KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Kohtukoosseis Otsuse tegemise aeg ja koht Haldusasja number Tartu Ringkonnakohus Madis Ernits, Tiina Pappel ja Tanel Saar 25. märts 2025, Tartu 3-21-2984 Haldusa

) tähenduses, on kaebaja lõplikult minetanud võimaluse maa erastamisõiguse taastamiseks. Juba ehitise omandamise ajal ei vastanud elamu seaduses sätestatud ehitise nõuetele, katus ja veranda olid põlenud. Kuna kaebaja ei ole aastate jooksul realiseerinud õigust ehitis valmis ehitada, kaalub avalik huvi maareformi lõpetamiseks üles isiku ootuse, et õiguslik olukord ei muutu.

1. Pärast edutut vaidemenetlust esitas kaebaja Tartu halduskohtule kaebuse Narva Linnavalitsuse
2. septembri
3. a korralduse tühistamiseks ning vastustaja kohustamiseks vaadata kaebaja taotlus Metsa tn 16 maa ostueesõigusega erastamiseks uuesti läbi. Kaebaja selgitas, et haldusmenetlus puudutab lisaks kaebajale ka Metsa tn 16 hoone kaasomanikku, kes suri
4. aastal. Kaasomaniku pärimisasi ei ole siiani lõpetatud. Seega lahendas vastustaja asja enneaegselt, jättes õigusvastaselt kaasomaniku pärijad menetlusse kaasamata. Vastustaja alusetult leidis, et kaebaja tegevusetus hoone kordategemisel alates
5. aastast on aluseks maa erastamisest keeldumisele. Vastustaja tegevusetus maa erastamise menetluses ja lõpetamata pärimisasi tegid võimatuks projekteerimise ja ehitustööde tegemise, mis nõuavad luba ja eelnevat kooskõlastust teise omanikuga. Kaebaja jaoks oli liiga riskantne teha remondi- ja ehitustöid, mis nõudnuks suuri kulutusi. Kaebaja on alates
6. a märtsist Metsa tn 16 ühekorruselise elamu ainuomanik.
7. Vastuses kaebusele vaidles vastustaja kaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata. Vastustaja hinnangul ei vastanud Metsa tn 16 elamu

§ 6lg-tele 3 ja 3 2 kaebaja poolt hoone ½ mõttelise osa omandamise ajal.

Nimelt nähtub müügilepingust, et

1. septembri
2. a tulekahjus on hävinud kuur, maja katus ja veranda, ruumid seest tahmunud. Maa-ameti geoportaali
3. aasta andmetest nähtub, et Metsa tn 16 maaüksusel maja puudub, alles on üksnes vundamendi jäänused. Vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lõikele 4 on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta ja selline kaasomaniku õigus ei vaja eraldi tuvastamist. Seega saanuks kaebaja maja säilitamiseks vajalikud toimingud teha ka enne pärijate selgumist ja kulud hiljem pärijatelt sisse nõuda.
4. juulil 2017 jõustunud

§ 6

lõige 31 ei näe enam ette võimalust anda tähtaeg lagunenud ja kasutusest väljalangenud või ümbrust ja maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste kordategemiseks. HALDUSKOHTU PÕHJENDUSED

2. septembri
3. a otsusega Tartu Halduskohus jättis kaebuse rahuldamata.
4. Halduskohus selgitas, et kaebusega saab kaebaja kaitsta enda subjektiivseid õigusi. Seetõttu ei ole asjakohased kaebaja väited kaasomaniku haldusmenetlusse kaasamata jätmise kohta.
5. Kaebaja esitas vastustajale
6. veebruaril 2003 avalduse Metsa tn 16 maa ostueesõigusega erastamiseks. Avalduse esitas ja allkirjastas kaebaja ise ja pidi seega olema teadlik avalduse esitamise faktist ja selle sisust. Kaebaja avalduse kohta tegi Narva Linnavalitsus otsuse
7. septembril 2021 ning selle otsusega kaebaja
8. veebruari
9. a avalduse menetlus lõppes. Korralduses on vastustaja arvestanud sellega, et kaebajale kuulus Metsa tn 16 elamust ½ mõtteline osa. Ainuüksi omandiõigus ei taga aga veel õigust maad ostueesõigusega erastada. Olukorras, kus 2 elamu on lagunenud ja kasutusest välja langenud, ei olnud õiguslikku alust võimaldada kaebajal selle juurde maad ostueesõigusega erastada.
10. Vastustaja on arvestanud ka sellega, et V. Zadonski, kellelt kaebaja Metsa tn 16 elamu ½ mõttelise osa ostis, tasus
11. aastal Metsa tn 16 maa eest ettemaksu EVP-des 5400 krooni. Ettemaksu tasumine samuti ei anna automaatselt õigust maa erastamiseks. Vastustaja on asjakohaselt selgitanud, et kaebajal on õigus nõuda ettemaksu tagastamist.
12. Vastustaja tuvastas
13. märtsil 2021 tehtud paikvaatluse käigus, et elamust ei olnud selleks ajaks peaaegu et midagi alles jäänud. Seega ei ole ajal, kui kaebaja on olnud Metsa tn 16 elamu kaasomanik, elamu kunagi korras ja sihtotstarbeliselt kasutatav. Seda arvestades ei nähtu, et kaebaja avalduse kiirem lahendamine oleks võinud teistsuguse sisuga otsuse tegemiseni viia. Kaebajal oli umbes 18 aastat aega, et elamu korda teha (ja tal oli õiguslik alus see vajaduse korral üksi korda teha), kuid ta ei võtnud elamu säilitamiseks midagi ette, vaid lasi sellel laguneda. Kogu selle aja pidi kaebaja olema teadlik, et juhul kui ta elamut korda ei tee, ei ole tal õigust maad ostueesõigusega erastada.

pole ühelgi hetkel võimaldanud ostueesõigusega erastada maad lagunenud või kasutusest välja langenud ehitise juurde.

1. Seega keeldus vastustaja põhjendatult
2. septembri
3. a korraldusega kaebajale maad ostueesõigusega erastamast. Asja lahendamist ei muuda see, et kaebaja sai
4. a märtsis Metsa tn 16 elamu ainuomanikuks. Maa ostueesõigusega erastamise oluline tingimus on see, et elamu on korras ja valmis sihtotstarbeliseks kasutamiseks. Seda nõuet ei ole kaebaja täitnud, mis omakorda välistab maa ostueesõigusega erastamise võimalikkuse. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RINGKONNAKOHTUS
5. Kaebaja esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Halduskohtu otsuse tühistamist ning asja saatmist halduskohtule uueks lahendamiseks. Apellatsioonkaebuses leiab kaebaja, et vastustaja ei viinud haldusmenetlust läbi nõuetekohaselt. Kaebaja esitas taotluse haldusmenetluse alustamiseks
6. septembril 2020, aga esimesed tegevused Maa-ameti poolt teostati alles pärast kaebaja
7. veebruari
8. a teabenõude esitamist. Kaebaja menetluslike õiguste rikkumine oli oluline, kuna haldusmenetluse tähtaegade rikkumine asetas kaebaja ebamäärasesse õiguslikku olukorda. Kaebaja oli pikka aega teadmatuses, millal lõpetatakse tema
9. aastal esitatud taotluse alusel algatatud menetlus ning kuidas taotlus lahendatakse. Lagunenud ehitiste korrastamine või uue ehitiste püstitamine erastamata maaüksusele nõuab suuri kulutusi. Sellised rahalised kulutused oli vastustaja süül suure riski all. Vastavalt HMS §-le 58 saab haldusakti vaidlustada ka üksnes menetlusnõuete rikkumise alusel (antud juhul haldusmenetluse tähtaegade rikkumise alusel), kui need rikkumised mõjutasid asja lahendamise otsust.
10. Vastuses apellatsioonkaebusele vaidleb vastustaja apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata. Vastustaja hinnangul ei ole kaebaja ümber lükanud vastustaja väidet, et pärast ehitise omandamist ei ole kaebaja teinud mingeid hoone valmisehitamisele suunatud õiguslikke toimingud või ehitustöid. Nõue, et ostueesõigusega erastamise õiguse saamiseks peavad maaüksusel asuvad ehitised olema korras ja sihtotstarbeliselt kasutatavad, on kehtinud kogu maareformi aja. Kuna juba ehitise omandamise ajal ei vastanud eramu

-is sätestatud ehitise nõuetele, siis puudusid seaduslikud alused kaebaja maa ostueesõigusega erastamise avalduse rahuldamiseks. Elamu taastamata jätmine kaebaja poolt ei sõltunud maa erastamise menetluse venimisest. 3 RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 12. Apellatsioonkaebuse rahuldamiseks ei ole alust. Halduskohus on kehtivale õigusele ja asjakohasele kohtupraktikale tuginedes selgitanud lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitise juurde maa erastamise võimatust ning kontrollinud haldusmenetluses tuvastatud fakti, et kaebajale kuuluv elamu ei vasta ehitise mõistele

mõttes. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega, järgib neid ning jätab põhjendused kordamata vastavalt HKMS § 201 lg-le 4. 13. Vaidlustatud korralduse õigusliku alusena tugineb vastustaja

§ 22

lg-le 1 koostoimes

§ 6

lg-tega 3 ja 31.

§ 22lg 1 järgi saab maad ostueesõigusega erastada muu hulgas ehitise omanik.

Vaidlust ei ole selles, et kaebaja omandas ½ mõttelise osa Metsa tn 16 Narvas asuvast elamust

1. jaanuaril 2003 sõlmitud müügilepingu alusel. Lepingu punktist 3.4 (dtl 23) nähtub, et enne müügilepingu sõlmimist
2. septembril 2002 toimunud tulekahjus hävis elamu katus ja veranda, samuti hoone juurde kuulunud kuur, hoone ruumid olid seest tahmunud.
3. Seadusandja on

§ 6

lg-tes 3 ja 3 1 määratlenud, millistele tingimustele peab ehitis vastama, et see annaks omanikule

-is sätestatud õigused. Nii tuleneb

§ 6

lg 3 ls-test 1-3, et maareformi läbiviimisel loetakse ehitiseks aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklikku asja, samuti lõpetamata ehitist. Ehitis on hoone või rajatis. Hoone on väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis. Toodud määratluse järgi vastab elamu tavapäraselt hoone tunnustele. Siiski on vähemalt kaheldav, kas Metsa tn 16 elamu kvalifitseerus hoonena selle kaebaja poolt omandamise ajal, pidades silmas, et elamu katus oli hävinud. Nimelt tuleneb

§ 6

lg 3 1 l-st 2, et maareformi läbiviimisel ei käsitata ehitisena ajutisi hooneid ja rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Tulekahjus katuse ja veranda hävimise ja eluruumide tahmumise järel on ilmne, et Metsa tn 16 elamu ei olnud otstarbekohaselt kasutatav ja oli seega kasutusest välja langenud. Vastustajale haldusmenetluses esitatud avaldustes ja seisukohtades ei ole kaebaja väitnud, et Metsa tn 16 elamu oleks taastatud pärast tulekahju. Vastustaja kogutud tõenditest ja kaebaja enda väidetest ilmneb hoopis, et kaebaja ega elamu endise kaasomaniku võimalikud pärijad ei võtnud midagi ette hoone lagunemise takistamiseks ning hiljemalt 2006. aasta suveks (dtl 78) oli elamu täielikult lagunenud või lammutatud. Seega langes elamu tulekahju tagajärjel püsivalt kasutusest välja ja hoonet tuleb seega pidada lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitiseks

§ 6lg 31 järgi.

Kaebaja ei väitnud vastustajale

1. septembril 2020 esitatud avalduses (dtl 18),
2. veebruaril 2021 esitatud päringus (dtl 34), vastuses vastustaja päringule (dtl 107) ega vaidlustatud korralduse projektile esitatud vastuväites (dtl 31), et pärast kaebaja omanikuks saamist ühelgi ajahetkel oleks Metsa tn 16 käsitatav ehitisena

mõttes. Vastustaja

1. märtsi
2. a paikvaatluse akti (dtl 89) lisaks olevad fotod (dtl 79-82) kinnitavad üheselt, et Metsa tn 16 krundil puuduvad

kohaselt ehitiseks loetavad objektid ning kunagisest elamust ei ole midagi säilinud. Seejuures pidi kaebajale nii maareformi läbiviimist reguleerivatest õigusaktidest kui hiljemalt ka Maa-ameti

1. märtsi
2. a kirjast (dtl 57-58) ja vastustaja
3. aprilli
4. a järelepärimisest (dtl 88) ning
5. juuni 2021 edastatud korralduse eelnõust (dtl 109-112) veelkord selguma, et nõuetele vastava ehitise olemasolu on maa ostueesõigusega erastamise eelduseks. Kaebaja aga haldusmenetluses nimetatud küsimuses seisukohta ei avaldanud. Seega kaebaja ei seadnud haldusmenetluses kahtluse alla, et Metsa tn 16 krundil ehitised puuduvad.
6. Kokkuvõttes on vastustaja seega põhjendatult järeldanud, et ei ole tuvastatav, et kaebaja poolt Metsa tn 16 hoone ½ mõttelise osa omandamise järel oleks ühelgi ajahetkel tegemist olnud

-is sätestatud mõistele vastava ehitisega. Seetõttu ei saanud vastustaja vaidlustatud korraldusega otsustada rahuldada kaebaja maa ostueesõigusega erastamise taotlust. 14. juulil 2017 jõustunud

§ 6

lg 31 redaktsiooni järgi ei olnud vastustajal võimalik määrata kaebajale ka tähtaega elamu kordategemiseks. Ehitise kordategemiseks tähtaja määramise nägi ette

§ 64 lg 31 varasem sõnastus.

See ei mõjuta aga praeguse asja lahendamist, kuna vaidlustatud korralduse andmisel pidi vastustaja rakendama korralduse andmise ajal (mitte näiteks kaebaja poolt maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise ajal) kehtinud õigust. Selline kohustus tuleneb otsesõnu haldusmenetluse seaduse §-st 54. Olukorras, kus seadusandja

§ 6

lg 3 1 muutmisel ei näinud ette erisust HMS §-s 54 sätestatud üldreeglist, ei saanud vastustaja kalduda üldreeglist kaebaja kasuks kõrvale.

§ 6

lg 31 koostoimes

§ 22

lg-ga 1 ei anna haldusorganile kaalutlusõigust lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamise küsimuse lahendamisel.

§ 6

lg-s 3 1 sätestatud eelduse tuvastamisel pidi vastustaja seega keelduma kaebajale maa ostueesõigusega erastamisest ning määrama talle tähtaja Metsa tn 16 krundil asuva lagunenud gaaraažiboksi kõrvaldamiseks.

1. Apellatsioonimenetluses leiab kaebaja, et vaidlustatud korraldus tuleks tühistada korralduse andmisele eelnenud haldusmenetluses kaebaja menetluslike õiguste rikkumise tõttu. Täpsemalt heidab kaebaja vastustajale ette seda, et pärast kaebaja
2. septembri
3. a avaldust, milles kaebaja kordas taotlust talle Metsa tn 16 maa ostueesõigusega erastamiseks, vastustaja ei teinud haldusmenetluses mingeid toiminguid. Alles pärast seda, kui
4. veebruaril 2021 kaebaja pöördus päringuga Maa-ameti poole ja viimane omakorda esitas päringu vastustajale, asus vastustaja asjaolusid välja selgitama. Kaebaja hinnangul asetas vastustaja tegevusetus kaebaja ebakindlasse olukorda, kus tal ei olnud teada maa ostueesõigusega erastamise menetluse kulg ja väga keeruline oli teha investeeringut Metsa tn 16 elamu ehitamiseks. Ringkonnakohus ei jaga kaebaja seisukohta.
5. Ringkonnakohus nõustus eelnevalt vastustaja ja halduskohtuga selles, et pärast kaebaja poolt Metsa tn 16 elamu ½ mõttelise osa omandamist ei ole kaebaja omandis kuni käesoleva ajani olnud ehitist

mõttes. Seega ei ole kaebaja maa ostueesõigusega erastamise menetluse jooksul olnud võimalik otsustada kaebajale maad erastada. Seda silmas pidades ei saa asja lahendamisel olulist tähendust omistada vastustaja tegevusetusele ca poole aasta jooksul

1. aasta lõpus ja
2. aasta alguses. Ringkonnakohtule ei ole arusaadav, kuidas oleks asja lahendamine võinud muutuda, kui vastustaja oleks maa ostueesõigusega erastamise taotluse lahendamiseks olulised asjaolud kindlaks teinud juba
3. aasta sügisel. Asjas tuvastatud asjaoludel saab järeldada, et ka sel juhul pidanuks vastustaja keelduma kaebajale maa erastamisest. Seetõttu, kuigi vastustaja saanuks reageerida kiiremini kaebaja
4. septembri
5. a avaldusele ja viivitus riivas kaebaja õigusi, ei saanud see menetluslik rikkumine mõjutada asja lahendamist. Sama tuleb järeldada viivituse kohta menetluses ligi seitsmeteistkümne aasta jooksul enne kaebaja
6. septembri
7. avalduse esitamist. Nagu halduskohus põhjendatult selgitas, jättis vastustaja tegevusetus kaebajale enam kui piisavalt aega võtta samme Metsa tn 16 elamu taastamiseks. Seejuures oli kaebajale juba elamu ½ mõttelise osa omandamise ajal teada, et elamu on kahjustatud, samuti see, et kaasomaniku pärimismenetlus on lõpetamata. Seetõttu pidi kaebaja juba maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamisel arvestama nii elamu taastamiseks investeeringu tegemise vajaduse kui ka kaasomaniku õigusjärglase puudumisest tingitud ebakindlusega investeeringu tegemisel. Seega juhul, kui vastustaja asunuks kaebaja maa ostueesõigusega erastamise taotlust lahendama enne
8. juulil 2017

§ 6

lg 3 1 muudatuste jõustumist, pidanuks vastustaja määrama kaebajale vähemalt üheaastase tähtaja Metsa tn 16 elamu taastamiseks. Samas ei takistanud vastustaja tegevusetus kaebajal maja taastamist talle endale sobival ajal juba varem ega ka pärast 14. juulit 2017. Vastustaja poolt kaebaja

§ 6

lg 31 alusel ehitise kordategemiseks määratav tähtaeg ilmselt oleks lõppenud enne praeguses asjas vaidlustatud korralduse andmist ega oleks seega saanud mõjutada asja lahendamist. Samas ei saa kaebaja tugineda sellele, et vastustaja jättis haldusmenetluses panemata kaebajale kohustuse elamu taastamiseks olukorras, kus kaebajal oli võimalus elamu taastamiseks omal algatusel. Mööda ei saa vaadata sellestki, et kehtiva õiguse järgi puudub vastustajal praegu õigus anda kaebajale võimalust elamu taastamiseks ja määrata ehitise kordategemiseks tähtaeg, et seejärel otsustada kaebajale maa ostueesõigusega erastamine. 5 Seetõttu isegi juhul, kui haldusmenetlus oleks läbi viidud menetlusreegleid rikkudes selliselt, et see võinuks mõjutada asja otsustamist, puuduks põhjus kaevatava korralduse tühistamiseks, sest vastustajal tuleks anda uus samasisuline haldusakt. 18. Kaebaja on läbivalt haldusmenetluses ja kohtumenetluses rõhutanud veel seda, et Metsa tn 16 elamu endine omanik esitas elamu juurde maa ostueesõigusega erastamise avalduse juba 1997. aastal ja tasus maa eest riigile erastamisväärtpaberitega 5400 krooni. Maa-amet, vastustaja ja halduskohus on selgitanud kaebajale, et maa eest ettemaksu tasunud isiku eriõigusjärglasena on kaebajal õigus maa eest tasutud summa tagasi nõuda. Ringkonnakohus osutab siinkohal siiski, et

§ 224

lg-le 5 kuulub ettemaks tagastamisele üksnes piiratud juhtudel, s.o

§ 22

3 lg-tes 9-11 sätestatud asjaoludel ja juhul, kui ettemaksu tasunud isik ei saa maad temast olenemata põhjusel ostueesõigusega erastada. Seega juhul, kui kaebaja soovib ettemaksu tagastamist, tuleb eelkõige hinnata, kas olukorras, kus maa jääb tagastamata seetõttu, et kaebaja kaasomanikuna ei võtnud samme talle kuuluva elamu säilitamiseks ja/või taastamiseks, saab järeldada, et ei saa maad erastada temast olenemata põhjustel. Igal juhul ei saa kaebaja õiguseellase poolt ettemaksu tasumist enne maa erastamise otsustamist ja maa müügilepingu sõlmimist pidada riigi siduvaks lubaduseks maa erastada.

näeb ette võimaluse ettemaksu tasumiseks ning ühtlasi sätestab ettemaksu tasumisega seotud soodustused. Samas ei näe seadus ette erisusi maa ostueesõigusega erastamise alustes ja eeldustes sõltuvalt sellest, kas maa eest on tasutud ettemaks. Seetõttu ka maa eest ettemaksu tasumise korral on maa erastamiseks nõutav, et kaebajale kuuluks

mõttes ehitise mõistele vastav elamu. Vastustajal ei ole õigust selle eelduse täitmata jätmise korral otsustada kaebajale maa erastamine. Vastavalt ei saanud kaebajal tekkida õiguspärast ootust, et ta saab erastamise kaudu maa omanikuks sõltumata maa erastamise eelduste täitmisest. 19. Eeltoodu alusel jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Vastavalt HKMS § 108 lg-le 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastustaja ei ole esitanud menetluskulude nimekirja ega kuludokumente apellatsioonimenetluses. Tulenevalt HKMS § 109 lg 1 kolmandast lausest menetluskulusid vastustaja kasuks välja ei mõisteta. Kaebaja apellatsioonimenetluse kulud jäävad tema enda kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ 6