korteri eraldamiseks elamu ühisest küttesüsteemist, siis ei olnud vaja nõude esitamiseks küttesüsteemi taastamiseks selle esialgsel kujul kõigi kaasomanike nõusolekut ning seega see, et kõik korteriomanikud ei hääletanud küttesüsteemi taastamise poolt, ei muuda üldkoosoleku vaidlustatud otsust seadusevastaseks. Ringkonnakohus ei nõustu avaldajaga, et olukorras, kus kaasomanik on teiste kaasomanike nõusolekuta ühisest küttesüsteemist eraldunud, tuleb teiste korteriomanike poolt küttesüsteemi taastamise otsuse vastuvõtmiseks näidata eraldumisega kaasnenud negatiivset tagajärge. Sellest erinevale seisukohale ei anna alust asuda ka Tartu Ringkonnakohtu
15. juunil
16. a tehtud lahend asjas nr 2-19-10593, millele avaldaja viitas. Asjaolu, et keskküttesüsteemist eraldumine toimus üle 20 aasta tagasi ja keskkütte taastamise otsust ei ole varem vastu võetud, ei muuda 13 vaidlustatud otsuseid vastuolus olevaks heade kommetega. Üldkoosoleku otsust ei muuda heade kommete vastaseks ka küttesüsteemi taastamise täitmise nõude võimalik aegumine. 11.
17. Ringkonnakohus nõustub puudutatud isikuga, et heade kommete vastasus ei saa tuleneda sellest, et küttesüsteemi taastamiseks (s.o radiaatorite paigaldamiseks) tuleb lahendada veel täiendavad tehnilised küsimused. Üldkoosoleku otsuse täitmine saab toimuda avaldaja ja puudutatud isiku koostöös. Maakohus on ekslikult leidnud, et
18. jaanuari
19. a üldkoosoleku otsusega pandi korteriühistu liikmele rahaline kohustus (keskkütte taastamine korteriomaniku kulul). Korteriühistu
20. jaanuari
21. a protokollist ei nähtu, et taastamine peab toimuma vaid korteriühistu liikme kulul. Üldkoosoleku otsuse p 7.2 kohaselt kohustati alternatiivküttega korteriomanikke taastama enda korterites keskküttesüsteemid (paigaldama radiaatorid). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole üldkoosoleku otsusega otsustatud, kes keskkütte taastamise kulud kannab, mistõttu selle kohta esitatud väited ei ole asjakohased ja ei muuda vastu võetud otsuseid heade kommetega vastuolus olevaks. Asjaolu, et käesolevaks hetkeks on otsuse p-s 7.2 märgitud tähtaeg möödunud, ei muuda otsust heade kommetega vastuolus olevaks.
22. Kuna üldkoosoleku otsuse p 7.2 ei ole tühine, tuleb lahendada avaldaja alternatiivne nõue tunnistada see punkt kehtetuks. TsÜS § 38 lg 1 esimese lause kohaselt võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist.

§ 29

lg 3 kohaselt on korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Lõike 4 kohaselt võib kohus huvitatud isiku taotlusel ennistada

29 lõikes 3 nimetatud tähtaja. Ennistamisele kohaldatakse tsiviilkohtumenetluse seadustikus seaduses sätestatud menetlustähtaja ennistamise kohta sätestatut. TsÜS § 38 lg 4 teise lause järgi saab otsuse tegemisel osalenud organi liige otsust vaidlustada üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. Puudub vaidlus, et avaldaja osales korteriühistu

1. jaanuari
2. a üldkoosolekul esindaja kaudu ja seega sai vastuvõetud otsustest teada samal ajal, kui need otsused vastu võeti (vt ka ringkonnakohtu põhjendusi määruse punktis 10.4). Avaldaja esitas ka vastuvõetud otsusele vastuväite. Avaldaja esitas avalduse maakohtule
3. märtsil 2023, s.o
4. päeval. Avaldaja ei ole esitanud tähtaja ennistamise taotlust. Seega on avaldaja esitanud kehtetuks tunnistamise nõude

§ 29lg 3 sätestatud tähtaega ületades ja nõue tuleb jätta rahuldamata.

1. Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud avalduse osaline rahuldamine, s.o üldkoosoleku p-i 7.3 tühisuse tuvastamise osas. Ülejäänud osas jääb avaldus rahuldamata. Seega rahuldatakse määruskaebus osaliselt.
2. Kuivõrd ringkonnakohus rahuldab puudutatud isiku määruskaebuse osaliselt ja rahuldab avaldaja avalduse osaliselt, tuleb muuta ka TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi maakohtu määratud menetluskulude jaotust. Seoses avaldaja avalduse ja korteriühistu määruskaebuse osalise rahuldamisega jäävad menetluskulud nii maa- kui ka ringkonnakohtus poolte endi kanda. Avaldaja väited menetluskulude teistsuguseks jagamiseks ei ole kaebuse asjaoludest tulenevalt asjakohased. Kuna hüvitatavad menetluskulud puuduvad, ei määra ringkonnakohus kindlaks poolte menetluskulude suurust. (allkirjastatud digitaalselt) 14