2-20-17399/67

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 2-20-17399 Otsuse kuupäev Tartu, 29. mai 2025 Kohtukoosseis Eesistuja Urmas Volens, liikmed Kaupo Paal ja Kalev Saare Kohtuasi K.J. hagi I.J. vastu kaasomandi lõpetamiseks I.J. hagi K.J. vastu kaasomandi lõpetamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu 10. oktoobri 2024. a otsus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik I.J. kassatsioonkaebus Tsiviilasja hind Riigikohtus 3500 eurot Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Hageja/kostja K.J., lepingulised esindajad vandeadvokaadid Siret Saks ja Grete Lind Kostja/hageja I.J., lepinguline esindaja vandeadvokaat Marko Tammann Asja läbivaatamine 29. aprilli 2025. a kohtuistung RIIGIKOHUS OTSUSTAB 1. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 10. oktoobri 2024. a otsuse resolutsioon tsiviilasjas 2-20-17399 muutmata, kuid muuta otsuse põhjendusi.

2.Jätta kassatsioonkaebus rahuldamata.

3.Jätta kassatsiooniastme menetluskulud I.J. kanda.

4.Määrata kindlaks kassatsiooniastme menetluskulud ja mõista I.J-lt K.J. kasuks välja 2662 eurot 44 senti (koos käibemaksuga). Väljamõistetud menetluskuludelt tuleb tasuda võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses viivist alates määruse jõustumisest kuni kulude hüvitamiseni.

5.Arvata kassatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK 2-20-17399 1. K.J. (hageja) esitas 25. novembril 2020 Pärnu Maakohtule I.J. (kostja) vastu hagi (hagi I), milles palus pärast nõude täpsustamist lõpetada poolte kaasomandi Pärnumaal Tori vallas Sindi linnas xxx asuvale kinnisasjale (kinnisasi) selliselt, et (1) müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel, täita müügitulemi arvel laenukohustus AS SEB Panga ees, tagastada 20 000 eurot kostjale ja ülejäänud raha jagada poolte vahel vastavalt kaasomandi suurusele või (2) anda kinnisasi kostjale, pannes temale kohustuse maksta hagejale omandi kaotuse eest hüvitist 42 160 eurot 80 senti, kohustada kostjat vabastama hageja AS SEB Panga ees võetud laenukohustuse täitmise kohustusest ning kohustada hagejat andma tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja omanikukannete muutmiseks ning asendada hageja tahteavaldused omandi üleandmiseks kohtulahendiga.

Hagiavalduse kohaselt on hageja ja kostja endised elukaaslased, kes soetasid jaanuaris 2016 kinnisasja kaasomandisse ½ mõttelistes osades, et kinnisasjal asuvas elamus perena elada. Kostja tasus esmase sissemakse 20 000 eurot. Pooled panustasid kooselu ajal kinnisasja hooldamisse ja parendamisse võrdselt ning tasusid ühiselt laenumakseid. Hagi esitamise ajaks oli poolte kooselu lõppenud.

Müües kinnisasja avalikul enampakkumisel, tuleb tulemist tasuda laenujääk, tagastada kostjale tasutud esmane rahaline sissemakse 20 000 eurot ja ülejäänud raha jagada vastavalt kaasomandi osa suurusele. Jättes kinnisasja kostja ainuomandisse, tuleb kostjal maksta hagejale omandi kaotuse eest hüvitist 42 160 eurot 80 seni. Hüvitise suurust kujundavad asjaolud, et kinnisasja väärtus on 150 000 eurot, laenujääk 20. novembri 2020 seisuga on 45 678 eurot 40 senti ja kostja tasus esmase rahalise sissemakse 20 000 eurot.

2.Kostja vaidles hagile I vastu ja palus jätta kaasomandi hageja taotletud viisidel lõpetamata.

Kinnisasja ei saa müüa avalikul enampakkumisel, sest kinnisasjal asuv elamu on tema kodu, kus ta saab Eestis olles lastega aega veeta. Kostja soovib saada endale kinnisasja ainuomandi, kuid ei ole nõus maksma hagejale omandi kaotuse eest suuremat hüvitist kui 15 000 eurot, sest kostja panustas hagejaga võrreldes oluliselt rohkem kinnisasja soetamisse ja selle parendamisse.

3.Kostja esitas 2. detsembril 2020 Pärnu Maakohtule hageja vastu hagi (hagi II), milles palus lõpetada kinnisasja kaasomandi selliselt, et anda kinnisasi kostjale, pannes temale kohustuse maksta hagejale omandi kaotuse eest hüvitist 10 583 eurot 75 senti, kohustada hagejat andma tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja omanikukannete muutmiseks ning asendada kohtulahendiga hageja tahteavaldused kinnistusraamatus kinnisasja senise omanikukande kustutamiseks ja kostja ainuomanikuna sissekandmiseks.

Kostja avaldas, et kuigi kinnisasi kuulus poolte kaasomandisse ½ mõttelistes osades ja kinnisasja väärtus oli kostja hinnangul 141 000 eurot, ei olnud hagejal õigust saada omandi kaotuse eest suuremat hüvitist kui 10 583 eurot 75 senti. Nimelt tegi kostja kinnisasja soetamiseks esmase rahalise sissemakse 20 000 eurot, tasus alates laenulepingu sõlmimisest kuni 17. novembrini 2020 laenumakseid 11 039 eurot 81 senti rohkem kui hageja, soetas kinnisasjal asuva elamu renoveerimiseks, korrastamiseks ja korrashoiuks materjale 27 900 euro 29 sendi ulatuses ning tegi kinnisasjal tööd 2150 töötundi, mis on hinnatav 16 501 euro 80 sendi suuruse panusena. Hüvitise suuruse hindamisel tuli lisaks silmas pidada ka laenujääki 17. novembri 2020 seisuga 45 678 eurot 40 senti.

Lisaks tuleb hagejale omandi kaotuse eest makstavast hüvitisest maha arvata 2513 eurot 22 senti, sest kostjal tekkisid kulud kinnistult teisaldatud laste kiigest jäänud kahjustuste likvideerimisega, kostja maksis üksinda laenukaitse kindlustuse makseid 15. veebruarist 2016 kuni 15. märtsini 2023 ja elamu kindlustusmakseid 18. jaanuarist 2016 kuni 11. aprillini 2023, elektrienergia eest 7. veebruarist 2021 kuni 14. aprillini 2023 ja muruniitmise teenuse eest 17. juunist 2022 kuni 13. septembrini 2022.

2(8) 2-20-17399 4. Hageja vaidles hagile II vastu ja palus jätta kinnisasja kaasomandi kostja taotletud viisil lõpetamata.

Kui arvata välja kostja tasutud esmane sissemakse 20 000 eurot, on poolte panused kaasomandi soetamisse, parendamisse ja korrashoidu võrdsed. Kostja vastupidised väited on valed ja tõendamata.

Isegi kui kostja kandis kinnisasjal asuva elamu renoveerimise ja korrashoiuga kulusid, puudus selleks vajadus ja kaasomanike kokkulepe. Mitmed kostja nõuded on aegunud.

5.Pärnu Maakohus rahuldas 13. juuli 2023. a otsusega hagid osaliselt ja lõpetas kinnisasja kaasomandi selle müümisega avalikul enampakkumisel. Maakohus rahuldas hageja taotluse määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise kord ja määras, et avaliku enampakkumise tulemi arvel tuleb täita laenulepingust tulenevad kohustused, tagastada kostjale 20 000 eurot ja järele jäänud summa jagada poolte vahel võrdselt. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda.

Maakohtu otsusest nähtuvalt ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle:

1)pooled on kinnisasja kaasomanikud ½ mõttelistes osades;

2)pooled sõlmisid kinnisasja soetamiseks 7. jaanuaril 2016 AS-ga SEB Pank laenulepingu ja samal kuupäeval müügi- ja asjaõiguslepingud;

3)kostja tegi kinnisasja soetamiseks endale kuuluva vara arvel esmase rahalise sissemakse 20 000 eurot;

4)kinnisasja turuväärtus on 31. augusti 2022. a seisuga 173 000 eurot;

5)pooled kasutasid kinnisasjal asuvat elamut ühise eluasemena ja praeguseks on hageja koos ühiste lastega elamust välja kolinud.

Pooled ei toonud menetluses esile asjaolusid, mis viitavad seltsingulepingu olemasolule ja annavad võimaluse kohaldada kinnisasja jagamisele seltsingu likvideerimise sätteid. Seega tuleb kinnisasi jagada kaasomandi jagamise sätete alusel.

Selleks, et hinnata, kas kinnisasja on kaasomandi lõpetamisel võimalik jagada, jättes kinnisasja kostjale ja pannes temale kohustuse maksta hagejale välja tema osa rahas, tuleb välja selgitada, kui suure hüvitise peab kostja omandi kaotuse eest hagejale maksma ja kas kostja on valmis sellist summat tasuma. Riiklikult tunnustatud eksperdi hinnangul on kinnisasja väärtus 173 000 eurot, millele pooled vastuväiteid ei esitanud. Arvestades, et pooled soovivad kaasomandi lõpetamisel tagastada kostjale 20 000 eurot ja kinnisasja soetamiseks võetud laenu jääk on 45 678 eurot 40 senti, tuleb kostjal kinnisasja tema ainuomandisse jätmisel maksta hagejale hüvitist rohkem kui 15 000 eurot. Seda ka juhul, kui kohus loeb tõendatuks ja arvab hagejale väljamakstavast hüvitisest maha kõik kostja loetletud kulud ja maksed, mida ta kinnisasja tõttu kandis ja mille tasaarvestamist hagejale makstava hüvitisega soovib. Seega ei ole kaasomandi lõpetamisel võimalik kinnisasja kostja taotletud viisil jagada. Kirjeldatud viisil kaasomandi lõpetamata jätmist toetab ka argument, et vaatamata tehtavale lahendile jääks hageja välissuhtes kostjaga solidaarselt laenukohustuse täitmise eest vastutama, mis vähendaks hageja laenuvõimet.

Hageja palus kohtul lõpetada kinnisasja kaasomandi, müües kinnisasi enampakkumisel, täita müügitulemist laenukohustus, tagastada kostjale 20 000 eurot ja jagada ülejäänud raha vastavalt kaasomandi suurusele. Sellisel viisil kaasomandi jagamine vastab hageja huvidele, sest hageja vabaneb laenukohustusest. Samal ajal ei kahjusta kirjeldatud viisil kaasomandi jagamine oluliselt kostja ning poolte ühiste laste huve, sest kostja viibib suure osa ajast Norra Kuningriigis ja lapsed ei ela alaliselt kinnisasjal asuvas elamus.

3(8) 2-20-17399 Kuivõrd kostja ei esitanud menetluses rahalisi nõudeid hageja vastu, ei saanud kohus hagejalt kostja viidatud summasid välja mõista. Samuti ei saanud neid tasaarvestada, sest kohus ei mõistnud hagejalt välja mistahes summat.

6.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule või teha uue otsuse, millega lõpetada kinnisasja kaasomandi, andes kinnisasja kostjale ja pannes temale kohustuse maksta hagejale omandi kaotuse eest hüvitise, mis ei ole suurem kui 10 000 eurot. Samuti palus kostja kohustada hagejat andma tahteavaldused kinnistusraamatus kinnisasja senise omanikukande kustutamiseks ja uue omanikuna kostja sissekandmiseks ning asendada see kohtulahendiga ja jätta menetluskulud hageja kanda.

Kostja väitel on maakohtu valitud kaasomandi lõpetamise viis tema suhtes ebaõiglane, sest selliselt kaotab kostja kodu ja koha, kus lastega suhelda. Kinnisasi tuleb jätta kostja ainuomandisse. Hagejale väljamakstava hüvitise suurust mõjutavad kostja tehtud panused kinnisasja parendamiseks ja korrashoidmiseks, mistõttu on hagejale makstava õiglase hüvitise suurus 8746 eurot 99 senti. Kuivõrd hageja ei panustanud kinnisasja parendamiseks, ei ole temal õigust saada osa kinnisasja väärtuse suurenemisest.

7.Hageja vaidles kostja apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused 8. Tallinna Ringkonnakohus jättis 10. oktoobri 2024. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Apellatsioonimenetluse kulud jättis ringkonnakohus kostja kanda ja määras need kindlaks.

Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus otsuse tegemisel materiaalõiguse norme õigesti ega rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme. Kaasomandi lõpetamata jätmine ei oleks olnud kooskõlas seaduse ja kohtupraktikaga ning maakohtul tuli valida ühes või teises hagis esitatud kaasomandi lõpetamise viisi vahel.

Maakohus leidis põhjendatult, et kostja soovitud viisil kaasomandi lõpetamine ei ole võimalik, sest kostja ei olnud valmis ja võimeline maksma hagejale omandi kaotuse eest tema omandiosale vastavas suuruses hüvitist. Kui maakohus oleks hüvitise suuruse kindlaksmääramisel arvestanud kõikide kinnisasjaga seostuvate kostja loetletud kulutustega, oleks hüvitis (21 537 eurot 35 senti) olnud ikkagi suurem, kui kostja oli valmis hagejale maksma. Samas leidis maakohus õigesti, et kostja ei tõendanud, et ta tegi kaasomandis olevale kinnisasjale kulutusi 44 402 euro 9 sendi ulatuses. Samuti leidis maakohus põhjendatult, et kostja väidetud kulusid ei saa ka nende tõendatuse korral tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) §-st 75 tervikuna arvesse võtta, vaid lähtuda tuleb kaasomandi osa suurusest, s.t kostja kantud kulusid saab arvesse võtta ½ ulatuses. Kuna kostja ei tõendanud, et kinnisasja väärtuse tõus oli tingitud üksnes tema panusest, sai hageja õigustatult vara väärtuse tõusust kasu.

Kinnisasja jagamisel ei saa lähtuda seltsingu likvideerimise sätetest, sest pooled ei teinud kinnisasja omandamiseks või parendamiseks võrreldavaid panuseid, kuivõrd kostja esitatud asjaoludel oli kostja panus 93,13% ja hageja panus 6,87%. Samuti ei ole seltsingu sätteid võimalik kohaldada põhjusel, et esitatud asjaoludest ei nähtu poolte tahet luua kestvalt kinnisasja soetamisel majanduslikult ühist varalist väärtust.

Kuna kostja taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei olnud sobiv, sai maakohus kaasomandi lõpetamiseks valida üksnes hageja taotletud viisi, milleks on kinnisasja müük avalikul 4(8) 2-20-17399 enampakkumisel. Maakohus hindas seejuures ka selle tagajärgi kostja jaoks ja märkis põhjendatult, et kinnistu avalikul enampakkumisel müümine ei kahjusta oluliselt kostja ega poolte ühiste laste huve.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 9. Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub nii ringkonnakohtu kui ka maakohtu otsuse tühistada ning saata asi tagasi uueks läbivaatamiseks maakohtule.

Kostja hinnangul jätsid maa- ja ringkonnakohus ebaõigesti tuvastamata, et pooled sõlmisid 2016. a jaanuaris suulise seltsingulepingu võlaõigusseaduse (VÕS) § 580 lg 1 mõttes ja andsid kinnisasja seltsingu kasutusse, mistõttu tuli tsiviilasja lahendamisel kohaldada seltsingu likvideerimise sätteid.

Seltsingu likvideerimisel tuleb seltsinguvarast esmajärjekorras täita seltsingu kohustused ja seejärel tuleb tagastada seltsinglaste panused. Kui kohtud oleksid materiaalõigust õigesti kohaldanud, ei oleks kohtud pidanud kostja kinnisasjale tehtud kulutuste põhjendatusele hinnangut andes tuvastama, kas pooltel oli AÕS § 72 lg 1 mõttes kokkulepe kinnisasjale kulutuste tegemiseks või mitte. Lisaks märkis kostja, et kohtud ei analüüsinud lahendis kõiki tema esitatud tõendeid ega põhjendanud nendega arvestamata jätmist.

10.Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT 11. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 1 alusel muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata, kuid TsMS § 692 lg 2 alusel tuleb muuta otsuse õiguslikke põhjendusi.

12.Kostja tugineb kassatsioonkaebuses peamiselt sellele, et kohtud oleksid pidanud eelistama hagis II välja pakutud kaasomandi lõpetamise viisi, s.o kinnisasja andmist kostjale, pannes temale kohustuse maksta hagejale omandi kaotuse eest hüvitist mitte rohkem kui 10 583 eurot 75 senti olukorras, kus kinnisasja väärtus on 31. augusti 2022. a seisuga 173 000 eurot. Kaasomandi jagamisel tuleb kostja hinnangul arvestada asjaoluga, et tema panustas teise kaasomanikuga võrreldes rohkem kinnisasja soetamisse ning sellel asuva elamu parendamisse ja hooldamisse. Kaasomandi jagamist muul moel kui AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil õigustab kostja väitel mh asjaolu, et kinnisasi soetati mitteabielulise kooselu vältel eesmärgiga kinnisasjal asuvas elamus ühiselt elada ja pooled tegid selleks võrreldavad majanduslikud panused.

13.Esmalt selgitab kolleegium kaasomandi lõpetamise asjas esitatavaid nõudeid. Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 tähenduses kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine ehk täpsemalt – jagamisega või konkreetse jagamise viisiga mittenõustunud kaasomaniku tahteavalduse asendamine.

Hageja peab kaasomandi lõpetamiseks sõnastama hagis tahteavalduse, mida soovib kohtulahendiga asendada. Hageja ei pea paluma vastaspoole tahteavalduse asendamist kohtulahendiga, sest kohtulahend asendab seda seaduse alusel (RKTKm 29.09.2010, 3-2-1-65-10, p 20; RKTKo 29.05.2013, 3-2-1-42-13, p 12). TsÜS § 68 lg 5 (ja täitemenetluse seadustiku § 184 lg 1) tähenduses hagi puhul saab kohus asendada üksnes kostja tahteavalduse. Kui kinnistusraamatukande tegemiseks on vajalik hageja enese või muu puudutatud isiku avaldus, tuleb need kinnistusraamatu pidajale kande tegemiseks esitada koos kohtulahendiga (RKTKo 27.01.2010, 3-2-1-153-09, p 16).

14.Maa- ja ringkonnakohus selgitasid õigesti, et tulenevalt AÕS § 76 lg-st 1 on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohus peab lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 5(8) 2-20-17399 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis, ning üksnes erandjuhul on võimalik jätta kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane ja esineb mõni õiglane jagamise viis (vt nt RKTKo 18.12.2019, 2-18-13306/25, p 10; 22.03.2023, 2-19-18320/73, p 11).

15.Seevastu erinevalt maa- ja ringkonnakohtust on kolleegium seisukohal, et kohus ei saa lõpetada kaasomandit muul viisil, kui on sätestatud AÕS § 77 lg-s 2, mis on kaasomandi lõpetamise nõude alusnorm. See ei ole võimalik ka juhul, kui kaasomanike panused kinnisasja soetamisse või sellel asuva elamu parendamisse ja hooldamisse on erinevad. See, et üks kaasomanik kinnisasja osa parendab ja hooldab, ei ole omandi tekkimise alus ja sellisel viisil toimides omand ei suurene (RKTKo 23.10.2024, 2-22-2159/98, p-d 15 ja 22). Kaasomandi jagamine muul viisil, kui on AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud, ei ole võimalik ka juhul, kui kinnisasja kaasomanikud on endised elukaaslased, kes soetasid kinnisasja mitteabielulise kooselu kestel eesmärgiga kinnisasjal asuvas elamus ühiselt elada ja tegid selleks võrreldavad majanduslikud panused. Mitteabieluline kooselu ei muuda iseenesest poolte omandisuhteid (RKTKo 03.12.2014, 3-2-1-109-14, p 17; 26.06.2024, 2-20-10878/52, p 13).

16.Erandina on võimalik kaasomandis olev kinnisasi jagada muul viisil, kui pooled leppisid selles kokku kaasomandi loomisel või lepivad kokku hilisemas lepingus kaasomandi lõpetamise kohta.

Samuti võivad kaasomanikud sõlmida eelnimetatud kokkuleppeid kaasomandit kohtuväliselt lõpetades või kohtuliku kompromissina. Kirjeldatud kaasomanike kokkulepped peavad olema AÕS § 119 lg-st 1 tulenevalt sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis (RKTKo 23.10.2024, 2-22-2159/98, p-d 17 ja 18).

17.Praeguses asjas soetasid pooled kinnisasja kaasomandisse ning kumbki pool ei väitnud, et nad sõlmisid notariaalselt tõestatud vormis kokkuleppe kaasomandi lõpetamise kohta. Seega tuleb kaasomandis olev kinnisasi jagada ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis (vt ka RKTKo 10.04.2019, 2-17-11516/46, p 24). Kuivõrd ringkonnakohus pidas sarnaselt maakohtuga otsuse põhjendustest nähtuvalt osal juhtudel võimalikuks kaasomandi jagamist muus proportsioonis kui kaasomandi mõtteliste osade suurust silmas pidades, tuleb selles osas ringkonnakohtu otsuse õiguslikku põhjendust muuta.

18.Kohus saab kaasomandi lõpetada ja kinnisasja jagada, andes kinnisasja ühele kaasomanikule ja pannes temale kohustuse maksta teisele kaasomanikule välja tema osa rahas, üksnes juhul, kui kaasomanik, kes kinnisasja endale soovib, on valmis ja võimeline maksma teisele kaasomanikule hüvitise, mille suurus sõltub (1) kaasomandis oleva asja kui terviku väärtusest, mis on kindlaks määratud võimalikult omandi kaotamise aja seisuga ja (2) kaasomandi osast ilma jääva kaasomaniku mõttelise osa suurusest (vt nt RKTKo 17.10.2005, 3-2-1-102-05, p 16; 27.09.2010, 3-2-1-70-10, p 13;

26.04.2017, 3-2-1-14-17, p 23).

19.Juhul, kui kaasomand lõpetatakse kinnisasja avalikul enampakkumisel müümisega, tuleb enampakkumise tulem jaotada AÕS § 77 lg 2 alusel kaasomanike vahel vastavalt nende kaasomandi mõtteliste osade suurusele (RKTKo 23.10.2024, 2-22-2159/98, p 15). Kohus võib siiski kaasomandi lõpetamise otsuses TsMS § 445 lg 1 alusel määrata, et kaasomandi ese võõrandatakse ilma koormatisteta selliselt, et enampakkumise tulemist rahuldatakse kõigepealt pandipidajate või teiste piiratud asjaõiguse omajate nõuded nii, et piiratud asjaõigused saab kustutada, ja et järelejääv tulem jagatakse vastavalt kaasomandi mõtteliste osade suurusele (RKTKo 23.10.2024, 2-22-2159/98, p 23;

10.05.2017, 3-2-1-39-17, p 12).

6(8) 2-20-17399 20. Maakohus määras vaidlustatud otsuses, et kaasomand lõpetatakse kinnisasja avalikul enampakkumisel müümisega ja enamapakkumise tulemist tuleb täita laenulepingust tulenevad kohustused, tagastada kostjale 20 000 eurot ja järele jäänud summa jagada poolte vahel võrdselt, ning ringkonnakohus jättis selle muutmata. Kolleegiumi hinnangul ei võimalda AÕS § 77 lg 2 ja TsMS § 445 lg 1 tulemist maha arvata hageja palutud 20 000 eurot, mis vastab kinnisasja soetamisel kostja tasutud sissemaksele, ent kuna menetlusosalised ei ole kohtute otsuseid kirjeldatud osas vaidlustanud, ei saa kolleegium TsMS § 688 lg-st 1 tulenevalt kirjeldatud osas kohtute otsuseid muuta.

21.Olukorras, kus üks kaasomanik on teinud kaasomanike kokkuleppel või enamuse otsusel kinnisasja korrashoiuks, säilitamiseks või parendamiseks kulutusi või kinnisasja säilitamiseks vajalikke toiminguid eelneva kokkuleppe või enamuse otsuseta, on kulusid kandnud kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt AÕS § 72 lg-te 1 ja 4 alusel kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osaga. Samuti saab solidaarvõlgnik olukorras, kus ta on täitnud ühist kohustust suuremas ulatuses, kui temale langevas osas, esitada teise solidaarvõlgniku vastu tagasinõude VÕS § 69 lg 2 alusel.

Mitteabielulises kooselus elavate kaasomanike puhul võib vastavate eelduste esinemisel olla võimalik asjaõigusseaduses (AÕS § 72 lg-tes 1 ja 4) ja võlaõigusseaduses (VÕS § 69 lg-s 2) sätestatu asemel esitada seltsingu likvideerimise sätete kohaldamise kaudu vara väärtuse juurdekasvu jagamise ehk ühiselt loodud majandusliku väärtuse jagamise nõue (RKTKo 26.06.2024, 2-20-10878/52, p-d 16-16.3). Kirjeldatud nõudeid saab kohus menetleda juhul, kui menetlusosaline on need kohtule esitanud (TsMS § 4 lg 1, § 5 lg 1).

22.Otsuse punktis 21 kirjeldatud nõuded on kaasomanikul võimalik maksma panna kaasomandi jagamise menetluses, esitades vastava hagi või vastuhagi ja tasudes riigilõivu. Vastuhagi võib esitada ka tingimuslikult selliselt, et kostja taotleb vastuhagi menetlemist ainult juhul, kui kohus rahuldab kaasomandi lõpetamise hagi (vt ka RKTKo 22.03.2023, 2-19-18320/73, p 15.3). Samuti on võimalik kirjeldatud nõuded kohtule esitada tasaarvestuse vastuväitena, mis on riigilõivuvaba, kuid sellisel juhul peab vastuväite esitaja arvestama sellega, et tasaarvestuse vastuväide jääb lahendamata, kui kaasomand lõpetatakse muul viisil kui asja andmisega ühele kaasomanikule, pannes temale kohustuse maksta teisele kaasomanikule välja tema osa rahas. Nimelt on tasaarvestus tagajärjetu, kui puuduvad tasaarvestuse materiaalõiguslikud eeldused (sätestatud VÕS §-s 197 jj), milleks on mh vastastikuse rahalise kohustuse või muu samaliigilise kohustuse olemasolu.

23.Kuigi kostja tugines juba hagile esitatud vastuses asjaoludele, et tema panus kinnisasja soetamiseks, kinnisasja soetamiseks võetud ühise laenu tagasimaksmiseks ja kinnisasja väärtuse tõstmiseks on olnud hagejaga võrreldes suurem, ei esitanud ta kohtule hagi või vastuhagi hagejalt AÕS § 72 lg-te 1 või 4 alusel hüvitise väljamõistmiseks, VÕS § 69 lg 2 alusel solidaarvõlgniku tagasinõude realiseerimiseks või vara väärtuse juurdekasvu jagamiseks analoogia korras seltsingu likvideerimise sätete alusel (VÕS § 600 jj). Samuti ei esitanud kostja kirjeldatud nõudeid tasaarvestuse vastuväitena.

24.Kuivõrd maakohus ei selgitanud kostjale eelmises punktis kirjeldatud õiguste kasutamise võimalust, andes mõista, et kinnisasjale hagejaga võrreldes suurema panuse tegemisega on võimalik arvestada kinnisasja jagamise viisi valikul, rikkus kohus selgitamiskohustust. Ringkonnakohus ei parandanud kirjeldatud eksimust apellatsioonimenetluses. Arvestades, et kohtud lahendasid menetluses oleva nõude ainsal võimalikul viisil, s.o lõpetasid kaasomandi kinnisasja avalikul enampakkumisel müümisega ja tulemi jaotamisega, olukorras, kus kostja ei pidanud võimalikuks maksta hagejale hüvitist, mis vastab tema omandiosa suurusele, ei esine selgitamiskohustuse rikkumisest hoolimata alust kohtute otsuste tühistamiseks. Kostjal on soovi korral võimalik otsuse punktis 21 kirjeldatud nõuded hageja vastu maksma panna teises tsiviilasjas hagi esitades. Vajaduse 7(8) 2-20-17399 korral on kostjal võimalik taotleda ka hagi tagamist ja paluda hageja enampakkumise tulemi väljamaksmise nõude arestimist TsMS § 378 lg 1 p 2 järgi.

25.Ülaltoodud põhjustel jätab kolleegium kassatsioonkaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni muutmata, kuid muudab osaliselt ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.

26.Kuna ringkonnakohtu otsus jääb muutmata ja kostja kassatsioonkaebus rahuldamata, tuleb menetluskulud Riigikohtus jätta TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Kolleegium määrab kindlaks hageja menetluskulud kassatsiooniastmes ja mõistab need kostjalt välja põhjendatud ulatuses.

26.1. Hageja palub mõista kostjalt kassatsiooniastme menetluskuluna välja 2782 eurot 33 senti, millele lisandub käibemaks, samuti nimetatud summalt viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Menetluskulud moodustuvad õigusabikulust 2772 eurot (käibemaksuta) ja sõidukulust 10 eurot 33 senti (käbemaksuta). Kassatsioonkaebusele vastuse koostamiseks osutas hagejale õigusabi üks esindaja, kuid kohtuistungiks valmistusid ja kohtuistungil osutasid hagejale õigusabi kaks esindajat kokku 13,86 tundi, mõlemad tunnitasuga 200 eurot (käibemaksuta).

26.2. TsMS § 175 lg 1 järgi, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Mitmele lepingulisele esindajale tehtud kulutused hüvitatakse, kui need on tingitud asja keerukusest või esindaja vahetamise vajadusest (TsMS § 175 lg 3). Eelkõige on lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalik kulu, mille hüvitamist saab teiselt menetlusosaliselt nõuda, õigusteenuse osutamise tasu. Lisaks võib hüvitatav menetluskulu olla otsene sõidukulu, s.o transpordikulu.

26.3. Kolleegium on seisukohal, et praegune asi on keskmisest keerukam, mistõttu on põhjendatud teatud toimingute puhul mitme lepingulise esindaja osalemine menetluses, kuid vähendada tuleb põhjendatud ajakulu kassatsioonkaebusele vastuse koostamiseks ja kohtuistungi ettevalmistamiseks.

Taotletud õigusabi tunnitasu jääb keskmise sarnase õigusteenuse eest makstava tasu piiresse ning arvestades, et hageja teise esindaja tegutsemiskoht on Tallinnas, on põhjendatud ka sõidukulu.

TsMS § 175 lg-te 1 ja 3 alusel on põhjendatud lugeda hüvitatavaks ja kostjalt väljamõistetavaks kassatsiooniastme menetluskuluks 2182 eurot 33 senti, millele lisandub käibemaks, s.o kokku 2662 eurot 44 senti.

27.Kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb tasutud riigilõiv TsMS § 150 lg 32 alusel arvata riigituludesse. (allkirjastatud digitaalselt) 8(8)

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.