← Eesti

3-23-957/17

Obsah (6)§ 4§ 12§ 39§ 16§ 13§ 11

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Anu Maria Brenner Otsuse tegemise aeg ja koht 10. mai 2024, Tallinn Haldusasja number 3-23-957 Haldusasi M.K kaebus Lääneranna Vall

§ 4lg 2 ja § 39 lg 2).

Juurdepääsutee lahendust ei saa lahendada iseseisvalt väljaspool detailplaneeringu menetlust (vt Riigikohtu lahend nr 3-20-1280/62, p 10.2). Sundvalduse seadmise üks eeldustest on kehtiv DP. Käesoleval juhul selline DP puudub. Ruutjoon OÜ-l ega vastustajal ei ole subjektiivset õigust nõuda juurdepääsu arendatavatele kinnisasjadele just üle kaebajale kuuluva Kamari kinnistu. 5.

  1. Vastustaja otsustas sundvalduse seada, kuivõrd kaebaja poolt DP menetluses esitatud vastuväited ei oleks võimaldanud juurdepääsuteed avalikes huvides kasutamiseks määrata või see oleks põhjustanud DP kehtestamise vaidlustamise. 5.
  2. Väär on väide, et muid juurdepääse DP alale või just Kamari kinnistule avalikes huvides tee määramine sundvalduse seadmise korras, ei ole või neid ehitada ei saa. DP 13.10.2020 seletuskirjast (lehekülje 10 p-st 4.3.5) nähtub, et Laeva kinnistu omaniku vastuseisu tõttu juurdepääsutee määramiseks üle Laeva kinnistu, on võimalik planeeritava ala lõunaosas detailplaneeringuga ette nähtud eraldi transpordimaa sihtotstarbega kinnistu moodustamine, mis ühendatakse Skandia tee kinnistuga (vt kaebuse lisa 5). Seega eksisteerib alternatiivne võimalus juurdepääsutee määramiseks üle Laeva kinnistu, millest vastustaja on aga loobunud Laeva kinnistu omaniku vastuseisu tõttu. 5.
  3. Asjakohane ei ole vaidlustatud 18.01.2023 haldusakti lk 2 kolmandas lõigus viidatud asjaolu, kes hetkel kasutavad kaebaja kinnistul asuvat teed juurdepääsuks (vt kaebuse lisa 10). Sundvalduse seadmise tulemusel võimaldab vald tunduvalt intensiivsemat ja kaebaja tahtest sõltumatut Polümeeri tee kasutust uutele kasutajatele ja see ületab kaebaja kui Kamari kinnistu omaniku mõistliku talumispiiri. Kaebaja kinnistul asuv eluhoone on teest vaid 4 m kaugusel. 5.
  4. Väär on väide, et Kamari kinnistul ei ole oodata liikluskoormuse märgatavat tõusu. Vastustaja menetleb samal ajal Hõbesalu küla Sadamakalda, Sadamasalu, Kadakatuka ja Männituka detailplaneeringut (vt kaebuse lisa 5, lk 6 ja 5-1), millest tulenevalt on planeeritud 4 majapidamist ja vastustaja vastuse p 22 on viidatud täiendavale 32 hoonestamata kinnisasjale. Vastustaja väldib selgitamist, kuidas lähiajal oluliselt liikluskoormus muutub uute arenduste ja 3 väikesadama külastajate tõttu. 5.
  5. Vastustaja õiguseelneja ei ole kunagi kaebajale teatavaks teinud kohaliku omavalitsuse otsust, et kaebaja kinnistul asuv eratee on teeregistrisse kantud ning määratletud kui avalikult kasutatav tee. Vastustaja pole oma väite kinnituseks tõendeid esitanud. Perioodil 27.11.201307.2023 on olnud kaebaja teadmata kinnistu osa (s.o eratee) õigusvastaselt avalikult kasutatavaks teeks määratud. Haldusakt ei oma õigusjõudu, kui ta ei ole selle adressaadile teatavaks tehtud või kätte toimetatud (haldusmenetluse seadus (HMS) §-d 60-61). Kui kaebaja nõudis vastustajalt teeregistrist kande kustutamist, siis ei vaevunud vastustaja isegi vastama ega teinud ka teatavaks otsust, mille alusel muudeti eratee avalikult kasutatavaks teeks (vt kaebuse lisa 9, lk 7, p 8). 4

(13)3-23-957 5.
  1. Väär on vastustaja väide justkui oleks vaja sundvaldust seada vaid viidatud detailplaneeringu ja olemasolevate kasutajate tarbeks, vaid tegelikult kogu piirkonna tulevastele kinnisvaraarendustele (vt kaebaja 30.10.2023 menetlusdokumendi lisa 1, 1-1). 5.
  2. Vastustaja ei ole kaalunud era- ja avalikke huve, mistõttu on tegemist kaalutlusveaga haldusaktiga. Ainuüksi vastustaja põhjendus, et teised kinnisasjade omanikud olid nõus Polümeeri tee osade osas taluma omandiõiguse kitsendusi tasuta ja nõus olnud isikliku kasutusõiguse seadmise lepinguid sõlmima, siis on justkui tõendatud kinnisasjade omanike poolt mõistmine, et esines avalik huvi, on väär. 5.
  3. Vastustaja on rikkunud hea halduse tava. Põhjendamatu on koormata kaebajat kahe paralleelse menetlusega – detailplaneeringu menetlusega ja sundvalduse seadmise menetlusega. 5.
  4. Vaidlusalune otsus on õigusvastane osas, millega määrati kaebajale ühekordse talumistasuna maksmiseks 1483 eurot ja sellega seoses tasu arvutamise aluseks maa maksustamishinna võtmine summas 22 718 eurot (vt kaebuse lisa 10;

§ 12lg 2).

Vastustaja on jätnud arvestamata, et maa maksustamishind ei ole Kamari kinnistu turuväärtus ega ka õiglane väärtus. Vastustaja on lähtunud

  1. a maa maksustamishinnast, kuigi sundvalduse seadmise korraldus anti 2023, mil kehtis kõrgem Kamari kinnistu maksustamishind. Maamaksuseadus (MaaMS) ja maa hindamise seadus (MHS) ei võimalda maa maksustamishinna kasutamist sundvalduse tarbeks. Õiglane on aluseks võtta Kamari kinnistu turuväärtus. Vastavalt Pindi Kinnisvara hinnangule on Kamari kinnistu turuväärtus 73 000 eurot ja seega ületab vastustaja poolt väidetud kinnistu väärtust ehk 22 718 eurot, 50 282 euro võrra (vt kaebaja 30.10.2023 menetlusdokumendi lisa 2). Vastavalt ekspert Riho Lubi seisukohale vähendavad sundvalduse seadmine ja sellega kaasnevad negatiivsed tagajärjed Kamari kinnistu turuväärtust 15-20% ehk 14 600 eurot (vt kaebaja 30.10.2023 menetlusdokumendi lisa 3). Ühekordse sundvalduse tasu suuruse kindlaks määramisel tuleb lähtuda Kamari kinnistu
  2. a turuväärtusest. 5.
  3. Määramata jäeti perioodiline sundvalduse seadmise talumistasu. Vastustaja 18.01.2023 korralduse nr 44 lisa „Sundvalduse tasu hinnang“ kohaselt on vastustaja saanud 2 eraldi hindamistulemust: ühekordse sundvalduse tasu summas 1483 eurot ja (perioodilise) sundvalduse aastatasu summas 44 eurot. Sundvalduse aastatasu ei ole vastustaja vaidlusaluses haldusaktis kindlaks määranud. Sellest järelduvalt on vastustaja pidanud vajalikuks ja põhjendatuks et perioodilist aastatasu sundvaldus seadmise tõttu tuleb kaebajale maksta. Omandiõiguse kitsendustega seotult tuleb tasuda kinnisasja omanikule perioodilist tasu kuni kitsendus ehk sundvalduse aluseks olev haldusakt kehtib. Kaebajale makstava perioodilise sundvalduse tasu (üks kord aastas) suurus on 159 eurot (1052 m2/16112 m2 x 73 000 x 3%). Kuivõrd kaebaja ei ole sundvalduse seadmist kohtus vaidlustanud, siis tuleb vastustajal tasuda perioodilist sundvalduse tasu alates sellesisulise haldusakti andmisest ehk 18.01.2023 (dtl 154). 5.
  4. Rahuldamata jäeti kahju hüvitamise nõue. Vaidlusaluses haldusaktis on paljasõnaliselt väidetud, et kahju tekkimine ei ole tõendatud, kuigi kaebaja viitas kõikidele negatiivsetele tagajärgedele, sh kinnistu turuväärtuse langusele. Eriteadmistega isikute arvamuse kohaselt on kinnistu turuväärtus 73 000 eurot (vt kaebaja 30.10.2023 menetlusdokumendi lisa 2). Teise eriteadmistega isiku seisukoha kohaselt toob sundvalduse seadmine kaasa turuväärtuse languse 15-20% (vt kaebaja 30.10.2023 menetlusdokumendi lisa 3). Kaebaja nõuab kahju hüvitamist, mis seisneb kinnistu väärtuse languses sundvalduse seadmise tõttu. 5.
  5. Vastustaja on jätnud lahendamata küsimused seoses liikluskoormuse tõusuga ja seega ohuga kaebaja varale ning Kamari kinnistut kasutavate isikute elule ja tervisele. Vaideotsuses 5

(13)3-23-957 on paljasõnaliselt väidetud, et see küsimus kuulub lahendamisele detailplaneeringu menetluses. 5.
  1. Vastustaja on sisustanud sundvalduse seadmise tingimusi ebamääraste ja üldsõnaliste kõrvaltingimustega, mis ei ole arusaadavad kaebajale (vt vaidlusaluse otsuse p-d g, i, j) või peaksid olema määratletud kohustusena vastustaja kahjuks (vt vaidlusaluse haldusakti punkt d). Samuti ei nähtu selliste tingimuste õiguslik alus. Neid puudusi ei ole kõrvaldatud ka vaideotsusest. 5.
  2. Vaideotsus on kaalutlusveaga, kuivõrd kaebaja vastuväited seoses häiringute ja negatiivsete mõjudega on jäetud tähelepanuta. 5.
  3. Kohtupraktikas leitakse, et sõltuvalt vaidluse asjaoludest võib kohus kas ise määrata sundvalduse õiguspärase tasu või kohustada vastustajat seda tegema (Riigikohtu lahend nr 320-1280/62, p 12). 5.
  4. Paljasõnalised on vastustaja 12.04.2024 menetlusdokumendi punktides 8, 9, 13, ja 17 toodud väited. Lubamatud on vastustaja poolt kohtumenetluses esitatud täiendavad kaalutlused, mis on esitatud vastustaja 12.04.2024 menetlusdokumendi punktides 17, 18, 20, 21, 30, 31,
  5. Vastustaja on esitanud kohtumenetluses uusi väiteid: 1) ülekaaluka avaliku huvi esinemisest (vt vastustaja 03.07.2023 menetlusdokumendi p-d 22, 24, 26, 17 koostoimes p-ga 28); 2) vastuväited kaebaja rahalistele nõuetele koos taotlusega jätta need läbi vaatamata väites, et kaebaja nõuete lahendamine ei ole halduskohtu pädevuses; kaebajal puudub kaebeõigus; kaebuse rahuldamisega ei ole võimalik kaebuse eesmärki saavutada; 3) 03.07.2023 menetlusdokumendi p-s 36 väidab vastustaja, et talle ei ole kaebaja väited ning nendega seotud nõuded arusaadavad; sundvalduse tasu ei ole mõeldud kinnistuomaniku rikastumiseks; kui ka p-s 37 märgitu, et vastustajal puudub alus sundvalduse tasu maksmiseks, kuigi vastustaja esitab seda väidet ümberlükkavad tõendid (vt 03.07.2023 menetlusdokumendi lisad 3-5); 4) vastuväited kaebaja rahalistele nõuetele ja kahju hüvitamise nõudele 03.07.2023 menetlusdokumendi punktides 33, 34 ja
  6. Need täiendavad põhjendused on lubamatud (vt Riigikohtu lahend nr 3-18-1740/36, p 18.4).
  7. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata. 6.
  8. Kaebaja ei ole vaidlustanud sundvalduse seadmist. Samas on sundvalduse seadmine õiguspärane, kuivõrd esineb ülekaalukas avalik huvi. 6.
  9. Vastustaja määras nõuetekohaselt sundvalduse tasu, perioodilise talumistasu ja kahjuhüvitise maksmiseks puudub alus. Sundvalduse seadmise menetluse algatamise teates oli eraldi märgitud, et sundvalduse talumise eest tasu ei maksta (vt kaebuse lisa 8). Ent see oli algne kohaliku omavalitsuse ettepanek, mis oli tingitud sellest, et sama tee osas sõlmitud isikliku kasutusõiguse seadmise lepingud olid kõik tasuta. Kõik omanikud mõistsid, et tee on juba praktiliselt avalikus kasutuses ja ühtlasi hädavajalik niivõrd mitmetele kinnistutele ja sadamatele avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsuks. Seetõttu on loogiline anda tee hooldamise, liikluse korraldamise jm seotud kohustused vallale. Vastavalt kaebaja seisukohtadele ja ettepanekutele otsustas vastustaja määrata sundvalduse tasu. Vastustaja tutvustas 16.11.2022 kirjaga nr 2022/6-4/1059-1 kaebajale sundvalduse tasu hinnangut ja sundvalduse tasu hinnangu teate lisana esitati kaebajale Lääneranna Vallavalitsuse poolt koostatud sundvalduse tasu hinnang ning maksustamishinna arvutuskäik. Kaebaja sai dokumendi kätte, ent vastustajale oma seisukohta ei esitanud. 6.
  10. Korralduses nr 44 otsustas vastustaja määrata ühekordselt väljamakstava sundvalduse tasu suurusega 1483 eurot. Korraldusega nr 189 vastustaja oma otsust vastavas osas ei muutnud. Vastustaja selgitas korralduses nr 44, et Lääneranna Vallavalitsus koostas sundvalduse tasu hinnangu, mis on korralduse nr 44 lisa
  11. Hinnangu kohaselt saab 6
(13)3-23-957 sundvalduse tasu maksta välja ühekordse tasuna. Ühekordselt väljamakstava tasu suurus on 1483 eurot. Korralduses nr 189 (lk 8) selgitas vastustaja täiendavalt, et kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (

) § 12 lg 2 kolmanda lause kohaselt võib menetluse läbiviija väärtuse määrata, lähtudes maa hindamise seaduse, looduskaitseseaduse, riigivaraseaduse või muu asjakohase seaduse alusel kinnitatud metoodikast. Sundvalduse tasu hinnangut tutvustas Lääneranna Vallavalitsus kaebajale kirjaga nr 2022/6-4/1059-

  1. Kaebaja hinnangu kohta vastuväiteid ega muul viisil arvamust ei avaldanud. Ka ei ole kaebaja kordagi nõudnud, et väärtuse määramiseks tellitaks hindamine kutsetunnistusega hindajalt. 6.
  2. Vastustaja on arvestanud tee avalikku kasutusse määramisest tingitud mõjustustega, ent samamoodi arvesse võtnud, et Polümeeri tee on olemas ja juba aastaid praktikas avalikus kasutuses (sh kaebaja kinnistut läbiv osa). Seega kaebajale ei kaasne eelduslikult selliseid mõjutusi, millega ta ei oleks juba aastaid kokku puutunud, sh kinnistu väärtuse märkimisväärset vähenemist. Kaebaja kinnistul asuvad hooned jäävad ühele poole teed, teisele poole teed jäävad teadaolevalt kasvuhoone ja peenrad. 6.
  3. Kaebusest ei selgu, mida oleks vastustaja pidanud otsustama teisiti. Põhjendamata on kaebaja väide, et aluseks tuleb võtta kinnistu turuväärtus ja kinnistu väärtuse osas on esitanud kaebaja paljasõnalise väite, et turuväärtus on vähemalt 120 000 eurot, mille järgi tuleks talle väidetavalt arvestada ühekordne hüvitis vähemalt summas 7835,15 eurot. Kaebaja on omandanud Kamari kinnistu ostueesõigusega, st et ta ei ole tasunud kinnistu eest turuhinda. Riigikohus on leidnud, et sundvalduse tasu määramisel võib mh arvesse võtta asjaolu, et isik omandas maa ostueesõigusega erastamisel, mitte turuhinnaga. Sundvalduse tasu ei ole mõeldud kinnistuomaniku rikastumiseks (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-6-17). 6.
  4. Kaebaja poolt esitatud ühekordse tasu, iga-aastase tasu ja kahjunõude arvestus ning selle aluseks olevad tõendid ei vasta

tingimustele ning ei ole seetõttu lahendamisel kohaldatavad. Kaebuse rahuldamine tooks kaasa olukorra, kus kaebajat koheldaks põhjendamatult oluliselt soodsamalt võrreldes teiste isikutega, kellele sundvalduse seadmise korral määratakse tasu seaduses ehk

-s sätestatud tingimustel. Sealhulgas satuks põhjendamatult ebavõrdsesse olukorda teised omanikud, kellega vald saavutas kokkuleppe Polümeeri tee osas ja sõlmis tasuta isikliku kasutusõiguse seadmise lepingud. Seadus ei anna õigust nõuda meelevaldselt kõrget hüvitist avalike vahendite arvelt. Kaebuse rahuldamine tooks kaasa kaebaja põhjendamatu rikastumise. 6.7. Vastustaja lähtus sundvalduse tasu arvutamisel

§ 39lg-st 5 ja § 12 lg-st 2.

Sundvalduse tasu võib olla ühekordne või perioodiline. Sundvalduse tasu hinnang on esitatud vastustaja vastuse lisana 4 ja arvutuskäik lisana

  1. Hinnangus on esitatud õiguslikud alused ja metoodika. Vastustaja poolt antud hinnangu aluseks on kõige värskemate (
  2. a maa korraline hindamine) andmetega maa maksustamishind, mille on kindlaks teinud Maa-amet maa hindamise seaduse alusel (sh MHS § 43 lg-s 5 viidatud keskkonnaministri määrus „Maa korralise hindamise metoodika“). 6.
  3. Lääneranna Vallavalitsus tutvustas 16.11.2022 kirjaga nr 2022/6-4/1059-1 kaebajale sundvalduse tasu hinnangut. Sundvalduse tasu hinnangu teate lisana esitati kaebajale Lääneranna Vallavalitsuse poolt koostatud sundvalduse tasu hinnang ning maksustamishinna arvutuskäik (vt vastustaja vastuse p 9 ja lisad 3-5). Sundvalduse tasu hinnangu tutvustamise kiri edastati kaebajale posti teel ning väljastusteate kohaselt sai kaebaja Lääneranna Vallavalitsuse 16.11.2022 kirja nr 2022/6-4/1059-1 kätte 24.11.
  4. Sellele kirjale kaebaja ei vastanud. 6.
  5. Vastustaja ei ole pidanud põhjendatuks üheaegselt nii ühekordse kui ka perioodilise tasu määramist. Vastustaja poolt põhjendatud ja õigeks peetavad sundvalduse seadmise tingimused on esitatud vaidlustatud korralduses nr
  6. Vastustaja senise praktika kohaselt nendes 7

(13)3-23-957 vähestes asjades, kus isikliku kasutusõiguse seadmise osas kokkuleppele ei jõuta ning vajalikuks on osutunud sundvalduse seadmine, on määratud ühekordne tasu. Arvestades maa hinda piirkonnas, on ühekordne tasu ainuüksi inflatsiooni arvestades kinnisasja omanikule reeglina soodsam lahendus, kui iga-aastased väga väikesed maksed. Kaebaja ühekordse ja perioodilise sundvalduse tasu arvutus ei tugine

§ 39lg-le 5 ja § 12 lg-le 2.

Ent ka arvutus ei ole kooskõlas seadusega. Sundvaldusega koormatakse teealust maad, millel hooneid ei ole. Hoonete väärtust (tehnilist olukorda, omandit, kasutamistingimusi) sundvaldus ei mõjuta. Maa-ameti maa korralise hindamise käigus hooneid ei hinnata, vaid hinnatakse maad, kui maal on ehitusõigus, siis on selle turuväärtus ka kõrgem.

§ 16näeb eraldi ette hüvitise hoone või eluruumi kaotuse eest.

Siin hoonet või eluruumi ei kaotata ja seega ei tuleks eluruume või hooneid eraldi hinnata. Kui kanda hoonete maksumus teemaale, siis ei oleks see kooskõlas ka

§ 12lg 3 ja 4 sätetega.

Kaebaja esitatud hinnang on koostatud teisel eesmärgil ning

  1. ja
  2. taseme kutselise hindaja poolt (vt

§ 12lg 2).

6.10. Vastustaja tuvastas õigesti, et

§ 39lg 6 alusel hüvitatavat kahju kaebajale ei teki.

Tõendamata on kaebaja nõue summas 14 600 eurot. Ühtlasi ei vasta see

§ 39lg 6 tingimustele.

Kaebajal ei teki selgelt tuvastatud ja tõendatud otsest varalist kahju ja ta ei ole seda ka tõendanud (

§ 13lg-d 1 ja 2).

Kaebaja soovib rahalise hüvitise välja mõistmist summas 14 600 eurot selle eest, et sundvalduse seadmine väidetavalt vähendab kaebajale kuuluva Kamari kinnistu turuväärtust selles ulatuses, ent sellise kahju hüvitamist

ette ei näe.

sätete alusel ei kuulu hüvitamisele hüpoteetiline kahju, mida ei pruugigi tulevikus tekkida (vt Tallinna Halduskohtu lahend nr 3-19-1378). 6.

  1. Kaebaja olukord võrreldes senisega paraneb. Tee on juba aastaid olnud faktiliselt avalikus kasutuses koos kõigi kaasnevate mõjutustega. Kaebaja on ise teed kasutanud. Korraldusega need asjaolud ei muutu, sh säilib kaebajal võimalus kasutada kinnistu vastavat maa-ala (teed) samal otstarbel nagu varem. Samas tee hooldamise jms omaniku kohustused, samuti kohustus tasuda tee aluse maa eest maamaksu läheb vastustajale. KOHTU PÕHJENDUSED
  2. Kohus leiab, et kaebus tuleb rahuldada osaliselt.
  3. Kohus jääb 21.02.2024 määruses nr 3-23-957 toodu juurde seoses kaebuse esemega. Nimelt on kohus 21.02.2024 määruse põhjenduste punktides 5-6 märkinud järgmist: „Kohus mõistab kaebust viisil, et kaebaja eesmärgiks on vaidlustada Lääneranna Vallavalitsuse 18.01.2023 korralduse nr 44 punkte 2.3 (millega mh sätestati õigus korraldada liiklust ja teehooldust), 2.4 (millega määrati kindlaks ühekordne sundvalduse tasu), 2.5 (millega vald on kohustatud mh tagama ala hoolduse ja korrashoiu), 2.8 (milles läksid kõik teeomaniku kohustused, õigused ja vastutus üle vastustajale) ja 2.9 (millega sätestatakse kaebaja kohustused) ning samas ulatuses ka vaideotsust. Kohtu hinnangul on 18.01.2023 korralduse nr 44 punkti 2.4 vaidlustamisega hõlmatud ka küsimus, kas vastustaja oleks pidanud määrama ka perioodilise tasu või hüvitama sundvalduse seadmisega tekitatud kahju

§ 39lg 6 alusel (vt Riigikohtu lahend nr 3-20-1280).

Küll aga ei ole kaebaja vaidlustanud sundvalduse seadmist, st Lääneranna Vallavalitsuse 18.01.2023 korralduse nr 44 punkte 1, 2.

  1. ja 2.
  2. Seetõttu on asjassepuutumatud kaebaja väited ebaõigest haldusmenetluse liigist (kaebuse p 12) ning avaliku huvi puudumisest (kaebuse p 13). Kaebaja on 30.10.2023 menetlusdokumendis täpsustanud oma nõudeid: 1) määrata kohtu äranägemisel õiglane ühekordne sundvalduse tasu suurus ja 2) määrata kohtu äranägemisel õiglane perioodiline sundvalduse tasu suurus, järgmiste nõuetega: 1) välja mõista vastustajalt 8

(13)3-23-957 kaebaja kasuks ühekordne sundvalduse tasu summas 4766 eurot; 2) välja mõista vastustajalt kaebaja kasuks iga-aastaselt tasumisele kuuluv sundvalduse tasu summas 159 eurot; määrata kohtuotsuses, et nimetatud summa tuleb tasuda jooksva aasta 1. veebruariks kaebaja arvelduskontole; määrata kohtuotsuses, et ajavahemiku eest alates 18.01.2023 kuni kohtuotsuse jõustumiseni tuleb perioodilise sundvalduse tasu tasuda hiljemalt 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumiseni; 3) määrata, et kaebajale kuuluva Kamari kinnistu turuväärtuse ja selle vähendamise vaheks sundvalduse seadmise tõttu on 14 600 eurot; välja mõista vastustajalt rahaline hüvitis summas 14 600 eurot kaebaja kasuks. Sisuliselt on kaebaja täpsustanud kahju hüvitamise nõudeid, mis nagu kohus on eelnevalt selgitanud on hõlmatud vaidlusaluse 18.01.2023 korralduse nr 44 punkti 2.4 vaidlustamisega. /…/ Kuigi

§ 39

lg-st 5 tulenevalt on haldusorgani kohustuseks määrata sundvalduse tasu, järeldub siiski Riigikohtu lahendist nr 3-20-1280/62 punktist 12, et kui vaidlustatakse sundvalduse tasu suurust, siis on ka kohtul volitus määrata sundvalduse tasu, v.a kui ebapiisavatest andmetest lähtuvalt oleks see ebaotstarbekas. /…/“

  1. Seega ei ole käesoleval juhul vaidlusaluseks küsimuseks, kas sundvalduse seadmise eeldused olid täidetud või mitte. Kohus hindab vaidlusaluste haldusaktide õiguspärasust üksnes osas, milles need on kohtus vaidlustatud. Vaidluse piirid määrab haldusasjas ära kaebuse nõue ja alus, mitte menetlusosaliste õiguslikud põhjendused (HKMS § 41 lg 1). Kaebaja on menetluses korduvalt kinnitanud, et ta ei ole vaidlustanud vastustaja korraldust nr 44 osas, milles seati sundvaldus Paatsalu külas Kamari kinnistule (vaidlusaluse korralduse p 1). Seetõttu hindab kohus alljärgnevalt kõigepealt vaidlusaluse korralduse nr 44 punktide 2.32.9 ja vaideotsuse õiguspärasust vastavas osas, sh sundvalduse tasu suurust ning seejärel lahendab kahju hüvitamise nõude ja viimaks alternatiivnõudena kohustamisnõude.
  2. Haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele (haldusmenetluse seadus § 54). Sundvalduse tasu 11.

§ 39

lg 5 kohaselt makstakse kinnisasja omanikule sundvalduse seadmise korral sundvalduse tasu, kui ei lepita kokku teisiti. Sundvalduse seadmise korral ei maksta

§-des 15-17 nimetatud täiendavaid hüvitisi. Sundvalduse tasu määratakse

§ 12lg-s 2 sätestatud korras.

12. Kohus ei nõustu kaebajaga, et sundvalduse tasu oleks vastustaja pidanud maksma nii perioodiliselt kui ka ühekordselt. Tallinna Ringkonnakohus on selgitanud, et

ei reguleeri, kas sundvalduse tasu tuleb maksta ühekordselt või perioodiliselt; seletuskirja järgi on lubatavad mõlemad variandid; ringkonnakohus leiab, et tasu ühekordne maksmine ei ole õigusvastane ega piira kaebaja õigusi rohkem kui tasu perioodiline maksmine (Tallinna Ringkonnakohtu 21.01.2021 otsus nr 3-19-2373, p 13). Ka käesoleval juhul ei ole tasu ühekordne maksmine õigusvastane. 13. Kaebaja leiab, et sundvalduse tasu arvutamise aluseks on ebaõigesti võetud 2022. a maamaksustamishind. Kaebaja hinnangul on tema kinnistu turuväärtus 73 000 eurot. 14.

§ 12

lg 2 kohaselt tellitakse vajaduse korral väärtuse määramiseks hindamine kutsetunnistusega hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane kehtiv 7. taseme vara hindaja kutse, või selgitab väärtuse välja Maa-amet maakatastriseaduse § 9 lg 21 alusel peetavas tehingute andmebaasis sisalduvate tehinguandmete ja turuanalüüsi alusel. Menetluse läbiviija võib väärtuse määrata, lähtudes maa hindamise seaduse, looduskaitseseaduse, riigivaraseaduse või muu asjakohase seaduse alusel kinnitatud metoodikast. 9

(13)3-23-957 15.

seaduse eelnõu seletuskirjas on § 12 lg 2 osas selgitatud järgmist: „

§ 12lõikes 2 laiendatakse hindamise metoodilisi aluseid.

Kinnisasja hindamist viib ka edaspidi läbi kutseline kinnisvarahindaja, vajadusel teisi eksperte kaasates /…/. Tasu peab üldjuhul tuginema turupõhisel tasul, mis määratakse kutselise hindaja poolt koostatavas hindamisaruandes. Hindamisaruande koostamisel lähtub kutseline hindaja hindamise heast tavast ja vara hindamise standarditest. Avalikes huvides kinnisasja omandamise, sealhulgas sundvõõrandamise aluseks oleva hüvitusväärtuse määramisel tuleb hindajal juhinduda vara hindamise standardi EVS 875-12:2016 osast 12 „Hindamine hüvitamise eesmärgil“. Nimetatud standard näeb ette ka saamata jääva tulu ja otsese kaasneva kahju hindamise.“ 1 Seda, et sundvalduse tasu selgitab välja kutseline hindaja või Maa-amet ja reeglina lähtutakse turuväärtusest, on selgitanud ka õiguskantsler oma 14.06.2019 kirjas nr 145/190907/1903059.2 16. Vaidlust ei ole selles, et käesoleval juhul on sundvalduse tasu hinnangu koostanud Lääneranna Vallavalitsus, tuginedes minu.kataster.ee3 andmetele (vt kaebuse lisa 10-3; dtl 64). Maa-ameti kodulehel on selgitatud, et maa korraline hindamine viiakse läbi maa hindamise seaduse alusel; maa korralise hindamise metoodika on kinnitatud keskkonnaministri määrusega ning hindamisel kasutatakse selleks loodud automaatseid hindamismudeleid, kuid hinnatakse ainult maad, mitte kasvavat metsa ega ehitisi4. 17.

eelnõu seletuskirjas on märgitud, et kui sundvaldus seatakse eratee avalikuks kasutamiseks, võib kohalik omavalitsus pakkuda kinnisasja omanikule tasu, mida on samas piirkonnas rakendatud teiste sarnaste kinnisasjade koormamisel sarnasel eesmärgil

  1. Vaidlusaluse korralduse kohaselt tutvustati kaebajale sundvalduse tasu 16.11.2022 kirjaga nr 2022/6-4/1059-4 (vt vastustaja 03.07.2023 menetlusdokumendi lisa 3; dtl 118), kuid kaebaja ei esitanud arvamust pakutud sundvalduse tasu osas (vt kaebuse lisa 10-3; dtl 64). Seejuures on asjas tõendatud, et kaebajale toimetati vastustaja 16.11.2022 kiri kätte tähitud kirjaga (vt vastustaja 03.07.2023 menetlusdokumendi lisa 6; dtl 123). Seega vaidlusaluse korralduse andmisel ei pidanud vastustaja kinnisvaramaaklerilt hindamist tellima, kuivõrd haldusmenetluses ei olnud kaebaja esitanud vastuväiteid sundvalduse tasu suurusele.
  2. Küll aga esitas kaebaja sellised vastuväited vaidemenetluses (vt kaebaja vaie, p 3.4.; kaebuse lisa 11; dtl 77). Sellest johtuvalt leiab kohus, et vastustaja oleks pidanud hiljemalt vaidemenetluses tellima

§ 12lg 2 lausest 1 tulenevalt hindamise kutsetunnistusega hindajalt.

  1. Kuigi kohtupraktikas on aktsepteeritud, et menetluse läbiviija võib lähtuda MHS-st ja selles sätestatud metoodikast, siiski oli viidatud konkreetsel juhul tegemist teiste faktiliste asjaoludega – sundvaldus seati transpordimaale (vt Tallinna Ringkonnakohtu 21.01.2021 otsus nr 3-19-2373). Käesoleval juhul aga on tegemist elamumaaga, millel asuvad ka hooned. Asjas on tõendatud, et vastustaja ei ole võtnud maa väärtuse hindamisel arvesse sellel asuvaid hooneid.
  2. Eeltoodust tulenevalt ei ole vastustaja välja selgitanud kinnisasja turuväärtust. Sellest johtuvalt on vaidlusaluse korralduse nr 44 p 2.
  3. õigusvastane ning kuulub tühistamisele.
  4. Juhindudes Riigikohtu halduskolleegiumi 10.01.2023 otsuse nr 3-20-1280 punktist 12 ei ole käesoleval juhul kohtu käsutuses piisavaid andmeid otsustamaks sundvalduse tasu suuruse 1

eelnõu 598 SE seletuskiri, lk 22. https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/4bf419b9-13c14e3d-9c3a-923356d542ad/Kinnisasja%20avalikes%20huvides%20omandamise%20seadus 2 www.oiguskantsler.ee 3 https://minu.kataster.ee/ 4 https://maaamet.ee/maatoimingud-maakataster/maa-hindamine-ja-tehingud/2022-aasta-maa-korralinehindamine#talumistasud5 Vt

eelnõu seletuskiri, lk 37. 10

(13)3-23-957 üle. Nimelt puudub kohtul Kamari kinnistu turuväärtuse hinnang vastavalt

§ 12lg-le 2.

Kuigi kaebaja on esitanud Pindi Kinnisvara, kinnisvara nooremhindaja K.B (tase 5) ja kinnisvara hindaja V.T (tase 6) koostatud eksperthinnangu, siiski nõustub kohus vastustajaga, et esitatud hinnang ei vasta

§ 12lg-s 2 sätestatule.

Esmalt puudub vaidlus, et eksperthinnangut ei ole koostanud

  1. taseme kinnisvara hindaja. Teiseks nähtub eksperthinnangust, et selle eesmärgiks on olnud koostada eksperthinnang laenutagatise turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks krediidiandjale (vt kaebaja 30.10.2023 menetlusdokumendi lisa 2; dtl 160). Sellest tulenevalt puudub kohtul käesoleval juhul võimalus välja arvutada konkreetne sundvalduse tasu. Küll aga teeb kohus vastustajale ettekirjutuse sundvalduse tasu uueks arvutamiseks ehk rahuldab sundvalduse tasu puudutavas osas ka kohustamisnõude. Kahju hüvitamise nõue
  2. Kaebaja leiab, et vaidlusalused haldusaktid on õigusvastased, kuivõrd rahuldamata on jäetud kaebaja kahju hüvitamise nõue. Kaebaja hinnangul kaasneb sundvalduse seadmisega talle kahju summas 14 600 eurot. Kaebaja selgitab, et kahju kujuneb Kamari kinnistu turuväärtuse ja sundvalduse seadmisel kinnistu väärtuse langemisest tekkinud vahest (73 000 x 20%). 23.

§ 39

lg 6 kohaselt tuleb kinnisasja omanikule hüvitada varaline kahju, mis tekib sundvalduse seadmise tõttu.

§ 39

lg 7 p 4 kohaselt peab sundvalduse otsus sisaldama põhjendatud juhul infot varalise kahju hüvitamise kohta.

§ 11

lg 2 järgi koosneb sundvalduse tasu (

§ 39

lg 2 kaudu) kinnisasja väärtusest ja hüvitisest sundvalduse seadmisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad. Otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu hüvitatakse

§-de 13 ja 14 alusel ning hüvitamata jätmine peab olema põhjendatud. 24. Vaidlusaluses korralduses nr 44 on selgitatud seoses kahju hüvitamisega, et olemasoleva Polümeeri tee lõigu avaliku kasutamisega selgelt tuvastavat kahju ei teki, sest maakasutuse iseloom ei muutu ja teed kasutatakse edaspidi endisel otstarbel; samuti ei ole oodata liikluskoormuse märgatavat tõusu (vt kaebuse lisa 10-3; dtl 64). Vaideotsuses on seoses kahju hüvitamise nõudega selgitatud järgmist: „

§ 12

lg 3 kohaselt /…/ viiakse kinnisasjas omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, mis oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Võlaõigusseaduse § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Sundvalduse seadmisega ei teki negatiivseid tagajärgi vaide esitajale ja tema kinnistule, sest Kamari kinnistut läbiva tee kasutamist avalikkuse poolt jätkatakse senisel tavapärasel viisil. Sundvalduse seadmisega kaob Kamari kinnistu omanikul kohustus tasuda maamaksu sundvaldusega koormatud maa-ala eest ning kõik teeomaniku kohustused, õigused ja vastutus lähevad üle Lääneranna vallale. Seega, kinnistu omaniku jaoks ei teki olukorda, mis oleks erinev või halvem sundvalduse seadmisele eelnenud olukorrast. Vaide esitaja ei selgita, kuidas võiks teda või talle kuuluvat Kamari kinnisasja kahjustada.“ (vt kaebuse lisa 12; dtl 95). 25. Kohus nõustub vastustajaga, et käesoleval juhul ei kaasne kaebajale sundvalduse seadmisega otsest varalist kahju. Siinkohal kohus selgitab, et Tallinna Halduskohus on oma 10.08.2022 otsuse nr 3-20-1914 punktis 17 märkinud, et otsese varalise kahju ja saamata jäänud tulu hindamine on menetluse läbiviija ülesannete, mitte kinnisvara hindaja. Seetõttu ei pidanud tellima kahju hüvitamise nõude lahendamiseks erialateadmistega isikult vastavat hinnangut. 11

(13)3-23-957 26. Asjas ei ole tõendatud, et kaebajale kaasneks otsene varaline kahju või saamata jäänud tulu sundvalduse seadmisega. Nimelt on kaebaja seisukohal, et kahju tekib sellega, et liikluskoormus suureneb ning kaasnevad muud häiringud. 27.

hüvitise määramise sätteid tuleb tõlgendada üksnes vara kaotuse vaates. Vastustaja on asjakohaselt selgitanud vaidlusaluses korralduses, et olukord olemuslikult ei muutu, kuivõrd tegemist on olemasoleva teega, mis on ka kasutuses. Kaebaja väited liikluskoormuse kasvust seonduvad menetluses oleva detailplaneeringus kavandatud täiendavate elamukruntidega. Detailplaneeringu menetlus on veel pooleli. Kaebaja väited seoses tolmuga, ei seondu sundvalduse seadmisega olemuslikult, vaid puudutab teehoolduse küsimust. Vaidlusaluses korralduses on sätestatud, et vald on kohustatud tagama sundvalduse ala hoolduse ja korrashoiu ning vastutab Polümeeri tee majandusliku säilimise eest (p 2.5) ning sundvalduse seadmisega lähevad Lääneranna vallale üle kõik teeomaniku kohustused, õigused ja vastutus (p 2.8) (vt kaebuse lisa 10-4; dtl 65). Ka Tallinna Ringkonnakohus on oma 08.02.2012 otsuses nr 3-10-1441 selgitanud seoses varasema seaduse (KASVS) kohta, et sundvõõranditasu peab kompenseerima varalise kaotuse; muud esile toodud kahjulikud mõjutused (müra, saaste) on seotud mitte sundvõõrandamise esemega, vaid kavandatava kogujatee rajamisega ja kasutamisega ega ole käsitletavad kahjuna, mida erakorraliselt või täiendavalt hindama ja sundvõõranditasu määramisel arvestama peaks.

  1. Lisaks on vastustaja asjakohaselt viidanud Riigikohtu halduskolleegiumi 14.06.2017 otsuse nr 3-3-1-6-17 punktile 19, milles on sedastatud, et tasu määramisel võib mh arvesse võtta asjaolu, et kaebaja omandas maa ostueesõigusega erastamisel, mitte turuhinnaga; sundvalduse tasu ei ole mõeldud kinnistuomaniku rikastumiseks.
  2. Eeltoodust lähtuvalt on vastustaja õigesti jätnud kahju hüvitamise nõude rahuldamata. Vaidlusaluse korralduse nr 44 punktid 2.3, 2.5, 2.8 ja 2.9
  3. Kaebaja vaidlustab ka korralduse nr 44 punkte 2.3, 2.5, 2.8 ja 2.
  4. Kaebaja hinnangul on vastustaja jätnud lahendamata küsimused seoses liikluskoormuse tõusuga; sisustanud sundvalduse seadmise tingimusi ebamääraselt ja üldsõnaliste kõrvaltingimustega, mis ei ole arusaadavad kaebajale (vt vaidlusaluse otsuse p-d g, i, j) või peaksid olema määratletud kohustusena vastustaja kahjuks (vt vaidlusaluse haldusakti punkt d).
  5. Vaidlusaluse korralduse nr 44 punktis 2.
  6. on sätestatud, et Lääneranna vald on õigustatud kasutama sundvalduse eset avalikult kasutatava teena, korraldama liiklust, teeehitustöid ja teehooldust, sh tolmutõrjet; punktis 2.5 on sätestatud, et Lääneranna vald on kohustatud tagama sundvalduse ala hoolduse ja korrashoiu ning vastutab Polümeeri tee majandusliku säilimise eest; punktis 2.8 on sätestatud, et sundvalduse seadmisega lähevad Lääneranna vallale üle kõik teeomaniku kohustused, õigused ja vastutus; punktis 2.9 on sätestatud, et Kamari kinnisasja omanik on kohustatud hoiduma igasugusest tegevusest, mis takistab sundvaldusega koormatud maa-ala sihipärast kasutamist (vt kaebuse lisa 10-4; dtl 65).
  7. Kohus ei nõustu, et tegemist on ebamääraste kõrvaltingimustega. Vastustaja on selgelt määratlenud, millena sundvalduse eset kasutatakse, milliseid tegevusi on lubatud teha, millised on valla kohustused ja õigused ning millised on kaebaja kohustused. Oleks ebaproportsionaalne nõuda detailsemat loetelu korraldatavatest tegevustest või vastustaja kohustustest ja õigustest. Seejuures on korralduses ka välja toodud kohustus tolmutõrjeks, arvestades kaebaja vastuväiteid tee kasutamisega kaasnevast võimalikust tolmust.
  8. Kohus ei nõustu kaebajaga, et vastustaja on rikkunud hea halduse tava, kui on paralleelselt viinud läbi sundvalduse seadmise menetluse ja detailplaneeringu menetluse. Tegemist on kahe erineva haldusmenetlusega, millel on erinev eesmärk. Vastavalt 12

(13)3-23-957 planeerimisseaduse (PlanS) § 126 lg 1 p-le 17 on detailplaneeringu ülesandeks servituutide seadmise ja olemasoleva või kavandatava tee avalikult kasutatavaks teeks määramise vajaduse märkimine.
  1. Eeltoodust tulenevalt ei ole vaidlusaluse korralduse nr 44 punktid 2.3, 2.5, 2.8 ja 2.9 õigusvastased. Vaideotsus
  2. Kaebaja hinnangul on vaidlusalune vaideotsus kaalutlusvigadega, kuivõrd tähelepanuta on jäetud kaebaja vastuväited seoses häiringutega.
  3. Vaidlusaluses vaideotsuses on selgitatud, et kaebajale ei kaasne negatiivseid tagajärgi; teelt lähtuvat tavapärast liiklusmüra ja -ohtu ei saa pidada oluliseks eraelu puutumatuse riive tekkeks; tee kasutamise õiguse saamine avalikult kasutatava teena annab vallale õiguse ja tekitab kohustuse panustada tee remonti, tolmutõrjesse ja liiklusohutuse parandamisse (vt kaebuse lisa 12; dtl 95). Küll aga kuulub vaideotsus tühistamisele sundvalduse tasu puudutavas osas, kuivõrd selles osas tühistab kohus ka vaidlusaluse korralduse nr 44 punkti 2.
  5. Vastustaja ei ole esitanud kohtumenetluses uusi lubamatuid väiteid. Kohtumenetluses on menetlusosalisel õigus esitada taotlusi, samuti vastu vaielda teise menetlusosalise taotlustele ja põhjendustele (HKMS § 27 lg 1 p-d 4 ja 7).
  6. Eeltoodust lähtuvalt rahuldab kohus kaebuse osaliselt ning tühistab vaidlusaluse korralduse nr 44 punkti 2.4., vastavas osas ka vaidlusaluse vaideotsuse ning kohustab vastustajat uuesti arvestama välja sundvalduse tasu. Muus osas jääb kaebus rahuldamata. Menetluskulud
  7. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse osalise rahuldamise korral jagatakse menetluskulud proportsionaalselt kaebuse rahuldamisega (HKMS § 108 lg 2). Käesoleval juhul rahuldas kohus osaliselt tühistamisnõude (ainult vaidlusaluse korralduse punkti 2.4 osas ja vastavas osas ka vaideotsuse) ning osaliselt kohustamisnõude (sundvalduse tasu uuesti arvestamise kohustamise osas), muus osas jäi tühistamisnõue (vaidlusaluse korralduse punktid 2.3, 2.5, 2.8 ja 2.9), kohustamisnõue perioodilise sundvalduse tasu maksmise osas ning kahju hüvitamise nõue rahuldamata. Seega on kaebus rahuldatud hinnanguliselt 25% ulatuses. Kaebaja taotleb vastustajalt välja mõista menetluskulud summas 3052 eurot, millest 2166 eurot on õigusteenuse kulud, riigilõiv 350 eurot ning dokumentaalsete tõendite hankimise kulu 536 eurot. Eeltoodust lähtuvalt kuulub vastustajalt kaebaja kasuks välja mõistmisele 763 eurot (3052 x 0,25). (allkirjastatud digitaalselt) OSALISELT JÕUSTUNUD KOHTUOTSUSEGA. TALLINNA RINGKONNAKOHTU 26.03.2025 13
(13)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.