Obsah (19)
§ 271§ 29§ 313§ 5§ 275§ 336§ 276§ 334§ 115§ 127§ 132§ 282§ 335§ 128§ 292§ 337§ 294§ 296§ 309KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Viru Maakohus Kohtunik Maido Roots Otsuse tegemise aeg 13.03.2025.a. Tsiviilasja number 2-24-128588 Tsiviilasi R. D. hagi L. J. vastu kahju hüvitamise nõudes Men
§ 271
kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Pooltel ei ole vaidlust selles, et üürileandja (hageja) ja üürnik (kostja) sõlmisid 15.09.2022 eluruumi üürilepingu, millega anti kostjale kasutamiseks eluruum aadressil Xxxx (dtl 5367, tõlked dtl 75-83). Üürilepingu lisaks 1 on sisustuse nimekiri (korteri pildid) ja lisa 2 – üleandmise akt. Üleandmise akti kohaselt anti kostjale eluruumi valdus üle 15.09.2022. Seega oli poolte vahel sõlmitud üürileping
§ 271mõttes.
2024 aastal juuni kuus otsustas kostaja üürilepingut lõpetada, millest teatas ka hagejat. 20.06.2024 korteri vaatlusel, kostja juuresolekul, oli avastatud kahjustused. Kostja vastuse kohaselt on üürilepingu punkti nr 20.2 alusel mõlemal poolel õigus leping erakorraliselt lõpetada, teatades sellest teisele poolele vähemalt kaks nädalat ette. 20.06.2024 peab kostja korteri ülevaatuse päeva lõplikuks (aktsepteerimine-üleandmine) hageja ja kostja juuresolekul, kuna kostja on varem mobiiltelefoniga rääkides korduvalt suuliselt teatanud, et ta ei kavatse jätkata korteri üürimist kõrge üüri tõttu. Kokkuleppel hagejaga ja tema arveldustega tehti makse summas 200 eurot 20 elatud päeva eest juunis ajavahemikus 01.06.2024 kuni 20.06.2024. Kohus tuvastas, et üürilepingu punkti nr 20.2 kohaselt (vene keeles, allkirjastatud poolte poolt) on mõlemal poolel õigus leping erakorraliselt (vene keeles „в чрезвычайном порядке“) lõpetada, teatades sellest teisele poolele vähemalt kaks nädalat ette (dtl. 59). Üürilepingu punkti nr 20.2 kohaselt (tõlgitud eesti keelde), juhul kui leping on tähtajatu või muutub peale eritingimustes nimetatud lepingu tähtaja möödumist tähtajatuks, siis on mõlemal poolel õigus leping korraliselt üles öelda, teatades sellest teisele poolele ette vähemalt kolm kuud (dtl. 79).
§ 29
lg 9 kohaselt kui lepingutekst on koostatud mitmes keeles ja tekstidel on võrdne jõud, lähtutakse tekstide lahknevuse korral lepingu tõlgendamisel algselt koostatud tekstist. Seega, kui vene- ja eestikeelsel tekstil on võrdne jõud, tuleks lähtuda algsest, venekeelsest tekstist. Kohus lähtub venekeelse üürilepingu punkti 20.2 sõnastusest, mille kohaselt on mõlemal poolel õigus leping erakorraliselt lõpetada, teatades sellest teisele poolele vähemalt kaks nädalat ette. 11
(22)
§ 313
lg 1 kohaselt võib üürilepingu erakorraliselt üles öelda üksnes mõjuval põhjusel. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
§ 313
lg 3 sätestab, et erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti.
§ 5
sätestab seaduse dispositiivsuse põhimõtte, mille kohaselt võib seaduses sätestatust poolte kokkuleppel kõrvale kalduda, kui seaduses ei ole otse sätestatud või sätte olemusest ei tulene, et kõrvalekaldumine ei ole lubatud. Samas on üürilepingute puhul oluline
§ 275
, mis sätestab, et eluruumi üürilepingus on lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine. Üürilepingu punkt 20.2, mis võimaldab mõlemal poolel lepingu erakorraliselt lõpetada kahenädalase etteteatamisega, erineb
§ 313
regulatsioonist kahel viisil: see seab erakorralise ülesütlemise tingimuseks kahenädalase etteteatamistähtaja, kuigi
§ 313
lg 3 järgi ei pea erakorralisest ülesütlemisest ette teatama ning see ei nõua mõjuva põhjuse olemasolu, mis on
§ 313lg 1 järgi erakorralise ülesütlemise eeldus.
Kui tegemist on eluruumi üürilepinguga, siis vastavalt
§ 275on üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine.
Antud juhul tuleb hinnata, kas lepingupunkt 20.2 on üürniku kahjuks või kasuks. Kahenädalane etteteatamistähtaeg võib olla üürniku kahjuks, kuna seadus ei nõua erakorralisel ülesütlemisel etteteatamist (
§ 313lg 3).
Samas, kui lepingupunkt võimaldab üürnikul lepingu erakorraliselt üles öelda ilma mõjuva põhjuseta, on see üürniku jaoks soodsam kui seaduses sätestatud regulatsioon, mis nõuab mõjuva põhjuse olemasolu (
§ 313lg 1).
Antud juhul on üürilepingupunkt 20.2 üürniku jaoks soodsam kui seaduses sätestatud regulatsioon. Seega ei ole see vastuolus
-i üürilepingu erakorralise ülesütlemise sätetega, kuna
§ 275keelab üksnes üürniku kahjuks kõrvalekalduvad kokkulepped.
Kuna üürilepingu punkt 20.2 on üürniku jaoks soodsam kui seaduses sätestatud regulatsioon, ei ole see vastuolus
-i üürilepingu erakorralise ülesütlemise sätetega ning üürnikul oli õigus leping erakorraliselt lõpetada, teatades sellest teisele poolele vähemalt kaks nädalat ette. Seega, kui kostaja teatas hagejale juunis 2024 üürilepingu lõpetamisest, siis üürileping lõppes vastavalt lepingus sätestatud etteteatamistähtajale. Kui etteteatamistähtaeg oli kaks nädalat, siis üürileping lõppes kaks nädalat pärast teate hagejale esitamist. Täpne lõppemise kuupäev sõltub sellest, millal hageja teate kätte sai. Kostja peab 20.06.2024 korteri ülevaatuse päeva lõplikuks (aktsepteerimine-üleandmine) hageja ja kostja juuresolekul, kuna kostja on varem mobiiltelefoniga rääkides korduvalt suuliselt teatanud, et ta ei kavatse jätkata korteri üürimist kõrge üüri tõttu. Hagiavalduse kohaselt otsustas kostaja 2024 aastal juuni kuus üürilepingut lõpetada, millest teatas ka hagejat. 20.06.2024 seletas hageja kostjale, et vastavalt lepingule üürilepingu lõpetamisel kostja peab tagastama korter samas seisundis, milles ta selle korteri sai lepingu sõlmimisel. Pärast lepingu lõppemist peab üürileandja kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab (
§ 336lg 1). 12
(22)Arvestades, et üürnik teatas hagejale lepingu lõpetamisest
- aasta juunis, 20.06.2024 korteri vaatlusel avastati kahjustused (s.o üürileandja kontrollis asja seisundit), hageja seletas kostjale, et vastavalt lepingule üürilepingu lõpetamisel peab kostja tagastama korter samas seisundis, milles ta selle korteri sai lepingu sõlmimisel, tuleb järeldada, et üürileping lõppes 20.06.2024, kui toimus korteri ülevaatus ja korteri seisundi kontroll. Korteri mööbli ja interjööri kahju Üürilepingu esemel esinevate puuduste korral on hagejal õigus esitada üürilepingu rikkumisest tulenev kahju hüvitamise nõue, mida hageja teinud on. Hagiavalduse kohaselt oli 20.06.2024 korteri vaatlusel, kostja juuresolekul, avastatud järgmised kahjustused: magamistoas on kahjustatud - kardinad, kardinapuu, kummuti sahtli esipaneel; koridoris vannitoa juures kahjustatud tapeedid; teises magamistoas: ukse käepide; esiku koridoris kahjustatud tapeedid ja pink; köögis kahjustatud rulood (4 tk), külmkapi uks, kahe sahtli esipaneelid ja aknakäepide; elutoas kahjustatud seinariiul, laud, radiaatorikate, lamp ja kaks rulood. Kahjustusest kostja teatas hagejat ainult üks kord, nimelt teatas, et elutoa radiaatorikate on lõhutud ja kostja lubas selle ise asendada või parandada, aga kate jäi parandamata. Kostja tunnistas hagi osaliselt: mööbli ja sisekujunduse ilmse kahju eest, välja arvatud tavaline kulumine elamisperioodil. Kostja ei nõustu hageja väitega, et kostja tegevus põhjustas kahju kogu hagiavalduses märgitud varale. Kohus tuvastas, et poolte vahel sõlmistud üürilepingu punkt 7.2 näeb ette, et üürnik kõrvaldab kulud, mis on vajalikud et kõrvaldada lepingu lõppemisel eluruumi hariliku kulumise/seisundi halvenemise. Üürilepingu punkti 14.4 kohaselt, üleandmise akti allkirjastamisega kinnitavad pooled, et lepingu ese (sh eluruum ja sisustus) on üürnikule antud üle seisukorras, mis võimaldab selle sihtotstarbelist kasutamist ning üürnikul puuduvad üürileandja suhtes pretensioonid seoses lepingu eseme koosseisu ja seisukorraga (v.a. puuduste osas, mis on nimetatud üleandmise aktis). Üürilepingu punkti 17.2.
- kohaselt kohustub üürnik lepingu eseme kasutamisel kasutama eluruumi ja selles asuvat sisustust hoolikalt, heaperemehelikult, vastavuses lepingus fikseeritud sihtotstarbega ning teatama viivitamatult üürileandjale eluruumi või selles asuva sisustuse puudusest või rikkest. Üürilepingu punkti 18.1 kohaselt kohustub üürnik: 1) hoidma eluruumis puhtust ja korda ning mitte kahjustama eluruumi, sisustust, eluruumi olulisi osasid, päraldisi ja kommunikatsioone; 2) oma kulul kõrvaldama eluruumi ja sisustuse puuduse, mida saab kõrvaldada harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega; 3) tegema omal kulul eluruumis remonti ning parandama või asendama sisustuse, kui vastav vajadus tekkis üürniku tõttu eluruumi või sisustuse hävimisest, kaotsiminekust või kahjustumisest. Üürilepingu punkti 21.1 kohaselt kohustub üürnik lepingu lõppemise päeval vabastama eluruumi oma asjadest ning andma eluruumi (sh sisustuse) otsese valduse üle üürileandjale. Üürnik tagastab lepingu eseme heakorrastatult ning seisundis, mis on fikseeritud üleandmise aktis, arvestades lepingu eseme normaalset kulumist ja lepingus sätestatud üürniku kohustusi lepingu eseme korrashoiu osas.
§ 276lg 2 kohaselt on üürnik kohustatud asja kasutama hoolikalt ja vastavalt 13
(22)sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti.
§ 334
lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele
§ 334
lg 2 kohaselt vastutab üürnik üüritud asja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Seega vastutab üürnik üksnes puuduste eest, mis on tekkinud ajal, mil ruumid olid tema kasutuses, ning mis ületavad asja lepingujärgsel kasutamisel harilikult tekkivat kulumist, kahjustusi ja muutusi. Eeltoodust tulenevalt tuleb hageja nõude lahendamiseks kohtul kindlaks teha, millises seisundis anti kostjale üüripind üle ning millises seisundis see tagastati. Hagi rahuldamiseks peab olema tuvastatud üüritud ruumide seisund nii üürnikule üleandmisel kui ka üürileandjale tagastamisel. Iga väidetava puuduse osas tuleb hinnata, kas see on tekkinud ajal, mil ruumid olid üürniku kasutuses, ja kas see ületab asja lepingujärgsel kasutamisel harilikult tekkivat kulumist (vt. RKTKo 26.09.2012, 3-2-1-9812, p 10). Kohus märgib, et
§ 334
eesmärk ei ole, et üürnik peaks tagastama ruumid täpselt samasuguses seisus, nagu need üürnikule lepingu täitmise perioodi alguses üle anti. Sätete eesmärk on, et üürnik saab asja sihipäraselt kasutada ning et üürnik selle sihipärase kasutamise käigus tekkinud kahjustuste eest ei vastuta.
§ 336
lg 1 sätestab, et üüritud asja tagastamisel peab üürileandja kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudusest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. Kohus selgitab, et kohus ei saa üldjuhul omal algatusel uurida ja tuvastada, kas puudustest on teatatud mõistliku aja jooksul. Kostja (üürnik) peab esitama vastuväite, et üürileandja ei teatanud puudustest viivitamata või mõistliku aja jooksul. Kui kostja sellist vastuväidet ei esita, ei saa kohus üldjuhul omal algatusel
§ 336rikkumist tuvastada.
Hagiavalduses esitatust nähtub, et üürileandja võttis eluruumi valduse üle 20.06.2022 ning 20.06.2024 korteri vaatlusel, kostja juuresolekul, oli avastatud kahjustused. 20.06.2024 seletas hageja kostjale, et vastavalt lepingule üürilepingu lõpetamisel kostja peab tagastama korter samas seisundis, milles ta selle korteri sai lepingu sõlmimisel. Kuigi korteri tagastamise kohta ühtegi akti ei koostatud, siis on tõendamist leidnud, et korteriomanik on 20.06.2022 kostjaga suhelnud seoses tekkinud puuduste ja kahjuga. Peale hagiavalduse kohtule esitamisest hageja avastas lisaks, et dušikabiini sees puudub üks lambiplafoon. Dušinurk kuulub asendamisele. Dušinurga kahjustamisel tekitatud kahju on 369 eurot. Selleks et hiljem esitatud nõuete puhul mitte vastutada, peab üürnik tõendama, et üürileandja kas ei vaadanud asja korralikult üle või üürileandja ei teavitanud üürnikku viivitamata asja puudusest. Kostja ei esitanud vastuväiteid peale hagiavalduse esitamisest avastanud kahju kohta. Kohus loeb seega tõendatuks, et puudustest on kostjale viivitamatult peale nende avastamist teatatud. Üürileandja seega järgis
§ 336lg-s 1 toodud tähtaja nõuet. 14
(22)Kohus tuvastas, et üürilepingu lisaks 1 on sisustuse nimekiri (korteri pildid) (dtl. 62-66) ja lisa 2 – üleandmise akt (dtl. 67). Üürilepingu punkti 14.4 kohaselt, üleandmise akti allkirjastamisega kinnitavad pooled, et lepingu ese (sh eluruum ja sisustus) on üürnikule antud üle seisukorras, mis võimaldab selle sihtotstarbelist kasutamist ning üürnikul puuduvad üürileandja suhtes pretensioonid seoses lepingu eseme koosseisu ja seisukorraga (dtl. 77). Seega allkirjastatud eluruumi üleandmise aktiga on pooled kinnitanud, lepingu ese (sh eluruum ja sisustus) on üürnikule antud üle seisukorras, mis võimaldab selle sihtotstarbelist kasutamist ning üürnikul puuduvad üürileandja suhtes pretensioonid seoses lepingu eseme koosseisu ja seisukorraga. Kostja on akti allkirjastanud (dtl. 67). Seega tuleb eeldada, et korter anti üürnikule üle heas seisukorras. Aktile on lisatud pildid korteri seisukorrast enne selle üleandmist kostjale (dtl 62-66). Pildid kinnitavad, et korteri üleandmisel kostjale oli korter heas seisukorras. Hagiavalduses toodud kahjustused ja hüvitised: Magamistuba ( roosa): ruloo laius 120 cmhind 30 eurot; kardinad- hind JYSK 10 eurot tk kokku 2 tk 20 eurot; kardinapuu 20 eurot; Kummuti teise sahtli esipaneel on kahjustatud, nimelt kinnituskohas esipaneel eraldatud sahtlist, kinnituskohad lõhutud. Taastamine 20 eurot; Kokku 90 eurot. Magamistuba: Käepide koos lukuga 10 eurot; Kokku 10 eurot Väike koridor (vannitoa juures): Kaks rulli laiusega 1 m kokku 46 eurot, 4m pikkus 2.5 kõrgus kokku 10 m
- Koridor esikus: Tapeedid 2 rulli 50 cm 30 eurot, 3,5 meetrit pikkus 2,5 kõrgus kokku 7,5 m
- Pingi põhi lõhutud: remont 10 eurot Köök: Ruloo: 58 cm 28,20, 58 cm 28.2, 62 cm 31,45, 83 cm 37.5: Kokku; 125,30 eurot. Külmakappi ukse kahjustamine 10 eurot. Kahe sahtli esipaneelid eraldatud sahtlist, iga sahtli üks (kahest) kinnituskohast lõhutud. Taastamine 10 eurot. Akna käepide kinnituskoht lõhutud kahju 5 eurot. Kokku 190,30 eurot Elutuba: Seinariiuli taastamine; 25 eurot, Laud 50 eurot, Radiaatori kate 258 asemel 171,98 eurot, Lambi asendamine 25 eurot, Rulood 2 tk 36 eurot igaüks kokku 72 eurot. Kokku 343,98 eurot. Tapeetide liimimine 9 eurot 1 m2; 17,5 m2 korteris maksumus 157,75 eurot. Kokku 801,73 eurot. Peale hagiavalduse esitamisest hageja avastas, et magamistoa ukse kahjustused, nimelt lõhutud lingi ja luku piirkonnas, jäävad nähtavaks ka pärast uue lukku paigaldamist. Tekkinud kahjustuste kohta kostja seletas, et laps pani ukse lukku ja ukse avamiseks kostja pidi lõhkuma luku. Luku lõhkumisega tekitatud kriimud on väga sügavad ja rikkuvad välimust. Välimuse rikkumise tõttu uks kuulub asendamisele. Ukse laius 80 cm, sama uks Ehituse ABC kaupluses maksab 53 eurot (siseuks Caspian 8*21) ja ukseleng valge 55mm m8*21 maksumusega 81 eurot kokku 134 eurot. Kostja tunnistas hagi osaliselt: mööbli ja sisekujunduse ilmse kahju eest, välja arvatud tavaline kulumine elamisperioodil. Kostja vastuväitel ei olnud rendiperioodi alguses mööbel ja sisekujundus uued, rahuldavas seisukorras (vanad ja varem kasutatud) ning mööbli kasutusea määramine sõltub mööbli tüübist ja materjalidest, millest see on valmistatud. Kuna elamise ajal kasutasid intensiivse ekspluateerimise tingimustes mööblit ja sisekujundust mitu inimest, nimelt kostja ja kostja kaks alaealist last, tekkis mööbli loomulik kulumine inimfaktorit arvesse võttes mitu korda kiiremini. Materjali kulumine on materjali pinna hävitamine hõõrdumise, korrosiooni, staatiliste ja hõõrdekoormuste tagajärjel. 15
(22)Kostja leiab, et on võimalus osta kasutatud mööblit täiesti erineva hinnaga. Kahjustatud vara osas tuleb neid hinnata, võttes arvesse kasutatud esemete loomulikku kulumist. Vajalik on eksperthinnang ja järeldus taastamisremondi maksumuse kohta. Kui eksperdid leiavad, et asjad ei ole kaotanud oma funktsionaalseid ja kvalitatiivseid omadusi, siis saab seda parandada (taastada). Eksperthinnangu kohta selgitab kohus järgmist: TsMS § 293 lg esimese I lause kohaselt on kohtul menetlusosalise taotlusel õigus küsida eksperdi arvamust asjas tähtsate ja eriteadmisi nõudvate asjaolude selgitamiseks. Kohus leiab, et kui kostjal oli hüvitamisele kuuluva summa osas vastuväiteid, peab kostja tõendama neid asjaolusid, millele tema nõuded ja vastuväited tuginevad (TsMS § 230 lg 1). Kostjal oli ka võimalus esitada kohtule taotlus ekspertiisi tegemiseks kahju ulatuse ja taastamisremondi maksumuse kohta. Ekspertiisi taotlus ja muud taotlused on jäetud kostja poolt kohtule esitamata. Kohus ei saa omal algatusel ilma poole taotluseta määrata ekspertiisi hagi menetluses (TsMS § 5 lg 1). Kohus nõustub hageja väitega, et kostja poolt pakutud alternatiivi, s.o kahjustatud asjade hinnakujundus, ei ole põhjendatud. Kostja poolt pakutud hinnad on peamiselt lõpumüügi hinnad või allahindlusega. Kohus nõustub sellega, et kohtuotsuse jõustumisel antud hind enam ei kehti, vaid hakkab kehtima tavahind ning allahindlused kaovad ära ja kaup sellise hinnaga ei ole enam kättesaadav. Samuti kostja ei arvesta sellega, et parandamise ja remontimisega seotud töö eest tuleb maksta. Kostjal oli võimalus seda tööd teostada, aga seda ei tehtud. Kohus nõustub ka sellega, et kostja mõned hinnapakkumised ei vasta kahjustatud asjade omadusele (nt. ruloo hinnaga 19,60 eurot Ehituse ABC kaupluses on laiusega 115 cm, aga peaks olema 120 cm; kummuti kahjustatud esipaneeli parandamiseks pakub kostja kasutada liimi, aga ta ei võta arvesse, et esipaneel kinnitatakse nii punnidega kui ka kruviga vms). Kohus leiab, et hageja on tõendanud korteri seisukorda enne (dtl 62-66) ja pärast (dtl 3044, 241-245) selle kostja kasutusse andmist fotodega eluruumi üleandmise aktis ja korterist tehtud fotodega pärast üürilepingu lõpetamist. Fotodelt nähtub, et kostja kasutusse on antud korter heas seisukorras, kuid pärast kostja poolt eluruumi vabastamist oli avastatud järgmised kahjustused: magamistoas on kahjustatud - kardinad, kardinapuu, kummuti sahtli esipaneel; koridoris vannitoa juures kahjustatud tapeedid; teises magamistoas: ukse käepide; esiku koridoris kahjustatud tapeedid ja pink; köögis kahjustatud rulood (4 tk), külmkapi uks, kahe sahtli esipaneelid ja aknakäepide; elutoas kahjustatud seinariiul, laud, radiaatorikate, lamp ja kaks rulood. Kostja ei tõendanud, et üüriobjekti puuduseks olid ebapiisava kvaliteediga asjad (piisavalt vanad ja varem kasutatud) ja varjatud defektid leiti juba elamise ajal. Allkirjastatud eluruumi üleandmise aktiga on pooled kinnitanud, et eluruum ja sisustus on üürnikule antud üle seisukorras, mis võimaldab selle sihtotstarbelist kasutamist ning üürnikul puuduvad üürileandja suhtes pretensioonid seoses lepingu eseme koosseisu ja seisukorraga. Kohtu hinnangul on tõendamist leidnud, et üüritud korter oli tagastamise ajal oluliselt halvemas seisukorras, kui selle üleandmise ajal ning tegemist ei ole eluruumi tavapärase kulumisega (s.o väikeste kahjustustega, mis tekivad aja jooksul ja ei mõjuta kodu 16
(22)kasutamist). Arvestada tuleb, et kostja kasutas vaidlusalust eluruumi kolmekesi koos oma alaealiste lastega umbes 2 aastat. Kostja ei ole esile toonud ega tõendanud ühtegi asjaolu, mille esinemise tõttu ta puuduste eest ei vastuta. Kohtul puudub seega alus kahelda, et kirjeldatud vigastused on tekkinud ajal, mil korter oli kostja kasutuses ning pildid korteri seisukorrast on tehtud vahetult peale korteri üleandmist omanikule. Lepingulise kahjuhüvitise nõude aluse annab üürileandjale
§ 115
lg 1, mille kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Üldjuhul võib sellise nõude
§ 115
lg 2 järgi esitada alles pärast täitmiseks antud täiendava tähtaja möödumist, sellest erand on sätestatud
§ 115
lg-s 3.
§ 127
lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud (
§ 132lg 3).
Kohus leiab, et hagejal on õigus nõuda kostjalt kahju hüvitamist, kuna on täidetud järgmised eeldused: võlgnik on lepingut rikkunud (
§ 115
lg 1); võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (
§ 115
lg 1); võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (
§ 127
lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (
§ 127
lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (
§ 127
lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (
§ 127lg 4) (vt nt Riigikohtu 25.
novembri 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-130-15, p 11). Hageja on oma väiteid tõendanud ning hageja poolt pakutud hinnad on mõistlikud ja kooskõlas
§§-ga 115, 127 ja
- Seega peab kohus põhjendatuks, et kostja peab hüvitama kahjuhüvitisena eelnimetatud kahjustatud asjade eest: Magamistuba ( roosa): ruloo laius 120 cm- hind 30 eurot; kardinadhind JYSK 10 eurot tk kokku 2 tk 20 eurot; kardinapuu 20 eurot; Kummuti teise sahtli esipaneel on kahjustatud, nimelt kinnituskohas esipaneel eraldatud sahtlist, kinnituskohad lõhutud. Taastamine 20 eurot; Kokku 90 eurot. Magamistuba: Käepide koos lukuga 10 eurot; Kokku 10 eurot; Väike koridor (vannitoa juures): Kaks rulli laiusega 1 m kokku 46 eurot, 4m pikkus 2.5 kõrgus kokku 10 m
- Koridor esikus: Tapeedid 2 rulli 50 cm 30 eurot, 3,5 meetrit pikkus 2,5 kõrgus kokku 7,5 m
- Pingi põhi lõhutud: remont 10 eurot. Köök: Ruloo: 58 cm 28,20, 58 cm 28.2, 62 cm 31,45, 83 cm 37.5: Kokku; 125,30 eurot. Külmakappi ukse kahjustamine 10 eurot. Kahe sahtli esipaneelid eraldatud sahtlist, iga sahtli üks (kahest) kinnituskohast lõhutud. Taastamine 10 eurot. Akna käepide kinnituskoht lõhutud kahju 5 eurot. Kokku 190,30 eurot. Elutuba: Seinariiuli taastamine; 25 eurot, Laud 50 eurot, Radiaatori kate 258 asemel 171,98 eurot, Lambi asendamine 25 eurot, Rulood 2 tk 36 eurot igaüks kokku 72 eurot. Kokku 343,98 eurot. Tapeetide liimimine 9 eurot 1 m2; 17,5 m2 korteris maksumus 157,75 eurot. Kokku 801,73 eurot. Kohus peab põhjendatuks, et kostja peab ka hüvitama kahjuhüvitisena eelnimetatud kahjustatud asjade eest: magamistoa ukse kahjustused (ukse laius 80 cm, sama uks Ehituse ABC kaupluses maksab 53 eurot (siseuks Caspian 8*21) ja ukseleng valge 55mm m8*21 maksumusega 81 eurot) kokku 134 eurot. Täpsustatud hagi kohaselt oli samuti avastatud, et dušikabiini sees puudub üks lambiplafoon. Dušikabiini sees on valgustusarmatuur, mis koosneb 18 lambikesest. Ühel 17
(22)lambil plastikate puudub. Armatuuri kate taga paistab elektriline plaat, mille tõttu dušikabiini kasutamine on võimatu ja ohtlik. Üürilepingu järgi pidi kostja puudusest teavitama esimesel võimalusel, kuid tema seda ei teinud. Mis asjaoludel valgustusarmatuur oli kahjustatud ei ole teada. Hageja arvamusel valgustusarmatuuri kahjustamise põhjuseks ei saa olla loomulik kulumine. Tekkinud olukorda oleks võimalik lahendada, kui kostja teataks puudusest koheselt. Vannitoas hageja ei leidnud lambikatet. Dušinurk kuulub asendamisele. Samasugune dušinurk (dušinurk+alus kõrge GOTLAND EKO 90*90cm hõbe prof) EhitusABC kaupluses maksab 269 eurot, hageja palub arvestada, et sees on kõige odavam dušinurk antud mõõtmega. Samuti vana dušinurga eemaldamise ja uue dušinurga paigaldamise mõistlik hind on 100 eurot. Seega dušinurga kahjustamisel tekitatud kahju on 369 eurot. Kostja selle nõude osas vastust kohtule ei esitanud.
§ 276
lg 1 kohaselt on üürileandja kohustatud andma asja üürnikule üle lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama selle seisukorra lepingu kehtivuse ajal. Kui dušikabiin ei olnud algselt korras (puuduv lambiplafoon), võib see olla üürileandja kohustuse rikkumine. Kui kostja (üürnik) ei teatanud puudusest (puuduv lambiplafoon) esimesel võimalusel, rikkus ta oma kohustust.
§ 282
lg 2 kohaselt peab üürnik hüvitama üürileandjale kohustuse rikkumisega tekitatud kahju. Seega, kui on tõendatud, et kostja teatamiskohustuse rikkumine põhjustas dušinurga kasutuskõlbmatuks muutumise, võib hagejal olla õigus kahju hüvitamisele. Kui need tingimused on täidetud, võib hageja nõuda uue samaväärse dušinurga soetamise ja paigaldamise mõistlikke kulutusi (
§ 132lg 1).
Kohus hindab, kas nõutud summa (369 eurot) on mõistlik. Hagi kohaselt puudub dušikabiini sees üks lambiplafoon, mistõttu on nähtav elektriline plaat, muutes dušikabiini kasutamise ohtlikuks. Kohus leiab, et siiski on küsitav, kas kogu dušinurga asendamine on proportsionaalne lahendus, kui kahjustatud on vaid üks lambiplafoon.
§ 127
lg 1 ja § 128 lg 3 kohaselt tuleks hüvitada vaid tegelik kahju, mis antud juhul võiks olla lambiplafooniga seotud remondikulud, mitte terve dušinurga asendamine, kui kahjustus piirdub vaid lambikattega. Kui aga on tõendatud, et dušinurga kasutamine on ohtlik ja remontimine pole võimalik või mõistlik, võib olla põhjendatud kogu dušinurga asendamine vastavalt
§ 127lg 1 põhimõttele.
Kohus leiab, et hageja ei tõendanud, et dušinurga kasutamine on ohtlik ja remontimine pole võimalik või mõistlik. Ainuüksi asjaolu, et ühel lambil plastikate puudub. Armatuuri kate taga paistab elektriline plaat, mille tõttu dušikabiini kasutamine on võimatu ja ohtlik, ei tõenda vastupidist. Kohus leiab, et hagejale tuleb hüvitada vaid tegelik kahju, mis antud juhul võiks olla lambiplafooniga seotud remondikulud, mitte terve dušinurga asendamine. Arvestades, et samasugune dušinurk (dušinurk+alus kõrge GOTLAND EKO 90*90cm hõbe prof) EhitusABC kaupluses maksab 269 eurot ning samuti vana dušinurga eemaldamise ja uue dušinurga paigaldamise mõistlik hind on 100 eurot, peab kohus 18
(22)põhjendatud ja mõistlikuks lambiplafooniga seotud remondikuluks 150 eurot. Saamata jäänud tulu Hageja palub maksta tulu, mis jäi saamata kuna korteri mööbel ja eksterjöör oli kostja poolt kahjustatud. Hageja arvab, et varaline kahju, täpsemalt saamata jäänud tulu summas 1000 eurot on seaduslik ja põhjendatud, kuna kostja ei soovinud täita oma kohustusi ja vastavalt üürilepingule kõrvaldada tekitatud puudused, kaotas hageja võimaluse saada kasu ülalmainitud korteri rendile andmise eest. Hageja saamata jäänud tulu on renditasu juunikuu 10 päeva, juuli, augusti ja septembri eest, arvestades sellega, et viimane renditasu oli 300 eurot kuus, saamata jäänud tulu on 100+300+300+300 kokku 1000 eurot. Kinnisvaraportaali kv.ee järgi Narva linnas üürile pakutakse 9 kolmetoalist korterit üüritasuga vahemikus 150-420 eurot keskmise üürihinnaga 310 eurot, seega hagejal oli võimalus anda oma korter rendile ülalmainitud ajavahemikus ja saada, selle eest renditasu summas 1000 eurot, mis jäi saamata, kuna kostja ei soovinud õigeaegselt tekitatud puuduseid kõrvaldada. Kostja leiab, et hüvitise nõue korteri üürnike puudumise eest on ebaseaduslik ja põhjendamatu. 20.06.2024 peab kostja korteri ülevaatuse päeva lõplikuks (aktsepteerimineüleandmine) hageja ja kostja juuresolekul. Üürilepingu lõppemise kuupäeva arvestab kostja 20.06.2024. Alates 21.06.2024 ei elanud kostja aadressil Xxxx. Kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või tavaline üüri (
§ 335
). Seda sätet saab analoogia korras kohaldada ka olukorras, kus korter on tagastatud, kuid kahjustatud seisundis, mis takistab selle uuesti väljaüürimist. Saamata jäänud tulu on
§ 128
lg 4 kohaselt kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Üürilepingu kontekstis võib saamata jäänud tulu tekkida kui üürnik ei tagasta üüritud asja pärast lepingu lõppemist ja üürileandja ei saa seetõttu asja uuesti välja üürida või kui üürnik kahjustab asja nii, et seda ei saa ajutiselt välja üürida. Üürileandjal on õigus nõuda üürnikult pärast üürilepingu ülesütlemist saamata jäänud üüritasu kui saamata jäänud tulu, kui üürnik on korterit kahjustanud (
§ 334
lg 2); kahjustused takistavad korteri uuesti väljaüürimist ning üürileandja suudab tõendada põhjusliku seose ja tõenäolise võimaluse korteri uuesti väljaüürimiseks. Kohus selgitab, et üürilepingust tuleneva saamata jäänud tulu nõude puhul lasub tõendamiskoormus üldjuhul üürileandjal, kes peab antud juhul tõendama: 1) tulu saamise võimaluse olemasolu (nt tõendid, et oleks saanud asja uuesti välja üürida, kui kahjustusi poleks olnud); 2) tulu saamise tõenäosuse (nt tõendid turunõudluse kohta) ning 3) tulu suuruse (nt tõendid turuhindade kohta). Kohus märgib, et oluline on, et üürileandja tõendaks, et tal oli reaalne võimalus korter välja üürida, kui kahjustusi ei oleks olnud. Kohus tuvastas, et hageja on esitanud kohtule järgmised tõendid: viide kinnisvaraportaali kv.ee andmetele, mille kohaselt Narva linnas üüritakse kolmetoalisi kortereid keskmise üürihinnaga 310 eurot ning väide, et viimane renditasu oli 300 eurot kuus. 19
(22)Samas puuduvad tõendid selle kohta, et hagejal oli konkreetne plaan või ettevalmistused korteri väljaüürimiseks pärast kostja välja kolimist (näiteks on ta avaldanud kuulutusi kinnisvaraportaalides või pöördunud kinnisvarabüroo poole); et hagejal oli reaalne võimalus korter välja üürida (nt potentsiaalsed üürnikud, kes oleksid olnud valmis korterit üürima) ning et korteri kahjustused olid sellised, mis täielikult takistasid korteri väljaüürimist. Kohus leiab, et hageja ei ole piisavalt tõendanud oma nõuet saamata jäänud tulu kohta, kuna puuduvad tõendid reaalse üürivõimaluse olemasolu, tulu saamise tõenäosuse ja põhjusliku seose kohta kostja tegevuse ja väidetava kahju vahel. Hageja väited, et hageja kaotas võimaluse saada kasu ülalmainitud korteri rendile andmise eest ja et kinnisvaraportaali kv.ee järgi Narva linnas üürile pakutakse 9 kolmetoalist korterit üüritasuga vahemikus 150-420 eurot keskmise üürihinnaga 310 eurot ning seega hagejal oli võimalus anda oma korter rendile ülalmainitud ajavahemikus ja saada, selle eest renditasu summas 1000 eurot, ei tõenda vastupidist. Kohus jätab hageja saamata jäänud tulu nõude rahuldamata. Tasumata kommunaalkulud Hageja palus täiendatud hagis nõuda kostjal 317,49 eurot, mis on kommunaalkulud (kviitung seisuga 01.09.2024 nr.100108/1497 lisatud) juuni, juuli, augusti ja septembri eest. Kokku määratud 401,73 eurot, kuna juuni kuu eest summa 84,24 eurot kompromissi arutamisel kostja pool juba kinni makstud jääk on 317,49 eurot. Antud kahju tekkimise põhjus on see, et hageja kaotas võimaluse saada kasu korteri rendile andmise eest, kostja poolt kõrvaldamata kahjustuse tõttu. Levinud praktika järgi korteri rentimisel maksab rentnik ka kommunaalkulud. Antud juhul ei peaks korteri omanik maksta kommunaalkulud juhul kui temal oleks võimalus korteri rendile anda. Kostja selle nõude osas vastust kohtule ei esitanud.
§ 292reguleerib kõrvalkulude (sh kommunaalmaksete) tasumist.
Üürnik on kohustatud maksma kõrvalkulusid ainult siis, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Üürilepingu punkti 15.3 kohaselt on lisaks üürile üürnik kohustatud üürileandjale või vastaval kokkuleppel teenusepakkujale tasuma kõik lepingu eseme kasutamisega seotud eritingimustes või lepingu lisas 3 loetletud teenuste kulud („kõrvalkulud“). Kõrvalkulude suurus määratakse igakuiselt lähtudes arvestite näitudest ja teenusepakkujate poolt esitatud arvetest.
§ 337
reguleerib ettemakstud üüri ja kõrvalkulude tagastamist, kuid ei sätesta otseselt kohustust maksta kõrvalkulusid pärast lepingu lõppemist.
§ 294
kohaselt tuleb üüri ja kõrvalkulusid maksta pärast vastava ajavahemiku möödumist, kui ei ole kokku lepitud teisiti.
§ 334
reguleerib üüritud asja tagastamist pärast lepingu lõppemist, kuid ei sätesta kohustust maksta kõrvalkulusid pärast lepingu lõppemist.
§ 296
lg 3 sätestab, et üürnik peab üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid see kehtib üürilepingu kehtivuse ajal, mitte pärast selle lõppemist. Kohus tuvastas eelnevalt, et üürileping lõppes 20.06.2024, kui toimus korteri ülevaatus ja 20
(22)korteri seisundi kontroll. Ka hageja tunnistas oma lõppvastuses kohtule, et juuni kuu eest summa 84,24 eurot kompromissi arutamisel kostja pool on juba hagejale kinni makstud. Kohus leiab, et kui üürileping lõppes 20.06.2024, siis üürnikul puudub kohustus maksta kommunaaltasusid juuli, augusti ja septembri eest. Üürilepingu lõppemisega lõppevad ka üürniku kohustused maksta üüri ja kõrvalkulusid (
§ 309lg 1).
Üürileandja nõue juuli, augusti ja septembri kommunaaltasude eest ei ole põhjendatud, kuna üürnik ei kasutanud korterit juulis, augustis ja septembris (üürileping oli lõppenud). Kohus jätab hageja tasumata kommunaalkulude nõude rahuldamata. Kokkuvõttes leiab kohus, et hagiavaldus tuleb rahuldada osaliselt, s.o kahju nõude summas 1085,73 eurot (801,73+134+150). Muu nõude osas tuleb hagi jätta rahuldamata (s.o kahju summas 219 eurot, saamata jäänud tulu 1000 eurot ja tasumata kommunaalkulud 317,49 eurot, kokku 1536,49 eurot). Hagihind TsMS § 124 lg 1 järgi määratakse raha maksmisele suunatud hagi puhul hagihind nõutava rahasummaga. TsMS § 133 lg 1 ja 2 kohaselt arvutatakse hagihind põhinõude ja kõrvalnõuete järgi. TsMS § 134 lg 1 I lause kohaselt, hagihinda arvutades liidetakse ühes hagis sisalduvad nõuded. Hagihind koosneb kahju nõudest summas 2622,22 eurot (s.o 801,73 +134+369+1000+317,49). Eeltoodust tulenevalt on antud hagiavalduse puhul hagihinnaks 2622,22 eurot. Menetluskulud TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 4 kohaselt võib kohus jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus rahuldas hagi 41% ulatuses (hagihind – 2622,22 eurot ja hagi rahuldatud ulatus – 1085,73 eurot). TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral on kohtul kolm võimalust menetluskulude jaotamiseks: 1) pooled kannavad menetluskulud võrdsetes osades; 2) kohus jaotab menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või 3) kohus jätab menetluskulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kui hagi on rahuldatud 41% ulatuses, siis on kohtul kaalutlusõigus valida eelnimetatud kolme võimaluse vahel. Kohus leiab, et arvestades hagi rahuldamise ulatust tuleb hageja menetluskulud jätta 41% ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud 59% ulatuses hageja kanda. 21
(22)Kooskõlas TsMS § 174 lg-tega 1 ja 2 määrab kohus kindlaks menetluskulude rahalise suuruse. TsMS § 176 lg 7 ja 8 kohaselt, menetluskulude nimekiri ja tõendid toimetatakse viivitamata vastaspoolele kätte. Kohus määrab menetlusosalisele tähtaja vastaspoole menetluskulude kohta seisukoha esitamiseks. Hageja esitas kohtule menetluskulude nimekirja. Kostjale ei õnnestunud menetluskulude nimekirja kätte toimetada. Kohtul puudub seega kostja seisukoht hageja menetluskulude kohta. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras, s.o eraldi määrusega peale kohtuotsuse jõustumist ja kostja poolt hageja menetluskulude nimekirja osas seisukoha küsimist. Kohus selgitab, et TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Maido Roots Kohtunik 22
(22)