) § 349 lg 1 esimese lause järgi võib rentnik teha rendilepingu eseme tavapärast korrashoidu ületavaid parendusi üksnes rendileandja poolt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis antud nõusolekul.
Kohus leidis, et pooled on
Poolte käitumist võib tõlgendada selliselt, et nende vahel oli praktika, mille järgi saab lugeda ka tegevusetust tahteavalduseks. Tunnistaja E.M. ja kostja enda vande all antud ütlustest tuleneb, et kostja nägi, et hagejad teevad tema kinnisasjal parendustöid. Kostja kinnitas vande all, et „las külvab ja las tegi. Ei ütelnud talle.“ Eelneva tõttu oli kohus seisukohal, et parendustööde tegemiseks oli olemas kostja nõusolek. Hagejatel tuli
lg 1 järgse eeldusena välja tuua, kuidas on kostja kinnisasja väärtus hagejate parendustööde tulemusena kestvalt ja oluliselt suurenenud. Hagejad ei ole seda teinud. Hageja I ja tunnistaja S.L. ütlustest nähtub, et enne suulise rendilepingu sõlmimist aitas hageja pere kostjal 2013.–
Hagis ei ole parendustööna märgitud kuuseheki mahavõtmist. Ka hageja I on vande all selgitanud, et parendustööde maksumuse hulka ei kuulu hoonete ja hekkide koristamine. Samas on hagejad tuginenud sellele, et parendustööde tulemusena on kostja kinnisasja pindala suurenenud. Selle tõendamiseks on hageja esitanud „enne“ ja „pärast“ fotod ning selgitanud, et koristustööde käigus on eemaldatud objektid, mille tulemusena sai kostja kinnisasi juurde vähemalt 0,1 ha korrastatud põllumaad. Fotol „enne“ on näha kuusehekk, mida fotol „pärast“ ei ole. Samas ei tulene hagist ega lisatud tõendist, et kuusehekk oleks maha võetud rendilepingu raames tehtud parendustööna. Eelneva tõttu ei arvestanud kohus hagejate fotodega. Hagejad on tuginenud sellele, et kostja kinnisasjast põllumaana kasutatav ala suurenes. Kuigi hagejad selgitasid 19.09.2024 kohtuistungil, et seda asjaolu tõendab PRIA pindalatoetuse avaldus, hagejad viidatud tõendit ei esitanud. Kohus ei nõustunud hagejatega, et põllumaa suurenes nende tegevuse tulemusel. Kohtul puuduvad eriteadmised sellise järelduse tegemiseks. Eelneva tõttu ei saa kohus anda hinnangut, kas tegemist on rendieseme väärtuse olulise suurenemisega või mitte. Kohus jättis tähelepanuta ka kostja fotod kinnisasja kohta aastatel 2023–2024, millega kostja soovis tõendada kinnisasja väärtuse vähenemist. Kohtul puuduvad eriteadmised selleks, et fotode põhjal otsustada, milline on kinnisasja väärtus ja kas see on suurenenud või vähenenud. Hagejad on selgitanud ka, et põlenud hoone lammutamine muutis turvalisemaks XX kinnisasja hooned. Tehtud tööde kalkulatsioonist ei nähtu põlenud hoone lammutamisega seotud töid. Samuti ei tähenda kinnisasjal paiknevate hoonete turvalisemaks muutmine automaatselt seda, et rendieseme väärtus on parenduste tõttu kestvalt oluliselt suurenenud. Kuna hagejad ei ole tõendanud rendieseme väärtuse olulist suurenemist tehtud parenduste tulemusena, ei saa kohus rahuldada hagejate kulutuste hüvitamise nõuet
3 Hagejad ei saa nõuda parendustööde eest kulutuste hüvitamist ka
Hagiavaldusest ja tõenditest ei nähtu hagejate tahet tegutseda kostja kasuks
Tehtud töödeks on kündmine, kultiveerimine, heinaseeme, kivihunniku äravedu, käsitsi kivide ja kändude korjamine, külvitööd, rullimine, väetamine ja hooldusniide. Hagejad on tuginenud sellele, et soovisid maad kasutada rohumaa rajamiseks, sest nad kasvatavad ja aretavad Kihnu lambaid, mistõttu on väga oluline kvaliteetse sööda varumine. Kuivõrd maa ei olnud rohumaa rajamiseks sobilik, tuli hagejatel teha suures mahus töid. Eelnevat arvestades on hagejad tegutsenud enda, mitte kostja huvides. Hagejad nõuavad kulude hüvitamist seetõttu, et kostja keelas neil 2022. a kevadel põllumaad kasutada. Hagejatel ei olnud parendustööde tegemisel kavatsust nõuda kostjalt kulutuste hüvitamist või tasu maksmist. Kohus jättis hagejate 2676 euro suuruse nõude rahuldamata. Hagejate 3000 euro suuruse kahju hüvitamise nõue võib tuleneda
Lepingu sõlmimisel
Kostja soovis, et hageja I lükkaks buldooseriga naabri kinnistu teelt kruusa kostja kinnistule. Hageja I ei nõustunud seda tegema ning see sai põhjuseks, miks kostja ütles alusetult rendilepingu üles ja näitas oma pahameelt muul viisil. Rendilepingu eseme väärtuse oluline suurenemine on tõendatud kalkulatsiooniga XX põllumaal tehtud tööde kohta. Kalkulatsioonis ei ole kulutusi, millised hagejad tegid varem (kuuseheki maharaiumine, põlenud hoone lammutamine). Kalkulatsioonis on toodud tööd ja kulutused, mida hagejad kandsid seoses kostja põllumaa parendamisega. Lisaks kalkulatsioonile on tööd tõendatud hageja I vande all antud ütlustega põllumaal tehtud tööde kohta ja tunnistaja E.M. ütlustega, et ta nägi, kuidas hagejad harisid kostja põllumaad. Parendused tehti kostja nõusolekul. See on tõendatud kostja vande all antud ütlustega, et ta oli nõus ja rahul nende töödega ega pidanud vajalikuks sekkuda. Tunnistaja E.M. ütlustega on tõendatud, et kostja istus rahulikult oma elamu juures ja jälgis põllumaa harimist. Tõendatud 4 on ka asjaolu, et parendused tehti vastavalt kostja soovile, et põllule ei külvataks vilja ega kasutataks mürke. Sellise juhise andmine on tõendatud hageja vande all antud ütlustega. Tehtud muudatused ja parendused on kestva iseloomuga. Keegi ei hakka kive ja kände põllule tagasi vedama. Põllumaa väärtus suurenes parenduste tulemusena oluliselt. Grain Seeds Estonia OÜ hinnapakkumise järgi oleks selliste põllumajanduslike ja maaparanduslike tööde maksumus 4989 eurot ilma käibemaksuta. Hagejad tegid tööd odavamalt, sest kasutasid oma pere ja tuttavate tööjõudu, osaliselt tegid masinatöid tuttavad kas tasuta või käis hageja I oma tehnikaga vastutasuks tööd tegemas. Põllumaa väärtus suurenes ka seetõttu, et haritava maa pindala suurenes ning maa harimine muutus lihtsamaks, kuna moodustus ühtne põllumassiiv. Kohus on alusetult asunud poolte suhet analüüsima
Hagejad ei teinud töid, mis oleksid kostja põllumaa tavalist majandamisviisi muutnud. Kõik tööd ja parendused olid tavapärased, mida tehakse selleks, et põllumaad sihipäraselt kasutada. Põllumaa normaalse ja tavapärase kasutamise puhul kultuurid vahelduvad; 2) on kohus õigesti leidnud, et kahjunõue tuleneb
Rendilepingu rikkumine seisnes selles, et kostja keelas juba
kohaselt rendilepinguga kohustub üks isik (rendileandja) andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti). Nimetatud sättest tulenevalt on rentniku üheks kohustuseks maksta renti. Samas on nimetatud säte dispositiivne ning lepingupooled võivad leppida kokku, et neil ei lasu teatud rendilepingule omaseid kohustusi, näiteks renditasu maksmise kohustust (vt Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Koostajad P. Varul jt. § 339, komm 4). Ringkonnakohus leiab, et käesolevas asjas leppisid pooled kokku, et hagejatel puudub renditasu maksmise kohustus. Nii nähtub hageja I vande all antud seletusest, et kostja ei soovinud renti, kuna muidu tuleb tal maksuametis tegemist. Tunnistaja S.L. ütlused tõendavad samuti, et kostja renti ei soovinud. Kostja ei ole nendele hageja I vande all antud seletusele ega tunnistaja S.L. ütlustele vastuväiteid esitanud ega tuginenud sellele, et hagejatel oli kohustus talle renti maksta. Pooled ei ole menetluse kestel avaldanud kordagi arvamust, et nendevaheline suhe oleks kvalifitseeritav mingi muu kui rendisuhtena. Ülaltoodust lähtuvalt on maakohus pooltevahelise õigussuhte kvalifitseerinud õigesti rendisuhtena. 8. Maakohus tuvastas õigesti, et pooltevaheline rendileping oli sõlmitud suulises vormis ning hagejatel oli kostja nõusolek renditud maal parendustööde tegemiseks. Nimetatud maakohtu poolt tuvastatud asjaolusid ei ole apellatsiooniastmes vaidlustatud. Hagejad on apellatsioonkaebuses aga jätkuvalt seisukohal, et maakohus jättis põhjendamatult rahuldamata parandustööde eest kulutuste hüvitamise nõude
lg 1 alusel ja kostja poolt rendilepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõude. 9.
lg 1 kohaselt, kui rendilepingu lõppemisel ilmneb, et rendilepingu eseme väärtus on rendileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu kestvalt oluliselt suurenenud, võib rentnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Nimetatud sättest tulenevalt peab rentnik nõude maksmapanekuks mh tõendama, millised konkreetsed parendused ta tegi ning kas tehtud parenduste tõttu rendieseme väärtus oluliselt suurenes. Maakohus on põhjendatult asunud seisukohale, et hagejad ei ole tõendanud rendilepingu eseme väärtuse olulist suurenemist hagejate poolt tehtud töö tulemusel. Seetõttu jättis maakohus hagejate kulutuste hüvitamise nõude põhjendatult rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid kõiki TsMS § 654 lg 6 alusel. 6 Hagejate poolt esiletoodud asjaolude kohaselt soovisid nad maad kasutada rohumaa rajamiseks. Kuna kostja maa ei olnud selleks sobilik, tuli hagejatel teha erinevaid töid (korjata kokku kive ja need ära vedada, maad harida jms) ja nad kandsid sellega seoses kulutusi. Kulutuste suuruse tõendamiseks esitasid hagejad endi koostatud kalkulatsiooni (hagiavalduse lisa nr 3), mille kohaselt on kulude suurus kokku 2676,60 eurot. Kulud koosnesid kostja maa kündmisest, kultiveerimisest, heinaseemne külvist, kivide äraveost, rullimisest, väetamisest jm. Kostja on vande all antud seletuses tunnistanud hagejate poolt maa kündmist ja heinaseemne külvamist, kuid kinnitanud samas, et rendile antud maa väärtus oluliselt ei suurenenud ning hagejatel puudub tema vastu kulutuste hüvitamise nõue. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et iga rendilepingu esemele tehtud parendus ei tähenda automaatselt kinnistu väärtuse suurenemist. Samuti ei saa kinnistu väärtuse suurenemist eeldada, vaid see tuleb kindlaks teha. Hagejate endi koostatud kalkulatsioon ei tõenda, et selles märgitud kulutuste võrra suurenes rendilepingu eseme väärtus. Lisaks märgib ringkonnakohus, et kalkulatsioonis märgitud arvandmed (erinevate tööde ajakulu, väetise ja heinaseemne kogus ja kulu jm) ei ole kontrollitavad ega tõenda, kas sellises mahus erinevaid töid tehti ja kulusid kanti. Kuna kostja vaidlustas kulutuste nõude, siis oli hagejate kohustus tõendada nii kulutuste tegemist kui seda, palju rendilepingu eseme väärtus kulutuste tegemise tõttu suurenes. Ringkonnakohus märgib, et ka juhul, kui pooltevaheline õigussuhe kvalifitseerida tasuta kasutamise lepingu sätete järgi, ei oleks võimalik hagejate kulutuste hüvitamise nõuet rahuldada. Maakohus on otsuse p-des 18-19 käsitlenud kulutuste hüvitamise nõude võimalikku rahuldamist käsundita asjaajamise sätete alusel ning asunud põhjendatud seisukohale, et ka sellel alusel ei ole võimalik hagejate kulutuste hüvitamise nõuet rahuldada. 10. Ringkonnakohus leiab, et maakohus jättis põhjendamatult hagejate kahju hüvitamise nõude täielikult rahuldamata. Maakohus tuvastas iseenesest õigesti, et kostja rikkus pooltevahelist lepingut, kuna keelas hagejatel 2022. a kevadel tema rohumaale tulemise (vt maakohtu otsuse p 22). Nimetatud maakohtu poolt tuvastatud asjaolu ei ole apellatsiooniastmes vaidlustatud. Maakohus leidis, et hagejate kahju nõue ei ole põhjendatud, kuna hagejate poolt 2023. a mais XXX OÜ-le tasutud arve ei tõenda silo ostmist 2022. a talvel. Selline maakohtu seisukoht ei ole õige, kuna kahjunõude rahuldamiseks on vaja kindlaks teha kostja rikkumisest tulenev kahju, st palju oleks hagejad saanud sööta kostja põllult, kui kostja ei oleks lepingut rikkunud. Hagejad parendasid kostja põllumaad ning nende eesmärgiks oli saada kostja põllult lammaste jaoks sööta (silorulle). Kostja poolt lepingu rikkumise tõttu jäi hagejatel lammaste jaoks sööt saamata ning nad olid sunnitud ostma lammastele sööda XXX OÜ-lt. Hagejad leiavad, et nad oleksid saanud kostja põllult 100 silorulli sööta ning lähtudes ühe rulli hinnast 30 eurot on nende kahju suuruseks 3000 eurot. Hagejate poolt esiletoodud asjaolude kohaselt on tegemist saamata jäänud tulu nõudega.
lg 4 kohaselt saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Riigikohus on 08.01.2013 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12 p-s 20 asunud seisukohale, et saamata jäänud tulu kui kahju hüvitamine
lg 4 mõttes põhineb tõenäosusel, kuna reeglina ei ole võimalik täpselt hinnata, millist kasu või kahju oleks pool saanud, kui lepingut oleks kohaselt täidetud. Saamata jäänud tulu eest hüvitise saamiseks peab hageja tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada. 7 Ringkonnakohus leiab, et hagejad on kostja põllumaad parendanud ning tõenäoliselt oleks nad sellelt tulu (lammastele sööta) saanud. Samas on ekslik hagejate seisukoht, et kui kostja poleks lepingut rikkunud, oleksid nad saanud kostja maalt 100 rulli silo, s.o samas koguses, mille nad ostsid XXX OÜ-lt 2022-2023 talveperioodil. Selline hagejate seisukoht on tõendamata. Praegusel juhul tuleb saamata jäänud tulu suuruse kindlakstegemisel lähtuda TsMS § 233 lg-s 1 sätestatust, mille kohaselt, kui menetluses on tuvastatud kahju tekkimine, kuid kahju täpset suurust ei õnnestu kindlaks teha või selle kindlakstegemine oleks seotud eriliste raskustega või ebamõistlikult suurte kuludega, muu hulgas kui tegemist on mittevaralise kahjuga, otsustab kohus kahju suuruse oma siseveendumuse kohaselt kõiki asjaolusid arvestades. Kostja on esitanud kohtule Raido Semmi (s.o sama isik, kes müüs silo hagejatele) 28.06.2023 vastuse e-kirjale, milles kinnitatakse, et heal aastal saab hektarilt 10 rulli silo, sellel aastal poole vähem, 3-5 rulli. Hagejad on oma vastuväites kinnitanud, et kostja esitatud e-kirjast ei nähtu, millist konkreetset põldu on vastuses silmas peetud. Tõendeid selle kohta, millises koguses võiks kostja põllumaalt sööta saada, hagejad esitanud ei ole. Arvestades eelnevat, lähtub ringkonnakohus kahju suuruse kindlakstegemisel TsMS § 233 lg-s 1 sätestatust, kuna kahju täpse suuruse kindlakstegemine on antud juhul seotud eriliste raskuste ja suurte kuludega. Ringkonnakohus leiab, et hagejad oleks tõenäoliselt saanud 2022. a suvel kostja põllult 5 rulli silo hektari kohta ning lähtudes rendile antud põllumaa suurusest 2,56 hektarit, oleks saadud silorullide arv kokku ca 13 (2,56x5). Hagejad on lähtunud silorulli maksumusest 30 eurot ning kostja ei ole sellele vastuväidet esitanud. Seega on hagejate kahju kokku 390 eurot (13x30) ning selles ulatuses tuleb hagejate nõue rahuldada. 11. Hagejate nõue rahuldati 6,9% ulatuses (390 eurot 5676 eurost). Hagejate menetluskulud koosnevad tasutud riigilõivust 1190 eurot (2x595) ja õigusabikuludest 840 eurot. Kostjal hüvitatavad menetluskulud puuduvad. Kuna hagejate nõue rahuldati üksnes 6,9% ulatuses ning kostjal hüvitatavad menetluskulud puuduvad, on ringkonnakohtu hinnangul põhjendatud jätta poolte menetluskulud nii maa- kui ringkonnakohtus TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt) 8
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.