KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Vallo Kariler, Gea Lepik ja Neve Uudelt Määruse tegemise aeg ja koht 12. mai 2025, Tallinn Kohtuasja number 2-22-9333 Kohtuasi SP-Works Baltic O

) § 146 lg-st 1 tulenev kolmeaastane aegumistähtaeg ning avaldaja nõuded ei ole aegunud. 2 2-22-9333 1.

1. Kahju ühtsuse printsiip ei ole antud juhul kohaldatav. Vee läbijooks on eri aegadel toimunud erinevates korteri piirkondades – algselt läbi korteri värskeõhuklappide, aknalengi ja aknapõse vahelt, hiljem läbi korteri merepoolse toa lae ning lõpuks ka läbi korteri välisseina. Aastatel 2010-2017 võeti ette vähemalt 4 suuremahulist remonti, millega vee läbijooksu probleem kõrvaldati. Avaldaja ei saanud mõistlikult eeldada, et tööde teostamise järgselt vee läbijooksu probleem kordub erineval moel erineva tekkepõhjusega. Kõik tööd teostati eeldusega, et need kõrvaldavad probleemi tekkepõhjuse, mida need ka vähemalt teatud perioodiks tegid. Seega iga rikkumisega hakkas kulgema uus aegumistähtaeg. 1.
2. Alates
3. aastast toimunud hoolsus- ja hoidumiskohustuste rikkumiste puhul on tegemist uute rikkumistega, kuivõrd varasemate rikkumiste tagajärjed on likvideeritud. Seega algas ka kolmeaastane aegumistähtaeg uuesti alates puudutatud isikute poolt
4. aastal toimunud uutest rikkumistest. Avaldaja kahjunõue ei sisalda hüvitist kohustuste rikkumise eest, mis toimusid enne
5. aasta juunit, vaid üksnes uute rikkumiste eest. Puudutatud isikute seisukohad
6. Puudutatud isik I palus jätta avaldus rahuldamata. Avaldajale tekkinud kahju põhjuseks ei ole puudutatud isiku korteri põrand, vaid puudused hoone piirdetarindis. Puudutatud isik I esitas aegumise vastuväite, sest korteriühistu ja tema liikmete vahelisi suhteid tuleb käsitada tehingulise suhtena ja sellele kohaldub

§ 146lg 1 alusel kolme aastane aegumistähtaeg.

Avaldaja on esile toonud, et kahju hüvitamise nõude aluseks olevad asjaolud said avaldajale teatavaks juba

1. aastal. Lisaks ei lähtu avaldaja esile toodud kahju puudutatud isiku I korteri eriomandi esemest. Kuna hoone fassaad on kaasomandi ese, siis vastutab selle puuduste ja puudustest põhjustatud kahju eest puudutatud isik II, mitte puudutatud isik I. Isegi juhul, kui veeleke on lähtunud korterelamu rõdu konstruktsioonist, ei vastuta puudutatud isik I avaldajale tekkinud kahju eest. Rõdu ehituslik konstruktsioon on korterelamu kaasomandi ese.
2. Puudutatud isik II vaidleb avaldusele vastu ning palub jätta avaldus rahuldamata nõude aegumise tõttu. Väited, et avaldaja vara kahjustumine on tingitud korteriomanike kaasomandi esemeks olevate ehitise osade puudustest, on alusetud ja tõendamata. Puudutatud isik II esitas aegumise vastuväite ja palub kohtul kohaldada aegumist, sest läbijooksust tingitud kahjustused ilmnesid
3. aastal ning tehti ka parandustöid. Maakohtu määrus ja põhjendused
4. Harju Maakohus rahuldas 18.12.2023 määrusega puudutatud isikute taotlused aegumise kohaldamiseks ja luges 22.06.2022 avalduses ja selle 11.04.2023 täpsustuses toodud nõuded puudutatud isikute vastu aegunuks. Kohus jättis avalduse rahuldamata ja avaldaja menetluskulud tema enda kanda ning puudutatud isikute menetluskulud avaldaja kanda. 4.
5. Avaldaja nõue on

§ 146lg 1 alusel aegunud.

Kuna avaldaja tugineb asjaoludele, et vee läbijooksud ilmnesid juba alates

1. aastast, neid kõrvaldati kuni
2. aastani ning korteri nr E301 rõdu põrandal tehti töid
3. aasta suvel, tuleb menetlusosaliste suhtele kohaldada nii kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandi kui ka korteriühistu seadust ning alates 01.01.2018 korteriomandi- ja korteriühistuseadust. Kõik viidatud seadused sätestavad nii korteriomandi omanikule kui ka korteriühistule korrashoiukohustuse ja kohustuse hoiduda tegevustest, mis võivad kahjustada teisi korteriomanikke. Kohus oli seisukohal, et menetlusosaliste vahel on tehingulaadne suhe, sest puudutatud isikutel oli kohustus teha teatud tegusid ja teatud tegudest hoiduda ning avaldajal oli õigus nõuda tegude tegemist või 3 2-22-9333 nende tegemisest hoidumist.

§ 146lg 1 järgi on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat.

4.2. Kahju hüvitamise nõue tekib ja muutub sissenõutavaks põhimõtteliselt kogu tulevikus tekkiva ja ajas suureneva kahju osas, kui n-ö esimese osa kohta saab juba esitada hagi (

komm, lk 478, p 3.1.1.2). Seega peaks kehtima kahju ühtsuse põhimõte – kahju hüvitamise nõue aegub ka tulevase kahju suhtes. 4.3. Riigikohus on

§ 147

lg-st 2 ja VÕS § 82 lg 7 esimesest ja kolmandast lausest lähtudes sarnases asjas pidanud mõistlikuks nõude sissenõutavaks muutumise ajaks kolm kuud (RKTKo 22.03.2017, 3-2-1-6-17, p 14). Seega kui korteriühistu kohustuste rikkumise tõttu on korteriomanikule kahju tekkinud, peab korteriomanik üldjuhul arvestama kõikide mõistlikult ettenähtavate tagajärgedega ning esitama kõik sellest tulenevad nõuded kolmeaastase aegumistähtaja jooksul. 4.

1. Avaldajale olid kahju tekkimise asjaolud, mh kahju tekkepõhjus teada hiljemalt
2. aasta märtsis, kui avaldaja sai enda valdusse CASAVERDE OÜ kordusekspertiisi akti, millele eelnesid
3. aasta juulis ja detsembris kaks sama eksperdi poolt koostatud ekspertiisiakti. Avaldaja oleks pidanud esitama puudutatud isikute vastu kahju hüvitamise nõude hiljemalt
4. aasta juuni lõpuks, kui möödus kolmekuuline sissenõutavaks muutumise aeg ja 3 aastat. 4.
5. Kohus ei nõustunud 11.04.2023 avalduse täpsustuses tooduga, et avaldaja nõue on seotud kestva hoolsuskohustusega, mille iga rikkumisega hakkab kulgema eraldi aegumistähtaeg. Avaldaja esitatud ekspertiisiaktides on välja toodud, et avaldaja korterile tekkinud veekahjustuste põhjuseks on korteri välisseina kaudu sisse pääsenud vesi ning ka ülakorruse rõdult hoone konstruktsioonidesse pääsenud vesi. Avaldaja oleks korraliku peremehena pidanud lahendama niiskuskahjustuse tekkimise probleemi kompleksselt peale seda, kui ta sai teada selle võimalikest tekkepõhjustest. Avaldaja seda ei teinud. Avaldaja pööras tähelepanu ainult osadele tekkepõhjustele ja nende likvideerimisele, aga oleks pidanud lahendama kõik teadaolevad põhjused korraga. Seega on käesoleval juhul tegemist olukorraga, kus kohaldub kahju ühtsuse printsiip, sest avaldaja andis oma tegevusega ise põhjust tulevikus kahju tekkimiseks. Juhul kui avaldaja oleks
6. aastal likvideerinud kõik ekspertiisiaktides esinenud puudused, ei oleks
7. aastal ilmnenud kahju saanud tekkida. 4.
8. Avaldaja ei toonud esile, et puudutatud isikute tegevus väidetava kahju tekitamisel oleks olnud tahtlik tegevus. Määruskaebus
9. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määrus tühistada ja teha uus määrus, millega jätta rahuldamata puudutatud isikute taotlused TsMS § 449 lg 3 alusel määruse tegemiseks ning saata asi tagasi maakohtule menetluse jätkumiseks. Avaldaja palub jätta menetluskulud puudutatud isikute kanda. 5.
10. Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme ja rikkus menetlusõiguse norme, mis viis asja ebaõige lahendamiseni. Avaldaja nõuded ei ole aegunud. 5.
11. Kohus kvalifitseeris ebaõigesti menetlusosaliste õigussuhte tehingulaadse õigussuhtena. Avaldaja ja puudutatud isik I on korteriomanikud ja kaasomanikud. Korteriomanike ühisusest tuleneb seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes. 4 2-22-9333 Seega ei kohaldu avaldaja ja puudutatud isiku I nõuetele mitte

§-st 146 tulenev kolmeaastane aegumistähtaeg, vaid

§-st 149 tulenev kümneaastane aegumistähtaeg. 5.

1. Kohus määratles ebaõigesti avaldaja nõuete aegumistähtaja alguseks
2. aasta märtsi. Maakohus ei selgitanud, miks võeti aegumistähtaja alguse määratlemisel aluseks just
3. aasta märtsi kordusekspertiisi akt. Kohus tugines üksnes CASAVERDE OÜ
4. aasta juuli ekspertarvamusele,
5. aasta detsembri ja 04.03.2015 kordusekspertiisi aruannetele ja MSi 27.06.2019 asjatundja arvamusele. Lisaks nendele ekspertiisidele on tehtud mitmeid ekspertiise, mida kohus ei ole analüüsinud. 5.
6. Tulenevalt asjaolust, et perioodil 2010–2020 leppisid menetlusosalised kokku erinevate ekspertiiside ja ehitustööde tegemises ning vee läbijooksu probleem on aastate jooksul korduvalt lahenenud tööde tulemusel vähemalt teatud perioodiks (seejuures
7. aastal tehtud tööde tulemusel ei toimunud vee läbijookse sisuliselt 4-aastase perioodi vältel), ei pidanud avaldaja edasist rikkumist ja kahju tõenäoliseks. Tulevane kahju ei olnud avaldajale ettenähtav ei faktiliselt ega numbriliselt. Sel põhjusel ei pöördunud avaldaja enda nõudega kohtusse ning see ei oleks siis olnud ka võimalik. Niisiis ei ole võimalik väita, et avaldaja võinuks juba aastal 2010 või 2015 esitada nõude
8. aastal tekkiva kahju suhtes. Kohus ei võtnud neid erandlikke asjaolusid kahju ühtsuse printsiibi kohaldamisel ja määruse tegemisel arvesse. 5.
9. Tegemist ei olnud sama vee läbijooksuga, vaid erinevate vee läbijooksudega erinevatest kohtadest ja tekkepõhjustel. Puudutatud isikutel on kestev hoolsuskohustus ning puudutatud isikul I ka hoidumiskohustus, mille iga rikkumisega algab nõuete aegumine konkreetse rikkumise osas uuesti. Uued puudutatud isikute rikkumised tuvastati 27.06.2019 MSi asjatundja arvamusega ning nendest rikkumistest tulenev oluline kahju tekkis avaldajale
10. aasta sügisel, mistõttu algas sellest hetkest kolmekuuline tähtaeg, mida Riigikohus on korteriomaniku ja korteriühistu vahelises kahju hüvitamise asjas pidanud mõistlikuks nõude sissenõutavaks muutumise ajaks. Seega kui lähtuda

§ 146

lg-s 1 toodud kolmeaastasest aegumistähtajast, oleks avaldaja nõude aegumistähtaeg saabunud

1. aasta lõpus. Avaldaja esitas avalduse kohtule 22.06.2022, mistõttu ei ole avaldaja nõuded aegunud. Seega eksis kohus aegumistähtaja alguse määratlemisel ja luges ebaõigesti avaldaja nõuded aegunuks. 5.
2. Maakohus laiendas oluliselt kahju ühtsuse printsiibi sisu. Käesolevas asjas ei ole tegemist ühe ja sama rikkumisega, mis on põhjustanud kahju. Kõik varasemad vee läbijooksud ja nende tekkepõhjused on kõrvaldatud igakordselt. Aastaid hiljem toimunud uue rikkumise tulemusel põhjustatud kahju ei saa olla põhjuslikus seoses varasemate rikkumistega, samuti ei ole selline kahju ettenähtav. Avaldaja ei saanud vee läbijooksu probleemi esmakordsel ilmumisel
3. aastal või ka hilisematel aastatel mõistlikult ette näha, et hoolimata vee läbijooksu tekkepõhjuste likvideerimisest, tuvastatakse tulevikus veel mitmeid erinevaid tekkepõhjuseid, mis põhjustavad vee läbijooksu. Avaldaja ei saanud mõistlikult ka eeldada, et pärast teostatud ehitustöid vee läbijooksu probleem kordub. Arvestades, et ehitustööde tulemusel vee läbijooksu probleem lahenes alati teatud perioodiks, ei pidanud avaldaja uusi rikkumisi ja uut kahju tõenäoliseks. Seega esinevad erandlikud asjaolud kahju ühtsuse printsiibi kohaldamata jätmiseks käesolevas asjas. 5.
4. Kui rakendada kahju ühtsuse printsiipi erinevate tekkepõhjustega vee läbijooksu probleemidele ja erinevatele rikkumistele, tekib absurdne olukord, kus avaldaja korteri puhul sisuliselt lakkab puudutatud isikute seadusest tulenev hoolsus- ja hoidumiskohustus ning 5 2-22-9333 avaldaja peab probleemi kordumisel taluma vee läbijooksu enda korterisse põhjusel, et nõuded on aegunud. Menetlusosaliste seisukohad
5. Puudutatud isik I vaidleb määruskaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Vee läbijooksude põhjus on alates
6. aastast olnud üks ja see sama. Puudub uus ja väidetavalt alles
7. aastal esmakordselt aset leidnud rikkumine.
8. Puudutatud isik II vaidleb määruskaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Maakohus tuvastas õigesti, et avaldaja korteris erinevatel aegadel aset leidnud vee läbijooksude ja nende läbi tekkinud kahju põhjus on sama. Samuti järeldas maakohus õigesti, et avaldajale on kahju tekkimise asjaolud olnud teada hiljemalt alates
9. aasta märtsist. Tõsiasi, et vaatamata korduvatele parandustöödele on samal põhjusel kahju uuesti tekkinud, ei tulene mitte puudutatud isiku II „uuest“ hoolsuskohustuse rikkumisest, vaid sellest, et avaldaja lepingupartnerite teostatud tööd ei ole olnud kahju tekkimise põhjuse kõrvaldamiseks kohased ja piisavad. Pärast
10. aasta kevadet ei ole aset leidnud erandlikke – uusi ja ootamatuid – asjaolusid, mis õigustavad eraldi aegumise kulgemise arvestamist
11. aastal aset leidnud vee läbijooksudest põhjustatud kahju osas. Määruskaebusest nähtuvalt ei ole vaidlust selles, et puudutatud isiku II vastu esitatud nõude osas on maakohus kohaldanud õigesti

§ 146lg-st 1 tulenevat 3-aastast aegumistähtaega.

Menetluse edasine käik

1. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
2. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb materiaalõiguse normi vale kohaldamise tõttu TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada ning asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks maakohtule. Määruskaebus kuulub rahuldamisele.
3. Avaldaja on pöördunud kohtusse avaldusega kahju hüvitamiseks, mille on esitanud solidaarselt puudutatud isikute vastu. Puudutatud isik I on korteriühistu liige ja puudutatud isik II on korteriühistu. Kahjustatud korteri omanikul on Riigikohtu senise praktika järgi võimalik nõuda kahju hüvitamist teiselt korteriomanikult nii juhul, kui kahju lähtus teise korteriomandi eriomandi esemest, kui ka siis, kui kahju lähtus kaasomandi esemest. Korteriomanikul on kaasomanikuna kohustus tagada, et kaasomandi ese oleks sellises korras, millest ei tekiks kellelegi kahju (vt ka RKTKo 11.12.2013, 3-2-1-129-13, p 43; RKTKo 21.10.2015, 3-2-1-107-15, p 14). Korteriühistu vastutab üksiku korteriomaniku suhtes oma korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustuse rikkumise korral KrtS § 12 lg 1 ja § 34 lg 2 ning VÕS § 115 jt alusel (vt RKTKo 19.03.2021, 2-18-13649, p 17).
4. Avaldaja on 22.06.2022 avalduse ja 11.04.2023 avalduse täienduse kohaselt palunud mõista puudutatud isikutelt solidaarselt avaldaja kasuks välja kahjuhüvitise 82 836,44 eurot. Avalduses ja avalduse täienduses nimetatud puudutatud isikute rikkumised on toimunud alates
5. aastast. Avaldaja nõuab puudutatud isikutelt kahju, mis on avaldajale tekkinud 6 2-22-9333 alates
6. aasta juunist. Avaldaja selgituste kohaselt koosneb kahju alates
7. aasta juunist järgnevast:        SaMA Varahaldus OÜ poolt ehitustehnilise asjatundja arvamuse koostamine (Ekspertiis) (1440 eurot); Katuse Profid OÜ-le töövõtulepingu alusel korteri nr E301 rõdul teostatud ehitustööde maksumus (25 099,72 eurot); Grooby Konsultatsioonide OÜ arve omanikujärelevalve teenuse eest (1500 eurot); õigusabiteenuse kulud (20 613,24 eurot); tõlkekulu seoses kohtule esitatavate dokumentide tõlkimisega (1005,47 eurot); fassaaditööde ehitusprojekti koostamine (1200 eurot) ja korteri nr E221 sisetöödega seotud kulud, mh omanikujärelevalveteenus (31 978,01 eurot).
8. Aegumise kohta otsustuse tegemisel tuleb kohtul aegumistähtaja kontrollimiseks esmalt menetlusosaliste esitatud asjaolude ja tõendite põhjal kvalifitseerida pooltevaheline õigussuhe. Vastavalt nõude kvalifikatsioonile tuleb määrata aegumise algus ning aegumistähtaeg (RKTKo 17.03.2021, 2-16-16764, p 13). 12.
9. Maakohus järeldas, et avaldaja ja mõlema puudutatud isiku vahel on tehingulaadne õigussuhe, millest tulenevalt kehtib avaldaja esitatud nõuete osas mõlema puudutatud isiku suhtes

§ 146lg-s 1 sätestatud aegumistähtaeg kolm aastat.

Ringkonnakohus nõustub selle seisukohaga osaliselt. 12.2. Ringkonnakohas nõustub esmalt maakohtuga, et kehtiva kohtupraktika kohaselt on korteriühistu liikme suhe korteriühistuga tehingulaadne suhe. Sellisele seisukohale on asunud ka Riigikohtu tsiviilkolleegium (vt RKTKo 22.03.2017, 3-2-1-6-17, p 11). Eelnevast tulenevalt on maakohus õigesti leidnud, et puudutatud isiku II vastu esitatud nõuete aegumisele kohaldub

§ 146lg 1 järgi kolmeaastane aegumistähtaeg (RKTKo 22.11.2018, 2-14-53081/178, p 17).

12.3. Samas nõustub ringkonnakohus avaldajaga, et maakohus on ebaõigesti kvalifitseerinud avaldaja ja puudutatud isiku I õigussuhte tehinguliseks õigussuhteks. Korteriomanike omavaheline suhe on seadusjärgne võlasuhe, millest tulenevate nõuete aegumisele kohaldub

§ 149lg-s 1 sätestatud kümneaastane aegumistähtaeg.

12.3.

1. Avalduse kohaselt nõuab avaldaja puudutatud isikult I korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 31 lg 1 p-s 1 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-s 5 sätestatud kohustuse (eriomandi korrashoiu kohustus) rikkumisest tulenevalt korterile nr E221 tekitatud kahju vee läbijooksu probleemi tuvastamise ja likvideerimise tõttu, samuti õigusabi- ja tõlketeenusega seonduvalt tekkinud ja korteri nr E221 sisetööde hüvitamist. 12.3.
2. Riigikohus on selgitanud, et korteriomanike ühisusest tuleneb seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes, millele kohaldub VÕS § 1 lg 1 järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka võlaõigusseaduses võlasuhte, mh võlasuhtest tulenevate kohustuste täitmise ja rikkumise kohta sätestatu. Varasemalt kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 10 lg-st 1, § 11 lg 1 p-dest 1 ja 2, § 12 lg-st 3 ja § 15 lg-st 5 (samuti AÕS § 72 lg 5 esimesest lausest) tulenesid kohustused hoida korteriomandi reaalosa korras ja hüvitada selle kohustuse rikkumisest tulenevad kahjud. Sarnased kohustused tulenevad korteriomanikule ka KrtS § 12 lg-st 2, § 30 lg-st 2 ja § 31 lg 1 p-st 1 (RKTKo 7 2-22-9333 14.11.2018, 2-12-24747 p 21). Seega on korteriomanike omavaheline suhe seadusjärgne võlasuhe. 12.3.
3. Kuna avaldaja ja puudutatud isiku I vahel on seadusest tulenev võlasuhe, tuleb nõude aegumisele kohaldada

§ 149

lg-s 1 seadusest tuleneva nõude aegumise kohta sätestatut.

§ 149

esimese lause kohaselt on seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg üldjuhul kümme aastat selle nõude sissenõutavaks muutumisest. KrtS jõustumise järel ei ole korteriomanike omavahelise õigussuhte olemus muutunud, st tegemist oli varem ja on ka praegu seadusest tuleneva kohustuse rikkumisega, mille puhul on kahju hüvitamise nõude aluseks VÕS § 115 (vt nt RKTKo 19.03.2021, 2-18-13649, p 13jj). Järelikult järeldas maakohus ebaõigesti, et ka avaldaja ja puudutatud isiku I vahel on tehingust tulenev võlasuhe, millele kohaldub

§ 146lg-s 1 sätestatud aegumistähtaeg.

13. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga ka selles, et avaldaja nõuded on aegunud. 14.

§ 146

lg 1 ja

§ 149

järgi tuleb nõude sissenõutavus ja aegumise algus määrata samade kriteeriumide järgi kui

§ 147

puhul, st ajaga, millest alates võib VÕS § 82 lg 7 esimese lause järgi nõuda kohustuse täitmist.

§ 147

lg 1 kohaselt algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega.

§ 147

lg 2 kohaselt muutub nõue sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist.

1. Seadusest ei tulene otseselt, millal võib võlausaldaja nõuda lepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamist. Kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, peab võlgnik VÕS § 82 lg 3 järgi täitma kohustuse ning võlausaldaja võib VÕS § 82 lg 7 kolmanda lause järgi nõuda kohustuse täitmist selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja möödumisel pärast kohustuse tekkimist. Aegumistähtaja alguse väljaselgitamiseks tuleb tuvastada, millal möödus mõistlikult vajalik aeg kahju hüvitamiseks VÕS § 82 lg 7 kolmanda lause järgi pärast lepingu rikkumist. Riigikohus on leidnud, et kahju hüvitamise nõue ei saa muutuda sissenõutavaks enne, kui kahju on tekkinud. Eelnevast tulenevalt tekib rikkumisest tulenev kahju hüvitamise nõue pärast kohustuse rikkumise tõttu kahju tekkimist ning muutub sissenõutavaks kohustuse täitmiseks vajaliku mõistliku aja möödumisel pärast kohustuse tekkimist. Seejuures tuleb kahju tekkimise aja määramisel lähtuda nn kahju ühtsuse printsiibist, st kahju hüvitamise nõue tekib ja muutub sissenõutavaks ning seega hakkab ka aeguma kogu tulevikus tekkiva kahju osas (vt RKTKo 22.11.2018, 214-53081, p 18 ja seal viidatud kohtupraktika).
2. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et maakohus on ekslikult leidnud, et avaldaja nõude aegumistähtaeg hakkas kulgema
3. aasta märtsis ning kohaldub kahju ühtsuse printsiip. 16.
4. Puudub vaidlus, et alates aastast 2010 on korterisse nr E221 toimunud vee läbijooksud. Avaldaja on kohtu ette toonud, et ta on tellinud perioodil 2010-2019 mitmeid ekspertiise, et tuvastada vee läbijooksu tekkepõhjus. CASAVERDE OÜ aruande (2010-2015 aastal Merivälja tee 5-221 läbiviidud tegevuste ja teostatud remonttööde kohta) kohaselt tungis
5. aasta vihmaste ilmadega tuppa sademevesi akna kohal olevate värskeõhuklappide, aknalengi ja aknapõse vahelt. Peale tööde teostamist probleem kadus kuni
6. aastani, mil toimus läbijooks lae kaudu.
7. aasta juulis remonditi ülakorruse rõdu serv ja lekked katkesid kuni sama aasta detsembrini (dtl 119-126). 16.
8. Avaldaja esile toodu kohaselt on vee läbijooksu probleemi lahendamiseks tehtud avaldaja kulul erinevaid ehitus- ja parandustöid, seda nii korteri nr E221 kui ka korteri nr 8 2-22-9333 E301 rõdu osas. Ehitustööde tulemusel vee läbijooksu probleem lahenes alati teatud perioodiks. Muuhulgas on avaldaja esile toonud, et aastatel 2010-2017 võeti ette vähemalt 4 suuremahulist remonti, millega vee läbijooksu probleem kõrvaldati. Seejuures
9. aasta mais tehti korteri nr E301 rõdu osas avaldaja kulul hüdroisolatsioonitöid (pandi uus hüdroisolatsioon), mille tulemusel vee läbijooksu probleem lakkas. Perioodil juuli-august 2015 asendati korteri nr E221 märgunud põrandad ja laekonstruktsioonid uutega ning tehti siseviimistluse taastamistööd, millega taastati uputuste eelnev olukord (dtl 121). CASAVERDE OÜ
10. aasta novembri aruandest nähtuvalt tuvastati
11. aasta maisjuunis
12. aasta juunis alanud vee läbijooksu tekkepõhjusena puudused hoone fassaadi konstruktsioonis, mis kõrvaldati
13. aasta mais ja juunis tehtud remonditöödega (dtl 281295). MS
14. aasta arvamuse kohaselt on korteri nr E211 lekked elutoa laest tingitud eelkõige korteri E301 terrassi põranda veepidamatusest (dtl 128-133). 16.
15. Avaldaja nõuab puudutatud isikutelt kahju, mis on avaldajale tekkinud alates
16. aasta juunist. Kuigi avaldaja on faktiliste asjaoludena esile toonud, et alates aastast 2010 on korterisse nr E221 toimunud vee läbijooksud, siis on avaldaja ka esile toonud, et varasemad rikkumised (lekked) olid igakordselt kõrvaldatud. Samuti nähtub eeltoodud tõenditest, et tegemist ei ole olnud sama lekke põhjusega. Kui
17. aasta tungis sademevesi korterisse akna kohal olevate värskeõhuklappide, aknalengi ja aknapõse vahelt, siis
18. aasta maisjuunis esinesid puudused hoone fassaadi konstruktsioonis ning
19. aasta tulenevalt terrassi põranda veepidamatusest. 16.
20. Ringkonnakohus leiab erinevalt maakohtust, et
21. aastal uue lekke ilmnemist tuleb käsitada uue rikkumisena, millest tekkisid avaldajale need
22. aasta kahjud, mille hüvitamist siinse avalduse esitamisega avaldaja puudutatud isikutelt nõuab. Seega ei ole antud juhul alust kohaldada kahju ühtsuse printsiipi. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et puudutatud isikutel on kestev hoolsuskohustus ning puudutatud isikul I ka hoidumiskohustus, mille iga rikkumisega algab nõuete aegumine konkreetse rikkumise osas uuesti. 16.
23. Ringkonnakohus lisab täiendavalt, et isegi juhul, kui pidada
24. aastal toimunud vee läbijooksu varasemalt tehtud tööde tagajärjeks, siis ei pidanud avaldaja mõistlikult ette nägema, et see kordub pärast elamu puuduste igakordset kõrvaldamist. Tulevikus tekkiv kahju saab eraldi aeguma hakata üksnes erandlikel juhtudel, kui ilmnevad ootamatud ja täiesti uued asjaolud, mille tekkimist tulevikus ei olnud kahju hüvitamise nõude sissenõutavaks muutumise ajal võimalik mõistlikult ette näha (RKTKo 15.03.2017, 3-2-1-161-16, p 10). Ringkonnakohus nõustub avaldaja, et mõistlikult ei saa eeldada, et avaldaja pidi igakordselt vee läbijooksu probleemi kõrvaldamisel ette nägema, et teostatud tööd probleemi ei lahenda või igakordselt tekib uus probleemi tekkepõhjus. 16.
25. Maakohus on põhjendatult viidanud Riigikohtu seisukohale, kus kohus on sarnases asjas

§ 147

lg-st 2 ja VÕS § 82 lg 7 esimesest ja kolmandast lausest lähtudes pidanud mõistlikuks nõude sissenõutavaks muutumise ajaks kolm kuud (RKTKo 22.03.2017, 3-2-1-617, p 14). Kuna avaldaja esitas maakohtule avalduse 22.06.2022, ei olnud avalduse esitamise ajaks möödunud

§ 146

lg-st 1 tulenev kolmeaastane aegumistähtaeg ega

§-st 149 tulenev kümneaastane aegumistähtaeg, arvestades, et kahju tekkis avaldajale alates

1. aasta juunist. Järelikult tuleb maakohtu määrus tühistada ning asi tuleb saata uueks sisuliseks läbivaatamiseks maakohtule.
2. Kuivõrd asja menetlus jätkub maakohtus, ei ole tegemist TsMS § 173 lg 1 mõttes menetlust lõpetava lahendiga, kus tuleks jaotada menetluskulud. 9 2-22-9333
3. Kuivõrd tegemist ei ole menetlust lõpetava määrusega, ei saa määruse peale esitada määruskaebust (vt RKTKm 28.05.2014, 3-2-1-46-14, p-d 11 ja 12). (allkirjastatud digitaalselt) 10